TRIBUNAL REGISTRAL - RESOLUCION N° 389-2010-SUNARP-TR-A Arequipa, 19 de octubre de 2010. APELANTE 7 GLORIA AMPARO ALVAREZ MAMANI TITULO 7 N° 38680 DEL 4/5/2010. RECURSO : PRESENTADO EL 5/8/2010, bs REGISTRO ‘ PREDIOS DE AREQUIPA. ACTO (S) 7 SUBDIVISION, COMPRAVENTA Y Y DECLARATORIA DE FABRICA, ‘SUMILLA SUBDIVISION DE PREDIO URBANO EN EL MARCO DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES “Si bien por regla general toda subdivisién de predio urbano debe ser aprobada por la ‘municipalidad respectiva, ello no es aplicable para los supuestos de regularizacién de edificaciones al amparo de la Ley 27157, modificada por la Ley 27333, conforme a Io previsto por los articulos 4 y 7 de este tiltimo dispositive legal”. |. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA ; Se solicita la inscripcién de la subdivision, compraventa y declaratoria de fabrica del predio inscrito en la partida P06026405 del Registro de Predios de Arequipa. Con Ia finalidad de sustentar la inscripcién se.presentan los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura publica de compraventa otorgada el 10/12/2009 ante el notario Javier de Taboada Vizcarra. - Memoria descriptiva de regularizacién de subdivision sin cambio de uso del 7/10/2009 suscrita por el arquitecto Helard Lopez Arenas. + Plano de ubicacién y localizacién suscrito por el arquitecto Helard Lopez Arenas. Baoina 1 de7RESOLUCION N°-389-2010-SUNARP-TR-A - Plano de subdivisién suscrito por el arquitecto Helard Lopez Arenas. - FOR N° 1 suscrito por Helard Lopez Arenas y Carolina Mollo.Pachao con firmas certificadas el 6/4/2010 por el notario Javier de Taboada Vizcarra. : - Plano de ubicacién, localizacién y perimétrico suscrito por el arquitecto Helard Lépez Arenas con firma certificada el 6/4/2010 por el notario Javier de Taboada Vizcarra. + Plano de distribucién suscrito por el arquitecto Helard- Lopez Arenas con firma certificada el 6/4/2010 por el notario Javier de Taboada Vizcarra, - Certificado de Parémetros Urbanisticos y Edificatorios N° 187-2009- de 1/10/2009. - Informe Técnico de Verificacién suscrito por el arquitecto Helard Lopez Arenas con firma certificada el 6/4/2010 por el notario Javier de Taboada Vizcarra. DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica del Registro de Predios de Arequipa, Gabriel Jara Velarde observé el titulo en los siguientes términos: 2, Anilisis A. De la calificacién técnica realizada por el drea de Catastro se observa lo siguiente: Subdivision de predios: ‘ALL. Se aprecia la creacién de un drea de servidumbre, se observa que el interesado no presenta escritura piblica de constitucién de servidumbre, Declaratoria de faibrica: A.2. De la verificacién de la documentacién presentada se observa que el interesado no presenta declaratoria de fabrica del lote 5, por lo cual se serviré aclarar. B) De la calificacién registral se observa lo siguiente: B.1. Para la inscripcién de la subdivision de predio se requiere presentar los documentos a que se refiere el articulo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; esto es, resolucién municipal de subdivisién y plano respectivo en el que debe precisarse el drea, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, (acompaiiados de su respectiva memoria descriptiva) y planos y oddigo de referencia catastral de los predios resultantes o la constincia negativa de Catastro. En el presente caso no se ha cumplido con la normativa acotada, por lo que previamente deberd subsanar. ; B.2, Respecto a la solicitud de declaratoria de fabrica, se puede advertir que en el item 3 del FOR (datos de inscripcién del terreno) se consigna como ficha o partida: Lote ‘54, por lo que se puede extraer que el interesado solicita 1a inscripcién de fabrica respecto de un lote que no ha sido independizado, toda vez que el predio materia de inscripcién del Lote 5 y el Lote 5A corresponde a uno de los predios resultantes de la Bhoina 7 de7RESOLUGION N°-389-2010-SUNARP-TR-A subdivision; en consecuencia, deberd ceumplir reviamente con regularizar el trimite de subdivisién. Por lo expuesto anteriormente, este despacho considera que la liquidacién y la calificacién integral del titulo presentado, hasta que se. efectie la subsanacién correspondiente. FUNDAMENTOS DE LA APELACION El apelante sustenta su recurso de apelacién con. los siguientes fundamentos: - Debe tenerse en consideracién que se esta tramitando un proceso de regularizacién motivo por el cual [a intervencién de la municipalidad con Su resolucién de subdivisién no es exigible. ~ Con relacién a la constitucién del derecho de servidumbre, la misma se encuentra sefialada en los formularios registrales, documentos que son inscribibles. ~ La solicitud de acogerse a la formalizacién se encuentra implicitamente contenida en la escritura publica que se ha presentado. ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida electronica P06026405 del Registro de Predios de Arequipa, corre inscrito el lote 5, Mz. 37, Zona A Pueblo Joven Miguel Grau, con un area de 449.47 m2. Consta en el asiento 009 que la propietaria del predio es Carolina Victoria Pachao Mollo, soltera. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Fredy Luis Silva Villajuan. De lo expuesto y del anilisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente: = Si para la inscripcién de una declaratoria de fabrica en via de Tegularizacién sobre parte de un predio y la subsiguiente independizacién por compraventa se requiere presentar resolucién municipal de subdivisién. vi. ANALISIS: Paoina 4 de7RESOLUCION N°-389-2010-SUNARP-TR-A . Con el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcién de la subdivisién, compraventa y declaratoria de fabrica del predio inscrito en la partida electronica P06026405 del Registro de Predios de Arequipa. La Registradora observa dicha rogatoria de inscripcién sefialando que para la inscripcién de la subdivision de un predio se requiere presentar la respectiva resolucién municipal de subdivision, planos y memoria descriptiva, ademas de los planos y cédigo dé referencia catastral o constancia negativa de catastro conforme a lo previsto por el articulo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Sefiala por su parte el apelante que no es exigible la autorizacion para subdivisiones de predios que se dan en el marco de:la regularizacién de edificaciones. . Al respecto, debe sefialarse que por regia general toda subdivision de predio urbano debe ser aprobada por la municipalidad respectiva por cuanto corresponde a esta entidad la verificacién de que las porciones resultantes cumplan los pardmetros urbanisticos aplicables al lugar donde se encuentra el predio. De alli que el articulo 30 numeral 2 del Reglamento de Licencias de habllitacién urbana y de licencias de edificaciones establezca que el titulo que dara mérito para la inscripcién de la subdivision de un lote urbano sera la resolucién de subdivision y los documentos técnicos, debidamente visados y sellados, disposicién que es concordante con el 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. . Sin embargo, la regia antes citada tiene la excepcién relativa a las subdivisiones de predios en el marco los supuestos de regularizacién a que se contrae la Ley 27157, modificada por la Ley 27333. Precisamente, el articulo 4 de la citada Ley 27333 establece que “La acumulacién o subdivision de unidades inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley N° 27157 pudiendo también formalizarse mediante escritura piblica, de conformidad con el articulo 2010 del Cédigo Civil, en cuyo caso deberé presentarse al Registro como parte notarial tinicamente el formulario registral debidamente lenado, Para la inscripcién de la acumulacién o subdivision no serd necesario ningiin trémite administrativo, municipal o de'cualquier otra clase”. En la misma linea el numeral 1 del atticulo 7 establece que en las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley N° 27167 y de la presente Ley, no sera exigible para su inscripcién en el registro la previa autorizacion administrativa 0 municipal de subdivision o independizacién del terreno, precisandose en e! numeral 7.2 que el Registro, por el solo mérito del acto de regularizacién, procedera a la desmembracién 0 segregacién de las unidades inmobiliarias objeto de la regularizacién.RESOLUCION N°-389-2010-SUNARP-TR-A 4. En el ambito registral, el tema ha sido desarrollado por el articulo 43 del RIRP el cual establece que tratandose de subdivisiones efectuadas al dentro del procedimiento de regularizacién de edificaciones a que se refiere - la Ley 27157 y la Ley 27333, para efectuar las respectivas independizaciones no serén aplicables los requisitos del articulo 42-del mismo reglamento, siendo suficiente que se presente el formulario registral © la escritura pliblica acompafiada del plano de independizacion en la que conste el Area, linderos y medidas perimétricas tanto de la porcién a independizar como del area remanente y el cettificado de pardmetros urbanisticos y edificatorios. 5. En el presente caso se ha presentado el formulario registral relativo a la declaratoria de fabrica de la porcion del predio que se segregaré, los planos de subdivision, el certificado de parémetros urbanisticos y edificatorios y el informe técnico de verificacién en donde se ha indicado como observacion que el sublote 5-A no cumple con los parametros relativos al lote normativo. Tenemos entonces que se ha cumplido con los requisitos exigidos por el articulo 43 del RIRP, razén por la que corresponde revocar el literal B.1 de la observacién. Por la misma razén corresponde revocar el numeral B.2 de la observacion pues se ha cumplido con presentar los documentos exigidos por el articulo 43 del RIRP para proceder a la subdivisién de un predio en el marco de la regularizacién de edificaciones. . En el numeral A.1 de la observacién, sefiala la Registradora él lote 5-A no tiene acceso a {a via publica, razén por la que debe constituirse servidumbre de paso mediante escritura publica. Respecto a la servidumbre de paso, mediante precedente de observancia obligatoria’ se ha establecido el siguiente criterio: Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la via ptiblica 0 a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso”. Si bien el precedente reguia el supuesto de independizacion de secciones de dominio exclusivo sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin que no tengan acceso directo a la via publica o a zonas comunes, él criterio es aplicable a todo tipo de predios pues constituye requisito de toda independizacion que la porcién que se segrega tenga acceso directo a la via publica sea en el XXII Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario oficial El Peruano el 24/1/2007. Pheina 5 de7RESOLUCION N°-389-2010-SUNARP-TR-A directamente o a través de otro predio, para lo cual es necesario constituir servidumbre de paso. ; . Como ha quedado indicado, la Registradora sefiala que la constitucién de la - servidumbre de paso debe efectuarse mediante escritura publica, exigencia que tiene sustento en el articulo 2010 del Cédigo Civil, seguin la cual, salvo disposicion distinta, todas las inscripciones se realizan en mérito a instrumento piblico. Sin embargo, no tomé en cuenta que-en la cldusula tercera de la escritura publica del 10/12/2009 a través de la cual la propietaria del predio matriz transfiere el dominio del sublote 5-A se éstipula lo siguiente: “Teniendo en consideracién que el lote que se transfiere, es interior, los otorgantes acuerdan constituir una servidumbre de paso, a favor del lote $-A donde el lote 5 es el sirviente y el lote 5-A es el dominante, la misma que cuenta con las siguientes ‘medidas y colindancias (..)" Por lo tanto, corresponde revocar e! numeral A.1 de la observaci6n. . En el literal A.2 de la observacién, sefiala la Registradora que no se presenta la declaratoria de fabrica del sublote 5 sino del sublote 5-A, motivo por el que debe aclararse la rogatoria de inscripcién. Sobre el tema, debe indicatse que habiéndose presentado los documentos relatives a la regularizacion de la subdivisién y a la compraventa de la porcién que se \\, independiza, no es necesario precisar la rogatoria pues la deciaratoria de ss\f) fabrica recaerd sobre el sublote 5-A conforme se ha indicado en el FOR y Z. en los planos presentados. Por lo tanto, corresponde revocar el literal A.2 de la observacién. 8. Respecto a la liquidacién de los, derechos registrales, estos se liquidan de la siguiente manera: Actos D.inscripcién [D. Calificacion Subtotal Independizacin_por| 56.00 14.00 70.00 subdivision Modificacién de area 28.00 7.00 35.00 Declaratoria de 35.00 157.59 792.59 fabrica ‘Compraventa 29.00 9.00 38.00 ‘Servidumbre de 29.00 6.00 35.00 paso Carga técnica 29.00 6.00 35.00 Total 405.59 Phoina 6 deRESOLUCION N°-389-2010-SUNARP-TR-A Habiéndose pagado la suma de S/. 38.00 nuevos soles, queda péndiente de pago la suma de S/. 367.59 nuevos soles. : Estando a to acordado por unanimidad; Vil. RESOLUCION REVOCAR las observaciones formuladas por la Registradora del Registro de Predios de! Arequipa y DISPONER su inscripcién, conforme a los fundamentos expuestos en el andlisis de la presente resolucin, previo pago de los derechos registrales correspondientes. JIMMY DELGADO NIETO idente de la Quinta Sala ? del Tribunal Registral FREDY SIEVA VILLAJUAN JORGE LUIS TAPIA PALACIOS: Vocal d¢ la Quinta Sala 7 Vocal de la Quinta Sala de! Tripunal Registral de! Tribunal Registral Pheina 7 de7