Ignorancia de los ciudadanos mexicanos en el tema de la regularización de

propiedades | Leslie Julieta Avilés Álvarez

Antecedentes

Actualmente, mi campo laboral está más enfocado en brindar asistencia legal

a las personas que quieren obtener un título de propiedad de la casa donde
viven o bien, dar asesoría para aquellos que estén interesados en realizar actos
traslativos de dominio respecto de un inmueble, ya sea por medio de una
compraventa, donación, o el acto que sea adecue a sus necesidades.
Después de varios meses de trabajar en este giro, me he percatado que son
varias personas que no cuentan con un patrimonio sólido y que no está en
regla. Según Eduardo Isaac Caicedo Escobar en su obra titulada “Derecho
Inmobiliario Registral y Registro de la propiedad inmueble” del año 1996,
manifiesta que la seguridad de las adquisiciones y transmisiones de inmuebles
es una característica muy importante ya que se requiere que los actos
referentes a derechos reales sobre fincas sean públicos de tal forma que brinde
certeza a quien desea adquirir un inmueble o prestar con garantía del mismo.

El artículo 2 de la LEY DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO

PARA EL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, señala que el Registro Público de la
Propiedad y del Comercio (RPPC) es la institución encargada de llevar a cabo
todas las actividades registrales en el Estado, cuya principal función es dar
publicidad a los actos jurídicos que así lo requieran, para que estos puedan
surtir efectos ante terceros en los términos de ley, haciendo constar de manera
veraz y exacta aquellos que se inscriban, asienten o anoten en sus archivos. En
ese sentido los actos que pueden ser materia de registro son aquellos que
impliquen constitución, transmisión, modificación, afectación y extinción de los
derechos reales o personales. De acuerdo con el Anuario estadístico y
geográfico de Baja California del año 2017, se han realizado alrededor de
26,644 (veintiséis mil seiscientos cuarenta y cuatro) inscripciones relativas a las
operaciones de compraventa tan solo en el año 2016 en el RPPC. En cuanto a
las inscripciones relativas a las operaciones de donaciones, se tiene un registro
de 1 758 (mil setecientos cincuenta y ocho) realizadas en el mismo año.
Asimismo en el 2016, de las operaciones relacionadas con las adjudicaciones,
mismas que están relacionadas con inscribir (sentencias relativas a la
prescripción positiva, sucesión donde se adjudican bienes inmuebles, etc), se
han realizado alrededor de 1538 (mil quinientos treinta y ocho) inscripciones
bajo ese rubro.
Con lo anterior se acredita que son pocos los predios que se encuentran
inscritos ante una dependencia como el RPPC, cuyo principal objetivo es darle
publicidad a los actos celebrados que implican transmisión o enajenación de
inmuebles. Sin esta característica, no habría certeza jurídica en la celebración
de actos de este tipo de actos.

Otra problemática que existe ante la ignorancia en estas normativas, es la

invasión de predios deshabitados o abandonados por la creencia de no haber
dueño alguno que pueda hacer uso de los mismos. De acuerdo con datos del
Censo de Población y Vivienda 2010, en el país había durante ese año un total
de 5 millones de viviendas deshabitadas; mientras que en el Censo de
Población y Vivienda del 2020, el INEGI contabilizó 6.1 millones de viviendas que
se encuentran deshabitadas a lo largo del país, de los cuales Infonavit
pretende recuperar 650,000 para reincorporarlos al mercado inmobiliario. Bajo
este esquema, sería un gran beneficio para la población que el Gobierno se
encargue de llevar a cabo este tipo de programas para que las personas
puedan adquirir propiedades de manera formal y segura.

La Agencia para el Desarrollo Internacional del Gobierno de los Estados Unidos

junto con los asesores del Programa de Política Económica de México en
documento titulado “PROGRAMA DE REGULARIZACIÓN DE DERECHOS DE
PROPIEDAD PARA GENERAR VALOR ECONÓMICO” indican que en
Latinoamérica, el desarrollo informal forma parte una de las características del
crecimiento inmediato en el sector urbano debido a que millones de personas
tuvieron acceso a terrenos y viviendas por medio de mecanismos informales
(Fernandes, 2011). Según Ángel et al (citado por Durand-Lasserve et al, 2007),
en México debido a que la propiedad es relativamente segura aún sin títulos de
propiedad, los dueños no esperan a obtener títulos para hacer mejoras o
inversiones en sus hogares, más bien, la falta de inversión en los mismos parece
estar más relacionada al ingreso disponible que a la falta de derechos de
propiedad completos. (Fuente: https://pdf.usaid.gov/pdf_docs/PA00M2PG.pdf)

La Agencia para el Desarrollo Internacional del Gobierno de los Estados Unidos

junto con los asesores del Programa de Política Económica de México en
documento titulado “PROGRAMA DE REGULARIZACIÓN DE DERECHOS DE
PROPIEDAD PARA GENERAR VALOR ECONÓMICO” también enfatizó que los
programas de titulación han existido y evolucionado durante muchos años. En
un inicio estaban enfocados a la titulación de tierras en áreas rurales, sin
embargo, a partir de principios de la década de los 90’s se han enfocado
cada vez más a las áreas urbanas y sus alrededores (Durand-Lasserve et al,
2007). Una de las instituciones que ha estado presente en los programas
enfocados a la titulación el Banco Mundial. En la década de los 70’s el Banco
Mundial promovía la titulación como una precondición para el crecimiento de
la agricultura; para asegurar el acceso al crédito; para el abandono de los
sistemas de propiedad comunal y; para promover los mercados de tierras que
facilitaran su transferencia. Posteriormente, durante los 80’s y 90’s, la era de los
ajustes estructurales, fue un ferviente promotor de los derechos de propiedad
individuales y de los mercados de tierras (Quan, 2003. Citado por Durand-
Lasserve et al, 2007).

Por otro lado, los actos traslativos de dominio como la compraventa o

donación, requieren de una validez y formalidad exigida por la Ley. Una de
esas formalidades implica acudir con un Notario para celebrar estos tipos de
operaciones. No existe como tal información pública sobre el número de
operaciones de escrituración llevados a cabo en las notarías a nivel estatal o
nacional pero hay cifras que señalan el número de créditos otorgados para la
adquisición de vivienda y demostraría la magnitud y tendencia de esta
demanda, debido a que la apertura de créditos conlleva operaciones en las
que se involucra la escrituración y formalización ante el fedatario público. La
Comisión Federal de Competencia en México, en su investigación titulada “El
Mercado de Servicios Notariales en México” del año 2011, establece que entre
2001-2008 el número de créditos para adquisición de vivienda creció a una
tasa promedio anual de 10.9%.

En conclusión, las propiedades que están debidamente regularizadas e inscritas

ante el RPPC dan certidumbre jurídica y facilitan las transacciones de mercado.
Asimismo, un ciudadano que cuente con un predio legalmente constituido e
identificado y con el título de propiedad respectivo, le brinda seguridad a un
tercero en dado caso que este pretenda venderlo, donarlo o adquirir un
crédito. En cambio, un inmueble que no cuente con su título de propiedad ni
está regularizado, pierde valor económico y está podría estar fuera del
mercado inmobiliario.