MONOGRAFÍA

ESTRATEGIA$ DE
CRECIMIENTO PARA EL
NUEVO MODELO DE CIUDAD

DOCENTES A CARGO:

ARQ. CASARES, MARTA

ARQ. CORDOBA, FEDERICO

AUTORES

AGLIANO PAULA

LU:

E-MAIL:

ESCALADA WALTER

L.U: AQ 160.24.30

E-MAIL: WALTERDARIO00@GMAIL.COM

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INDICE

CAPITULO I. DESARROLLO URBANO DE YERBA BUENA

1. Análisis de la estructura urbana del municipio de Yerba Buena, Tucumán

1.1 Antecedentes históricos
1.2 Evolución de la oferta y demanda
1.3 Acelerado crecimiento Poblacional de Yerba Buena en las últimas 3 década
2. Analís del M. A. (Modelo actual) del Municipio de Yerba Buena, Tucumán
2.1 Polos con alto potencial de desarrollo inmobiliario
2.2 Nuevas tendencias de ocupación del suelo urbano
2.3 Desarrollo comercial de Yerba Buena
2.4 Desequilibrios

CAPITULO II. LA INFRAESTRUCTURA VIARIA COMO GENERADORA DE NUEVOS USOS DE

SUELO

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Resumen

El municipio de Yerba Buena se fue consolidando por la expansión de las distintas actividades a lo largo
de las nuevas vías importantes de circulaciones, donde la transformación de suelo rural a suelo urbano
adquirió un cambio importante en la estructura física del territorio generando nuevos valores de mercado,
cuya variación depende del juego libre de la oferta y demanda. En este proceso de transformación
territorial se consolida tanto por efecto de la obra publica (sectores residenciales, infraestructura viaria)
como de emprendimientos privados.

El objetivo de esta investigación fue analizar su desarrollo urbano desde sus inicios hasta llegar al modelo
actual y como se fueron dando esos cambios en los usos del suelo urbano a partir del sistema viario
como generador de polos de desarrollo para el municipio de Yerba Buena. Observando que en estos
últimos 30 años se produjo un acelerado crecimiento poblacional incentivado por su calidad ambiental y
por las nuevas urbanizaciones cerradas. Este crecimiento poblacional fue generando desequilibrios
ambientales y una expansión de la mancha urbana sobre la zona pedemontana y tierras productivas
ubicadas al norte del municipio marcando una tendencia producida por el mercado de las nuevas
urbanizaciones cerrada, generando un fraccionamiento de la trama urbana.

Como conclusión analizamos las estrategias y propuestas del nuevo código de ordenamiento urbano de
Yerba Buena 2020-2030 para regular estos desequilibrios. Donde sus objetivos son claros maximizar el
uso del suelo, favorecer a un mayor desarrollo urbanístico y una mixtura de usos del suelo urbano
planteando como estrategia nuevas modificaciones en su capacidad edificatoria, densidad y una nueva
macro forma urbana puramente funcionalistas con concentración de servicios característico de las
ciudades mercado.

EJES: Estrategias de crecimiento – Nuevos usos del suelo urbano – Ciudad Mercado – Oferta y demanda

PALABRASS CLAVE: Ciudad multifuncional – Nuevos desarrollos urbanísticos – Complejidad Urbana –

Usos mixtos – Incremento poblacional

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INTRODUCCION

Este trabajo se encuentra enmarcado dentro de las ESTRATEGIAS DE CRECIMIENTO Y NUEVOS

USOS COLECTIVOS, Propuestas por el nuevo código de Ordenamiento Urbano de Yerba Buena 2020-
2030. Con el fin de plantear una nueva macro forma urbana y concentración de actividades en sectores
estratégicos.

El análisis llevado a cabo logra identificar cuáles son estos sectores o polos de desarrollo que por su
ubicación geográfica y consolidación generan oportunidades de alto valor de rentabilidad para el mercado
inmobiliario. Las estrategias planteadas en el código dejan en claro cuál es el modelo de ciudad que se
aspira a futuro, una ciudad multifuncional, con alta densidad en los polos identificados y un claro fomento
al desplazamiento o expansión a sectores estratégicos. Donde este nuevo modelo de ciudad sectorizada
estará regulado por las lógicas del mercado generando falta de oportunidades y exclusión de diferentes
sectores.

OBJETIVOS: En primer lugar, es identificar cuales son los principales desequilibrios producidos por el
crecimiento poblacional y la expansión fomentada por los emprendimientos privados sobre las zonas con
alto valor ambiental. En segundo lugar, analizar el nuevo código de ordenamiento urbano 2020-2030 y
evidenciar las estrategias planteadas para el nuevo modelo de ciudad, lejos de mejorar la calidad de vida
o de proyectar una ciudad mas inclusiva.

1. ANALISIS DE LA ESTRUCTURA URBANA DEL MUNICIPIO DE YERBA BUENA

Yerba Buena con una población de 86.898 personas, concentra actividades de carácter residencial,
complementadas, con actividades comerciales, administrativas e industriales. En las últimas 3 décadas
tuvo un crecimiento población acelerado, esto puede asociarse a factores económicos, sociales y
naturales debido a la proximidad con la sierra, lo que indudablemente mejora la calidad ambiental y
paisajista del mismo. Este municipio cuenta con una baja densidad al constituirse viviendas de tipo
particular que no superan los tres niveles de altura (99,8% de la población del municipio habita en
viviendas particulares). El municipio se estructura principalmente sobre la tradicional Avenida Aconquija,
arteria a través de la cual se accede a la cumbre del Cerro San Javier, y donde se asientan las principales
actividades gastronómicas y comérciales. Otra vía importante es la Av. presidente Perón (paralela a la
avenida Aconquija y prolongación de la Av. Belgrano realizada en el año 90), la cual hoy constituye el
segundo eje más importante que conecta el gran San Miguel de Tucumán en sentido este-oeste. Esta
avenida se abrió sobre antiguos cañaverales, generando una nueva perspectiva de desarrollo y
urbanización, la misma fue ocupándose por grupos de altos ingresos, quedando muy pocos terrenos
disponibles y en donde se asentaron grandes conjuntos residenciales. En los últimos años por razones de

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seguridad, confort, especulación inmobiliaria se realizaron numerosos barrios privados y countries, los
que se asientan próximos a la ladera la sierra.

1.1 ANTECEDENTES HISTORICOS

El Municipio de Yerba Buena, ubicado al oeste del GSMT sobre la zona pedemontana de la Sierra de San
Javier, ha experimentado cambios muy importantes a partir de la apertura de sus principales vías de
circulación y de la incorporación de los medios de transportes.
Hacia el año 1900, se comienza con la construcción de la Avda. Aconquija, prolongación de la Avda. Mate
de Luna, completando su ejecución hacia el año 1912. Esta obra ha posibilitado la creación de la una
zona de segunda residencia, Villa Marcos Paz (1907) mediante el loteo efectuado por el Sr. Fermín
Cariola, propietario de grandes extensiones en la zona. En el año 1909 se abre el Ferrocarril a Yerba
Buena, La actividad principal de la Comuna Rural de Yerba Buena, que dependía del Departamento de
Tafí Viejo, era la ganadería (vacunos, caballares, mulares, asnos) y la agricultura (tabaco, cereales);
posteriormente se incorpora la producción de la caña de azúcar a los pocos años de haberse instalado
los ingenios San José al norte (de la Flia Frías Silva) y San Pablo al sur.

En el año 1976 se municipaliza la Comuna de Yerba Buena,

como Municipio de Segunda Categoría, al fundarse el
Departamento de Yerba Buena (Ley Nº 5034/78) junto con
las Comunas Rurales de Cevil Redondo y San Javier. El
Departamento ocupa una extensión de 160 Km2, con una
población según el CENSO 2010 de 75.076 hab. El área
municipal tiene una extensión de 37 Km2 con una población
según el CENSO 2010 de 68.000 hab aproximadamente.

1.2 EVOLUCION DE LA OFERTA Y DEMANDA

En la década del 90 comenzó la migración de los sectores altos hacia el oeste de ciudad, en donde al
crecimiento residencial de uso exclusivo y permanente, se fueron sumando las urbanizaciones cerradas y

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countries, impulsadas fundamentalmente por las agencias inmobiliarias y empresas constructoras, que
fomentaron un nuevo estilo de vida determinado por el status social y la seguridad. Con la crisis de 2001,
se irrumpieron temporalmente el auge de los emprendimientos residenciales. Los años siguientes fueron
de fuerte y rápida recuperación económica superaron los valores anteriores a la crisis. En el año 2007
Yerba Buena concentraba la mayor cantidad de urbanizaciones cerradas (39 barrios privados y 10
countries). En la actualidad muestran el agotamiento del suelo urbanizable que fue ocupándose
principalmente por el desarrollo privado. Del 44,9 % de suelo remanente, actualmente el 38,8 % presenta
conflictos ambientales, resultando solo un 6,1 % de suelo APTO para el crecimiento urbano.

1.3 ACELERADO CRECIMIENTO POBLACIONAL EN EL MUNICIPIO DE YERBA BUENA

Desde la década de los ́90 Yerba Buena ha mantenido un acelerado crecimiento poblacional dado por su
atractivo como modelo de residencia, y acompañado de un amplio desarrollo inmobiliario y comercial. Así,
ofreciendo modelos urbanísticos de barrios residenciales de baja densidad, con verdor, menos tráfico
automotor y, al mismo tiempo, con una rápida accesibilidad al centro del área metropolitana.

Análisis de los datos censales

1990
43.000 habitantes
Suelo urbano: 29,6 % (sin San José)
2000
63.700 habitantes Suelo urbano: 41,5 %
2020
+ 120.000 habitantes, 8 % de la población provincial / 0,2 % Territorialmente suelo urbano: 55,1 %

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2. ANALISIS DEL MODELO ACTUAL DEL MUNICIPIO DE YERBA BUENA

En función al análisis de la oferta y demanda del mercado inmobiliario y la localización de las distintas
inversiones públicas y privadas de relevancia, se pueden determinar diferentes zonas ya consolidadas y
con potencial de desarrollo, para la generación de diferentes productos inmobiliarios en el marco de
modelos de negocios sostenibles.

a. Polo Avenida Perón

b. Polo Avenida Aconquija.
c. Polo residencial countries y barrios cerrados.

2.1 POLOS CON ALTO POTENCIAL DE DESARROLLO INMOBILIARIO

a. Polo Avenida Perón

Ya generado y en estado de consolidación a partir de nuevos conjuntos residenciales, comerciales y de
oficinas, además de countries, campus escolares.

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b. Polo Avenida Aconquija

La avenida Aconquija y sus calles aledañas, ya consolidado, presenta oferta gastronómica, hotelera,
oficinas, centros médicos, etc. Este sector está creciendo hacia las primeras calles paralelas empujando
al sector residencial a alejarse de la Avenida por ruidos, tráfico y congestión

2.2 NUEVAS TENDENCIAS DE OCUPACION DEL SUELO URBANO

El municipio se ha caracterizado por una expansión horizontal con escasa e ineficiente planificación y sin
contemplar las condiciones físicas del territorio. En esta expansión urbana se pone de manifiesto las
nuevas tendencias de ocupación del suelo urbano generando así una segregación espacial y social entre

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una parte y otra de la sociedad. Donde se evidencia la ausencia de políticas de regulación e instrumentos
de gestión de la ciudad, dando protagonismo a los especuladores de la tierra en la producción del suelo
urbano. Esta segregación no solo se manifiesta en la fisonomía de la ciudad entre los distintos niveles
edificatorios, sino también en la provisión de bienes y servicios, y en el valor del suelo.

2.3 DESARROLLO COMERCIAL DE YERBA BUENA

Frente al crecimiento urbano acelerado trajo aparejado el desarrollo comercial y la definición de áreas de
economía terciaria bien definidas. El mapa muestra en rojo las parcelas que cuentan con habilitación
comercial municipal. Hoy Yerba Buena presenta una amplia y muy variada oferta comercial, que ha
permitido a sus habitantes mantenerse en un sistema de aprovisionamiento local sin necesidad de
trasladarse al área metropolitana.

2.4 DESEQUILIBRIOS

CONFLICTOS AMBIENTALES

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Se observa que la zona occidental de Yerba Buena, se superpone al flanco oriental de la ladera del cerro
San Javier, generando esto un enorme conflicto medioambiental por la ocupación con nuevas
urbanizaciones que impacta en una marcada degradación del entorno y de sus activos ambientales. Se
toma conocimiento de rebalse de canales, deslaves de riveras, arrastre de material sedimentario. Los
bosques de la Sierra de San Javier brindan servicios ecosistémicos a la ciudad de Yerba Buena, Lules,
San Pablo, Cevil Redondo, Tafí Viejo y toda el área metropolitana del GSMdT. Y se concluye que las
grandes urbanizaciones sobre los faldeos de esta sierra producen deforestación, modificación de la
superficie del suelo, alteración del equilibrio de los regímenes de precipitaciones, escurrimientos,
erosiones y lavado de los suelos.

EXPANSION Y CERCAMIENTO DE LA TRAMA URBANA

Sobre la pendiente suave del pedemonte de la Sierra de San Javier, experimentó en los últimos 20 años
un proceso de transformación desde la actividad agrícola, la producción de cítricos, hasta el actual
reemplazo de esos espacios productivos por emprendimientos urbanos, lo que ha generado un cambio en
la dinámica del sistema provocado una variación significativa de los usos y afectando la capacidad de
soporte del suelo. Este crecimiento no planificado ha incidido en la desaparición en algunos sectores de
la trama urbana, generando a día de hoy un flujo de tráfico engorroso y poco eficiente, donde se deben
realizar rodeos para entrar o salir de los barrios.

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