Afectación a vivienda familiar

Portada Derecho civil Familia Por Gerencie.com en 22/09/2021

La afectación a vivienda familiar es una figura jurídica creada para proteger la

vivienda familiar, que se constituye en favor del cónyuge o compañero permanente
regulada por la ley 258 de 1996.

Tabla de contenido
 Qué es la afectación a vivienda familiar.
 Constitución de la afectación a vivienda familiar.
 Quién puede constituir la afectación a vivienda familiar.
 Requisitos para constituir la afectación a vivienda familiar.
 El inmueble con afectación familiar debe ser utilizado como vivienda.
 La necesidad de que existe matrimonio o unión permanente.
 Quien constituye la afectación a vivienda familiar debe ostentar la
propiedad total del inmueble.
 No se puede constituir la afectación a vivienda familiar sobre más de
un inmueble.
 Inscripción de la afectación a vivienda familiar.
 Documentos requeridos para la afectación a vivienda familiar.
 Beneficiarios de la afectación a vivienda familiar.
 Cuántos inmuebles se pueden afectar a vivienda familiar.
 Limitaciones de la afectación a vivienda familiar.
 Casos en que se puede embargar un inmueble con afectación a vivienda
familiar.
 Hipotecar un inmueble afectado a vivienda familiar.
 Cancelación de la afectación a vivienda familiar.
 Levantamiento voluntario de la afectación a vivienda familiar.
 Levantamiento de la afectación a vivienda familiar sin el consentimiento
de los dos cónyuges.
 Extinción de la afectación a vivienda familiar.
La afectación a vivienda familiar se constituye para proteger los intereses del
cónyuge que no es propietario, y al mismo bien en razón a que la afectación a
vivienda familiar es inembargable.
La afectación a vivienda familiar cumple dos funciones importantes que debemos
considerar:
1. Protege la propiedad del bien al convertirlo en inembargable.

2. Protege los derechos del cónyuge no propietario.

Un vivienda o apartamento con afectación a vivienda familiar por regla general no

puede ser embargado, lo que materializa la protección de la vivienda familiar
puesto que impide que terceros puedan perseguirla.

De otra parte, la afectación a vivienda familiar protege los derechos del cónyuge
no propietario, en razón a que el cónyuge propietario puede enajenar o gravar la
vivienda sólo con la autorización del cónyuge.
Tenga en cuenta que la afectación familiar es distinta al patrimonio de familia, y a
pesar de tener fines similares, sus diferencias hacen en ocasiones una sea
apropiada y otra no.

Constitución de la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar se hace mediante escritura pública por el cónyuge
propietario del inmueble, sin necesidad de que el otro cónyuge autorice o firme la
escritura.

Quién puede constituir la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar la puede constituir el cónyuge propietario del
inmueble, siempre a favor del otro cónyuge o compañero permanente.

Requisitos para constituir la afectación a vivienda familiar.

Para constituir la afectación a vivienda familiar se deben cumplir los siguientes
requisitos:
1. Que sea utilizado para vivienda.

2. Que haya un matrimonio o unión marital de hecho.

3. Que el cónyuge tenga la propiedad total del inmueble.

4. No tener otros inmuebles con afectación a vivienda familiar.

5. Inscribir en la oficina de registros públicos.

A continuación, se detalla más sobre cada requisito.

El inmueble con afectación familiar debe ser utilizado como vivienda.
La afectación a vivienda familiar se instituyó para proteger la vivienda de la familia,
por tanto dicha figura sólo puede afectar inmuebles destinados a la vivienda de la
familia.
Lo anterior impide que se puedan afectar segundas viviendas, locales
comerciales, fincas recreacionales, lotes o cualquier otro inmueble que no esté
destinado a la vivienda.
No quiere decir que esté prohibido afectar una finca de recreo, pues si esa es
donde la familia habita es válido constituirla; lo que no es válido es tener un
apartamento donde vive la familia, y además una finca de recreo y sobre esa crear
la afectación a vivienda familiar.

La necesidad de que existe matrimonio o unión permanente.

Para constituir la afectación a vivienda familiar es necesario que existe matrimonio

o unión permanente o marital de hecho.
Para el caso de compañeros permanente, el artículo 12 de la ley 258 de 1996
señala que se requiere una convivencia de por lo menos dos años.

Quien constituye la afectación a vivienda familiar debe ostentar la propiedad total del
inmueble.

No se puede constituir la afectación a vivienda familiar sobre una parte de un

inmueble, por lo que el cónyuge que lo constituye debe tener el 100% de la
propiedad del mismo.
Si el inmueble pertenece a los dos cónyuges, donde por obvia razón ninguno
posee el 100% de la propiedad, se puede afectar a vivienda familiar en virtud a lo
dispuesto por el artículo 1 de la ley 258 de 1996:
«Entiéndese afectado a vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad
por uno o ambos cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio
destinado a la habitación de la familia.»
Lo que no procede es afectar un inmueble que una parte pertenece a un tercero
distinto al cónyuge.

No se puede constituir la afectación a vivienda familiar sobre más de un inmueble.

Para la afectación a vivienda familiar de un inmueble es necesario que el mismo
cónyuge no tenga otro bien afectado a vivienda familiar.
Si se llegase a tener más de un inmueble con afectación a vivienda familiar
cualquier tercero interesado puede exigir su levantamiento mediante intervención
judicial.
Inscripción de la afectación a vivienda familiar.
Para que la afectación a vivienda familiar surta efectos legales es requisito inscribir
la escritura en que se constituye en la oficina de registros públicos según lo señala
el artículo 12 de la ley 158 de 1996:
«La afectación a vivienda familiar a que se refiere la presente ley solo será
oponible a terceros a partir de anotación ante la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos y en el correspondiente Folio de Matrícula Inmobiliaria.»
Esa inscripción hará que la afectación a vivienda familiar sea pública en la medida
en que aparecerá en el certificado de libertad y tradición del inmueble.

Documentos requeridos para la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar se hace por medio de escritura pública, para lo
cual se deben allegar a la notaría los siguientes documentos:

1. Certificado de libertad y tradición del inmueble.

2. Copia de la escritura pública en la que conste la propiedad del inmueble.

3. Fotocopia de la cédula de ciudadanía de cada uno de los cónyuges.

Beneficiarios de la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar sólo se puede constituir a favor el cónyuge o
compañero permanente, de modo que los hijos no son beneficiarios de esta figura,
como tampoco ningún otro familiar del cónyuge propietario y menos terceros.

Cuántos inmuebles se pueden afectar a vivienda familiar.

La ley sólo permite la afectación familiar a un único inmueble propiedad del
cónyuge.
Si ya se tiene un inmueble con afectación a vivienda familiar y se quiere afectar
otro, primero se debe cancelar o levantar la afectación del primer inmueble.

Limitaciones de la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar busca proteger la vivienda de la pareja, pero tiene
algunas limitaciones por lo que la protección no es plena ni absoluta.

Casos en que se puede embargar un inmueble con afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar se constituye para impedir que la casa o el
apartamento sea embargado por una deuda o cualquier otra obligación, pero el
artículo 7 de la ley contempla dos excepciones a esa regla general:
1. Cuando sobre el bien inmueble se hubiere constituido hipoteca con anterioridad al
registro de la afectación a vivienda familiar.
 2. Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar préstamos para la
adquisición, construcción o mejora de la vivienda.

También se puede embargar en el caso que pasa a señalarse.

Hipotecar un inmueble afectado a vivienda familiar.

La protección que brinda la afectación a vivienda familiar es para impedir que sea
embargado, pero no impide que sea hipotecado por el cónyuge dueño del
inmueble, pero en tal caso necesita el consentimiento y la firma del cónyuge no
propietario, según lo dispone el artículo 3 de la ley 258 de 1996 que habla de la
doble firma.
En consecuencia, un inmueble con afectación a vivienda familiar sí puede ser
hipotecado, y ello significa que puede ser embargado por esa hipoteca en la que
los dos cónyuges han consentido.

Cancelación de la afectación a vivienda familiar.

La afectación a vivienda familiar se puede cancelar de la misma forma en que se
constituyó, es decir, mediante escritura pública, que debe ser inscrita en la oficina
de registro de instrumentos públicos.

Levantamiento voluntario de la afectación a vivienda familiar

El artículo 4 de la ley 258 de 1996 señala que la afectación a vivienda familiar se
puede levantar por ambos cónyuges de forma voluntaria y en común acuerdo.
Esto significa que se requiere del consentimiento del cónyuge no propietario
(beneficiario), consentimiento que se expresa con la firma en la escritura de
cancelación o levantamiento de la afectación a vivienda familiar.

Levantamiento de la afectación a vivienda familiar sin el consentimiento de los dos

cónyuges.
Por regla general se requiere de los dos cónyuges para poder levantar o cancelar
la afectación a vivienda familiar, pero el artículo 4 de la ley 258 señala este
procedimiento puede ser solicitad por uno de los cónyuges o por autoridad
competente en los siguientes casos:
1. Cuando exista otra vivienda efectivamente habitada por la familia o se pruebe
siquiera sumariamente que la habrá; circunstancias éstas que serán calificadas
por el juez.

2. Cuando la autoridad competente decrete la expropiación del inmueble o el juez de

ejecuciones fiscales declare la existencia de una obligación tributaria o
contribución de carácter público.

3. Cuando judicialmente se suspenda o prive de la patria potestad a uno de los

cónyuges.
 4. Cuando judicialmente se declare la ausencia de cualquiera de los cónyuges.

5. Cuando judicialmente se declare la incapacidad civil de uno de los cónyuges.

6. Cuando se disuelva la sociedad conyugal por cualquiera de las causas previstas

en la ley.

7. Por cualquier justo motivo apreciado por el juez de familia para levantar la
afectación, a solicitud de un cónyuge, del Ministerio Público o de un tercero
perjudicado o defraudado con la afectación.

En estos casos es necesaria la intervención judicial para proceder a levantar la

afectación a vivienda familiar.