FUNDAMENTOS JURIDICOS FACTICOS DEL DERECHOS DE OBIGACIONES Y CONTRATOS

DE ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES EN EL CONTEXTO DE LA PANDEMIA COVID

2019.
La obligación del arrendatario durante la pandemia por coronavirus
La emergencia sanitaria originada por el COVID-19 ha impactado significativamente en la actividad

productiva, industrial y comercial, provocando graves alteraciones en el desarrollo de los negocios

y en la ejecución de las relaciones contractuales de empresas y particulares.

Uno de estos impactos dice relación con la obligación del arrendatario de pagar la renta, en

aquellos casos en que no puede hacer uso de la cosa arrendada en los términos convenidos.

Aplicando la teoría de la frustración del contrato, es posible sostener que cuando el propósito

práctico perseguido por el arrendatario ha desaparecido completamente, se le debería excusar de

su obligación y eventualmente suspender los efectos del contrato.

La emergencia sanitaria producida por el COVID-19 ha tenido por consecuencia una alteración

importante en la actividad económica y social del país. A la fecha, las medidas restrictivas de la

libre circulación, reunión y desarrollo de actividades económicas se han incrementado, y es

previsible que esa tendencia se mantenga por un período de tiempo relativamente importante.

Esta cuestión tiene especial relevancia respecto a contratos de arriendo vigentes, en los cuales el

arrendatario no puede hacer uso de la cosa arrendada o sólo puede hacer un uso limitado de ella,

debido a la crisis sanitaria. La interrogante a responder es si, bajo tales circunstancias, el

arrendatario se encuentra eximido del pago de la renta. Este problema puede examinarse a partir

de distintas instituciones jurídicas.1

1
El origen de la doctrina se encuentra en el common law, en particular, en los denominados “casos de la
coronación”, siendo el más citado Krell v Henry, [1903] 2 K.B. 740.
El 15 de marzo del 2020 se publicó en el diario oficial El Peruano el Decreto Supremo 044-2020-

PCM, que declaró el estado de emergencia nacional por el plazo de quince días calendario y

dispuso el aislamiento social obligatorio (cuarentena) por las graves circunstancias que afectaron

la vida de la nación a consecuencia del brote del COVID-19. Durante el estado de emergencia

nacional, se garantizó el abastecimiento de alimentos y medicinas, así como la continuidad de los

servicios de agua, saneamiento, energía eléctrica, gas, combustible, telecomunicaciones, limpieza

y recojo de residuos sólidos, servicios funerarios y otros establecidos en dicho decreto supremo.

Esto supuso la continuación de las actividades de las empresas que prestan los servicios antes

señalados e, implícitamente, la suspensión legal de las demás actividades empresariales. De

inmediato se produjo una avalancha de invocaciones de fuerza mayor en el seno de diferentes

tipos de contratos, sea porque se consideraba al COVID-19 como un hecho “extraordinario,

imprevisible e irresistible” (hecho de Dios), sea porque se consideraba que tales características

correspondían al Decreto Supremo 044-2020-PCM (hecho del príncipe). Esta ponencia recoge

algunas de estas divagaciones.

La fuerza mayor o caso fortuito

Una primera aproximación, quizás la más intuitiva, es recurrir a la fuerza mayor como eximente de

responsabilidad para el arrendatario. El impedimento sería la imposibilidad de usar la cosa

arrendada para su fin natural o convencional, a causa de la fuerza mayor, constituida por la

prohibición decretada por la autoridad.

La dificultad para aplicar el concepto de fuerza mayor a una obligación de dinero, como es la de

pagar la renta, es evidente. Es difícil – sino insostenible – plantear que respecto a una obligación

de esta naturaleza, puede concurrir el requisito de la irresistibilidad. En efecto, las obligaciones de

dinero son por definición obligaciones de género, siendo además el dinero una cosa fungible. En
otras palabras, el cumplimiento de una obligación de dinero no puede hacerse imposible, ya que

siempre será factible – jurídicamente – para el deudor pagar. El dinero no se extingue, y el riesgo

de disponer de una cantidad suficiente para pagar es del deudor. En definitiva: no hay ningún

impedimento material o jurídico para que el arrendatario cumpla su obligación, esto es, pagar la

suma de dinero pactada como renta.

Asimismo, puede sostenerse que el arrendador no ha incumplido sus obligaciones, ya que la cosa

se encuentra disponible para el arrendatario, sin perjuicio que por un hecho externo no pueda

darle el uso que pretende.

Parece claro entonces que no cabe alegar fuerza mayor o caso fortuito respecto de una obligación

de dinero, ya sea como causa de extinción de la misma por imposibilidad sobrevenida, ni como

eximente de responsabilidad por su incumplimiento.

Descartada la fuerza mayor para el caso de las obligaciones de dinero, cabe analizar si existen

otros mecanismos a los que podría recurrir el deudor ante una situación como la planteada.

LAS CARACTERÍSTICAS DE LA FUERZA MAYOR EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO

El artículo 1315 del Código Civil señala: “Caso fortuito o fuerza mayor es la causa no imputable,

consistente en un evento extraordinario, imprevisible e irresistible, que impide la ejecución de la

obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso”

LAS CLÁUSULAS DE FUERZA MAYOR EN LOS CONTRATOS

La dificultad para establecer claramente el sentido de las características de la FM les da a los

jueces (y a los árbitros) un considerable margen de discreción al evaluar su presencia. Esto lleva a

las partes a incluir en los contratos —cada vez con mayor frecuencia—una cláusula que defina la

FM (force majeure clauses). Se recurre a una práctica común en los países del common law y de

los contratos internacionales. En el Perú, hay contratos a los que se aplica la ley peruana que
contienen este tipo de cláusulas —propias del sistema del common law—. De Nova, en Italia,

habla del contratto alieno (contrato ajeno) para referirse a aquellos contratos regulados bajo la ley

de un país del civil law en los que se incorporan cláusulas diseñadas para el sistema del common

law (2010, p. 2). La FRUSTRACIÓN DEL CONTRATO

Esta hipótesis se presenta cuando el cumplimiento del contrato es posible, pero el propósito

práctico que el acreedor persigue con dicho cumplimiento desaparece o pierde sentido debido a

circunstancias sobrevenidas. No hay imposibilidad ni excesiva onerosidad: la ejecución de la

prestación es perfectamente posible, ni tampoco dicha ejecución se ha hecho más costosa o

dificultosa.

En este supuesto, la atención ya no está puesta en lo que la parte afectada debe ejecutar como

deudor, sino en aquello que recibe a cambio, en su calidad de acreedor, ya que la prestación a que

tiene derecho, ha perdido completa utilidad para la finalidad que perseguía al celebrar el contrato.

El caso en análisis parecería encuadrarse en este supuesto: si bien el arrendador cumple o está

dispuesto a cumplir poniendo la cosa a disposición del arrendatario, el fin o propósito que éste

perseguía al celebrar el contrato, ha desaparecido en virtud de un evento sobrevenido, ya que, por

una orden de autoridad, no puede hacer uso de la cosa arrendada. No hay, en principio,

incumplimiento de ninguna de las partes, como tampoco excesiva onerosidad para alguna de ellas,

pero el cumplimiento del contrato, tal cual se pactó, ha devenido en fútil o vacío para uno de los

contratantes.

Sin embargo, la doctrina de frustración del fin del contrato debe ser aceptada sólo de manera

excepcional, ya que de otra manera supondría un elemento de enorme inestabilidad para la

seguridad de las transacciones.

No basta con que la parte perjudicada haya visto frustrada la ganancia o ventaja (patrimonial o no)

que perseguía mediante la celebración del contrato, ya que ello implicaría transformar al otro

contratante en un asegurador de dicha ventaja, trasladándole todos los riesgos del negocio.

Por ello, los requisitos de procedencia son estrictos. Además de tratarse de un evento externo,

sobrevenido, imprevisible, cuyo riesgo no haya sido asumido por la parte afectada, se requiere la

concurrencia de las siguientes condiciones:

La finalidad perseguida con el contrato debe ser conocida de la otra parte al momento de la

celebración del mismo, ya sea porque ha sido expresada o bien porque de la naturaleza del

contrato es evidente para un contratante razonable.

El propósito exclusivo o principal del contrato debe verse frustrado completa o totalmente por el

evento sobreviniente. De esta manera, si el cumplimiento o la prestación aún sirve a algún

propósito para el acreedor, la frustración no procede. Por ello, la frustración de un contrato con

un fin único y restringido será más plausible que la de un contrato complejo.

CÓMO SOLUCIONAR LEGALMENTE EL PROBLEMA DEL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN EN

LOS ARRENDAMIENTOS.

Si bien es cierto que las partes pueden determinar libremente el contenido de un Contrato (Art.

1354° del Código Civil – Libertad Contractual) lo más probable es que ninguno haya previsto

situaciones tan excepcionales como el de la presente pandemia. Esos vacíos son los que se

recomienda suplir.
La pregunta es: ¿Qué se debe hacer en estos casos, tanto para el arrendador como para el

arrendatario?

La renta es fijada en el contrato. Si no se cumple, tal como lo señala el artículo 1697° del Código

Civil, a los 2 meses y 15 días de atraso en total se puede iniciar el proceso de desalojo. Sin

embargo, considero que el arrendador deberá plantearse: ¿Encontrará fácilmente otro

arrendatario o “inquilino” que pueda satisfacer sus expectativas en estos tiempos de

incertidumbre económica? Si encuentra otro arrendatario en estos momentos difíciles, podría ser

otra persona que también ha sido desalojada por incumplimiento ante otro arrendador y nada le

asegura que no vaya a correr igual suerte al poco tiempo. Asimismo, ¿está dispuesto a

posiblemente tener el inmueble sin generar renta alguna por uno o varios meses más, dada la

presente coyuntura?

Existen algunas figuras que pueden ser utilizadas. Algunas personas están optando por utilizar el

fondo de garantía para cumplir con la renta mensual, puede ser válido si ambas partes se ponen

de acuerdo. Otra opción es el poder diferir los pagos; es decir, pagar en el futuro la deuda.

Asimismo, se puede aplicar la Imposibilidad Parcial de la Prestación señalada en el artículo 1433°

del Código Civil. Por ejemplo: Si la renta es de 1000 Soles y el arrendatario puede cumplir con

pagar 700 soles por los próximos 4 meses siguientes, las partes pueden acordar que esos 300 soles

que se han dejado de pagar en forma mensual puedan ir siendo pagados en forma paulatina a

partir del mes 5, prorrateados en varias cuotas. Puede aplicarse intereses o no, pero lo ideal es

que mientras menos complicada sea la solución, será mejor para todos. Existe otra figura, que es

la condonación de la deuda, pero eso va a depender del desprendimiento, necesidad y voluntad

del arrendador, por lo que, siendo realistas, no será la opción más utilizada, evidentemente.
He leído y escuchado a algunos abogados que señalan que el arrendatario puede invocar una

excesiva onerosidad de la prestación (Artículo 1440° del Código Civil); es decir, de la obligación a

su cargo dado que ahora se le hace más complicado obtener el monto pactado inicialmente. Son

puntos de vista interesantes para un evento extraordinario e imprevisible como el del COVID-19,

pero mi opinión es que las rentas no se han encarecido. Las rentas siguen siendo el mismo monto

que se pactó inicialmente. El COVID-19 no ha modificado para nada el monto o costo del

arrendamiento. Lo que pasa es que ahora puede hacerse más difícil el cumplimiento de la

obligación por los montos ya acordados, debido a la situación laboral – económica de los

arrendatarios. Esto, a mi parecer, no debiera configurar la Excesiva Onerosidad de la Prestación,

dado que esta aplica más para una figura de devaluación o inflación de la moneda que modifique

el valor del monto pactado inicialmente. En dichos casos sí podría ser invocada para su favor tanto

por el arrendatario como también por el arrendador.

Si se pudiera aplicar esta figura de la Excesiva Onerosidad de la Prestación, imagínense todos los

reclamos y demandas contra los bancos por personas que ya no pueden cumplir con la obligación

de pagar sus créditos hipotecarios o personales. Esto no ocurre.

Definitivamente, la solución a estos problemas va a depender mucho de diversas características

como la forma en que se ha ido comportando el arrendatario, el conocer a qué actividad se dedica

el arrendatario y su plan para poder regularizar su obligación, qué oportunidades se tiene con el

inmueble debido a la ubicación y ofertas, entre otras, sin perder de vista los conceptos de

solidaridad, empatía para el prójimo, además de las probabilidades de tener éxito encontrando

rápido a otro arrendatario del inmueble y los costos de volver a buscar arrendatario.

Lo importante es que la sociedad conozca que existen herramientas en el Código Civil que

permiten solucionar y suplir los vacíos en sus contratos, producidos por la pandemia actual.
En estos días de cuarentena, es importante que el acuerdo que puedan alcanzar las partes sea

también comunicado entre ellas de forma escrita o por algún medio virtual. Es recomendable que

luego el acuerdo sea formalizado mediante una Adenda al contrato, y si es con firmas legalizadas

(y cláusula de allanamiento para mayor seguridad del arrendador) una vez que vuelvan a operar

las Notarías, mucho mejor. También está la posibilidad de acudir a un Centro de Conciliación

Extrajudicial para formalizar el nuevo acuerdo cuando comiencen a operar.

Esperemos que pueda existir en la mayoría de casos la posibilidad y voluntad entre las partes para

lograr una solución idónea para cada caso. Será cuestión de evaluar cada situación pero siempre

va a ser preferible y menos costoso en tiempo y dinero, llegar a un acuerdo que llegar a la vía

judicial o arbitral.2

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Por Pedro Pablo Castañeda D´Brot, abogado especialista en Derecho Inmobiliario.
-https://www.enfoquederecho.com/2020/05/07/los-arrendamientos-en-tiempos-de-coronavirus-una-
mirada-legal-y-practica-para-encontrar-soluciones.