0 SUMARISIMO DE DESALOJO. 1. NOCION EI desalojo (denominado también desahucio), a criterio de Enrique Faleon, «... importa la exclusion de cualquier ocupante de una propiedad cuya obligacion de restituir sea exigible y no se limita a las locaciones, si bien en las mismas cs donde mayor incidencia tiene...» (FALCON, 1978: 563). En opinion de Maximo Castro, «... la accién de desalojo o de desahucio es el procedimiento breve y sumario que se entabla contra el arrendatario o inguilino de una finea por el propietario o por el que tiene derecho a usar y govar de ella, para que la desocupe y la deje a su disposicién» (CASTRO, 1931, Tomo Tercero: 144). Reimundin estima que «el juicio de desalojo 0 juicio de desahucio es el procedimiento sumarisimo por el cual el actor persigue que el demandado desocupe el inmueble litigioso y lo deje a su disposicién (REIMUNDIN, 1957, Tomo Il: 155). Dicho autor agrega que «se trata de un juicio declarativo, sumario y de trémite especial...» (REIMUNDIN, 1957, Tomo II: Lino Palacio considera que el proceso de desalojo aquel que tiene J uso y goce de un bien por objeto una pretensién tendiente a recuperar ¢ inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de titulo para ello, sea por tener una obligacién exigible de restiluirlo © por revestir el caracter de Simple intruso aunque sin pretensiones a la posesidn» (PALACIO, 1994, Tome VIl-77-78), Fl citado trataclista argentino aiade que el concept enunnciado se infiere, por lo pronto, que la pretension de Cuando medic una relaecidn juridica entre las parl se halla obligado a restituir el bien a requerimiento del eleaso de que, sin existir vine tlacién contractual alguna, & Scupante meramente circunstancial o transitorio que NE ASPTa 'a posesion» (PALACIO, 1994, ‘Tomo VII: 78). desalojo no solo es admisible es oncuya virtuc eldemandado actor, sine tambien en | demandado es wr al ejercicio de208 Derecho Procesal Civil IX: Procesos Sumarisimos / Alberto Hinostroza Mingueg Para Prieto-Castro y Ferrandiz, «... con el nombre de ‘desahucio’ (...) se quiere significar el estado de desconfianza del arrendador respecto del arrendatario, que le hace desear poner fin al contrato de arrendamiento...» (PRIETO-CASTRO, Y FERRANDIZ, 1983, Volumen 2: 25). Escriche califica al desahucio como «el acto de despedir elduefiode una casa o heredad al inquilino o arrendatario...» (ESCRICHE; citado por MORENO MOCHOLI, 1944: 512). Gomez de Liafio Gonzalez sostiene que el denominado juicio de desahucio es aquel que esté dirigido «... a obtener el desalojo de un inmueble, imponiendo incluso el lanzamiento de sus ocupantes, sirviendo para resolver, tanto cuestiones de arrendamiento, como situaciones de precario en las quese pose una finca sin titulo que lo justifique...» (GOMEZ DE LIANO GONZALEZ, 1992: 457). El mencionado autor nos informa que la jurisprudencia «... ha delimitado el ambito de este procedimiento que encauza una accién decondena encaminada a obtener la desposesién del demandado y la reintegracién posesoria del actor, sin que quepa ventilar en el mismo cuestiones complejas y extralocativas, incompatibles con la naturaleza sumaria del tramite...» (GOMEZ DE LIANO GONZALEZ, 1992: 457). Mucius Scaevola afirma que «... la accién de desahucio tiene una naturaleza compleja, en cuanto, de una parte, reviste caracter resolutorio del contrato, si bien no reciproco sino unilateral (pues sélo se concede Ia accién al arrendader) Y,de otra, recuperatorio de la posesion natural, manteniendo, desde este punto de vista, estrecho parentesco con las acciones interdictales» (MUCIUS SCAEVOLA; citado por REYES MONTERREAL, 1958: 234). En relacién al desahi . | cxpresa 1 siguiente: wucio (0 desalojo), Moreno Mocholi expr «La. expresion Senérica desahucio, queen sentido: sustantivo carece de propia personalidad (.) por resolverse a través de los diverses ae que envuelve entre si ‘independientes;: cuandodel concep” ing ogo Pasamos al de accién, se convierte en algo que enue, na esencia, un ser, precisamente porque la expresion en cues" ¢s de notorio sabor adjetivo y con miras a este aspecto y DA? ii cone nace y se desenvuelve. De aqui el por qué (~) atin con la de ge PO desalucio suelen hacerlo fundiendo est on Un senthd non: Ineluso los tratadistas que trazan Ia definice™ gp derecho sing ramatical que juriclico, no le dan el NOM PENO MOCHOL, ag guullean demedio,actoocemecon . 7 realise de desahutcio «.. tiene su base en el motivo & Wins, cxpitacion al de Pago, iniracién dels condiciones ets obedecen nai yecr™iNo, ete,), pero cada una de est5 Co.i60 Su vezal derecho de rescision, resoluucion ° P 4Capitulo Moreno Mocholi termina definiendlo al desabucio de «Es |, A) 8) Proceso sumarisino de desalojo 209 que como nota comti 1 efectividad procesal, envuclven la facultad de desahuciar» (MORENO MOCHOLL, 1944: 522), sae Con relacién al juicio, por ser la tinica queen el desahucio puede entablarse, y con referencia a los derechos en que se sustenta, por las exclusivas caracterislicas que en éstos concurren, la accién de desalucio absorbe en cierto modo, domina y subordina al juicioy a los derechos en que se funda, determindndoles un ser, una especialidad que ella traza y gobierna, como alma del juicio y exclusiva del de desahucio, de una parte, como definidora de los derechos en que se basa, de otra» (MORENO MOCHOLI, 1944:522). Dela accidn de desahucio no puede ofrecer duda «... su naturaleza posesoria, dada la finalidad de efectividad inmediata, sin aspiraciones de declaracién de derechos -que, por otra parte, no pueden prejuzgarse en el juicio de desahucio- y la restitucién del contenido posesorio, tiltimo fin de la accién de nuestro estudio» (MORENO MOCHOLI, 1944: 523). «.. Si bien en los casos que nos ocupan (derechos rescisorio y resolutorio propiamente dicho) la accién de desahucio es puramente personal, tiene indudablemente intensos efectos reales, porque hay que tener en cuenta que la declaracién de rescisién 0 resolucin del vinculo que lleva implicito el fallo que accede a la mina automaticamente wna situacion los motives cuya realidad y pretensién del actor, deter sin titulo, extinguido ya por aque! procedencia cleclara la sentencia, fa cual, a su vez, dispone el Janzamiento si el des Jojo no tiene lugar en el plazo ques e fija(.) por lo que aquella resolucién virtualmente condena también a la restituci6n de la posesidn para reintegracion del mismo contenido posesorio al poseedor real del inmucble» (MORENO MOCHOLI, 1944: 525). desahucio cuando tiene por solutorios, es de naturaleza acl de la ‘actio locati’, yeficacian «Concluyenda: si bien la accion de base los derechos rescisorios y 1 personal, aparecienda con especial mortal 65 de efectos marcadamente reales en cuanto ast alcance (MORENO MOCHOLI, 1944: 526). esta manera: la de desahucio: inmobiliaria, posesoria: jos y de contenido rea Naturaivza.- Aquella accién principal Personal aunque de mareados efectos real Cuando se funda en la situacidn de preca” al pose enda 0; ndador 0 jr real-arr' pas tone, Elementos personales ale ntos personales.- Que compel ser rouctor-p comprador de fina arrenclada, subartJi Procesal Civil IX: Procesos Sumarisimos / Alberto Hinostroza Minguy 210 Derech titular del disfrute dado en aparceria, cedente del suelo por et tiempo que vivieren las primeras cepas, y tol erante e conte! arrendatario,subarrendiatario,obzero oempleado,, cesionario del suelo y precarista, respectivamente; Precario, Aparcero, C) _ Elementos reales.- Sobre las cosas inmuebles dadas en arrendamiento (rastico 0 urbano), en subarriendo, como remuneracién tinica ¢ complementaria por los servicios prestados, aparcerfa, cesién del suelo o en situacién de posesi6n sin titulo ni pago de mercedes y simplemente tolerada; D) _Elementos formales.- A ejercitar dentro del procedimiento especial y sumario, juicio de desahucio que sin prejuzgar derechos de dominio, la posesién, u otros que no sean el motivo concreto en quese funde, restelve en cuantoa éste exchusivamente, con santidad de cosa juzgada; E) _ Fin préximo.- Persiguiendo el lanzamiento del demandado y consiguiente desalojo de personas y enseres; F) Fin remoto.- Para recuperar la posesion natural desplazada por el vinculo contractual o por la simple tolerancia; GS) Fundamento préximo.- Que se funda en los derechos de rescisi6n, resolucién o en la posesin; A) Fundamento remoto- Y que existe para garantia y efectividad, en fin, de la proteccion qi wwe la ley otorga al poseedor» (MORENO MOCHOLL, 1944: 534-535). Justamente, el articulo 585 ae “Primer parrafo- del Codigo adjetive Testitucion de in predio se tremita con arregio alodispusta marisimo y las precisiones del Sub-Capitulo 4° del Capitulo ee Seccion Quinta del Cédigo Procesal Civil. Ademés, es 4° restigtt® en dicho Suib-Casnaieres aplicable también @ hucion de eyenesmicbese inmuebles distintos a los pe F iticulo 596 del indicado cuerpo de ley*s: infere gue Al proceso de desaloje a aguel dirigido'a loge ® ien al que se tiene derecho, ya seq mueble o inmueble- del Titulo 111 d destacar que | pretension de De ello se ii restitucién 11 Desalojo accesorio Tal como lo sefala el articulo 599 fers? Y del Codi ivil, re Precsamente al desalojo accesorio, se puede suse Procesal Civil ermito Vs Proceso sumarisin de desalojo Capituto Vs Proc desaloy am proceso de eonocimiento o abreviado, siempre que la restitucién se haya demandado acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer parrafo del articulo 87 del citado Cédigo. En lo que respecta a la acumulacién de pretensiones, habré que estar a lodispuesto en el Capitulo V («Acumulacién») del Titulo Il («Comparecencia alproceson) de la Seecidn Segunda («Sujetos lel proceso») clel Cécligo Procesal Civil, en los arts. $3 al 91, Baste decir que el articulo 87 del Codigo Procesal Civil (que versa sobre la acumulacién objetiva originaria, la misma que se configura cuandoen win proceso se propencen la demanda mascle una pretensién), a que se contrae el articulo 590 de dicho Cédigo (citado precedentemente), establece lo siguiente: «La acumulacién objetiva originaria puede ser subordinada, alternativa 0 accesoria. Es subordinada cuando la pretensién queda sujeta a la eventualicad de que la propuesta como principal sea desestimada; es altemnativa cuando el demandado elige cual de las pretensiones va a cumplir; y es accesoria cuando habiendo varias pretensiones, al declararse fundada la principal, se amparan también las demas. Si el demandado no elige la pretensién alternativa a ejecutarse, lo hard el demandante. Sinosedemandan pretensiones accesorias, s6lo pueden acumularse éstas hasta antes del saneamiento procesal. Cuando la accesoriedad esté expresamente prevista por la ley, se consideran tacitamente integradas a la demanda». 2 FINALIDAD Janzaral arrencatario ___ Segtin Maximo Castro, «el objeto de este juicio, es 5 atari © inquilino de la finca para que ésta quede libre y a disposici6n del propietario odel que tiene el uso y goce de ella...» (CASTRO, 1931, Tomo Tercero: 144) Como bien anotan Alvarez Julid, Neuss y Wagner, «..el juicio de desalojo ¢ Un proceso especial que sustancidnclose por el procedimiento establecido Para el juicio sumario (...), tiene por objeto recuiperar el uso y goce -tenencia- de un inmueble que se encuentre ocupado por quien no tiene derecho a Permanecer en él y sin pretensionesa la posesiGn (ALVAREZ JULIA; NEUSS; Y WAGNER, 1999: 418-419) | proceso de Asi tambi ambi Jama su libre Aesalojo consiste cen sicién, excluyendo a los Tbr ag Ot (ALSINA, 1963, Tomo Vi:56). Su objeloes la fuer, Uso de los bienes materia dle litigio, substrayéndol a 963, 1, Publica si fuese necesario, a la accién de sus detentadores 5, Tomo VI: 60), 1 Jo cree Alsina cuando indica que el objeto del i cOsi ene cn «...reinlegrar en el uso de la cosa a quien : que ningiin titulo pueden invocar pata su erecalca Alsina- «. dejar Jos, con el aurxilio de (ALSINA,cesos Sumaristmos /Alberto Hinostroza Minguee uz Derecho Procesal Civil IX: Pro 3. OBJETODE DEBATE jo s6lo implica la invocaci6n, por parte de} ign de desalojo sélo implica 1a ; 7 eu La Foal 2a cxigir la restitucion del bien, de manera que ead Sas ito del proceso analizaco toda controversia o decisién relativas Si derecho de propiedad o de posesion que puedan arrogarse las partes...» (PALACIO, 1994, Tomo VII: 78). Enel icio de desalojo se halla descartada toda posibilidad de debatir el tema telativo al mejor derecho a la posesion 0 la posesién misma. Por lo tanto la pretension no procede contra el ocupante que alega su calidad de poseedor, siempre que éste aporte elementos probatorios que, prim facie, acrediten la verosimilitud desu alegacién. Verificada esa demostracién resulta excluido del juicio de desalojo el debate relativo a la naturaleza de la posesién, ya que la sentencia que se dicte en aquél no hace cosa juzgada sobre e! punto yelactor sélo puede entonces hacer valer su eventual mejor derecho mediante la via de los interdictos o de las pretensiones posesorias o petitorias. A la inversa, en la hipétesis de que el demandado no haya producido prueba alguna acerca de la posesion, la sentencia favorable al actor no es obstaculo para que aquel se valga posteriormente de la mencionada via» (PALACIO, 1994, Tomo VIL: 97-98). 4. CAUSALES. Entre las causales mas desalojo tenemos las siguiente A. usuales que ameritan el inicio del proceso de es: 8 alta de Pago dela retribucién o renta acordada por las partes respecte, at l0 0a posesisn del bien materia dedesalojo A articulo S85 del Coan wee el Segundo y tercer parrafos del 2) quien demang $0 FF0cesal Civil, se desprende lo siguiente causal la pretension de co Pretensién de desalojo por dicha desaloje Peel: m de pago de arriendos; b) si quien demanda el Pago de arriendes, «© P28° decide no acumular la pretensi6n ' 105 respectivos oer oNees: iene la potestad de exigir el cobro Aebisndose dextaeae 8 &" Via de proces dino de jeeuio Cédigo Precast US Se8tin el inciso 9) del articulo 688 ¢f titulo ejocutive de si Puede promover ejecucién en virtud & mpage qa wtaleza extrajudicial consistente & © entalmarr” PO artendamiento, siempre (Me demanda el desalgn ne Ia telacion contractual; ¢) si 12 Pretension fundada POF falta de pago decide acumula® * 5 RO Te resulta exigible ye ctUsal la de pago de arriendos, et") articulo 85 del Cogs Ch teauisito contemplado en el incis0 2), OS Fequisitos de fq © PFce8al Civil, numeral que trata acereyo @acumulacién objetiva de pretensions ¥Capitulo V: Proceso sumarisimo de desatoje ua 9 3) requiere, por lo general, que las pretensiones sean tramitables en una misma via procecimental para que opere acumulacién, B. _ El vencimiento del plazo (convencional 0 legal) del contrato respectivo (por el que se otorgé el uso, usufructo o la posesién del bien materia de desalojo). C._ Laocupacién precaria del bien (que, segtin el art. 911 del C.C.,es la que se ejerce sin titulo alguno o cuando el que se tenia ha fenecido). Redenti considera que «el procedimiento de desalojo se lo puede promover por haberse terminado la locacién, no sélo cuando ésta haya terminado efectivamente por vencimiento de términos, sino antes (de futuro), esto es, cuando no existe todavia en acto una transgresién del arrendatario a su obligacién de devolver el inmueble. El mismo procedimiento puede ser promovido por morosidad, es decir, por un incumplimiento, ya en acto, de la obligacién de pagar el canon a los vencimientos pactados; y entonces tiende a oblener (...) una providencia con efectos constitutivos (resolucién de contrato)...» (REDENTI, 1957, Tomo Il: 231). Sobre el particular, Rocco ensefia que «... el proceso por convalidacién de desalojo se refiere (...) a providencias referentes a pretensiones del otorgante para la devolucién de inmuebles por parte de quien los tiene en su poder tanto si la devolucién se debe por veacimiento del plazo del goce, como si la obligacisn de la devolucién proviene y es consecuencia de la rescisién del contrato, por falta de pago del canon de arrendamientoa sus vencimientos, 0, en general, de la retribucisn debida por el goce, 0 por falta de In prestacién del trabajo convenida, 0 cuando el contrato termine por cualquier causa y el inmueble deba ser restituido...» (ROCCO, 1981, Volumen VI: 214) les del proceso de desalojo © Moreno Mocholi, en relaci6n a las causal desahucio, hace estas afirmaciones: 5 motivos de desahucio: = «Bn tres grupos podemos clasificar (..) os motivos de de a ndel vineulo contractual, A) Desahucio por resolucién o extincio ino convencional © legal a virlud de la expiracién del term’ (2). B) — Desahucio por rescisi6n (...) se(MORENO MOCHOLI, 1944: 515: C) Desahucio por precario.. 514), Ja terminacién del plazo raleza de la relacion iene su fuente independiente tario ladevolucién a a propia nate : re un derecho que ti in propiae ssuiclto; el arrenda! “La facullad de obtent voluntario o legal, arranca de | juridica arrendaticia y constitty inmediata en cl vinculo mismo, ¥, Por tanto, cor Personalidad. Expirado el término, queda reso Procesal Cuil IX: Procesos Sunrarisimas / Alberto Hinostrova Mingyey 24 Derecho + lacosaarrendada y por esta obligacién y correlat east ose produce la accién resolutoria, que para maywc Sfeacio procesal puede ejecitarse en el uicio de desahucio, dent, de los moldes y con las caracteristicas de la accién de este nombre, (MORENO MOCHOLI, 1944: 515). = a Quien acude al desahucio basado en alguno de los motivos a que nos venimos refiriendo (falta de pago, infraccién de las condiciones estipuladas y destino de la cosa arrendada a usos no pactados), no hace otra cosa que ejercitar la accién rescisoria, basada en los derechos que nacen a favor del arrendador por aquellos motivos» (MORENO MOCHOLI, 1944: 516-517), - Enel desahucio por precario «... el poseedor tiende a recuperarla posesién natural amparado en la proteccién que la ley dispensaa la posesion misma, y utiliza un medio rapido eficaz; la accién de desahucio» (MORENO MOCHOLI, 1944: 518). Reimundin, al tratar sobre la causal de desalojo por falta de pago, subraya que «no es necesario que la falta de pago sea de perfodos vencidos, pudiendo ser éstos anticipados segiin el contrato» (REIMUNDIN, 1957, Tomo Il: 166) Alrespecto, Lino Palacionos informa que «... una nutrida jurisprudencia, fundada esencialmente en la intima conexién que media entre la demanda de desalojo por falia de pagoy la de consignacién de los alquileres, y enelconsiguiente escandalo juridico que generaria el dlictado de sentencias que hicieren lugara ambas, se pronuncié reiteradamente en el sentido que correspondfa suspender Ja sustanciacién del juicio de desalojo en el supuesto de mediat la existencia de un juicio por consignacién de alquileres en el que se hubiese notificado la demanda con anterioridad a la iniciacién de aquél, siempre que el locatario nose encontrase en mora» (PALACIO, 1994, Tomo VII: 105-106). En lo que atafie a la ocuy 6 i asaremos acitarseguid: pacidn ( posesién) precaria del bien p: mente las reflexiones que sobre la misma hacen diversos autores A) Posicién de Ramiro Parra, «l ii ve aa Posesi6n precaria consiste en usar una cosa conociendo que & haat {LSi0) sin intencion de apropiarsela, El termine precario viene de® ina Prez, que significa ruegon (PARRA, 1956: 75). 8) Posicién de Néstor Musto de reve cati@dad implica precisamente la inestabilidad, 0 PO tolerado ia ce rlateral y ad nutum, por Ia parte que ha core 5 0 la tenencias, (MUSTO, 1981, Tomo I: 359). Posicién de Julio Benedetti, pilided did o i La precari ses : edad consi cami ‘cio dela P2 sinogs cl considerada en sf misma noes un vicio del@ P77, yor ie lisa ace, coridlice Jt WHaramente deruncia a inexistencia de poses jt?Capitulo V: Proceso sumarisimo de desalojo 215 ende, la falta det ‘jus ad interdicta’ en las relaciones de que es comprensiva» (BENEDETTI, 1976: 387). sso. La“posesi6n precaria’ no es posesién viciosa ni es pos tenencia de la cosa; s6lo sera pasesion v: adversario ~ sién sino simple iosa, con o sin vicio frente al ste puede ser inclusive un tercero- si media una intervencién del titulo de detentacisn, en cuyo caso nacerd una posesién viciada por ‘abuso de confianza’ respecto del verdadero poscedor» (BENEDETTI, 1976: 437). D) Posicién de Antonio Segura Sanchez. ‘~- Bl preeario queda recucido a una peculiar situacién posesoria: situacion de hecho sin otro fundamento que la liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real y sin vinculo juridico alguno del que puedan desprenderse obligaciones espectficas, ajenas a las que son Comunesa todo poseedor quese repute de buena fe..» (SEGURA SANCHEZ, 1962: 154). E) Posicién de Lino Palacio, Lino Palacio dice del tenedor Precario lo siguiente: “» Corresponde considerar tenedor precario a quien goza o ha gozado del derecho de ocupar gratuitamente un bien inmueble mediante un titulo quees revocable voluntad del que le ha concedido ese derecho. El precarista, por lo tanto, ocupa la cosa a raiz de un acto de liberalidad 0 tolerancia por parte de sui duiefto y sin plazo alguno, razén por la cual este tiltimo puede requerir la devolucion en cualquier momento, Entre otros casos, se ha calificado tenedor precario, con la Consiguiente obligacién de restituir, a quien le fue negada por sentencia judicial la pretendida calidad de inquilino, aunque se presuma que medié conformidad del propietario con respecto de !a ocupacién de la cosa durante el tiempo anterior a que se refiere el fallo;al titular de una locacién extinguiida a ratz de la declaracion denulidad del contratoen cuya virtud aquélla se celebré;alacquirente de un inmueble que continus ocupandolo con posterioridad a la rescisién o nulidad de la promesa de venta, eleétera» (PALACIO, 1994, Tomo VII: 95) Elmencionado tratadista argentino hace estas otras a severaciones sobre la materia: “Cabe calificar como intruso a quien se introduce en un inmueble sin derecho y contra la voluntad del propietarioo poseedor, aunque sin pretender la posesién de aquél. Al igual que el tenedor precario, Por lo tanto, el intruso es un simple tenedor sin animus domini,so Proceso Civil IX: Process Sumarisinas (Alberto Hinestroza Mina Jerecho - nig_Dene adiferencia entre ambos estriba en la circunstancia de vimero obtivo la tenencia a rafz de un acto volunta propietario © poseedor, al paso que el segundo lo hizo unilateral. quel TiO de Por acto Entre otros supuestos se ha declarado procedente la pretensién de desalojo por la causal de intrusion contra el vendedor que, luego de entregada la posesién del inmueble y escriturada su venta ge introdujo en éste clandestinamente; contra el marido de la antigua locataria, el cual, luego de entregar ésta las Haves al locador, se niega a desocupar el inmueble al serle requerido; contra el ocupante gue invoca un recibo extendido por quien a la fecha de su otorgamiento no era propietario de la tierra ni tenfa otro titulo que lo habilitara para ello; contra la concubina del propietario del inmueble, una vez concluida la vida en comtin, sin que sea ébice para ello el hecho de que haya ingresado en la finca en tal catécter varios afios atras; etcétera Delos ejemplos precedentemente enunciados se infiere quesibien, en términos tedricos, es dable diferenciar al tenedor precario del intruso, en la préctica la situacién de ambos es juridicamente analoga, pues el factor relevante en uno y otro caso se halla configurado por la simple tenencia sin animus domini y por la obligacién de restituir que puede derivar sea de la ausencia de titulo o de un titulo que no acuerde derecho a permanecer en la ocupacién...» (PALACIO, 1994, Tomo VII: 95-97). F) Posicién de Latour Brotons, ‘El precario es una simp © usar un inmueble aj simple tolerancia del ti Por éste su voluntad BROTONS, 1959: 1070) le situacion posesoria que autoriza a disirutar jeno gratuitamente, bien por mera liberalidad © itular de la posesién real, hasta tanto se manifest de poner término a esa situacién» (LATOU! «El precarionoe: tiene més fundam meraliberalidad 0 quedan fuera de | Ja posesién como Sms que una simple situacién posesoria, Ya ue ento, raz6n 0 causa de existir que la que le pres 'a simple tenencia del poseedor real, En consecue"™ Srbita del precario todos aquellos supestos 0 necho traiga causa de un derecho a poseer den". gf,un derecho iat Sbligacional; verbigracia: los derechos @ PCs, see A la propiedad, usufructo, uso, habitacién, ae A hecho, de tune seo ocato, ete. Se trata pues de una simple situa de una sim ent? le relacién fis direc entre el tenedor osCapito V> Proceso sumarisino tte desalojo 217 «,.. No basta la simple interferencia en la relaci6n contractual de una causa de extincién de tal relacién para calificar de precarista al que contintia poseyendo la cosa en tiempo posterior al en que incidié la causa de extincion. Dada la tesis bioldgica del contrato, la cualidad originaria del que, por contrato, tenia derecho a poscer, se proyecta después de la interferencia de la causa de extincién hasta tanto se llegue a la total consumacién de las tillimas consecuencias de la relacién contractual, Tal ocurre, por ejemplo, con el arrenclamiento: no puede decirse que el arrendatario se convierta en precarista desde el momento en que en la relaci6n arrendaticia interfiera una causa de extinci6n, si aquél contintia poseyenclo; su posesién, a partir del momento indicado, sera precaria, si se quiere, pues depende del ejercicio del titular de la posesién real de la accién de recuperacién de la posesién a través del procedimiento correspondiente; pero hasta tanto que sea lanzado y desposeido conservaré su cualidad originaria de arrendatario.... (LATOUR BROTONS, 1959: 1071). Latour Brotons, refiriéndose a la relacién que existe entre las instituciones de precario y posesién precaria, apunta que: «... Es la misma que se da entre especie y género: toda posesin en precario supone posesién precaria, pero no toda situacién de posesién precaria sipone posesién en precario. (..) Debemos entender por posesién precaria aquella situacién posesoria mantenida despues de la interferencia en la relacion contractual de una causa extintiva que obligue a restituir o entregar Ia posesi6n a su legitimo titular, siempre y cuando el poseedor se haya mantenido en su posesién ininterrumpidamente desde el momento en que se produjo aquella causa de interferencia, y cuyo efecto extintivo se proyecta hacia el futuro hasta que se praduzca la total desposesién de aquel que posefa en virtud de un titulo obligacional ya fenecido (...). La accién que el poseedor real tiene para la recuperacién de la posesién deriva de una relaci6n contractual preexistente en los casos de posesidn precaria; al paso que, en los supuestos de precario, aquella accién encuentra su tinico y exclusive fundamento en la revocacion de la propia liberalidad o en el hecho de poner fin ala propia tolerancia» (LATOUR BROTONS, 1959: 1076). 5 ORGANO JURISDICCIONAL COMPETENTE De conformidad con lo dispuesto en el tercer parrafo del articulo 547 del Codigo Procesal Civil, son competentes para conocer el proceso de desalojo: - Los Jueces Civiles, cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal 0 no exista cuantia.1X: Process Sumarisinas (Alberto Minors Yin ingtioe 218 Dercclia Pro es de Pav. Letrados, ctiando la cuantia sea hasta cincyg i s nt Je Referencia Procesal : = LosJuce Unidades d Dehe tenerse presente que, con arreglo a lo previslo en el inciso 1) da Jo 24 del Codigo Procesal Civil, ademas del Juez del domicilig del demandado, tamb competente para conocer del proceso de desalojo, 4 demand demandante, el Juez del lugar en que se encuentre el bien obiengs, Siincemanda versa sabre varios inmucbles situados en diversos lugares, serg competente el Juez. de cualquiera cle ellos. articul 6. LEGITIMIDAD ACTIVA Para Prieto-Castro y Ferréndiz, la legitimidad activa en el proceso de desalojo corresponde «...a quienes tengan la posesién real de la finea a titulo de propictarios, usufructuarios o de cualquier otro que les dé su derecho a disfrutarla y a sus causahabientes...» (PRIETO-CASTRO Y FERRANDIZ, 1983, Volumen 2: 27). ‘A decir de Maximo Castro, «... pareceria desprenderse que sélo el propietario puede iniciar el juicio de desalojo; pero no es asf, pues el juiciode desalojo pueden promoverlo otros que no sean propietarios pero que tengan cl derecho de usar y gozar de la cosa locada. Por de pronto, si el inquilino subarrienda, se convierte en sublocador respecto del subinquilino y tiene contra éste, legado el caso, la accién de desalojo, independientemente del propietarior (CASTRO, 1931, Tomo Tercero: 144-145). Gomer, de Liafio Gonzélez afirma que «... seré parte legitima para promover el juicio de desahucio los que tengan la posesién real de Ja finca a titulo de duefios, de usufructuarios o cualquiera otro que les dé derecho # disfrutarla, y sus causahabientes (..). La posesi6n real (...) no es otra que It titularidad deun derecho de propiedad, usufructo o cualquiera que dé derecho adistrutarla (..), y nunca puede teferirse a la necesidad de poseerla realmente Porque en ese supuesto no se precisarfa acudir a ningtin procedimiento p** recuperarlo» (GOMEZ DE LIANO GONZALEZ, 1992: 457-458). Aeiren 46 (Tete : og cdiatnanene de la legitimidad activa en el desaloja, Lino Palacio opin de desaloi¢ “2) Schallan legitimados para interponer la pretension ‘al poseedor Prepletari, ¢l locador, el locatario principal, cl . Ucluario, el usuario y el comadante, a leeitins sent ? ae del propietario debe funclarse en la petit, bole ativa de dominio inscrita en el registro i? arse mediante Won’ (-). aunque aquella calidad puede desi ia Ea 2 prucba de que no se hizo al adquirente !4 a existencta ge nmUeble, no pudiéndose tener por config", al * Ge ese acto mediante la simple manifestaciOn ACapitulo V: Proceso sum 219 respecto contenga la escritura, Con ma 6 pe . Or raz6n no se legitimado para interponer la pretensién que nos ocupa uienants invoca la titularidad de un boleto de compraventa y no prueba que se le haya entregado la posesién del inmueble. ) Cuando media contrato de locacién, el locador esté legitimado para interponer la pretension de desalojo en aquel cardcter, con prescindencia de que sea 0 no propietario del inmueble, porque en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la causa de dicha pretension. ) d) Quien pose un inmueble con dnimo de duefio, aunque no sea propietario, se encuentra legitimado para interponer la pretension de desalojo contra el intruso o tenedor precario del inmueble, aunque si el demandado invoea y prima facie prueba su calidad de poseedor, la demanda (...) no puiede prosperar. ©) (..) Elusufructuario tiene legitimacién para interponer la pretension de desalojo contra el inquilino o intruso, sin que para ello se requiera el concurso del nudo propietatio. f) _ (..) Corresponde reconocerle (al usuario) legitimacién procesal para interponer la pretensién de desalojo contra el inquilino (...) con mayor razén debe considerarselo legitimaco para reclamar el desalojo de un intruso. 8) Lomismo que sucede en el caso del locador, el comodante hallase legitimado para deducir la pretensién que nos ocupa son prescindencia de que sea o no propietario de la cosa dada en como ate de modo que sélo le incumbe la carga de probar la existencia ce contrato» (PALACIO, 1994, Tomo VIT: 89-92). ticulo 586 del Codigo Deacuerdoa lo dispuesto en el primer parrafo del aia dammed Procesal Civil, son sujetos activos en el desalojo y, por tanto, - El propietario. El arrendador. El administrador. - Todo aquel que considere tener derecho Predio (u otro bien). a la restitucién de un ocesal Civil -en su 1 articulo 598 del Jos procesos __ Sin embargo, el propio articulo 586 del Cédigo Pre Primer pérrafo- establece como salvedad lo dispuest? oo sitado cuerpo de leyes, que versa sobre Ja legitimidad ac2 recho Procesal Ci Procesos Sumart JAlberto Hinostroza Min sal Civil IX: Procesos Sumarisimos 20 Den ; desprende de tales precept, interdi secuencia, conforme se e precepts de interdicts, FH ovtmnidad pata demandar el desalojo de un bien qui legals, caress a dicts (para lograr su resttucién o recuperarla posto: Eee es decir, todo aquel que se considere perturbado o despojadg c a), a ensu posesion. 7. LEGITIMIDAD PASIVA Prieto-Castroy Ferendliz predica que en el clesalojo «...sehallan legitimados pasivamente los inquilinos, colones, demas arrendatarios, administradores, encargados, porteros, guardas o cualquiera otra persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea ristica o sea urbana, sin pagar merced...» (PRIETO- CASTRO Y FERRANDIZ, 1983, Volumen 2: 27). A criterio de Gomez de Liaflo Gonzalez, procederé el desahucio (0 desalojo) y podra dirigirse la demanda: «1° Contra inquilinos, colonos y demés arrendatarios. 2° Contra los administradores, encargados, porteros o guardas puestos por el propietario de su finca. 3° Contra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rtistica 0 urbana, sin pagar merced...» (GOMEZ DE LIANO GONZALEZ, 1992: 458). Lino Palacio hace notar que «... | locatario es el legitimado pasivo por excelencia, y el mas frecuer nite en la practica, de la pretensién de desalojo..” (PALACIO, 1994, Tomo VIL; 93). «... El sublocatario puede hallarse provisto de legitimacién pasiva auténoma én todos aquellos casos en los cuales (- ) Puede er directamente demandado por el locador (..) sin perjuicio del deresio de tercero adhesivo simple olen Pine, process ACI 1994, Tomo Vil 93), ” tiSConsorcial, segxin sea el caso... ( . a Cédigo Procesal Civil, en el segundo parrafo de su articulo cg face, po eg Pucdlen ser demandados en el proceso de desalcjo (0 42 6 Por ende,sujctos pasivos del mismo) - El arrendatario, > Elsubarrendatario, ~ El precatio (que es e! que ei le 9 : ue ejerce | in gel art 2 habiendo fenecido ef i tenia, soe: nn de pronde del att? delCc), ae ~ — Cualquier otra 7 sucion (2° Persona a quien le es exigible la restituci®! bien materia de desalojo),Capitulo V: Proceso sumarisimo de desalojo m 71 Falta de legitimidad Pasiva Enel proceso de desalojo carece de le posesi6n (que, segtin el art. 897 del C.C., es 4 Hernandez Gil, respecto del servidor de la Posesi6n, nos ilustra de este modo: «La figura del servidor de la posesién (.) remite a una situacién posesoria ala que sirve y con la que se relaciona sin llegara encarnarla. Se posicién, Juridica no es la de un poseedor inferior -como ocurre en la formula de !a posesin mediata e inmediata-, sino la de un detentador que, nosiendo Poseedor, no es exclusiva o absolutamente extrafioa la posesi6n Poder efectivo que ejerce sobre la cosa nies Posesorio en cuanto ejercido Por él ni incorpora una representacién del que ostenta la posesién. Esta queda por entero en el otro, en el tinico poseedor, en el que imparte las instrucciones. La raz6n de que ejercita un poder efectivo y no sea poseedor obedece a la misma causa: la relacion que media entre el ‘otro’ vel inico poseedor- y el servidor de la posesién. Se trata de una relacién ~que podrd ser doméstica, laboral, profesional, por razén del cargo, ete.- en virtud de la cual el servidor ha de seguir las indicaciones o instrucciones -en muchos casos las érdenes- del poseedor. La existencia de una relacién y la observancia de las indicaciones del poseedor por el servidor quiere decir: que media un vinculo juridico entre el poseedor y el servidor; y que la relacién es de subordinacién o sometimiento. El sometimiento, en cuanto servicio desplegado en cumplimiento de unas érdenes, a la vez que acerca a las cosas, confiere en cuanto a ellas el ejercicio efectivo de un poder e impide que sea poseedor e! servidor. Falta en el servidor un poder decisorio, que corresponde al poseedor. ¥ esa falta exc luye la Posesion para el servidor, aunque no es indispensable que la dependencia Se traduzca en la constante presencia personal del titular del po He servidor, pese a la proximidad en que se encuentra de la cies le que hace de la misma no posee. El poseedor, pese a estar ie i ae cuando acaso no haya tenido ocasién de conocer la cosa, pees aie depende de la iniciativa en la adopcién de decisione sof boven servidor, la posesién pierde inmed atividad como ocrre oo Pe on mediata, pero no surgen dos grados poscsorios: aur ‘dad respecto del entero en la persona que ostenta una posicion dea Servidor, que es un subordinado o dependiente. . ién evoca la (...) Sin perjuicio de las variantes, el servidor - i oe au No era figura del detentador alieno homine del derec! eela terial, Poseedor y consiguientemente estaba desasistido delarocesos Sumarisimos /Alberto Hinostroza Mingyey Procesal nz Derecho leasistfan ciertas acciones delictuales» (HERNANDEZ GIL, 1989, sibien lea 148-149). 6 | ; idor de la posesién (con a salve jtimidad pasiva del servidor¢ e ul edad Lafalta de a daen sl articulo 588 del Codigo Procesal Civil, el mismo del caso) esta regret emplazado acredita no ser poseedor, sino que sélo se sablece que si él se que eet Ne fonde dependencia respecto a otro, conservando la posesign encuc ‘miento de ordenes e instrucciones suyas, deb; ‘de éste y en cumplimiento r Mails 105 del Cédigo adjetivo, salvo que quien demande sea el poseedor con quien mantiene la relacién de subordinacion. Fl articulo 105 del Cédigo Procesal Civil (que regula el lamamiento posesorio), a que hace mencion el articulo 588 de dicho Cédigo (citado precedlentemente), es reproducido a continuacién: «Quien teniendo un bienen nombre de otro, es demandado como poseedor de él, debe expresarlo en la contestacién de la demanda, precisando el domicilio del poseedor, bajo apercibimiento de ser condenado en el mismo proceso a pagar una indemnizacién por los dafios y perjuicios quesu silencio cause al demandante, ademas de la multa prevista en el Articulo 65° {del C.P.C.]. Para el emplazamiento al poseedor designado se seguiré el tramite descrito en el Articulo 103° [del C.P.C.}. Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazaré al demandado, quien quedaré fuera del proceso. En este caso, el Juez emplazard con la demanda al poseedor. Sielcitadono comparece, ohaciéndolo niega su calidad de poseedor, el Proceso continuara con el demandado, pero la sentencia surtira efecto Tespecto de éste y del poseedor por él designado. Fa nema en este Articulo es aplicable a quien fue demandado como enedor de un bien, cuando la tenencia radica en otra persona». hace tte Prevista en el atieulo 65 del Cédigo Procesal Civil, a2 a Uineas arviba) ck Prime? Pétrafo del actieulo 105 de dicho Cédige (citado demandade,y oa Te S2ttesponde imponer a quien comparece Om? Autonoma (Guo aa ott derecho discutide pertenece a un patsinone un derechg 5 iene de 5€ configura cuando dos o mas personas tiene” jurdicss ant €3 primer FesPeCto de-un bien, sin constituir ne PES : ayor de 50 Unidades de Re El articulo 103 del cgay, , efectos de la denunee oe i80 Procesal Civil que trata sobre el aml neia civil, ue considerequeotta persona, adcrnas segue que hace el demandadh i . le cencio® oresponsabilid: éloen i a obliga® lad en el derecho discutido, a finde ee oeigne el nic?sso sumarisimo de desalajo 2 Capitulo V2 Pro del proceso: art, 102 del C.P.C,), a que hace mencién cl primer parrafo del iiticulo 105 de dicho cuerpo de leyes (citado anteriormente), indica lo siguiente: «Sil Juez considera procedente la denuncia, omplazara al denunciado con las formalidades establecidas para la notificacién de Ia demanda, Li¢ndole un plazo ne mayor de diez dias para que intervenga en el ctial quedard suspendido desde que se admite la denuncia ido. cone! el proces! hasta que se emplaza al denunc Una vez emplazado, el denunciado seré considerado como litisconsorte del denunciante y tendra las mismas facultades que éste. La sentencia resolvera, cuando fuera pertinente, sobre la relacién sustancial entre el denunciante y el denunciado», 8. ADMISIBILIDAD «.. La admisibilidad de la pretension de desalojo se halla supeditada al requisito de que la obligacién de restituir resulte de la demanda en forma nitida y sea ademas actual, real y concreta, debiendoen consecuencia recurrirse previamente a un proceso plenario cuando aquella obligacién sea meramente potencial o abstracta. De alli que mediando por ejemplo entre las partes un conirato de compraventa, el proceso de desalojo no resulta la via apropiada para debatir la interpretacion acerca cel cumplimiento de sus cléusulas o la nulidad o rescisién del convenio. Se ha deciclido, sin embargo, que es viable el juicio de desalojo si en el contrato se establecié expresamente que la falta de Pago daria derecho al vendedor a tenerlo por rescindido sin necesidad de intervencién judicial y a solicitar directamente el lanzamiento del comprador, © incluso que la sustanciacién de dicho juicio es innecesaria cuando existe Sentencia firme que declara la rescision de la venta, pues en tal caso procede 2 Secucion del fallo por Ia via del lanzamiento» (PALACIO, 1994, Tomo VII: 80), “Distinta es la solucidn cuando las partes se hallan vineuladas por un Conlrato de locacién, pues en tal hipétesis la demanda involucra tacitamente un pei - aes " Pedlido de resalucién de aquél. Puede asimismo ser materia del juicio de “salojo el ema relative a la validez, del contrato de locaciGn» (PALACIO, 994, Tomo Vi: 80) 9. ACCION DE |A DEFUTURO ESALOJO ANTICIPADO O DECONDE lo ae Ledlo y Ortega, en cuantoa la accién de condena de futuro, anota Siguiente: nte ella se ~ Aquella accién (...) tiene por objeto pedir al juez que med ase eindene al demandadoa pagar una prestacién oacumplir una oblig pele n Euturo, es decir el dia en que se hace exigible la misma, basandose Pa ello ya en el peligro de ver insatisfecho su crédito, si se espemm Derecho Procesal Civil IX: Procesos Sumarisinios /Alberto Hinastroza Mingues hasta el dia del vencimiento, ya mirando el principio de economfg procesal. BI juez, pues, en su correspondiente resolucion tendré que emitir un fallo declarando que se condena al demanciado, o bien a pagar al actor equis cantidad de dinero, no en el momento en que se dicta la sentencia, sino paral dia on que se hace exigible la obligacién, obien que secondena a cumplir, por parte del obligado, su correspondiente obligacién el dia del vencimiento de ésta. Nose necesita pues que en el presente se ejecute algo, lacjecucién vendré el cia de matana, el dia que se venza la obligacién, Yuna vez. llegado ese dia, si el obligado no cumple voluntariamente, no es necesario entablar nuevo juicio para lograr el cumplimiento de la obligacién, pues basta ya Ja sentencia que anteriormente se emitid por parte del érgano jurisdiccional, y con tal sentencia lo tinico que se hace es cumplirla ejecutando el fallo dictado en el pasado» (MUNOZ LEDO Y ORTEGA, 1953: 61). Sobre el particular, Alvarez Julié, Neuss y Wagner reflexionan de este modo: «Mediante la condena de futuro se logra hacer ganar anticipadamente, al acreedor, el tiempo que va a tomar la celebracién del proceso. Y cuando ocurra la le: n del derecho que motiva el pedido de condena de futuro, la sancién anticipadamente dispuesta sera de ejecucion forzada, en caso de falta de acatamiento de la sentencia. De manera que sera inmediatamente actual. ‘Se evita asi el perdurar de la lesién durante todoel tiempo dela tramitacle del proceso, que constituye la caracteristica esencial de la pretension condena comtin, efectuada cuando la lesién ya ha sobrevenido. La finalidad principal de la norma es la de garantizar al propiatariof Jocador), en el caso del vencimiento del plazo legal o contractual ¢° arrendamiento, la restitucién del bien locado, y para elloseha proa’¢ eae, Ponerio a cubierto de las alternativas de un proceso juail 7 a uede ser dilatado en su perjuicio por el inquiline de mal? por el ingui (ALVAREZ JULIA; NEUSS; y WAGNER, 1992: 421) ‘6 yes Segiin Rognoni, «el fundamento de este instituto (co de futur q lament insti dena ent dado por la circunstanci te steno eo ie a de no poder tenerse la seguridad del comport do futuro del deudor, nila certeza de su cumplimiento..» (ROGNON! © Por ALVAREZ JULIA; NEUSS; y WAGNER, 1992: 421). Jo)? : ‘ * _Lino Palacio, en lo que concieme ala oportunidad de la acei6n 4° 7 anticipado o de condena de futuro, apunta que: 8 3 : Qt «Nada dice la ley acerca de la antici ei” ‘ ic la anticipacién que debe medi gcse interposicién de la demanda y el eneimiento del plazo d°!* ° ACapitulo V; Proceso sumarisimo de desalojo 25 Sibien en algiin precedente se expresé quie Ia antelacién debe ser razonable, siendlo improcedente la demanda interpuesta con una anticipacién, por ejemplo, de més de dos afios, la mayor parte de la jurisprudencia considera, con buen criterio a nuestro juicio, que no es pertinente ajustarse 4 requisitos temporales que la ley no contempla y que la mayor antelacién con que cl proceso se promueva no comporta un ejercicio abusivo del derecho...» (PALACIO, 1994, Tomo VII: 125). El citado jurista, refiriéndose esta vez a las costas en el desalojo anticipado, manifiesta lo siguiente: «...Se dejé sentada la doctrina de que cuando en oportunidad de dictarse sentencia no ha vencide el plazo de restitucién ni mediado oposicién injustificada del demandado a la pretensién, la decisidn sobre costas debe diferirse pese a la circunstancia de que aquél no se haya allanado en forma expresa. Consideramos que es ésa la solucién adecuada, pues si el demandado cumple en definitiva con la obligacién de restituir el bien en el tiempo que corresponde y no opone resistencia a la pretensién del actor es justo que sea sélo éste quien afronte el pago de los gastos de un proceso al cual, por lo demas, no dio lugar la conducta anterior del demandado...» (PALACIO, 1994, Tomo VII: 127) La accién de desalojo anticipado o de condena de futuro est regulada enel articulo 594 del Cédigo Procesal Civil en estos términos: «E] desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento slo puede ejecutarse luego de seis dias de vencido el plazo. Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposicién del demandante, éste deber4 pagar las costas ¥ costos del proceso», 10. NOTIFICACION DELA DEMANDA DE DESALOJO Y EXISTENCIA DE TERCEROS CON TITULO O SIN EL “El procedimiento del juicio de desahucio esta dominado Por re Preocupacién de garantizar que la citacién del demandado Hegh® & Conocimiento de su destinatario en dos aspectos: primeramente Pe i SPortunidad de defensa no debe correr riesgo en un juicio donde se 1s T Privar de la ocupacién o el disfrute de un bien en nexo persona = ade dicho sujeto, y segundo, porque, al contrario, una actitud de oct! tacion Ode Pasividad del demandado no puede constituir obstculo a la satis ae s derechos del actor, continuando injustamente en Ia posesion d€° RIETO-CASTRO Y FERRANDIZ, 1983, Volumen 2: 26).1 1X: Procesos Sumarisimes /Alberto Hinostroze Ming, 226 Derecho Procesal Civil . Joque atafeala actividad del notig 1 Nee ava la individualizacién de todos Alvarez elt Mere fosesferz0s Par i agol «esto se encuentra dire tendiente a quese destacan que «es rectament | inmueble, fe ocupantes del 4 i desalojo, los Netendré lasentencia de desalojo, los que ates, rlacionadocon te las personas ocupantes del inmueble en en principio FM ferpasicion de la demandan (ALVAREZ JULIA; NEUSs, mom WAGNER, 1992: 419). Alrespecto, Lino Palacio formula estas observaciones: sca Frente a la primacia que corresponde acordar a la garantia . La multa prevista en el articulo 65 del Cédigo Procesal Civil, aja oe hace referencia el primer parrafo del articulo 105 de dicho Codigo (cta ‘le \ineas arriba), es la que corresponde imponer a quien comparece como demandado y oculta que el derecho discutido pertenece a un pattimonig auténomo (que -reiteramos- es aquel que se configura cuando dos o mis personas tienen un derecho o interés comtin respecto de un bien, sin constituir tuna persona juridica: art. 65 -primer parrafo- del C.P.C.) del que forma part El monto de dicha multa sera no menor de 10 ni mayor de 50 Unidades de Referencia Procesal. 11. LARECONVENCION EN EL PROCESO DE DESALOJO Lino Palacio, en lo que toca a la reconvencién en el proceso de desalcjo, expresa lo siguiente: «... El criterio limitativo es a nuestro entender més razonable, pues satisface la conveniencia de circunscribir el debate, en la mayor medida posible, a la real y concreta exigibilidad de la obligacién de restituir a tenencia del bien inmueble de que se trate, asf como la de evil h insercin de pretensiones cuyo fundamento féctico y juridico revisit complejidad incompatible con la celeridad que debe presi sustanciacién del juicio de desalojo, tanto mas cuanto que el e360", Pronunciamiento de sentencias contradictorias puede aventars°* tra de la acumulacion de procesos. a Es obvio, por lo demas, que el criterio al que adherimos wa exclusivamente referido a la demanda reconvencional inte"? ia Proceso de desalojo, y nose extiende a los supuestosen que Pepa! Originaria revista otro caracter. En consecuencia, siesta tilti@™ gel objeto, gr. la declaracién de validez del pago por comsigMae jo alquileres, 0, en general, cualquier pronunciamiento rele alguna cuestion originada en la locacién de inmuebles- el ee Puede reconvenir Por desalojo» (PALACIO, 1994, Tomo VIE » Es de resali a jure tesaltar qu mien 7 reconvencién no es que, conforme a nuestro ordenami™ rin a) vo (niet au se rarite Proeedente en el proceso de desaloje 4 ty gel te en via sumarisima). diel incis® 2994 Codigo Proce iil ePNECapitulo V: Proceso sumarisimo de desalojo 229 12. ENTREGA PROVISIONAL DEL BIEN PRETEND! ABANDONO 1DO EN CASO DE Lino Palacio, en cuanto al pedido cautelar de tenencia provisional de I cosa arrendada en el supuesto de abandono, refiere que su objeto « ae consider citcunscripto a preservar el bien arrendado del posible dletoriore sq pudiese experimentara raiz del abandono, puntualizandase que a tenencia ar rdacla al locador suponta |a existencia de un proceso contencioso en tramite Greunstancia que, como es obvio, involucra la existencia de una demanda sneaminada al reconocimiento jucticial del derecho a la restitucion del innsucble \ Is obtencién de uma sentencia que condene al cumplimiento de esa prestacién. Ta tenencia, en suma, no podfa mantenerse sine die ni convertirse en definitiva sino como consecuencia de un fallo que condenara al desalojo» (PALACTO, 1994, Tomo VII: 109). Montefeltro apunta sobre la materia que: La tenencia del inmueble al locador, acordada como medida cautelar (..), esta condicionada a Ja existencia de los siguientes requisitos: promocién del juticio de desalucio (no podra peticionarse entonces wer la demanda), abanono de la unidad ente, y cnucién suficiente prestada para el accionante la prohibicién preventivamente antes de promo’ objeto del juicio, comprobado jucicialm por el actor. Una vez efectivizada, rige de innovar. Como todas las medidas cautelares, no paraliza el tramite del juicio (y por ende no resulta acto idéneo para interrumpir el curso de la caducidad), y no causa estado, por lo que podré ser revocada de oficio a pedido de parte» (MONTEFELTRO, 1974: 60). dido en el desalojo, en caso de ro ordenamiento juricico como iste en la ejecuicion anticipada sea en su integridad o solo en a excepcional, por la el fundamento de la a decision puedan 74 del CPC), estos La entrega provisional del bien preten abandono, se encuentra contemplada en nuest una medida temporal sobre el fondo (ésta con de lo que el Juez. va a decidir en Ja sentencia, aspectos sustanciales de ésta, y se concede de maneri hecesidad impostergable del que la pide, por la firme sa serve y prueba aportada, y siempre que los efectos de Is ‘ Pre te posible reversién y no afecten el interés ptiblico: art © a % Cisamente, el articulo 679 del Codigo Procesal Civil la regu? erminos: “En los procesos de desalojo por venci Por otro titulo que obligue la entrega : dela futura decisign final, cuando el demandanteacrecite ine el derecho a la restitucién pretendida y el ‘abandono de m.230 Derecho Procesal EN EL PROCESO DE DESALOJO 13. LAPRUEBA le debe versar, pi proceso de desalojo rincipalmente, La pruebaenel el derecho a la restitucién del bien (que te ne La existencia ono de a 10 con la cuestion de la legitimidad), que ver mis que tod = Laconfiguracién ono dela causal que amerita el desalojo (fa pago de la etribucisn o renta acordada por las partes; ven imine sePptazo -convencional o legal del contzato por el que se otorgy Ia posesién, el uso o el usufructo del bien; posesisn precatia de éste; etc.). Bl articulo 591 del Cédigo Procesal Civil establece una limitacién de medios probatorios en el proceso de desalojo. Asi tenemos que, segrin dicho prevepta legal stl desalojosesustenta en la causal de falta ce pagoo vencimientg del plazo, sdlo es admisible: = Eldocumento. - Ladeclaracién de parte. - La pericia (en su caso). 14, SENTENCIA Y EJECUCION DEL DESALOJO «...Lasentencia en el juicio de desalojo no importa prejuzgamiento sobre el dominio o preferente derecho posesorio, pero hace cosa juzgada acerca del desahucio, sin que el inquilino pueda reabrir discusiones en otro juicic..» (REIMUNDIN, 1957, Tomo II: 183). En sentido similar se pronuncia Lino Palacio cuando afirma que «.- la sentencia dictada en el proceso de desalojono importa prejuzgamiento acerca dela posesién odel dominio que cualquiera de las partes puede alegar respecte del bien caya recuperacién se solicita mediante aquéb» (PALACIO, 1994, Tome VIL81). Aquella sentencia-continiia Lino Palacio-«,..no implica prejuzgamien? acerca de la posesién o del dominio, de manera que tantoel actor cuya demands estechazada cuanto eldemandado condenadoa desalojar pueden posterirm =" lograr, através de Ia interposicion de una pretensin posesoria 0 pestor pronunciamiento de un fallo que disponga la restitucin del bien. Elen que tales pretensiones tengan una naturaleza distinta a la de des@l0 1, aspiren a una revisién de lo decidido en el juicio anterior, nO HP obtencién de un resultado diferente al alcanzado en ese juicio, ¥2 0 definitiva, experimenta una transformacion la cuestign relativa a! 8° Ft del bien discutido» (PALACIO, 1994, Tomo VII: 84). El mencionad© we argentino subraya que «...asentencia dictada en el juicio de desal0i° eficacia de cosa juzgada material acerca de la exigibilidad dle 1 OP yo se restitur la cosa, pero no sobre el dominio o posesién de ésta, 10 4 i.) eventualmente, materia de otto proceso...» (PALACIO. 1934, Tomo enCapitulo V: Proceso sumarisimo de desalojo Pr Alsina refiere que «.. la sentencia dictada en juicio de desalojo, cuando es condenatoria ordena el desahucio del demandado del inmueble que ocupa, dentro del término que corresponda, segtin los casos. Si la sentencia rechaza la demanda, queda libre al actor su derecho para intentar las acciones tendientes a obtener la restitucién del inmueble, sea por acci6n personal real, en juticio posesorio 0 petitorio» (ALSINA, 1963, Tomo VI: 238) En cuanto a los efectos de la sentencia, Prieto-Castro y Ferrandiz sefala que aquélla «... puede ser absolutoria de la instancia o bien disponer que procede ono el desahucio, y en caso afirmativo ha de contener el apere de ejecucién, consistente en el lanzamiento o extraccidn de las personas y enseres si el demandado no desaloja voluntariamente la finca dentro del plazo que la Ley establece» (PRIETO-CASTRO Y FERRANDIZ, 1983, Volumen 2: 28), Lino Palacio anota que «... la sentencia de desalojo se ejecuta a través del lanzamiento, que es el acto mediante el cual, con intervencidn del oficial de justicia y el eventual auxilio de la fuerza publica, se hace efectiva la desocupacién del inmueble por parte del inquilino y demas ocupantes» (PALACIO, 1994, Tomo VII: 120). A juicio de Reyes Monterreal, «...e] lanzamiento, como ejecucién forzosa del pronunciamiento estimatorio del desahucio, noes mas que in moro de conceién que se funda en Inexistencia de un derecho anteriormente definido y declarado> (REYES MONTERREAL, 1958; 233). Montefeltro, en lo que toca al cémputo del plazo para el lanzamiento, dice que el término para este tiltimo se cuenta: “w. a) Desde la notificacién del fallo de primera instancia, si éste se consiente o si, habiéndose decucido un recurso directo, la apelacién se declara bien denegada; b) desde la notificacién de la sentencia de! Tribunal Ordinario de Alzada, si medié el respectivo recurso y si el mismo se tramité integramente; c) desde la notificacién del auto del Superior que, en su caso, declaré desierta la apelacién; d) descle la notificacién del auto que, en su caso, declaré perimida la segunda instancia y firme el fallo del ‘aquo’; ec) desde la notificacién de la sentencia o auto de la Corte Nacional 0 Provincial, si se abrié algtin recurso extraordinarion (MONTEFELTRO, 1974: 53). Lino Palacio, tambi el caso de inst sobre el plazo del lanzamiento, considera que ven que se interponga recurso de apelacion contra el fallo de primes ancia y recaiga finalmente sentencia condenatoria en segunda instal eldtiesa quo coincide con el de la notificacion de ésta, pues el lapso transcurride entre la interposicién del recurso y dicha notificaci6n tiene efecto intel 60n respecto al plazo del lanzamiento. No media tal efecto, en cambio. © © emandado se abstiene de la facultad de recurrir oi, habiendo interPuese ecurso se opera luego la desercion de éste, o la caducidad de la instaos Derecho Procesal Civil IX: Procesos Sumarisimos / Alberto Hinostroza Mingues puesen tales hipstesisel plazo transcurrido desde la notificacién dela sentenca deprimera inslancia, en virlud de su inoperancia procesal, debe considerarse superpuiesto con el plazo para ordenar el lanzamiento, al que corresponde por lo tanto computar desde la fecha de la mencionada notificacién», (PALACIO, 1994, Tomo VII: 121-122). En relacién a la ejecucién del desalojo (Iéase lanzamiento), el Cédigo Procesal Civil dispone lo siguiente: = Ellanzamiento se ordenara, a pedido de parte, Inego de seis dias, de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado, segtin sea el caso (art. 592 del CPC). Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutara contra todos los que ecupen el predio, aunque no hayan participadoenel proceso onoaparezcan enel acta de notificacién (primer parrafo del art. 593 del C.P.C.). Se entiende efectuado el lanzamiento, sdlo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado (segundo parrafo del art. 593 del CP.C.). Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 -in fine- del C.P.C)) De ampararse la demanda interpuesta antes del vencimiento del plazo para restituir el bien (hipétesis de la accién de desalojo anticipado o de condena de futuro), el lanzamiento sélo pree® ejecutarse luego de seis dias de vencido el plazo. Ello se despren’ . del primer parrafo del articulo 594 del Cédigo Procesal Civil Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso ce conocimiente abreviado, siempre que la restitucin se haya demanty acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido.en el tercerPA, del articulo 87 del Cédigo Procesal Civil (segtin el cual: A.5! ie demandan pretensiones accesorias, sdlo pueden acunulars. hasta antes del saneamiento procesal; y B, cuando la accesor est expresamente prevista por la ley, seconsideran las Pret 0 tacitamente integradas a la demanda), Ello de conformia® dispuesio en el articulo 590 del Cédigo Procesal Civil $ 15. PROCESO DE DESALOJO Y PROCESO DE PAGO DE som a cate Pine io, cabe sefialar que el Cédigo Civil regula as net ae («Mejoras») del Titulo 1 («Posesién») de la secciOM at M16 al 919. rene PrMcipales») de su Libro V («Derechos Reales”) ~ BStos numerales establecen lo siguiente:Capitulo V: Proceso sumarisimo de desalojo ass «Articulo 916°.- Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destruccién o el deterioro del bien. Son utiles, las que sin pertenecer a la categoria de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien, ‘Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni tiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidado, «Articulo 917°. El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y iililes que existan al tiempo de la restitucién y a retirar las de recreo que puedan separarse sin dafio, salvo que el duefo opte por pagar su valor actual, La regla del pdrrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas después de la citacién judicial sino cuando se trata de las necesarias». «Articulo 918°.- En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retencién». «Articulo 919°.- Restituido el bien, se pierde el derecho de separacion, y transcurridos dos meses prescribe la accion de reembolso». Ahora bien, en Io atinente al proceso de pago de mejoras, el Cédigo Procesal Civil, en su articulo 595, precepttia que: «El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el tramite del proceso sumarisimo. Si antes es demandado por desalojo, deberd inlerponer su demanda en un plazo que venceré el dia de la contestacién. Este proceso no es acumulable al de desalojo» 16. JURISPRUDENCIA CASATORIA RELACIONADA CON EL PROCESO DE DESALOJO En los subpuntos que siguen procederemos a citar la jurisprudencia casatoria relacionada con el proceso de desalojo. 16.1 Jurisprudencia casatoria relacionada con aspectos generales sobre el proceso de desalojo La Corte Suprema de Justicia de la Republica, en relaci6n a los aspectos Senerales sobre el proceso de desalojo, ha establecido lo siguiente: ™ «... El desalojo es el instrumento procesal de tutela del derecho del ! ble a través de una via propietario para que recupere su inmueble q sumarisima...» (Casacién Nro. 978-2007 / Lima, publicad enel Diario Oficial El Peruano el 02-12-2008, pags. 23510-23511). ~ 4. ElDesalojo[..] es aque [sic] que tiene por objeto una pretension tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmucble it encuentra ocupado por quien carece de titulo para ello, re oer tener una obligacin exigible de restituir 0 por revestir ¢ Sit de simple intruso; s6lo implica la invocacién por parte .234 fo Procesal Civil IX: Procesas Sumarisinos / Alber Hinestoca hy ets Derecho < sonal a exigir la restitucién del bien, de dun deren? Ponte controversia o decision Fespectoal denn que mopiedad 0 de posesién que puedan arrogarse las Pattes. (catacion Nro. 2160-2004 / Arequipa, publicada en el Diario Of El Peruano el 31-01-2007, pags. 18648-18649). «EI Cédigo Procesal Civil [... sf contiene norma precisaselacausal de desaojo tanesas{que en elartculoquinigte Roventiuno de dicho Cédigo se establece que si el desalajy sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plese séloes admisibleel documento, la declaracién de parteyla pericy en su caso; [..] de acuerdo con este dispositivo, ya existen der causales de desalojo:| la falta de pago o el vencimiento del plane del contrato; [J el artfculo quinientos ochentiséis del Cédigy acotado [C.P.C.] dispone que puede ser demand que constituye otra causal de desalojo; requisito de la demanda de desalojo que se sefiale la causal de Ie misma, porque esté en relacién a la prucba que deba presentarse {..Jeuando el Juzgado exigis por |...] resolucisn [..] quese precise la causal de desalojo y se le concedié un plazo para subsanar I omisi6n y al no hacerlo rechaz6 la demanda, no ha contravenido norma alguna del debido proceso...» (Casacién Nro. 1472-2001 / Lima, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 01-03-2002, pags. 8462-8463), Pporla que debe jado el precario, lo en consecuencia, es «- El Colegiado de mérito declaré la improcedencia de la Pretensi6n en referencia [sobre desalojo por derecho a restitucién de inmueble]conformea la facultad conferida por el articulociento veintiuno in fine del Cédigo Procesal Civil, concordado con el inciso sexto del articulo cuatrocientos veintisicte del mismo codigo, ‘ conn at que sibien toca pretension ce desalojo tiene por fad conseguir la restitucién del bien también lo es que la accion quese rererd etd sujeta a determinadas causales, en las que no encundr la accign invocada, no advittiéndsce por tanto [...] la afectacion? Heide proceso del recurrentes (canewin Neo. 268 pee NG, blinds en el Diario Oficial El Peruano el 03-0 vil preeu(\ttculo quinientes ochentissis del Codigo Procesal Or ae Hag eden demandarla accién de desalojoe] prion derecho larceng nmistrador y todo aquel que fase exigee*® Proceso, que spilusién del precio. (..) Que, por ello, 5¢ idad Gin ue el accionante acredite plenamente la ¢# y bio Publicads e'® &! inmueblen (Casacron Nro. 1771-97 5 1945), ©! Diatio Oficial El Peruano el 16-10-1998 P