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    ‘CURSO ANUAL DE DERECHO REGISTRALIBEROAMERICANO-CADRI 2009 DERECHOS DE CREDITO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD wAxin JUAN PEREZ GARCIA Profesor Tila de Derecho cit LavtropuccioN a finalida de eta ponencla no os dar una salucin defi ala cuestien plantas, Su ‘objetivo es aportaruna Serie de dats y de materiaies que parmitandebatiry refer sobre eso no conveniente que los derechos de rtd relaconadot con beneslnmuebles accsan 8 les Rios el Registro de fs Propledod. En la actus, como es sabi por todos, leh posbiida, con carder general ose admit en nuestro Derecho fart 98) {A abordar ol esti de a ctadacestn se debe tener en cuenta lo suit: por una parte, ‘ue ol Registro de a Propiedad es una istics servic de In segura ord y prota, que los derechos de ertito son derechos subjaves que forman parte dl patimonio dels perionat (isso ures) que merece er protgis por el rdenarient, as ventaasy os inonvenintes del aces al Regitro dela Propedad de las elaciones Juridico-obgscionales relat 2s blenes innuebles es una euestdn gue ene ser ponderada or el Legiador, Ahora blen, «reo que su admin en nuestro Derecho, stendend alas nuevas clcunstancias scales y de trifiojre, signa un progreso de nuestro sera nmatiario regiteal a amplaciin del objeto de a publi esta los derechos de edit elacionaos con Inmucbes, no slo suponda que los tiulres de ts veraninerementado nivel de protccén ‘02 el Ordnamiento les binds frente aos eres, sino qv también imple un aumento de a seguridad jc! |. LA EFICACIA DE LOS DERECHOS FRENTE A LOS TERCEROS: DISTINGIN ENTRE LOS DERECHOS REALESY Los DERECHOS DE cnéOrTO 4. tos pretendidosargumentos en contra de la efiaia de los derechos de ero frente 3 lostereeroe ‘Desde siempre uno de os principales raseos dferencladoressflas por le doting entre los derechos reales los de cdo esque ls primero son efieaces erga ores, mientras que los segundos, los derechos de rit, slo son feces inter partes entre devdory credo ‘eonosea each cane, bree nna a fcaci de Tos derechos reales rons os frceros eve Taclada porque agildor ha resto un sistema de publelded legal para estos derechos (el Registro de la Popieda? (+2 precede agu de otos sistemas de publica dels derechos reales, tla coma a poselin oa publicidad de os derechos que nacen en vtud de a Ley: tanto y erat legates art. 37.38), 0 las peohbisones legals de poner art. 26. Pore contario, los derechos de crédito no cuentan en nuestro Ordenaments jus con un ‘stems de pbleidad ave lor de 3 conacer alos ters’. Ee mdse Leider prof, con cadet faenerl, et acceso al Registro de la Propiedad de lor derechos de perznale: aunque estén telucionads con bienes inmuebles (ars. 98 LH, 9y 51.6 y7 RH. Elo, in dude, feta que os tercerosconexan la exstnca de los derechos de ertoe pide que éstos sean sficaces frente a los tarers se protege a seguride jure ys epi deltaic) a doctrnatradcionalmente ha defenldo la eeacia ter pores de los derechos de edo on apoyo en el principe develavided dels cotates at. 1257 Cc Aleman quo derechos de SSE a te tn rn nr a See ‘oor cn mus et segundo tt, tas GARE ARGA “pe Sus es poses a Seer spec ee ye Se mes rs an srr esi cme oes er senna oi ones ‘reseiacswne ace een st ana i Ss a ree nes 9 {Sti nt arse wo et on mtr a nse bane den Fem nt be snr sr ape i etre ee east neon a onan eae nap ‘he heen Sur spre cnr hi SA 203, ety a ag cr Canc Cag kerr tee ar sya on fatten bens rr et fons ttn eS o ane Saa3aoe, Nos i ip abe Gow Pssonstn | sommrid ras 25 glean near sen 1 oie Arey SO or, ew a Sh ga {Sen Crs ft ep eben oy eee pie ap pe ‘ns nny cate Kaen cosa rec ar ‘Fido, conforme al clade princi, slo obigan © vinguan al omedory al deudor, vendo Inaerentes pra os teres ‘Ami Juco, este planeamiento no es aertado, No hay que olvidar que el prince de ‘elotvided de los contatos hace referencia dncamenta a los efectos diretos del conto, estabecendo elite subjetvo de la efcaa contractual eto es, quién debe cumple eudor) y ‘un puede eng et cumpliniento (cree) y que, por tanto, es eta que ls ters, onfrme a ate 1257 del Cio chil no extn ablgads a cumple contenido del derecho deco fe deudor es el ico svete bl conrotos (rt. 1257 Cc} no se puede dedi que los tecerosno estén ablgndos a resptal esto vo cumple. Sin embargo, él picpo de raided de los 5 no puede deducirse que los trcerastengan pena beta para cealar actos que lesonn el Interés patrionil del ttl de un derecho de rédto 0 qu sean Indterentes paral ecerat En nuestro Derecho se puede amar que est vigente el denominado deber genera de no Soro los emis, de no iva ls ester jen de otros; de no reaizar, en definta, actos que causen rj en el patimonio ajeno En este sentido, sgiendo al profesor Ll ler eat, se puede afirar qe ls exencla de um deber de respeto genera frente ols derechos no es una caactersica pec dels derechos reales, sino que se da también en ls derechos de crédito, como en genera en tds ls derechos subjetvos. Por au pare, aque al respeto al derecho de réto, como el espeta a cualquier ben jad, comesponde 5 profesor Joe Maria Miguel Gonz expresa esta misma ideo cvando (re es bce ger Pango, fp tas ty ROOMS COMA 1, me Se [Setar chowes or eooete ote ens ‘pene nono panna ee ey COWLET PAO, es pi ei cat, ta Sache a an hes ne ine cle nee cnr yoneen Soh Bonn sap staal ant. | ser nae iB er aan Ie os i ooacs XDA ot esa or te We ie an a lr roe cst gs ps ag ao ei Ci nn ero an eo ee ate $5 tens a es de oso + sopbayuacen tat enoe nme Tac mega ee mate mam ‘SpezrcAan rman et Genco patie ames 3 en eins en Vas Ma, 98 Sentai. crn te eer etn cy su pa ‘ein recenemerc eee manta eae wt aon GE Medan snr en eps, ‘ona saa ai mn aia py Os oN Pg ‘ecco re br ra tp ba aU MON Naas om Pheasant ow ‘Todos v por elo el aceeder puede haca alr su tulad tabi evatualmante conta rer, ero no puede exiles I prestacéne, aro el acreedor si puede demandar aun tecer que haya lesonado su rid para expe responsabilidad extrocontractua™ a cestn es determina indo se activa para los trceras este deber de repetoenrelcién on los derechos 6 ero anos; deh con eas palabras, en gus azo los derechos db créito von asurtrefecosfrenea teers 2 tos prsupuestos de efeacia de ls derechos frente alo terceroe ‘Teniendo en cuenta lo expestoantenormente es posible afar que, en la actus, la facia de os derechos rent 2 eceos no depende tanto de su naturales juca Fel o personal, sine que es mis un problema de publicidad y de carter, Ami entender, flaca ga omnes eos derechos noes una caracteria exclusive deos derechos rales, sna que en I jrpredeni (yen lo doctina) empieza a cfr la tei seg lel easier derecho (con Independencia au naturaera juris) puede ser oponble alos terra, tos conocen 0 dada as ereurstanis, no pueden desconoceru exten Razén por la cul cre que esa sopuesta“neritenia”o “ndeerenci de os derechos de crédto para los tereres que lo doctrina ha defendiéo tredclanalmente dete abendonarse efistiarente, A mjc efi neiacia de los derechos de edo frente stereos no ‘5 funda como yo he seilado anteriormente es natralers rida, sno en Ia ausencls de un medio de publidad ave permits los treros conocer su extends sts afiemacién noes watt, sino que se funda en hechos constables: cuando el Leisdor permite expresamente que un orecho de célt aceda al Registro de a Propiedad por ejemplo un derecho de opin de compra (art. 14 Riese derecho resulta oponible 3 os tercras, es dee, tos tenn gue soporte ‘a COA Mv se te on nee Ae Ses Ove LA etna i erm in ARO OT. oi aw 8 ine Com ‘Samora ioe eprtat, nen en Bea ee oa oe oa 96 SE ‘eran tbat trevor tva ae hen ae P ‘Be corel rac suri an de ct tr ere ta etooro ‘nt ta tao rab 1 le SGU BAESTIOSin eo oo see ‘een th pi Ws tmoRDUES SAUD peas a a 0 Br ro Dee Pr ‘Soot Mur pp Sy ae UIMAUDA laa usa eer aay mo $e enna tints coe {ti etn cars nfs eh imbalance en to cn ota ‘rec del derecho de crio par au ular a publead que eman dee bros fel Regie deo Propiedad es precimente lo que genera eiala de ee concrete derecho frente so tect. Por ota parte, y quis metiado por la aurecis en nuestro Ordenamierta jure, con ‘rdcter genera de mecansmos de pubiciad de los derechos deed ron por cua és son neice frente 3 los tercero) os jristassulen dar una mayor impartanci a derechos reales frente a ls derechos personales 0 de ett que son consderads come derechos de “egund oer ‘ors len, creo que esta concepién también esté evolucionand y, en 2 acts, se ‘nde hacia una equipracién jrprudencil de ambas clases de derechos respect delta de su proteccién frente a os teres, como quedars demostado mas adelante an este trabajo Elo no obo sorprendar es no debe oidree que ls derechos de cd sn, al igual ue ls derechos reales, derechos subjetvos que forman parte del patrimonio de una persona y, por tanto, rerecedores dela protein que el Ordenamiento jude ofece frente 3 oe ataques 0 vilaciones as. Todo lo exuesto parece que hace necesario plantar sino varia convenentereformar la lepstcénhipteraria con la nad de permite acceso dls suscones urisko-obligacoales ‘relacionadas con Inmuebles al Registro de la Propiedad en ara de una mayor segura jr en el ‘wioinmobinco™, Sin da, ura dels consecunciaspostvas que se dervarla ce dea reform seria deminucién de mero de tiie” i an ar Seay Rs Senet carta esac ee core a Sect ears See a a itches: St Se ‘ce air a nee IE Ml rot ol ne ee Wl gs 3537358 alata ques tau derecho perianal oro sector dosti [BADENES GAS, WL preci cassie eo fet nn wt pete rc anergy ar Ape tan dtende que ede a ein es de mtaralera et retuned oh pg feet seecemeeeea es deanna mae Sennen Sec ods eras. te me 2 csi aie ep ricer a acon ite a a Se a Sa ts hen rs saa ke om ae as Pte ante di eee iF CM te rc rnc a ty a i Se es IL ELACCESO POR VIA LEGAL DE LOS DERECHOS DE CREDITO AL REGISTRO DELA PROPIEDAD ‘Aunque habria que dsctr mucho sobre el tema se puede afemar que enel Registro dela Propied as fnasngese, los ules se isribeny os derecho 2 publian™ Patendo de ese platsamientoy na vex expuest a ccotomia entre el derecho rely et erecho de eto, hay que plantearse qué derechos tienen scot a Rgktra de ls Prope La respuesta es por todos conoid: el objeto principal dl Rego de a Propiedad es dr publciad & os derechos reales sobre inmuebls (arts 605 CC 1, 21,22 LMy 7 RH. oral conta, en muesto Derecho, como rela generals derechos personales ode crite sobre mules, como ya seihe anterixmente, no pueden aceder al Rogsto de a Propledad (ars. 9 8, 51.67 Ri saho que se conttya una gaan real para asegura su cumplinieto (pr elmo, unt hiptes Sin embargo, exstenexcepciones a ea rela general y el Legador (pr razones de polica legisla, de ponderacin de Tos Intareses en Juego) permite, de forma excepciona, que Aeterminados derechos de crédito o stuacones juriico-obleconales relaconsdas con bienes Inmucbles accedan a os bros del Registro de Ia Propiedsd™. Esta es una tendenci que en los times tampos se a visto erementada”. Mie adelante volver a instr sobre est cuestn,raxén ora cal considera suciente tar aqua titulo enuncatho, dveroe casos en los que el Leglador permit, de forma express, el acoso de sturcones Jurko-blgaconaes al Registro de la roped: el arrendamiento de Inmuebles at. 25 Ui el derecho de retornoarendtic ft 35 RW), losextattos dela Propiedad Horzonta (ats, 8.4 LH y LPH), oe derecho de opin art. 14 rH ESBS STS aT en er te eho ge * Crtrmine tures oman, ANOROS CUMOOLA Monger pce na nrc etl, Aes em men sro hpt ere 37 ppt THD Newsnet aiden Ro ‘Sones pe yoke ne, rena Sts pant een 4 econ ren ck en tir s@otmou se oan tron ener eo 2 oot pene 80s ‘Seige mn rr as DA Bene pee aha de tect yo nespten, Ne 3LpWay : Ena préctica es fel determina s una conreta eacén jr, nace a amare de bs ‘sutonomia de la olunta art. 1255 CC) crea un derecho real o persona. Ademds, en ctuniad, Ta compleidad det mundo de lox negocios agrva mis abe la eafacin e a waturleza de un ‘onereta derecho. Como prusha del dfcutad que ent para calfcar un derecho coma real © personal puede ctarse la sentencia del eibunal Super de Justia de Navara de 28 de novembre ‘4 200 (er 2001/1853; ponate lin. Sr. 0. Franc aver Fernéndes Uriaingul™. El resumen de loshechos del eas esueo por la eta sentence sult: esa amet ei a de 7 aa nt a these scingra ment sca nl ca aor soa ‘et nr eeu pa oti emi re, {Boras rc rr a cn ec nse ‘Gea teons mmastna ea gates nas pas 38S COMER CALICD Ta ‘yn eee ar ve POSGARER eer de ats a pods ‘ac aren ome see el Spt asics hana een 8 ee emo aintaSe ‘eta ma ae mg ae 3 2 Cone Bat Ge or Toya ecunds cota oy eae ripen wale te chon ‘peices doncorcomnny enn = ves msn enn treo rotamer bes nS iis Sa reel ira aha nh ae Sa ee ae a Se ia ey ‘on en aa nat cand no S08 ne, engin eens Se ons we in ian en ata na ena dope ee vce oot ss cd ets tee cp et ‘tenons hermanos el rp ong tar ua sto So al vam ni ane aa ao ea testinal ca ite ‘ere 885 faa de shor as ape so Go ot sn =n ‘er suet el paced suman dl ole 2 ype een shite pe oat on teres abel un esos raroce son ncn nro a aaraende tre ecrsyonen”, 2 don sing soe neuroses fl paca sao sa pe ‘sro pe) sito ac ns es eptoyasens xtc eas baa om J Santa ania se pense bt Ser de etc enn comce cls sna el stot Se do ete npn send en nck Stun on Soto eee cnr pst ene cal mn ede ot ci pn tat pret fe Sa Se fttacen nett enelRepta dels Pop ston Slo cms osteromn, on Songs eco popes) hones deans pr cetera sj carat manor cat cont or eens else {estan fon ois ar, ste Compson y ota Mara Wear spot te sete em dBi lo ae wn merch aon cue aera leg tac aan i ea [eSSemadis cess ‘econ descr rue pra cae sae poy en Sig mn can wr Tb epeor dei ‘nen oval cnteran i sre enon pment (rs ae [Staab par et pr ea Nr nue ee = orem Maps res dl Siete tn ra eros el ema mt Pct en ‘Sop o ism ede ‘A wavds de a exposiin de los hechor sha podido comprober las dna aliicaciones que merece l derecho de acogimiento oa cose para cada uno de os tbunaes que jutgrn el ao 2) Para el Jzzado de Primers Instanca que coneel de a aeién ds desshci por precario trata de un derecho de habtacin (derecho real). 1) Lsungace de Primers Inston, ante ques nil proceso declratio oxinario {4e menor cua, decara en la sontenla ques rata de un derecho perso no opone 3 lon terceraadquientesungus estnies nscrito ene Registro dea Propiedad {1a Auden Provincial de Navara al resolver recurs de apelaci, considera que serrata do un derecho real oponle alos terceras. 6). Sola de loci dl Tribunal Superior de urtla de Navara, en sentence que resuehe el derecho de casaion Interpuesto, ama que el denominade derecho de ‘copimiento ol casa dea Ly 131 del Fuero Nuevo de Navarra, ews tard oxtentan los demandes, noes un derecho rel sino una carge personal del hereero del patimonio fame aque pertenecn In Cosa. de Muradin gue nos transite con a propadad eta finea y que, por arto, noes eugbl os sucesiosadzurentes def mma, Considers Tribunal, con apoyo en versa reslucione de Is Dreciin General dels Rego y det Nota”, que Io iseripcin del menconado derecho en el Registro deb Propiadsd no impli que tenga carécter reall que sex eponble a ls tereros. Aimimo, manne, ‘conformal antculo 98 de Ia Ley Mpotearia, que a mera cnstancia en d Resto de fa Propiedad de un derecho personal (en este case derecho de ecopiment cor} na ene Ta consieracsén de gravamen 9 carga rea. nresumen, allo del Tribural Superior de usta de Navara dela derecho dat demandante 2 ocupar y tomar poseién de I fines objeto del lito y condera a los emandadosa dessa a ad finca ©) Finalmente, el Exo, St. don Rael Ru de a Cuesta Cascaares, Mapstrado- Presidente del Tribunal Supeir de Justicia de Navarra y mlembro de su Sala de lo Cul, formula un Voto Particular en el que expres su scepancla conf sentenced por la satan ah et 95 38.28 4 8 Sie" & centre prnpaimente en al andr de Ta vatualena Jurca dl derecho de copimiento To cosa. En opinion del mapsvado diderte, ol mencionaéo derecho, con apoyo en as Leyes 75, 131 y 132 dela Compacén de Derecho Cul Fra Nava, ene ‘un cnterido rel esgrimible frente a teceras, ben con i denominaion de propio derecho real imtatve de domi, ben menos, de un us od remo (mantane la tes contrarila efi en a senteneia que lo consdersba un derecho de carter persona Por ta pat, rma que ol acces del derecho de ocogimient ala aso al Registra dels Propiedad cones ‘ue ste 508 oponible alos terceros sl pues, leg 3 a concusién de que os demandodos tienen derecho a wir ena casa nave y que ete derecho resut eponibe a don Saniaeo (cctualpropetaro dea cas) “oso anterior pone de manifesta la dfetad que existe en clertoscaos, pra calfcar aun eteminado derecho como de naturaeza personal oral. elon es na cuesin bal pues ene Importantes consecuecis préctias. Una e ells es precsamente la posbilda de acceder a Risto de a Propiedad sls califice como un derecho de naturalea rel beneicndose ét de lo publicidad regi Por todo ello, ero que se debe refenonar sobre el tema y pregunare sexta verdaderos Impesimentos para que los derechos de edt reacanados con inmuebles acta os Hoe de Regs de le Propedad o 5, por a contravio, ze trata simplemente de una opin de poli leit ‘Ami entender, la prohibiin de acceso de los derechos obgcionals al Registro de fa Propledad,contenida en a actual lgiaciénhipotecra,responde a una decsibn adoptad po e! Leidador que, atendenéo 3 las clcnstancs que concutian en un momento. hitérico eterminado, puede sr ealilcada como acca Sin embstt, en plena siglo XXI mucha de esas ‘lreanstancias ya no exten o han carbide a ueasrealdades econdmicasy Soles, es come | iramismo del treo jrisco parece que hacen necesto replant acceso al Registro de la Propiedad de las stuaciones juidcoobgsconles rdaclonadas con Inmuebles, en ars de una mayor seguridad jr en etre juicoimobii, 7 El accor de fos derechos de ebato a Regsr de Te Propiedad excepcones al re nel Tal y como dipone el atiulo 8 dal Reglamento Hlpotcarl, la reglagesral en mestro (Ordenamieto jrisic e els derecho de rédto na pueden accra Registro dela Propiedad, salvo que ase insriba fz garantiareal constuids para asapwar su compliments”, Ahora bin, ‘como to rela ner sta también tone sus exceplones.E Legato, por rxones de poticn legate ode ponderacin de os tress en juego, permite que detrminadosdeechos de crédito 0 stacones ure oblgaionaes relacionadas con Benes Inmuebles tngan acco ls ios de Retro de a Propiedad. Entre otros ator e pueden car os sguentes: Los conrtas de arrendomient sobre inmuebles (at. 2.5, El derecho de retormoarendaticio (at. 25 84) |e Sala Primera del Tribunal Supreme pone de manifesto on la sentnci de 19 de mayo de 1979 (ar. 282; ponente Exmo St, Carlos de a Veea Senay) la dcordancia Toscan capaci Hoterey neat atgeeey, tuo trogen heen en sD ssa cova pas bones veers sree ‘Sioes Sead wetmentrenent mare rns ep a ap pi ‘38, GORDLLD CARAS, ol objet de pub on sus stra robo repeat stiaedn nde dorian Y Feta waa Se eee nee Ss lara ‘iste opr vendor vende en ext paies i vena qt sega rome pope, atid te es —

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