26/9/2016 CALCULO 

DE ISR EN ENAJENACION DE TERRENO Y CONSTRUCCION DIFERENTES FECHAS ¿ES PROCEDENTE LA DISMINUCION ...

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ENAJENACION DE TERRENO Y
REGLAS de Carácter General
para el funcionamiento y
operación del Sistema
CONSTRUCCION DIFERENTES Electrónico de Sociedades
Reglas de carácter
FECHAS ¿ES PROCEDENTE LA general para el
funcionamiento y
DISMINUCION DE LA PERDIDA operación del sistema

OBTENIDA EN ALGUNO DE LOS electrónico de sociedades

por acciones simplificadas
CALCULOS PARA EFECTOS DE 14/09/2016

DETERMINACION DEL PAGO Posts Recientes

PROVISIONAL DEL ISR? I SEMINARIO LOS
15/08/2016 RETOS DEL
NOTARIADO EN LA
  ANTESALA DE UN
  MÉXICO NUEVO
26/09/2016
Al efecto dispone el Artículo 200 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la
Renta, lo siguiente:
  ¿Gravamen a las Herencias y
REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO Donaciones?
19/09/2016
SOBRE LA RENTA
 
Reglas de carácter general para
Artículo 200. Para calcular la ganancia y los pagos provisionales a que se
el funcionamiento y operación
refieren los artículos 120 y 126 de la Ley, respectivamente, tratándose de
del sistema electrónico de
ingresos por la enajenación de inmuebles cuya fecha de adquisición del terreno
sociedades por acciones
no coincida con la fecha de la construcción se estará a lo siguiente:
simplificadas
  14/09/2016
I.-   Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto
del terreno como el de la construcción; "Sociedad por acciones
  simplificada" (S.A.S.) LGSM
II.-   Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, Decreto
calculada conforme al artículo 121 de la Ley. Tratándose de deducciones que no 14/09/2016

puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se

considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les
ISR Enajenacion de
corresponda conforme al precio de enajenación;
Bienes Ingresos
 
Exentos Caso
III.-   Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre
Practico
el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de
31/08/2016
adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de
ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás
Se Actualiza el
ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate, y
programa para la
 
declaracion
IV.-   El pago provisional se calculará como sigue:
informativa de
 
notarios publicos y
a)           Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción III de este
demas fedatarios
artículo se le aplicará la tarifa del artículo 152 de la Ley y el resultado que se
(DECLARANOT)
obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable; 17/08/2016
 
b)          El cociente que se obtenga conforme al inciso a) de esta fracción, se CALCULO DE ISR
multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y EN ENAJENACION
a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número DE TERRENO Y
de años que corresponda, según se trate del terreno o de la construcción, y CONSTRUCCION
  DIFERENTES
c)           La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, será el FECHAS ¿ES
monto del pago provisional a enterar. PROCEDENTE LA
… DISMINUCION DE
  LA PERDIDA
Conforme a lo anterior, se tiene que: OBTENIDA EN
 

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1.-    Se separará el precio de enajenación tanto del terreno como de la ALGUNO DE LOS
15/08/2016
construcción. CALCUL...
 
2.-   Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, “COMPLEMENTO PARA
calculada conforme al Artículo 121 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. PAGOS" DEL CFDI
14/07/2016
 
2.1.-    El Artículo 121 de la Ley del Impuesto sobre la Renta señala las
3ra Resolución de
deducciones a las que tiene derecho el enajenante, asimismo dicho precepto
modificaciones a la RMF para
señala que la diferencia entre el ingreso por la enajenación y las deducciones
2016 y sus anexos 1 y 1-A
será la ganancia sobre la cual se calcula el impuesto.
(DOF)
2.2.-    Asimismo, el citado Artículo 121, último párrafo de la Ley del Impuesto 14/07/2016
sobre la Renta señala que en caso de pérdidas en enajenación de inmuebles,
dichas pérdidas las podrá disminuir el contribuyente en el año de calendario de Consecuencias Fiscales de
que se trate o en los tres siguientes, acorde con lo dispuesto en el Artículo 122 Enajenar un Inmueble a un Valor
de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Inferior al Precio de Mercado
  01/07/2016

3.-    Las ganancias obtenidas se dividen entre el número de años transcurridos,

sin exceder de veinte. Archive
 
4.-   Se suman ambos resultados (ganancias), y se le aplica la tarifa del Artículo 09/2016 (4)
152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta y el resultado que se obtenga se
08/2016 (3)
dividirá entre dicha ganancia acumulable.
  07/2016 (3)
5.-    El cociente obtenido (ISR/GANANCIA ACUMULABLE), se multiplica por el
monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, 06/2016 (4)
y cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda.
05/2016 (5)
 
6.-   La suma de ambos resultados será el monto del pago provisional a enterar. 04/2016 (11)
 
Ahora bien, de acuerdo con el vocablo “Ganancia” según la Real Academia de
la Lengua:
 
1.-   Acción y efecto de ganar.
2.-   Utilidad que resulta del trato, del comercio o de otra acción.
3.-   Añadidura, especialmente la que se da como propina o regalo.
Cotizador Seguro de
 
Ahondando en lo anterior, se tiene que de acuerdo con la Real Academia de la
Auto
Lengua, el vocablo “Utilidad”, significa: ¡Cotiza Aquí Tu Seguro de
 
1.- Cualidad de útil.
Auto Es Fácil y en Sólo 3
2.- Provecho, conveniencia, interés o fruto que se saca de algo. segundos!
De todo lo anterior se concluye que la ganancia es una utilidad, entendida ésta
como el impacto positivo o beneficio obtenido como diferencia positiva entre el
valor de venta del inmueble deducido del costo de adquisición del mismo, en
ese sentido, la ganancia no refleja un impacto negativo.
 
Ahora bien, la hipótesis normativa contenida en el diverso 200 del Reglamento
de la Ley del Impuesto sobre la Renta, no prevé ni contiene hipótesis alguna que
indique la manera de calcular el pago provisional del impuesto sobre la renta por
enajenación de bienes inmuebles cuando se obtenga una pérdida en alguno de
los siguientes casos, es decir:
 
 1.-   Cuando se obtiene una pérdida en enajenación del terreno y se obtiene una
ganancia en la enajenación de la construcción.
 
2.-   Cuando se obtiene una ganancia en la enajenación del terreno y se obtiene
una pérdida en la enajenación de la construcción.
 
Añadiendo a lo anterior un punto número 3, el cual corresponde a la obtención
de pérdida en ambos casos, es decir pérdida en enajenación de terreno y
pérdida en enajenación de construcción, el cual en obvio de señalamientos, el
efecto fiscal es cero para el pago provisional correspondiente, ya que se carece
de base gravable para la determinación del impuesto referido.
     
Para lo anterior, el Artículo 121, último párrafo y el Artículo 122, ambos de la Ley
del Impuesto sobre la Renta, aunado al Artículo 207 del Reglamento de la Ley
del Impuesto sobre la Renta, señalan claramente el tratamiento que el
contribuyente les dará a las pérdidas en la enajenación de inmuebles, siendo
hasta la declaración del ejercicio que podrá disminuirla de los demás ingresos,
atento al tratamiento y a las reglas contenidas en los preceptos jurídicos
invocados.
 
Por lo que a la luz de lo dispuesto por el Artículo 200, fracción II del Reglamento
de la Ley del Impuesto sobre la Renta, se tiene que debe obtenerse dos
variables a saber:
 
1.-   La ganancia relativa al terreno, es decir la diferencia positiva entre el valor
de venta del terreno deducido del costo de adquisición del mismo, caso
contrario, al traducirse en un aspecto negativo, es decir, que el costo de
adquisición del terreno excediera al valor de venta del terreno, se obtiene una
pérdida, la cual será sometida a las reglas señaladas en el Artículo 122 de la Ley
del Impuesto sobre la Renta y para efectos del cálculo del pago provisional la

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ganancia correspondiente es igual a cero, habida cuenta que la disposición
normativa en análisis es diáfana y clara, no quedando lugar a dudas en su
interpretación.
 
2.-   La ganancia relativa a la construcción, es decir la diferencia positiva entre el
valor de venta de la construcción deducido del costo de adquisición del mismo,
caso contrario, al traducirse en un aspecto negativo, es decir, que el costo de
adquisición de la construcción excediera al valor de venta de la construcción, se
obtiene una pérdida, la cual será sometida a las reglas señaladas en el Artículo
122 de la Ley del Impuesto sobre la Renta y para efectos del cálculo del pago
provisional la ganancia correspondiente es igual a cero, habida cuenta que la
disposición normativa en análisis es diáfana y clara, no quedando lugar a dudas
en su interpretación.
 
 E J E M P L O  :
 
1.-    El 15 de agosto de 2016 se firmó una operación de compraventa por la
cantidad de $1,550,000.00, de los cuales el avalúo de fecha 09 de agosto de
2016 arroja un valor de $550,000.00 para el terreno y de $1,000,000.00 para la
construcción, el terreno se adquirió el 25 de septiembre de 1999 en la cantidad
de $350,000.00, posteriormente a la compra del terreno se llevó a cabo la
construcción de una casa habitación, asimismo, el avalúo reporta una
antigüedad en construcción de 15 años.
 
a).-   Se calcula la ganancia correspondiente al terreno:
 
Costo comprobado de adquisición:                                                      $350,000.00
Fecha de adquisición:                                                    25 de septiembre de 1999.
Fecha de enajenación:                                                          15 de agosto de 2016.
INPC mes inmediato anterior a la enajenación:                         INPC JULIO 2016
INPC mes en que se realizó la adquisición:                              INPC SEPT 1999
Años transcurridos entre adquisición y enajenación:               16 años, 11 meses.
 
Factor según anexo 9:                                                                            1.99
 
Factor según INPC:
INPC JUL 2016   =              119.211   =                                               2.0714
INPC SEPT 1999                 57.5509
 
Costo comprobado de adquisición del terreno:                                    $350,000.00
Por:
Factor según INPC:                                                                                     2.0714
Igual:
Costo actualizado:                                                                                 $724,990.00
 
Valor de enajenación del terreno:                                                         $ 550,000.00
Menos:
Costo actualizado del terreno:                                                              $ 724,990.00
Igual:
Pérdida del terreno:                                                                            $ 174,990.00
 
De conformidad con lo anterior, la ganancia del terreno es igual a cero para
efectos del cálculo del pago provisional, y la pérdida obtenida se someterá en su
oportunidad (Declaración Anual del contribuyente) al tratamiento señalado en el
Artículo 122 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y Artículo 207 del
Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
 
b).-   Se calcula la ganancia correspondiente a la construcción:
 
La problemática a la que nos enfrentamos consiste en el desconocimiento del
costo de la construcción, para lo cual el Artículo 205 tercer párrafo hace el
señalamiento con respecto a lo que se debe considerar como costo de
construcción, el cual se calcula a partir de un avalúo referido, determinado de
acuerdo con el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación:
 
b.1).-   Se determina el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo:
 
1.-   Fecha de avalúo:                                                             09 de agosto de 2016
2.-   Valor de la construcción:                                                             $1,000,000.00
3.-   Antigüedad de construcción:                                                            15 años
 
b.2).-   Se calcula el factor de referencia:
 
INPC MES JUN/2016   =        118.901  =   1.8049
INPC MES AGO/2001             65.8767
 
Sustituyendo valores, se tiene que:      $1,000,000/1.8049=    $554,047.31, esta
cifra representa el valor referido a la fecha de la construcción, de dicho costo se
toma el 80% para efectos del costo de construcción, por lo que el costo de
construcción equivale a $443,237.85
 
Costo comprobado de adquisición de la construcción:                       $443,237.85

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Por:
Tasa de depreciación:                                                                                   3%
Igual:
Depreciación anual:                                                                                $ 13,297.14
Por:
Número de años transcurridos:                                                                     15
Igual:
Depreciación total:                                                                                $ 199,457.10
 
Le restamos al costo comprobado de adquisición de la construcción la
depreciación total, para obtener el costo depreciado, cuidando que éste no sea
inferior al 20% del costo inicial:
 
Costo comprobado de adquisición de la construcción:                     $  443,237.85
Menos:
Depreciación total:                                                                              $  199,457.10
Igual:
Costo depreciado:                                                                            $  243,780.75
 
Nota: Si multiplicamos $443,237.85 por 20%, tenemos que el costo no puede ser
inferior a $88,647.57, en este caso, el costo depreciado no es inferior al 20% del
costo comprobado de adquisición de la construcción.
 
Calculamos el factor de actualización:
 
INPC MES JUN/2016   =        119.211  =   1.8096
INPC MES AGO/2001             65.8767
 
Factor según Anexo 9:                                  1.84
 
Actualizamos el costo depreciado utilizando el factor contenido en el anexo 9 por
así convenir a los intereses de la parte vendedora, sustituyendo valores tenemos
que:
 
Costo depreciado:                                                                             $  243,780.75
Por:
Factor anexo 9 de actualización:                                                                 1.84
Igual:
Costo actualizado de construcción:                                                  $ 448,556.88
 
Valor de enajenación de la construcción:                                         $ 1,000,000.00
Menos:
Costo actualizado de construcción:                                                        448,556.88
Igual:
Ganancia en construcción:                                                               $     551,443.42
 
b.3).-   Se calculan las ganancias acumulables:
 
b.3.a).-   Se divide la ganancia del terreno entre el número de años transcurridos:
 
GANANCIA DEL TERRENO:                                                                      $     0.00
 
Hay que tener presente que con respecto al terreno se obtuvo una pérdida, por
lo tanto la ganancia es cero, y no existe base fiscal para el cálculo del impuesto
correspondiente.
 
b.3.b).-    Se divide la ganancia de la construcción entre el número de años
transcurridos:
 
GANANCIA DE LA CONSTRUCCION:                                              $  551,443.42
Entre
NUM DE AÑOS TRANSCURRIDOS:                                                             15
Igual
GANANCIA ACUMULABLE DE CONSTRUCC                                 $    36,762.89
 
b.3.c).-   Se suman ambas ganancias:
 
GANANCIA ACUMULABLE DE TERRENO:                                          $         0.00
Mas:
GANANCIA ACUMULABLE DE CONSTRUCC:                                   $ 36,762.89
Igual:
GANANCIA ACUMULABLE TOTAL:                                                    $ 36,762.89
 
b.3.d).-   Se calcula el pago provisional:
 
Base Gravable:                                                                                       $ 36,762.89
Menos:
Límite inferior:                                                                                          $  5,952.85
Igual:
Excedente sobre el límite inferior                                                            $30,810.04
Por
Tasa:                                                                                                            6.40%

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Igual:
Impuesto marginal:                                                                                   $ 1,971.84
Mas:
Cuota fija:                                                                                                  $    114.29
Igual:
ISR:                                                                                                           $ 2,086.13
 
Se divide el resultado entre la ganancia acumulable para efecto de obtener el
cociente: 0.0567455387.
 
b.3.e).-    El cociente obtenido se multiplica por cada una de las ganancias
obtenidas y por los años que le corresponda a cada una:
 
GANANCIA ACUMULABLE DEL TERRENO:                                             $       0.00
Por:
COCIENTE:                                                                                         0.0567455387
Igual:
ISR por año:                                                                                          $            0.00
Por:
Número de años:                                                                                                16
Igual:
ISR correspondiente al terreno:                                                                 $  0.00    
                         
GANANCIA ACUMULABLE DE LA CONSTRUCC:                                 $36,762.89
Por:
COCIENTE:                                                                                         0.0567455387
Igual:
ISR por año:                                                                                         $     2,086.13
Por:
Número de Años:                                                                                              15
Igual:
ISR correspondiente a la construcción:                                              $ 31,291.95
 
b.3.f).-   La suma de ambos resultados es el pago provisional:
 
ISR correspondiente al terreno:                                                              $        0.00
Mas:
ISR correspondiente a la construcción:                                              $ 31,291.95
Igual:
Pago provisional:                                                                                  $ 31,291.95
 
Por último, se calcula el impuesto correspondiente a la Entidad Federativa:
 
GANANCIA DEL TERRENO:                                                                   $          0.00
Mas:
GANANCIA DE LA CONSTRUCCION:                                                 $ 551,443.42
Igual:
GANANCIA TOTAL:                                                                              $ 551,443.42
Por:
Tasa Entidad Federativa:                                                                                  5%
Igual:
ISR Entidad Federativa:                                                                        $ 27,572.16
 
Por lo que el impuesto a enterar en los términos de la LISR es el siguiente:
 
Pago provisional:                                                                                    $ 31,291.95
Menos:
ISR Entidad Federativa:                                                                         $ 27,572.16
Igual:
ISR a enterar a la Federación:                                                                 $  3,719.79
 
 
Acontinuacion se elabora el ejercicio arriba descrito en nuestro sistema de
calculo denominado "Sistema Cihuacoatl"
 
 

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