Método de Comparación de Valores

Venales
Aplicación a departamentos

Utiliza coeficientes de comparación.

Usaremos los indicados por el

Tribunal de Tasaciones de la Nación

El secreto es la correcta elección de los

comparables y coeficientes de ponderación
 Coeficientes utilizados en la comparación
de valores venales de departamentos
 Ubicación del edificio
 Evaluación de características  Ubicación en la planta

 Ubicación en piso

 Características constructivas

 Superficie cubierta
Coeficiente por ubicación del edificio  Antigüedad – estado de conservación

Asignaremos el coeficiente 1 al
bien a tasar y compararemos los
antecedentes con él.
 Coeficiente por ubicación en Piso
Ubicación coeficiente
Planta baja 0,90
Pa.bja (c/patio y/o
1
jardín al fondo)
1° piso 0,90
2° piso 0,95
3° y 4° piso 1
5° y 6° piso 1,05
7° y 8° piso 1,10
Pisos superiores 1,15
Ultimo piso 0,90
Ubicación coeficiente
Frente 1
contrafrente 0,95
A patio interior 0,90
Lateral 0,93
 Coeficiente según Coeficiente según la superficie
características constructivas cubierta - Propia
m2 coeficiente
Hasta 30 m2 1,10
De 30 a 50 m2 1,05
De 50 a 100 m2 1
De 100 a 150 m2 0,95
De 150 a 250 m2 0,90

Tipo coeficiente
Económica 0,90
Buena
1
económica
Buena s/ servicios 1,05 a 1,10
Buena con
servicios
1,15 a 1,20
Muy buena 1,25 a 1,30
 Homogeneización de superficies
Coeficientes de homogeneización de superficies
Tipo de superficie porcentaje coeficiente
Cubierta 100% 1
Semi cubierta 50% 0,50
De Balcón 33% 0,33
Descubierta 20% 0,20

Homogeneización de superficies
Coeficiente de Superficie
Discriminación Superficie real
homogeneización homogeneizada
Cubierta 85,40 1 85,40
Semi cubierta 3,20 0,50 1,60
De Balcón 6,24 0,33 2,06
Descubierta 15,80 0,20 3,16
Totales 110,64 92,22
 La depreciación de los edificios
Causas de depreciación
Causas Físicas Causas Funcionales Causas Contingentes

Desgaste por Insuficiencia o ineptitud Daños: parásitos,

funcionamiento contaminación de aguas,
obstrucciones, -
Deterioro Obsolescencia Accidentes etc..
Disminución de provisión
de gas, agua, etc.

Métodos de depreciación - Función de la antigüedad

 Método de la Línea Recta

 Fórmula de Kuentzle
 Formula de Ross
 El estado de conservación como factor de depreciación

Heidecke estudió el estado de conservación Plus

depreciación

Estado 1 Nuevo o muy bueno 0%

Estado 2 Regular, con conservación normal 2,52 %
Estado 3 Necesitado de reparaciones sencillas 18,10%
Estado 4 Necesitado de reparaciones importantes 52,60%
Estado 5 Demolición o ruina 100%

Tabla de Ross- Heidecke

Combina los criterios de depreciación por antigüedad
y estado de conservación

Tiene estados
intermedios
 ¿Cómo obtener el
70 años 100% vida probable
coeficiente de
corrección 60 años 100
X 60 = 85,8
70
por edad y estado?

Ingresar a la tabla por la

fila 86 a la columna de
Antigüedad: 60 años estado de conservación
Estado de conservación: 3,5 (entre entre reparaciones
necesitado de reparaciones sencillas y
reparaciones importantes)
sencillas y reparaciones
importantes - estado (3,5)

Viviendas y oficinas
70 años

Tener en cuenta la vida

probable para cada
K
tipo de bien
 Encontramos el N° 86,63 que divido por 100 = 0,87 (redondeo)

El método propone 𝐾

DANTE GUERRERO
0,87
𝑐= 1 − 𝑐= 1 − =0,56
2 2

Coeficientes de mercado
Mercado de oferta 1,10
Mercado de compra -venta 1
Mercado de liquidación o remate 0,55 a 0,75

Coeficientes de actualización

No utilizamos porque todos los comparables son de reciente oferta

 PLANILLA DE VALORES VENALES

Coeficientes
PRECIO SUP. VALOR
VENTA/ V.U.m2 UBIC. PISO PTA. SUP. CAR. EDAD ACT. OF. TOTAL UNITARIO
VALOR HOM. EDIF. PROP. CONS. EST. RESULTANTE
A tasar
Comparable 1
Comparable 2
Comparable 3
Comparable 4
Comparable 5

Comparable 6

Comparable 7

Comparable 8

Comparable 9
Comparable 10

Suma

Promedio
T Departamento de 2 ambientes - contrafrente -
A Consta de living comedor, dormitorio, baño y
S
cocina separada con muebles de alacena y bajo
mesada. Dormitorio con placard. Estado original –
A
Antigüedad: 60 años
R
Ubicación a 50 mts. Del Casino Central.

Oferta ????
Araoz de Lamadrid
2400
Superficie Cub.
45 m2 45m2
Piso 7°
Planta ctfte
Carac. Buena s/
Const. serv
Antigüedad 60
Araoz De Lamadrid 2100 - 7° piso Estado
3,5
conserv.
 Oferta U$S 55.000 Oferta U$S 66.000 Oferta U$S 79,800 Oferta U$S 84.900 Oferta U$S 72.9000
Corrientes 2100 Colon 1700 Alte. Brown 2100 Entre Ríos 2100 Arenales 2300
Superficie Superficie Superficie Cub. 40m2 Superficie Cub. 40m2 Superficie
Cub. 32 m2 Cub. 36 m2 Cub. 40m2
32 m2 36 m2 40 m2 55m2 Balcón 15 m2 40 m2
Piso 6° Piso 9° Piso 7° Piso 10° Piso 12°
Planta Cfte. Planta Cfte. Planta Fte. Planta Fte. Planta Fte.
Carac. Const. Buena s/serv. Carac. Const. Buena s/serv. Carac. Const. Buena s/serv. Carac. Const. Buena s/serv. Carac. Const. Buena s/serv.
Antigüedad 40 Antigüedad 45 Antigüedad 41 Antigüedad 20 Antigüedad 25
Estado Estado Estado Estado Estado
Normal (2) Normal (2) Normal Bueno (1.5) Bueno
conserv. conserv. conserv. conserv. conserv.
Muñoz Propiedades Barrera Propiedades Damián Iglesias Propiedades Homes & Land Robles, Casas y Campo

Oferta U$S 66.000 Oferta U$S 84.900 Oferta U$S 70,000 Oferta U$S 76.000 Oferta U$S 73.000
Tucumán 2200 Arenales 2400 Corrientes y Colon Alte. Brown 2100 Av. Colon 1900 Fte. Plaza
Superficie Cub. 42 m2 Superficie Cub. 43m2 Superficie Superficie Superficie
Cub. 43 m2 Cub. 50 m2 Cub. 38 m2
42 m2 50 m2 Balcón 7 m2 43m2 50m2 38 m2
Piso 4° Piso 8° Piso 1° Piso 12° ultimo Piso 10°
Planta Interno Planta Fte. Planta Cfte. Planta Cfte. Planta Cfte
Carac. Const. Buena s/serv. Carac. Const. Buena s/serv. Carac. Const. Buena s/serv. Carac. Const. Buena s/serv. Carac. Const. Buena s/serv.
Antigüedad 35 Antigüedad 47 Antigüedad 38 Antigüedad 20 Antigüedad 58
Estado Estado Estado Estado Estado
Estado 3 Normal Bueno Bueno Bueno
conserv. conserv. conserv. conserv. conserv.
Remax/ Arena Tormes Propiedades Fitipaldi Inver. Inmobiliarias Iriarte Serv. Inmobiliarios Sanz Odorqui Propiedades
 Comenzando a cargar la planilla de valores
venales 𝑉. 𝑢𝑛𝑖𝑡. 𝑟𝑒𝑠𝑢𝑙𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒 =
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡 𝑚2
𝐶𝑜𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙

0,95 0,71

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 (𝑢. 𝑚. )
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑚2 =
𝑆𝑢𝑝. ℎ𝑜𝑚𝑜𝑔𝑒𝑛𝑒𝑖𝑧𝑎𝑑𝑎 Coeficientes se
multiplican
 Coeficiente total Se multiplican todos los coeficientes entre sí

Coeficiente total = 1 x 1,10 x 0,95 x 1,05 x 1,05 x 0,56 x 1 x 1,10 =

Hemos desarmado los
Valor unitario resultante comparable y a partir de cada
uno de ellos pronosticamos el
valor de un departamento tipo
de comparación en el edificio

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 (𝑢. 𝑚./𝑚2)

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑟𝑒𝑠𝑢𝑙𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒 =
𝐶𝑜𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙
 PLANILLA DE VALORES VENALES

PRECIO Coeficientes VALOR

VENTA/ Superficie UBIC. SUP. CAR. EDAD UNITARIO
V.U.m2 PISO PTA. ACT. OF. TOTAL
VALOR Homogeneizada EDIF. PROP. CONS. EST. RESULTANTE
A tasar 45,00 1,00 1,10 0,95 1,05 1,05 0,56 1 1,10 0,71

Comparable 1 55000 32 1.718,75 1 1,05 0,95 1,05 1,05 0,77 1 1,10 0,93 1.845,18

Comparable 2 66000 36 1.833,33 1 1,15 0,95 1,05 1,05 0,73 1 1,10 0,97 1.895,51

Comparable 3 79800 40 1.995,00 1 1,10 1,00 1,05 1,05 0,77 1 1,10 1,03 1.942,17

Comparable 4 84900 44,95 1.888,77 1 1,15 1,00 1,05 1,07 0,91 1 1,10 1,29 1.460,40

Comparable 5 72900 40 1.822,50 1 1,15 1 1,05 1,07 0,87 1 1,10 1,24 1.473,96

Comparable 6 66000 42 1.571,43 1 1 0,9 1,05 1,05 0,76 1 1,10 0,83 1.894,38

Comparable 7 76300 45,31 1.683,95 1 1,10 1,00 1,05 1,05 0,71 1 1,10 0,95 1.777,90

Comparable 8
70000 43 1.627,91 1 0,9 0,95 1,05 1,05 0,79 1 1,1 0,82 1987,31

Comparable 9
76000 50 1.520,00 1 0,9 0,9 1,05 1,05 0,91 1 1,1 0,89 1700,38

Comparable 10
73000 35 2.085,71 1,05 1 0,95 1,05 1,05 0,62 1 1,1 0,75 2780,86

Suma de los V.U.R 18.758,05

Promedio V.U.R. 1875,80

 Dispersión media

n =Cantidad de valores inferiores al

Promedio
2 𝑛 𝑃 −2𝑁
𝐷𝑚 =
𝑡
P = Promedio

N = suma de los valores

Valores máximos y mínimos inferiores al Promedio

X(1;2) = 𝑃 ± 𝐷𝑚 t= cantidad de antecedentes

 VALOR
2 𝑛 𝑃 −2𝑁
Ultima
VALOR
𝐷𝑚 =
columna
UNITARIO UNITARIO
𝑡
RESULTANTE RESULTANTE
de la A tasar A tasar
tabla
inferior 1 2 ∗ 5 ∗ 1875,80 − 2 ∗ 8257,82
1.845,18 1.845,18 𝐷𝑚 =
10
1.895,51

1.942,17
18.758,05 − 16.515,64
inferior 2 𝐷𝑚 =
1.460,40 1.460,40
10
1.473,96
inferior 3 1.473,96
𝐷𝑚 = 224,24 um/m2
1.894,38

1.777,90
inferior 4 1.777,90

1987,31
X(1;2) = 𝑃 ± 𝐷𝑚
1700,38 inferior 5 1700,38
2780,86
X(1) = 1875,80 + 224,24 = 2100
8257,82
18.758,05
Suma de los V.U.R

Promedio V.U.R. 1875,80

X(2) = 1875,80 − 224,24 = 1651,56
Mas alto = 2.100 um
Mas bajo= 1651,56 um
VALOR VALOR

UNITARIO UNITARIO Valor unit. Resultantes > 2100 Se descartan

RESULTANTE RESULTANTE

A tasar A tasar

1.845,18 si 1.845,18

1.895,51 1.895,51
si Se utilizan los V.U.R comprendidos
1.942,17 1.942,17
si entre estos extremos
1.460,40

1.473,96

1.894,38 si 1.894,38
Valor unit. Resultantes < 1651,56 Se descartan
1.777,90 1.777,90
si
1987,31 1987,31
si
1700,38 1700,38
si
2780,86

Suma de los VUR seleccionados 13.042,83

1863,26 2° Promedio V.U.R

Recordar que el departamento tipo de comparación es el que
tendría en todas sus características el coeficiente 1.

Valor del departamento

Valor unit. Result (promedio) x Coef. Total x sup. Homogeneizada.

 Para obtener el valor hay que realizar el proceso inverso
Valor = VUm2 x Sup. Homog.
VUm2=VUR x Coef. total
PRECIO Coeficientes VALOR
VALOR
VENTA/ Superficie UBIC. SUP. CAR. EDAD UNITARIO
UNITARIO
V.U.m2 PISO PTA. ACT. OF. TOTAL
VALOR Homogeneizada EDIF. PROP. CONS. EST. RESULTANTE
RESULTANTE

A tasar 59.532,30 45,00 1322,94 1,00 1,10 0,95 1,05 1,05 0,56 1 1,10 0,71 1863,26
Comparable 1 55000 32 1.718,75 1 1,05 0,95 1,05 1,05 0,77 1 1,10 0,93 1.845,18
1.845,18

Comparable 2 66000 36 1.833,33 1 1,15 0,95 1,05 1,05 0,73 1 1,10 0,97 1.895,51
1.895,51

Comparable 3 79800 40 1.995,00 1 1,10 1,00 1,05 1,05 0,77 1 1,10 1,03 1.942,17
1.942,17

Comparable 4 84900 44,95 1.888,77 1 1,15 1,00 1,05 1,07 0,91 1 1,10 1,29 1.460,40
1.460,40

Comparable 5 72900 40 1.822,50 1 1,15 1 1,05 1,07 0,87 1 1,10 1,24 1.473,96
1.473,96

Comparable 6 66000 42 1.571,43 1 1 0,9 1,05 1,05 0,76 1 1,10 0,83 1.894,38
1.894,38

Comparable 7 76300 45,31 1.683,95 1 1,10 1,00 1,05 1,05 0,71 1 1,10 0,95 1.777,90
1.777,90

Comparable 8
70000 43 1.627,91 1 0,9 0,95 1,05 1,05 0,79 1 1,1 0,82 1987,31
1987,31

Comparable 9
76000 50 1.520,00 1 0,9 0,9 1,05 1,05 0,91 1 1,1 0,89 1700,38
1700,38

Comparable 10
73000 35 2.085,71 1,05 1 0,95 1,05 1,05 0,62 1 1,1 0,75 2780,86
2780,86

Suma de los V.U.R 13.042,83

2° Promedio
V.U.R.
1863,26