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Revista de Derecho Notarial Mexicano, número especial, México, 1972.

DR © Asociación Nacional del Notariado Mexicano, A. C.
1.-Comeptos previos :
El código civil de 1928, a m i t e la posibilidad de "asumir con-

tractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro", (artícu-
lo 2243). Este Código es el primero' en la historia jurídica de Mé-
xico, que admite la promesa de contrato aplicada a cualquier contra-
to. Anteriormente sólo se legislaba la promesa de compra-venta,
y la promesa de matrimonio o esponsales.
Cabe entonces la posibilidad de prometer celebrar cualquier con-
trato. Sin embargo, la naturaleza misma de ciertos contratos hace
imposible que puedan ser objeto de promesa. Es difíciI llegar a dis-
tinguir conceptualmente entre la prom,wa de depósito y el contrato
de depósito consensual, tal como lo organiza nuestro Código de 1928 ;
además en la práctica serviría de poco una promesa de depósito, y no
parece que pueda considerarse como consentimiento serio el que
prestáran las partes para obligarse a celebrar un contrato futuro,
celebrado el cual van a derivar obligaciones de entregas la cosa, cui-
darla y devolverla. E n igual situación se encuentran los contratos
de mutuo y comodato. Juzgo por tanto que puede prometerse la ce-
lebración de un contrato futuro, solo cuando la naturaleza misma del
contrato lo permite, y resulta difícil admitirlo en los antiguos con-
tratos reales de mutuo comodato y depósito, que nuestra legislación
ha transformado en consensuales. Estos contratos ahora consensua-
les, son en si mismos una promesa de entregar la cosa; siendo con-
sensuales, se forman por el acuerdo de las partes y de ellas sólo de-
rivan obligaciones d e entregar y devolver; es inutil, y poco serio
contratar una promesa de la cual va a surgir la obligación de cele-
brar un contrato del cual surgirá la obligación de entregar la cosa;
el efecto jurídico de la promesa de mutuo dificilmente puede distin-
guirse del efecto jurídico que produce el mismo mutuo definitivo,
considerado éste como contrato consensual.
Por el contrario, sí es posible una promesa de compra-venta.
También es la compra-venta un contrato consensual según lo
determina el artículo 22.48 que dice:
"Habrá compra-venta cuando uno .de los contratantes, se obliga

a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su

vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto en dinero", ya que
no señala ningún requisito para que se forme la compra-venta, sino
el solo acuerdo de las partes, y sobre todo el artículo 2249, cuando
dice que:
"Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las
partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio aunque la
primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho".
El segundo de los artículos transcritos, nos está indicando clara-
mente la consensualidad del contrato de compra-venta diciendo tam-
bién que en algunos casos, puede no ser consensual, lo que se indica
con las palabras "por regla general", acertando en esto el legislador,
pues por ejemplo una venta sobre géneros, sobre muestras, una
venta de cosa ajena, etcétera, no es perfecta ni obligatoria aún cuan-
do las partes hayan convenido la cosa y su precio.
No obstante ser la venta un contrato consensual, puede existir
un contrato de promesa de compra-venta. No debe entenderse que lo
dicho en los párrafos anteriores sobre los antiguos contratos reales
eldduya las promesas de esos contratos por el hecho de que ahora
sean consensuales, sino porque la naturaleza misma de esos contra-
tos no admite prometer el celebrarlos puesto que el consentimiento
para prometer un mutuo, si es serio, implica el mutuo mismo.
Podra parecer que en nuestro derecho no es posible el contra-
to de promesa de venta. E n efecto según el artículo 2014, la tras-
lación de la propiedad se verifica entre los contratantes por mero
efecto del contrato en el caso de enajenación de cosas ciertas y de-
terminadas. Por otra parte la promesa de compra-venta debe contar
con los elementos característicos del contrato definitivo, (articulo
2246). Por tanto el contrato de promesa de compra-venta, debe con-
tener el acuerdo de las partes sobre la cosa y el precio pues en otra
forma, no tendría los "elementos característicos del contrato defini-
tivo", y cuando las partes se han puesto de acuerdo en la cosa y en
el precio ya existe compra-venta, aun cuando se le llame promesa de
compra-venta.
Esta manera de razonar es sin embargo demasiado simple y
no tiene en cuenta la diversidad de supuestos que se dan en la rea-
lidad del tráfico jurídico. La confusión parte del hecho que muchos
contratos llamados de promesa de compra-venta son en realidad coa-
tratos definitivos de compra-venta, y por motivos fiscales se tratan
de disimular como contratos preparatorios. No cabe ninguna duda que
los mal llamados contratos de promesa de compra-venta que cele-

bran los fraccionadores de terrenos son casi siempre contratos de-

finitivos de compra-venta ya que existe acuerdo sobre la cosa y el
precio, se pacta el pago éste en abonos, se comienza a pagar en parte,
y el consentimiento de los otorgantes no es el de celebrar un contra-
to futuro sino el de comprar y vender.
Esto sin embargo no puede llevarnos a la conclusión de que no
existen contratos de pr'omesa de compra-venta. Indiscutiblemente es
promesa' y no contrato definitivo el que celebran por ejemplo un
arrendatario con su arrendador obligándose aquél a comprar la cosa
arrendada en un precio cierto, al vencimiento del contrato de arren-
damiento siempre y cuando el arrendador no tenga una mejor oferta
antes del vencimiento de dicho plazo. Y como éste podríamos men-
cionar muchísimos supuestos de auténticas promesas que se distin-
guen claramente del contrato definitivo de compra-venta.
Es muy importante en la práctica notarial distinguir con clari-
dad entre la promesa de venta y la compra-venta definitiva. El ar-
tículo 1589 del código civil francés es quizá el culpable de gran par-
te de las confusiones que la doctrina y la jurisprudencia posterior
han sufrido al respecto. Si la "promesse de vente vaut vente" pa-
rece indicarse claramente que no son de admitirse las promesas. Sin
embargo la misma jurisprudencia francesa ha tenido que modificar
su interpretación inicial del artículo citado y desde hace muchos años
son válidas las promesas de venta que se distinguen de las ventas
definitivas. Desde el punto de vista doctrinal está clara la
distinción; cuando .las partes han manifestado su consentimiento
para celebrar un contrato futuro, o sea un consentimiento para "ha-
cer después un contrato", estamos en presencia de una promesa d,e
compra-venta, y cuando el contenido del consentimiento es por el
contrario un contrato "de presente", las partes han celebrado una
compra-venta. Si las partes quieren enajenar ahora la cosa objeto
del contrato, hay contrato de compra-venta y si las partes quieren
enajenar despu4s la cosa obiligándose desde ahora a realizar e n el
futztro una enajenación, el contrato es de promesa de compra-venta.
E s por tanto correcta la opinión de un autor moderno cuando
dice que "Supuesta la posibilidad teórica de establecer la distinción
entre una promesa bilateral de compra y venta y un contrato defini-
tivo de compra-venta, en la práctica todo dependerá de la voluntad
y del depósito de los interesados, de acuerdo con el modo a través de
la cual hayan constituido sus recíprocas relaciones. Existirá una
promesa bilateral, en todos aquellos casos en que los interesados, con
el fin de satisfacer serios intereses de orden empírico, hayan dispues-

to no quedar inmediatamente vinculados por el contrato proyectado,

sino diferir, para un momento posterior la entrada en vigor del mis-
mo, que se producirá a instancia de cualquiera de las partes. (l)
E n la realidad sin embargo la situación se presenta en forma
más complicada. Muchas veces los contratantes no saben con clari-
dad lo que quieren y es el Notario quien debe de discernir el deseo
de los contratantes para poder formular el contrato que realmente
quieren. Puede ser útil para este fin, analizar otras figuras jurí-
dicas que guardan cierta similitud con la promesa de compra-venta,
distinguiendo ésta a su vez del mismo contrato definitivo.
11.-Distinción entre promesa de compra-venla y contrato defi-

nitivo de compra-venta:
La distinción entre el contrato preparatorio y el definitivo es

fácil cuando la promesa es unilateral.
Efectivamente no se puede confundir la promesa unilateral de
vender, llamada en muchos casos contrato de opción, con el contrato
de compra-venta. E n la promesa unilateral sólo nacen obligaciones
para una de las partes y éste contrato unilateral es más próximo a
una policitación de la cual se distingue porque en ésta no hay acuer-
do de voluntades y en la promesa, que es contrato, si lo hay. Queda
por tanto claro que cuando las partes prestan su consentimiento pa-
r a que una sóla de ellas promete ya sea comprar o vender, no duda-
mos estar en presencia de una promesa de compra-venta que no es
ni policitación ni venta definitiva.
La dificultad mayor se presenta en la promesa bilateral de compra-
venta. E n ésta, ambas partes se obligan a celebrar el contrato defini-
tivo, una parte como vendedor y la otra como comprador. Casi siempre
en la promesa bilateral existe también acuerdo sobre la cosa y el precio,
aún cuando puiedan darse promesas en las cuales el precio no esté
plenamente determinado ni la cosa específicamente indicada. Por
ejemplo puede prometerse la venta de todos los bienes inmuebles
de una herencia antes de que se haga el inventario, marcando precio
por metro cuadrado y obligándose a realizar una medición exacta
de dichos inmuebles.
La compra-venta es entre nosotros normalmente un contrato
traslativo de dominio, según se deduce de los artículos 2249 y 2014
(l).-Dia-Picaza Luis. ~undamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volúmen Pri-

mero. Editorial Tecnos. Madrid. 1970. página 211.

antes transcritos. La enajenación de cosas ciertas o determinadas

se opera en virtud de la misma compra-venta al quedar ésta perfec-
cionada por el consentimiento. Podemos por tanto tener ya un
primer criterio para distinguir entre la promesa de compra-venta y la
compra-venta; la promesa de compra venta no es un contrato tras-
lativo de dominio y cuando se refiere a cosa cierta o determinada
no transfiere ningún derecho real para el promitente comprador.
Puede entregarse la posesión de la cosa a éste, puede inclusive obli-
garse a pagar determinadas cantidades que siempre serán conside-
radas como arras, garantía de cumplimiento o retribución pero no
como precio, pues la promesa no puede tener precio y debe de re-
servarse el promitente vendedor la propiedad de la cosa prometida
de tal manera que si la vende a un tercero, la venta es legítima.
No hay posibilidad alguna de distinción entre la promesa de
venta y el contrato definitivo sino basándose en el consentimiento de
las partes. Es necesario investigar y saber que es lo que quieren
los contratantes y esa voluntad es la distinción entre ambos tipos de
contratos.
La entrega de dinero entre las partes, no es siempre señal de
que el contrato celebrado es de compra-venta y no de promesa, ya
que puede haber promesas en que se pacte la entrega de dinero que
se considerará como pena convencional en el caso de incumplimiento
de la promesa, o como compensación por el solo compromiso de la pro-
mesa; ésta última situación es frecuente por ejemplo en las promesas
unilaterales de venta, llamadas vulgarmente opciones, en las cuales
el beneficiario entrega una cantidad de dinero al promitente por
el "derecho de opción", pudiendo iiyclusive pactarse que se cvm-
putará como parte del precio si llega a realizarse la venta definitiva
o quedará a beneficio del promitente si no se ejercita la opción en
el plazo pactado.
111.-Distinción entre la promesa de compm.-venta íy otras fi-

guras afines:
Hay que distinguir la promesa de compra-venta de otros contra-

tos que pueden en ocasiones presentarse como similares o afines. Uno
de los más comunes es el contrato de corretuje; en virtud de éste una
persona encarga a un corredor o comisionista la venta de algunos
bienes y puede inclusive otorgarle ese derecho "en exclusiva". La
distinción entre el contrato de corretaje y la promesa de compra-
venta estriba en que el promitente comprador no es un intermediario

sino que os la contraparte de la promesa. El corredor no va a com-

prar. para sí, en cambio el promitente comprador sí lo hace; el
corredor gana una coinisión normalmente por sus gestiones y si éstas
no tienen éxito, no se le pueden pedir responsabilidades; en cambio
a1 promitente comprador contratando para sí, puede sufrir la per-
secución del promitente vendedor si no cumple con su ob'ligación de
celebrar el contrato definitivo; en el contrato de corretaje puede
darse inclusive, por parte del dueña del negocio, la. promesa de ce-
lebrar la venta con la. persona que señale el corredor.
E n este caso estaremos en otro supuesto interesante que se ase-
meja también mucho a la promesa de compra-venta, sin que sea igual:
el co~ztrnto con pe?sona por dctewninnr. P~iedeefectivamente re-
servarse una de las partes, en un contrato de compra-venta, la f a -
cultad de designar posteriormeote la persona del comprador; así, es
válida la venta que se realiza a favor de un comprador determinado
reservándose éste la facultad de señalar otro comprador en un plazo
pactado. La venta con persona por det,erminar no es promesa de
venta, sino venta definitiva, ya que si la parte que se reservó el de-
recho de designar, no lo hace, el vendedor podrá exigirle el pago del
precio, ya que él sería en ese caso quien debe asumir las obligaciones
como comprador.
La vcnta a persona por determinar no .es tampoco una mera po-
licitación, ya que, como arriba se a dicho, no es contrato ni existe
acuerdo de voluntades. La venta a persona por determinar requiere
un acuerdo de voluntades y por tanto existe un vendedor que desea
cnnjcnais y un compl.ador que desea adquirir la propiedad para sí, o
para otro que se obliga a pagar el precio. Si no se clan estos supues-
tos, no habría contrato de compra-venta.
Pueden también existir promesas de compra-venta con persona
por designar. Este es el caso que se da con frecuencia cuando se
encaiga la venta a un corredor y el propietario se obliga a celebrar la
venta definitiva con la persona que .el corredor presenta, siempre y
cuando se llenen los demás requisitos del propietario. Estaremos
entonces en presencia de dos contratos: uno de corretaje y otro de
prcmeca unilateral de venta con persona por determinar.
No debe confundirse 'tampoco la promesa de venta con la venta
sujetcc n condición suspensiva. En ésta, ya exi,ste el contrato, y el
nacimiento de las obligaciones depende de un acontecimiento futuro
e incierto; en aquella el contrato de compra-venta, y. por tanto la
traslación de propiedad no se operan pues las partes aun no consien-
ten en esa enajenación. En este orden de ideas, se clasifica falsamen-

te como promesa bilateral de con~pra-ventaun co'ntrato en el que

un heredero ya reconocido como tal, se obliga a vender un bien de
la herencia cuando éste le sea adjudicado; este caso es una venta su-
jeta a la condición del acontecimiento futcro e incierto de la adjudi-
cación; realizada ésta, no es necesario un nuevo consentimiento de
las partes para realizar la enajenación, sino que ésta se opera re-
troactivamente, desde la fecha del contrato condicional, como sucede
con toda condición suspensiva que se cumple en los términos pactados.
En la misma forma de venta condicioiia~ldebe clasificarse el
contrato que se celebra con frecuencia por un extranjero que no ha
obtenido los permisos administrativos necesarios para la adquisición;
si éstos se obtienen, se cumple la condición suspensiva, y la venta es
perfecta desde que se realizó, si no se logran los permisos, las par-
tes quedan desvinculadas.
Esto no quiere decir que el heredero o el extranjero en los casos
antes mencionados, no pueden celebrar contratos de promesa de com-
pra-venta, pero entonces ésta consistirá en la obligación de celebrar
un contrato futuro cuando se realice la adjudicación o se obtengan
los permisos, de tal forma que si el heredero, por ejemplo, no cumple
con su obligación de otorgar el contrato definitivo y enajena los bie-
nes a un tercero de buena fé, la venta al tercero es válida y el he-
redero sólo pagará daños y perjuicios.
Es por tanto de la mayor importancia que el Notario ilustre a
las partes, con base en los datos que ellos le proporcionen, sobre los
efectos jurídicos de sus declaraciones de voluntad: es responsabilidad
directa del Notario el redactar el contrato que los comparecientes
quieran y no el que el Notario imagina que quieren.
En los casos antes propuestos, si el heredero quiere obligarse
desde ahora a vender en cuanto se ~ t o r g u ela adjudicación a su favor,
sin necesidad de un nuevo contrato de tal forma que si vende a un
tercero comete un delito por haber vendido cosa ajena, si desea otor-
gar un contrato que le ate definitivamente, sin posibilidad para él de
atender mejores ofertas, o sea si el Notario llega al convencimiento,
del interrogatorio de las partes, que desean celebrar uri' contrato de-
finitivo de compra-venta, no debe proponerles una promesa de venta,
sino una venta condicional.
IV.-Efeictos juridioos de la promesa de compra-venta:
La promesa no produce ninguna obligación de dar, siendo la

voluntad de las partes la celebración de un 'contrato futuro, no nace

de la promesa sino la obligación de hacer dicho contrato. Por tanto

el promitente comprador, no tiene ningún derecho sobre la cosa. Es
correcto el criterio del legislador cuando en el artículo 2247 del código
civil para el Distrito Federal, indica que el tercero de buena f é que
haya adquirido por título oneroso 3a cosa prometida del promitente
vendedor, no puede ser perseguido por el promitente comprador.
pues éste no tiene ningún derecho sobre la cosa. Lo anterior no quiere
decir que las partes en la promesa adquieran una obligación alter-
nativa consistente en hacer el contrato definitivo o pagar daños y
perjuicios a su voluntad, pues si la cosa sigue siendo propiedad del
promitente vendedor, o la enajenó a un tercero que conocía ya la
promesa o la enajenación fué a título gratuíto, el promitente compra-
dor puede, en virtud de la sola promesa, pedir al Juez que obligue
al promitente-vendedor a otorgar el contrato definitivo y por tanto
a enajenarle la cosa prometida. Si la obligación fuera alternativa,
o facultativa del deudor, en este caso el promitente-vendedor, podría
liberarse otorgando dinero en vez de cosa, y esto no lo autoriza el
artículo antes citado.
Como ya mencionamos anteriormente, en la práctica, y sobre
todo por razones fiscales, se cae en el vicio de clasificar como pro-
mesa de compra-venta, veraaderos contratos definitivos de compra-
venta lo cual se presta con frecuencia a fraudes en perjuicio de los
compradores. Por esta razón hay algunas legislaciones civiles que
autorizan la inscripción en el Registro Público de la Propiedad de
la promesa de venta, cuando se refiere a bienes inmuebles. E s indis-
cutible ,que la promesa inscrita surte efectos contra tercero y que
por tanto cualquier adquirente de ese inmueble, cuyo titulo de ad-
quisición sea posterior a la inscripción de la promesa debe respetar
ésta. ¿ E n qué consiste este respecto de la promesa preinscrita? No
puede ser otro el efecto sino el derecho del beneficiario de la prome-
sa a invalidar el título del tercero adquirente y hacer que el promi-
tente le venda a él, y si éste no quiere cumplir con su promesa, que
sea el juez quien obligue al promitente a vender y otorgue en su re-
veldía el título de propiedad a favor del promisario o promitente-
comprador.
Como se ve, con el sólo hecho de autorizar la inscripción de la
promesa de venta en el registro, se ha desvirtuado la promesa misma,
se le han dado efectos traslativos de dominio y por tanto se le ha
asimilado a la venta definitiva.
No falta razón, sin embargo, a las legislaciones que han auto-
rizado la inscripción de la promesa de venta, pero hay que aclarar

que han confundido lamentablemente los conceptos y han dado acce-

so al registro a contratos que no deben tenerlo.
En efecto, es loable el deseo de estos legisladores que tratan de
proteger a los promitentes-compradores, que se han obligado a pagar
en abonos el precio de un terreno, en el cual con frecuencia han fin-
cado ya su habitación, de los peligros que derivan.
CONCLUSIONES :
1.-Muchos de los contratos que se otorgan como "promesas de

venta", son verdaderas compra-ventas. Esto implica con frecuencia
un fraude al fisco, pues en nuestro régimen legal, esos contratos de-
bían de causar impuestos, que no se pagan al celebrarse en contrate
privado y como "promesas de venta".
11.-Esta situación es altamente perjudicial para las partes, es-
pecialmente para el comprador, puee como esas "promesas", que son
realmente ventas en abonos la propiedad continúa registrada a nom-
bre del vendedor, éste puede vendar a un tercero, o hipotecar o
ser embargado, dejando desprotegido al comprador.
111.-Esto sin embargo no implica que en el derecho civil mexi-
cano no existan las promesas de compra-venta y que éstas no cum-
plan una función económica y social necesaria en la contratación, que
no puede ser olvidada en la práctica jurídica.
1V.-Son objeto de clasificar el verdadero deseo de los contra-
tantes, y evitar en lo posible el fraude fiscal que implican las falsas
''promesas de compra-venta", debe pedirse a los gobiernos de los
Estados que se reforme el Código Civil o la Ley del Notariado res-
pectiva, para que las promesas de compra-venta de inmuebles, bi-
laterales o unilaterales deban otorgarse en escritura pública ante
Notario.
V.-Será responsabilidad profesional del Notario el llegar al
conocimiento exacto de la voluntad de las partes de tal manera que
pueda precisarse con exactitud si el consentimiento de éstas versa
sobre un contrato futuro y por tanto sólo quieren obligarse en una
promesa de compraventa, o si desean ya la enajenación definitiva,
sin necesidad de un nuevo consentimiento, aunque quede en ocasiones
sujeto a una condición suspensiva.
VI.-Si la promesa de venta se otorga en escritura pública no
debe inscribirse en el registro de la Propiedad, pues no da lugar a un
derecho real, ni modifica en nada el dominio sobre los inmuebles. El

Notario habrá advertido a las partes de las consecuencias jurídicas

de la promesa, y por tanto no podrán sentirse defraudados al econ-
trarse que el bien ha pasado legítimamente a un tercero, o que un
tercero tiene un derecho real preferente sobre el mismo, pues esa es,
entre otras una consecuencia de haber celebrado. promesa y no venta.
México, Distrito Federal, Octubre de 1972.


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a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su

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antes transcritos. La enajenación de cosas ciertas o determinadas

111.-Distinción entre la promesa de compm.-venta íy otras fi-

Hay que distinguir la promesa de compra-venta de otros contra-

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sino que os la contraparte de la promesa. El corredor no va a com-

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te como promesa bilateral de con~pra-ventaun co'ntrato en el que

IV.-Efeictos juridioos de la promesa de compra-venta:

La promesa no produce ninguna obligación de dar, siendo la

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de la promesa sino la obligación de hacer dicho contrato. Por tanto

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que han confundido lamentablemente los conceptos y han dado acce-

1.-Muchos de los contratos que se otorgan como "promesas de

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Notario habrá advertido a las partes de las consecuencias jurídicas

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