III.

SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO - PRONÓSTICO

Para determinar el potencial de desarrollo de Ciudad Satélite es necesario analizar sus

fortalezas y debilidades, para identificar todos aquellos aspectos que nos permiten o
restringen el desarrollo del sitio.
Por tal motivo se relacionaran las exigencias de la demanda urbana con las
características de la zona, así como la posición de los competidores en otras áreas de la
Zona Metropolitana de Tepic.
La zona de estudio presenta topografía abrupta, principalmente al noroeste y sureste,
con pendientes mayores al 30%, lo que brinda paisajes naturales agradables.
Al centro del área de estudio se localiza el parte aguas de las subcuencas Río
Huaynamota y Río Tepic, sumado a esto, más del 70% de la superficie de estudio tiene
un alto potencial agrícola. Ambos aspectos son considerados barreras naturales para el
desarrollo urbano.
Estas zonas favorecen la conservación ecológica y el aprovechamiento del suelo
agrícola, además del paisaje, sin embargo existen vulnerabilidades por incendios en los
meses de estiaje, principalmente hacia la zona noroeste del área de estudio, por lo que
habrá que establecer una franja de amortiguamiento entre el desarrollo urbano y el
suelo agrícola.
Principalmente al norte, este y sur, del área de estudio, encontramos suelos aptos para
el desarrollo urbano, ya que presentan pendientes adecuadas de entre el 02.51 al
15.00%, salvo pequeñas regiones donde la pendiente es muy abrupta o muy plana. De
igual manera se presenta en cuanto a la aptitud territorial, ya que más del 60% presenta
capacidad urbana de primera y segunda clase.
El área de estudio es de alto valor paisajístico, por la limpieza de los elementos que
conforman el paisaje caracterizado por el contraste entre la planicie con cultivos de
caña del Valle de Matatipac y las elevaciones abruptas del cerro de La Cantera,
apreciándose desde diferentes puntos del terreno vistas escénicas importantes.

10
1
En cuanto a la infraestructura el subsuelo presenta altas posibilidades de agua
subterránea para su aprovechamiento, así como la localización de la Subestación
Eléctrica “Tepic Industrial” que garantiza el suministro de energía eléctrica a través de
las líneas de distribución existentes.
En cuanto a servicios públicos es notoria la falta de equipamiento en la zona, ya que se
refleja un déficit en los subsistemas cultura, salud y asistencia social, Comercio y
Abasto, Recreación y Deporte y Administración Pública.
Los asentamientos irregulares El Rubí, Jesús García y Los Jazmines, carecen tanto de las
obras mínimas de urbanización como de la infraestructura de agua potable y drenaje, y
la imagen urbana que presentan es heterogénea y característica de autoconstrucción
progresiva.
El entorno urbano del proyecto le otorga ventajas respecto a otras zonas en la periferia
de la ciudad de Tepic. Su cercanía al Parque Ecológico y a las zonas de comercio y
servicios de la Av. Insurgentes aumentan el atractivo natural de la zona, en tanto que la
accesibilidad al centro urbano de Tepic puede incrementarse al conectar vialidades al
Blvd. Luis Donaldo Colosio y sobre el camino lateral al Parque Ecológico.
Cabe mencionar que la carencia de una adecuada estructuración territorial en la zona
de influencia del área de estudio, le otorga la ventaja y oportunidad para consolidar
centros de comercio y servicios y complementar el equipamiento urbano necesario
para la atención de la población residente en el sureste de la Ciudad de Tepic.

SÍNTESIS DE FORTALEZAS Y DEBILIDADES

FORTALEZAS DEBILIDADES
 Terrenos con características  Terrenos susceptibles de
MEDIO FISICO panorámicas con alto valor inundación por pendientes
NATURAL paisajístico. menores a 1.5%, lo que genera
 Amplias zonas con un 46.96% para altos costos de infraestructura
el desarrollo de vivienda. para el desalojo de aguas pluviales.
 Alta calidad ambiental.  Terrenos con pendientes mayores
al 30%, lo que genera altos costos
de edificación.

 Acceso vial por la carretera federal  Localización de las vías de

INFRAESTRUCTUR No. 15 y por la carretera a ferrocarril, concentración de

10
2
 Aguamilpa y carretera a Camichín tráfico vehicular y asentamientos
A de Jauja. irregulares por incorporar y dotar
 Alta probabilidad de agua de infraestructura.
subterránea en el área de  La presencia de instalaciones de
aplicación. riesgo urbano GLOBALGAS,
 Dentro del radio de influencia del PEMEX y Gasolineras.
colector proyectado en la margen  Falta capacidad de interceptores
izquierda y al subcolector en alcantarillado pluvial.
Matatipac.
 Cobertura de servicio de Teléfono
y Telégrafos sobre el área de
estudio.

 El proyecto dotara de servicios  Déficit en comunicación y

SERVICIOS públicos al área de estudio, como: transportes por falta de una
PUBLICOS centros de salud, seguridad, adecuada planeación de
asistencia social, cultura y transporte público (rutas y
recreación. paraderos.)

EQUIPAMIENTO  El área de estudio cuenta con los  Déficit en atención inmediata de

URBANO servicios de educación básicos
(preescolar-primaria-secundaria y
prepa), asistencia social: clínica del
seguro popular (6 enero), Cd. De
la Salud.
equipamiento como es: salud,
educación, cultura, recreación y
deporte.

 Cercanía y accesibilidad al Cd. de la  Las actividades industriales que se

ENTORNO Salud.
URBANO  Cercanía al Parque Ecológico, e
Instalaciones Deportivas.
 Accesibilidad a zonas de comercio
y servicios de la Av. Insurgentes.
 Accesibilidad al centro urbano de
Tepic a través de la Av. Club
Rotario.
 Cercanía al Blvd. Luis Donaldo
Colosio y camino lateral al Parque
Ecológico.
desarrollan en la zona.
 La falta de una imagen urbana
definida provoca una falta de
identidad de la zona, así como un
desorden visual en el contexto.
 Falta de equipamiento e
infraestructura en la zona.

Fuente: Trabajo de gabinete de CCAIO

La actividad industrial cercana representa un riesgo severo en una zona del área del
área de estudio, ya que se encuentra dentro del radio de riesgo de los depósitos
actuales de la empresa Global Gas.
Sumado a esto, la proximidad entre la Planta de almacenamiento y distribución de
PEMEX, la Planta de almacenamiento de gas licuado de CORAGAS y la subestación

10
3
Eléctrica “Tepic Industrial” de C.F.E., representan un riesgo latente mayor al que
podrían presentar cada una de ellas en forma aislada, por lo cual deberán tomarse
medidas que permitan tener un monitoreo permanente de las empresas, así como
procedimientos suficientes para enfrentar posibles contingencias.

III.1. POTENCIAL DE DESARROLLO

Basándose en las consideraciones anteriores se identifica el siguiente potencial de
desarrollo para Ciudad Satélite:
Al centro del área de estudio se localizan terrenos con pendientes del 01.51% al 15.00%
(68.35%), los cuales son aptos para el desarrollo de viviendas de interés medio e interés
social, ya que estas pendientes facilitan el escurrimiento de aguas así como un fácil
drenaje y presentan condiciones de subsuelo adecuadas para la edificación, además
que el costo por infraestructura para el desalojo de aguas será menor.
Al noroeste y sureste se observan dos elevaciones cerriles que brindan vistas
panorámicas que dan a la zona la posibilidad de desarrollar viviendas residenciales, así
como equipamiento recreativo.
Caso contrario existen zonas con pendientes menores a 01.50% que requieren obras de
mejoramiento para su utilización urbana, ya que su drenaje natural se ve obstruido por
la pendiente. No obstante, estos terrenos presentan mejores condiciones para su
urbanización de toda la parte sur de Tepic, sobre todo al sur del libramiento poniente.
En cuanto al equipamiento público, la zona del proyecto presenta potencial para el
desarrollo como unidad de Subcentro urbano, Centros Vecinales y su esquema vial,
enmarcadas en las siguientes consideraciones generales.
El Subcentro Urbano, se encontrara al centro del área de aplicación, atenderá los
requerimientos de la zona sureste de Tepic, contara con las zonas de Ciudad Gobierno,
Ciudad Cultura, Ciudad Deporte, Estadio de Futbol, Zonas Comerciales, Zonas
Habitacional H3 y H4, Equipamiento Regional y Espacios Verdes, teniendo un área total
aproximada de 345.977 Has.

10
4
Los Centros Vecinales que contendrá Ciudad Satélite serán 10, cada área destinada para
zona habitacional contendrá uno de estos Centros, los cuales albergaran equipamiento
a nivel colonia lo que optimizará la distribución del equipamiento básico necesario
para la atención de la población del proyecto.

III.2. DISEÑO DE ESCENARIOS Y ETAPAS DE DESARROLLO

El diseño de escenarios y etapas de desarrollo están basados en las proyecciones de
población y en los requerimientos de suelo y vivienda que a continuación se presentan:

PROYECCIONES DE POBLACION EN LA ZONA METROPOLITANA 2005-2030

Municipio 2005 2010 2015 2020 2025 2030
Tepic 336,403 363,979 385,778 410,014 435,691 461,035
Xalisco 42,893 47,919 47,076 50,034 53,167 56,260

Total Zona Metropolitana 379,296 411,898 432,854 460,048 488,858 517,295

FUENTE: Proyecciones de Población 2005-2030 del Programa Estatal de Vivienda de Nayarit

ESTRUCTURA DE LA DEMANDA DE SUELO URBANO ESPERADA

Dentro de la Zona Metropolitana de Tepic, se espera que para el plazo inmediato (2010)
se tenga una población de 411,898 habitantes, mientras que para el corto plazo (2015)
se considera una población de 432,854 habitantes; al mediano plazo (2020) se estima
una población de 460,048 habitantes y por ultimo al largo plazo se espera una
población de 517,295 habitantes.

Uso habitacional, vivienda y equipamiento.

Estimación de vivienda de acuerdo a la proyección de población para el municipio de
Tepic.
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Tendencial)
INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 49,375 4,937 12,344 1,234
2015 - 2020 24,236 4,847 6,059 1,212
2020 - 2030 51,021 5,102 12,755 1,276
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

10
5
 ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Normativo)
INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 83,267 8,327 20,816 2,082
2015 - 2020 29,140 5,828 7,285 1,457
2020 - 2030 61,676 6,168 15,416 1,542
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Estratégica)

INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 162,997 16,300 40,749 4,075
2015 - 2020 70,900 14,180 17,725 3,545
2020 - 2030 159,198 15,920 39,800 3,980
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

Demanda de suelo de uso habitacional.

De acuerdo a los requerimientos de vivienda establecidos en el Capitulo 2 y a lo
presentado en las tablas anteriores, se observa la demanda de suelo urbanizado para
uso habitacional al plazo inmediato (2010) estaría en el rango de 158 a 530 ha.
Incluyendo. Al corto plazo (2015) el promedio anual fluctuaría alrededor de las 25 a 81
has. Mientras que para el mediano plazo (2020) el promedio anual seria de 13 a 40
hectáreas, en tanto que al largo plazo (2030) el promedio anual se estima alrededor de
las 29 a 91has. Esto en base al crecimiento poblacional y la demanda de viviendas que
serán requeridas.

De esta manera las opciones factibles para el desarrollo urbano en la zona, se

identificaron y evaluaron, para el logro de los objetivos del plan y los siguientes criterios
de ordenamiento territorial:
 Los requerimientos espacio-ambientales del desarrollo socioeconómico deseado.
 La aptitud del suelo para el desarrollo urbano.
 La estructuración jerarquizada del Subcentro Urbano y Centros barriales y un
esquema vial jerarquizado.

10
6
 La eliminación de riesgos naturales e industriales.
 La preservación de áreas de valor ambiental.

Las alternativas de ordenamiento urbano se enmarcan dentro de las siguientes

limitantes y consideraciones generales comunes a ellas:
Al oeste y al sureste se localizan pendientes abruptas que conforman elevaciones
cerriles y son considerados como no aptos para el desarrollo urbano, por lo que pueden
ser aprovechados como zonas de valor paisajístico y de conservación ecológica.
La región centro, norte, este, y sur del área de estudio pueden ser altamente
aprovechadas para uso urbano, con desarrollos de media y alta densidad
Cabe mencionar que el 68.68% del área de estudio presenta un alto potencial para el
desarrollo urbano, tomando las debidas precauciones en zonas donde la topografía
requiera atención, sin embargo la zona es apta para su urbanización.

El área de estudio se localiza sobre el Valle de Matatipac, por lo que el abastecimiento

de agua se daría atreves de pozos profundos localizados dentro de la zona, el desalojo
de aguas pluviales se daría de manera natural, ya que las pendientes así lo permiten y el
desfogue del drenaje sanitario se daría hacia la zona del colector margen derecha. El
suministro de energía eléctrica se daría desde la Subestación Eléctrica “Tepic
Industrial”, localizada al oeste del área de estudio.

El acceso actual a la zona se da por la carretera Tepic-Fco. I. Madero-Aguamilpa, en

tanto que las posibilidades de estructuración al área urbana actual se dan hacia el oeste
a través del Parque Ecológico.

CONDICIONANTES FISICOS Y DE INFRAESTRUCTURA

En base a lo anterior, gran parte de la superficie de estudio es aprovechable,
considerando la protección a los zanjones y escurrimientos naturales, así como a la
zona que presenta riegos por derrumbes y la zona que rodea la Laguna de Mora, la cual

10
7
es susceptible de inundación además de presentar restricciones por ser cuerpo de
agua. El resto de la superficie es aprovechable, tomando en cuenta que será necesario
tomar las debidas consideraciones por el tipo de suelo y la pendiente que estos
presentan.
En este aspecto las etapas del proyecto deberán definirse de forma que se garantice el
desarrollo equilibrado de la estructura urbana, induciendo la incorporación ordenada
del suelo con base a los siguientes elementos básicos que la conforman:
 Los ejes de expansión de la infraestructura básica.
 La localización más adecuada de un subcentro urbano para equipamiento de nivel
distrital con capacidad para atender a la población del sureste de Tepic.
 La localización de una zona para equipamiento de nivel estatal y regional.
 El diseño de un sistema vial jerarquizado.
 La definición de las áreas de preservación ecológica requeridas para evitar el
deterioro del medio ambiente.
 El encauzamiento de los escurrimientos para garantizar el adecuado desalojo de las
aguas pluviales.
Respecto a los ejes de la infraestructura, la construcción de tanques de
almacenamiento de agua potable al oeste permitiría el abastecimiento por gravedad,
sin embrago la zona se localiza sobre el valle de Matatipac, lo que asegura un buen
abastecimiento de agua futura para la zona.
Con respecto al sistema de drenaje sanitario es necesario un colector que capte las
aguas residuales de los asentamientos irregulares, esto a su vez marcaria un eje
paralelo a la vía de ferrocarril, lo que facilitaría el desarrollo de las redes y marcaria el
eje de crecimiento.
Por otra parte, la localización de la subestación eléctrica al oeste y la accesibilidad vial a
la zona por la carretera Tepic-Fco. I. Madero-Aguamilpa, y la carretera a San Luis de
Lozada marcan un eje de desarrollo de la infraestructura vial y distribución de energía
eléctrica.

10
8
Respecto a una zona específica para el desarrollo del subcentro urbano, el lugar más
adecuado estaría definido por su accesibilidad inmediata y su centralidad respecto al
propio desarrollo. De igual manera seria la zona requerida para equipamiento de nivel
estatal y regional, el criterio de localización deberá ser su accesibilidad al plazo
inmediato así como al corto plazo.

En cuanto al sistema vial, el esquema propuesto debe diseñarse de forma que contenga
el encauzamiento de los escurrimientos y permita estructurar el desarrollo en unidades
territoriales de nivel vecinal con alrededor de 5,000 habitantes, y a éstas en unidades
barriales de alrededor de 20,000 habitantes. La vialidad regional debe separar el
tránsito de paso del local, de forma que permita una comunicación fluida entre el
Subcentro urbano y Centros Vecinales, y entre estos, así como con la ciudad de Tepic.

De acuerdo a las limitaciones y consideraciones anteriores, así como a los

requerimientos de suelo urbano esperados, las opciones de desarrollo urbano que
definen las alternativas de ordenamiento para el área de estudio son las siguientes:

ESCENARIO A (Deseable)
De acuerdo a las proyecciones de población y los requerimientos de suelo y vivienda, que a
continuación se presentan:
PROYECCIONES DE POBLACION EN LA ZONA METROPOLITANA 2005-2030
Municipio 2005 2010 2015 2020 2025 2030
Tepic 336,403 363,979 385,778 410,014 435,691 461,035
Xalisco 42,893 47,919 47,076 50,034 53,167 56,260

Total Zona Metropolitana 379,296 411,898 432,854 460,048 488,858 517,295

FUENTE: Proyecciones de Población 2005-2030 del Programa Estatal de Vivienda de Nayarit

ESTRUCTURA DE LA DEMANDA DE SUELO URBANO ESPERADA

Dentro de la Zona Metropolitana de Tepic, se espera que para el plazo inmediato (2010)
se tenga una población de 411,898 habitantes, mientras que para el corto plazo (2015)
se considera una población de 432,854 habitantes; al mediano plazo (2020) se estima

10
9
una población de 460,048 habitantes y por ultimo al largo plazo se espera una
población de 517,295 habitantes.

Uso habitacional, vivienda y equipamiento.

Estimación de vivienda de acuerdo a la proyección de población para el municipio de
Tepic.
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Tendencial)
INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 49,375 4,937 12,344 1,234
2015 - 2020 24,236 4,847 6,059 1,212
2020 - 2030 51,021 5,102 12,755 1,276
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Normativo)

INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 83,267 8,327 20,816 2,082
2015 - 2020 29,140 5,828 7,285 1,457
2020 - 2030 61,676 6,168 15,416 1,542
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Estratégica)

INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 162,997 16,300 40,749 4,075
2015 - 2020 70,900 14,180 17,725 3,545
2020 - 2030 159,198 15,920 39,800 3,980
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

Demanda de suelo de uso habitacional.

De acuerdo a los requerimientos de vivienda establecidos en el Capitulo 2 y a lo
presentado en las tablas anteriores, se observa la demanda de suelo urbanizado para
uso habitacional al plazo inmediato (2010) estaría en el rango de 158 a 530 ha.
Incluyendo. Al corto plazo (2015) el promedio anual fluctuaría alrededor de las 25 a 81
has. Mientras que para el mediano plazo (2020) el promedio anual seria de 13 a 40
hectáreas, en tanto que al largo plazo (2030) el promedio anual se estima alrededor de
las 29 a 91has. Esto en base al crecimiento poblacional y la demanda de viviendas que
serán requeridas.

11
0
El escenario A estaría conformado con base a lo señalado anteriormente en las
proyecciones de población, requerimientos de suelo y vivienda, así como en la visión
deseable y conocida de lo que es una Ciudad Satélite.
Se creará una urbanización integralmente planeada, donde el perímetro será un área
jardinada. El Subcentro del proyecto se visualizará como el corazón del desarrollo de
Ciudad Satélite, debido a que contendrá equipamiento de nivel estatal y regional, el
cual albergará la sede de Ciudad Gobierno, que concentrará las oficinas administrativas
a nivel estatal, a demás de contar con:
Ciudad Cultura: La cual contendrá equipamiento educativo y cultural.
Ciudad Deporte: Que albergará equipamiento de recreación y deporte.
Habrá Hospital y una Universidad Privada.
Se creará un Campus de la Universidad Autónoma de Nayarit; y el centro de todo el
núcleo será el Estadio Bicentenario, con las especificaciones exigidas para tener futbol
soccer de primera división profesional.

Contemplando esto el Subcentro se propone próximo a la urbanización existente de la

localidad de La Cantera, con los cuales integraría el polo de desarrollo económico en
torno al cual se definirían las etapas de desarrollo de Ciudad Satélite.
El Subcentro Urbano estará ligado a las zonas habitacionales mediante la zona
comercial que rodea a todo este núcleo.
En el perímetro de las vialidades radiales y vialidad regional del Subcentro Urbano, se
promovería el uso comercial y de servicios, en tanto que a sus alrededores
encontraríamos las zonas habitacionales de alta, media y baja densidad con sus
respectivos Centros Vecinales rodeadas de áreas verdes atendiendo cada zona
habitacional a los siguientes porcentajes de densidad:
H2 = 9.66%, H3 = 25.44%, H4 = 48.21%

La primera etapa del desarrollo abarcaría las zonas de Ciudad Gobierno, Ciudad Cultura,
Ciudad Deporte y el estadio de Futbol, esto implicaría la introducción de un colector

11
1
pluvial y sanitario, así como tanques de almacenamiento para agua potable, vialidades
que darán servicio a la etapa inicial del desarrollo y a su vez conectaran con la
urbanización existente.

ESCENARIO B (Tendencial)
Esta segunda alternativa basada de igual manera en las proyecciones y los
requerimientos de suelo y vivienda que se describen a continuación:

PROYECCIONES DE POBLACION EN LA ZONA METROPOLITANA 2005-2030

Municipio 2005 2010 2015 2020 2025 2030
Tepic 336,403 363,979 385,778 410,014 435,691 461,035
Xalisco 42,893 47,919 47,076 50,034 53,167 56,260

Total Zona Metropolitana 379,296 411,898 432,854 460,048 488,858 517,295

FUENTE: Proyecciones de Población 2005-2030 del Programa Estatal de Vivienda de Nayarit

ESTRUCTURA DE LA DEMANDA DE SUELO URBANO ESPERADA

Dentro de la Zona Metropolitana de Tepic, se espera que para el plazo inmediato (2010)
se tenga una población de 411,898 habitantes, mientras que para el corto plazo (2015)
se considera una población de 432,854 habitantes; al mediano plazo (2020) se estima
una población de 460,048 habitantes y por ultimo al largo plazo se espera una
población de 517,295 habitantes.

Uso habitacional, vivienda y equipamiento.

Estimación de vivienda de acuerdo a la proyección de población para el municipio de
Tepic.
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Tendencial)
INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 49,375 4,937 12,344 1,234
2015 - 2020 24,236 4,847 6,059 1,212
2020 - 2030 51,021 5,102 12,755 1,276
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Normativo)

INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 83,267 8,327 20,816 2,082
2015 - 2020 29,140 5,828 7,285 1,457

11
2
 2020 - 2030 61,676 6,168 15,416 1,542
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Estratégica)

INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 162,997 16,300 40,749 4,075
2015 - 2020 70,900 14,180 17,725 3,545
2020 - 2030 159,198 15,920 39,800 3,980
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

Demanda de suelo de uso habitacional.

De acuerdo a los requerimientos de vivienda establecidos en el Capitulo 2 y a lo
presentado en las tablas anteriores, se observa la demanda de suelo urbanizado para
uso habitacional al plazo inmediato (2010) estaría en el rango de 158 a 530 ha.
Incluyendo. Al corto plazo (2015) el promedio anual fluctuaría alrededor de las 25 a 81
has. Mientras que para el mediano plazo (2020) el promedio anual seria de 13 a 40
hectáreas, en tanto que al largo plazo (2030) el promedio anual se estima alrededor de
las 29 a 91has. Esto en base al crecimiento poblacional y la demanda de viviendas que
serán requeridas.

En esta segunda alternativa se parte de una estricta adaptación de los usos del suelo a
las características físico-ambientales del entorno. Para minimizar el riesgo industrial,
esto permitiría estar fuera de los radios de influencia de los riesgos urbanos en el área
de mayor accesibilidad.
La ubicación del Subcentro Urbano al igual que en el primer escenario se visualizará
como el núcleo del proyecto localizándose al centro del predio, el cual incluirá:
Ciudad Gobierno, Ciudad Cultura, Ciudad Deporte, un estadio de Futbol y la zona de
equipamiento a nivel estatal y regional, teniendo la inclinación del desarrollo hacia la
zona sur del área de aplicación.
Las unidades habitacionales se estructuran en torno a un Centro Vecinal, del cual
estaría dividido por el paso de las vialidades colectoras y vialidades primarias que
conectarían a los centros de vecinales con el Subcentro Urbano y este a su vez con el

11
3
Centro de Tepic. En este caso el equipamiento de nivel estatal y el Subcentro urbano no
necesariamente tendrían que relacionarse a las etapas de las zonas habitacionales, las
cuales se determinan considerando a los Centros Vecinales como los polos difusores
del desarrollo.
El establecimiento de comercios y servicios se promovería en el Centro Vecinal, así
como espacios verdes alrededor de estos, de acuerdo a las densidades de cada zona
habitacional.
En este caso la primera etapa del desarrollo incluye el Subcentro urbano, la zona de
equipamiento estatal y los Centros Vecinales. En materia de infraestructura los
requerimientos son similares a la opción anterior, se requerirá la introducción de un
colector pluvial y sanitario, así como tanques de almacenamiento para agua potable,
vialidades que darán servicio a la etapa inicial del desarrollo y a su vez conectaran con la
urbanización existente.

ESCENARIO C (Conceptual)
La tercera alternativa también basada en las proyecciones de población y requerimientos de
suelo y vivienda los cuales son:
PROYECCIONES DE POBLACION EN LA ZONA METROPOLITANA 2005-2030
Municipio 2005 2010 2015 2020 2025 2030
Tepic 336,403 363,979 385,778 410,014 435,691 461,035
Xalisco 42,893 47,919 47,076 50,034 53,167 56,260

Total Zona Metropolitana 379,296 411,898 432,854 460,048 488,858 517,295

FUENTE: Proyecciones de Población 2005-2030 del Programa Estatal de Vivienda de Nayarit

ESTRUCTURA DE LA DEMANDA DE SUELO URBANO ESPERADA

Dentro de la Zona Metropolitana de Tepic, se espera que para el plazo inmediato (2010)
se tenga una población de 411,898 habitantes, mientras que para el corto plazo (2015)
se considera una población de 432,854 habitantes; al mediano plazo (2020) se estima
una población de 460,048 habitantes y por ultimo al largo plazo se espera una
población de 517,295 habitantes.

Uso habitacional, vivienda y equipamiento.

Estimación de vivienda de acuerdo a la proyección de población para el municipio de
Tepic.

11
4
 ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Tendencial)
INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 49,375 4,937 12,344 1,234
2015 - 2020 24,236 4,847 6,059 1,212
2020 - 2030 51,021 5,102 12,755 1,276
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Normativo)

INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 83,267 8,327 20,816 2,082
2015 - 2020 29,140 5,828 7,285 1,457
2020 - 2030 61,676 6,168 15,416 1,542
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2005 – 2030 (Hipótesis Estratégica)

INCREMENTO DE POBLACIÓN INCREMENTO EN VIVIENDAS
PERIODO
PERIODO ANUAL PERIODO ANUAL
2005 - 2015 162,997 16,300 40,749 4,075
2015 - 2020 70,900 14,180 17,725 3,545
2020 - 2030 159,198 15,920 39,800 3,980
Fuente: Trabajo de Gabinete de CCAIO

Demanda de suelo de uso habitacional.

De acuerdo a los requerimientos de vivienda establecidos en el Capitulo 2 y a lo
presentado en las tablas anteriores, se observa la demanda de suelo urbanizado para
uso habitacional al plazo inmediato (2010) estaría en el rango de 158 a 530 ha.
Incluyendo. Al corto plazo (2015) el promedio anual fluctuaría alrededor de las 25 a 81
has. Mientras que para el mediano plazo (2020) el promedio anual seria de 13 a 40
hectáreas, en tanto que al largo plazo (2030) el promedio anual se estima alrededor de
las 29 a 91has. Esto en base al crecimiento poblacional y la demanda de viviendas que
serán requeridas.

El Subcentro Urbano funcionará como núcleo de Ciudad Satélite, en el cual se

concentrarán las zonas de:
Ciudad Gobierno: Concentrará las oficinas administrativas a nivel estatal.
Ciudad Cultura: Contendrá equipamiento educativo y cultural.
Ciudad Deporte: Albergará equipamiento de recreación y deporte.

11
5
Al centro de este núcleo también se encontrará un estadio de primer nivel para futbol.
El núcleo del Subcentro Urbano estará rodeado por zona comercial la cual servirá de
transición entre la zona habitacional que se encuentra dentro de este núcleo, siendo de
densidad Media y Alta.
La distribución del núcleo del Subcentro Urbano será radial, de cuyo centro se originan
ejes principales que servirán como vialidades para conectar al Subcentro con el resto
del desarrollo urbano.

El eje principal, que funciona como columna vertebral del desarrollo urbano, corre de
sur a norte de Ciudad Satélite, la cual está enmarcada por un parque lineal con un
ancho de 50.00 mts a cada lado de dicha vialidad, el cual contendrá áreas de
esparcimiento familiar, áreas de juegos infantiles y dos ciclo pistas, una de lado oeste
de la vialidad y la segunda hacia el este de la vialidad, además en algunas secciones
contendrá un canal con escurrimiento natural.
Se contempla el paso del libramiento norte al oeste de Ciudad Satélite, y al sur un paso
a desnivel que conectara Ciudad Satélite con el centro de Tepic, así como paso libre a
las carreteras de Guadalajara y Mazatlán.

En la parte sur este escenario alberga un polígono con 50.99 has para equipamiento
regional, 15.38 has para zonas comerciales y un polígono con 7.97 has para espacios
verdes, a demás de contar con zonas habitacionales de densidad media y alta, las
cuales contaran con su centro vecinal, todo esto ligado al Subcentro Urbano por medio
de vialidades colectoras y primarias.
Al norte de este escenario se encontrarán los polígonos destinado para equipamiento
regional, uno con 14.42 has y el segundo con 28.26 has destinado al campus UAN
Bicentenario, también se contará con un área de Reserva Turística con 13.58 has que se
encontrará alrededor de la “Laguna de Mora”, a demás albergará varias secciones para
recreación y deporte y una zona comercial con 13.45 has.

11
6
En esta zona del escenario es donde estará proyectada el área habitacional de baja
densidad, a demás de contar con desarrollos habitacionales de densidad media y alta.
Para el desarrollo de este escenario, será necesaria la introducción de un colector
pluvial y sanitario, así como tanques de almacenamiento de agua potable, y a futuro la
implementación de una subestación eléctrica y la implementación de vialidades.

Los escenarios anteriormente descritos, se evaluaron con base a los criterios para el
logro de los siguientes objetivos: la adecuación del esquema de ordenamiento a la
aptitud del suelo, la facilidad para su estructuración territorial, la posibilidad de lograr la
eficiencia en el esquema vial, la minimización de riesgos naturales e industriales, la
factibilidad de albergar a todas las dependencias de Gobierno en un solo núcleo, la
creación de un Estadio de futbol, la preservación de áreas de valor ambiental, el lograr
una oferta de suelo habitacional para todos los estratos socioeconómicos, el maximizar
la oferta de vivienda popular, la factibilidad de mercado, y el nivel de Beneficio/Costo
que se otorga a priori.

EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS
OBJETIVO OPCION A OPCION B OPCION C
Adecuación a la Aptitud del suelo 6 10 10
Estructuración territorial 8 8 10
Eficiencia del esquema vial 8 8 8
Construcción de Estadio de Futbol 10 10 10
Albergar dependencias de Gobierno 9 9 9
Minimización de riesgos naturales e industriales 8 9 10
Preservación de áreas de valor ambiental 9 9 9
Oferta de suelo habitacional para todos los estratos 9 9 10
socioeconómicos
Maximizar la oferta de vivienda popular 8 9 10
Factibilidad de mercado 9 9 9
Beneficio/Costo 8 8 10
TOTAL 92 98 105
NOTA: Para calificar el alcance de cada opción a cada objetivo se parte de una escala del 0 al 10, en la cual 10 significa la total
consecución del objetivo
FUENTES: Elaborado con base al método Delphi, y trabajos de gabinete de CCAIO.

11
7
En la tabla evaluación de las alternativas se presentan los resultados de la evaluación
realizada a nivel esquemático.
La opción C destaca por la alta probabilidad que se le considera en la consecución de
los objetivos correspondientes a:
 Eficiencia en el esquema vial.
 Maximizar la oferta de vivienda popular.
 Factibilidad de mercado y beneficio/costo.
 Factibilidad para la construcción del Estadio de Futbol
 Factibilidad de la Creación de la Sede de Ciudad Gobierno.
A la opción B solo se le otorgan altos valores en cuanto a la construcción del Estadio de
Futbol y en la adecuación a la aptitud de suelo, mientras que los demás objetivos si se
presentan pero no cumplen con el rango requerido. En tanto que a la opción A, si bien
alcanza altos valores en la construcción del estadio de Futbol y Sede de Ciudad
Gobierno, preservación de áreas de valor ambiental, generación de oferta para todos
los estratos socioeconómicos y factibilidad de mercado, presenta bajos valores en la
adecuación y estructuración territorial.

11
8
NOTA: Para calificar el alcance de cada opción a cada objetivo se parte de una escala del 0 al 10, en la cual 10 significa la total
consecución del objetivo
FUENTES: Elaborado con base al método Delphi, y trabajos de gabinete de CCAIO.

NOTA: Para calificar el alcance de cada opción a cada objetivo se parte de una escala del 0 al 10, en la cual 10 significa la total
consecución del objetivo
FUENTES: Elaborado con base al método Delphi, y trabajos de gabinete de CCAIO.

De esta forma la opción más adecuada para la consecución de los objetivos del plan
corresponde a la opción C, con un total de 105 puntos de 110 posibles (36.00%).

III.3. DISEÑO DEL MODELO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

11
9
De acuerdo al análisis de los escenarios propuestos y en base a la tabla de evaluación
de alternativas, se determino que, el escenario más factible es el Escenario C
(Conceptual).
A continuación se describen las etapas de desarrollo del modelo de ordenamiento
territorial del Escenario C:

Primera etapa (Plazo Inmediato al 2010)

En esta primera etapa, se pretende desarrollar todo el Subcentro Urbano de Ciudad
Satélite, iniciando por el núcleo del Subcentro, el cual contendrá el equipamiento a
nivel estatal como es: Ciudad Gobierno, el estadio de primera división para Fútbol. A su
vez se estará dotando de infraestructura a este equipamiento para que cuenten con
todos los servicios (agua potable, alcantarillado, energía eléctrica y comunicaciones).
De igual manera se comenzarán a proyectar las vialidades primarias y colectoras que
rodean al núcleo del Subcentro Urbano. Posteriormente se desarrollaran las zonas
comerciales y la zona de equipamiento regional, para finalizar la primera etapa se
llevará a cabo el desarrollo de las áreas habitacionales de alta densidad que se
encuentran dentro del Subcentro Urbano.

Segunda Etapa (Corto Plazo al 2015)

La segunda etapa del desarrollo se encuentra anexa al Subcentro Urbano hacia la parte
sur de Ciudad Satélite, en la cual se pretenden desarrollar cuatro áreas para uso
habitacional de alta densidad, que contarán con sus respectivos Centros Vecinales,
áreas verdes, vialidades primarias, secundarias y locales, así también se desarrollara la
infraestructura para estas zona habitacionales. En esta etapa se desarrollara parte del
parque lineal localizado en Ciudad Satélite.

Tercera Etapa (Mediano Plazo al 2020)

12
0
La tercera etapa del desarrollo de Ciudad Satélite también se encuentra anexa al
Subcentro Urbano pero en dirección norte y noroeste del área de aplicación.
En esta etapa se desarrollarán las zonas habitacionales de baja densidad y áreas
habitacionales de alta densidad, que contendrán Centros Vecinales, infraestructura,
vialidades primarias, secundarias y locales, estas zonas habitacionales estarán
separadas por medio de un área para recreación y deporte que se ubicara en esta
etapa. Se hará el desarrollo de una zona comercial y equipamiento a nivel regional
donde se ubicará el Campus de la Universidad Autónoma de Nayarit.
Y se llevara a cabo parte del desarrollo del parque lineal de Ciudad Satélite.

Cuarta Etapa (Largo Plazo al 2030)

La última etapa de desarrollo se ubica en las zonas limites de del área de aplicación de
Ciudad Satélite (norte y sur).
En la zona norte, se terminara de desarrollar la vialidad principal que atraviesa a Ciudad
Satélite junto con el parque lineal.
Se desarrollarán zonas habitacionales de alta, media y baja densidad con sus Centros
Vecinales correspondientes, vialidades colectoras, secundarias y locales, así como la
infraestructura requerida para cada zona habitacional.
Además contará con el desarrollo de equipamiento a nivel regional y una zona
comercial.
En la zona sur se desarrollarán áreas habitacionales de alta y media densidad, con sus
respectivos Centros Vecinales e infraestructura requerida.
Se hará el desarrollo de las vialidades secundarias y locales para las áreas
habitacionales, así como las vialidades colectoras y primarias de esta etapa, en la
vialidad principal se desarrollará parte de lo que será el parque lineal de Ciudad Satélite.
Habrá desarrollo de equipamiento a nivel regional y una zona comercial.

12
1