Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
Los Derechos de Adquisición Preferente
Los Derechos de Adquisición Preferente
Ciertas figuras de retracto, sobre todo los arrendatarios y particularmente el relativo a los
arrendamientos urbanos, son considerados de forma reiterada y recurrente por el TS.
El derecho de tanteo y el retracto, ambos tienen origen legal, sea más o menos remoto. En
cambio, el denominado derecho de opción ha hecho su aparición en la escena económica y
jurídica de forma mucho más tardía y tiene, por antonomasia, origen convencional o
voluntario.
Hay quien pone en duda el carácter real de estos derechos, sin embargo, los derechos de
adquisición preferente deben considerarse derechos reales, en cuanto atribuyen al titular de
los mismos un señorío parcial sobre la cosa que recaen. Dicho señorío es, ciertamente, muy
limitado: se circunscribe en exclusiva a adquirir la cosa con preferencia frente a cualquier
otra persona en el caso de que el propietario pretenda enajenarla a título oneroso.
La eficacia erga omnes existe y, en consecuencia, resulta difícil negar la existencia de la nota
más característica y determinante de los derechos reales.
EL TANTEO Y EL RETRACTO
Concepto
Derecho de tanteo es sencillamente la facultad de que goza una persona para adquirir
preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercero, abonando la misma cantidad
y en las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero. Es anterior a la
venta.
El tanteo y el retracto tienen la misma función: que el titular de tales derechos pueda
adquirir alguna cosa con preferencia respecto de las demás personas:
Por otro lado, atribuir al titular de la preferencia adquisitiva sólo el retracto, significa exigir
que la enajenación se realice de forma efectiva, para después, en su caso, ser privada de
efectos.
La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y por el retracto
convencional o legal. El retracto de comuneros y del retracto de colindantes
La noción suministrada por el Código ha sido muy criticada y ha dado lugar un debate
doctrinal.
Así pues, desde el punto de vista tributario, como regla, se excluye la existencia de una
doble transmisión, pues la existente entre el transmitente y el retraído ha devenido ineficaz
a consecuencia del ejercicio del retracto. La doctrina discute sobre esta regla por las
siguientes razones:
No se podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la
venta y, además:
1. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
El retracto cabe en otros supuestos de enajenación a título oneroso, incluso cuando la cosa
objeto del retracto es adquirida en subasta pública.
Habrá de hacerse "dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro (de la
propiedad), y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la
venta".
Los restantes copropietarios no tienen derecho de retracto alguno, tiene que ser un extraño.
Los arrendatarios
Los propietarios del suelo respecto de los del subsuelo y viceversa
Los usufructuarios respecto de los nudo-propietarios.
Los cotitulares en las situaciones de propiedad horizontal o multipropiedad.
El CC utiliza textualmente la expresión "cosa común", sin requerir por tanto la condición
inmobiliaria del bien. Dado ello, existe conformidad doctrinal sobre la conclusión de que los
5
comuneros pueden ejercitar el derecho de retracto tanto respecto de cosas muebles como
inmuebles.
El segundo párrafo del art. 1522 establece que "cuando dos o más propietarios quieran usar del
retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común. En caso de
conflicto el retracto de comuneros excluye el de colindantes".
Retracto de colindantes
El CC dispone que tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes
cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El Código requiere que las tierras colindantes puedan considerarse como una unidad física,
sin que existan entre ellas lindes naturales (arroyos, caminos, etc.) o servidumbres aparentes
(como la de paso, por ejemplo)
Exclusivamente "la tierra" o "las tierras" propiamente dichas, y en tanto en cuanto se trate
realmente de explotaciones agrarias alejadas de caseríos o cascos urbanos.
La finca objeto de retracto debe tener una extensión o cabida inferior a una hectárea,
requisito que se aplica jurisprudencialmente con gran rigidez y justeza. En caso de que
varios colindantes pretendan ejercer simultáneamente el retracto, el derecho de retraer es
inversamente proporcional a la extensión de sus fincas, y si tienen igual al que primero lo
solicite.
Retracto de coherederos
Una vez realizada la partición, en cambio, cualquiera de los coherederos puede vender los
bienes que le hayan correspondido sin que los demás, por mucho valor afectivo que para
ellos tengan, puedan ejercitar retracto alguno.
Según el CC la partición entre socios se rige por las reglas de las herencias determina la
existencia del retracto del socio.
Tanteo y retracto en favor del arrendatario de fincas urbanas (TR -LAU 1964)
Regula, los derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario del local de
negocio (arts. 47 a 55).
7
Se otorgan, pues, tales derechos tanto a los arrendatarios de viviendas cuanto a los de
locales de negocio. En ambos casos se requiere que el arrendatario se encuentre
efectivamente ocupando el inmueble que tenga arrendado ("el piso o locales que ocupare",
dice el art. 47 TR-LAU).
Sin embargo, el derecho de adquisición preferente del arrendatario sólo tiene carácter
imperativo respecto de los arrendamientos de vivienda cuya duración sea inferior a 5 años
(cfr. art. 9), siendo en cambio un derecho renunciable en relación con los arrendamientos de
vivienda que tengan una "duración pactada superior a 5 años".
El retracto convencional
Se denomina comúnmente venta con pacto de retro, venta con carta de gracia, o,
directamente, retroventa. Consiste en una modalidad especial de la compraventa que
conlleva un pacto complementario en virtud del cual el vendedor puede recomprar, dentro
de un plazo temporal determinado en el propio contrato de compraventa, la cosa vendida.
8
Abonando:
1. el precio de venta,
2. los gastos del contrato y cualquier otro legítimo, y
3. los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, art 1518.
En épocas anteriores era tapadera de una operación de préstamo, por lo general usurario,
en la actualidad se puede utilizar para realizar “pacto comisario”.
El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del
comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto
convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.
Respecto de los inmuebles, la eficacia frente a terceros o erga omnes característica del
derecho real sólo la adquiere el retracto convencional cuando es inscrito en el Registro de la
Propiedad. Sólo afectará a terceros adquirentes cuando conste expresamente inscrito.
9
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca sino que ésta
recaerá directamente sobre los bienes retraídos.
EL DERECHO DE OPCIÓN
En virtud de ella, el concedente del derecho de opción (el dueño) está otorgando un derecho
de preferencia en la adquisición al optante (la constructora) a cambio de un precio que, en la
práctica, suele conocerse como prima o señal de la opción.
La opción es, pues, un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender (o negocio
similar) a otra una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas.
Siendo así que el concedente del derecho de opción queda obligado a vender y que es el
optante quien decidirá si compra o no compra, se habla en tales casos de opción de compra.
Respecto de los bienes muebles resulta incontrastable que la opción de compra difícilmente
pueda acceder a la categoría de derecho real.
Reglamento Hipotecario dispone que "Será inscribible el contrato de opción de compra... siempre
que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
Así pues, el contrato de opción de compra, una vez elevado a escritura pública en la que
consten los requisitos reseñados, puede acceder al Registro de la Propiedad.
****************************************