Derecho Hipotecario Derecho Civil III

LECCIÓN 5
1 EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: LA FINCA
Como se ha dicho el Registro se organiza por el sistema de folio real, de manera que cada folio
corresponde a una finca (artículo 243 LH) y en él se detallan todas las vicisitudes que a esta afectan:
propietarios que ha tenido, cargas y gravámenes que pesan sobre ella, negocios que se realizan sobre
la misma, etc., como señala CHICO, cada folio refleja el historial jurídico de una finca.
El carácter más habitual en los sistemas comparados del folio real frente a l personal se debe a la
mayor permanencia en el tiempo de la finca (a pesar de eventuales cambios cuantitativos o
cualitativos) que la de su titular.
Además, como señala el art. 8 de la LH cada finca habrá de tener un número diferente y correlativo.
Se trata aquí de analizar qué se entiende por esta unidad básica de organización del Registro y de su
publicidad.
En principio la idea de finca se suele hacer corresponder con el concepto de bien inmueble, sin
embargo, tal asimilación no es absolutamente exacta: basta para comprobarlo la lectura del artículo
334 C.c. Y de lo que éste considera bienes inmuebles, no todo lo que se enuncia como bien inmueble
puede entenderse como finca. Desde luego toda finca es un bien inmueble, pero no todo bien
inmueble puede considerarse conceptualmente como una finca.
Por otra parte, a la hora de determinar el concepto de finca, en general y en particular a los efectos
del Registro, el Código civil sirve de bien poco, sobre todo si se tiene en cuenta el periodo histórico
en que se realizó, como se ha señalado por algún autor (DIEZ-PICAZO, CHICO) el mundo del CC está
poblado de fondas y mesones. Ya en otra ocasión se ha apuntado que el CC recoge un concepto de
propiedad terrateniente, donde tal idea siempre hace referencia a la propiedad de la tierra, donde
no hay hoteles, sino, como se ha dicho, fondas y mesones, donde la mayor parte de los derechos
reales y obligaciones se refieren a una economía agropecuaria (usufructo de rebaño o piara, 499,
servidumbre de paso de ganado, 570, comunidades de pastos, 600, abejas, palomas, conejos y peces,
612 y 613, vicios en los ganados, 1493, criados de labranza, menestrales y artesanos, 1586,etc etc) y
donde prácticamente todas las menciones de finca se hacen en relación a las rústicas: bien raíz, 499,
fundo, 612, tierra, 473, heredad, 366.
Por su parte la Ley hipotecaria sí es más precisa, o al menos abarca una conceptuación más amplia de
finca, en distintos preceptos: arts. 8, 9, 13, 16, 17, 20, de la LH., y 44 del RH.
También deben valorarse disposiciones especiales, como es el caso de la Ley del suelo, Las Leyes
arrendaticias, la Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Modernización de explotaciones agrarias (1995),
Ley de expropiación forzosa, y otras.

2 EL CONCEPTO DE FINCA MATERIAL Y REGISTRAL

Desde un punto de vista material, la finca se define por la concurrencia de dos circunstancias, física la
una, jurídica la otra, de manera que el concepto de finca se corresponde con la idea de superficie
terrestre, edificada o no, cuya unidad física se corresponde y justifica por ser objeto de una
titularidad única (o de varias proindiviso). Desde este punto de vista, la finca se define por la
concurrencia necesaria de ambos aspectos, solo la concurrencia de ambos hace que se pueda hablar
de finca en un sentido material.

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Sin esa confluencia de circunstancias, no puede hablarse de finca: como dice LACRUZ, nadie dirá que
una superficie nullius en medio del Sahara o de la selva amazónica constituya una finca (por más que
se trate de un bien inmueble).
Tener en cuenta además que, desde el punto de vista físico, esa unidad geográfica, no solo se mide
horizontalmente, sino que puede implicar también un volumen, en definitiva, una edificación.
A esta conceptuación se añade un tercer elemento, que es el de la unidad de destino económico y
desde este punto de vista se habla de finca funcional. La idea de finca funcional, como dice CHICO,
matiza el concepto de finca en sentido material, en unos casos ampliándolo en otros restringiéndolo.
Lo amplía ya que en determinados casos varias parcelas discontinuas por pertenecer a una misma
persona y tener un mismo destino económico se consideran una sola desde el punto de vista
funcional; lo restringe en la medida en que en ocasiones una porción de terreno perteneciente a una
misma persona no puede considerarse funcionalmente como finca, como es el caso de las porciones
de terreno rústico menores a la unidad mínima de cultivo
Desde el punto de vista Registral, hay que tener en cuenta que no toda finca en sentido material es
finca única en sentido registral, ni todo lo que se puede considerarse materialmente como una finca,
lo es desde el punto de vista registral.
Con carácter muy general (pero absolutamente cierto) puede decirse que finca en sentido registral
es cualquier cosa a la que se permite el acceso al Registro de la Propiedad abriendo folio Registral.
Así, volviendo a la advertencia que en un principio se hizo, si bien es cierto que lo que materialmente
se considera como finca, generalmente es objeto de la apertura de folio registral, no es menos cierto
que la equivalencia no es absoluta y que la apertura de folio registral corresponde a veces a
conceptos más amplios que el de una finca e incluso que el de un bien inmueble por naturaleza.
Por vía de enumeración no exhaustiva tienen la consideración de finca registral:
 Las explotaciones agrícolas
 Los pisos en régimen de propiedad horizontal
 Las plazas de garaje (aunque no siempre, ver art. 68 RH reformado en 198)
 Concesiones administrativas
 Agua
Además hay que tener en cuenta que lo que materialmente puede considerarse como una finca, no
siempre lo es desde el punto de vista del registro: por ejemplo varias fincas separadas entre sí
pueden registralmente ser una sola, por constituir una sola explotación agrícola (fincas discontinuas),
o una plaza de garaje que materialmente es una finca, puede no serlo desde el punto de vista del
registro si se configuró en la escritura, por las causas que sea, como anejo inseparable de una
vivienda (art. 68 RH reformado en 1998).

3 LAS FINCAS ESPECIALES

Desde este punto de vista puede hablarse de unas fincas que son normales y que se corresponderían
con el concepto de finca material, es decir, aquellas constituidas por una porción de terreno,
edificado o no, deslindado por una línea poligonal y perteneciente a un titular o a varios proindiviso
(predios rústicos o fincas urbanas, a las que se denomina solares), existen otras que tienen un
carácter especial, ya que aún sin corresponder a tal concepto, sin embargo se consideran como tales.
Las fincas normales desde el punto de vista hipotecario se corresponderían con el concepto de finca
material (teniendo en cuenta que no toda finca en sentido material, lo es desde el punto de vista del
Registro, es decir, que no toda finca material abre folio registral), las fincas especiales son aquellas
que no lo son en sentido material, pero sí para el registro (todas ellas tienen acceso al registro).
Son las siguientes:

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3.1 FINCAS DISCONTINUAS
Se hace referencia aquí a las explotaciones agrícolas que no están constituidas por predios
colindantes entre sí, las explotaciones familiares y las industriales que formen un cuerpo de
bienes dependientes entre sí, según el artículo 8.2 LH. La razón de esta configuración responde a
la idea antedicha de finca funcional. Lo que desde luego no basta es que la diversidad de fincas
pertenezca a un solo propietario, sino que además exista esa unidad o dependencia funcional
(ver art. 44 RH).
3.2 EDIFICIOS/FINCAS URBANAS.
No todo edificio es finca urbana, por ejemplo, no lo son aquellas edificaciones que se hallan
subordinadas a una explotación orgánica, como señala el artículo 44.2 del RH.
Ni toda edificación urbana se considera edificio en el sentido que aquí se trata, por ejemplo,
aquellas edificaciones que no son fijas, aún encontrándose en suelo urbano, o aquellas que no
están destinadas a ser habitadas por el hombre, como monumentos o campos de deporte, que
no constituyen edificio como finca especial, sino que se trata de construcciones adheridas al
suelo o parte integrante de éste.
Aquí se hace referencia a las edificaciones urbanas habitables por el hombre, existiendo al
respecto varias especialidades respecto de la constancia registral de estos:
 En primer lugar, abre folio registral la finca urbana correspondiente (solar), art.8.3 LH.
 Si en ella se va a construir un edificio, en el mismo folio se realiza la inscripción de la
declaración de obra nueva, en virtud del artículo 208 LH aspecto al que me referiré más
adelante.
 Ya en el momento de comenzarse la construcción puede haberse constituido el régimen
de propiedad horizontal o de casas por pisos y locales, de manera que en el mismo folio
indicado se inscribirá el edificio en tal régimen, especificando los elementos del mismo
(pisos y locales de que se compone con una numeración correlativa y elementos
comunes) y las cuotas de participación correspondientes a cada piso o local en relación
con el inmueble (art. 8.4 LH) y parte proporcional de participación en los elementos
comunes, tal inscripción se hará a nombre del que ha constituido el régimen.
 En el momento en que se enajenen independientemente cada uno de los pisos o
locales, a la hora de inscribir por parte de cada uno de los adquirentes, pueden
constituirse como fincas independientes en el Registro, es decir, pueden abrir nuevo
folio registral cada uno de los pisos, no obstante ser facultad del Registrador hacerlo así
o no, lo corriente es que se haga siempre, a los efectos de mejor organizar el Registro y
evitar la sobrecarga del folio principal donde se halla el inmueble en su totalidad. Para
que cada piso pueda inscribirse independientemente (art. 8.5 LH) es preciso que
previamente se halle inscrito el edificio en su totalidad en régimen de propiedad
horizontal. Las cuotas correspondientes a cada piso abarcan la extensión del mismo
respecto del total de volumen edificado, así como la parte proporcional en los
elementos comunes.
 Si hay garajes y trasteros en el inmueble, su naturaleza viene determinada por la forma
en que se haya constituido el régimen de propiedad horizontal: si en la escritura de
constitución se asigna cada plaza de garaje debidamente descrita (lo mismo respecto de
cada trastero) a uno de los pisos como anejo inseparable, éste estará integrado en la
cuota correspondiente y se inscribirá junto con el piso en cuestión cuando se abra el
folio registral. Sin embargo, si al constituirse el régimen no se hace así, sino que se
asigna como cuota indivisa a todos los propietarios, en tal caso, cuando se fije una plaza
concreta correspondiente a cada uno, cabe la posibilidad de abrir folio registral para la
inscripción de dicha plaza, de acuerdo con el artículo 68 RH, con mención del libro y folio
correspondiente a la finca matriz.
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3.3 CONCESIONES ADMINISTRATIVAS

Es evidente que una concesión administrativa no es materialmente una finca, sino que es un
derecho, sin embargo, se puede considerar como una finca especial, por el tratamiento que
recibe a efectos del registro: art. 44 RH. Así pues, si como se ha dicho anteriormente, todo lo
que abre folio registral es una finca para el registro, hemos de concluir que lo es una concesión
administrativa, cuando materialmente no lo es, sino que es un derecho. La concesión puede
versar sobre una explotación minera, o sobre la producción de energía eléctrica, o para riegos,
ferrocarriles, autopistas, etc.
3.4 AGUA
Como se ha indicado en otro momento la Ley de aguas de 1985 determina el dominio estatal de
las aguas, de modo que en cualquier caso lo que se inscribe son los aprovechamientos de estas
en virtud de concesión administrativa, véanse arts. 64, 65 y 66 RH

4 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA
Art. 9 y 10 LH y 51 RH
De acuerdo con el segundo de los preceptos indicados, que concreta la prescripción del 9 de la Ley
que exige se indique la naturaleza, situación y linderos de esta, debe reseñarse:
4.1 NATURALEZA
La naturaleza rústica o urbana de esta y el nombre con el que las de su clase sean conocidas en
la localidad correspondiente. Aunque en el registro se sigue usando la terminología acorde con
el CC, finca urbana/finca rústica, en las sucesivas leyes del suelo se ha cambiado la terminología,
la última, del Texto refundido de 2015 habla de situación de suelo rural y de suelo urbanizado.
Siendo rústica se indicará si es de regadío o de secano o, en su caso, la superficie dedicada a
cada uno.
Siendo urbana, se aportará certificación o licencia, si existe, que acredite la calificación
urbanística….
4.2 SITUACIÓN
Si se trata de fincas rústicas expresando el término municipal, los linderos con los cuatro puntos
cardinales, naturaleza de las fincas colindantes y cualquier otra circunstancia que impida
confundirla con otra, por ejemplo, indicación del nombre de la misma si lo tuviere (caserío,
cortijo, hacienda tal). También se hará referencia catastral.
Si se trata de fincas urbanas se expresará el pueblo y término municipal donde se hallen, el
nombre de la calle o lugar, el número si lo tuvieren (y los que haya tenido antes) el nombre del
edificio si lo tuviere, linderos por izquierda derecha y fondo, referencia catastral y toda
circunstancia que sirva para identificarla.
4.3 MEDIDA
Sistema métrico decimal, sin perjuicio de la utilización también de los posibles sistemas del país
correspondiente.
La base de la representación gráfica de las fincas que se aportará en el momento de la
inscripción es la cartografía catastral, en ciertos casos pueden admitirse otras representaciones
gráficas georreferencias alternativas así artículos 9 y 10 LH redactados conforme a la Ley
13/2015 de 24 de junio de reforma de la LH.

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4.4 FINCAS RÚSTICAS Y URBANAS

Aparte del Código civil se ha de tener en cuenta el citado texto refundido de la Ley del suelo de
2015
De acuerdo con todo ello se pueden ofrecer una serie de criterios generales en que se basa la
legislación:
 Situación: dependiendo de si se encuentra en el campo o la ciudad
 Construcción, si está edificado o no
 Destino: si se destina o no al cultivo
 Accesoriedad: dependencia o no de una explotación agrícola
Todos estos criterios han de ser valorados acumulativamente.
4.5 MODIFICACIÓN Y RECTIFICACIÓN
En ocasiones el contenido del Registro ha de modificarse, bien para adaptarlo a la realidad física
o jurídica de la finca, bien porque la descripción de esta no es exacta por circunstancias
sobrevenidas, bien porque se quiere dar un tratamiento registral distinto a lo contenido en el
Registro.
Pueden ser de distintos tipos: Registro
 Relativas al sujeto, a través de las sucesivas inscripciones de nuevos titulares o las de
constitución de derechos reales sobre la finca.
 Relativas a la situación de la finca, cambio de nombre de los colindantes, cambio de
nombre de la calle donde se halla la finca urbana.
 Relativas a la descripción en el caso de mejoras de la finca: nuevas plantaciones o
declaración de obra nueva, arts. 208 LH y 308 RH. O en los casos en que la superficie de
la finca indicada en el Registro no se corresponde con la real: modificación del registro
por excesos de cabida.
 Modificaciones materiales de la finca: agrupación, segregación, división y agregación
de fincas.
4.5.1 Declaración de obra nueva:
Como se ha dicho hay que estar al contenido de los artículos 208 LH, 308 RH y 22 de la Ley sobre
régimen del suelo y valoraciones urbanísticas de 13 de abril de 1998.
Se hace referencia al caso en que en lo que antes era un solar se haya construido o se esté
construyendo un edificio, lo que implica que la descripción que consta en el Registro no se
corresponde, o no se va a corresponder con la realidad. No obstante, el concepto es más amplio
y abarca cualesquiera modificaciones materiales de la finca con respecto a lo que consta en el
Registro (nuevas plantaciones, finca forestal que pasa a ser de cultivo agrícola, paso de secano a
regadío, etc.).
Los requisitos específicos a los efectos de la obra nueva se recogen el artículo 28 del Texto
refundido de la Ley del Suelo 2015 y abarcan:
 Licencia de obra (tanto para inscribir como la previa realización de la escritura es
precisa).
 Escritura de obra nueva (en curso o terminada)
 Si se halla en curso de construcción se requiere además el informe de un técnico
competente en el que se certifique que la descripción de la obra nueva se ajusta al
proyecto para el que se obtuvo la licencia.

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 La escritura que se presente deberá contener testimonio de la presentación de la
mencionada documentación.
Así mismo ha de tenerse en cuenta el artículo 20 de la Ley de Ordenación de la edificación de 5
de noviembre de 1999, relativa a la constancia registral de los seguros contenidos en el artículo
19 de la misma y de la necesidad de haber concertado los mismos para que el registrador
autorice la inscripción, precepto de aplicación problemática.

4.5.2 Excesos de cabida

Se trata aquí de los supuestos en que en el Registro consta una superficie de la finca que no se
corresponde con la realidad de esta (la superficie de la finca es mayor o menor que la expresada
en el Registro) a inexactitud de la medición.
La cuestión se regula en el artículo 298 Rh que ha sido objeto de modificación por la reforma de
1998:
 Sin más requisitos pueden hacerse constar los excesos de cabida que no excedan de la
vigésima parte de la cabida inscrita.
 Si de nueva inscripción resulta nueva cabida, para que se inscriba es preciso se
acompañe la escritura de certificación catastral, o informe técnico, si es que no supera la
quinta parte.
 En cualquier caso, mediante expediente de dominio o acta de notoriedad o en su caso
mediante el procedimiento a que se refiere el artículo 205 LH.
4.5.3 Agrupación, segregación, división y agregación de fincas
Los distintos supuestos se recogen en los artículos 44 a 50 del RH
4.5.3.1 AGRUPACIÓN (arts. 44 y 45 RH)
Dos o más fincas que figuran como tales en el Registro, es decir, cada una con su folio
respectivo, se unen para forma una sola, lo que implica el cierre de los antiguos folios
correspondientes a cada una de las fincas que se agrupan y la apertura de uno nuevo para la
finca resultante, así el artículo 45 LH.
Se requiere para esto: que se trate de fincas colindantes o que exista entre ellas una unidad de
destino económico (explotaciones agrícolas o industriales, art. 44), pertenecientes a un mismo
dueño y solicitud al registro mediante escritura pública de agrupación.
4.5.3.2 AGREGACIÓN
Se trata aquí de la absorción por parte una finca de otra (en cuyo caso se cierra el folio registral
correspondiente a la absorbida) o de parte de otra (en cuyo caso se modificará
convenientemente la descripción de la finca que ha perdido una parte). A diferencia de la
agrupación no se crea un nuevo folio registral, sino que se modifica uno existente, recogiendo la
agregación, el supuesto se recoge en el artículo 48 del RH. Es decir, se rectifica la descripción de
la finca.
4.5.3.3 SEGREGACIÓN
Se trata aquí (artículo 47 RH) de la separación de una parte de una finca, ya para que esa parte
conforme un folio registral independiente, ya porque se va a agregar a otra finca.
La segregación no siempre es posible legalmente: por ejemplo, en el caso de la propiedad
rústica habrá que estar a las disposiciones de derecho agrario sobre unidades mínimas de
cultivo.

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4.5.3.4 DIVISIÓN (ART. 46)
Una sola finca se divide en dos o más lo que provoca desde el punto de vista del Registro el
cierre del folio correspondiente a la finca originaria y la apertura de tantos como fincas resulten
de la división.
Es corriente en caso de división de la cosa común, o para el caso de que un mismo propietario
quiera constituir una hipoteca tan solo sobre una parte de la finca, o distintas sobre las distintas
partes resultante, como quiera que la hipoteca se ha de constituir sobre la totalidad de la
superficie indicada en un folio, la única manera de hacer lo indicado es, bien segregar, bien
dividir.
El artículo 50 recoge unas disposiciones comunes a todos los supuestos, fundamentalmente la
exigencia de escritura pública previa para realizar cualquiera de la s operaciones indicadas,
aunque parece posible que se realice en virtud de cualquiera de los documentos públicos que
refiere el artículo 3 de la LH.
Por otra parte, a los efectos de la subsistencia de la hipoteca en los casos de división de fincas
hay que estar a los artículos 123, 124 y 125 de la LH.

5 DERECHOS QUE SON OBJETO DE PUBLICIDAD Y ACTOS QUE TIENEN ACCESO AL

REGISTRO
En el Registro no se inscriben derechos, lo que se inscribe son títulos, la consecuencia de la
inscripción de los títulos es el dar publicidad a los derechos que en virtud de esos títulos surgen o se
transmiten.
Decía LACRUZ que en el Registro se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos.
La publicidad de los derechos es el resultado de la inscripción de los títulos de los que esos derechos
traen causa, o sea que lo que se inscribe no es el derecho real, sino que se inscriben los títulos con el
fin de dar publicidad a los derechos que generan.
Lo que el Registro recibe son títulos, no derechos, porque en el caso de la propiedad (y los derechos
reales) rige en nuestro derecho la doctrina del título y el modo y al Registro solo accede el primero,
pero no el segundo, ni, como señala LACRUZ, se ocupa de este requisito, ni exige su cumplimiento,
ni lo sustituye por la inscripción, ni lo constata, sin perjuicio de que los mecanismos de traditio
instrumental del 1462 o del caso del 1473 a los efectos de la doble venta vengan a incorporar en
cierta manera el modo al título (1462) o a la inscripción (1473).
Con todo hay que tener en cuenta que la terminología de la LH es equívoca: el artículo 1 dice que
tienen acceso al registro los actos y contratos, el artículo 2 habla de los títulos y el 9 de derechos que
son objeto de inscripción.
5.1 DERECHOS QUE SON OBJETO DE PUBLICIDAD
El punto de partida para tratar esta cuestión es el artículo 2 de la LH aunque hay que tener en
cuenta que lo es de manera indirecta, puesto que el artículo 2 no se refiere específicamente a
los derechos que son objeto de publicidad, sino a los títulos (contratos, negocios jurídicos, actos)
que en razón de los derechos a que pueden dar lugar son inscribibles en el Registro.
Por lo que se refiere a la enumeración de los derechos que se publican (o si se quiere, que se
inscriben los títulos referidos a:
A. La propiedad sobre bienes inmuebles
B. Los derechos reales sobre estos y el artículo 2.2 enumera el usufructo, el uso, la
habitación, la enfiteusis, la hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

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C. Los arrendamientos en ciertos casos (ver 1571 C.c., art. 14 LAU) o el derecho de retorno
arrendaticio (art. 15 RH) o la opción de compra (art. 14 RH).
El artículo, tiene un contenido heterogéneo, los derechos a que se da publicidad se deducen de
los títulos que dice inscribibles, pero por otra parte se refiere a otras cuestiones de diferente
índole, como en seguida veremos.
Para completar el elenco de derechos inscribibles hay que estar al artículo 7 del RH: cuales
quiera otros derechos de la misma naturaleza, así como a cualquier acto o contrato de
transcendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en lo
futuro, alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos
reales.
El artículo 51.6 RH señala que en ningún caso se expresarán pactos o circunstancias que
carezcan de transcendencia real.
En general no se inscriben:
 Las servidumbres aparentes precisamente por su ostensibilidad
 Los tanteos y retractos legales, puesto que la LH les concede eficacia contra terceros,
aunque no estén inscritos (37.3 LH).
 No se inscriben los meros hechos, en este sentido el mero hecho de poseer no tiene
acceso al Registro, art. 5 LH.
 Hipotecas legales tácitas, en tanto gozan de publicidad legal.
Con carácter general puede decirse que en el Registro se inscriben aquellos títulos que dan lugar
a transmisión o modificación de la propiedad sobre los bienes inmuebles y los demás derechos
reales sobre ellos, sin que se pueda entender, como ya se indicó en otro momento exista un
numerus clausus de los mismos (aunque la posibilidad de creación está sin duda más limitada
que en el caso de los derechos de crédito), así como a otros derechos de índole personal en
tanto tienen o pueden tener transcendencia real, siempre que se admita expresamente tal
posibilidad por la ley.
Además, tienen acceso otras circunstancias que afectan a la permanencia o eficacia de los
derechos como:
 Las condiciones resolutorias o suspensivas que afecten a los derechos (arts. 9.c) 10, 11,
23 y 107 LH)
 El pacto de reserva de dominio
 Las prohibiciones de disponer (arts. 26 y 27 de la ley), en especial las voluntarias, puesto
que las legales ya gozan de la publicidad que de l apropia ley deriva.

5.2 ACTOS QUE TIENEN ACCESO AL REGISTRO

Como se ha dicho el artículo 2 LH se refiere a la inscripción de títulos, no a la de derechos, la
publicidad de los derechos es consecuencia de la inscripción de los títulos que se enumeran en
ese precepto, y títulos en él se utiliza, como señala LACRUZ, el término título en el sentido de
actos y contratos.
De acuerdo con lo dicho hasta el momento los actos que tienen acceso al Registro son
cualesquiera que den lugar al reconocimiento, creación, modificación o extinción de derechos
reales sobre bienes inmuebles, así como aquellos otros que den lugar a derechos de crédito con
transcendencia real. Lo esencial, por tanto para que un acto sea inscribible no es su estructura,
sino el derecho sobre el que versa (LACRUZ).
En concreto:

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 Contratos que determinen cambios inmobiliarios en el sentido indicado (por ejemplo, la
compraventa, la donación, la sociedad, la dación en pago, la permuta, etc.), incluso en
determinados casos el contrato de arrendamiento, como se ha visto.
 Adquisiciones mortis causa: cuando el heredero es único, la inscripción se practica,
existiendo previo testamento o en su caso declaración de herederos (abintestato), en
virtud de escritura pública de aceptación de la herencia; si hay varios herederos esto no
basta, sino que ha de fundamentarse en la partición de la herencia donde se atribuya a
cada uno los bienes que le corresponden. Sobre la mera base del testamento antes de la
partición cabe la anotación preventiva.
 Expropiaciones forzosas y concesiones administrativas.
 Adquisición mediante usucapión.
 Para algunos la adquisición mediante ocupación, posibilidad que no creo posible, puesto
que la ocupación requiere la cosa sea nullius y, tratándose de inmuebles vacantes y sin
dueño conocido, la LPAP determina su pertenencia al Estado, por lo que no creo que
sean ocupables.
 Actos judiciales de atribución de bienes, o de limitaciones de la capacidad de disponer o
administrar.
 Procedimientos judiciales en curso que puedan afectar a bienes inmuebles o, en su
caso, a la posibilidad de administrar o disponer de sus titulares, mediante anotación
preventiva.
 En general todo tipo de actos o negocios jurídicos, privados o públicos que puedan
afectar a los bienes inmuebles.

6 EL TITULAR REGISTRAL
Es aquella persona que aparece en el Registro, en virtud del acto que se haya inscrito, como titular
del derecho que de tal acto se derive.
Desde un punto de vista formal cada asiento se corresponde con un titular registral: el titular
registral es un sujeto de derecho a quien se atribuyen derechos inscritos.
Caracteres de esta titularidad son:
 Que se trata de una titularidad formal, que puede o no corresponderse con la realidad
jurídica.
 Sin embargo, supone una presunción de titularidad según el artículo 38 LH que además
está protegida, siquiera sea eventualmente por el artículo 41 LH
 Incluso puede suponer una presunción iuris et de iure de titularidad si se dan las
condiciones del artículo 34 LH.
Por lo que se refiere a la identificación del titular:
 Si se trata de persona físicas, han de constar con el nombre y apellidos, DNI, edad (al
menos indicar que se trata de un mayor de edad), estado civil y Régimen matrimonial,
nacionalidad y vecindad civil, así como el domicilio.
 Si se trata de personas jurídicas, se habrá de indicar su clase (asociación, fundación,
sociedad del tipo que sea), número de identificación fiscal, inscripción en el Registro que
corresponda, nacionalidad y domicilio social.
 Si se actúa a través de representante se indicarán las circunstancias de éste y poder que
presente.
Si se trata de una comunidad de propietarios, como carece de personalidad jurídica, la inscripción
debe practicarse a nombre de todos los condueños.

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Tener en cuenta, en fin, que la titularidad registral puede estar sujeta a limitaciones que en la mayor
parte de las ocasiones tienen su reflejo en el Registro, a tal efecto recuérdese cuanto se dijo acerca
del libro de limitaciones de la capacidad de administrar y disponer, así como lo relativo a las
prohibiciones o limitaciones de disponer.

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