Trabajo Notarial

Prescripción Adquisitiva Titulo supletorio Rectificación de área
“AÑO DE LA INVERSION PARA EL DESARROLLO

RURAL Y LA SEGURIDAD ALIMENTARIA”
2013
33 ASIGNATURA:
Derecho Notarial y Registral

Dedicatoria
DOCENTE:
Dedicamos este trabajo a
Carlos Miguel Muñoz
nuestros compañeros, para
Domínguez
llenarlos de conocimiento y
sabiduría, sabiendo que el
conocimiento es la base de
una vida culta y prodigiosa,
esperando poder contribuir
aunque sea de manera
mínima a la parte educativa
de nuestros colegas.
TEMA: Esperando así mismo haber

[Escriba el contenido de la barra lateral. Una barra lateral es un
suplemento independiente del documento principal. Generalmente está
desarrollado un trabajo digno
Título Supletorio, Prescripción
alineada a la izquierda o la derecha de la página o ubicada arriba o
abajo. Use la ficha Herramientas de dibujo para cambiar el formato del
de ser estudiado.
INTEGRANTES:
Y a nuestro querido docente
adquisitiva y rectificación de
cuadro de texto de la barra lateral.
por guiarnos en este largo
Escriba el contenido de la barra lateral. Una barra lateral es un
área
suplemento independiente del documento principal. Generalmente está
alineada a la izquierda o la derecha de la página o ubicada arriba o
camino del saber.
 Del Aguila Bardales,
2
Adith
Atte.: las integrantes
Pá gina
abajo. Use la ficha Herramientas de dibujo para cambiar el formato del

cuadro de texto de la barra lateral.]
 Montilla Huamán,
María Consuelo
 Rodriguez Curi, Karen
AGRADECIMIENTO
Agradecemos infinitamente a Dios por cuidarnos y guiarnos, a

nuestros padres por el esfuerzo y la dedicación puesta en
nosotros y a nuestro docente por el esmero de brindarnos los
mejores conocimientos contribuyendo a nuestra formación
profesional
Muchas gracias
3
Pá gina
Las alumnas
INTRODUCCION
E n el presente trabajo de derecho registral y notarial sobre “PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE

DOMINIO Y TITULO SUPLETORIO –VIA NOTARIAL COMO PROCESO NO CONTENCIOSO “,
presentaremos sus conceptos, sus funciones, su trámite y procedimientos en vía notarial
como proceso no contencioso, que nos llevara a entender y a conocer la gran importancia del otro
mecanismo o la otra forma de realizar una prescripción adquisitiva, como es la notarial y su
principal fin de inscribirla con la finalidad de brindar seguridad jurídica.
La prescripción adquisitiva de dominio y título supletorio se tramitan en dos formas: en un

procedimiento judicial y en un procedimiento notarial, ambas formas tienen sus PRO Y CONTRA,
pero nosotros nos enfocaremos a la prescripción adquisitiva de dominio en la vía notarial que
consecuentemente tiene la misma finalidad que el del procedimiento judicial que es el de inscribir
en los registros públicos el bien mueble o inmueble materia de prescripción para darle seguridad
jurídica al propietario y darle formalidad legal a la inscripción.
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El notario tiene diversas funciones específicas, una de ellas es la de tramitar los procesos no
Pá gina
contenciosos de título supletorio y prescripción adquisitiva de dominio, rectificación de área y

linderos, sujetándose al procedimiento respectivo.
I. Prescripción Adquisitiva de Dominio
Según Albaladejo la prescripción adquisitiva “Es la adquisición de dominio u otro derecho real
poseíble, por la posesión continuada del mismo durante el tiempo y con la condiciones que fija la
ley como un modo de adquirir la propiedad”.
Por su lado Peña Bernardo de Quirós menciona que la prescripción adquisitiva “Es la adquisición
del dominio (o de un derecho real), mediante la posesión en un concepto de dueño (o titular)
continuada por el tiempo determinado por la ley”.
Son definiciones similares pero que de igual forma, casi unánimemente se acepta que mediante la
prescripción adquisitiva puede adquirirse otro derecho real aparte del de propiedad, como por
ejemplo el usufructo.
Sin embargo, piensamos que de un revisión sistemática de nuestro ordenamiento jurídico, esto no
es factible, ya que de manera taxativa se ha dispuesto que solo se puede adquirir por prescripción
el derecho de propiedad (artículo 9509 y el derecho de servidumbre aparentes (artículo 1040 del
C.C). Tan así es que el artículo 1000 del C.C señala que solo se puede constituir usufructo por ley,
por contrato o acto unilateral y por testamento.
5
Pá gina
Hay diversos conceptos en la doctrina pero la más sencilla y simple de interpretar es la de

Cabanellas que nos dice : “ Es un modo de adquirir el dominio y demás derechos reales
poseyendo una cosa mueble o inmueble durante una lapso de tiempo y otras condiciones fijadas
por ley. Es decir, la conversión de la posesión continuada en propiedad.
2.1. Modelo de Solicitud de Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial
Para una mayor ilustración sobre cómo se debe solicitar la prescripción Adquisitiva de bien
inmueble en vía Notarial, adjuntamos un modelo a utilizar para este trámite.
Se deberá tener en cuenta que si bien es cierto en la Solicitud también es suscrita por los Testigos,
de manera separa deberán presentar declaraciones Juradas indicando que conocen a la persona
que solicita la Prescripción y que conocen que vive en la propiedad materia de Prescripción por un
periodo mayor a 10 años de forma pública pacifica e interrumpida.
2.2. ALCANCES SOBRE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE
2.2.1. DOMINIO NOTARIAL
De acuerdo con el artículo 21 de la Ley Nº 27157: “La prescripción adquisitiva (…) es declarada
notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se
refiere el artículo 504 y siguiente del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, (…).
Asimismo, procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando el

interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años,
esté o no registrado el predio Inmatriculado.
En cuanto a la normativa aplicable tenemos la siguiente:
a) Específica
Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del

Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, Ley Nº 27157
(El Peruano, 20/07/1999) Su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC (El
Peruano, 17/02/2000) cuyo TUO se aprobó vía Decreto Supremo Nº 035- 2006-Vivienda (El
Peruano, 8/11/2006)
Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial,

para la regularización de edificaciones, Ley Nº 27333 (El Peruano, 30/07/2000)
b) Supletoria
Ley del notariado, Decreto Legislativo N° 1049 Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia
Notarial, Ley 26662 Código Civil Código Procesal Civil
2.3 AMBITO MATERIAL DE APLICACIÓN DE LAS:

6
Pá gina
2.3.1. REGULARIZACIONES
De acuerdo con el artículo 4 del Reglamento de la Ley Nº 27157, el reconocimiento legal e

inscripción registral recaen en los siguientes bienes:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción
simultánea.
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la

Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios
También comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento de titulación y su inscripción.
Esta disposición se integra con otras regulaciones y disposiciones plenarias, generando que la
regularización finalmente contempla:
1. Terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones (art. 5 inc. k) de la Ley
Nº 27333)
2. Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción
simultánea.
3. Terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un
procedimiento de regularización (Décimo Precedente de Observancia Obligatoria - XII Pleno del
Tribunal Registral relativo a la Prescripción Adquisitiva Notarial)
4. Predios urbanos
5. Predios con edificaciones materia de regularización.
6. Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la

Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios.
7. Predios con edificación inscrita que no es materia de ningún supuesto de regularización.
8. Inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque el proyecto de aprobación de la habilitación

urbana no se encuentre inscrito.
2.4. ASPECTOS PROCEDIMENTALES DE LA PRESCRIPCIÓN
2.4.1 NOTARIAL
La Ley Nº 27157 sostiene que el notario puede conocer del procedimiento de prescripción
adquisitiva independientemente si el predio se encuentra inscrito o no. Veamos algunos aspectos
relevantes:
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Pá gina
1. Solicitud
El trámite se inicia por petición escrita de los interesados o sus representantes( autorizada por un
letrado colegiado), señalando nombre, identificación y dirección de todos los interesados, el
motivo de la solicitud, el derecho que los asiste y el fundamento legal Se tramitará,
exclusivamente, ante el Notario de la Provincia en donde se ubica el inmueble, Recibida la
solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1, 2 y 3
del artículo 505 del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite.
1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causantes; la

fecha y forma de adquisición; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el
bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes
de los bienes colindantes.
2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. El juez podrá, si lo considera necesario,
exigir la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien. (Opcional)
Aclaración se acompañara los planos de ubicación y perimétricos ge referenciados con
coordenadas UTM (…) no es necesario que los planos sean visados por la autoridad Municipal.
3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se acompañará, además,

copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos,
o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que acredite
que los bienes no se encuentran inscritos.
2. Anotación preventiva
Procederá la anotación preventiva solo en el supuesto de que el predio esté inscrito. Si no es

realizada la anotación por el notario, ello no constituye una limitación para la inscripción
definitiva del dominio del usucapiente
3. Notario competente
El notario competente será aquel de la provincia donde se encuentra el Inmueble
4. Testigos
Los testigos suscribirán la solicitud indicando conocer al peticionario y precisando su tiempo de

posesión (art. 5 inc. b) de la Ley Nº 27333). Se acompañarán sus documentos de identidad para
verificar edad y si domicilian en la provincia, precisando su domicilio para efecto de
notificaciones. Asimismo, se ofrecerá la declaración testimonial de no menos de tres testigos ni
más de seis mayores de 25 años de preferencia que sean vecinos (colindantes del predio). Si el
notario lo considera necesario puede llamarlos a su despacho para tener mayor elemento de
convicción o si desea puede tomar la manifestación de estos cuando se elabora el acta de
presencia sin perjuicio de que estos suscriban la solicitud para mayor seguridad del trámite
8
Pá gina
5. El acta de presencia
El Notario obligatoriamente se constituirá en la inmueble materia de la solicitud, extendiendo un

acta de presencia15; previamente, se notificará al titular registral y a los colindantes con tres días
hábiles de anticipación. Los días deben ser días hábiles no naturales según lo dispuesto por el
artículo 147 del Código Procesal Civil que rige supletoriamente a este procedimiento.
El momento ideal para la redacción del acta de presencia sería cuando se realice la inspección por
razón de inmediatez, y que los presentes firmen el acta16.
6. Propietario u ocupantes de los predios colindantes
El Notario notificará a los colindantes cuyas direcciones sean conocidas (art. 5 inc. d) de la Ley Nº
27333), nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. (art 39 inc.
d) y art. 40 inc. c) del Reglamento de la Ley Nº 27157).
Cuando la dirección de alguno de ellos no fuera conocida se realizara por medio de edictos,
siempre y cuando el interesado manifieste que desconoce el domicilio del titular o de quien tenga
derechos sobre el bien. Si no se ha podido ubicar la dirección domiciliaria de quien tenga
derechos inscritos se declarara bajo juramento que se ha realizado todas las gestiones que fueron
necesarias para dar con el domicilio. Si se cree necesario para mayor seguridad del trámite se
presentara constancias expedidas por el órgano de
Identificación Nacional y Estado Civil (RENIEC) respecto de aquellos que tenga derechos inscritos y
cuyos domicilios no se hubiese podido localizar.
Las notificaciones se efectuarán teniendo en cuenta la Ley de Notariado peruano.
En la solicitud se consignara el nombre y dirección del titular registral, de ser el caso. Si el titular
registral del predio es una persona jurídica deberá adjuntarse a la solicitud una copia literal de la
partida donde figure inscrita.
En general, se consideran interesados:
1. Titular registral (Quien figura como tal en el Registro de Predios, o a criterio del Notario)
2. Colindantes propietarios u ocupantes del predio
3. Testigos cuando hayan consignado su dirección en la solicitud
4. A las personas que en las declaraciones juradas del impuesto predial figuren como poseedoras
o titulares de un derecho real o personal respecto al bien, incluyéndose al propietario.
7. La usucapión notarial
Procede cumplidos los diez años, independientemente de los requisitos de la prescripción corta o
9
larga.
Pá gina
En ocasiones se ha señalado a nivel notarial que si el predio no está inmatriculado, la vía idónea
para la regularización es la formación de títulos supletorios, y cuando sí lo esté es la prescripción
adquisitiva. Sin embargo, la Ley Nº 27157 señala que se puede tramitar la prescripción adquisitiva
de dominio de un predio esté inmatriculado o no. Si es posible suma de plazos posesorios de
acuerdo a las disposiciones del Código Civil, se presentara el documento en el que consta la
transferencia de la posesión cuyas firmas o fechas hayan sido certificadas por un juez o un
Notario, si se cuenta con una escritura o inscripción registral mucho mejor. Si el bien objeto de
posesión fue adquirido por medio de la posesión civilísima se deberá acreditar la calidad de
heredero en virtud de una sucesión intestada o testada.
8. Anexos y pruebas.
Debe cumplirse con la presentación de planos de ubicación y perimétricos georreferenciados con

coordenadas UTM (firmados por ingeniero Civil o arquitecto visados por la Municipalidad) y de
distribución de ser el caso.
Asimismo, se incluirá la memoria descriptiva del bien. Para sustentar que el predio tiene la calidad
de urbano, existen múltiples criterios a nivel notarial:
Si no se cuenta con proyecto de habilitación urbana pero si con zonificación urbana la calidad de
urbano podrá realizarse a través del certificado de zonificación o certificado de parámetros
emitido por la municipalidad distrital.
Es procedente la inscripción de declaración de prescripción adquisitiva y títulos supletorios de

predios ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la habilitación, siempre que la
municipalidad certifique que predio cuenta con zonificación urbana. (Directiva 5.1 Nº 013-2003-
SUNARP/SN).
Certificado de Compatibilidad de uso.
Certificado de Parámetros urbanísticos y edificatorios18
A efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zona urbana, debe presentarse un
certificado de zonificación expedido por funcionario competente de la Dirección de Desarrollo
Urbano de la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otro certificado como el de
parámetros urbanísticos y edificatorios que acredite fehacientemente la condición de urbano del
predio (Res. Nº 472-2006-SUNARP-TR-L)
En cuanto a la prueba de la posesión, se adjuntará
1. Certificado municipal de posesión (puede sustituirse por uno relativo a la calidad de

10
contribuyente) no es obligatoria su presentación.

Pá gina
2. Recibos de pago de impuesto predial, arbitrios u otros que graven el predio(facultativo a

criterio del notario.)
3. Recibos de pago de servicios públicos: agua, luz, teléfono, etc. (no obligatorio ni legalmente
previsto pero recomendable)
4. Declaración testimonial de los testigos
Como medios de publicidad del dominio del anterior dueño se utiliza, según inmatriculación:
1. Copia literal de los asientos del registro público con una antigüedad no menor de 10 años.
(Prescripción sobre predio inscrito)
2. Certificado negativo de catastro (prescripción sobre predio no inscrito)
9. Publicidad del procedimiento
El notario fijará carteles en los lugares más visibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita
(art. 40 de la Ley Nº 27157).
En cuanto a las publicaciones, deben efectuarse de la siguiente forma: De incluir el resumen de la

solicitud que contenga que identifiquen el proceso, nombre y dirección del notario.
Publicación efectuada por tres veces con intervalos de tres días. Se contabilizan días hábiles en
concordancia con el artículo 141 del Código
Procesal Civil y artículo 5 inciso j) de la Ley Nº 27333; debiendo realizarse en dos diarios: El diario
oficial El Peruano o algún otro autorizado a publicar avisos judiciales, y uno de circulación
nacional.
Esta regla también procede para publicar la notificación edictal (art. 168 del CPC). La oposición
que genere cualquier interesado es incausada, pudiendo ser verbal o escrita.
10. Declaración de propiedad
La escritura pública debe ser suscrita por los interesados aparejándose el acta de presencia,
publicaciones y demás documentos presentados para dar mérito al dominio.
Prescripción adquisitiva de dominio según Gunther Gónzales Barron:
4. PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
La Ley 27157 no reguló en forma específica el proceso de prescripción adquisitiva en sede notarial,
limitándose a señalar que "para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo
504° y siguientes del Código Procesal Civil, EN LO QUE SEA APLICABLE" (art. 21). Esta laguna
normativa —pues, la remisión no era suficiente- exigió que el Reglamento aclare, precise y defina
11
la materia. Sin embargo, era un error mantener una remisión directa al Código Procesal Civil,
cuando es bien conocido que la actuación del notario tiene un cariz antitético con la judicial. Por
Pá gina
tal motivo, la Ley 27333 ha aclarado la situación (art. 1), pues establece una prelación de fuentes
normativas que sí resulta acorde con la naturaleza del objeto regulado; en tal sentido, la prelación
de fuentes establecida por la Ley 27333 prevalece por ser una norma posterior a la 27157, y de
mayor jerarquía que el Reglamento1:
a) Ley 27157, Ley 27333 y el D.S. 008-2000-MTC, ahora TUO aprobado por D.S. 035-2006
VIVIENDA (normativa notarial específica).
b) Ley 26662, de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos (normativa notarial

genérica en no contenciosos).
c) Dec. Ley 26002, Ley del Notariado (normativa notarial general).
d) Código Procesal Civil (normativa no-notarial, aplicable en forma excepcional sólo en

casos de laguna del derecho, por lo que se trata de una fuente analógica).
La prescripción adquisitiva en vía notarial resulta procedente cuando el interesado carece de título
adquisitivo (es decir, solo cuenta con la posesión a su favor), o aun si tiene título adquisitivo, el
transmitente no es el titular con derecho inscrito (arts. 7, 9, 14 y 17 Ley). El Reglamento señala
que: "procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de de dominio, cuando el
interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años
(…)”.
Por tanto, se aplica a inmuebles inscritos o no inscritos, siempre que tengan características
urbanas.
Sin embargo, la prescripción adquisitiva en vía notarial es inconstitucional, pues invade las esferas
propias del órgano jurisdiccional, centrado en el ámbito conflictivo de los derechos. En efecto,
cuando un proceso busca la extinción de una prerrogativa jurídica, en contra de la voluntad de su
titular, entonces su naturaleza es contenciosa, aun si no hubiese oposición. A pesar de ello, las
normas que regulan la prescripción notarial se encuentran formalmente vigentes, por lo que
haremos un análisis de ellas.
El notario competente será aquel de la provincia donde se encuentra el inmueble (art. 5 Ley
27333). Esta solución es evidente, aun a falta de norma, si tenemos en cuenta la competencia
provincial que tiene cada notario, al margen de su localización distrital.
El trámite se inicia mediante la petición escrita de los interesados, o sus representantes 2,

señalando nombre, dirección, documento de identidad, el motivo de la solicitud (declaración de
1
Esta misma prelación de normas legales resulta aplicable a los otros trámites no-contenciosos, tales como el título supletorio y la
rectificación de áreas.
12
2
La jurisprudencia del Tribunal Registral ha establecido que en los distintos procedimientos no contenciosos seguidos al amparo de la
Ley 27157, corresponde exclusivamente al notario determinar la suficiencia de un apoderado para actuar en estos procedimientos, y
Pá gina
que el registrador carece de facultades para calificar este ámbito.

usucapión), la narración de los hechos y circunstancias que sirven de sustento del derecho
invocado, y finalmente, el fundamento legal expreso o cita normativa (art. 3° Ley 26662).
La solicitud deberá ser acompañada de todos los requisitos y recaudos legales exigidos por el art.
39° del Reglamento:
a) Indicar el tiempo de posesión del solicitante y de sus causantes (art. 505-1 CPC,
aplicable por el art. 5-b Ley 27333), así como la fecha y forma de adquisición del bien.
b) Se indicará el nombre y dirección del TITULAR REGISTRAL del inmediato transferente, de

los anteriores a este o de sus sucesores, a efectos de ser notificados (arts. 39-c y 40-a
Reglamento; art. 5-d Ley 27333, que alude a los "interesados").
c) Se indicará el nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios

colindantes, a efecto de ser notificados (art. 39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley 27333,
que ha precisado que la notificación se realizará a los colindantes cuyas direcciones sean
conocidas).
d) Se describirá el bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se acompañan los
planos de ubicación y perimétricos, así corno la descripción de las edificaciones si las
hubiese, suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado (art. 505-2 CPC, aplicable por el art.
5-b de la Ley 27333). La jurisprudencia registral ha precisado, en forma errónea, que si la
prescripción recae sobre todo el inmueble inscrito, entonces los planos no son necesarios.
Esta interpretación olvida que el plano tiene otra función: servir de prueba de la posesión.
e) Certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o

poseedora del bien (art. 505-2 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley 27333; art. 39-e
Reglamento). Puede reemplazarse por la información del impuesto predial que otorga el
mismo dato.
f) Copia literal de los asientos del registro público con una antigüedad no menor de diez
años (art. 505-3 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley 27333; art. 39-f Reglamento).
g) Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de

tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años. La Ley 27333 ha precisado que
estas testimoniales NO IMPLICAN una declaración directa ante el notario, sino,
simplemente, una manifestación escrita que se realiza en la propia solicitud, la que debe
venir firmada por los testigos (art. 5-b). La declaración de estos versa sobre el
conocimiento que tengan de la persona del solicitante y de la posesión que ejerce.
h) El interesado podrá ofrecer cualquier otro medio probatorio que considere conveniente
13
para acreditar su derecho.

Pá gina
Presentada la solicitud (art. 1.4 Ley 26662, art. 39 Reglamento), y acompañada por los
documentos antes mencionados, el notario emplazará al TITULAR REGISTRAL a las personas de las
que se derive el derecho sobre el predio, así como a los propietarios u ocupantes de los predios
colindantes, y a toda otra persona que el interesado indique en su solicitud (art. 40 Reglamento).
La Ley 27333 (art. 5-d) aclara que debe notificarse a todos los sujetos que se indican en el art. 40, a
quienes llama "interesados", pero con la condición de que sus domicilios sean conocidos. Esa
misma regla se aplica a los colindantes. En caso se desconozca el domicilio de los interesados y/o
colindantes, la notificación se realizará en la vía edictal, sea que se trate de persona natural o
jurídica.
Si se trata de predios no registrados, y según la modificatoria introducida por el Decreto Supremo

N° 001-2009-VIVIENDA, el notario deberá notificar a la Superintendencia Nacional de Bienes
Estatales, o a. los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, pues
existe el principio por el cual todos los bienes sin dueño, corresponden a la Nación (doctrina del
dominio eminente). Sin embargo, aquí el principio se ha entendido erróneamente, ya que este
opera sobre los bienes vacantes, y no en los bienes no inscritos, salvo que se pretenda entender
que estos últimos pertenecen necesariamente a la Nación, lo que es erróneo. Empero, tal medida
se explica, desde una perspectiva práctica, pues resulta conocido el alto número de
procedimientos notariales que se han tramitado al amparo de esta ley, y que han afectado
especialmente a la propiedad pública 3.
La notificación personal se realiza mediante oficio del notario dirigido al emplazado, y se

acompaña copia de la solicitud y anexos (modificatoria introducida por Decreto Supremo N° 001-
2009-V1- VIENDA).
El oficio del notario deberá seguir las formalidades propias del derecho notarial, conforme la
previsión de las cartas notariales, aplicable en forma analógica, y aunque no exista el registro
cronológico para este efecto, sin embargo, sería conveniente imponer esa seguridad adicional que
dotaría de fecha cierta incontrastable a la diligencia (art. 1° de la Ley 27333, en el cual se establece
que el procedimiento se re-gula por las Leyes 27157 y 27333, y subsidiariamente por las Leyes de
Competencia Notarial de Asuntos No Contenciosos y del Notariado, eliminándose la remisión
directa al Código Procesal Civil4). Sin embargo, el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA ha
repetido textualmente el último párrafo del art. 40° del reglamento, por el cual se remite la
regulación de las notificaciones al Código Procesal Civil; olvidando que ese párrafo se encontraba
derogado por efecto del art. 1° de la Ley 27333. En tal sentido, debe considerarse que se trata de
una simple errata legislativa que ha reproducido el texto formal de una norma, pero no el texto
vigente. Por tanto, la notificación y circunstancias del diligenciamiento se rigen por la legislación
notarial, y no por la procesal5.
3
La actuación notarial, en este punto, ha dejado mucho que desear, y eso justifica sobradamente una de las novedades ch; la Ley del
Notariado (Decreto Legislativo 1049, de 2008) que impone la actualización y capacitación jurídica permanente de los notarios .
4
En tal sentido, debe entenderse derogado el segundo párrafo del art. 40 del Reglamento: "Las notificaciones se regirán
14
supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Código Procesal Civil".
Pá gina
5
Incurre en ese espejismo CALVEZ ALIAGA, Iván Leonardo ("Prescripción adquisitiva de dominio de inmuebles en la vía notarial". En
VVAA. Manual de actualización civil y procesal civil, Gaceta Jurídica, Lima 2010, p. 342), cuando señala que las notificaciones del
El notario deberá solicitar que se extienda la correspondiente anotación preventiva siempre que el
predio se encuentre registrado (art. 36, primer párrafo, Reglamento; art. 5-c, Ley 27333).
Asimismo, se publicarán avisos por tres veces con intervalos de tres días en el diario oficial y en
otro diario de mayor circulación del lugar donde se ubique el inmueble. Esta solución ha sido
reconocida expresamente por la Ley 27333 (art. 5°, inciso c).
Además, se exige que el notario fije carteles en los lugares más visibles de la edificación cuyo
saneamiento se solicita (art. 5°, inciso d, Ley 27333). Esta garantía adicional de notificación por
carteles no está prevista en el proceso judicial sobre la misma materia.
Posteriormente al emplazamiento personal o por edictos, según fuese el caso, y a las

notificaciones genéricas por publicación, el notario deberá constituirse en el inmueble objeto del
saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que hará constar la descripción y
características del inmueble, la posesión pacífica y pública ejercida por el solicitante, y tomará la
manifestación de los ocupantes de los predios colindantes, de ser posible (art. 41 Reglamento, art.
5-e Ley 27333). En virtud de lo dispuesto por esta última norma, no se necesita que la declaración
de testigos se tome durante la facción del acta de presencia, pues basta la manifestación escrita
que hagan los testigos en la solicitud. En la diligencia mencionada, el notario procederá a describir
el inmueble y las características de este, con lo cual apreciará y evaluará la posesión pacífica y
pública de la que goza el solicitante, lo que buscará descartar que se trate de una posesión
clandestina u oculta. La misma finalidad cumple la toma de dicho de los poseedores o propietarios
colindantes del predio objeto de regularización.
La oposición es el derecho de cualquier interesado (siempre que se refiera al mismo predio) para
poner fin al procedimiento notarial no contencioso, sin que se produzca pronunciamiento sobre el
fondo del asunto. En virtud de la oposición, la cuestión ventilada en sede notarial deberá ser
trasladada al órgano jurisdiccional. La oposición debe formularse mediante escrito presentado al
oficio notarial, quien deberá suspender inmediatamente el trámite en el estado en que se
encuentre, y aun habiendo transcurrido los 25 días siguientes desde la última publicación, siempre
que no se hubiese realizado la declaración. Ante esta situación, el notario deberá comunicar este
hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente mediante oficio.
El notario sólo podrá emitir pronunciamiento definitivo transcurrido veinticinco días hábiles desde
la fecha de la última publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición (art. 5-e Ley 27333). En
tal caso, se declara la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante, para lo cual se
extiende el acta de notoriedad correspondiente, en la que deberá constar la evaluación de la
prueba actuada (art. 41.2 Reglamento). No se regula la posibilidad de que el notario estime
insuficiente la prueba posesoria y, en consecuencia, pretenda rechazar el petitorio. Se podría
15
procedimiento notarial se rige "bajo las formalidades que exige el Código Procesal Civil, incluyéndose la posibilidad de notificación por
cedulón, de ser el caso"; pues el art. 1" de la Ley 27333 (norma de mayor jerarquía que el reglamento), descarta la remisión al Código
Pá gina
Procesal Civil.
pensar que esta situación no es admisible, ya que al no haberse formulado oposición, se habría
consolidado la pretensión del solicitante. Sin embargo, la norma genérica contenida en el artículo
30° del texto reglamentario obliga a reconocer que el notario puede rechazar el trámite si las
comprobaciones que realice le demuestren la falta del derecho invocado; en tal caso, excepcional
dicho sea de paso, NO PODRÁ EXTENDER el acta o escritura pública, pues dichos instrumentos no
tendrían contenido. Por tal motivo, de rechazarse la solicitud de prescripción, el notario deberá
comunicarlo al interesado, al Colegio de Notarios y al Registro (por analogía con lo que sucede en
los casos de oposición) mediante un oficio debidamente fundamentado.
Para llegar a la declaración de notoriedad, el notario debe formarse previamente una convicción
favorable respecto de la posesión que ejerce el interesado sobre el inmueble que pide usucapir, y
en tal sentido, al tratarse de una estimación o juicio, el notario deberá valorar los medios
probatorios en forma conjunta, utilizando su apreciación razonada (art. 197 CPC, por analogía).
Aquí, la labor notarial se asemeja a la del juez, pues realiza un juicio jurídico, por el cual aprecia
una situación de hecho, la misma que debe estar comprobada dentro de los márgenes de
racionalidad y probabilidad —nunca, con certeza absoluta-, y luego subsume el hecho dentro de
una norma jurídica. Por tanto, la actuación notarial, EN ESTE CASO, no implica el ejercicio de fe
pública, pues no estarnos en presencia de la comprobación de un hecho que le consta al notario
por medio de sus sentidos, sino, ante una apreciación o juicio.
La declaración de prescripción adquisitiva constará en acta, por ser este el instrumento idóneo
para la comprobación de hechos, a diferencia de la escritura pública cuya conformación resulta
propia de los actos o negocios jurídicos. El Reglamento señala lo siguiente: "el acta notarial y todos
sus antecedentes, serán incorporados al Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos, del cual se
podrá expedir todos los traslados instrumentales previstos por la ley del notariado" (art. 41.3). El
mismo artículo permite inferir que el acta de declaración de prescripción adquisitiva conlleva,
además, la protocolización de lo actuado, es decir, la INCORPORACIÓN del expediente al registro
notarial de asuntos no contenciosos. A pesar de la claridad de la norma reglamentaria, la Ley
27333 complicó la materia sin ninguna necesidad. En efecto, si bien el art. 5-f de dicha ley ratifica
que la declaración de prescripción adquisitiva se incorpora al registro de asuntos no contenciosos;
sin embargo, agrega que: el documento que alberga la prescripción podrá ser alternativamente
una escritura pública o un acta 6. En el caso de tratarse de la escritura, no se elevará a forma
pública una minuta, sino la solicitud de prescripción adquisitiva. En tal supuesto, se insertarán los
avisos, el acta de presencia, y además instrumentos que el notario o el solicitante consideren
necesarios, a lo cual habrá que agregar una sucinta declaración de prescripción por parte del
6
En la primera parte del art. 5-f de la Ley 27333 se dice que al culminar el trámite de prescripción adquisitiva, el notario COMPLETARÁ
EL FORMULARIO O ELEVARÁ A ESCRITURA PÚBLICA LA SOLICITUD; es decir, se trata de una alternativa (libre) para que el notario
documente la prescripción adquisitiva. Ahora bien, ¿qué significa "completar el formulario"? La última parte de esta norma dice que: "si
se opta por presentar a los Registros Públicos solo el formulario registral, el notario archivará los actuados en el registro notarial de
16
asuntos no contenciosos". Es decir, en esta hipótesis el notario protocoliza los actuados, lo que implica que estamos en presencia del
acta de declaración notarial y protocolización que ya estaba regulada en el art. 41.3 del Reglamento. Por tanto, la Ley 27333 ha
Pá gina
establecido una nueva fórmula (adicional a la anterior) para documentar la prescripción adquisitiva: la escritura pública.
notario, y la correspondiente suscripción del documento por los solicitantes en señal de

conformidad con lo actuado. Por su parte, en caso de que no se opte por la elevación a escritura
pública, entonces el notario procederá a realizar la declaración de prescripción adquisitiva
mediante acta, en el que se protocolice el expediente en el registro de asuntos no contenciosos.
(art. 5-f in fine, Ley 27333; art. 41.3 Reglamento).
Según la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA, el notario

deberá dejar constancia en el instrumento de haber cumplido con las notificaciones respectivas,
además de evaluar las pruebas y declarar la prescripción a favor del solicitante. Salvo la cuestión
de las notificaciones, era evidente que el notario siempre estaba obligado, antes y ahora, a
exponer los fundamentos por los cuales concluía en la declaración de usucapión. Sin embargo, la
norma no es superflua, pues con ella se termina la práctica notarial anterior, sin duda anómala, de
extender una escritura pública con la declaración del solicitante, insertar los actuados, y nada más.
Es decir, el notario pretendía liberarse de responsabilidad mediante el fácil expediente de "no
declarar ni comprobar nada en la escritura", lo cual motivó la tacha justificada de algunos
registradores frente a un acto inocuo que no podía acceder al registro.
Para efectos de la inscripción en el registro, no solo puede utilizarse el traslado de la escritura

pública o acta, sino además el formulario registral en donde el notario certifica la prescripción
adquisitiva, conforme lo señala expresamente la Ley 27157 (En tal sentido: Acuerdo adoptado en
el 50° Pleno del Tribunal Registral realizado los días 3, 4 y 5 de agosto de 2009). Nótese la
irrelevancia del acuerdo pues se limita a repetir la ley, sin más. Una prueba adicional de la
inutilidad de los precedentes registrales7.
Si bien existe un Precedente del Pleno del Tribunal Registral (aprobado en el XVII y XVIII Pleno con
base a las Resoluciones Nos. 316-2007-SUNARP-TR-L y 520-2007-SUNARP-TR-L), en el cual se
establece que el titular registral deberá ser emplazado, sin embargo, ello solo permitía verificar
que tal hecho ocurra en la solicitud 8; ahora, por el contrario, es necesaria la certificación del
notario respecto al emplazamiento realizado conforme a ley de todos los legitimados pasivos. No
obstante, en nuestra opinión, debería avanzarse hasta exigir que se tenga a la vista las propias
notificaciones realizadas durante el procedimiento. En todo caso, la directiva registral que
prácticamente "anuló" la calificación del registrador en los procedimientos no contenciosos
notariales debe entenderse derogada.
5. PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE FORMACIÓN DE TÍTULO SUPLETORIO
7
Una crítica profunda a los precedentes registrales puede verse en: GONZALES BARRÓN, Gunther. El nuevo derecho registral, Editorial
Caballero Bustamante, 20 edición, lima 2011.
8
Así dice el Precedente: "se encuentra dentro del ámbito de calificación registral (...) la evaluación de la adecuación del título
17
presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial (sic) o el procedimiento notarial se haya seguido
contra el titular registra] del dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca
Pá gina
corno demandado o emplazado en el proceso respectivo".

El Registro de la Propiedad Inmueble se creó en nuestro país mediante Ley del 2 de enero de 1888
y, a pesar del tiempo transcurrido, aún existen extensiones de propiedad territorial que no han
accedido a la vida registral. Por consiguiente, todos los actos de mutación jurídico-real sobre
dichas fincas se realizan al margen e independientemente de la publicidad 9. Por tal motivo, la
inmatriculación puede definirse como el ingreso de una finca en el registro, es decir, se trata de la
primera inscripción de un inmueble determinado, con lo se inaugura su historia registral.
La inmatriculación se logra mediante distintos procedimientos, establecidos en la ley, que

permiten una primera inscripción de dominio, esto es, la apertura de una hoja particular en el
registro destinada a la representación de una finca.
El artículo 2018 del Código Civil contempla los DOS MECANISMOS O PROCEDIMIENTOS GENERALES
de inmatriculación: los títulos de propiedad con antigüedad de cinco años y los títulos supletorios
declarados judicialmente cuando no existan documentos comprobadores del dominio.
Sin embargo, para facilitar el acceso de los predios al registro, la Ley 27157 ha establecido TRES
mecanismos inmatriculadores, con afán simplificador:
i) TÍTULOS SUPLETORIOS CON POSESIÓN DE CINCO AÑOS: El propietario poseedor, sin

títulos, de un predio no inscrito, DEBE ACREDITAR SU ESTADO POSESORIO POR LO
MENOS, DURANTE CINCO AÑOS (artículo 37, primer párrafo in fine, Reglamento) a
través del procedimiento no contencioso de competencia notarial, y cuyo trámite
(único) será estudiado enseguida.
ii) TÍTULOS SUPLETORIOS "CON TÍTULOS": Aplicable al propietario poseedor con títulos
que no tiene la antigüedad exigida por el art. 2018 CC. En este caso, la presentación de
los títulos hará que no sea necesario comprobar los cinco años de posesión (art. 37°,
segundo párrafo, Reglamento). También requiere del procedimiento no contencioso
de competencia notarial, cuyo trámite (único) será estudiado a continuación.
iii) DECLARACIÓN NOTARIAL PARA LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO: El notario
deberá exigir la presentación de títulos con una antigüedad de, por lo menos, cinco
años; y que pueden constar en documento privado de fecha cierta, y no en
instrumento público (art. 8 Ley 27157, art. 6.2 Ley 27333). En esta hipótesis, el notario
9
Sobre el particular, creemos necesario aclarar un aspecto que muchas veces no es interpretado correctamente, y está referido a la
definición de predio noinscrito. Así, es común que en la realidad sociológica que muchas fincas INSCRITAS han sido objeto de
independizaciones, habilitaciones urbanas, subdivisiones, o simplemente transferencias dominicales que nunca llegaron al Registro. En
tal caso, las fincas que registralmente forman parte de un área de mayor extensión YA CONSTAN INSCRITAS, y por tanto, no se le podrá
considerar lo contrario. En este punto, se debe tener en consideración que el Registro de la Propiedad Inmueble se encuentra
organizado en base al FOLIO REAL (artículo 4 RIRP.), es decir, cacle predio da lugar a la apertura de una partida u hoja de inscripción en
forma exclusiva, y en la cual se inscriben todos los actos que a él corresponda. Este hecho excluye la posibilidad de que puedan abrirse
dos partidas para una finca o para una porción de ella, por cuanto en ese caso el Registro arrojaría una información falsa y engañosa, en
tanto los interesados tendrían inscripciones diver¬sas y contradictorias sobre un mismo inmueble, lo cual socavaría el fundamento
mismo de la institución registral, cuál es, otorgar publicidad y seguridad jurídica a la contratación y -al tráfico. Por esta razón, una vez
18
inmatriculado un inmueble, todos los actos o contratos relativos a la totalidad o fracción de dicho predio necesariamente deben
inscribirse en la misma partida registral. En ningún caso, procederá abrir una nueva partida registral aun cuando se tratase de la porción
Pá gina
menor de un inmueble inscrito con mayor área

simplemente hace una verificación formal de los títulos, SIN QUE SE TRATE DE UN
PROCEDIMIENTO NO CONTENCIOSO.
El trámite notarial de formación de título supletorio (aplicable a los casos a y b) se inicia mediante
petición escrita de los interesados o de sus representantes, en el que se señala nombre,
identificación y dirección de estos, el motivo de la solicitud (título supletorio), la narración de los
hechos y circunstancias que sirven de sustento al derecho invocado y, finalmente, el fundamento
legal expreso o cita normativa (art. 3 Ley 26662). El notario competente será aquél de la provincia
donde se encuentra el inmueble (art. 5 Ley 27333). Esta solución se justifica por la competencia
provincial que tiene cada notario, y al margen de su localización distrital.
La solicitud deberá ser acompañada de todos los requisitos y recaudos legales exigidos por el art.
39 del Reglamento:
a) Indicar el tiempo de posesión del solicitante y de sus causantes (art. 505-1 CPC, aplicable
por el art. 5-b Ley 27333), así como la fecha y forma de adquisición del bien.
b) Se indicará el nombre y dirección de los causantes del derecho del solicitante, de los
propietarios u ocupantes de los predios colindantes, a efectos de ser notificados (art. 39-d
y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley 27333, que ha precisado que la notificación se realizará a
los colindantes cuyas direcciones sean conocidas).
c) Se describirá el bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se acompañan los planos
de ubicación y perimétricos, así como la descripción de las edificaciones si las hubiese,
suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado (art. 505-2 CPC, aplicable por el art. 5-b de la
Ley 27333). Por su parte, no es necesario que los planos sean visados por la autoridad
municipal, ya que en el ámbito de la Ley de Regularización de Edificaciones, la verificación
del terreno y de las construcciones que sobre él se hayan levantado corresponde
exclusivamente al verificador (art. 2.1, in fine, Ley 27333). Sin embargo, los planos deben
encontrarse delimitados con el sistema de coordenadas UTM, en vista de la modificatoria
introducida por el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA.
d) Certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o
poseedora del bien (art. 505-2 CPC, aplicable por virtud del art. 5-b Ley 27333; art. 39-e
Reglamento). Puede ser reemplazado por la constancia de pago del impuesto predial, pues
allí se indica el mismo dato.
e) Certificado registral negativo de inmatriculación, aunque en la práctica se le denomina
"certificado de búsqueda catastral" (art. 505-3 CPC, aplicable por el art 5-b Ley 27333; art.
39-f Reglamento).
f) Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres
ni más de seis personas, mayores de veinticinco años. La Ley 27333 ha precisado que estas
testimoniales NO IMPLICAN una declaración directa ante el notario, sino, simplemente,
19
una manifestación escrita que se realiza en la propia solicitud, la que debe venir firmada
por los testigos (art. 5-b). La declaración de estos versa sobre el conocimiento que tengan
Pá gina
de la persona del solicitante y de la posesión que ejerce.

g) El interesado podrá ofrecer cualquier otro medio probatorio que considere conveniente
para acreditar su derecho.
Presentada la solicitud (art. 14 Ley 26662, art. 39 Reglamento), y acompañada por los documentos
antes mencionados, el notario citará a los causantes del derecho adquirido por el peticionante, así
como a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, y a toda otra persona que el
interesado indique en su solicitud (art. 40 Reglamento). La Ley 27333 (art. 5-d) aclara que debe
notificarse a todos los sujetos que se indican en el art. 40, a quienes llama "interesados", pero con
la condición de que sus domicilios sean conocidos. Esa misma regla se aplica a los colindantes. En
caso se desconozca el domicilio de los interesados y/o colindantes, la notificación se realizará en la
vía edictal, sea que se trate de persona natural o jurídica.

deberá notificar a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, o a los Gobiernos Regionales
con competencia para administrar bienes estatales, pues existe el principio por el cual todos los
bienes sin dueño, corresponden a la Nación (doctrina del dominio eminente). Sin embargo, aquí el
principio se ha entendido erróneamente, ya que este opera sobre los bienes vacantes, y no en los
bienes no inscritos, salvo que se pretenda entender que estos últimos pertenecen necesariamente
a la Nación, lo que es erróneo. Empero, tal medida se explica, desde una perspectiva práctica,
pues resulta conocido el alto número de títulos supletorios que se han tramitado al amparo de
esta ley, y que han afectado especialmente a la propiedad pública 10.
La notificación personal se realiza mediante oficio del notario dirigido al emplazado, el que se
acompaña con la copia de la solicitud y los anexos (modificatoria introducida por Decreto Supremo
N° 001-2009-VIVIENDA).
El oficio del notario deberá seguir las formalidades propias del derecho notarial, conforme la
previsión de las cartas notariales, aplicable en forma analógica, y aunque no exista el registro
cronológico para este efecto, sin embargo, sería conveniente imponer esa seguridad adicional que
dotaría de fecha cierta incontrastable a la diligencia (art. 1° de la Ley 27333, en el cual se establece
que el procedimiento se regula por las Leyes 27157 y 27333, y subsidiariamente por las Leyes de
Competencia Notarial de Asuntos No Contenciosos y del Notariado, eliminándose la remisión
directa al Código Procesal Civil 11). Sin embargo, el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA ha
repetido textualmente el último párrafo del art. 40° del reglamento, por el cual -se remite la
regulación de las notificaciones al Código Procesal Civil; olvidando que ese párrafo se encontraba
derogado por efecto del art. 1° de la Ley 27333. En tal sentido, debe considerarse que se trata de
una simple errata legislativa que ha reproducido el texto formal de una norma, pero no el texto
20
10
La actuación notarial, en este punto, ha dejado mucho que desear, y eso justifica sobradamente una de las
novedades de la Ley del Notariado (Decreto Legislativo 1049, de 2008) que impone la actualización y
Pá gina
capacitación jurídica permanente de los notarios.

11
En tal sentido, debe entenderse derogado el segundo párrafo del art. 40 del Reglamento: "Las
notificaciones se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Código Procesal Civil”
vigente. Por tanto, la notificación y circunstancias del .diligenciamiento se rigen por la legislación
notarial, y no por la procesal12.
En este caso, no se anota la solicitud en el registro, pues el predio carece de inscripción.
En cambio, se publicarán avisos por tres veces con intervalos de tres días en el diario oficial y en
otro diario de mayor circulación del lugar donde se ubique el inmueble. Esta solución ha sido
reconocida expresamente por la Ley 27333 (art. 5°, inciso c).
Además, se exige que el notario fije carteles en los lugares más visibles de la edificación cuyo
saneamiento se solicita (art. 5°, inciso d, Ley 27333). Esta garantía adicional de notificación por
carteles no está prevista en el proceso judicial sobre la misma materia.
Posteriormente al emplazamiento personal o por edictos, según fuese el caso, y las notificaciones
genéricas por publicación, el notario deberá constituirse en el inmueble objeto del saneamiento,
extendiendo un acta de presencia en la que hará constar la descripción y características del
inmueble, la posesión pacífica y pública ejercida por el solicitante, y tomará la manifestación de los
ocupantes de los predios colindantes, de ser posible (art. 41 Reglamento, art. 5-e Ley 27333). En
virtud de lo dispuesto por esta última norma, no se necesita que la declaración de testigos se tome
durante la facción del acta de presencia, pues basta la manifestación escrita que hagan los testigos
en la solicitud. En la diligencia mencionada, el notario procederá a describir el inmueble y las
características de este, con lo cual apreciará y evaluará la posesión pacífica y pública de la que
goza el solicitante, lo que buscará descartar que se trate de una posesión clandestina u oculta. La
misma finalidad cumple la toma de dicho de los poseedores o propietarios colindantes del predio
objeto de regularización.
La oposición es el derecho de cualquier interesado (siempre que se refiera al mismo predio) para
poner fin al procedimiento notarial no contencioso, sin que se produzca pronunciamiento sobre el
fondo del asunto. En virtud de la oposición, la cuestión ventilada en sede notarial deberá ser
trasladada al órgano jurisdiccional. La oposición debe formularse mediante escrito presentado al
oficio notarial, quien tendrá que suspender inmediatamente el trámite en el estado en que se
encuentre, y aun habiendo transcurrido los 25 días siguientes a la última publicación, siempre que
no se hubiese realizado la declaración. Ante esta situación, el notario deberá comunicar este
hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente mediante oficio.
El notario sólo podrá emitir pronunciamiento definitivo transcurrido veinticinco días hábiles desde
la fecha de la última publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición (art. 5-e Ley 27333). En
tal caso, se declara la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante, para lo cual se
extiende el acta de notoriedad correspondiente, en la que deberá constar la evaluación de la
12
Incurre en ese espejismo (GALVEZ ALIAGA, Iván Leonardo ("Prescripción adquisitiva de dominio de
21
inmuebles en la vía notarial". EN: VVAA. Manual de actualización civil y procesal civil, Gaceta Jurídica, Lima
2010, p. 342), cuando señala que las notificaciones del procedimiento notarial se rige "bajo las formalidades
Pá gina
que exige el Código Procesal Civil, incluyéndose la posibilidad de notificación por cedulón, de ser el caso";
pues el art. 1° de la Ley 27333 (norma de mayor jerarquía que el reglamento), descarta la remisión al Código
Procesal Civil.
prueba actuada (art. 41.2 Reglamento). No se regula la posibilidad de que el notario estime
insuficiente la prueba posesoria y, en consecuencia, pretenda rechazar el petitorio. Se podría
pensar que esta situación no es admisible, ya que al no haberse formulado oposición, se habría
consolidado la pretensión del solicitante. Sin embargo, la norma genérica contenida en el artículo
30° del texto reglamentario obliga a reconocer que el notario puede rechazar el trámite si las
comprobaciones que realice le demuestren la falta del derecho invocado; en tal caso, excepcional
dicho sea de paso, NO PODRÁ EXTENDER el acta o escritura pública, pues dichos instrumentos no
tendrían contenido. Por tal motivo, de rechazarse la solicitud de prescripción, el notario deberá
comunicarlo al interesado, al Colegio de Notarios y al Registro (por analogía con lo que sucede en
los casos de oposición) mediante un oficio debidamente fundamentado.
Para llegar a la declaración de notoriedad, el notario debe formarse previamente una convicción
favorable respecto de la posesión que ejerce el interesado sobre el inmueble, y, en tal sentido, al
tratarse de una estimación o juicio, el notario deberá valorar los medios probatorios en forma
conjunta, utilizando su apreciación razonada (art. 197 CPC, por analogía). Aquí, la labor notarial se
asemeja a la del juez, pues realiza un juicio jurídico, por el cual aprecia una situación de hecho, la
misma que debe estar comprobada dentro de los márgenes de racionalidad y probabilidad -nunca,
con certeza absoluta-, y luego subsume el hecho dentro de una norma jurídica. Por tanto, la
actuación notarial, EN ESTE CASO, no implica el ejercicio de fe pública, pues no estamos en
presencia de la comprobación de un hecho que le consta al notario por medio de sus sentidos,
sino, ante una apreciación o juicio.
La declaración de título supletorio constará en acta, por ser este el instrumento idóneo para la
comprobación de hechos, a diferencia de la escritura pública, cuya conformación resulta propia de
los actos o negocios jurídicos. El acta de comprobación de hechos y declaración de derechos
deberá incorporarse al registro de asuntos no contenciosos, según lo indica el Reglamento: "el
acta notarial y todos sus antecedentes, serán incorporados al Registro Notarial de Asuntos No
Contenciosos, del cual se podrá expedir todos los traslados instrumentales previstos por la ley del
notariado" (art. 41.3). El mismo artículo permite inferir que el acta de título supletorio conlleva,
además, la protocolización de lo actuado, es decir, la INCORPORACIÓN del expediente al registro
notarial de asuntos no contenciosos. A pesar de la claridad de la norma reglamentaria, la Ley
27333 complicó la materia sin ninguna necesidad. En efecto, si bien el art. 5-f de dicha ley ratifica
que la declaración de título supletorio se incorpora al- registro de asuntos no contenciosos; sin
embargo, agrega que: el documento que alberga la prescripción podrá ser alternativamente una
escritura pública o un acta 13. En el caso de tratarse de la escritura, no se elevará a forma pública
13
En la primera parte del art. 5-f de la Ley 27333 se dice que al culminar el trámite de prescripción
adquisitiva, el notario COMPLETARÁ EL FORMULARIO O ELEVARÁ A ESCRITURA PÚBLICA LA SOLICITUD; es
decir, se trata de una alternativa (libre) para que el notario documente la prescripción adquisitiva. Ahora
bien, ¿qué significa "completar el formulario"? La última parte de esta norma dice que: "si se opta por
22
presentar a los Registros Públicos solo el formulario registral, el notario archivará los actuados en el registro
notarial de asuntos no contenciosos". Es decir, en esta hipótesis el notario protocoliza los actuados, lo que
Pá gina
implica que estamos en presencia del acta de declaración notarial y protocolización que ya estaba regulada
en el art. 41.3 del Reglamento. Por tanto, la Ley 27333 ha establecido una nueva fórmula (adicional a la
anterior) para documentar la prescripción adquisitiva: la escritora pública.
una minuta, sino la solicitud de título supletorio. En tal supuesto, se insertarán los avisos, el acta
de presencia, y además instrumentos que el notario o el solicitante consideren necesarios, a lo
cual habrá que agregar una declaración de propiedad por el notario, y la correspondiente
suscripción del documento por los solicitantes en señal de conformidad con lo actuado. Por su
parte, en caso de que no se opte por la elevación a escritura pública, entonces el notario
procederá a realizar la declaración mediante acta, que protocoliza el expediente en el registro de
asuntos no contenciosos. (art. 5-f in fine, Ley 27333; art. 41.3 Reglamento).

deberá dejar constancia en el instrumento de haber cumplido con las notificaciones respectivas,
además de evaluar las pruebas y declarar la propiedad a favor del solicitante. Salvo la cuestión de
las notificaciones, era evidente que el notario siempre estaba obligado, antes y ahora, a exponer
los fundamentos por los cuales concluía en la respectiva declaración. Sin embargo, la norma no es
superflua, pues con ella se termina la práctica notarial anterior, sin duda anómala, de extender
una escritura pública con la declaración del solicitante, insertar los actuados, y nada más. Es decir,
el notario pretendía liberarse de responsabilidad mediante el fácil expediente de "no declarar ni
comprobar nada en la escritura", lo cual motivó la tacha justificada de algunos registradores frente
a un acto inocuo que no podía acceder al registro.
Por último, para efectos del registro, no solo puede utilizarse el traslado de la escritura pública o
acta, sino además el formulario registral en donde el notario certifica la rectificación de área,
conforme lo Señala expresamente la Ley 27157 (En tal sentido: Acuerdo adoptado en el 50° Pleno
del Tribunal Registral realizado los días 3, 4 y 5 de agosto de 2009). Nótese la irrelevancia del
acuerdo pues se limita a repetir la ley, sin más. Una prueba adicional de la inutilidad de los
precedentes registrales.
23
Pá gina
6. PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y/0 MEDIDAS

PERIMÉTRICAS:
Este procedimiento notarial tiene dos modalidades: La primera, cuando el área (cabida) real del
predio sea igual o inferior de la registrada en la partida, en cuyo caso no existe posibilidad teórica
de afectación a los terceros colindantes, por lo que, en todo caso, llama la atención que sea
necesario acudir a un procedimiento con solicitud, testigos, acta de presencia, notificación de
colindantes, evaluación de pruebas, etc. La segunda, cuando la cabida o área real sea superior a la
cabida inscrita, para lo que se necesita obtener la certificación registral de que la mayor área no se
superpone con otra registrada.
En uno y otro caro, la causa de este procedimiento es el error en la medición del predio con
relación al título de propiedad, lo que produce una discrepancia entre la realidad material y el
título adquisitivo. Por el contrario, no corresponde su aplicación cuando se trata de invasiones de
colindantes o de la propiedad pública, inmatriculaciones encubiertas u ocupación de vías públicas.
La Ley 27157 y su Reglamento solamente contemplaron la regularización de la propiedad,

edificaciones y reglamento interno. Empero, la Ley 27333 introdujo un nuevo tipo de
regularización, respecto de los errores o inexactitudes en las dimensiones físicas de los predios
(área, linderos y medidas perimétricas). La norma no señala un procedimiento específico y se
remite indistintamente al Código Procesal Civil y al Reglamento de la Ley 27157 (art. 13.1-b Ley
27333). ¿Qué normas de uno y otro cuerpo normativo regulan este procedimiento? La cuestión se
salva, en nuestra opinión, con el siguiente excursus interpretativo:
- El art. 1° de la Ley 27333 -posterior que la Ley 27157, y de mayor jerarquía que el
Reglamento, establece que todos los procedimientos de regularización se rigen por la Ley
27157, la Ley 27333, el Reglamento de la Ley 27157, y subsidiariamente, por la Ley del
Notariado y Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos. En tal sentido, una
24
interpretación sistemática de los arts. 1° y 13.1° de la Ley 27333 obliga a sostener que el
procedimiento de regularización (saneamiento) de área, linderos y medidas perimétricas
Pá gina
se regula por este complejo normativo. Por tanto, la referencia que se hace en el 13-b de
la Ley 27333 respecto de que: "este procedimiento se tramita de conformidad con lo
establecido en el Reglamento de la Ley 27157", debe entenderse en cuanto esa normativa

reglamentaria no haya sido modificada por la Ley 27333 -posterior en el tiempo y de
mayor jerarquía-, y en cuanto no altere la Ley matriz 27157 -de mayor jerarquía-.
- Ahora bien, ¿cuál de los múltiples procedimientos previstos el Reglamento de la Ley 27157
sirve para regular el procedimiento de regularización de área, linderos y medidas
perimétricas? De acuerdo con el mismo art. 13.1-b de la Ley 27333, se trata de un asunto
no contencioso de competencia notarial, por lo cual la referencia se vincula directamente
con los asuntos no contenciosos de titulación (art. 5-b Reglamento); ¿y cuáles son estos?
Pues, los trámites de prescripción adquisitiva y de títulos supletorios (art. 35 Reglamento),
según sea el caso, esto es, se trate de predios inscritos o no-inscritos. Sin embargo, la •
diferencia entre uno-y otro procedimiento es poco significativa: "La declaración notarial dé
formación de títulos supletorios para solicitar la primera inscripción de dominio a que se
refiere el... artículo 22° de la Ley N° 27157 se sujetará al mismo procedimiento establecido
en el artículo precedente (para prescripción adquisitiva), en cuanto sea aplicable" (art. 6.1
Ley 27333).
- Queda la duda sobre la remisión que hace el art. 13.1-b) de la Ley 27333 respecto del
procedimiento notarial, que se rige "según los procedimientos a que se refieren los
artículos 504° y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable". En nuestro
criterio, esta remisión es simplemente analógica en la prelación de fuentes normativas
prevista en el art. 1° de la Ley 27333 (interpretación lógica); por tanto, el Código Procesal
Civil solo podrá ser aplicable luego de la Ley 27157, Ley 27333,- Reglamento de la Ley
27157, Ley del Notariado y Ley de Competencia Notarial de Asuntos No Contenciosos. En
suma, la referencia del Código adjetivo se explica como aplicación por vía de analogía —
realmente, de escasa aplicación práctica-, o como remisión a otra norma de la Ley 27333
(art. 5-b); pero, en cualquiera de los dos casos, la relación de fuentes privilegiada es la del
art. 1° de la Ley 27333.
El procedimiento se inicia mediante petición escrita de los interesados o sus representantes, en el

que se señale nombre, identificación y dirección de estos, el motivo de la solicitud (rectificación
de área, linderos y medidas perimétricas), la narración de los hechos y circunstancias que sirven de
sustento al derecho invocado, y finalmente, el fundamento legal expreso o cita normativa (art. 3°
Ley 26662).
El notario competente es aquel de la provincia en la cual se encuentra ubicado el inmueble (art. 5°

Ley 27333).
La solicitud deberá contener todos los requisitos y recalados legales exigidos por el art. 39° del
Reglamento:
a) Indicar el tiempo de posesión del solicitante y de sus causantes (art. 505-1 CPC, aplicable
25
por el art. 5 Ley 27333), así como la fecha y forma de adquisición del bien.
Pá gina
b) Se indicará el nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios

colindantes, a efectos de ser notificados (art. 39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley 27333,
que ha precisado que la notificación se realizará a los colindantes cuyas direcciones sean
conocidas).
Se describirá el bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se acompañan los planos de
ubicación y perimétricos, así como la descripción de las edificaciones si las hubiese, suscrito por
ingeniero o arquitecto colegiado (art. 505-2 CPC, aplicable por el art. 5-b de la Ley 27333). No es
necesario que los planos sean visados por la autoridad municipal, ya que en el ámbito de la Ley de
Regularización de Edificaciones la verificación del terreno y de las construcciones que sobre él se
hayan levantado corresponde exclusivamente al verificador (art. 2.1, in fine, Ley 27333). Sin
embargo, los planos deben encontrarse delimitados con el sistema de coordenadas UTM, en vista
de la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA.
CONCLUSIONES
Como podrá advertirse la usucapión en sede notarial es un trámite expeditivo, por tal motivo
mucho de los operadores inmobiliarios ven en ella una herramienta muy útil. El tiempo ahorrado
en su trámite es una de las mayores ventajas que ofrece esta forma de prescripción adquisitiva de
dominio, notarial; pudiendo acudirse a ella siempre que no existiese fuente de conflictos en
cuanto a derechos involucrados y se cuente sobretodo con una serie de documentos de corte
técnico-formal para acreditar la posesión .
26
Pá gina
ANEXOS
27
Pá gina
MODELO
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase usted admitir a trámite y previa verificación de cumplimiento de los requisitos de ley,
extender en su oportunidad su registro de asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, la
Escritura Pública de Declaración de Prescripción Adquisitiva de Dominio de Inmueble Urbano, que
solicita Doña xxxxxxxxxxxxxxxxxx, de nacionalidad Peruana, de Ocupación su casa, identificada con
D.N.I N° xxxxxxxx, de estado civil soltera, con domicilio en Av.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Distrito de xxxxxxx, Provincia y Departamento de Lima
con la intervención en calidad de testigos de Don xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx identificado con D.N.I N°
xxxxxxxx, con domicilio en Av. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, don xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,
identificado con D.N.I. N° xxxxxxxx, con domicilio en Av. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx; don
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, identificado con DNI N° xxxxxxxx, con domicilio en Av. xxxxxxxxxxxxxxxxxx y
DOÑA xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, identificado con DNI N° xxxxxxxx, con domicilio en Av.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx , en los términos siguientes:
PETITORIO:
PRIMERO: QUE SOLICITO QUE SE ME DECLARE PROPIETARA VIA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE

DOMINIO; TODA VEZ QUE DESDE EL AÑO 1975 A LA FECHA, ES DECIR DESDE MAS DE DIEZ AÑOS,
VENGO POSEYENDO EN FORMA PUBLICA, PACIFICA ACTUANDO COMO PROPIETARA DE MANERA
ININTERRUMPIDA, DEL INMUEBLE URBANO CONSTITUIDO SOBRE EL BIEN EN AV.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, INSCRITO EN EL TOMO xxxx DE FOJA xxx DE LA PARTIDA N°
XXXXXXXX DEL REGISTRO DE PREDIOS DE LIMA.-
SEGUNDO: QUE SI BIEN ES CIERTO LA PROPIEDAD APARECE INSCRITA EN EL TOMO XXXX DE FOJA
XXX DE LA PARTIDA N° XXXXXXXX DEL REGISTRO DE PREDIOS DE LIMA A NOMBRE DE LOS
SEÑORES XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX CASADA CON DON
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX CASADO CON XXXXXXXXXXXXXX, TAMBIEN LO ES QUE DOÑA
28
XXXXXXXXXXXXXXXX, VIENE, DESDE EL AÑO 1975 A LA FECHA POSEYENDO EN FORMA PUBLICA,

PACIFICA Y CONTINUA EL INMUEBLE URBANO UBICADO EN AV. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,
Pá gina
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

DICHO INMUEBLE CUENTA CON UN AREA DE 68.00 M2 (SESENTA Y OCHO metros cuadrados),
DENTRO DE LOS LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS SIGUIENTES:
POR EL FRENTE: Con pasaje común, con 9.75 ml.
POR LA DERECHA: Entrando con línea quebrada de 3 tramos, el 1° a partir del frente con 4 ml con
el pasaje común, el 2° voltea a la izquierda con 2.45 ml y quiebra perpendicular hacia el fondo con
3.25ML, lindando en estos restantes con el pozo de luz N° 6.
POR EL FONDO: Línea quebrada con 5 tramos que miden 3.55 ml, sube perpendicular con 0.55 ml,
dobla a la derecha con 2.05 ml, quiebra perpendicular hacia el fondo con 0.55 ml y dobla a la
derecha m con 3.95 ml, lindando el primero y el ultimo con terceros y los 3 restantes con el pozo
de luz N° 8.
POR LA IZQUIERDA: Línea quebrada en 3 tramos que a partir del frente 3.70 ml, voltea a la
izquierda con 2.50 ml lindando en estos 2 con el pozo de luz N° 9 y el ultimo quiebra perpendicular
hacia el fondo con 3.50 ml con el pozo de luz N° 10.
PERÍMETRO: 59.05 ML.
FUNADAMENTACION JURIDICA
· ARTICULO 950 DEL CODIGO CIVIL QUE SEÑALA LAS CONDICIONES PARA ADQUIRIR UNA
PROPIEDAD POR PRESCRIPCION DE BIEN INMUEBLE.-
· ARTICULO 915 DEL CODIGO CIVIL, QUE ESTABLECE LA PRESUNCION DE LA POSESION

CONTINUA.
· ARTICULO 505 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL QUE SEÑALA LOS REQUISITOS ESPECIALES PARA
LA TRAMITACION DE LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO JUDICIAL Y QUE SE APLICA
SUPLETORIAMENTE AL TRAMITE NO CONTENCIOSO NOTARIAL QUE SE SIGUE EN LA PRESENTE
SOLICITUD.-
· LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY 26662, LA LEY DE SUNTOS NO CONTENCIOSOS DE

COMPETENCIA NOTARIAL PARA LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES (LEY 27333), ARTICULO
5.-
· ARTICULO 21 DE LA LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES DEL PROCEDIMIENTO PARA

LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN.
· ARTICULOS 35, 36, 38, 39 AL 43 DEL TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO DE LA LEY
29
27157 – DS 035-2006-VIVIENDA, QUE NORMA EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE LA

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO CON REGULARIZACION.-
Pá gina
VIA PROCEDIMENTAL
DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 21 DE LA LEY 27157, ARTICULO 35 DEL TUO DE LA LEY

27157, ARTICULO 35 DEL TUO DE LA LEY 27157 Y DEMAS NORMAS COMPLEMENTARIAS Y
CONEXAS SE ESTABLECE QUE EL NOTARIO DE LA PROVINCIA EN DONDE SE UBICA EL INMUEBLE ES
EL COMPETENTE PARA TRAMITAR LA PRESCRIPCION DE DOMINIO, LO QUE HACE COMPETENTE A
SU NOTARIA ADMITIR A TRAMITE LA PRESENTE.-
MEDIOS PROBATORIOS
A. EL MERITO DE LA DECLARACION JURADA DE AUTOVALUO DEL PREDIO, CORRESPONDIENTE A

LOS AÑOS 2001 AL 2012, CON LO QUE ACREDITO QUE SOY CONTRIBUYENTE DESDE HACE DIEZ
AÑOS EN EL MUNICIPIO DE LINCE DEL BIEN DEL CUAL SOLICITO SU PRESCRIPCION.-
B. RECIBO DE AGUA EL AÑO 2012.
C. HISTÓRICO DE PAGO DEL SERVICIO DE AGUA DEL AÑO 2000 AL AÑO 2012.
D. PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACION DEL BIEN MATERIA DE LA SOLICITUD DEBIDAMENTE

VISADO POR LA MUNICIPALIDAD DE LINCE.
E. PLANO PERIMETRICO DEL BIEN MATERIA DE LA SOLICITUD DEBIDAMENTE VISADO POR LA

MUNICIPALIDAD DE LINCE.
F. MEMORIA DESCRIPTIVA
G. DECLARACIONES JURADAS DE LOS TESTIGOS AURELIO OTAZU PACHECO, HUGO ENRRIQUE

HUERTAS GARCIA, JORGE LINO MATEO ROMAN Y DOÑA MARFA CARMEN FALCON DE RAMIREZ.
NOTIFICACIONES
PARA EFECTOS DE LAS NOTIFICACIONES DE LEY, INDICO QUE:
A. CON RELACION A LOS PROPIETARIOS REGISTRALES LOS SEÑORES ELENA ELIAS LARRABURE
VIUDA DE DE LA PIEDRA,ELENA DE LA PIEDRA ELIAS CASADA CON DON JUAN SALINAS LYON Y
BORIS DE LA PIEDRA ELIAS CASADO CON ANA MARIA PORTELA VIERCI, DECLARO BAJO
JURAMENTO QUE DESCONOZCO SUS ACTUALES DOMICILIOS Y QUE HE AGOTADO LAS GESTIONES
DESTINADAS A CONOCER LOS DOMINIOS DE LOS PROPIETARIOS REGISTRALES, EN TAL SENTIDO SE
LE DEBERA NOTIFICAR POR EDICTOS CONFORME A LO DISPUESTO POR EL ARTICULO 165 DEL
CODIGO PROCESAL CIVIL.
B. CON RELACION A LOS PROPIETARIOS COLINDANTES, DEMOS INDICAR QUE SE LES DEBERA
NOTIFICAR CONFORME A LAS DIRECCIONES EXPRESADAS EN EL PUNTO SEGUNDO DEL PETITORIO
30
DE LA PRESENTE SOLICITUD.-
Pá gina
C. CON RESPECTO AL LUGAR DONDE SE LES DEBERA NOTIFICAR A LOS TESTIGOS, DEBEMOS
SEÑALAR QUE SE EFECTUARAN EN EL DOMICILIO INDICADO EN EL EXORDIO DE LA PRESENTE
SOLICITUD.
DECLARACION DE TESTIGOS
POR LA PRESENTE, NOSOTROS LOS TESTIGOS XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Y DOÑA
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, CONFORME A LO DISPUESTO POR EL ARTICULO QUINTO LITERAL B
DE LA LEY 27333, QUIENES DECLARAN CONOCER A LOS SOLICITANTES DE LA PRESENTE
PRESCRIPCION ADQUISITIVA, ASI COMO QUE ESTA VIENE POSEYENDO POR MAS DE DIEZ AÑOS EN
FORMA PUBLICA, PACIFICA, CONTINUA E ININTERRUMPIDA, LA INTEGRIDAD DEL BIEN UBICADO
EN AV. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.-
POR TANTO SOLICITO A USTED SEÑOR NOTARIO, ADMITIR A TRAMITE LA PRESENTE SOLICITUD DE
PRESCRIPCION ADQUISITIVA.-
LIMA, 11 DE JULIO DEL 2013.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
D.N.I. N° XXXXXXXX
31
Pá gina
JURISPRUDENCIA REGISTRAL - COMENTARIOS Y ANOTACIONES

Noviembre de 2008- 311
La anotación preventiva de la prescripción adquisitiva

notarial ¿debe realizarse necesariamente antes de la
inscripción definitiva?
Reseña:
En el presente caso, el Tribunal Registral es de la opinión que la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva
notarial tiene por finalidad reservar la prioridad de la declaración definitiva de la usucapión ganada, por lo que no puede considerarse
un acto previo a la declaración definitiva.
COMENTARIOS Y ANOTACIONES
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 839-2007-SUNARP-TR-L
Lima, 8.11.2007
APELANTE: RAUL DIAZ DALL’ORTO.
TÍTULO: Nº 331314 del 15-6-2007.
RECURSO: HTD Nº 42716 del 22-8-2007.
32
REGISTRO: Predios de Lima.

ACTO (s) : Prescripción adquisitiva notarial.
Pá gina
RESOLUCIÓN
SUMILLA
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN

ADQUISITIVA NOTARIAL
La anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva notarial sólo tiene por finalidad reservar la prioridad,
por lo que no puede considerarse un acto previo para la inscripción de la declaración definitiva.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Se solicita la inscripción (*)NOTA SPIJ de la prescripción adquisitiva tramitada por Patricia
Milagros Marín Huamán ante el notario público de Lima César Humberto Bazán Naveda, respecto del predio ubicado en
Jr. Barcelona Nº 472-474, Urb. San Bernardo,
Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima. A tal efecto, se ha presentado el acta notarial que declara la prescripción
adquisitiva de dominio.
II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Eric Hugo Jesús Molina Palante, observó el título en los
siguientes términos:
“Se reitera la observación formulada en el siguiente sentido:
De conformidad con la Ley 27333 debe previamente inscribirse la anotación preventiva de la prescripción adquisitiva de
dominio.
Téngase en cuenta el artículo 5 del Inc. C de la Ley 27333, la Ley 27157 y su D.S. 008-2000-MTC, el mismo que señala
como requisito del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio, la previa anotación preventiva de la solicitud.
(Publicidad Material).”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante sostiene su recurso cuestionando
lo siguiente:
¿La anotación preventiva del Procedimiento de Prescripción Adquisitiva, es un requisito sine qua non para que se inscriba
la declaración de propiedad por prescripción?
¿Puede ser considerada dentro de los conceptos de inscripción previa o tracto sucesivo?
¿La anotación preventiva tiene carácter constitutivo?
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

– El predio materia de la presente apelación se encuentra ubicado en Jr. Barcelona Nº 472-474, Urb. San Bernardo, Pueblo
Libre, provincia y departamento de Lima. Este predio se encuentra inscrito en el tomo 1073 a fojas 165 que continúa en la
partida 49018926 del Registro de Predios de Lima. – En el asiento 5 del tomo 1073 a fojas 165, trasladado a la partida
49018926 se aprecia la titularidad del predio a favor de Eduardo Javier Lizárraga Bisenzo y cónyuge Zoila Jackelin
Colmenares Pasano.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de
esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– Si la anotación preventiva de la prescripción adquisitiva(*)NOTA SPIJ notarial debe realizarse necesariamente antes de
la inscripción definitiva.
VI. ANÁLISIS
1. Los artículos 950 y siguientes del Código Civil, regulan la adquisición por prescripción de los bienes muebles e
inmuebles.
Así el artículo 950 señala que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica
y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.
33
La prescripción adquisitiva de propiedad o usucapión es el modo de adquirir la propiedad mediante la posesión de un bien
por un lapso de tiempo fijado en la ley, siempre que la posesión haya sido continua, pacífica, pública y como propietario.
Pá gina
2. La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad, que supone el comportamiento
activo del poseedor como propietario sin que sea necesario que éste o el titular del derecho declaren su voluntad de
adquirir o transferir el derecho.
De ese modo, es la acreditación de la posesión continua, pacífica y pública por el plazo establecido en la norma, la que se
erige en la más segura y eficaz forma de corroborar la propiedad sobre bienes, en defecto de otro modo medio de prueba.
Actualmente la competencia para declarar la adquisición de la propiedad inmobiliaria la tienen los jueces y notarios.
3. La Ley 27157 introdujo la posibilidad que la prescripción adquisitiva sea declarada notarialmente. El Reglamento de
esta ley aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC y su TUO aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA precisó que el
notario podrá declarar la prescripción cuando el interesado acredite la posesión continua, pacífica y pública del inmueble
por más de 10 años, esté o no registrado el predio y se tramitará por la vía de los asuntos no contenciosos de competencia
notarial. Asimismo, que el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio dispone el otorgamiento de
títulos supletorios, es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el Registro respectivo y para la cancelación
del asiento a favor del antiguo dueño de ser el caso. El artículo 5 de la Ley 273331 regula el trámite notarial a efectos de
conseguir la prescripción adquisitiva de dominio.
4. Los requisitos para iniciar el trámite notarial se encuentran previstos en el artículo

5 de la Ley 27333, que se remite al artículo 505 del Código Procesal, C.P.C. en cuanto a los datos que debe contener la
solicitud, los documentos a presentar y la formalidad de los planos.
El artículo 36 del D.S. 008-2000-MTC, señala que el notario solicitará al Registro respectivo, la anotación preventiva de
la petición de prescripción adquisitiva, si el predio está registrado.
La Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN prescribe que “para los efectos de la anotación preventiva de la solicitud de
declaración de prescripción adquisitiva se presentará al Registro: a Oficio del notario solicitando la anotación preventiva.
b) Copia certificada de la solicitud sin incluir anexos y medios probatorios.
c) Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio.” Deberá entonces presentarse
planos de ubicación y localización del predio certificados notarialmente en el cual aparezcan la visación municipal o
administrativa correspondiente.
5. Se sostiene que la anotación preventiva constituye una de las instituciones registrales más imprecisas e incoherentes de
todas las legisladas en el derecho registral, ya que sus orígenes, finalidades y efectos son tan dispares entre las diversas
variedades de anotaciones que sus características comunes quedan oscurecidas e impiden todo tratamiento y definición
unitaria.
Según Manzano Solano “...La anotación preventiva en efecto es un instrumento registral eficiente para asegurar y reforzar
las posibilidades de ejecución de un fallo judicial (misión histórica del antiguo “pignus judiciales o hipoteca judicial), para
garantizar derechos reales ya existentes, pero que todavía no pueden ser inscritos (...), o para asegurar el puesto registral a
aquellos títulos que, por adolecer de algún defecto susceptible de ser corregido o subsanado, no pueden de momento, ser
objeto de registración definitiva”.
6. El Art. 64 del Reglamento General de los Registros Públicos, establece una definición: las anotaciones preventivas son
asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual
causa de modificación del acto o derecho inscrito.
Sin embargo, la definición reglamentaria señala las características básicas de las anotaciones preventivas, pero no por ello
son las únicas, las características adicionales están señaladas en la regulación normativa propia de cada una de ellas.
Del análisis del artículo 682 del Reglamento General de los Registros Públicos se tiene que la anotación preventiva por su
naturaleza, otorgará, una vez inscrito el derecho, que surtan los efectos de ésta desde la fecha del asiento de presentación
de la anotación preventiva.
Por el contrario, quien no anota preventivamente no se encuentra beneficiadopor esta garantía.
Respecto a la cancelación de las anotaciones preventivas se tiene que estas se efectuarán de diferente manera según la
normativa que la regula. En esa línea el artículo 92 del RGRP establece que las anotaciones preventivas se extinguen:
– Por cancelación,
34
– Por caducidad o
– Por conversión en inscripción.
Pá gina
7. De lo expuesto se tiene que la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva notarial tiene por
finalidad reservar la prioridad de la declaración definitiva de la usucapión ganada, por lo que no puede considerarse un
acto previo a la declaración definitiva.
Debe tenerse en cuenta que por su naturaleza la anotación preventiva de la solicitud notarial se cancelará una vez que se
dé el supuesto de inscripción definitiva, esto es la declaración notarial de prescripción adquisitiva. Entonces, si ya
preexiste el supuesto con el que se cancelará la anotación preventiva no se justifica dicha anotación.
En tal sentido, se debe revocar la observación formulada por el Registrador
8. De conformidad con el artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, cuando el Tribunal Registral
confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de
derechos realizada por el mismo o, en defecto de ésta, determinar dichos derechos.
ACTO D. CALIFI- D. INSCRIP- TOTAL CALIFICACION

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Acto: S/. 28.00
Derecho de Calificación: S/. 9.00
Total: S/. 37.00
Habiendo cancelado la suma de S/.28.00 nuevos soles, le quedan pendiente de pago la suma de S/. 9.00 nuevos soles.
Interviene como vocal suplente María Teresa Salazar Mendoza de conformidad

con la Resolución Nº 174-2007-SUNARP/
PT del 19/9/2007.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título señalado en el
encabezamiento y disponer su inscripción, conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA

Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal
Registral
MARIA TERESA SALAZAR MENDOZA
Vocal(s) del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
E l artículo 21 de la Ley Nº 27157 introdujo la posibilidad que la prescripción adquisitiva de
dominio sea declarada notarialmente, estableciendo que para ello se debe seguir el mismo proceso a
que se refiere el artículo 504º y siguientes del Código Procesal Civil. Así mismo, el reglamento
aprobado por D.S.
Nº 008-2000-MTC y su TUO aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA precisó que el notario
podrá declarar la prescripción cuando el interesado acredite la posesión continua, pacífica y pública
35
del inmueble por más de 10 años, esté o no registrado el predio y se tramitará por la vía de los
Pá gina
asuntos no contenciosos de competencia notarial.

Agrega que para los efectos de la anotación preventiva de la solicitud de declaración de

prescripción adquisitiva se presentará al Registro:
a) Oficio del notario solicitando la anotación preventiva.
b) Copia certificada de la solicitud sin incluir anexos y medios probatorios.
c) Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio.”Deberá
entonces presentarse planos de ubicación y localización del predio certificados notarialmente en el
cual aparezcan la visación municipal o administrativa correspondiente.
Así mismo, el artículo 64º del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que las
anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la
prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito,
y surtirá, una vez inscrito el derecho, todos sus efectos de éste desde la fecha del asiento de
presentación de la anotación preventiva.
Sin embargo, de la legislación estudiada no se advierte que la anotación preventiva para la
inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio, sea un requisitito sine qua non, es decir que
no es requisito indispensable, en la medida que la misma tiene la finalidad de reservar la prioridad
de la declaración definitiva, mas no constituye un acto obligatorio previo al registro definitivo.
Tampoco corresponde que la anotación preventiva sea considerada dentro del principio de tracto
sucesivo o anotación previa, porque la misma no supone la inscripción de un derecho.
En ese sentido se pronunció el Tribunal Registral en el presente caso, estableciendo que, para el
registro de prescripción adquisitiva, basta la presentación del el acta notarial que la declara, la
misma que debe demostrar que se han cumplido con los requisitos para adquirir por prescripción el
bien, es decir que la posesión ha sido de manera continua, pacífica y pública por el plazo
establecido en la
Norma. A modo de conclusión, podemos señalar que la anotación preventiva de prescripción
adquisitiva no es constitutiva de derechos, sino que únicamente cumple la función de reservar la
prioridad de quien la realizó, quien va a gozar de mejor derecho en caso se presentase una posterior
inscripción.
COMENTARIO
36
Pá gina

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2.1. Modelo de Solicitud de Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial

2.2. ALCANCES SOBRE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE

2.2.1. DOMINIO NOTARIAL

Asimismo, procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando el

En cuanto a la normativa aplicable tenemos la siguiente:

Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del

Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial,

2.3 AMBITO MATERIAL DE APLICACIÓN DE LAS:

De acuerdo con el artículo 4 del Reglamento de la Ley Nº 27157, el reconocimiento legal e

c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la

También comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento de titulación y su inscripción.

5. Predios con edificaciones materia de regularización.

6. Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la

7. Predios con edificación inscrita que no es materia de ningún supuesto de regularización.

8. Inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque el proyecto de aprobación de la habilitación

2.4. ASPECTOS PROCEDIMENTALES DE LA PRESCRIPCIÓN

1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causantes; la

3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se acompañará, además,

Procederá la anotación preventiva solo en el supuesto de que el predio esté inscrito. Si no es

El notario competente será aquel de la provincia donde se encuentra el Inmueble

Los testigos suscribirán la solicitud indicando conocer al peticionario y precisando su tiempo de

El Notario obligatoriamente se constituirá en la inmueble materia de la solicitud, extendiendo un

6. Propietario u ocupantes de los predios colindantes

Las notificaciones se efectuarán teniendo en cuenta la Ley de Notariado peruano.

En general, se consideran interesados:

2. Colindantes propietarios u ocupantes del predio

3. Testigos cuando hayan consignado su dirección en la solicitud

Debe cumplirse con la presentación de planos de ubicación y perimétricos georreferenciados con

Es procedente la inscripción de declaración de prescripción adquisitiva y títulos supletorios de

Certificado de Compatibilidad de uso.

Certificado de Parámetros urbanísticos y edificatorios18

En cuanto a la prueba de la posesión, se adjuntará

1. Certificado municipal de posesión (puede sustituirse por uno relativo a la calidad de

contribuyente) no es obligatoria su presentación.

2. Recibos de pago de impuesto predial, arbitrios u otros que graven el predio(facultativo a

4. Declaración testimonial de los testigos

2. Certificado negativo de catastro (prescripción sobre predio no inscrito)

9. Publicidad del procedimiento

En cuanto a las publicaciones, deben efectuarse de la siguiente forma: De incluir el resumen de la

10. Declaración de propiedad

Prescripción adquisitiva de dominio según Gunther Gónzales Barron:

4. PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

b) Ley 26662, de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos (normativa notarial

c) Dec. Ley 26002, Ley del Notariado (normativa notarial general).

d) Código Procesal Civil (normativa no-notarial, aplicable en forma excepcional sólo en

El trámite se inicia mediante la petición escrita de los interesados, o sus representantes 2,

que el registrador carece de facultades para calificar este ámbito.

b) Se indicará el nombre y dirección del TITULAR REGISTRAL del inmediato transferente, de

c) Se indicará el nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios

e) Certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o

g) Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de

para acreditar su derecho.