Cómo hacer una verdadera vivienda de bajo costo.

 
¡Un documento temprano cuyas lecciones aún no han sido absorbidas o entendidas!

En 1973, mi objetivo era crear viviendas a una fracción del costo que
tenía la vivienda en ese momento. Mis alumnos y yo determinamos muy
temprano que el costo de la vivienda es 1/3 en la estructura y 2/3 en la
hipoteca y el interés. Es todo, pero inútil tratar de reducir el costo al
reducir el costo de las puertas, el techo o las ventanas, aunque parezcan
grandes, pequeñas. En comparación con el costo acumulado de intereses
a lo largo del tiempo, ninguna de estas reducciones de costos físicos
realmente altera el costo de la vivienda. Si desea cambiar el costo real
de la vivienda, debe abordar el costo del interés durante su vida útil,
modificar el costo de vida de este interés o, si es posible, eliminar el
costo del interés por completo.

En 1973 comencé a abrir dos temas que se convertirían en el núcleo de mi

pensamiento en años posteriores.

Uno, el proceso de producción como la clave de la arquitectura, sus

raíces en el proceso humano y la transformación total de los procesos
sociales que requiere.

Dos, el proceso de construcción, independiente de los arquitectos y

contratistas como entidades separadas, pero llevado a cabo en un solo
proceso unificado en el que el diseño y la construcción están
completamente entrelazados.

En el proceso de producción general a escala de ciudades, tal vez lo más

significativo que hice durante este período fue un proyecto en el que mis
alumnos y yo examinamos la forma en que una ciudad como Berkeley
podría regenerarse desviando el 10% del impuesto municipal. base para
la acción directa en los barrios, a través de pequeños subsidios, altamente
descentralizados, dando a las personas el dinero para transformar las
calles, las casas de los barrios.

Otro proceso de producción a gran escala, también inventado por primera

vez durante este período, fue el proceso de vivienda básica, un proceso
por el cual el flujo natural de dinero en el ambiente puede crear el
ambiente de manera directa y lenta, sin grandes porciones. desviado en
forma de ganancias o intereses sobre la inversión.

Estos dos procesos a gran escala destinados a la forma general de ciudad

y vecindario, se reflejaron en la pequeña escala de la construcción, con
énfasis en la construcción a pequeña escala, con mi intento de inventar un
proceso de construcción más natural y la forma en que el proceso de
construcción local íntimo podría transformar edificios, habitaciones,
jardines.

PAPEL ORIGINAL DE 1973

EL PROCESO DE VIVIENDA DE LA RAIZ DE HIERBA

por 
Christopher Alexander 
con Mike Cox, Halim Abdelhalim, Ed Hazzard, Ilhan Kural, Marty Schukert

PREFACIO

Una casa no es solo un caparazón de habitación; también es un despliegue de nuestra

experiencia.

Una casa no es un acto o una serie de actos; no es un objeto sino una experiencia; no es
una mercancía para comprar y vender, sino una actividad esencial para la vida.

En lugar de ser el despliegue de nuestra existencia y la expresión de nuestra libertad,

nuestras casas se han convertido en el encarcelamiento de nuestra existencia, la
negación de nuestras vidas.

1. INTRODUCCIÓN

En esta propuesta, presentamos un concepto completamente nuevo en el campo de la

vivienda, que abarca el financiamiento, el diseño, la estructura social, los principios de
propiedad y la tasa de crecimiento. En lugar de casas que se completan antes de que
alguien sepa quién las vivirá y luego se venden como productos completos, proponemos
un proceso en el cual el propietario está íntimamente involucrado en el diseño evolutivo
y la construcción de su propia casa. En lugar de altas tasas de interés e hipotecas
ruinosas, proponemos un sistema que, con una inversión inicial muy pequeña, recicla el
capital que genera para comenzar más y más casas, sin préstamos bancarios. Creemos
que este concepto ayudará a resolver los problemas más fundamentales en la escasez de
viviendas en muchos países.

El Centro para la Estructura Ambiental es una fundación sin fines de lucro con sede en
California. Estamos escribiendo esta propuesta con la esperanza de que los
patrocinadores, en diferentes partes del mundo, se presenten e inviertan suficiente
capital inicial para comenzar una serie de proyectos piloto. El Centro, de ahora en
adelante llamado el constructor, asumirá la responsabilidad de la gestión, el diseño y la
supervisión de la construcción en estos proyectos piloto, y puede pagarse íntegramente
mediante tarifas generadas por el proceso en sí. Si tiene éxito, los constructores locales
pueden repetir los proyectos piloto, en mayor escala.

Cualquier gobierno local, gobierno estatal, autoridad pública, fundación sin fines de
lucro o grupo de ciudadanos puede patrocinar este proceso, haciendo una pequeña
inversión en efectivo y poniendo tierra en fideicomiso, para vivienda, en el entendido de
que se llevará a cabo por corporaciones de vivienda sin fines de lucro, administradas por
las personas que viven en las casas, y no pueden ser compradas o vendidas para la
especulación.

A cambio de estas contribuciones, el patrocinador obtendrá los siguientes beneficios:

1. En cada lado, un grupo de doce casas será diseñado y construido por sus
dueños. Cada casa estará lista para ser ocupada dentro de unos meses, y luego crecerá
constantemente durante los próximos años.

2. El proceso permitirá que las personas sean dueñas de sus propias casas, sin un pago
inicial, simplemente a cambio de un pago mensual que es aproximadamente el mismo
que un alquiler mensual o pago mensual medio o bajo de la hipoteca.

3. El proyecto generará suficiente dinero para sembrar nuevos clústeres dentro de la

comunidad, siempre que el patrocinador esté dispuesto a suministrar un acre de tierra,
en el acuerdo de compra diferida. En estos clústeres posteriores, no se espera que el
patrocinador contribuya con sumas de dinero adicionales.

4. Los nuevos clusters crecerán a un ritmo extraordinario: tan bueno, que después de
treinta años, el clúster inicial sembró 70 nuevos clusters; después de cincuenta años, el
grupo inicial ha sembrado 1600 nuevos clusters. En resumen, una inversión inicial de $
30,000 generará aproximadamente 20,000 casas en cincuenta años.

Obviamente, no hay ninguna forma de vivienda pública conocida hoy en día, que pueda
generar una oferta de viviendas tan asombrosa para una inversión tan
insignificante. Pero las casas no son solo más baratas. También son mejores, más bellos
y están más profundamente arraigados en las necesidades humanas.

NOTA IMPORTANTE

A lo largo de este documento, estamos utilizando los dólares de los Estados Unidos de
1973 en aras de la concreción. Deseamos llamar la atención sobre el hecho de que en
otras economías, no es apropiado usar estas cifras meramente traducidas a la moneda
local, sino que las cifras deben ser ampliadas o reducidas, en general, para reflejar los
salarios locales, y locales precios. Confiamos en que, aunque las cifras detalladas
cambien, los principios generales seguirán siendo los mismos.

Tenga en cuenta también que hemos presentado nuestros resultados y cálculos, sin
incluir la tasa de inflación. Ahora hemos comenzado a trabajar en un documento más
extenso que describe la conexión entre el flujo de dinero, la inflación y la calidad de los
edificios de una manera exhaustiva y precisa. Desde el punto de vista de nuestro nuevo
trabajo, ahora somos conscientes de que este documento está lleno de imperfecciones,
tanto en la concepción como en los detalles. Sin embargo, hemos recibido un gran
interés en este documento, tal como está, y consideramos el tema que trata tan
importante, y tan urgente, no solo como una forma de mejorar los edificios, sino
también como una forma de luchar. inflación, que hemos decidido publicarlo, tal como
está, con la esperanza de que el lector haga la vista gorda a sus imperfecciones.

2. EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

El problema de la vivienda en todo el mundo tiene tres características centrales.

(i) LA ESCASEZ DE LA VIVIENDA.

Hay una escasez drástica de casas en todo el mundo. Al mismo tiempo, el costo de las
casas aumenta constantemente. Este costo creciente hace que sea casi prohibitivamente
costoso para las personas que tienen poco dinero, para alojarse ellos mismos; y
demasiado costoso para las agencias de vivienda pública, que deben tanto construir las
casas, y luego subsidiar sus alquileres, para proporcionar casas para todos; y por lo tanto
casi imposible de construir suficientes casas para superar la escasez de viviendas.

(ii) LA ESTERILIDAD DE LA VIVIENDA PRODUCIDA EN MASA.

La vivienda masiva construida para resolver la escasez de viviendas es totalmente

inadecuada desde el punto de vista humano. Las casas requeridas para satisfacer las
necesidades humanas no son producidas en serie, casas de vías idénticas y apartamentos
de cajas de concreto, sino casas tan diversas que cada casa es diferente y única, de
acuerdo con la naturaleza especial de las personas que viven en ella, diseñadas por las
personas que viven en ellos, y se basan en principios psicológicos lo suficientemente
profundos como para satisfacer la gama completa de la experiencia y la necesidad
humanas.

(iii) EL ALTO PRECIO DE LA VIVIENDA.

Al mismo tiempo, la familia promedio recibe un trato injusto, en términos puramente

monetarios. Una casa que cuesta $ 30,000, típicamente necesitará pagos mensuales de
alrededor de $ 200 / mes para pagarla. La persona que realiza estos pagos, ya sea
técnicamente un propietario o un arrendatario, generalmente terminará pagando
aproximadamente $ 80,000 en 30 años, casi tres veces el valor real de la casa. Es por
eso que las casas se han vuelto costosas. La gente paga tres veces lo que valen sus
casas.Nuestras casas ahora consumen tres veces la porción más grande de nuestros
ingresos de por vida, como legítimamente deberían.

Frente a este problema de vivienda de tres caras, la sociedad moderna hasta ahora ha
inventado esencialmente una respuesta al problema: la producción en masa: tanto la
producción masiva en el sitio de casas de campo como los productos masivos de fábrica
de casas y apartamentos de paquete.

Los industriales, que controlan la maquinaria de la producción en masa y sus voceros,

argumentan que se deben producir en masa más casas, a fin de mantenerse al ritmo de la
demanda creada por la escasez de viviendas. Diseñadores y arquitectos, enamorados de
la idea de la producción en masa, argumentan que los diseños de casas de producción
masiva serán mejores, porque se puede invertir más dinero en la investigación y la
perfección del diseño, para que cada familia pueda tener "el baño perfecto". Y los
industriales de nuevo, utilizando la analogía de los bienes baratos producidos en masa,
explican que la economía de la línea de montaje hará que las casas sean más baratas.

Pero la vivienda masiva industrializada no resuelve ni puede resolver el problema de la

vivienda.

La alta tasa de producción hace poco o nada para resolver la escasez de viviendas, ya
que, de hecho, la escasez de capital, no la velocidad de producción, es la responsable de
la escasez de viviendas.

La estandarización de componentes a gran escala como paredes, baños y cocinas, lejos

de mejorar el diseño, de hecho, reduce las opciones que las personas tienen y contribuye
enormemente a la monotonía y alienación de la monotonía que hace que la gente se
sienta muerta e indefensa.

Y la producción en masa, al final, ni siquiera reduce el costo. En primer lugar, muy

pocos medios de producción de viviendas pueden alcanzar el volumen de ventas
necesario para generar economías de escala. Pero, mucho más importante, las casas
industrializadas, incluso cuando se venden en grandes cantidades, son más caras que las
casas a las que reemplazan debido a que la producción en serie en sí misma ha traído
consigo estándares espurios, que aumentan los costos. ¿Alguien realmente quiere, o
necesita, alfombras de pared a pared, o gabinetes de cocina aerodinámicos, o ventanas
con vidrios de vidrio?Estos artículos muy caros se han convertido en necesidades, en
condiciones de producción en masa, porque son las únicas formas en que la producción
en masa puede compensar la lastimosa esterilidad de las viviendas masivas. En una casa
más simple, que tú mismo has hecho, simplemente no necesitas estos trucos, porque te
queda bien y amas su carácter individual. Y como no necesita los trucos, cuesta menos
por pie cuadrado.

Pero, sobre todo, las viviendas producidas en masa no logran cambiar por completo el
costo de las casas, en grado significativo, porque al igual que todas nuestras otras
formas actuales de vivienda, se basa en el sistema hipotecario.

En una sociedad simple, la gente no pide dinero prestado para construir sus casas:
construyen lo que pueden pagar. Cuando son jóvenes, tienen una pequeña
cabaña;gradualmente, a medida que crecen y tienen hijos, pueden hacer que su casa sea
más grande para mantenerse al ritmo de sus necesidades.

Pero la producción en masa cambia eso. Dado que una casa creada por la producción en
masa es, inevitablemente, una mercancía, un objeto, tienes que comprarlo como un
paquete, y para comprarlo como un paquete, tienes que pedir prestado dinero. Pero el
dinero prestado cuesta mucho más que cualquier ahorro concebible que pueda crear la
maquinaria de producción en masa.

El costo de una hipoteca es más alto, mucho más alto que cualquier otro costo. Una
hipoteca, repartida en veinticinco o treinta años, casi triplica el costo de la casa. Dos
tercios del dinero que un comprador, o un arrendatario, paga por la vivienda, tiene la
forma de intereses para los bancos. Ninguna solución al problema de la vivienda, que
acepta el sistema hipotecario, puede posiblemente contribuir seriamente al precio de la
vivienda, ni a la escasez de viviendas, y es por eso que, en el fondo, las viviendas
producidas en masa no resuelven por completo la vivienda problema.

Siempre que veamos las casas como productos básicos, que pueden comprarse y
venderse como automóviles, los procesos que inevitablemente regirán la propiedad, el
financiamiento, la construcción y la venta de viviendas impedirán resolver el problema
de la vivienda.

Comencemos por comprender la naturaleza de la vivienda como una mercancía.

Se basa en el hecho de que las personas que viven en casas en realidad no las poseen, en
ningún sentido significativo; se basa, en resumen, en el hecho de que la idea de
propiedad, tal como existe en la sociedad moderna, es diferente de la renta solo en un
sentido legal y financiero bastante trivial. La verdadera propiedad no puede existir
mientras la casa sea vista como una mercancía.

Para empezar, existe una gran injusticia en la distinción entre inquilinos y

propietarios.Esta distinción depende, en muchos casos, del accidente, de que algunas
personas pueden pagar un anticipo y otras no. Más allá de eso, tanto los inquilinos como
los propietarios pagan rentas mensuales comparables. Pero los propietarios tienen
control sobre su tierra y acumulan capital; los inquilinos no tienen control, y después de
veinte años, todavía no tienen capital ni capital acumulado.

Pero incluso aquellas personas que tienen la suerte de llamarse a sí mismos

"propietarios", no son propietarios en ningún sentido significativo. El mercado
inmobiliario que conocemos no permite a las personas diseñar y participar en la
construcción de sus casas;están diseñados para ellos y, excepto en casos inusuales, no
tienen ninguna entrada.Además de esto, incluso la capacidad de las personas en sus
propias casas se está erosionando. Los costos de material y mano de obra, que aumentan
a un ritmo acelerado, se combinan con el costo del dinero que, a la larga, empequeñece
el costo de construcción de la casa. Bajo los términos típicos de la hipoteca, una casa de
$ 30,000 costará tanto como $ 80,000 en el momento en que se amortice por completo.

En resumen, alrededor de dos tercios del dinero total gastado en la vivienda en un mes
cualquiera, ahora los bancos (ya sea directamente, en forma de hipotecas, o
indirectamente en forma de rentas, que ayudan a pagar las hipotecas). Esto significa que
menos de un tercio del dinero gastado en vivienda, en cualquier mes, en realidad se
destina a la tarea de mejorar la vivienda o mejorar el medioambiente. Y, por supuesto,
cuando el propietario decide vender su casa, descubre que perdió la mayor parte de su
inversión. Solo puede recuperar aproximadamente un tercio de lo que ha invertido,
porque los otros dos tercios se han ido al banco.

Por lo tanto, la ventaja crítica de la propiedad, derivada de una profunda participación

personal con la vivienda y el entorno de vida de uno, está perdiendo fuerza. Una
persona se encuentra comprando una casa que alguien más diseñó y construyó. Él tiene
que tener un montón de dinero para comprarlo en primer lugar. Le devuelven un poco
de sus pagos mensuales, cuando decide mudarse. Y, a pesar de todo, en cualquier
sentido psicológico importante, la casa no es suya. Se ve como un centenar de otras
casas, en el camino. El espacio exterior, la calle, no está bajo su control; es un páramo
público, cuidado por alguna agencia impersonal.

Vemos, entonces, que el corazón del "problema de la vivienda" radica en el sistema

hipotecario, o, si se quiere, en esa interacción entre las casas y el dinero, que trata a una
casa como una mercancía. La gente está convencida de que debe pedir prestado dinero,
grandes sumas de dinero, para obtener esta casa que alguien más ha construido. Como
tienen que pedir prestado tanto dinero, la mayor parte de su propio dinero sale de sus
paquetes en forma de interés, en lugar de fluir hacia la tierra y las casas, donde
realmente podría ayudar a mejorar las casas: así, por Aceptando la idea de que debe
tener una casa que otro construyó, y debe pedir dinero prestado para obtenerla, el dueño
de la casa también condena la casa misma, para recibir un tercio de los recursos, en
mano de obra, cuidado y materiales. que debería obtenerse, así que obviamente las casas
empeoran cada vez más con el tiempo.

No hay forma de cortar este ciclo de causa y efecto, excepto en la raíz. No se puede
cortar haciendo más casas que sean mercancías; ni haciendo mejores casas que sean
mercancías;ni haciendo casas más baratas que sean mercancías. Solo se puede cortar
cuando dejamos de tratar las casas como productos por completo, por nuestro rechazo,
nuestra negativa total, a tratar las casas como mercancías, y por nuestra consiguiente
negativa a aceptar las condiciones monetarias que acompañan a la casa, cuando se ve
como una mercancía.

Para resolver el problema de la vivienda, debemos aprender a ver una casa como una
actividad.

En este caso, la historia de la vida de la casa y su relación con las personas que viven en
ella y la atraviesan es completamente diferente. La casa no se produce de una vez, y
luego se usa, sin cambios, durante años; se crea gradualmente, como resultado directo
de la vida que está sucediendo en él y alrededor de él. La construcción se lleva a cabo
en incrementos, día a día, año tras año. Las personas que viven en la casa no piden
dinero prestado, nunca; gastan solo lo que pueden pagar. Las personas que viven en la
casa son las que lo diseñan a medida que avanzan. No necesariamente lo construyen con
sus propias manos; pero pueden construir partes con sus propias manos para ayudar a
los constructores. Cada casa es única; es la expresión única de una forma de vida
particular, y de la historia particular de todas las personas que alguna vez han vivido en
ella. La propiedad de la casa no es simplemente una forma de ganar dinero o una forma
de control legal; es un vehículo para la participación, en el proceso de crear un ambiente
adecuado y hermoso. Sobre todo, para repetirlo, no hay bancos involucrados, ni
hipotecas, porque las casas están construidas a un ritmo que hace posible construirlas sin
pedir dinero prestado.

Resulta que este simple cambio de actitud, tiene el poder de resolver totalmente el
problema de la vivienda, porque va al corazón del sistema financiero y cambia la forma
en que fluye el dinero.

1. Puede resolver la escasez de viviendas.

Puede crear un gran número de casas en muy poco tiempo y, por lo tanto, aliviar la
escasez de viviendas en el mundo.

2. Puede resolver la esterilidad de la vivienda masiva.

Las personas pueden crear viviendas que se adapten a sus necesidades, en condiciones
en que cada familia tendrá una casa única cuyo plan y funciones son exclusivos de ellos,
aunque en la construcción y en los materiales son iguales que todas las casas de los
vecinos. El proceso supera la esterilidad de las viviendas producidas en masa, al
aumentar el contenido de mano de obra, la artesanía humana y la mano de obra en cada
casa individual, sin exigir costos de mano de obra excesivamente altos. La tierra entre
las casas, también está controlada por los dueños de las casas, y por lo tanto es tan rica y
hermosa como las casas mismas: no hay cuidado para el páramo público fuera de las
casas.

3. Puede resolver el alto precio de la vivienda.

No exige mucho a sus participantes y les permite a todos ser dueños de su casa, sin
necesidad de pagos iniciales. Les permite a todos acumular capital, mientras paga dinero
en su casa. Cada persona puede recuperar el 100% de la cantidad que ha invertido,
cuando la vende, en lugar de la tercera parte que recibe cuando su casa está hipotecada
en un banco. Todo el dinero que las personas gastan en vivienda, todos los meses, va a
mejorar las casas, en lugar del tercio que ahora se destina a las casas, porque los bancos
tardan dos tercios, por lo que el medio ambiente tiene tres veces más. dinero fluyendo
hacia su mejora como lo hace hoy.

Es cierto, por supuesto, que las casas fueron construidas en estas condiciones, por
personas de todo el mundo, durante todos los miles de años que precedieron a la
revolución industrial, en resumen, durante la mayor parte de la historia humana. De
hecho, los miembros más ricos de la sociedad ahora luchan por comprar las pocas
cabañas con techo de paja, cabañas de madera de secuoya, casas georgianas, casas de la
isla griega, granjas isabelinas, porque reconocen, intuitivamente, que estos edificios,
construidos por los mismos proceso bajo discusión, son los únicos que realmente
satisfacen las necesidades del alma humana, y por lo tanto están preparados para pagar
grandes sumas de dinero por ellos.

El proceso de vivienda de base, que ahora presentamos en esta propuesta, creará casas
tan hermosas, tan orgánicas, como únicas y personales, como estas casas
tradicionales. y, como demostraremos, puede producirlos lo suficientemente rápido, y
de manera económica, para resolver el problema de la vivienda. Es factible en términos
de dinero y factible en términos de mano de obra. En resumen, es inmediatamente
práctico hoy.

3. LA PROPUESTA DEL PROYECTO

Nuestra solución al problema de la vivienda, depende de la creación de dos nuevas
entidades legales, ambas sin fines de lucro, que llamamos el clúster y el constructor,
sobre la existencia de un patrocinador para sus actividades y sobre un sistema llamado
patrón idioma, que proporciona el medio de comunicación entre el clúster y el
constructor.

El patrocinador puede ser cualquier organización que tenga interés en la provisión de

vivienda y que tenga tierras que pueda depositar en fideicomiso con el fin de obtener
vivienda. Puede ser un grupo de ciudadanos privados, un gobierno local, una industria
privada, una institución como una universidad o una fundación sin fines de lucro. Este
informe se dirige, principalmente, a posibles patrocinadores, oa personas o instituciones
que están considerando la posibilidad de que decidan convertirse en patrocinadores.

El grupo es un grupo de diez o doce familias, legalmente constituido como una

corporación sin fines de lucro. Las familias diseñarán sus propias casas y las ayudarán a
construirlas si lo desean; y juntos diseñarán y construirán las áreas comunes entre las
casas. Las casas crecerán con bastante lentitud: la casa tardará al menos cinco años en
alcanzar su tamaño completo; pero las casas estarán hechas de tal manera que las
personas puedan vivir en ellas desde el principio. A cambio de pagos mensuales, y sin
un pago inicial, las familias serán propietarias de sus casas, y podrán venderlas, cuando
se vayan, por el 90% de los pagos que hayan realizado.

El constructor es una fundación sin fines de lucro que ayuda al grupo de familias a
diseñar el terreno público entre las casas, supervisa toda la construcción del sitio, brinda
instrucción a las familias que desean construir por sí mismas, controla los pagos
mensuales de las familias , maneja el capital semilla necesario para iniciar otros clusters
similares, y en años posteriores, a medida que el clúster alcanza la madurez, ayuda a las
familias y al clúster a diagnosticar las deficiencias en su entorno que necesitan ser
reparadas por nuevas construcciones.

El lenguaje de patrones es el instrumento que permite a los miembros del clúster diseñar
sus propias casas, y para que el constructor los ayude a tomar sus bocetos rudimentarios
y construirlos a partir de ellos. Es un sistema de instrucciones basado en las necesidades
psicológicas más fundamentales de los edificios, que otorga a los individuos que lo usan
un poder creativo inesperado. No lo describiremos en este informe, ya que ha sido
descrito en detalle en otras publicaciones, y sus aplicaciones pasadas se describen en el
Apéndice 7.

Sin embargo, es esencial entender que este lenguaje de patrones es el instrumento que
les da a los miembros del clúster el poder de diseñar sus casas para sí mismos, y el
medio a través del cual pueden comunicar sus ideas al constructor. Sin este instrumento,
la interacción productiva del clúster y el constructor que describimos en las páginas
siguientes no se pudo lograr.

Dentro del marco del lenguaje de patrones, y con el respaldo de un patrocinador, el

constructor y el clúster pueden, como veremos ahora, crear las condiciones bajo las
cuales las familias comunes pueden alojarse. Primero entramos en detalles sobre las
actividades del clúster; luego examine el flujo general de dinero, para ver la viabilidad
del proyecto de año en año; luego examine la tasa de crecimiento de los conglomerados,
a medida que un grupo comienza a sembrar otros, en años posteriores; luego describa
las actividades del constructor en detalle; y finalmente explique la contribución del
patrocinador.

A. El grupo.

El clúster es, en esencia, un grupo de una docena de familias, legalmente constituidas

como una corporación sin fines de lucro. Durante los primeros quince años de la vida
del clúster, los miembros del clúster, el constructor y el patrocinador son financiera y
jurídicamente interdependientes. Durante este período, el título de la tierra se mantiene
en fideicomiso. Al cabo de quince años, los contratos están completos; el título del
terreno se transfiere desde el fideicomiso al propio clúster: y el clúster se vuelve
totalmente independiente (para el historial de vida del clúster, consulte el Apéndice 1.,
para la estructura legal, consulte el Apéndice 2).

Físicamente, un grupo contendrá unas doce casas, en aproximadamente un acre de

tierra.Ni la densidad ni el tamaño son absolutamente críticos. Se podría construir un
grupo similar al doble de la densidad o la mitad de la densidad, para el doble de casas, o
la mitad de ellas, o incluso menos. Sin embargo, consideramos un grupo de
aproximadamente una docena de casas como una unidad básica, porque es una entidad
lo suficientemente grande como para mantenerse a sí misma como un grupo social
identificable, pero lo suficientemente pequeña como para poder mantener la
comunicación sobre una base personal. Una docena de familias pueden sentarse
alrededor de una mesa y discutir y resolver sus propios asuntos y problemas con
bastante facilidad. Más no puede.

Ahora describiremos las principales características de un clúster:

Diseño

Las familias miembros del clúster deciden conjuntamente el diseño general comunitario,
cada familia diseñará su propia casa para satisfacer sus propias necesidades. Podrán
hacer esto con la ayuda del lenguaje de patrones: un instrumento proporcionado por el
constructor; y el constructor los ayudará y los guiará cuando sea necesario, a medida
que hacen sus diseños. Aunque cada casa tendrá su propio plan único, todas las casas se
construirán en materiales similares, que no son paneles modulares o componentes de
fábrica, sino materiales como madera y yeso, que permiten que cada detalle de cada casa
tome su propia forma. , de acuerdo a su posición en la casa.

Materiales

Los materiales son gratis Como miembro del clúster, cada familia puede usar todo el
material que necesite para construir su casa, mantenerla, decorarla o construir edificios
comunales, vallas, asientos, piscina, taller entre las casas.

Y el sistema de materiales, provisto por el constructor, está diseñado para hacer la

construcción muy simple: tan simple que una familia promedio puede construir
fácilmente su propia casa si lo desea, hacer adiciones o construir estructuras en la tierra
entre el casas

Crecimiento

Las casas se construirán gradualmente, durante un período de varios años. Esto asegura

que cada parte de cada casa esté firmemente arraigada en la experiencia y las
necesidades de la gente, ya que cada pieza que se construye es siempre una expresión
directa de alguna necesidad real de la vida. Una familia joven típica podría construir
350 pies cuadrados el primer año; luego viva en eso y construya 150 pies cuadrados por
año, durante cuatro o cinco años, hasta que la casa tenga 1000 pies cuadrados; luego
construya aún más despacio, alcanzando una casa final, diez o doce años después, de
1500 o 1600 pies cuadrados. La lentitud de la construcción es esencial para el proceso
de alojamiento bootstrap: este es un hecho que permite mantenerse alejado del proceso
hipotecario, y el alto costo del dinero (ver Apéndice 3 para la explicación de la tasa de
construcción, y el Apéndice 4 para la edad de las familias que pueden vivir bajo estas
condiciones, y el Apéndice 5 para la acomodación provisional en los primeros meses).

Pagos

Cada familia estará obligada a pagar un pago mensual, o alquiler, al grupo como un
todo.El monto de este pago se basará en el área de la casa que han construido, de modo
que una familia con una casa pequeña pagará menos renta que una familia con una casa
grande.Además, el alquiler por pie cuadrado es alto en el primer año, y luego baja
lentamente con el tiempo, de modo que una familia que quiere construir una casa muy
grande al principio, pagará muy caro; una familia que está dispuesta a construir la
misma casa más lentamente pagará menos. Es este mecanismo el que regula la
velocidad a la que se consumen los materiales (ver Apéndices 10 y 11).

El pago mensual no incluye el precio de la mano de obra. Incluye el precio de los

materiales, el precio del terreno, los servicios del constructor en proceso de diseño, la
supervisión del constructor de la construcción y las lecciones y la instrucción, donde las
familias deciden construir por sí mismos. El noventa por ciento de estos pagos
mensuales corresponderán al propietario en el momento en que se venda la casa.

Construcción

Las familias pueden tener sus casas construidas para ellos, por trabajo bajo la
supervisión del constructor, o pueden construir sus casas para sí mismos.

Si no quieren construir por sí mismos, o si quieren contribuir solo con parte del trabajo,
deben pagar ellos mismos la mano de obra extra. Pero la simplicidad de los materiales
hace posible contratar mano de obra no calificada (estudiantes de secundaria) durante
las vacaciones de verano, por ejemplo, con bajos salarios.

Si quieren construir por sí mismos, al menos en parte, la cantidad de trabajo involucrado

es lo suficientemente pequeña para que una familia pueda lograrlo los fines de semana,
al mismo tiempo que tienen un trabajo a tiempo completo los días de la semana.
(Apéndice 6). El constructor le enseñará a la gente cómo construir y los ayudará cuando
comiencen.También construirá un taller para uso comunal dentro del clúster, para que la
gente pueda verlo construir por sí mismo, junto con sus propios esfuerzos. Los
materiales están diseñados de tal manera que cualquier familia puede, si lo desea,
construir toda la casa por sí misma.

Terrenos y edificios comunales

La calle en una ciudad común es propiedad de la ciudad y, por lo tanto, no es propiedad

o preocupación de las familias que viven en ella. En el grupo, por el contrario, la tierra
entre las casas pertenece a las personas que viven en las casas. Es su derecho y su
obligación, el uno para el otro, diseñar esta tierra para satisfacer sus necesidades y
construir lo que quieran: senderos, vallas, árboles y flores, asientos, talleres, juegos
infantiles ...

Una vez más, los materiales para todo este trabajo son gratuitos. Y, una vez más, el
trabajo real necesario para construir estas cosas debe ser aportado por las propias
familias. Por lo general, probablemente comenzarán a pasar más tiempo en la tierra
comunal, una vez que tengan el caparazón rudimentario de sus propias casas, al menos
parcialmente terminado.

La apariencia física del grupo

Aunque cada grupo será único en su diseño físico, típicamente consistirá en casas
unifamiliares, agrupadas, compartiendo un terreno común, aproximadamente el 25 por
ciento del sitio, el terreno común que toca todas las casas a las que sirve.

Imagine la tierra común parcialmente encerrada, pero abriéndose a una sala pública al
aire libre donde ocurren reuniones informales; bolsas de actividades alrededor de la sala
pública al aire libre; área de juegos para niños y áreas reservadas para deportes, quizás
una piscina; partes del sitio donde existen árboles o zonas verdes, que permanecen
intactos para preservar las bellezas naturales del sitio.

Imagínese, casas bajas, a lo más tres pisos de altura, con jardines medio escondidos o
hermosos patios; escaleras abiertas que conducen a pisos superiores, casas inundadas de
luz solar; algunas casas con terrazas con vista a la actividad en la calle, algunas con
pequeños jardines para el cultivo de hortalizas, algunas con aberturas que forman el
exterior, parte del interior de la casa, otras con una pared baja donde la gente puede
sentarse y disfrutar de la vida.

Se muestran los planes de un clúster típico, diseñado por doce familias, durante un
período de ocho años, y los planos de una casa individual (en las páginas 14a y 14b).

Sobre todo, como en este ejemplo, cada grupo de casas tendrá un equilibrio de orden y
desorden que es bastante desconocido en la vivienda de hoy. La mayoría de las
viviendas con las que estamos familiarizados son totalmente homogéneas, con planos
estándar, disposiciones estándar repetidas de forma idéntica a lo largo de una calle o
totalmente dispares con cada casa diseñada por una persona diferente, un arquitecto
diferente, un estilo diferente y diferentes materiales.
La vivienda en un grupo, construida por el proceso que describimos aquí, será diferente
en cuanto a plan, forma y detalle: sin embargo, todas las casas se construirán con los
mismos materiales; y todos tendrán características comunes. Al igual que las casas de
una ciudad tradicional, se relacionarán y conectarán de forma que quede claro que,
aunque cada una es individual y única, también son piezas de un todo más grande.

Diagnosis y reparación

En desarrollos de vivienda comunes, el arquitecto y el constructor se van tan pronto

como terminan su trabajo. No se quedan para garantizar su trabajo, ni para cuidar el
medioambiente a medida que evoluciona. En un clúster esto es bastante diferente. El
constructor asume un compromiso de quince años para estar allí; también es miembro
del clúster y tiene un interés personal en hacerlo hermoso porque él estará allí.

Un entorno saludable requiere no solo que la construcción del clúster sea gradual, sino
también que las casas y terrenos públicos entre ellos permanezcan siempre en un estado
continuo de construcción y reparación. De esta manera, el entorno puede mejorarse y
modificarse constantemente de acuerdo con la experiencia de la gente sobre cómo
funciona para ellos.

Este proceso requiere un diagnóstico continuo del espacio existente, tanto en el interior
como en el exterior, para que todo edificio nuevo, por modesto que sea, reparará los
defectos revelados por el diagnóstico y asegurará la mejora gradual del entorno.

El constructor pasará aproximadamente un mes al año mostrándole a las personas cómo

hacer un diagnóstico de todas las cosas en el clúster que no están tan bien organizadas
como podrían ser; un asiento en un lugar equivocado, un rincón donde no crece nada,
una ventana que debe agrandarse para hacer una habitación más soleada, un buen lugar
para construir una habitación extra; una forma de marcar una entrada con claridad; una
forma de proteger el jardín de alguien del ruido cercano. De esta manera, la mayor parte
de la actividad de construcción de los últimos años no solo hará que las casas sean más
grandes o más útiles y bellas; también ayudará a reparar los pequeños errores del pasado
o las cosas que dejaron de funcionar bien.

Propiedad

Las familias miembros no son propietarias de sus casas en el sentido convencional

(Apéndice 2). Lo que poseen, en cambio, es una participación en la corporación de
clusters, lo que les da derecho a utilizar de manera exclusiva esa parte de la tierra donde
se encuentra su propia casa; les permite diseñar su propia casa, modificarla, alterarla, de
la forma que quieran; y les da control y uso de toda la tierra pública entre las casas. En
todos estos aspectos, su propiedad es muy similar, como la propiedad ordinaria, excepto
que su control de la tierra pública es mayor. Pero las condiciones bajo las cuales se les
permite vender sus casas son bastante diferentes.

Condiciones de reventa

Consideramos que es absolutamente esencial que el proceso de reventa no genere

condiciones que alienten a las personas a construir de forma especulativa, es decir, a las
necesidades de los demás, en lugar de a las suyas propias. Cuando las personas intentan
anticiparse a las necesidades de otras personas o intentan construir un lugar que creen
que les gustará a otras personas, construyen fantasías arbitrarias, que no tienen raíces en
la vida real, y la situación general creada por este tipo de incentivo: el más vivamente
presente en la vivienda controlada por el banco, que se basa en la "posibilidad de
reventa", es que las casas se vuelven impersonales, estériles y artificiales.

Para eliminar este incentivo, hemos hecho que el precio de reventa sea independiente
del diseño de la casa, con la esperanza de que mientras más personas vean sus hogares
como posesiones permanentes de por vida y no como productos básicos que se pueden
cambiar, más creará ambientes que están genuinamente adaptados a sus deseos,
necesidades y comodidades, y mayores serán las posibilidades de que las casas así
producidas sean humanas, personales y completas.

Específicamente, las familias pueden vender su parte en cualquier momento. En el

momento de la venta, recibirán aproximadamente el 90% de la renta que han pagado a
lo largo de los años. Las rentas se calculan de modo que si la casa se ha construido con
cuidado razonable, controlará este precio en el mercado. (ver el Apéndice 14, para más
detalles).

La inversión en efectivo de la familia

Finalmente, es importante reconocer que, desde un punto de vista monetario, el clúster

ofrece a cada familia una tremenda negociación.

La siguiente tabla compara las viviendas de base, la propiedad hipotecada y el alquiler o

la vivienda pública. En los tres casos, las familias hacen pagos mensuales
aproximadamente similares. Pero el total gastado en una vida, el porcentaje que la
familia puede recuperar de la reventa, y el tiempo durante el cual tienen que pagar los
pagos mensuales, son completamente diferentes.

COMPARACIÓN DE LA VIVIENDA DE GRASSROOTS, LA PROPIEDAD OBLIGATORIA

Y EL ALQUILER PARA VIVIENDA PÚBLICA
PROPIEDAD ALQUILER PARA
GRASSROOTS
MORTGAGED VIVIENDA PÚBLICA
LA FAMILIA PAGA
15 AÑOS 30 AÑOS VIDA
POR
TOTAL DE
$ 30,, 000 PLUS LABOR
DINERO $ 80, 000 $ 80, 000
WORTH SOBRE $ 10, 000
GASTADO
PUEDE
90% 30% 0%
RECUPERAR
Es obvio, a partir de lo que se ha dicho anteriormente, que el proceso de vivienda
popular brinda a las personas una mejor manera de vivir; y una oportunidad de hacer un
mundo mucho mejor para ellos, que la vivienda común. Lo que es notable es que
también es más barato. Les da mucho más, por mucho menos dinero, de lo que pueden
obtener con cualquier forma actual de propiedad o vivienda pública.

B. El flujo de dinero

La columna vertebral del proceso de vivienda de base se basa en la forma poco

convencional en que fluye el dinero. Ahora mostraremos cómo el flujo limitado de
dinero creado por los pagos mensuales de las familias puede pagar la tierra, los
materiales, la mano de obra del constructor y el capital inicial necesario para iniciar
otros grupos en años posteriores.

Para hacerlo, debemos establecer las cuentas de una casa típica dentro de un clúster,
para mostrar el curso de su situación financiera durante sus primeros quince
años. Consulte la tabla en p ... Las cuentas de un clúster son las mismas, multiplicadas
por doce en todos los ámbitos, si hay doce casas.

Las suposiciones detrás de nuestras cifras son las siguientes:

1. La familia construye 360 pies cuadrados el primer año, 160 pies cuadrados por año
durante los próximos cuatro años, luego 75 pies cuadrados / año durante los próximos
diez años. Hemos mostrado en el Apéndice 3 que estas cifras representan una tasa
factible de crecimiento para una familia joven. Por supuesto, las cifras son
promedios. En la práctica, cada casa seguirá una secuencia diferente de construcción.

2. Las rentas fluctúan de dos maneras. Primero, el alquiler se calcula sobre la base del
área total de la casa en cualquier momento dado de su historia. Cuanto más grande es la
casa, más renta se paga. Segundo, el alquiler por pie cuadrado disminuye con el tiempo.
Esto refleja el hecho de que el clúster no puede permitirse materiales ilimitados al
principio de su vida, por lo que la tasa por pie cuadrado es alta en el primer año y
gradualmente baja a una cifra muy inferior al promedio actual más adelante en la vida
del clúster . La explicación detallada de los alquileres aceptables, de los pagos existentes
figura en el Apéndice 10.

3. Este horario fluctuante de rentas hace posible que las personas participen,
independientemente de su nivel de ingresos, y hace posible que los ricos y los pobres
vivan juntos, en el mismo grupo. Las familias de ingresos medios tendrán rentas como
las que se muestran en la tabla. Las familias pobres pueden reducir la tasa a la que
construyen sus casas (como se muestra en el Apéndice 12), o pueden ser subsidiadas por
los programas de vivienda pública, como hemos explicado en el capítulo cuatro.

4. Los materiales consumidos cuestan alrededor de $ 10 por pie cuadrado de

construcción terminada. Esto incluye 10% para la construcción y mejoras comunales.

5. Los honorarios del constructor son altos en el primer año, cuando pasa todo el tiempo
con las familias, diseñando y construyendo; y luego disminuya con el tiempo La
explicación de los honorarios del constructor se encuentra en el Apéndice 8.

6. Hay un costo anual fijo para la compra de tierras; y, después del décimo año, un costo
anual fijo adicional por mantenimiento. (La base para la compra de la tierra figura en el
Apéndice 13).

7. En el primer año de su vida, los ingresos son $ 2500 menos que los gastos. Para
compensar este déficit inicial, la casa consume $ 2500 de capital semilla creado, y
donado a él, por otro grupo.

8. La casa paga por este regalo, creando dinero inicial y dándolo a otras cinco casas, en
otros grupos aún más nuevos, durante los primeros quince años. Con este fin, el saldo de
los ingresos menos los gastos que permanecen al final de cada año, se reserva para el
capital semilla. Cuando el dinero inicial llega a $ 2500, se inicia un nuevo clúster y el
saldo vuelve a cero. Como vemos, el clúster se inicia y el saldo vuelve a cero. Como
vemos, el clúster inicia nuevos grupos en el séptimo, noveno, undécimo, decimotercero
y decimoquinto años.

9. La venta de casas no figura en las cuentas, ya que hemos establecido deliberadamente

condiciones de reventa para que no interactúen con las cuentas: cada vez que se vende
una casa, el nuevo propietario se hace cargo de los pagos, justo donde lo son y le pagan
al vendedor, de modo que no haya ganancia o pérdida neta para el clúster (Apéndice
14).

10. En su decimoquinto año, el clúster se vuelve independiente.

QUINCE AÑOS CUADRO DE CUENTAS PARA UNA CASA

NUEVA AREA RENT / SF TOTAL ALQUILER
AÑO PAGO ANUAL TOTAL
ZONA (sf) TOTAL (sf) (centavos / sf / mes) MENSUAL
$ 2520 + $ 2500 DE
AÑO 1 360 360 $ .60 $ 216
DINERO DE SEMILLAS
AÑO 2 160 520 $ .40 $ 208 $ 2500
AÑO 3 160 680 $ .30 $ 204 $ 2450
AÑO 4 160 840 $ .25 $ 210 $ 2520
AÑO 5 160 1000 $ .20 $ 200 $ 2400
AÑO 6 75 1075 $ .19 $ 204 $ 2450
AÑO 7 75 1150 $ .18 $ 204 $ 2450
AÑO 8 75 1225 $ .17 $ 208 $ 2500
AÑO 9 75 1300 $ .16 $ 208 $ 2500
AÑO
75 1375 $ .15 $ 206 $ 2480
10
AÑO
75 1450 $ .14 $ 203 $ 2440
11
AÑO
75 1525 $ .13 $ 198 $ 2380
12
AÑO
75 1600 $ .12 $ 192 $ 2300
13
AÑO
0 1600 $ .11 $ 176 $ 2110
14
AÑO
0 1600 $ .0 $0 $0
15

5 22
AÑO 22
AÑO 23 3 25
AÑO 24 4 29
AÑO 25 6 35
AÑO 26 3 38
AÑO 27 10 48
AÑO 28 3 51
AÑO 29 15 66
AÑO 30 5 71
AÑO 31 18 89
AÑO 32 10 99
AÑO 33 19 118
 AÑO 34 20 138
AÑO 35 19 157
AÑO 36 35 192
AÑO 37 20 212
AÑO 38 52 264
AÑO 39 25 289
AÑO 40 68 357
AÑO 41 41 398
AÑO 42 81 479
AÑO 43 73 552
AÑO 44 91 643
AÑO 45 122 765
AÑO 46 101 866
AÑO 47 188 1054
AÑO 48 124 1178
AÑO 49 256 1434
AÑO 50 178 1612

MESA DE QUINCE AÑOS DE GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Y NUEVO DINERO DE SEMILLAS

GENERADO POR UNA CASA
TODAS LAS CANTIDADES EN DÓLARES DE 1973
NUEVOS
PONGA ASIDE COMIENZOS CADA
LOS COSTOS TOTAL DE
TARIFAS DE TIERRA Y PARA EL CRECIMIENTO VEZ SEED
AÑO DE GASTOS
CONSTRUCTORES MANTENIMIENTO DINERO DE DE EQUILIBRIO BALANCE DE
MATERIALES ANUALES
SEMILLAS DINERO GENERA $
2500

AÑO
3600 1330 160 5090 0 0
1
AÑO
1600 500 130 2230 270 270
2
AÑO
1600 500 130 2230 220 490
3
AÑO
1600 500 130 2230 290 780,
4
AÑO
1600 500 130 2230 170 950
5
AÑO
750 300 130 1180 1270 2220
6
AÑO
750 300 130 1180 1270 990 NUEVO INICIO
7
AÑO
750 300 130 1180 1320 2310
8
AÑO
750 300 130 1180 1320 1130 NUEVO INICIO
9
AÑO
750 300 330 1380 1100 2230
10
AÑO
750 300 330 1380 1060 790 NUEVO INICIO
11
AÑO
750 300 330 1380 1000 1790
12
AÑO
750 300 330 1380 920 210 NUEVO INICIO
13
AÑO
0 300 330 630 1480 1690
14
AÑO
0 200 910 1110 810 0 NUEVO INICIO
15
C. La tasa de crecimiento
El proyecto que proponemos aquí es importante principalmente porque brinda una
solución completamente nueva al problema de la vivienda. Como veremos ahora, es
perfectamente concebible que un país que inicia una serie de proyectos de este tipo,
pueda esperar ver la mitad de toda su oferta de viviendas construidas con estas técnicas,
dentro de treinta años, - sin más aportaciones de la economía. En resumen, creemos que
una de las características más importantes del proceso de vivienda de base es su tasa de
crecimiento muy rápida.

El sistema, en resumen, tiene una enorme capacidad de propagarse, puramente sobre la

base de su tasa de crecimiento en detalle. Sabemos, a partir del flujo de efectivo de un
clúster, que un clúster generará capital inicial para nuevos clusters en sus años séptimo,
noveno, undécimo, decimotercero y decimoquinto. Dado que cada nuevo grupo que se
sembró, sembrará los otros nuevos grupos que a su vez sembrarán otros clústeres,
podemos trazar el crecimiento de los clusters como se muestra en la siguiente tabla:

El sistema tiene una tasa de crecimiento de alrededor del 16%. Para el final de treinta
años, un grupo habrá generado un total de 70 grupos, y el proceso generará
constantemente alrededor de 13 nuevos clústeres por año. Al final de los cincuenta años,
el mismo grupo generará un total acumulado de 1600 nuevos clusters, y el proceso
generará constantemente 210 clústeres por año. En resumen, $ 30,000 invertidos hoy
como capital inicial, para fines de cincuenta años, generarán un total de 20,000 casas y
un flujo constante de 2500 casas por año.

Quizás la forma más interesante de entender el poder de la tasa de crecimiento es

considerar el problema de la vivienda en una ciudad típica con una población de un
millón de personas. Como una cifra razonable para el crecimiento y el reemplazo,
podemos suponer que una ciudad de este tamaño necesitará aproximadamente 7000
casas nuevas por año. Podemos preguntar cuánto tendría que invertir esta ciudad hoy, en
el proceso de vivienda de base, para poder generar la mitad de su necesidad anual de
vivienda, o 3500 casas, o 300 conglomerados por año.

Para comenzar un proceso que generará 300 clusters por año en treinta años, sería
necesario comenzar 22 clusters ahora; para comenzar un proceso que generará 300
clústeres por año dentro de cincuenta años, sería necesario comenzar ahora con 1 -1 / 2
clústeres.

En resumen, una ciudad de un millón de personas puede ocuparse de la mitad de sus

necesidades anuales de vivienda en 50 años al invertir $ 45,000 en la actualidad.

Si hacemos la misma pregunta para países enteros, veremos que las inversiones
requeridas son aún muy bajas. Por ejemplo:

SE NECESITA INVERSIÓN EN MILLONES DE DÓLARES PARA RESOLVER EL PROBLEMA DE

VIVIENDA EN DIFERENTES PAÍSES
POBLACIÓ INVERSIÓN NECESARIA PARA LA INVERSIÓN NECESARIA PARA LA
PAÍS
N SOLUCIÓN EN 50 AÑOS SOLUCIÓN EN 30 AÑOS
Estados
200 millones $ 9 millones $ 140 millones
Unidos
PERÚ 12 millones $ 0.1 millones $ 1.7 millones
TURQUÍA 35 millones $ 0.8 millones $ 12 millones
SUECIA 8 millones $ 0.3 millones $ 5,6 millones
EGIPTO 30 millones $ 0.45 millones $ 7 millones
INDIA 540 millones $ 5 millones $ 77 millones
Estas cifras se basan en estimaciones muy aproximadas de la necesidad anual de
vivienda y en estimaciones muy aproximadas del costo de construcción local. Pero es el
orden de magnitud lo que es importante.

Todos estos cálculos se han realizado, sin referencia a la inflación. Si estamos

dispuestos a inflar los alquileres, a la misma tasa que los materiales y los costos
laborales se inflan, las cifras siguen siendo esencialmente las mismas. Sin embargo, por
las razones explicadas en el Apéndice 15, puede que no sea posible inflar las rentas tan
rápido como los costos, ya que puede suponer una gran carga para los propietarios de las
casas. Si las rentas están infladas a una tasa menor, entonces será necesario aceptar una
tasa de crecimiento del 12%. Esto es, al final, en gran medida una cuestión de elección
para los proyectos de clúster. Es imposible hacer predicciones precisas sobre la tasa de
inflación; por lo tanto, hemos dado algunas posibles formas alternativas de manejar la
inflación, en el Apéndice 15.

D. El constructor

Para los primeros proyectos piloto, en cualquier área en particular, proponemos que el
Centro de Estructura Ambiental sirva como constructor. Sin embargo, a largo plazo, si
el proceso crece a la velocidad que predecimos, obviamente será necesario que los
constructores locales se encarguen del proceso de construcción. Por esta razón, ahora
describimos las funciones y responsabilidades del constructor en términos muy
generales (ver el Apéndice 8 para más detalles).

En primer lugar, para garantizar que el interés del constructor en mantener un medio
ambiente saludable no se vea influenciado por el afán de lucro, consideramos que es
esencial que cada constructor, como el Centro para la Estructura Ambiental, sea una
fundación sin fines de lucro.

Dentro de este marco sin fines de lucro, las funciones y responsabilidades del
constructor tienen seis partes:

1. Diseño. El constructor le enseñará a las familias y a los dueños de casas a usar el

lenguaje de patrones. Dado que es fundamental para la propuesta del proyecto, que las
familias puedan diseñar sus propias casas, y la tierra pública entre ellas, bien y desde
entonces, hasta donde sabemos, el lenguaje de patrones es la única técnica viable hasta
ahora desarrollada. , lo que permite a los usuarios realizar estas funciones de forma
adecuada; es esencial que el constructor conozca esta técnica y pueda instruir y ayudar a
los usuarios en su práctica. En algunos aspectos, esta es la función central del
constructor (ver el Apéndice 7 para la experiencia pasada).

2. Construcción. El constructor asume la responsabilidad de la compra de materiales, el

permiso para construir, la supervisión de la construcción y la organización del trabajo.
También proporcionará y supervisará el trabajo que necesitan los propietarios de las
viviendas, a un precio igual o inferior al precio de mercado actual de la mano de obra
comparable. Él es, en resumen, proporcionar los servicios generalmente proporcionados
por el capataz del contratista general. Además, capacitará a los usuarios para construir
sus propias casas, donde quieran hacerlo.
3. Gestión. Dado que las doce familias en un grupo, juntas, tomarán muchas decisiones
sobre su tierra común, están actuando como un gobierno local en microcosmos. Esta
función es perfectamente natural y, en todo caso, debe provenir de las energías y los
esfuerzos de las personas mismas. Sin embargo, los procesos grupales que son
necesarios, tanto para alcanzar el consenso como para fomentar distinciones, son
desconocidos en este momento particular de la historia. El constructor ayudará a que los
procesos sean fructíferos; y hasta este punto funcionará como un administrador, cuya
tarea es garantizar una toma de decisiones fluida y cooperativa por parte del grupo de
familias.

4. Diagnosis. El proceso descrito aquí requiere no solo que la construcción de casas,

edificios públicos y terrenos públicos sea gradual (es decir, se extienda durante al menos
cinco años para empezar), sino también que las casas y tierras públicas entre ellos
permanezcan en un estado continuo de construcción y reparación, en años posteriores,
para que el entorno pueda mejorarse constantemente y modificarse de acuerdo con la
experiencia de la gente sobre cómo funciona para ellos. Este proceso requiere un
diagnóstico continuo del espacio existente (interior y exterior) para que toda
construcción nueva, aunque sea modesta, siempre repare los defectos revelados por el
diagnóstico y, por lo tanto, garantizará la mejora gradual del entorno.

Esto no corresponde a ningún servicio existente. Es quizás análogo a la medicina. Es

como si el constructor se responsabilizara por la salud continua de esta pequeña parte
del medio ambiente y tome, o recomiende, los pasos necesarios cada año para mantener
esta salud. Es útil pensar en el constructor como una especie de médico de familia del
medio ambiente; o tal vez como un forestal que cuida sus árboles y mantiene su salud,
sin querer influir en ellos de ninguna manera en particular, sino que siempre verifica su
salud y propone las acciones mínimas que deben tomarse para mantener su salud y para
curar sus enfermedades.

5. Legal. El constructor es responsable de crear la corporación sin fines de lucro que se

convertirá en el clúster. Desde su posición, en la Junta Directiva del clúster, él
administrará el estatuto y los estatutos del clúster (ver también el Apéndice 2).

6. Financiamiento. El constructor es responsable del flujo de dinero: absorbe los

alquileres mensuales, compra materiales, realiza pagos por el terreno, etc. El flujo de
dinero más lento y más diferenciado en el proceso de alojamiento del grupo es una parte
vital de los procesos necesarios para hacer que el entorno sea completo y saludable, y su
cuidado y supervisión deben, por esta razón, ser parte de la tarea del constructor.

Además, es responsable de canalizar el dinero inicial de un clúster a otro. Es una parte

esencial de su función, que brinde las garantías de que el exceso de beneficios generado
por un clúster, de hecho, se gastará en capital semilla para otros grupos. Él puede
proporcionar esta garantía, porque sus propias corporaciones y la corporación del clúster
son ambas corporaciones sin fines de lucro, y por lo tanto están obligadas por la ley a
gastar sus ganancias excedentes en subvenciones a otras fundaciones sin fines de lucro.
Tanto el patrocinador como los propietarios de las casas pueden estar seguros, por lo
tanto, de que el dinero que generan realmente ayudará a otras familias, en otros lugares,
a establecer corporaciones de vivienda similares sin fines de lucro.

Descripción de estos seis servicios. La combinación de estos seis servicios, en una sola
profesión, se desconoce en la actualidad. Pero hemos llegado a la conclusión de que es
imposible garantizar la salud y la integridad de un proyecto de vivienda sin proporcionar
los seis servicios, en un marco único, de la manera que hemos descrito.

A mediados del siglo XX, hemos llegado a suponer que la persona en la sociedad que
más se preocupa por el bienestar y la salud de los proyectos de vivienda es el
arquitecto. Y es cierto que los ideales humanos, que están representados en el proceso
de vivienda de base, son los ideales que los arquitectos representan.

Pero, nos hemos visto obligados por el análisis de las circunstancias que rodean la
práctica actual de la arquitectura, a la conclusión de que no hay manera alguna, que un
arquitecto, practicando dentro de los límites de la práctica profesional de hoy, pueda
garantizar la salud del medio ambiente, ya que depende demasiado de factores fuera de
su control, es decir, el flujo de dinero, el proceso de construcción, el diseño por parte de
los usuarios y el control local de los terrenos públicos por parte de los usuarios.

En resumen, cualquiera que busque los ideales humanos que los arquitectos han buscado
en el pasado reconocerá bien que la tarea de la arquitectura solo puede hacerse práctica
y efectiva si incluye los seis servicios que hemos atribuido al constructor.

Hemos podido demostrar que un constructor puede realizar estas funciones, a una tasa
salarial normal, y que se les puede pagar, en las cantidades que sean necesarias, por el
flujo de dinero que hemos descrito dentro del clúster (consulte el Apéndice). 8).

Es claro, por la descripción anterior, que el "constructor" como lo describimos aquí, es

un tipo de profesional completamente nuevo, desconocido en la actualidad. Si el proceso
de vivienda de base crece a la tasa descrita en la última sección, será necesario contar
con un gran número de constructores en el mundo, dentro de un espacio de tiempo
bastante corto. Por lo tanto, terminamos esta sección con una breve mención del proceso
mediante el cual los nuevos constructores pueden ser entrenados.

Depende, simplemente, de un proceso de aprendizaje. Proponemos que cada grupo

tenga al menos dos constructores de aprendices, ayudando al constructor y aprendiendo
de su experiencia (ver el Apéndice 9 para más detalles). Estimamos que tres años de este
aprendizaje serán suficientes para calificar a una persona como un constructor. Esto
generará nuevos constructores a un ritmo más rápido que la tasa de crecimiento de los
clusters, y por lo tanto, lo suficientemente rápido como para incorporar nuevos
proyectos de construcción. Los aprendices también ayudan a reducir los costos.

3. El patrocinador.

El proceso simbiótico en el que el constructor y el clúster juntos crean una vivienda,

requiere un patrocinador. El patrocinador puede ser un gobierno local, una autoridad de
vivienda pública; una institución como una universidad o un hospital; una industria; una
fundación u otra corporación sin fines de lucro; o un grupo de ciudadanos ad-hoc.

El patrocinador tiene dos funciones; para proporcionar el efectivo necesario para el

capital de arranque inicial, para el primer clúster en una secuencia de clusters; y para
proporcionar tierra para nuevos grupos. Estas dos funciones funcionan de manera
bastante diferente.
1. Efectivo. Cualquier patrocinador solo necesita proporcionar una suma a tanto alzado
de $ 30,000 una vez, para crear capital semilla para un grupo inicial. Después de eso,
ese patrocinador puede beneficiarse de la naturaleza de autoasiembra del proceso de
vivienda, para obtener tantos grupos de vivienda como genere la tasa de crecimiento, tan
a menudo como esté dispuesto a proporcionar la tierra.

2. Tierra. El patrocinador no está obligado a donar tierras. Sin embargo, para que el
proceso de vivienda funcione, el patrocinador debe estar dispuesto a proporcionar
aproximadamente un acre por cada agrupación, a poner esta tierra en fideicomiso
durante quince años, con el conocimiento de que después de quince años, será pagado
por el clúster, y luego entregó al clúster, con la garantía provista por la carta orgánica
del clúster, que la tierra no se puede comprar ni vender para la especulación.

El precio que paga el clúster al patrocinador puede variar en diferentes situaciones. Bajo
algunas condiciones, los patrocinadores pueden estar dispuestos a donar tierras libres y
claras, una vez que el clúster se haya probado a sí mismo. En otras situaciones,
esperamos que el patrocinador esté dispuesto a aceptar un pago diferido del precio de
compra original, sin intereses. En otras situaciones, el clúster podría pagar la tierra en su
totalidad, con intereses, durante más de quince años (Apéndice 13). Por supuesto,
cuanto más cuesta la tierra, más lenta es la tasa de crecimiento de los conglomerados.
Un patrocinador que espera ver una tasa de crecimiento muy rápida, probablemente
intente mantener el precio de la tierra lo más bajo posible.

Finalmente, discutimos la salida del patrocinador del proceso de vivienda. Pocos

patrocinadores necesitarán permanecer en este proceso de vivienda indefinidamente.
Supongamos, por ejemplo, que una universidad patrocina un clúster para alojamiento de
estudiantes. Incluso si tienen recursos de tierra ilimitados, no necesitarán más de unos
pocos miles de casas, incluso a largo plazo. En esa etapa, sería posible dejar de generar
capital inicial para otros clusters. Sin embargo, en interés de la vivienda mundial,
proponemos, en cambio, que el dinero inicial pueda, en este caso, ser utilizado en otras
áreas, fuera del interés o jurisdicción del patrocinador original.

En resumen, el constructor estará de acuerdo en seguir usando el capital inicial generado

por el crecimiento de los clústeres, dentro del área de jurisdicción del patrocinador que
lo inició en esa área, siempre y cuando el patrocinador esté dispuesto a ir. en
proporcionar tierra. Cuando el patrocinador no quiere o no puede proporcionar más
tierras, el constructor tendrá derecho a usar el dinero inicial sobrante para comenzar
conglomerados en otras comunidades.

4. VIVIENDA DE GRASSROOTS COMO ALTERNATIVA A LA VIVIENDA

PÚBLICA

A lo largo de nuestra discusión, hemos dejado en claro que el proceso de vivienda de

base puede reemplazar, y quizás debería reemplazar, la mayoría de las formas
convencionales de vivienda: propiedad privada, alquiler, vivienda cooperativa, vivienda
institucional. Creemos, en resumen, que cualquier grupo de personas en la sociedad
estará mejor si obtienen sus casas mediante el proceso de vivienda de base, que con
cualquier otro proceso, porque el proceso hace que las casas se adapten mejor a las
necesidades de las personas, más bellas y más barato, que cualquier otro tipo de
vivienda.
Hasta ahora, no hemos dicho mucho sobre la vivienda pública. Sin embargo,
obviamente, cada programa de vivienda pública enfrenta las mismas dificultades que
cualquier otro tipo de vivienda, en lo que respecta al dinero y los materiales. Una
autoridad de vivienda pública tiene un cierto presupuesto anual: tantos miles o millones
de dólares por año. Dentro de este presupuesto, quieren albergar a tantas familias como
puedan; y para darles una vivienda de la mejor calidad posible. Como tienen que
construir la vivienda, se enfrentan con los mismos problemas financieros que todos los
demás constructores de viviendas. El costo del dinero les impide construir tantas casas
como quisieran, porque su presupuesto se consume con los intereses de las hipotecas
que sacan de los bancos. Y la vivienda que proporcionan, si se construye mediante
técnicas de construcción normales,generalmente es incluso más estéril y monótono que
otros tipos de vivienda.

Ahora demostraremos que el proceso de la vivienda de arranque puede ayudar a las

autoridades de vivienda pública a proporcionar mejores viviendas, y albergar tres veces
más familias por cada dólar, como lo hacen con los métodos actuales de financiamiento
y construcción. Primero tomamos los aspectos económicos: y luego mostramos las
ventajas adicionales que tiene la vivienda popular, tanto para las autoridades de vivienda
pública como para las familias a las que sirven.

1. Ventajas económicas. Comencemos describiendo la economía de un programa de

vivienda típico. Consideremos, a modo de ejemplo, un programa de vivienda destinado
a ayudar a las familias con un ingreso anual de $ 3800. Estas familias pueden pagar una
cuarta parte de sus ingresos por vivienda, a saber, $ 900 por año o $ 75 por mes.

Un programa típico de vivienda pública proporcionará a dicha familia un departamento

de 1200 pies cuadrados. Con las tasas hipotecarias vigentes, este apartamento le costará
a la autoridad de vivienda $ 180 por mes en pagos de hipoteca, durante treinta
años. Dado que la familia puede contribuir $ 75 por mes, el costo real para la autoridad
de vivienda de $ 105 por mes, durante treinta años (sin incluir subsidios adicionales para
impuestos, seguro, etc., que no están incluidos en nuestro análisis).

En resumen, entonces, bajo las condiciones típicas actuales, un gobierno local o una
agencia de vivienda pública puede albergar a una familia, pagando $ 105 por mes,
durante treinta años. Al final de ese tiempo, la familia todavía no es propietaria de su
propia casa y, por lo tanto, sigue siendo una responsabilidad pública.

En aras de comparar, imaginemos ahora que el gobierno decide invertir estos mismos $
105 por mes, durante treinta años, en el proceso de vivienda de base.

Presentamos una forma modificada del proceso de base, en el que el clúster crece solo
durante diez años, no quince, a un ritmo ligeramente más lento, y con alquileres que
funcionan exactamente a $ 180 por mes, durante el período de diez años. (De nuevo,
basado en la suposición de que la familia paga $ 75 por mes y recibe un subsidio de $
105). Estas figuras se presentan, en forma de boceto, en la siguiente tabla.

CRECIMIENTO EN CASO DE SUBSIDIO

ÁREA DE ALQUILER MENSUAL / PAGO FAMILIAR POR SUBSIDIO POR
AÑO
CASA SF MES MES
AÑO 1 300 $ .60 $ 180 $ 105
AÑO 2 450 $ .40 $ 180 $ 105
AÑO 3 600 $ .30 $ 180 $ 105
AÑO 4 720 $ .25 $ 180 $ 105
AÑO 5 900 $ .20 $ 180 $ 105
AÑO 6 950 $ .19 $ 180 $ 105
AÑO 7 1000 $ .18 $ 180 $ 105
AÑO 8 1060 $ .17 $ 180 $ 105
AÑO 9 1125 $ .16 $ 180 $ 105
AÑO 10 1200 $ .15 $ 180 $ 105
Dado que las casas alcanzan los 1200 pies cuadrados completos al cabo de diez años, y
el clúster puede estar completamente pagado para entonces (con la condición de que
siembre solo dos nuevos racimos, en lugar de cinco), es posible usar el mismo $ 105 por
mes para respaldar tres casas separadas, en un período de treinta años en lugar de uno; y,
además, las tres familias serán propietarias de sus propias casas cuando hayan terminado
y, por lo tanto, ya no serán responsables del programa de vivienda pública.

Presentamos el contraste en su forma más dramática en esta tabla:

CONTRASTE EN DOS MANERAS DIFERENTES DE USAR FONDOS PÚBLICOS DE $ 105 / MES POR
TREINTA AÑOS
PROCESO DE VIVIENDA DE
VIVIENDA PÚBLICA CONVENCIONAL
GRASSROOTS
SOLAMENTE UNA FAMILIA ES
NÚMERO DE SE APOYA A TRES FAMILIAS Y NO
SOPORTADA Y TODAVÍA SIGUE SIENDO
FAMILIAS TIENE UNA RESPONSABILIDAD
UNA RESPONSABILIDAD PÚBLICA
APOYADAS PÚBLICA DESPUÉS DE DIEZ AÑOS
DESPUÉS DE TREINTA AÑOS
ESTADO LAS FAMILIAS SE CONVIERTEN EN
LA FAMILIA SIGUE INQUIETO Y RESIDE
DESPUÉS DE PROPIETARIOS, YA NO TIENEN
UNA RESPONSABILIDAD PÚBLICA
TREINTA AÑOS UNA RESPONSABILIDAD PÚBLICA
2. Ventajas políticas. La vivienda suele ser una pesadilla política. El gobierno es
responsable de una de las necesidades más básicas del hombre, gasta grandes sumas
para satisfacer esa necesidad y no solo deja de hacerlo, sino que deja atrás monumentos
costosos, permanentes y altamente visibles de su fracaso. Un gobierno no desea ni
puede controlar los detalles de los entornos de las personas de la forma en que lo hace
cuando planifica y construye un gran proyecto de viviendas y lo llena de personas. En
tal caso, las personas se sienten deshumanizadas y alienadas, y culpan al gobierno por
tratarlas como meros números; sin embargo, está obligado a hacerlo por la naturaleza de
las prácticas arquitectónicas actuales.

Al adoptar el proceso propuesto aquí, cada escala diferente de decisiones ambientales

está controlada por el grupo cuyos intereses personales están más relacionados con esa
escala. El individuo diseña y construye su casa, el clúster se ocupa de su entorno local,
el constructor guía los arreglos entre los clusters, y el patrocinador (o el gobierno)
proporciona la tierra y el financiamiento inicial. La gente tiene buenas casas para vivir
en las que posee y controla, pero el gobierno todavía está en condiciones de llevar a
cabo una planificación a largo plazo y proteger a la gente de los excesos de la
especulación y los beneficios privados.

Un estigma ya no se adjuntará a la vivienda pública; será mejor que la vivienda

"privada".

3. Ventajas sociales. En un clúster de vivienda autoconstruido, el entorno físico y la

estructura financiera reforzarán el sentido de identidad, orgullo y estabilidad del
vecindario. Las personas estarán motivadas para permanecer en un lugar más tiempo y
estar más activamente interesadas en la calidad de su entorno. El resultado será una
comunidad coherente y responsable que no es posible bajo el actual sistema de mercado
abierto de construcción de viviendas.

Dado que el mismo método de construcción de casas es igualmente adecuado para una
amplia gama de grupos de ingresos, y la tierra está protegida de la especulación por
propiedad del gobierno, el costo de las casas ya no dividirá las ciudades en diferentes
barrios para diferentes clases basadas en los ingresos. Todos podrán ser dueños de su
casa.

Las diferencias en las rentas serán el resultado no de una fórmula arbitraria, como en la
vivienda pública actual, sino de la libre elección individual del tamaño y la tasa de
crecimiento de su propia casa.

4. Ventajas en la lucha contra la pobreza. Quizás lo más llamativo de todo es el efecto

de la vivienda de base en el problema de la pobreza. Primero observemos que la
vivienda pública, aunque destinada a ayudar a las personas que son pobres,
generalmente no hace nada fundamental para cambiar su pobreza. Obtienen un subsidio,
lo que ayuda a alojarlos. Pero después de veinte o treinta años de esta condición, todavía
son pobres.

En un clúster de viviendas de base, la situación es bastante diferente. El gobierno paga

este subsidio por diez años, y en ese momento la casa está pagada. Las familias ya no
tienen que hacer frente a la carga de una renta mensual en absoluto, y por lo tanto
aumentar efectivamente sus ingresos. En resumen, este tipo de subsidio es un tipo de
ayuda temporal, otorgada por el gobierno a las familias necesitadas, que en realidad
ayuda a estas familias a escapar del síndrome de la pobreza. Lleva a la familia a una
posición de dignidad y reduce la carga del contribuyente. La diferencia es sorprendente.

Si las agencias de vivienda pública invierten su dinero en el proceso de vivienda de

base, entonces, por primera vez, la "vivienda pública" será sustancialmente superior a la
"vivienda privada"; será menos costoso, más humano, más hermoso y se adaptará mejor
a las necesidades de las personas que la vivienda en el mercado actual. En lugar de
gastar millones en viviendas que nadie quiere de todos modos, el gobierno será
responsable de un programa de vivienda que sea mejor en todos los aspectos de lo que
actualmente está disponible en el mercado abierto.

5: AFTERWORD

En resumen, la importancia general del proceso de vivienda de base radica en el hecho

de que puede resolver, o ayudar a resolver, "el problema de la vivienda", ya que puede
cambiar las tres facetas del problema de vivienda simultáneamente.

En primer lugar, puede ayudar a resolver la escasez de viviendas. Tiene un crecimiento

autosostenible inherente, que duplicará el número de casas terminadas cada 5-7 años, sin
agotar más los recursos de capital. A diferencia de la mayoría de los proyectos de
vivienda pública, su escala no es crucial para su éxito; se extenderá por sí solo, sin
aportaciones adicionales de capital; y puede adaptarse a todas las partes del mundo y a
personas de todas las clases económicas.

En segundo lugar, se aleja por completo de la fealdad represiva de las viviendas

masivas, y crea casas y barrios que son hermosos y están bien adaptados a sus
habitantes.

En tercer lugar, reduce el costo de las casas a casi un tercio de sus costos actuales.

Dado que el proceso de vivienda de base tiene estas tres características, ya que, de
hecho, si nuestras afirmaciones eran correctas, parece crear una solución casi
increíblemente maravillosa para el problema de la vivienda mundial, naturalmente nos
hace preguntarnos: "¿Cómo es que no uno está haciendo esto ahora? ¿Por qué no está
sucediendo ya? "Vamos a terminar explicando qué es lo que ha estado evitando que esto
suceda, y cómo es que este proceso realmente logra resolver el problema de la vivienda
cuando miramos debajo de la superficie de la aritmética.

Primero, reconozca que el crecimiento sorprendente que se muestra en este proyecto es,
de hecho, un fenómeno que es la columna vertebral normal del desarrollo económico.
La única razón por la que es tan poco familiar en la forma esbozada en esta propuesta es
que los bancos generalmente la crean. Todos los meses, los estadounidenses gastan
alrededor de seis mil millones de dólares ($ 6,000,000,000) en el alquiler y los pagos de
la hipoteca para la vivienda. Dado que incluso los alquileres son, para el propietario, la
mayoría de las veces los pagos de la hipoteca, dos tercios de todo este dinero van a los
bancos en forma de interés. Esto significa que de los seis mil millones que las personas
gastan cada mes, solo $ 2,000,000,000 ingresan a la tierra; $ 4,000,000,000 van
directamente al bolsillo de los bancos, y se reinvierten de inmediato para ganar dinero
para los bancos.Si te paras a pensar en el increíble crecimiento económico que ha tenido
lugar en este país en los últimos cien años, y las grandes riquezas que se han
desarrollado aquí, reconoces, de hecho ya sabes, intuitivamente, que los cheques de las
personas que regresan a casa desde trabajo mes tras mes, puede crear una enorme
riqueza.

Imagine simplemente que los seis mil millones de dólares que las personas gastan en
vivienda cada mes entran en la tierra, y en el patrimonio de las personas que hicieron el
dinero. Eso es esencialmente lo que hace esta propuesta. Canaliza el dinero hacia la
tierra, no solo una parte de él. En resumen, el vasto y casi explosivo crecimiento
económico que ha creado tantas riquezas incalculables en este país, se está canalizando
para que beneficie a la tierra y a las personas que viven en él, en lugar de simplemente
forrar los bolsillos de los bancos.