INVERSIÓN EN

CERCADO DE LIMA

25 niveles
Incluye departamentos, plaza comercial y oficinas

LADY DIANA BERNAOLA ESCATE

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Metodología PESTAL

◎ Aspectos Políticos
◎ Aspectos Económicos
◎ Aspectos Sociales
◎ Aspectos Tecnológicos
◎ Aspectos Ambientales
◎ Aspectos Legales

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 ASPECTOS POLÍTICOS

◎ Inestabilidad política, el Perú en los últimos 4 años ha tenido 4 Presidentes y la disolución de un

Congreso; todo ello debido a la confrontación de los poderes: Legislativo y Ejecutivo. (Negativo)
◎ Se acercan las elecciones presidenciales en abril 2021, y en esos períodos de tiempo los peruanos
estamos acostumbrados a la inestabilidad y desconfianza, las cuales afectan las decisiones de inversión.
(Negativo)
◎ Un cambio de gobierno que se daría en Julio del 2021, puede generar el impulso que el país retome las
sendas de crecimiento de años anteriores. (Positivo)
◎ La propagación del Covid-19 en el Perú ha tenido un fuerte impacto, por las medidas adoptadas por el
gobierno, pero lo peor va quedando atrás y la normalización ha iniciado, la que continuará en adelante si
no hay rebrotes importantes que lleven a que se restablezcan medidas duras, generalizadas y
prolongadas de aislamiento. (Negativo)
◎ Los constantes escándalos de corrupción, han generado incertidumbre política, que preocupa el
desempeño de la actividad económica del país. (Negativo)
◎ El gobierno viene promoviendo programas de vivienda de interés social en la reactivación del sector
inmobiliario, cuya importancia radica en la generación de empleo y el cierre de la brecha habitacional en
el país. (Positivo)
◎ “La emergencia sanitaria hizo necesario el despliegue de una respuesta fiscal basada en el aumento del
gasto público y la postergación del pago de impuestos. En este contexto resultó necesario flexibilizar las
reglas fiscales aplicables en los ejercicios 2020 y 2021” (Banco Central de Reserva del Perú, 2020).
(Positivo)
◎ Se han firmado tratados comerciales con diferentes países de los cuales 22 se encuentran vigentes, los
mismo que han permitido la captación de inversión privada. (Positivo)
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 ASPECTOS ECONÓMICOS

◎ Según el Instituto Nacional de Estadística Informática ([INEI], 2020a); “El Producto Bruto Interno (PBI)
a precios constantes de 2007 registró en el tercer trimestre de 2020 una contracción de -9,4%
respecto al tercer trimestre de 2019”. (Negativo)
◎ La actividad de construcción al tercer trimestre de 2020 acumuló una caída de -28,3% y en los
últimos cuatro trimestres de -21,2% (INEI, 2020a), debido a la suspensión de obras en el sector
público y privado, atenuado por la reanudación de las actividades en forma gradual y progresiva
dentro del marco de la declaratoria de Emergencia Sanitaria Nacional. (Negativo)
◎ Según la Cámara Peruana de Construcción ([CAPECO], 2020): “El 75% de las viviendas que se ofrecen
actualmente en Lima Metropolitana se encuentran en planos o en la etapa de excavación. Esto a
consecuencia de la reticencia de las municipalidades para la aprobación de los proyectos
habitacionales (en particular los de vivienda social)”. (Negativo)
◎ El tipo de cambio en el Perú ha ido acumulando un incremento de 7.8% en lo que va del año, lo cual
impacta positivamente a las inversiones en dólares. (Positivo)
◎ La inflación (12 meses) a octubre 2020 es de 1.72% el cual se mantiene entre los rangos establecidos
por el BCRP que es entre 1% y 3%. (Negativo)
◎ Mientras el Perú se encuentre en emergencia sanitaria el BCRP mantendrá un tasa de interés
referencial de 0.25%, la cual originalmente era de 1.25%. (Positivo)
◎ Para la construcción en el cercado de Lima, se aplican los impuestos de alcabala el cual se paga al
momento de comprar el terreno, el impuesto predial se aplica al predio y arbitrios municipales los
cuales se pagan por lo servicios públicos que prestan las municipalidades. (Negativo)

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 ASPECTOS SOCIALES

◎ Según el estudio elaborado por HGP Group en el 2017, 612 mil 464 viviendas poseen déficit
habitacional en Lima, siendo el 51% viviendas con déficit cuantitativo y que corresponden a 251 mil
942 viviendas y el 49% restante de viviendas posee déficit cualitativo, del cual 360 mil 522 viviendas
tienen deficiencias en la construcción y acceso a los servicios básicos (Zuñiga, 2019). (Positivo)
◎ En el Perú el 61% de la población pertenece al NSE D y E (Bajos recursos). Sin embargo, en Lima la reali
dad es distinta ya que el 69.2% pertenece a los NSE A, B y C que corresponden a las clases media y alta.
(Positivo)
◎ “El nivel de pobreza en 2020 aumentará a 29.5%, con un intervalo al 95% de confianza entre 25.7% y
33.4%. Esto generaría que el país regrese a niveles de pobreza similares a 2010-2011” (Lavado, Liendo,
2020). (Negativo)
◎ “El índice de Gini de gasto en 2020 aumentará a 0.367, con un intervalo al 95% de confianza entre
0.354 y 0.380. Esto generaría que el país regrese a niveles de desigualdad en gasto similares a 2010”
(Lavado, Liendo, 2020) (Negativo)
◎ “El índice de Gini de ingreso en 2020 aumentará a 0.425, con un intervalo al 95% de confianza entre
0.413 y 0.435. Esto generaría que el país regrese a niveles de desigualdad en ingreso similares a 2017-
2018” (Lavado, Liendo, 2020) (Negativo)
◎ “En el III trimestre del presente año, la población ocupada del país disminuyó 17,1% (-2 millones 942
mil 400 personas) en comparación con similar periodo del año anterior” (INEI, 2020b) (Negativo)
◎ La población estimada de Lima es de 10 628 470 habitantes y es la ciudad que alberga la mayor
cantidad de población del Perú. (Positivo)

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 ASPECTOS TECNOLÓGICOS

 El uso de tecnología, especialmente en el área de construcción como grúas torres,

puede generar ventajas competitivas, mejoras en la productividad y reducción de
costos. (Positivo)
 Actualmente muchas inmobiliarias participan en ferias virtuales importantes como
Adondevivir, LocuraInmobiliaria, Expourbania, entre otras. Explotar la venta mediante
ferias, promociones y campañas online permite que llegue a gran cantidad de público a
un mejor costo, dinamizando las ventas de unidades inmobiliarias. (Positivo)
 La implementación de aisladores sísmicos o domótica en las unidades inmobiliarias,
sería un factor diferencial a la hora de promoverlos, aunque seria un condicionamiento a
los productos inmobiliarios. (Negativo)
 La implementación de nuevas tecnologías de modelado de información de construcción,
en especial software especializado, puede incrementar la productividad, reducir los
costos y mejorar la probabilidad de éxito de los proyectos. (Positivo)
 El uso de drones permite mejorar el seguimiento de los proyectos, así como facilitar la
inspección de las obras de gran altura para la detección de posibles defectos en la
construcción. (Positivo)
 Con la impresión 3D se pueden crear prototipos que tengan un gran impacto en la
construcción. (Positivo)
 El acceso en lima internet ya no es un problema en el cercado de Lima, porque ya se ha
implementado la fibra óptica, y en el mercado existen alternativas de proveedores.
(Positivo)

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 ASPECTOS AMBIENTALES

◎ La ciudad de Lima es una zona altamente sísmica porque se ubica en el encuentro de la placa tectónica
de Nazca con la placa Sudamericana, falla que recorre toda la costa peruana. (Negativo)
◎ Lima Cercado, cuenta con viviendas antiguas de gran valor histórico pero que se encuentran al borde
del colapso debido a la antigüedad y falta de mantenimiento. (Negativo)
◎ El Cercado de Lima es uno de los distritos más contaminados debido al parque automotor provocando
una calidad de aire deficiente. (Negativo)
◎ Lima cercado cuenta con una red de instalaciones de agua portable, la cual es captada del río Rímac; y
asimismo es tratada y distribuida por SEDAPAL; pero hay que tener en cuenta que al ser agua de río
puede verse afectada por los huaicos. (Positivo)
◎ El recojo de los residuos sólidos se da una vez al día y a ciertas horas programadas. (Positivo)
◎ En el Perú el 60% del total de la energía eléctrica es producida por centrales hidroeléctricas cuya base
es el agua, por esa razón se recomienda el uso de focos ahorradores. (Positivo)
Para las edificaciones nuevas se debe considerar:
◎ A nivel nacional se está fomentado las edificaciones sostenibles, el cual está avalado por el Código de
Construcción Sostenible aprobado mediante Decreto Supremo N° 015-2015-Vivienda. (Positivo)
◎ Toda edificación nueva debe contemplar la instalación de aparatos sanitarios (griferías e inodoros) que
incluyan tecnologías de ahorro de agua. Así mismo, debe considerar el tratado de aguas residuales para
ser utilizadas en el riego de jardines y en los tanques de los inodoros.(Positivo).
◎ Toda edificación nueva debe contemplar el ahorro de iluminación y refrigeración, así como el
calentamiento de agua. (Positivo)

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 ASPECTOS LEGALES

◎ Mediante Decreto Supremo N° 015-2004-Vivienda se aprobó el Índice y la Estructura del Reglamento

Nacional de Edificaciones (RNE), el cual contiene los criterios y requisitos mínimos para el diseño y ejecución
de habilitaciones urbanas y edificaciones; así como en el Decreto Supremo N° 011-2006-Vivienda, se
aprobaron las Normas Técnicas comprendidas en el índice. (Decreto Supremo N° 030-2019-Vivienda,2019).
(Negativo)
◎ Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (Ley N° 29090, 2007) cuyo objetivo es :
“Establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para la obtención de las licencias de
habilitación urbana y de edificación, con la finalidad de facilitar y promover la inversión inmobiliaria”. La
última modificatoria tiene como objetivo tomar medidas que busquen reactivar la actividad inmobiliaria del
sector construcción que se ha visto afectada por el COVID-19 (Decreto Legislativo N° 1469, 2020). (Negativo)
◎ Mediante Decreto Supremo N° 029-2019-Vivienda (2019) se aprobó el nuevo Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación cuyo objetivo es desarrollar los procedimientos administrativos
dispuestos en la Ley Nº 29090. (Negativo)
◎ Según Ordenanza N° 893-MML (27 de diciembre del 2005) se permite una altura máxima de 7 pisos en un
lote mínimo de 1600 m2. (Negativo)
◎ Se debe tener en consideración la Ley N° 28296 (2004) la cual establece políticas nacionales de defensa,
protección, promoción, propiedad y régimen legal y el destino de los bienes que constituyen el Patrimonio
Cultural de la Nación, debido a que gran parte del Cercado de Lima corresponde a Patrimonio Cultural.
(Negativo)
◎ Para la construcción se debe tener en cuenta el estudio de impacto ambiental, el cual está amparado bajo la
Ley N° 27446 (2001) que establece “un proceso uniforme que comprenda los requerimientos, etapas y
alcances de las evaluaciones de impacto ambiental de proyectos de inversión”. (Negativo)
◎ Se debe considerar estudios de impacto vial, estudio de mecánica de suelos, los planos de arquitectura, de
excavaciones y por especialidades para proyectos de edificaciones de conformidad con el RNE. (Negativo)
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CONCLUSIONES
No es recomendable invertir en el Cercado de Lima por las siguientes razones:
 La inestabilidad política del país, debido al enfrentamiento de los poderes del Estado Peruano en los últimos años. También
se deben considerar los escándalos de corrupción, destacando en el sector construcción el denominado “Club de la
construcción”. Así mismo, la crisis sanitaria que vive el mundo y el país, obligó al gobierno a tomar medidas restrictivas que
afectaron seriamente al sector construcción pero en la actualidad se vienen promoviendo programas de vivienda para
apoyar al sector.
 En el plano económico, el Perú hasta el año 2019 había tenido un crecimiento constante, pero debido al COVID-19 el PBI ha
tenido una contracción de -9,4% respecto al tercer trimestre de 2019, así mismo el tipo de cambio estuvo fluctuando
aunque a favor de las inversiones en dólares. Cabe indicar que la crisis política y sanitaria están afectando la economía del
país.
 En Lima hay un gran déficit habitacional debido a los altos precios del sector inmobiliario, aunque el 69.2% pertenece a
los NSE A, B y C que corresponden a las clases media y alta, pero debido a la situación del COVID-19 los ingresos se han visto
disminuidos. Así mismo que gran parte de la población que desempleada.
 En cuanto al aspecto tecnología la implementación de aisladores sísmicos o domótica en las unidades inmobiliarias, sería un
factor diferencial a la hora de promoverlos, aunque seria un condicionamiento a los productos inmobiliarios.
 Con referencia a los aspectos ambientales, la alta contaminación del cercado de lima afecta significativamente la calidad del
aire, así mismo Lima es una ciudad altamente sísmica y al colindar la edificación con estructuras antiguas puede ser
altamente riesgoso.
 Finalmente, en lo que se refiere a aspecto legales, se cuenta con diversas normas, leyes, decretos legislativos, decretos
supremos y ordenanzas municipales que se deben tener en cuenta a la hora de construir un edificio. Dichas normas
contemplan: los planos de las edificaciones, estudio de impacto ambiental, estudio de impacto vial, estudios de la mecánica
de suelos, entre otros si es que la edificación tiene alguna particularidad como monumento histórico. Concluyendo, una
limitante importante es que en el Cercado de Lima solo se permite construir hasta 7 niveles.
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BIBIOGRAFÍA
• Banco Central de Reserva del Perú. (2020, junio). Suspensión de Reglas Fiscales. Recuperado de
https://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/Reporte-Inflacion/2020/junio/ri-junio-2020-recuadro-4.pdf
• Cámara Peruana de la Construcción. (2020, 20 de octubre). IEC de CAPECO: Sector Construcción con síntomas de recuperación. Disminuye
caída mensual. Recuperado de https://www.capeco.org/blog/iec-de-capeco-sector-construccion-con-sintomas-de-recuperacion-
disminuye-caida-mensual
• Decreto Legislativo N° 1469, 23 de abril. Decreto Legislativo que modifica la Ley nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y
de Edificaciones. Diario Oficial El Peruano, de 24 de abril del 2020.
• Decreto Supremo N° 029-2019-Vivienda, 04 de noviembre. Decreto supremo que aprueba el Reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de Edificación. Diario Oficial El Peruano, de 06 de noviembre de 2019.
• Decreto Supremo N° 030-2019-Vivienda, 04 de noviembre. Decreto supremo que la Norma Técnica E.031 “Aislamiento Sísmico” y la
incorpora al Índice del Reglamento Nacional de Edificaciones. Diario Oficial El Peruano, De 06 de noviembre de 2019.
• Instituto Nacional de Estadística Informática. (2020a). Producto Bruto Interno Trimestral. Comportamiento de la Economía Peruana en el
Tercer Trimestre de 2020. Recuperado de https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/boletines/pbitrinmestral.pdf
• Instituto Nacional de Estadística Informática. (2020b). Población ocupada del país se redujo 17,1% en el tercer trimestre del 2020.
Recuperado de https://www.inei.gob.pe/prensa/noticias/poblacion-ocupada-del-pais-se-redujo-171-en-el-tercer-trimestre-del-2020-
12493/
• Lavado, P., Liendo, C. (2020). COVID-19, pobreza monetaria y desigualdad. Recuperado de http://focoeconomico.org/2020/05/29/covid-
19-pobreza-monetaria-y-desigualdad
• Ley Nº 27446, 10 de abril. Ley del Sistema Nacional de Evaluación del Impacto Ambiental. Diario Oficial El Peruano, 23 de abril de 2001.
• Ley N° 28296, 21 de julio. Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación. Diario Oficial El Peruano, 22 de julio de 2004.
• Ley N° 29090, 21 de setiembre. Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones. Diario Oficial El Peruano, de 25 de
setiembre de 2007.
• Ordenanza Nº 893-MML, 20 de diciembre. Aprueban Reajuste Integral de la Zonificación de los Usos del Suelo del Cercado de Lima. Diario
Oficial El Peruano, 27 de diciembre de 2005. Recuperado de: http://www.munlima.gob.pe/images/descargas/licencias-de-
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• Zuñiga, J. (2019, 29 de junio). Déficit habitacional en el Perú. Recuperado de https://exitosanoticias.pe/v1/opinion-javier-zuniga-deficit-
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