UNIVERSIDAD SAN JOSÉ

SEDE CIUDAD QUESADA

BACHILLERATO EN DERECHO

CURSO: DERECHOS REALES I

Investigación Bibliográfica

“La Copropiedad “
Autoras:

Xinia Marin Delgado

GinaJimenez Gonzalez

Kimberly

Profesor:

Christian Lizano

Ciudad Quesada, Costa Rica

Octubre, 2021
Tabla de contenido
CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN........................................................................................3
Formulación del tema...................................................................................................3
Problema de Estudio.....................................................................................................3
Justificación....................................................................................................................4
Objetivo General.............................................................................................................4
Objetivos Específicos...................................................................................................4
CAPÍTULO II: LA COPROPIEDAD..................................................................................5
1. La copropiedad....................................................................................................5
2. Copropiedad por cuotas....................................................................................6
3. Poderes de los Codueños.................................................................................7
3.1 Poderes de los codueños en cuanto su cuota............................................9
3.2 Poderes de los codueños en cuanto a las cuotas de los demás...........9
4. Extinción de la copropiedad.............................................................................9
CAPITULO III: Copropiedad de casa por piso..........................................................12
1. Copropiedad de casa por piso o condominio...........................................12
2. Regulación Actual:............................................................................................13
2.1 Constitución:......................................................................................................13
2.2 Extinción:.............................................................................................................15
3. Partes privativas y áreas comunes..............................................................15
3.1 Áreas Privativas:...............................................................................................15
3.2 Áreas comunes:.............................................................................................16
4. Cuotas de participación..................................................................................17
5. Derechos y obligaciones de los propietarios en el piso........................17
6. Derechos y obligaciones de los propietarios en áreas comunes........18
7. Gastos..................................................................................................................19
8. Asamblea de condóminos..............................................................................19
9. Administración:.................................................................................................21
Capitulo IV: Propiedad Pro Indiviso............................................................................21

2
 CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN

Formulación del tema

El tema de esta investigación Bibliográfica es la Copropiedad.

Dentro del mismo se analizarán varios aspectos correlacionados, tales como
copropiedad por cuotas, propiedad de casa por pisos, propiedad proindiviso,
comunidades especiales, ley de propiedad horizontal. Todos ellos considerados
elementos del sistema jurídico para efectos de la presente investigación.

Cada uno de estos puntos que conforman la copropiedad son fundamentales y por
esta razón para lograr su correcta aplicación se requiere de una importante labor
analítica, filosófica, axiológica y deontológica de parte de los operados legales
investidos de la función de decidir.

Es importante destacar que en la medida en que cada uno de los elementos

anteriormente mencionados se tome en cuenta dentro de la practica de la ciencia
del Derecho, se evitará caer en errores normativos y situaciones que provoquen
inseguridad Jurídica.

Problema de Estudio

El problema que se plantea para desarrollar esta investigación Bibliográfica es:

¿Que es la Copropiedad y como se conforma?

3
Justificación

La copropiedad es una situación que se presenta cuando se le otorga a dos o más

personas la titularidad de un derecho real o de Crédito, el mismo tiene una serie
formas que se pueden otorgar y cada una tiene una especial relevancia en las
distintas áreas de acción propias de la ciencia de los Derechos y Derechos
Reales.

Uno de los desafíos en materia jurídica consiste en analizar y aplicar las diferentes
normativas desde un enfoque integral y no omitiendo la complejidad de cada uno
de los elementos. Por tal motivo, esta investigación destaca la copropiedad como
un conjunto complejo integrado por aspectos de suma interés para la practica
normativa que no pueden desligarse, máxime en una sociedad que exige cada vez
mayor complejidad en los ámbitos de la legalidad.

Objetivo General

Desarrollar ampliamente que es la Copropiedad, sus diferentes formas de

aplicación y la correlación entre ellos.

Objetivos Específicos

1. Definir que es la Copropiedad

2. Explicar en que consiste la copropiedad por cuotas y copropiedad de casa
por pisos.

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 3. Investigar en que consiste propiedad proindiviso, comunidades especiales y
la ley de propiedad horizontal.
4. Analizar como se debe realizar una adecuada separación en caso de que
algún copropietario desee separarse.

CAPÍTULO II: LA COPROPIEDAD

1. La copropiedad

Para comprender la copropiedad y todas sus formas, es preciso conocer primero

el concepto como tal, y para efectos de esta investigación se utiliza una definición
simple donde podemos referirnos a la copropiedad o también conocida como la
pluralidad de propietarios, como una división de un derecho real o un derecho de
crédito en dos o mas personas, de manera que este mismo se convierte en un
derecho indivisible. Es importante destacar que; cuando existe un derecho en
copropiedad, este no especifica que parte del bien es de cada uno de los
copropietarios, si no mas bien que son dueños de una proporción de la propiedad,
un ejemplo de una copropiedad en un derecho real seria; un bien inmueble que
por herencia pasa a manos de todos los hijos de esa persona, y un ejemplo de
derecho de crédito, seria cuando son cotitulares de un arrendamiento, y por
consiguiente serian coarrendatarios.

El autor Manuel Albaladejo (2002) expone que; existen diferentes formas en las
que podemos apreciar la figura de la copropiedad y estas serian:

1. Copropiedad por Cuotas: Cada uno de los copropietarios son dueños de

una parte de la propiedad, pero esta misma no es una parte concreta, si no
más bien es dueño de una porción de esta, más sin embargo cada
copropietario puede heredar o vender su porcentaje de en la propiedad.

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 2. Propiedad Colectica o Propiedad en mano común: La propiedad le
pertenece en conjunto a varias personas, más sin embargo esta forma
cuenta con más limitaciones ya que estos no pueden solicitar una división
de la propiedad ni pueden disponer de su porción sin el consentimiento de
los demás codueños.

Un ejemplo de esto podría ser una propiedad que se encuentre a nombre de una
Cooperativa.

3. Propiedad Dividida: La propiedad corresponde a todos los dueños ya sean

dos o mas, pero cada uno dispone de manera distinta la misma.
Un ejemplo de esta puede ser la una quinta donde uno de los codueños tiene
ganado, otro siembre de frutos, y otro siembre de tubérculos, cada uno con
actividades diferentes, pero siendo todos los propietarios.

4. Copropiedad Voluntaria e incidental: Esta forma de copropiedad nos

establece que se adquiere la propiedad se da de manera voluntaria por
parte de los codueños, ya sea por decisión de compra o por herencia.

El autor Manuel Albaladejo (2002), expone la importancia del reconocimiento de

las diferencias que persisten entre lo que podemos llamar copropiedad y sociedad,
ya que existen varias teorías que exponen que solamente se puede obtener
beneficios económicos de la sociedad por tener una figura de personalidad
Jurídica, más sin embargo otros exponen que la copropiedad tienen diversas
formas por las cuales se pueden tener beneficios económicos, como por ejemplo
cosechar frutos de una propiedad de la cual se encuentra en figura de
Copropiedad.

2. Copropiedad por cuotas

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Como se mencionaba anteriormente, la propiedad por cuotas consiste en la
separación de una propiedad en diferentes derechos, estos mismo se establecen
de tal forma que los derechos se convierten indivisibles, ya que ninguno de los
codueños puede disponer de una parte de la propiedad en especifico.
Manuel Albaladejo plantea que; “La cuota no es ni una parte ideal de la cosa, ni
una parte ideal del derecho, sino simplemente la proporción en que reparten los
beneficios y cargas a los distintos derechos de la propiedad, que por chocar unos
con otros no pueden recibirlos cada uno íntegramente “. ( p. 375 )

A partir de la idea anterior, se puede afirmar que dentro de la figura de

copropiedad se les interponen limitaciones a los codueños como tal, ya que al ser
porcentajes establecidos no pueden disponer de ninguna parte en especifico, más
la figura como tal, les extiende la posibilidad a los codueños de heredar o vender
su porción.

El autor en mención expresa que la cuantía de las cuotas por lo general se

establece de manera equitativa, por lo que todos los codueños tienen una misma
cantidad de porcentaje sobre la propiedad, solo bajo constancia y acuerdo, y en
preferencia por escrito, se puede establecer una desigualdad en los porcentajes
de manera que uno de los codueños pueda obtener un mayor porcentaje que los
demás.

3. Poderes de los Codueños

Como uno de los puntos de importancia que nos expone el señor Manuel
Albaledejo (2002), es el tema de los poderes que ejercen cada uno de los
codueños sobre la propiedad, ya que la figura no solamente extiende beneficios si
no también, extiende una seria de obligaciones y limitaciones sobre la misma. (P.
378)

En cuanto estos poderes podemos destacar;

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El uso: Cada uno de los codueños puede tener un disfrute de la propiedad como
tal de manera equitativa, siempre y cuando este acto no vaya en contra de los
beneficios que se le otorgan al resto de los codueños.
En este punto es de gran relevancia destacar que; cuando todos los codueños
deseen hacer un uso al mismo tiempo y de la misma forma de la propiedad, se les
deberá solicitar que ese uso sea de manera proporcional a lo que cada uno le
corresponde, de no ser posible por alguna razón relacionada al tamaño de la
propiedad y cantidad de codueños, se deberá realizar un acuerdo de mayoría, de
manera que se logre un acuerdo que favorezca a todos en general.

El disfrute: Para el disfrute es importante que los codueños puedan tomar un

acuerdo de manera que cada uno de ellos puedan obtener disfrute de manera
equitativa, la teoría indica que este disfrute debe ser de manera proporcional a lo
que cada uno le corresponde, para de esta forma todos puedan ver de una
manera pacifica y equitativa los beneficios de su porción.

Cargas y gastos: Manuel Albaledejo (2002) no establece que “Rige el principio de

proporcionalidad a las cuotas en lo relativo a soportar las cargas y gastos que la
cosa ocasione” (p. 381)

A partir de la idea anterior, se puede comprender que en cuanto las cargas y

gastos que genera una propiedad, se debe solventar de manera equitativa por
parte de todos los codueños, sin embargo, es importante destacar que, existe la
posibilidad de que se pueda llegar a un acuerdo entre todos los codueños, de
manera de que a través de un pacto se establezca de manera diferente el pago de
estas.

Administración: Para poder establecer un administrador de la propiedad es

importante un acuerdo por mayoría entre todos los codueños, de manera que se
pueda nombrar un administrador de manera pacifica y en mutuo consentimiento
de todas las partes.

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Disposición y alteración: Para este se establece la imposibilidad que tiene cada
uno de los codueños de realizar cualquier cambio o alteración hacia la propiedad
sin el consentimiento o acuerdo de todos los codueños.

Defensa Judicial: La teoría no establece en cuanto la defensa Judicial que;

cualquiera de los copropietarios puede acudir a los estrados judiciales en defensa
y a favor tanto de sus derechos e intereses como los de la de los demás
copropietarios.

3.1 Poderes de los codueños en cuanto su cuota.

En cuanto los poderes de los codueños en cuanto a su cuota, el señor Manuel

Albaledejo (2002) no establece que; “Todo codueño tendrá la plena propiedad de
su parte, y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su
consecuencia enajenarla, cederla e hipotecarla, y aun sustituir otro en su
aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales”

Del anterior planteamiento es posible determinar que cada uno de los codueños
en la figura de copropiedad por cuotas tiene la posibilidad de movilizar su derecho
de acuerdo con sus necesidades, más es importante tomar en cuenta, que para
este tipo de movimientos ya sea para cederla, hipotecarlo o incluso la enajenación
se reduce a la posibilidad de realizarlo solamente con la porción que le
corresponde a cada uno en particular.

3.2 Poderes de los codueños en cuanto a las cuotas de los demás.

Para este punto es preciso señalar que; cada uno de los codueños tiene el
derecho y la facultad de como copropietario a subrogarse ante un comprador para
con los derechos de los demás copropietarios en beneficio propio y colectivo.

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 4. Extinción de la copropiedad

El Señor Manuel Albaledejo (2002) no establece que; “La copropiedad acaba por
cualquiera de las causas de extinción de la propiedad y además por reunión de
todas las cuotas en una sola mano, y por división de la cosa en común” ( P. 389)

Siguiendo la idea anterior, existe una serie de causas por las cuales se puede
llegar al fin de la figura de la copropiedad y las mismas serian:
1. Extinción de la propiedad: La misma se hace referencia a la destrucción de
la propiedad como tal.
2. Reunión de todas las cuotas en una sola mano: Esta seria el caso de que
uno de los codueños decida comprar comprarle el derecho a los demás
codueños y todos los demás se encuentren en el acuerdo.
3. División de la Cosa Común: En el caso de la división de la cosa común,
podríamos referirnos a la separación de la propiedad de manera mediante
la venta forzosa o bien si la reglamentación lo permite, se podría realizar
una segregación.

En cuanto la División; es importante mencionar que; cualquiera de los

copropietarios tiene la facultad y el derecho para solicitarla en caso de que no se
encuentre conforme con alguna situación, y, esa es una razón de peso para que
deba realizarse, más, sin embargo, esta solicitud se debe presentar ante todos los
copropietarios.
Y esto mismo lo podemos ver respaldado en el articulo Nº 272 del Código Civil, y
que hacer referencia de la siguiente forma:

Articulo 272. Ningún propietario está obligado a permanecer en comunidad con su

condueño, y puede en todo tiempo exigir la división, salvo:

1o- En los casos de sociedades mercantiles o de compañías comunes, en todos

los cuales se observará lo que la ley especial y respectivamente disponga.

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2o- Si la cosa o el derecho fuere por su naturaleza absolutamente indivisible.

3o- En los casos de comunidad de bienes originados en la aplicación de la Ley de

Propiedad Horizontal, los cuales se regirán por lo que ella dispone.

(Así́ adicionado este inciso por Ley de Propiedad Horizontal No 3670 de 22 de

marzo de 1966, artículo 2o)

3o- Cuando, tratándose de inmuebles su fraccionamiento contraviene las normas

del urbanismo.

(Así́ adicionado por Ley de Planificación Urbana No 4240 de 15 de noviembre de

1968, articulo No 72o. Obsérvese que erróneamente se introdujo otro inciso con el
mismo número 3o).

4. Cuando se trate de derechos creados bajo el Régimen Especial de

Vivienda de Interés Social autorizados mediante ley, en cuyo caso se
aplicaran las regulaciones especificas vigentes.

Por otro lado, es importante mencionar que; la exclusión de la división, el autor

Manuel Albaledejo (2002) no establece que; “ La facultad de pedir la división es
irrenunciable, pero la división puede encontrarse excluida por un plazo no superior
a 10 años “.
Es decir que, los copropietarios pueden solicitar a conveniencia de ellos mismos
que se conserve la propiedad en su totalidad por un periodo máximo de 10 años
hasta lograr decidir en mutuo acuerdo
Y esto lo podemos respaldar con el articulo Nº 274 del Código Civil, y que hace
referencia de la siguiente forma:

Artículo 274. Los copropietarios no pueden renunciar el derecho de exigir la

división, pero sí pueden convenir en que la cosa se conserve en común por cierto
espacio de tiempo, con tal que no exceda de cinco años, prorrogables siempre por
nuevos convenios.

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Es posible observar que nos enfrentamos a dos tipos de divisiones de las cuales
suman gran importancia, y las mismas serian;

División Material : Aplica específicamente para las cosas divisibles, de manera que
cada uno de los copropietarios puede realizar una separación de su derecho
mediante la separación de la propiedad específicamente. Para este punto es
importante destacar, que la división debe realizarse bajo el consentimiento de
todos los copropietarios, y en caso de que alguno de ellos no se encuentre en el
acuerdo, se procederá a solicitar la división judicial, ya sea mediante una venta
forzosa o un remate de la propiedad.
División Económica: La división económica se aplica para las cosas indivisibles, ya
que la misma no permite una división material.
Para este tipo de división se pueden llevar acabo los siguientes actos; que uno de
los codueños se convierta en el dueño absoluto de la propiedad remunerando a
los demás copropietarios de acuerdo al valor que corresponda cada porcentaje.
De igual manera lo podemos observar normado en el articulo Nº 274 del Código
Civil y que hace mención de la siguiente manera:

Articulo 274. Los copropietarios no pueden renunciar el derecho de exigir la

división, pero sí pueden convenir en que la cosa se conserve en común por cierto
espacio de tiempo, con tal que no exceda de cinco años, prorrogables siempre por
nuevos convenios.

CAPITULO III: Copropiedad de casa por piso

1. Copropiedad de casa por piso o condominio

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La copropiedad por piso, es un régimen especial de propiedad del que el dominio
dentro de un edificio de diferentes pisos que tienen independientemente una salida
propia a sus elementos comunes o la vía pública, tiene como propietario exclusivo
a una persona para su aprovechamiento y titularidad, mientras que con los otros
propietarios del edificio son copropietarios en conjunto e inseparable de las áreas
comunes para el uso y disfrute, como bien puede ser lobby, áreas deportivas,
piscinas, escalera, elevadores, servidumbre, entre otros que por su naturaleza
misma no pueda ser susceptible a dividirse.
Cada casa, departamento o local en el piso es completamente autónomo y es de
uso y goce independiente para su propietario, es decir que tiene un derecho
singular de propiedad sobre este. Estas pueden tener áreas para uso excesivo de
su propietario, como un tendedero o un tragaluz siempre que este dentro de los
límites de su propiedad. En los casos de que estas áreas estén fuera de los límites
de los propietarios, será consideradas áreas comunes para el uso y goce en
general de los copropietarios según sea su destino, estas pertenecen a todos por
igual, los cuales tendrán derechos en proporción a los porcentajes que fueron
fijados dentro del edificio. Es así como nadie podrá decir que tiene mayor o menor
derecho de usar y gozar de las áreas comunes por siempre hecho de tener más o
menor porcentaje fijado.
Manuel Albaladejo define la propiedad de casa por pisos como: “Así como un
edificio puede pertenecer entero de propiedad a una persona, cabe también que el
dominio de sus diferentes pisos corresponda a varias que, entonces tienen, por un
lado, la propiedad exclusiva de los mismos, por otro, son copropietarios de los
elementos comunes (como por ejemplo, solar, escaleras, etc.)”

2. Regulación Actual:

En la legislación de Costa Rica se tiene la Ley Reguladora de la Propiedad en

Condominio, donde esta establece en cuales casos específicos se aplica esta ley,
así como los derechos y obligaciones de los propietarios sobre su finca filiar y los

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elementos comunes de la edificación. También aclara la manera correcta en la
que debe constituirse los condominios.

2.1 Constitución:

Primeramente, se construyen estas edificaciones: 1. con el fin de que cada piso

vaya a tener un propietario individual y este derecho le sea con dominio pleno para
su aprovechamiento independientemente y el disfrute de las áreas comunes
indivisibles, es de estas áreas de las cuales todos los propietarios son
copropietarios. 2. el dueño de un edificio decida enajenar sus pisos y darlos
separadamente a diversas personas con derecho singular y exclusivo sobre este,
dando el derecho de usar y disfrutar de las áreas comunes del edificio para todos
sus propietarios como copropietarios. 3. O bien por acuerdo de varias personas
que desean la creación de este régimen, siendo voluntario y acuerdo de todos que
se constituyan una edificación la cual cuente con pisos privados para cada
propietario, así como las áreas comunes de las cuales todos serán copropietarios
y también las que serán comunes solamente para algunos según la proporción del
valor del piso dentro del edificio.
Dentro de la propiedad de casa en condominio se reconoce la existencia de las
áreas comunes como fundamentales para su existencia, ampliamente se puede
explicar la diferencia de las áreas comunes que pueden ser generales o de uso
limitado para algunos propietarios.
Para la creación de esta propiedad en condominio, el Art. 2 al 6 de la LRPC; es
requisito la voluntad del propietario o copropietarios, así como también es
importante la inscripción en escritura pública que haga constar este régimen: Su
naturaleza, medidas, situación, linderos de la finca matriz, destinos generales del
condominio y particulares de cada piso, sobre sus elementos comunes, la
aprobación de los planos de parte de las instituciones competentes en posesión
del notario, escritura de afectación al régimen de propiedad con las reglas que
dejen reunir y dividir los pisos, señalamientos de áreas mínimas y el frente de
salida publica o a los elementos comunes, y finalmente el valor del condominio, de

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cada piso, o elemento en el que se divida al igual que los porcentajes y
proporciones que corresponden a cada condominio en el valor total.
Es necesario la Declaración en escritura publica que indiquen que la finca matriz y
las filiales están descritas conforme al anteproyecto aprobado por el INVU,
Ministerio de salud y municipalidad correspondiente, debe incluirse también el
reglamento de condominio y administración de esta ley. Deberá la escritura
constitutiva para su registro debe tener también el plano aprobado con todos los
datos correspondientes a la finca matriz y filiales, elementos comunes y tablas de
áreas y su correspondiente división.

2.2 Extinción:

Cuando se habla de la extinción de la Propiedad de casa por piso puede darse

por varias circunstancias;
Por acuerdo de los propietarios mediante una Asamblea General, siempre que el
voto sea unánime, una vez aceptado por todos se deberá inscribir tal extinción en
el Registro, así la finca matriz y las filiales pasaran de la Sección de Propiedad en
Condominio a la Sección General de Propiedad. Aquí es cuando puede ser
obtenido por un tercero o bien quedar como una copropiedad ordinaria.
La destrucción del edificio ya sea parcial o total, en este caso los materiales
de la edificación pasan a ser de los propietarios de los pisos como una
copropiedad ordinaria, puesto que ya no hay divisiones que limiten los pisos si no
que se vuelve uno. Si los copropietarios acordasen reconstruirlo, el seguro deberá
ser utilizado para este fin, en caso de que el seguro no cubra todos los gastos,
cada propietario deberá aportar en proporción fijada en la escritura constitutiva

3. Partes privativas y áreas comunes.

En este tipo de propiedades donde una persona es propietaria de un piso o finca

filial y también es copropietario con los demás propietarios de las áreas comunes,

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se debe describir de la mejor manera cual es la diferencia y característica de cada
una.
3.1 Áreas Privativas:

Son las fincas filiales que pertenecen a un solo propietario, son propiedad privada
y le pertenece de forma total, individual, independiente y exclusiva para su
aprovechamiento autónomo, comunicada con salidas de acceso a la vía pública o
áreas comunes del edificio. Cada dueño de piso puede hacer uso de este como
mejor le parezca y según allá sido acordar su destino sin que medie interrupción u
oposiciones terceros.

3.2 Áreas comunes:

Son todas aquellas áreas necesarias destinadas al uso y disfrute de los

propietarios de los pisos, son las áreas que hacen que un inmueble entre en el
denominado propiedad en condominio, pues sin estas podría estarse hablando de
propiedades individuales sin ninguna conexión entre propietarios. Estos son
elementos completamente indivisibles, inalienables que pertenece a todos o
algunos de los propietarios según así se estableciera, pero no podrá pertenecer
solamente a una persona debido a las funciones para las cuales fueron
destinadas, sea esta de seguridad, salubridad, de acceso, recreo u ornato de
inmueble.

Deben estar debidamente expresados en la escritura constitutiva o reglamento

del condominio, ya sea para uso general o limitado, pues si no estuviera
establecido allí, seria de uso general y nadie podrá ser restringido para su
aprovechamiento. Sin embargo, podemos dividir estas áreas comunes en áreas
comunes prescindibles y áreas comunes imprescindibles. En la primera se debe
entender que son las áreas las cuales un copropietario por su destino establecido
puede decidir no hacer uso, sin que esto signifique separarse del derecho de
copropiedad, como puede ser un garaje o cochera de uso general, por no contar
con un carro, la segunda es referente a los elementos que por su naturaleza son

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necesarias, como por ejemplo la electricidad, el agua, áreas de salida o de
acceso.
Deberán ser comunes según el Art 10 de LRPC:

Terreno completo donde se encuentre el edificio.

Cimientos, muros internos y externos de soporte, paredes maestras, obra
estructural de los entrepisos, columnas, vigas, losas techo, etc.
Galerías, lobby, escaleras, asesores, vías de acceso y de salida, pasillos,
basureros, terrazas, azoteas, jardines, garaje de uso general, sótano.

Casetas de seguridad, áreas de vigilancia, taller de mantenimiento, área de

administración.

La instalaciones de servicios centrales, como; agua, electricidad, gas, telefonía,

luz, refrigeración, alcantarillado sanitario, ductos, etc.

Áreas deportivas, de recreo, de espera o recepción, de ornato, para reuniones

sociales, jardines para niños, spa, gimnasios, piscinas, etc.

4. Cuotas de participación.

Dentro de la propiedad en condominio se tiene un valor numérico a cada piso de

que se compone el condominio, este valor incluye el porcentaje que el piso
representa con relación al valor total del edificio completo. Esta cuota de
participación tiene como función la de determinar las cargas y beneficios que tiene
el propietario de cada piso en el condominio.
Es decir que si el este piso sexto en la escritura constitutiva tiene una cuota de
participación en el condominio de 5%, quiere decir que al propietario de este le va
a corresponder ese porcentaje sobre las cargas y beneficios con respecto del total
del condominio. Estas cargas son los gastos generales de sostenimiento del
edificio.

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 5. Derechos y obligaciones de los propietarios en el piso
:
a) El dueño de cada piso tiene el derecho de propiedad de este y puede hacer
uso y disposición de este de la manera que no afecte o perturbe la
tranquilidad de los vecinos o dueños de los otros pisos.
b) Podrá el propietario realizar obras o reparaciones dentro de su finca filial,
mas no podrá realizar modificaciones a la estructura original, las paredes
maestras u cualquier elemento esencial el edificio como tal.
c) Podrá realizar actividades para su aprovechamiento como consecuencia del
fin establecido en la escritura constitutiva siempre que estas no causen
daños, sean insolubles, nocivas, peligrosas o ilícita.
d) Deberá conservar en buen estado su propio piso, realizar las reparaciones
que sean exigibles, para que no perjudiquen a los demás o a los
propietarios, pues esto ocasionaría el resarcimiento de daños causados por
omisión o descuido.
e) Deberá ser cubiertos por los propietarios las obras necesarias para el buen
funcionamiento y conservación de los entrepisos, paredes o divisiones
medianeras, así como las necesidades del suelo y pavimento de su propia
finca.
f) Sera tomada en garantía la finca filial en caso de que exista un
incumplimiento de las obligaciones económicas del propietario con relación
al condominio. Es obligación directa del propietario el cumplimiento de las
obligaciones establecidas en el reglamento del condominio aun cuando no
lo esté ocupando o utilizando.

6. Derechos y obligaciones de los propietarios en áreas

comunes

a) Todo derecho que se tiene con las cosas comunes del condominio no podrá
enajenarse, gravarse, transmitirse, ni embargarse de forma independiente,

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 ya que estas son indivisibles entre propietarios o inseparables de la
propiedad de la respectiva finca filial.
g) Podrán ser disfrutadas y utilizadas por los propietarios en función de
copropietarios de estos, ya sea por ser comunes generales o bien
solamente por quienes están autorizados exclusivamente a hacerlo, esto
cuando se trata de un área común limitado.
h) Deberán los propietarios respetar las áreas comunes generales y las
limitadas dentro del condominio, ya sea que se encuentren en el mismo
piso o aledaños a este, buscando siempre mantener el orden, aseo y buen
uso de estos para evitar daños o perjudicar a los copropietarios presentes.
i) Debe el propietario de cumplir con las cuotas establecidas en el titulo
constitutivo, para su efectiva participación en las cargas y beneficios que le
corresponden como copropietario en el condominio, para cubrir los gastos
generales que se requieren para el bien sostenimiento del edificio, cubrir
sus servicios y las responsabilidades que se deban cubrir de forma
individual.

7. Gastos

Los gastos correspondientes a cada piso corren por cuenta del dueño de este en
caso de realizar una reparación causada por este mismo dentro de su finca filial.
En cuanto a los gastos comunes que les corresponde a los copropietarios
tenemos los establecidos en el Art 19 de la LRPC:
“a) Los impuestos y tasas nacionales y municipales que afecten la
propiedad común, así como los cánones correspondientes a los
derechos administrativos de concesión, en su caso, y cualquier otra
carga obligatoria.
b) El monto de las primas y el tipo de seguro que el reglamento del
condominio establezca.
c) Gastos por administración, mantenimiento, reparación y limpieza
de las cosas comunes.
19
 d) Costo de mejoras realizadas en cosas comunes, debidamente
autorizadas por la Asamblea de Condóminos.
e) Los autorizados por la Asamblea de Condóminos y a los que se les
confiera el carácter de comunes en el reglamento del condominio.”

8. Asamblea de condóminos.

La creación de esta asamblea debe de ser de acuerdo al Reglamento de

Condominios y Administración, así como también de la Ley de Regulación de
Propiedad en Condominio. Cada año deberá ser realizada. Como parte de las
funciones de la asamblea de condominios se encuentran las resoluciones de
asuntos que contengan interés común, están fuera de las funciones que le
corresponden al administrados. Para su conformación es necesaria los votos que
sean como mínimo dos tercios del valor del condominio. Esto quiere decir que el
voto de cada propietario es el mismo que le corresponde en porcentaje del valor
que su propiedad represente en el condominio.
Esta asamblea deberá aprobar los gastos presupuestados para el próximo
año, así como los medios que se deban utilizar para cubrirlos. Cuando la
Asamblea cuente con el voto de todos los propietarios sin excepción deberá actuar
para los siguientes acuerdos (Art.27 LRPC):
1.- Modificar el destino general del condominio.
2.- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área
total del condominio o el área de los bienes comunes.
3.- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y
cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras
leyes.
4.- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.
5.- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento
de condominio y administración.”

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Y cuando la asamblea tenga el voto que sea representado por dos terceras partes
del valor del condominio podrá hacer lo siguiente (Art.27 LRPC):
“1.- Variar el destino especial de una finca filial.
2.- Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de
los propietarios para que efectúe estos trabajos.
3.- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los
existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden
aprovecharse.
4.- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.
5.- Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio.”
Si fuese necesario la aprobación de algún otro documento, acuerdo o acto se
deberá contar con la mayoría de votos en representación de la mayoría del valor
del condominio. Sera importante que la Asamblea cuente con un libro de actas,
pues allí deberá estar establecidos todos los acuerdos y decisiones tomadas.

9. Administración:

Es la persona física o jurídica que estará a cargo de la administración del régimen

de Propiedad en Condominio, su facultad será de apoderado general y será
designado por la Asamblea de propietarios o condóminos y estos igual designaran
el pago correspondiente por sus servicios.
Dentro de sus funciones esta la administración de todo el condominio, incluso
áreas comunes, deberá llevar a cabo el cuidado y la vigilancia de todos los
elementos comunes y privativos, la atención de las instalaciones, deberá
conservar un buen funcionamiento y servicio en el condominio, así como ejecutar
todos los acuerdos aprobados por la Asamblea de Condóminos.
Sera de su función asegurarse de que cada propietario de piso pague sus
cuotas correspondientes para los gastos comunes del edificio, pues el
administrador es quien dirige y a quien los propietarios de los pisos deben
obedecer.

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 Podrá cualquier propietario suplir al administrador cuando este estuviese
ausente o no actuare con respecto a sus funciones, siempre y cuando los actos
sean imposibles de posponer la conservación y administración del condominio.

Capitulo IV: Propiedad Pro Indiviso

Cuando se habla de la propiedad indiviso, se entiende que es toda aquella

imposible de dividirse separarse y es propiedad de varios titulares, es decir,
copropietarios, ya sea por su naturaleza física del objeto, ejemplo: un mueble, un
carro; por sus condiciones jurídicas, ejemplo: una servidumbre; o incluso por la
utilidad a la que se a destinado en uso común de propietarios, ejemplo: pasillos,
azoteas, elevadores.
Puede también un fondo común de un condominio o empresa ser indivisibles pues
si este fuere sustraído ya sea en su totalidad o una parte por una sola persona sin
antes cumplir su finalidad, se tendrán por afectados los demás contribuyentes y
los fines para los cuales estaba destinado.
Si por consentimiento de varios propietarios deciden destinar un área o
elemento para uso común, el Código Civil en el Articulo 274, establece el plazo no
mayor de cinco años para este fin, durante este tiempo esta área o elemento será
totalmente indivisible.
Si bien no es posible la división de este elemento, quedaría como solución
una disolución de la copropiedad, esto podría ser transmitiendo a solo uno de los
propietarios el elemento común indivisible y este tendrá que pagar el valor de cada
porcentaje que le correspondía a cada propietario con respecto del valor total del
elemento. O bien puede ser también vendiendo a un tercero el elemento

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proindiviso y repartir a cada copropietario la parte que le corresponde, deduciendo
en partes iguales los gastos generados por el trámite.

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