eae Core] Satria ed TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - LPG, f-2015-SUNARP-TR-L Lima, 10 SEI. 205 APELANTE : EDUARDO BURGA CERVANTES TiTULO : N°396617 del 27/4/2015, RECURSO : _ H.T.D. N° 53470 del 16/6/2015. REGISTRO : Predios de Lima ACTO (s) + Reglamento interno, independizacién y numeracion. ERVENCION DE COPROPIETARIO EN INDEPENDIZACION Y REGLAMENTO _/ANTERNO WE? “La intervencién de un copropietario que representa el 50% de cuotas ideales no da meérito a la inscripcién de regiamento interno y subsecuente independi ‘acién sobre un predio matriz.” ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el presente titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcién del reglamento interno, independizacion y numeracién respecto del predio inscrito en el tomo 416 a fojas 151 que continua en la partida electronica N° 47440084 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se adjunta la siguiente documentacién: - Reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin al amparo de la Ley N° 27157, suscrito por la sociedad conyugal conformada por Edwin Alipio Chevarria Ochoa y Rosa Mercedes Sotelo Flores, con firmas certificadas el 24/4/2015 por Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli. - Solicitud de independizacién suscrita por la sociedad conyugal conformada por Edwin Alipio Chevarria Ochoa y Rosa Mercedes Sotelo Flores, con firmas certificadas el 24/4/2015 por Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli - Planos de independizacién (laminas I-1, |-2, |-3, I-4, |-5 e |-6) autorizados por arquitecto German Salazar Bringas, con firma certificada el 24/4/2015 por Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Lol. = Certificado de Numeracién y Nomenclatura N° 111-2014- MDJM/GDUyA/SGCLYyC del 2/10/2014 expedido por Ing. Cynthia Melissa Larriega Silva en su condicién de Subgerente de Control Urbano y Catastro de la Municipalidad Distrital de Jesus Maria. - Aclaracién del reglamento interno y de la solicitud de independizacién, suscrito por la sociedad conyugal conformada por Edwin Alipio Chevarria Ochoa y Rosa Mercedes Sotelo Flores, con firmas certificadas el 21/5/2015 Por Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loliwh DECISION IMPUGNADA La Registradora Publica del Registro de Predios de Lima Sonia Florinda Campos Fernandez ha observado el titulo en los siguientes términos: “Sefior(es): Revisados los documentos presentados en el reingreso del 22/5/2015 se observa lo siguiente: Con respecto a lo sefialado en la cldusula cuarta del documento aclaraterio con legalizacién notarial del 21/5/2015, debemos aclarar que el Tribunal Registral, mediante la Resolucion N° 1284-2014-SUNARP-TR-L del 11/7/2014 ha establecido lo siguiente “La constitucian del reglamento interno y la independizacién constituyen actos de disposicién, por lo que deben ser otorgados por todos los copropietarios del predio. Si se trata de una regularizacién de reglamento interno e independizacién no se requiere unanimidad pero si el cumpiimiento del procedimiento establecido en los articulos 19 al 23 del Reglamento de la Ley 27157.” Por lo expuesto, y considerando como sustento ademas lo sefialado en el articulo 971 numeral 1 del Codigo Civil, subsiste la observacion anterior: INTERVENCION DEL COPROPIETARIO 1. El representante de la copropietaria TRUMAC PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES $.A.C. cuyo dominio corre inscrito en el asiento 00002 de Ia partida N° 47440084, no ha suscrito los documentos de teglamento interno e independizacién. Sirvase presentar documento de ratificacisn con firmas legalizadas del representante debidamente autorizado. Art. 971 numeral 1 del Cédigo Ci BASE LEGAL: Cédigo Civil, T.U.O. del Regiamento General de los Registros Publicos, Reglamento de Inscripciones de! Registro de Predios, Ley N° 27157, Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda. (...).” FUNDAMENTOS DE LA APELACION El recurrente sefiala, entre otros, los siguientes fundamentos: - La inscripcién de ta independizacién y del reglamento intemo deben ser entendidos como actos de administracién, toda vez que no conllevan la transferencia de los inmuebles o de los derechos relacionados a los mismos, asi como tampoco comprometen la esencia del inmueble que conlleve a la disminucién del patrimonio. - La inscripcién de la independizacion y del reglamento interno no afectan os derechos del copropietario que no participa en el otorgamiento de estos actos, por cuanto la declaratoria de fabrica fue otorgada e inscrita, es decir, hoy la realidad fisica del inmueble esta representada por pluralidad de unidades inmobiliarias. Siendo ello asi, el objetivo de la rogatoria es formalizar y hacer constar en el registro una situacién que ha operado en la realidad (independizacion de unidades). - La apertura de partidas registrales se efectuard a favor de ambos copropietarios, manteniendo cada uno de ellos los derechos que les corresponden, es decir, no hay disposicién o transferencia de dominio queVi RESOLUCION No. - _/ 79 Y-2018-SUNARP-TR-L menoscaben los derechos del copropietario que no participa en el cotorgamiento de los documentos presentados. - La independizacién no conileva un desmedro o disminucién del patrimonio de los copropietarios, pues este sigue siendo el mismo. - La independizacién es un acto que opera en la esfera registral, a fin de hacer constar el folio real, respecto de cada unidad inmobiliaria edificada y declarada respecto del inmueble, razon por la cual la naturaleza de este acto es uno de administracién y no de disposicion. - El Tribunal Registral, en las Resoluciones N° 1328-2009-SUNARP-TR-L, N° 2049-2011-SUNARP-TR-L y N° 122-2015-SUNARP-TR-L, se ha pronunciado en el sentido que la independizacién de unidades inmobiliarias sujetas a los r nes previstos en la Ley N° 27157, tienen la naturaleza de actos de administraci6n y no de disposicién. ANTECEDENTE REGISTRAL EI predio ubicado en el jiron Hudscar N° 1253-1257, urbanizaci6n Escuela de Agricultura, distrito de Jesus Maria, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en el tomo 416 a fojas 151 que continua en la partida electronica N° 47440084 del Registro de Predios de Lima. En el asiento C00002, rectificado por el asiento C00003 de Ia partida precitada corre inscrito el dominio del predio submateria a favor de Trumac Proyectos y Construcciones S.A.C. y de la sociedad conyugal conformada por Edwin Alipio Chevarria Ochoa y Rosa Mercedes Sotelo Flores, en mérito a la escritura publica de! 23/3/2005 otorgada ante Notario de Lima Jaime Alejandro Murguia Cavero, que obra en el titulo archivado N° 162976 del 7/4/2005. En el asiento B00003 de Ia partida precitada corre inscrita la declaratoria de fabrica del predio submateria, conforme a los documentos obrantes en el titulo archivado N° 135965 del 25/2/2009. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Duran. De lo expuesto y del andlisis de! caso, a criterio de esta Sala la cuestién a determinar es la siguiente: = qBasta la intervencion de un copropietario de! predio matriz para la inscripcién de! reglamento interno y de la independizacién de las secciones de propiedad exclusiva? ANALISIS 1. Los articulos 3 y 6 de la Ley N° 27157 establecieron un procedimiento de regularizacién de diversos actos, entre los cuales se encuentra el reglamento interno y la independizacién. Dicho procedimiento de regularizacién implica la preexistencia del regimen y se encuentra regulado en los articulos 19 al 23 del T.U.O. del Reglamento de la Ley N° 27157! * asticulo 19.- Acuerdo de Inicio de RegularizacionMediante dicho procedimiento se ha previsto que se puede adoptar el acuerdo de regularizacién con la mayoria de todos los propietarios (o copropietarios) en la reunién convocada para dicho efecto, para ello se Tequiere que se efectée la convocatoria con las formalidades establecidas en el articulo 19 de la norma citada, se presente copia certificada del acta con la informacién establecida en el articulo 20 y las publicaciones a que se tefiere el articulo 21.2, de ser el caso. En el presente caso, no se ha acreditado la preexistencia de dicha regularizacién. Lo que se ha presentado es la aprobacién de reglamento interno y solicitud de subsecuente independizacién en virtud a la voluntad de uno solo de los copropietarios, sin que medie previa convocatoria 0 conocimiento del otro copropietario. No habiéndose seguido en este caso el procedimiento que prevén las normas para regularizar la existencia del régimen de propiedad exclusiva y propiedad comun, debe examinarse si las normas registrales posibilitan que El acuerdo para iniciar ol tramite de regularizacién, establecido en el articulo 6 de la Ley, se aplica ‘para todas las edificaciones en las que coexistan bienes de propiedad exclusiva y bienes o servicios ‘de propiedad comin. Se adopta, con el voto canforme de la mayoria de todos los propietarios, en la feunion convocada para dicho efecto. Dicha reunién, sera corwocada nolarialmente por cualquiera de los propietarios, precisando el luge, la fecha y la hora de te reunién, el nombre del solictante y la ‘agenda a tratar, con mencién expresa del trémite de reguiarizacion a iniciar. Entre la convocatoria y la fecha de reunién, debe haber un perioda minimo de cinco (6) y méxime de diez (10) dias habiles. ‘Aticulo 20.- Contenido del acta El dasarralio de la reunion y sus acuerdos constarén en un acta simple que se redactard en ese mismo acto y sera firmada por cada uno de los asistentes a la reunién, en la que se expresard obligatoriamente: a) La aprotacién del inicio del procedimiento de regularizacién. ») La determinacion de la opcién del regimen interno, al que se sujetara la ediicacién dentro de les opciones previstas por el Art. 127 de este Reglamento, o por el Art 13 de la Ley en su caso. ) La aprobacién del cuadro de porcentajes de participacion en ta propiedad de los bienos comunes, © la indicacion expresa de la apiicacion de la presuncién de igualdad de partcipaciones establecida ena Ley, 4d) La aprobacion de los gastos irragados por la convacatoria, que serdn reembolsados a quienes lo suftagaron, Estos gastos serén distribuidos entre todes ‘las secciones, proporcionalmente al porcentaje de participacion de cada una de ellas en los bienes comunes, salvo acuerdo distnto ) Sila Junta lo acuerda, podra hacerse constar el nombramiento del o de los representantes de los propietarios que contrataran 10s servicios del Verificador Responsable, y que, ademas, firmardn el FOR y documentos correspondientes. En caso contrario, el trémite’ deberd realizerlo todos los propietarios en conjunto. 1) Cuaiquier otro acuerdo celebrado. 19) Las oposiciones, precisiones o reservas que cualquier propietario desee hacer constar en et acta, ‘Aticulo 21. Publicidad y efectos de los acuerdos 21.4 Si los acuerdos ‘ueran edoptados con el voto conforme de todos los propietarios de la tediticacién, Se podra iniciar el tramite de regularizacién sin necesidad de requisito adicional alguno, 21.2 Si alguno de los acuerdos es asumido por mayoria, el acta de la reunion debera ser ‘comunicada a quienes no asistieron, de la siguiente forma: = Copias del acta deberan ser fades en los lugares mas visibles de la edifcacién, por lo menos durante tres dias consecutives, “Un extracto del acta, debera ser publicado, por una vez, en el diario oficial “El Peruano" y en el diario de mayor circulacion del lugar donde se ubica el predio, con la incicacion expresa del cuadro {de participacion porcentual en los bienes comunes. Asticulo 22.- Oposicién a los acuerdos y su tramitacién. 22.1 Cuslquier propietario que se considere agraviado por alguno de los acuerdos de la Junta de Propietarios, podra plantear oposicion a través del procedimiento sumarisimo previsto en el Art. 546 del Codigo Procesal Civil, ante el Juez de Paz Letrado del lugar donde se ubica el inmueble. El plazo para interponer la demanda es de quince (16) dias hatiles contados a partir de la ultima publicacién del acuerdo de reguiarizacién. 22.2 La interposicion de la oposici6n no interrumpe el trémite de regularizacion, Sin embargo, ef ‘Juez, a peticién de parte, podra disponer como medida cautelar la suspension de! mencionado ‘émite, si considera verosimi el derecho invocado por el opositor y necesano dictar dicha medida. Articulo 23.- Validez del acuerdo y sus efectos El acuerdo validamente adoptado, tendré cardcter vinculante para todos tos propietarios de las secciones de la edifcacion, aun cuando no hayan partcipade en la reunion, 2 Criterio adoptado en la Resolucion N° 879-2008-SUNARP-TR-L de! 18/8/2008,RESOLUCION No. - /; 24 /-2015-SUNARP-TR-L un copropietario otorgue reglamento interno y solicite la independizacion de las secciones de propiedad exclusiva 2. El articulo 88 de! Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios define a la independizaci6n, como el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracion de terreno, con edificacién o sin ella; 0 como consecuencia de la inscripcion de una edificacién sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comin o régimen de independizacién y copropiedad. El arficulo 59 del citado Reglamento, regula los requisites generales de la independizacion y el articulo 63 sefiala los requisitos en el supuesto que se trate de independizaciones de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin, como es el caso que se presenta Asi, entre fos requisitos, sefiala que se presentaran los siguientes documentos: a) Reglamento interno; b) Documento privado suscrit or_el jietario_del_predio, con firma cettificada, en el que se describa el area, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados Por el Reglamento Intemno: c) Plano de independizacién que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con ima certificada por notario. 3. Puede apreciarse que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios exige que conste [a intervencién del propietario del predic. No regula expresamente el supuesto de copropiedad, por lo que surge la duda respecto a si en dicho supuesto, se requiere la participacién de todos los copropietarios o si basta con la mayoria de ellos o con alguno de ellos. La independizacion es un acto eminentemente registral que genera la apertura de partidas registrales independientes de la matriz, las cuales podran ser objeto de diversos actos individuales al incorporarse en el trafico inmobiliario. Para ello, es necesario contar con el consentimiento del propietario para el nacimiento de estas nuevas unidades inmobiliarias en el Registro, distintas al bien originario, pues dicha modificacién no puede ser decidida por la autoridad administrativa o por un tercero; asi, las consecuencias que genera la independizacién si repercuten en el bien. Es cierto que la independizacién no tiene incidencia en Ia titularidad del derecho de propiedad, que no es alterada por !a independizacion, pero es ‘ innegable que el bien matriz es desmembrado en dos o mas unidades, lo que implica una modificacién del mismo. La independizacién importa una modificacién registral del bien, porque el bien deja de ser uno solo para dar paso a unidades inmobiliarias distintas e independientes en el Registro. Nétese cémo el ejercicio de! derecho de propiedad en el Registro respecto de las unidades inmobiliarias nuevas Tequiere de esta previa individualizacin registral. La independizacion modifica la apariencia tabular del bien, hay pues una modificacién sustancial ante el Registro, esto es una modificacién juridica del predio. Por ello, si bien es objeto de controversia si se requiere 0 no de unanimidad delos copropietarios, es indudable que por lo menos se requiere de la mayoria de los copropietarios. 4. En cuanto al Reglamento interno, cabe sefialar que éste es el documento que contiene las normas que rigen las relaciones entre los propietarios de la secciones de propiedad exclusiva y de los bienes comunes de una edificacién, en éste consta el criterio y la asignacion de porcentajes de participacién en las zonas comunes, la relacion de bienes comunes, las secciones de propiedad exclusiva, asi como el régimen de la junta de propietarios El otorgamiento de este Reglamento Interno cuando no ha existido uno, importa la instauracién del régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comin lo que conlleva a una afectacién del predio en el que las decisiones van a ser tomadas en base al porcentaje establecido en este reglamento de acuerdo al criterio adoptado. Al respecto, el articulo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios sefiala: "EI Reglamento Intemno se inscribiré en mérito a escritura publica 0 documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios. (..)." (el subrayado es nuestro). 5. En el presente caso, la documentacién presentada relativa al reglamento interno y a la independizacién es otorgada unicamente por la sociedad conyugal conformada por Edwin Alipio Chevarria Ochoa y Rosa Mercedes Sotelo Flores. Debe en este caso determinarse si la sola participacién de la sociedad conyugal copropietaria conformada por Edwin Alipio Chevarria Ochoa y Rosa Mercedes Sotelo Flores puede dar mérito a la inscripcion del reglamento intemno y subsecuente independizacién Ahora bien, de la lectura de la escritura publica del 23/3/2005 otorgada ante Notaria de Lima Genoveva Cragg Campos, obrante en el titulo archivado N° 162976 del 7/4/2005, se aprecia que Trumac Proyectos y Construcciones SAC. y la sociedad conyugal conformada por Edwin Alipio Chevarria Ochoa y Rosa Mercedes Sotelo Flores adquieren el predio mediante compraventa celebrada con sus anteriores propietarios, sin indicar el porcentaje de cuota ideal que le corresponde a cada uno de ellos, por lo que se presume que existe igualdad de cuotas ideales entre los copropietarios, conforme a lo dispuesto en el articulo 970 del Cédigo Civil. Siendo ello asi, la sola participacién de la sociedad conyugal conformada por Edwin Alipio Chevarria Ochoa y Rosa Mercedes Sotelo Flores implica la Participacion de sélo el 50% de las cuotas de participacion, no cumpliendo siquiera con la mayoria absoluta que seria exigible si se le considerara acto de administracién, por lo que resulta necesaria la ratificacion de la independizacién y del regiamento interno por parte del representante legal de Trumac Proyectos y Construcciones S.A.C., que cuente con facultades vigentes y suficientes para celebrar dichos actos. Por lo expuesto, corresponde confirmar la observacién formulada por la Registradora. Estando a lo acordado por unanimidad;RESOLUCION No, - /,74 /.2015-SUNARP-TR-L VIL RESOLUCION CONFIRMAR Ja observacién formulada por la Registradora Publica del Registro de Predios de Lima al titulo referido en el encabezamiento, conforme a los distintos fundamentos expuestos en la presente resolucion. Registrese ff comuniquese. Presidenfa de la Primerq Sala del Tribunal Registral NORA MARIELEA ALDAt \N SAMUEL eA eg) Vocal del Tribunal Registral Vocal del Trit jistral ‘TrounalResoluciones2015/396617-2015.doe