Perel ee 4, Wi ecaty PERU | de Justicia presibieal y Derechos Humanos ee bes TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - JO" 2016 — SUNARP-TR-L Lima, | 71 FM. 2015 APELANTE : ROBERTO MARINO 'LLERENA. TITULO :_N°855237 del 11/9/2015. RECURSO :-H.T.D N° 95467 del 21/10/2015. REGISTRO : Predios de Lima, ACTO (s) : Junta de propietarios, ‘SUMILLA INSCRIPCION DE DIRECTIVOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS ‘La adecuacién del regiamento intemo a la Ley 27157, no constituye acto previo para la inscripcion de ta directiva de la junta de propietarios, aun cuando en el reglamento no conste el periodo del cargo de los directivos, pudiendo la junta de propietarios designar el periodo de vigencia de los cargos que se eligen. Tampoco constituirs fundamento para requenir la previa adecuacién del reglamento intemo, la circunstancia que en este no se haya asignado porcentaje \de Participacién de los bienes comunes para todas las unidades, siendo que la jnscripcién del reglamento interno se encuentra legitimada”, ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el presente titulo se solicita la inscripcién de la directiva de la junta de propietarios del edificio denominado “Modero Mercado Rospigliosi” elegida el 25/7/2015, para el periodo del 25/7/2015 al 25/7/2017, en la partida N° 07010691 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se ha presentado: : - Copia certificada del acta de junta de propietarios del 25/7/2015 por notario de Lima Aurelio A. Diaz Rodriguez el 19/8/2015 - Constancia de convocatoria para la junta de propietarios del 25/7/2015, con firma certificada de Roberto Marino Lierena Carrién por Aurelio A. Diaz Rodriguez el 19/8/2015. DECISION IMPUGNADA La registradora publica del Registro de Predios de Lima Jenny Ivonne Valencia Vargas taché el titulo en los siguientes términos: (Se reenumera para mejor resolver) Tacha sustantiva Al amparo del articulo 42° del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos se procede a la tacha sustantiva del presente titulo por adolecer de defecto insubsanable, a saber: : 1.- Conforme el articulo 2011° del Cédigo civil, los Registradores califican la legalidad de os documentos en cuya virtud se solicita la inscripcién, laW. RESOLUCION No. - /f ci 2016 —- SUNARP-TR-L capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, sus antecedentes y de los asientos que obran en las partidas registrales. Asi también, el articulo 32°, literales c) y d), del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos, sefiala que el Registrador al calificar y evalyar los titulos ingresados para su inscripcion debera “(...) verificar la validez del acto 0 contrato (...)" y “comprobar que el acto 0 derecho inscribible, asi como los documentos que conforman el titulo se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas”. En atencién a lo sefialado, se verifica del presente titulo que, se solicita la inscripcién de eleccién de junta directiva, formulando reserva expresa de la inscripcién del acto de adecuacién y modificacién de reglamento interno. Al respecto, fiuye de los antecedentes registrales (titulo archivado N° 1256 del 4/5/1967 y partida N° 07010691) que, en el reglamento interno de propiedad horizontal, otorgado durante vigencia de ia Ley N° 22112, no consta regulado el periodo por el cual ejercera su cargo el presidente y demas miembros de la junta directiva, 2) ni consta los porcentajes de participacién respectivos sobre las areas comunes de las tiendas 1 al 13, por lo que, en el presente caso, resulta requisito indispensable la previa inscripcién de la adecuacién y modificacién del reglamento interno conforme ala Ley N° 27157 y su Reglamento, 3. Estando a la reserva expresa formulada y al hecho que del acta presentada se verifica, que no existe acuerdo de adecuacion y modificacion de reglamento interno por falta de quérum, deviene en insubsanable el defecto advertido, por lo que se procede a la tacha liminar de! presente titulo, disponiéndose la devolucién de la documentacion presentada Base legal: Articulos 31°, 32° y 42° del TUO de! Reglamento General de Registros Publicos: articulo 2011° del Codigo Civil; Ley N° 27157; D.S "035-2006-VIVIENDA; y, Reglamento de Inscripciones del Registro de redios. FUNDAMENTOS DE LA APELACION El presentante fundamenta su recurso en los siguientes términos: - La registradora sustenta su tacha en cuanto interpreta como defecto insubsanable la falta de quorum sobre el acto reservado de adecuacién de reglamento interno. Al respecto, sefiala ~ el apelante — que la reserva de un acto comprendido en el titulo tiene como fin e! no estar comprendido dentro de los actos rogados, por tanto no puede fundamentar una tacha sustantiva en defectos insubsanables de acto reservados. - Sostiene que mediante Resolucién N° 303-2009-SUNARP-TR-L del 6/3/2006, esta instancia ya ha establecido en cuanto al periodo del mandato que no esta establecido en el reglamento interno, que no existe impedimento para que al momento de la designacién, se establezca un plazo de vigencia. - En la partida registral ya ha sido inscrito el nombramiento del presidente de la junta de propietarios, sin necesidad de adecuar el regiamento interno, por lo que se debera estar a lo sefialado por literal b.2 del articulo 33 del Reglamento General de los Registros Publicos. ANTECEDENTE REGISTRAL - EI inmueble sobre ef cual recae la rogatoria esta ubicado en el jirénvi. RESOLUCION No. - Joy 2016 — SUNARP-TR-L Comandante Carlos Arrieta y jirén Manuel Segura, en la urbanizacion Santa Beatriz, provincia y departamento de Lima, y corre registrado a foja 37 del tomo 40-PD que continia en la partida electronica N° 07010691 del Registro de Predios de Lima. ~ En el asiento 13 que corre a foja 322 del tomo 1288, consta inscrita la declaratoria de fabrica de una sola planta destinada a mercado de abastos. - En el asiento 14 que corre a foja 323 del tomo 1288, se registré el reglamento interno de propiedad horizontal que rige la edificacién, otorgado ‘mediante escritura publica de! 29/3/1967, extendida ante el notario Daniel Céspedes, al amparo de la abrogada Ley de Propiedad Horizontal, Ley N° 10726 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 25 del 6 de marzo de 1959. Asimismo, constan en la partida las anotaciones de independizacién de las secciones de dominio exclusivo efectuadas a foja 1 del tomo 1592 a foja 361 del tomo 1591 del Registro de Predios de Lima correspondientes a las siguientes unidades de propiedad exclusiva: 120 puestos, 13 tiendas y 1 cdmara frigorifica (titulo archivado N° 1256 del 41511967) : - En el asiento B0001 de Ia partida N° 07010691 corre inscrita la eleccin del presidente de Ia junta de propietarios para el periodo de! 26/7/2013 al 26/7/2015 habiéndose designado a Roberto Marino Llerena Carrién. (Titulo archivado N° 938502 del 15/9/2014) PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES |, Interviene como ponente la vocal (s) Rocio Zulema Petia Fuentes. De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio ‘de esta Sala la cuestién a determinar es la siguiente : - Si la inscripcién de la adecuacién del reglamento interno constituye acto previo para la inscripcion de la directiva de la junta de propietarios, cuando no consta en el reglamento interno el periodo del cargo de presidente y demas miembros de la junta directiva, 0 cuando no se asigné porcentaje de Participacién en los bienes comunes a todas las unidades. ANALISIS 1. Con el presente titulo se solicita la inscripcion de la directiva de la junta de propietarios del edificio denominado Modemo Mefcado Rospigliosi" elegido mediante asamblea general del 25/7/2015, para el periodo de! 25/7/2015 al 25/7/2017. Se solcita la inscripci6n en la partida N° 07010681 del Registro de Predios de Lima. La registradora ha tachado el titulo entre otros fuindamentos porque en el reglamento interno no consta regulado el periodo por el cual ejercera su cargo el presidente y vicepresidente de la junta directiva. En virtud de ello considera que previamente debe adecuarse y modificarse el reglamento intemo a la Ley 27157. Por lo que corresponde determinar si procede registrar la eleccion de la junta directiva, sin la previa adecuacién y modificacion del regiamento interno vigente, cuando en este no consta la durdcién del mandato de la junta directiva.ree eee eee eee RESOLUCION No. - / ¢ 2016 — SUNARP-TR-L 2. El reglamento interno que rige el edificio materia del presente titulo, se encuentra inscrito en el asiento 14 que corre a foja 323 del tomo 1288 del Registro de Predios de Lima, que rige las unidades inmobiliarias conformadas por: 120 puestos, 13 tiendas y 1 cémara frigorifica La Tercera Disposicién Final de la Ley N° 27157, Ley de Reglamento de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Regimen de Unidades inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Comin, establece que los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicacién -20 de julio de 1999-, se deberan adecuar a lo establecido en dicha norma, requiriendo la junta de propietarios la concurrencia de la mayoria de los propietarios en primera convocatoria o de los que asistan en segunda convocatoria ‘Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en la Decimosegunda Disposicién Transitoria de! Reglamento de la Ley N° 27157, TUO aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, la adecuacion del Reglamento Interno a que se refiere la Tercera Disposicién Final de la Ley, podra efectuarse mediante escritura ptiblica o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno que aprobard el Viceministerio de Vivienda y Construccién en un plazo no mayor de 30 dias habiles desde la publicacion del reglamento. Como podra apreciarse las normas en mencién no establecen un plazo para que los reglamentos internos vigentes a la fecha de la dacion de la Ley N° 27257 se adecuen a dicha Ley, sin embargo esta instancia, en el X Pleno Registral aprobé el siguiente precedente de observancia obligatoria: :XIGIBILIDAD DE ADECUACION DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO “La adecuacién de los regiamentos intemnos vigentes a la fecha de publicacién de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripcion de algun acto que modifique el reglamento interno primigenio." 3. La designacién de la directiva de la junta de propietarios es un acto inscribible conforme al articulo 46.1' de la Ley N° 27157, disposicion aclarada por el articulo 145 de su Reglamento, que en su segundo parrafo precisa que la junta de propietarios se constituye plenamente al cotorgamiento del regiamento interno, el cual contendra obligatoriamente la nominacién del presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el reglamento; inscripcién que se efectia en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral de! predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. La designaci6n del presidente o la directiva de la junta de propietarios no 7 implican una modificacién de! reglamento interno. Asi mismo, en el presente ! caso se esta solicitando el acceso al Registro de la directiva de la junta de propietarios para el periodo 25/7/2015 al 25/7/2017, conformado por presidente y vicepresidente, siendo que dichos cargos estan previstos en el teglamento interno inscrito. (Articulo 26). Por tanto no se requiere * articulo 46.1 de la Ley N° 27157: En el Registro Publico correspondiente se archivan los pianos de la edificacién (distribucién arquitectonica) y se inscriben las areas y linderos Perimetricos, asi como ta declaratoria de fabrica, el regiamento interno y la Junta de Propietarios.RESOLUCION No. - JO¢ 2016 = SUNARP-TR-L Modificacién 0 adecuacién para inscribir el presente acto. Sin embargo, la registradora advierte un obstéculo: El periodo del mandato de la directiva no se encuentra previsto en el reglamento interno. Con relacién a ello cabe sefialar que no existe impedimento para que mediante junta de propietarios se establezca un plazo de vigencia para la directiva que se elige, mas aun si en el asiento BOOO1 de la partida N° 07010691 del Registro de Predios de Lima consta inscrita la eleccion del presidente de la junta directiva por un periodo igual al que se elige en la asamblea que es materia de rogacién, es decir por 2 aos. Cabe sefialar que esta instancia se ha pronunciado en similar situaci6n, mediante Resolucién N° 303-2009-SUNARP-TR-L del 6/3/2009. En consecuencia, corresponde revocar el, primer extremo de la denegatoria, 4. En el segundo extremo de la denegatoria la' registradora considera que es necesario adecuar y modificar el regiamento interno en tanto no constan los porcentajes de participacién respectivos sobre las areas comunes de las tiendas 1 al 13. j Efectivamente de la revisién del titulo archivado N° 1256 del 4/5/1967, consta que se asigné porcentajes de participacion en los bienes comunes, a los 120 puestos de! mercado (habiéndoseles asignado 0.8 % a cada uno), y a la camara frigorifica 4.00%, siendo que a las tiendas numeradas del 1 al 13 no se les asigné porcentaje de participacién. Respecto a la falta de porcentajes de participacién en las areas comunes de las tiendas 1 al 13, es de sefialar que los asientos registrales que publicitan el reglamento intemo y las respectivas independizaciones se encuentran legitimadas, y aun cuando existiese una inexactitud, ello no puede ser ‘obstaculo para la inscripcién si el titulo presentado se adecua a los asientos de inscripcién. : En ese sentido, se ha regulado los alcances de la calificacién en el articulo inciso (a) del 32 del Reglamento General de los Registros Publicos (RGRP) que estipula como obligacién del registrador ‘confrontar la adecuacion de los titulos con los asientos de inscripcién de la partida registral’. En tal sentido, los porcentajes de participacién que se consignan en el acta de la asamblea eleccionaria se adecuan plenamente a los porcentajes que constan en el titulo archivado que contiene la constitucion de! regiamento interno y las independizaciones en la partida N° 07010691 del Registro de Predios de Lima (matriz), estando legitimados los'asientos registrales que contienen dichos actos, por lo que no existe justificacién legal para exigir que a algunas unidades que se han independizado y que se encuentran contempladas en el reglamento intemo, se les asigne previamente un porcentaje de participacién en las zonas comunes, lo cual sera materia de fegularizacin en forma posterior (cuando se modifique y/o adecue el reglamento interno a las disposiciones de Ley N° 27187). Por tanto, corresponde revocar el segundo extrenio de la denegatoria.Se ee eee ee ee Eee RESOLUCION No. - jot 2016 - SUNARP-TR-L 5. En cuanto al tercer extremo de la denegatoria, la registradora considera insubsanable la inscripcién de la eleccién contenida en el acta de junta de propietarios del 25/7/2015, por no existir acuerdo previo y valido de adecuacion y modificacién de reglamento interno. Sin embargo, conforme a los considerandos anteriores, siendo que no es requisito para la inscripcién de Ia junta directiva, la previa adecuacion y/o modificacién del reglamento. interno, se revoca el numeral 3 de la observacion. Con la intervencién de la Vocal (s) Rocio Zulema Pefia Fuentes, autorizada mediante Resolucién N° 293-2015-SUNARP/PT del 23/12/2015 y el vocal Samuel Galvez Troncos autorizado mediante Resolucién N° 005-2016- SUNARPIPT del 8/1/2016. Estando a lo acordado por unaninjidad; Vil, RESOLUCION REVOCAR la tacha sustantiva formulada por la registradora publica del Registro de Predios de Lima al titulo referido en el encabezamiento y disponer su inscripcién, confofm a los fundamentos vertidos en el analisis de la presente resolucién, previo pago dg los derechos respectivos, en caso de corresponder. A Sto Registrese y comuniquese. Presidente de la Primera det Tribunal Registral SAMUEL GALYEZ TRONCOS Rocio ZU/EM NTES Vocal deHTribunal Registral Vocal (s)/det Tri Gistral ‘TipunavResoluciones2016/855237-2015.doe PRR/Lerl