CONTENIDO

INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 1
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ............................................................................................................. 3
OBJETIVOS DEL PROYECTO.................................................................................................................. 4
ESTUDIO DE MERCADO ....................................................................................................................... 5
MERCADOS A ANALIZAR...................................................................................................................... 6
ANÁLISIS DE LA DEMANDA.................................................................................................................. 8
ANÁLISIS DE LA OFERTA..................................................................................................................... 8

MERCADO PROVEEDOR ...................................................................................................................... 9

ANÁLISIS DEL MERCADO ................................................................................................................... 10
MEZCLA DE MARKETING ................................................................................................................... 11
ESTUDIO TECNICO ............................................................................................................................. 20
PROCESO ........................................................................................................................................... 21
LOCALIZACIÓN ................................................................................................................................... 22
ESTUDIO ORGANIZACIONAL .............................................................................................................. 23
ESTUDIO LEGAL ................................................................................................................................. 28
ESTUDIO FINANCIERO ....................................................................................................................... 30
CONCLUSIÓN ..................................................................................................................................... 34
INTRODUCCIÓN

Una solución de vivienda estudiantil debe inevitablemente responder a la tendencia de la

globalización educativa, en este ámbito; de la educación superior, donde se busca
fomentar en los estudiantes experiencias de intercambio internacional, donde exista la
posibilidad de adelantar estudios universitarios, fuera de su país, fortaleciendo habilidades
y creando valor para el entorno en el que se desenvuelva.

En lo relativo a esta dinámica, Chile es un país atractivo para los estudiantes extranjeros, y
la zona sur es muy apetecida para adelantar procesos académicos, esto basado en el buen
nombre e imagen que trasmite la Universidad Austral de Chile, universidad que acoge al
mayor porcentaje de los estudiantes que llega a la zona.

Junto con la internacionalización de la educación, existe la tendencia de suscitar pasantías

o intercambio de los alumnos dentro de las universidades chilenas, donde los alumnos
puedan cursar un semestre en otra casa de estudios dentro del país. Adicional a ello
podemos destacar la cooperación que se da en términos de educación entre diversas
universidades en todo el mundo, las universidades chilenas enmarcan de manera sinérgica
actividades de internacionalización, bajo convenios académicos, alianzas entre programas
universitarios entre otros; sin embargo no solo son estudiantes lo que integran el gran
número de individuos que llegan con intereses académicos, también hablamos de
docentes que participan en procesos de intercambio, como pasantes, maestrías, o fines
laborales. Esto abre más el entorno y la demanda de alojamiento que tiene relación con el
ámbito de la educación.

De acuerdo a lo establecido anteriormente, nace el proyecto de construcción de viviendas

para estudiantes que realizan intercambio en el país, específicamente en la ciudad de
Valdivia, atractiva por la imagen educativa que ha forjado desde la instauración de
universidades reconocidas internacionalmente como lo es la Universidad Austral de chile.

El presente informe busca dar a conocer las diferentes variables que participan en el
proceso de Preparación y posterior evaluación de un proyecto; en este caso: La
construcción de apartamentos para estudiantes de intercambio.

En el trabajo desarrollaremos puntos específicos que se relacionan directamente con el

mercado, el entorno y factores internos del proyecto como son la producción, las
estrategias implementadas y la estructura organizacional. En la primera parte realizaremos
un análisis minucioso del mercado a través del estudio del mismo, seguido de un análisis
técnico que nos proporcionará datos acerca del tamaño, del proceso y localización del
proyecto, posteriormente se planteará el estudio organizacional en el cual se establece la
estructura y personal requerido para llevar a cabo el proyecto, soportando la información
con un análisis legal de las fuerzas que influyen en la realización y construcción del

1
proyecto, a esta serie de análisis se le suma el estudio financiero el cual determina el
grado de rentabilidad generado por el proyecto, siendo un eslabón determinante en la
ejecución del proyecto; para enfatizar sobre todos los estudios realizados por último se
desarrollará un análisis crítico del proyecto a modo de conclusiones.

2
 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

IDEA: Construcción de viviendas verdes para estudiantes de Intercambio

Nuestro proyecto se basa en la construcción de un hogar para los estudiantes de

Intercambio de la Universidad Austral de Chile y otras universidades de la ciudad de
Valdivia; como solución a la dificultad para acceder a viviendas que conjuguen los tres
elementos que determinan la búsqueda de los estudiantes extranjeros:

 Viviendas (Cabañas, habitaciones, pensiones, casas) en buen estado; que

proporciones comodidad.
 Precios asequibles
 Cercanía al campus

Por tal motivo hemos decidido optar por un proyecto como este, que satisfaga la
necesidad de vivienda, partiendo de la alta demanda de viviendas en cada semestre,
considerando la pertinencia del mismo.

Para los efectos de sostenibilidad del proyecto, desde una perspectiva financiera
consideramos el atractivo académico que posee la Universidad Austral y su reconocimiento
a nivel mundial, lo que se traduce en una demanda promedio anual de aprox. 95
estudiantes de pregrado originarios de diversos países, dispuestos a pagar por un buen
lugar para vivir. En términos de sustentabilidad, el proyecto contará con sistemas de
aprovechamiento de recursos, entre los que mencionaremos la optimización de aguas
procedentes de las constantes lluvias de la región (máximo aprovechamiento durante las
estaciones de otoño e invierno), la utilización de paneles solares para suplir la energía del
edificio (aprovechamiento máximo en verano), la reutilización de aguas residuales en
labores y situaciones que no sean necesaria la purificación y porque no, huertas que
suministren diversos alimentos (aprovechando las capacidades y conocimientos de los
estudiantes de las diversas áreas ciencias agrónomas y forestales y afines).
Deseamos que estas ventajas que nos ofrece el hecho de poseer 4 estaciones durante el
año, se vea compensado en ahorro financiero.

Consideramos que esta propuesta tendrá un alto impacto social y un atractivo ecológico al
diseñar y construir espacios habitacionales verdes, que luego puede ser replicado como un
eco-modelo.

3
 OBJETIVOS DEL PROYECTO

Este proyecto tiene como propósito entregar un nuevo concepto de vivienda para
estudiantes de intercambio universitario, aprovechando los recursos que posee la región
de Valdivia.

Como objetivos específicos del proyecto tenemos:

 Proporcionar viviendas agradables para estudiantes extranjeros y de intercambio

de la ciudad de Valdivia, generando un factor diferenciador en la prestación del
servicio.

 Establecer una política de precios favorable al arrendatario que genere los ingresos
necesarios para que el proyecto genere la rentabilidad deseada.

 Fomentar espacios verdes y de aprovechamiento de recursos de la infraestructura.

 Aportar al crecimiento y desarrollo urbano y económico de la ciudad.

4
 ESTUDIO DE MERCADO

Caracterización

Nuestro proyecto se desarrollará para estudiantes de intercambio internacional,

generalmente cubriendo la demanda anual de la Universidad Austral, quien es la
institución que registra los volúmenes más altos de este tipo de estudiantes. En base a
datos históricos obtenemos:

AÑO N° DE ESTUDIANTES
Desde* INTERNACIONALES
2009 57

2010 150
2011 112

2012 103

2013 96
2014 54-(I Semestre)

Fuente: Elaboración propia

La encuesta Barómetro Imagen ciudad realizada por la consultora Visión Humana, durante
el mes de Julio en el año 2013, expresa que Valdivia es una de las mejores ciudades para
visitar, vivir y estudiar; estos datos tomados del estudio en el años 2013 hace una
evaluación en una escala 0 a 7 en cada dimensión, ubicando a Valdivia en 1.1 puntos por
encima del promedio Nacional. Esto la convierte en un lugar altamente atractivo como
destino para los extranjeros por aspectos académicos, ubicación en el país y su riqueza
ambiental.

Puntajes

Calificación para estudiar: 31

Calificación para vivir: 33
Calificación para visitar: 68
Calificación para trabajar: 23

5
 Fuente: Estudio Barómetro Cuidad 2013

La tendencia social implica que los nuevos profesionales viajen, se internacionalicen y

amplíen sus conocimientos en base a diversos contextos internacionales, siendo la ciudad
un destino académico y cultural. Los usuarios de nuestro proyecto los perfilamos como
personas jóvenes estudiantes de pregrado y pasantía entre los 19 y 30 años con intereses
principalmente académicos, atraídos por el cuidado al medio ambiente con poder
adquisitivo, generalmente subsidiados por becas internacionales de manutención y/o
recursos propios.

Nuestro proyecto resulta atractivo por concentrar en un espacio personas de diferentes

países, la utilización de energías renovables y métodos de aprovechamiento de recursos
naturales, brindando viviendas ecológicas. En términos de competencia, Valdivia cuenta
con una gran cantidad de viviendas para rentar, algunas a costos muy asequibles, sin
embargo resulta difícil pues no se encuentran registradas en una base de datos específica,
lo que dificulta el hecho de hallar fácilmente una vivienda en buenas condiciones y en un
buen sector.

MERCADOS A ANALIZAR

6
Podemos contemplar diferentes grupos de interés que se enfoquen en nuestro proyecto,
brinden diferentes alternativas, soluciones y cooperen con la creación del proyecto y
construcción de las viviendas, de acuerdo a lo que cada organización tiene para brindar;
con relación a la competencia, podemos afirmar que tenemos una competencia directa,
con cada uno de los arrendatarios, pero cabe expresar que poseemos una ventaja
competitiva sobre ellos, pues al ser estudiantes, conocemos un poco más sobre la
dinámica y las preferencias de los estudiantes, asa como la posibilidad de contactar con
las instituciones y organismo que nos provean información y nos ayuden a difundir las
misma.

Fuente: Elaboración Propia

7
 ANÁLISIS DE LA DEMANDA
MERCADO POTENCIAL

De acuerdo a la información suministrada por la Oficina Movilidad Estudiantil UACh y en

base a análisis históricos, la universidad Austral de Chile recibe en promedio 57
estudiantes de pregrado por semestre académico, información relevante para el proyecto,
pues es una cuota sustancial que valida la realización del proyecto, adicional a ello la
demanda de habitaciones y viviendas estudiantiles se ve en aumento, pues se debe
considerar los estudiantes que llegan a la ciudad a adelantar estudios de postgrado,
estudiantes extranjeros de otras universidades, docentes y estudiantes nacionales.

Nuestro objetivo es brindarles el servicio primordialmente a los estudiantes extranjeros de

intercambio de la Universidad Austral, sin dejar de lado la posibilidad de aumentar nuestra
demanda prestando el servicio a otro tipo de estudiantes.

ANÁLISIS DE LA OFERTA

MERCADO COMPETIDORES DIRECTOS

Valdivia por ser una ciudad universitaria y turística, existe una gran variedad de ofertas en
relación a alojamiento y vivienda. En toda la ciudad se encuentran diversos tipos de
alquiler que varían de acuerdo a especificaciones físicas y de necesidades; algunas
modalidades que entran directamente a competir con nuestro proyecto son:

 Habitaciones en pensiones, donde se ofrece un servicio completo, que va desde un

cuarto, alimentación, lavado, y los servicios básicos (agua, electricidad, internet
etc.,).
 Cabañas que oscilan entre una y tres habitaciones, amobladas de acuerdo a las
necesidades y exigencias del mercado.
 Alojamiento en hogares con familias, donde se brinda un servicio integral para el
estudiante.
 Casas con un número más amplio de habitaciones, equipadas, y algo más
independiente.
 Hostales y hoteles, también hacen parte del conjunto de competidores que
conforman el proyecto.

Dentro de esta oferta se encuentran los Hogares Estudiantiles que son tradicionales
residencias para alumnos, que no tienen fines de lucro, sino que constituyen un servicio
destinado a facilitar la estadía en Valdivia a los estudiantes, especialmente los
provenientes de otras ciudades.

8
 MERCADO PROVEEDOR

A continuación mencionaremos los posibles proveedores que entrarán a participar en el

proyecto, en las actividades de construcción de las viviendas, adecuación y equipamiento
de las mismas:

 Empresas comercializadores de materiales y suministros para construcción; MCT

CASA&CONSTRUCCIÓN Homcenter-Sodimac, Bottai, por mencionar algunos.
 Empresas de servicios públicos que proporcionen los servicios básicos de una
vivienda, energía eléctrica, agua potable, internet, entre otros, en este caso
contaremos con la participación de SAESA como empresa prestadora del servicio
de energía, AGUASDECIMA S.A para proporcionar el servicio de agua y
alcantarillado, Entel; también puede sumarse a nuestro grupo de proveedores
abasteciendo el servicio de internet.
 Empresas inmobiliarias y constructoras se integran al conjunto de proveedores de
nuestro proyecto, fortaleciendo las ventas del servicio, y brindando orientación en
los procesos mobiliarios.

9
 ANÁLISIS DEL MERCADO
Según el esquema de Porter, el análisis externo del negocio se basa en cinco fuerzas,
estas son:

Son muchos los servicios

Esta fuerza no ejerce mayor sustitutos que influyen en el
presión en nuestro proyecto, pues funcionamiento del servicio de
existe un gran número de nuestro proyecto de vivienda,
empresas oferentes, por lo tanto deben contemplarse: Cabañas,
describimos esta amenaza como PODER DE NEGOCIACIÓN Hostales, Pensiones, Hogares
baja. CON LOS PROVEEDORES estudiantiles; entre otros.
Por consiguiente es una alta
amenaza.
Es evidente la fuerte competencia que
posee nuestro proyecto, se encuentra en
RIVALIDAD DE LA una industria compleja y algo saturada, sin
AMENAZA DE PRODUCTOS
INDUSTRIA SUSTITUTOS
embargo las condiciones de vivienda no se
ajustan de manera integra a las
especificaciones de los
consumidores/clientes. Nuestro proyecto aspira a
atraer como cliente principal a
PODER DE NEGOCIACIÓN los estudiantes extranjeros que
DE LOS CLIENTES realicen intercambio académico
en la UACh sin embargo la
AMENAZA DE NUEVOS
demanda es muy grande, y es
COMPETIDORES
posible que el proyecto genere
Valdivia al ser una ciudad turística y beneficios a estudiantes de otras
académica, alberga un gran número de universidades, de otra
extranjeros, esta condición hace visible y modalidad académica y
surgente la instauración o entrada de estudiantes de otras ciudades
nuevos proyectos de vivienda. chilenas.

El análisis de las cinco fuerzas de Porter muestra una competencia agresiva, una industria
saturada en relación a alquiler de viviendas, sin embargo este análisis no desvalida la
factibilidad del proyecto, solamente nos muestra la constitución del entorno al cual vamos
a penetrar, para saber que estrategias se deben implementar y así mitigar un poco el
riesgo del proyecto.

Nuestra ventaja competitiva radica en los diversos servicios que ofrecerá nuestro proyecto
de vivienda, junto con la sustentabilidad del mismo.
Huerta para sembrar algunos alimentos que podrán ser consumidos por los estudiantes,
un buen sistema de calefacción, bajo condiciones óptimas de funcionamiento, espacios

10
confortables y cómodos, así como un salón social, donde los estudiantes pondrán realizar
diferentes actividades, recreativas y nocturnas (bajo algunas normas de funcionamiento)
parqueadero de bicicletas, entro otros.

MEZCLA DE MARKETING

Para mitigar de manera parcial los efectos, las necesidades y exigencias de los nuevos
modelos de mercado, es primordial conocer y analizar cuatro variables fundamentales, al
momento de exponer un producto o servicio al consumidor, esto con el objetivo de
disminuir el riesgo en la toma de decisiones, estamos hablando de las 4 “P” las cuales
forman lo comúnmente llamado mezcla de marketing; conjunto de herramientas tácticas
de marketing controlables combinadas para producir la respuesta deseada en el target
(mercado objetivo).

11
 PRODUCTO

El producto a lanzarse al mercado es un proyecto habitacional de alta calidad en su infraestructura,

construcción y servicios, compatible con el medio ambiente y altamente estético. El proyecto consta
de 24 apartamentos en condominio distribuidos en un espacio de 1305 m².

Los apartamentos que se construirán tienen las siguientes características:

1. Espacio construido por apartamento 45m²

2. Paredes de panel yeso
3. Loza de concreto
4. Puertas de madera
5. Servicios Públicos: Energía, Agua, Calefacción Central, Internet
6. Portería
7. Iluminación Publica
8. Living
9. Baño
10. Cocina
11. 3 habitaciones
12. Lavandería
13. Parqueadero bicicletas
14. Zonas verdes
15. Huerta
16. Salón Social

Estas son descripciones primarias, las cuales deben entrar a considerarse y evaluarse de manera
específica y detallada, generando cambios, ya sea en la distribución de espacio, consideraciones del
terreno, entre otras variables, que se irán analizando a lo largo del proyecto.

Mercado Objetivo
Nuestro target son estudiantes universitarios de intercambio internacional en modalidad de
pregrado. Con poder adquisitivo o subsidiados por becas internacionales de manutención

Marca
Aun no se establece un nombre o marca para el complejo habitacional.

12
 Esta es la distribución de los
apartamentos, basado en un
proyecto de vivienda ya existente,
ubicada en la ciudad de Santiago
de Chile.

Fuente: Inmobiliaria Santa Beatriz S.A, Santiago

CONVENIENCIA

Para las actividades de distribución de nuestro servicio se plantearon las siguientes estrategias:

Se contactará a los directores de las oficinas de Relaciones Internacionales de cada una de las
Universidades e instituciones educativas de los 36 países con los cuales la Universidad Austral tiene
convenio actualmente, entre ellos: España, Francia, Finlandia, Alemania, Estados Unidos, Austria,
México, Colombia, Venezuela, Brasil, Perú y Corea del Sur (países cuyos estudiantes están de
intercambio en el primer semestre del 2014).
Se preparara la presentación en escala de la maqueta del proyecto y publicidad para ilustrar el
proyecto a las universidades y organizaciones de interés internacionales.

En este caso la distribución del servicio se realizará utilizando las oficinas de internacionalización de las
universidades como agentes semi-intermediarios, quienes serán proveedoras de información primaria para
nuestro proyecto, sin perder el canal de distribución con los desarrolladores encargados de la gestión de
adquisición del servicio.

Proveedores Intermediario Cliente Final

del Servicio (ORI) (Estudiante)

13
 PRECIO

La rentabilidad a largo plazo de nuestro proyecto es directamente proporcional a la

participación en el mercado; teniendo en cuenta que existe un gran número de
competidores con diversas estrategias de venta, debemos iniciar con un precio bajo,
que genere beneficios.

Se debe establecer un precio que incluya gastos comunes, y algunos servicios de

consumo como calefacción, agua e internet ya que estos no muestran variaciones muy
notables mes a mes, (sin descuidar que para el segundo semestre del año, el gasto de
la calefacción, tiende a reducir un poco). Aunque no hemos establecido un precio
exacto para el alquiler de este bien inmueble podemos estimar que su precio mensual,
es de aprox. $250.000 por apartamento.

PROMOCIÓN

Se eligió desarrollar publicidad electrónica para las oficinas de relaciones internacionales

de nuestra red, sin embargo se opta por la creación de un folleto informativo que será
enviado a los estudiantes con la carta de Aceptación de la Universidad; este folleto
expresará el costo detallado del arrendamiento del bien, destacando las características
amigables con el ambiente que este posee.

A parte de la utilización de redes sociales como Facebook y Google Plus, planeamos

crear una base de datos que se actualizará cada año, utilizando los estudiantes que
contraten nuestro servicio como promotores informativos del proyecto en sus países,
siendo un proyecto de “estudiantes para estudiantes

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 MATRIZ PESTE

Según el Banco Mundial la economía de Chile viene presentando un

mejoramiento sostenido hasta el 2013, donde su PIB ha crecido un
4.2% respecto al año 2012, ubicándolo en una de las 5 economías
más sólidas de Latinoamérica. El PIB ha presentado una tendencia
Medio Político creciente resultado de sus políticas expansionistas. Este tipo de
Legal factores influyen directamente en el entorno de nuestro proyecto,
determinado por montos destinados en la educación, el mercado
laboral, las tendencias macroeconómicas, la dispersión geográfica de
la población estudiantil, los costos de prestación del servicio y el
empleo.
La industria de la construcción ha crecido constantemente, dando
mayor estabilidad a los precios de la materia prima como el cemento,
Medio Económico hormigón, hierro, entre otros; registrando un dato de IPC más
reciente en Chile de 5.019 (dato de inflación) para el periodo de abril
de 2014.
La internacionalización ha generado diversos cambios que han
penetrado en los modelos educativos, cambios en la sociedad que
transforman las convicciones sociales modificando la mentalidad de
muchos estudiantes universitarios que amplían sus horizontes y
Factores Socio-
contemplan los procesos de intercambio académico como un paso
Culturales
importante en sus carreras universitarias.
Este fenómeno supone un punto a favor a nuestro proyecto, pues
muchos estudiantes escogen Valdivia para llevar a cabo dicho proceso
que no solo contempla aprendizajes académicos, sino también
culturales, sociales y personales.
El cambio tecnológico introduce modificaciones que llevan al
reemplazo de productos, procesos, diseños, técnicas en general.
Nuestro proyecto busca ser sostenible con el desarrollo de una huerta
que permite el cultivo de algunos productos de primera necesidad, la
Cambio creación de redes de aprovechamiento de energías alternativas y
Tecnológico sistemas de ahorro de recursos naturales como el agua. La aplicación
de este modelo permite el desarrollo del capital intelectual que será
aportado por cada uno de los estudiantes interesados en hacer parte
del proyecto.

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 Factores Medioambientales
 La utilización de instalaciones para aprovechamiento de
energías renovables.
 Estrategias de optimización de recursos dentro del complejo
habitacional, como aprovechamiento de aguas lluvias para
labores que requieran agua no purificada y la reutilización del
Factores agua del lavamanos para llenar el tanque del servicio.
Medioambientales  Requerimientos para el mantenimiento y conservación de los
alimentos cosechados en la huerta del complejo habitacional.
 La ubicación optima del proyecto, en términos de suelos.
 La legislación que rige y monitorea la ejecución de este tipo de
proyectos.

Aspectos a Considerar:

Medio Político Legal

Directrices del Ministerio de Urbanismo y Vivienda de Chile

 Legislación orgánica MINVU.

 Normas NCh Obligatorias Oficiales Vigentes: Normas de aplicación obligatoria para
informar al sector de la construcción sobre las disposiciones de la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcción; donde se contempla la normatividad para la
Aislación térmica, la Prevención de incendios en hogares y los materiales para
construcción de viviendas.
 Desarrollar el proyecto bajo las Generalidades de las Leyes de Urbanismo y
Construcciones(Ley general modificada en 2014) ; reglamento de ley 19.537,
Decreto 61 de 2011 (Diseño Sísmico de Edificios), ley 20703 de 2013 (Crea y
Regula los Registros Nacionales de ITO y de Revisores de Proyectos de Cálculo
Estructural, modifica normas legales para garantizar la calidad de construcciones y
agilizar las solicitudes ante las DOM. )
 Normas técnicas MINVU.( Diseño sísmico de componentes y sistemas no
estructurales, Edificaciones estratégicas y de servicio comunitario, Diseño
estructural para edificaciones en áreas de riesgo de inundación por tsunami o
seiche)
 Circulares División de Política Habitacional – DPH
 Circulares División de Desarrollo Urbano – DDU: Las circulares tienen como
propósito, impartir instrucciones sobre la aplicación de las disposiciones de la
ordenanza de la Ley Genral.
 Programas de Subsidios para desarrollos habitacionales.

16
  Reglamento para la instalación de medios de aprovechamiento de energía
alternativa.

Medio Económico

Según el Banco Mundial la economía de Chile viene presentando un mejoramiento

sostenido hasta el 2013, donde su PIB ha crecido un 4.2% respecto al año 2012,
ubicándolo en una de las 5 economías más sólidas de Latinoamérica. El PIB ha presentado
una tendencia creciente resultado de sus políticas expansionistas. Este tipo de factores
influyen directamente en el entorno de nuestro proyecto, determinado por montos
destinados en la educación, el mercado laboral, las tendencias macroeconómicas, la
dispersión geográfica de la población estudiantil, los costos de prestación del servicio y el
empleo.

La industria de la construcción ha crecido constantemente, dando mayor estabilidad a los

precios de la materia prima como el cemento, hormigón, hierro, entre otros; registrando
un dato de IPC más reciente en Chile de 5.019 (dato de inflación) para el periodo de abril
de 2014.

El acceso a créditos de libre inversión resulta complejo para nosotros como

desarrolladores, se optaría por buscar como inversor principal la Universidad Austral bajo
un modelo de Spin Off.

Factores Socioculturales

La internacionalización ha generado diversos cambios que han penetrado en los modelos

educativos, cambios en la sociedad que transforman las convicciones sociales modificando
la mentalidad de muchos estudiantes universitarios que amplían sus horizontes y
contemplan los procesos de intercambio académico como un paso importante en sus
carreras universitarias.

Este fenómeno supone un punto a favor a nuestro proyecto, pues muchos estudiantes
escogen Valdivia para llevar a cabo dicho proceso que no solo contempla aprendizajes
académicos, sino también culturales, sociales y personales.

Permisos de residencias temporales para estudiantes. 2013

1. Argentina 11 12. Costa Rica 21 23. Guatemala 22

2. Alemania 43 13. Cuba 4 24. Honduras 25
3. Austria 3 14. Dinamarca 5 25. Italia 7
4. Australia 2 15. Ecuador 253 26. Japón 6
5. Bélgica 5 16. El Salvador 24 27. México 8
6. Bolivia 97 17. España 57 28. Nicaragua 13
7. Brasil 21 18. Estados Unidos 230 29. Panamá 49
8. Canadá 8 19. Rusia 4 30. Paraguay 25
9. China 15 20. Finlandia 5 31. Perú 294
10. Colombia 411 21. Francia 44 32. Rep. Dominica 24
11. Corea del sur 9 22. Gran Bretaña 7 33. Venezuela 82

Fuente: http://www.extranjeria.gob.cl/media/2014/07/Permisos-de-residencia-temporal-2013.pdf 17
Un aspecto importante, en los factores sociales que influye de manera parcial, los
beneficios obtenidos del proyecto, es el buen nombre que tiene la ciudad de Valdivia en
cuanto a educación superior, debido a la Universidad Austral de Chile que tiene su sede
central en dicha ciudad, universidad que se ubica dentro de las mejores 10 universidades
del país de acuerdo al ranking de América Economía, a su vez la ciudad tiene otros
establecimientos universitarios que aporta una cuota mínima en los estudiantes
extranjeros tales como la Universidad San Sebastián.

Ranking Universidades chilenas

FUENTE: http://rankings.americaeconomia.com/mejores-universidades-chile-
2013/ranking/

18
 CICLO DE VIDA DEL PROYECTO

Fuente: Elaboración Propia

*Este grafico ilustra de manera general, las diversas etapas que debe tener un proyecto,
en este caso direccionándolo a nuestro proyecto de construcción de viviendas.

19
 ESTUDIO TECNICO
Tabla: Estudiantes Intercambio Internacional- Pregrado

Total
Año Incomings (Entrantes)

desde CWU* Extranjero Chile Incomings

2009* 24 33 0 57
2010 47 103 0 150
2011 41 75 4(UCN/UHC/PUC) 116
2012 10 93 0 103
2013 - 96 2 (UC/PUC) 98
2014 - 54 1 (UC) 55
(I semestre)
Fuente: Oficina Movilidad Estudiantil UACh

El tamaño del proyecto está directamente relacionado con el número de estudiantes que
llegan a la UACh. De acuerdo a la información suministrada por la Oficina Movilidad, se
estimó una demanda, en base a análisis históricos el cual facilita la proyección de la
cantidad demandada en un año académico por estudiantes de la Universidad Austral de
Chile, Valdivia. En base a los datos anteriores, realizamos una estimación del tamaño
adecuado del proyecto:
TAMAÑO DEL PROYECTO

El grafico expresa la capacidad total de estudiantes que el proyecto podría albergar,

constituyéndose en una capacidad Máxima de 120 personas, distribuidas 5 por
apartamento; una capacidad teórica de 72 personas, asignando una habitación por
persona y una Capacidad Normal que varía en dos personas por apartamento, quienes
pueden pagar el precio de alquiler completo.

20
 PROCESO
Tipo de proceso según el flujo: POR PROYECTO

Flujo de proceso de proyecto de construcción de apartamentos

FUENTE: Elaboración propia

Se efectuará la revisión y aprobación de los elementos de la construcción como producto

final de acuerdo a cada caso. La revisión durante la etapa de construcción incluirá los
siguientes aspectos:

Documentos
 Documentos del proyecto
 Procedimientos d ejecución en cada proceso
 Listas de chequeo internas de ejecución

21
Materiales
 Certificación
 Control y registro de recepción en obra
 Cumplimiento de especificaciones
Proceso
 Cumplimiento de especificaciones
 Aspectos mínimos importantes
 Contenido de las listas de chequeo

LOCALIZACIÓN
Macrolocalización

El proyecto buscara satisfacer las necesidades de los estudiantes de intercambio

extranjeros residentes en la ciudad de Valdivia perteneciente a la XIV Región de los Ríos,

Microlocalización

El terreno para desarrollar este proyecto se convierte en la necesidad primordial en

relación al espacio físico requerido, para la construcción de las viviendas estudiantiles, el
cual tiene una dimensión de
1350m². Por tal motivo y por
tratarse de un amplio espacio
hemos considerado realizar el
proyecto en Isla Teja,
Valdivia XIV Región de los
Ríos, aunque no existe una
ubicación exacta del lote,
consideramos el sector de la
calle Los pelues, pues tiene
suficiente espacio para
desarrollar el proyecto.

22
 ESTUDIO ORGANIZACIONAL

En primera medida, cabe aclarar que nuestro proyecto se basa en la construcción de

viviendas como primera medida, luego se establecerán las diferentes estrategias
comerciales para desarrollar los procesos posteriores como alquiler, elaboración de huerta,
etc.

Por lo tanto según las tareas a realizar para llevar a cabo la construcción de las viviendas,
se necesita el conocimiento de profesionales en el área de la arquitectura así como la
participación de personal de apoyo para actividades complementarias relacionadas al área
de la construcción y mano de obra y servicios generales. Adicional a ello nuestro proyecto
contará con la experiencia de un contador, todo esto bajo la coordinación y dirección de
un gestor de proyectos o gerente.

GERENTE DEL
PROYECTO

Secretaria

Mensajero Servicios Generales

VIVIENDAS AUDITORIA
ARQUITECTURA SUPERVISOR DE
UNIVERSITARIAS FINANCIERO OBRA

Operarios

Estructura organizacional del proyecto de construcción Viviendas

Universitarias
De acuerdo al organigrama establecido para el proyecto, podemos definir una estructura
por proyectos tendiente a convertirse en matricial, es una estructura simple con pocos
niveles lo que indica que su nivel jerárquico no es profundo y se puede desarrollar una
buena dinámica de comunicación, retroalimentando el proyecto y creando espacios para la
discusión y generación de nuevas ideas.

23
A continuación se describirán las funciones de los diferentes cargos que participan en el
proyecto:

La misión del director de proyecto se resume en: dirigir el equipo de que

dispone para alcanzar los objetivos del proyecto.
Entre sus principales funciones se destaca:
 El Gerente elabora un bosquejo del proyecto con los datos
proporcionados por el cliente para que los dibujantes puedan realizar
el plano.
GESTOR DE  Dirección y coordinación del proyecto en general; recursos a utilizar,
PROYECTOS plazos, actividades, costes previstos.
 Toma de decisiones necesarias para conocer en todo momento la
situación en relación con los objetivos establecidos.
 Elaborar informes de desempeño y resultados del proyecto a
superiores (inversionistas).
 Proponer, en su caso, modificaciones a los límites u objetivos básicos
del proyecto cuando concurran circunstancias que así lo aconsejen.

El arquitecto es el profesional que tiene la formación, entrenamiento,

experiencia e imaginación necesarios para guiarlo durante todo el proceso
de diseño y construcción, desde colaborar para ayudarlo a definir qué es lo
que necesita construir hasta la manera de obtener el máximo provecho para
su inversión.
Podemos mencionar algunas funciones dentro del proyecto:
Elaborar los respectivos planos del proyecto, modificarlos en caso de
requerirlo.
Verificar el terreno, indicando los servicios, accesos y límites del
ARQUITECT@
predio.
Verificar que el proyecto sea congruente con la topografía del
terreno y, en su caso, plantear las modificaciones pertinentes.
Especificar la naturaleza y calidad de los materiales a utilizar.
Preparar aplicaciones para la planificación y construcción.
Coordinar el trabajo de los operarios de construcción.
visitar regularmente la construcción para supervisar el avance asegurándose
que el proyecto sigue adelante y se mantiene dentro de los costos
asegurarse que el impacto medioambiental sea el menor posible.
 Clasificar, registrar, analizar e interpretar la información financiera
de conformidad con el plan de cuentas establecido en el proyecto.
 Planificar y coordinar todas las funciones relacionadas con el área
CONTADOR
contable y de impuestos con el fin de obtener la consolidación de los
Estados Financieros y el cumplimiento de las obligaciones tributarias.
 Elaborar estados financieros mensuales con información oportuna y

24
 verídica y verificar y depurar cuentas contables.
 Mantener en orden y actualizado el archivo de documentos
contables
 Preparar los pagos de servicios públicos y nómina.

Las funciones de un contador son muy extensas debido a exigencia de las

actividades financieras y contables en el proyecto, estas son algunas de las
funciones principales.
En cierta medida las actividades del supervisor de obra tienen cierta
similitud con el trabajo del arquitecto a inicios del proyecto, pues ambos
debe realizar evaluaciones del terreno, inspeccionar la topografía del lugar,
sin embargo el supervisor de obra debe permanecer en las instalaciones
donde se lleve a cabo el proyecto pues este es el encargado de monitorear
el proceso de construcción (mano de obra) llevado a cabo por los obreros.
Algunas de las funciones son:
 Contratar a los albañiles (constructores de la obra).
 Protocolizar la bitácora de obra, misma que deberá permanecer en la
SUPERVISOR
obra durante todo su proceso.
DE OBRA
 Verificar que se entreguen todos los planos de Proyecto a la
Contratista.
 Programar y solicitar oportunamente los materiales de acuerdo a las
necesidades de la obra.
 Supervisar, revisar y corregir la calidad de las obras en proceso.
 Autorización de estimaciones de obra.
 Supervisar el trabajo de los contratistas.
 Llevar el control del avance real de la obra y, de acuerdo a lo
programado, efectuar las retenciones o sanciones correspondientes
y proponer la rescisión, cuando se requiera.
La asistente de un gerente a menudo se involucra directamente en la
gestión de los proyectos especiales. Esta función puede requerir obtener
información de proveedores y clientes, así como negociar con ellos precios u
otras condiciones. La asistente puede ayudar a crear presentaciones y
reportes para conferencias o reuniones. El nivel de involucramiento de una
asistente en gestionar un proyecto depende de su propia experiencia, así
como del nivel de ayuda que necesite el gerente. Los gerentes que viajan a
SECRETARIA
menudo pueden depender más en la experiencia de sus asistentes para
manejar la oficina y los proyectos de la oficina central de forma fluida.
Algunas de las funciones específicas son las siguientes.
 Hacer una evaluación periódica de los proveedores para verificar el
cumplimiento y servicios de éstos.
 Realizar y recibir llamadas telefónicas para tener informado a los
colaboradores de los compromisos y demás asuntos contraídos.

25
  Servir de apoyo en las actividades gerenciales.
 Coordinar las actividades relacionadas a los servicios generales y
mensajero.

Funciones:
 Asear las oficinas y áreas asignadas, antes del ingreso de los
funcionarios y vigilar que se mantengan aseadas.
 Mantener los espacios en perfectas condiciones de aseo y limpieza y
con la dotación necesaria.
 Responder por los elementos a su cargo e informar sobre cualquier
anormalidad o deterioro que ellos presenten y solicitar su reposición
o reparación si es del caso.
 Prestar el servicio de cafetería a los funcionarios en sus oficinas y
SERV. atender las reuniones que se lleven a cabo en las oficinas de su
GENERALES área de trabajo.
 Cumplir con las funciones contenidas en el contrato laboral.
 Realizar las gestiones necesarias para asegurar la ejecución de los
planes, programas y proyectos en los que interviene en razón del
cargo.
 Proponer, preparar e implementar los procedimientos e instrumentos
requeridos para mejorar la prestación de los servicios a cargo de la
entidad.
 Desempeñar las demás funciones inherentes al cargo y que le sean
asignadas por su jefe e inmediato
Funciones:
 Realizar depósitos en los diferentes establecimientos financieros.
 Llevar documentación a los proveedores, clientes o lugares
MENSAJERO indicados.
 Retirar cobros en la locación del cliente.
 Atender cualquier solicitud del área administrativa o técnica.
 Retiro de materiales en la locación del proveedor.

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REMUNERACIONES

CARGO REMUNERACIÓN EN BRUTO

Gestor de Proyecto $900.000
Contador $650.000
Arquitecto $830.000
Supervisor de Obra $790.000
Secretaria $330.000
Servicios Generales $280.000
Mensajero $280.000
Total 4.060.000

27
 ESTUDIO LEGAL

Los documentos y requisitos exigidos en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y

en su respectiva Ordenanza para la obtención de permisos, recepciones, aprobación de
anteproyectos y demás solicitudes ante las Direcciones de Obras Municipales, constituyen
las únicas exigencias que deben cumplirse, sin perjuicio de requisitos que, en forma
explícita y para los mismos efectos, exijan otras leyes.

Las Direcciones de Obras Municipales entregarán a los interesados el formulario único

nacional para cada actuación elaborado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el cual
contendrá la lista de antecedentes que conforme a la Ley General de Urbanismo y
Construcciones y a esta Ordenanza deban presentarse en cada caso.

Usos de construcción permitidos

Permiso de Edificación Obra nueva Mayor de 100 metros cuadrados.

DDU.ESP 058-07 Normas urbanísticas referente a la altura máxima de edificación e

instalaciones y elementos exteriores ubicados en edificios.

DDU-ESP 018-08 Estacionamientos en condominios acogidos a la Ley de Copropiedad

Inmobiliaria de Chile.

DDU-ESP 055-09 Planificación de la urbanización en plantaciones y obras de ornato en

nuevos proyectos de construcción de viviendas con espacios verdes.

Informe del Revisor de Proyecto de Cálculo Estructural, junto con su certificado de

inscripción.

Fotocopia Resolución que aprueba el anteproyecto

Informe sobre la calidad del subsuelo o sobre posibles riesgos provenientes de las áreas
circundantes y las medidas de protección que se adoptarán, (requerido por el Director de
Obras Municipales en el Certificado de Informaciones Previas)

Certificado de factibilidad de suministro de servicios de agua potable y alcantarillado,

emitido por la empresa de servicios sanitarios correspondiente de la ciudad de Valdivia.

Ubicación del predio, señalando su posición relativa respecto de los terrenos colindantes y
espacios de uso público.

Levantamiento topográfico debidamente acotado, con indicación de niveles, suscrito por

un profesional o técnico competente y refrendado por el arquitecto.

Directrices del Ministerio de Urbanismo y Vivienda de Chile

28
  Legislación orgánica MINVU.
 Normas NCh Obligatorias Oficiales Vigentes: Normas de aplicación obligatoria para
informar al sector de la construcción sobre las disposiciones de la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcción; donde se contempla la normatividad para la
Aislación térmica, la Prevención de incendios en hogares y los materiales para
construcción de viviendas.
 Desarrollar el proyecto bajo las Generalidades de las Leyes de Urbanismo y
Construcciones(Ley general modificada en 2014) ; reglamento de ley 19.537,
Decreto 61 de 2011 (Diseño Sísmico de Edificios), ley 20703 de 2013 (Crea y
Regula los Registros Nacionales de ITO y de Revisores de Proyectos de Cálculo
Estructural, modifica normas legales para garantizar la calidad de construcciones y
agilizar las solicitudes ante las DOM. )
 Normas técnicas MINVU.( Diseño sísmico de componentes y sistemas no
estructurales, Edificaciones estratégicas y de servicio comunitario, Diseño
estructural para edificaciones en áreas de riesgo de inundación por tsunami o
seiche)
 Circulares División de Política Habitacional – DPH
 Circulares División de Desarrollo Urbano – DDU: Las circulares tienen como
propósito, impartir instrucciones sobre la aplicación de las disposiciones de la
ordenanza de la Ley General.
 Programas de Subsidios para desarrollos habitacionales.
 Reglamento para la instalación de medios de aprovechamiento de energía
alternativa.

Tipo de Sociedad: Sociedad por Acciones

Capital dividido en acciones, donde se responde hasta el monto del respectivo aporte.
Concebida porque deseamos formalizar el negocio, con el fin a futuro de requerir inversión
de capital a través de la participación en la sociedad. La administración se establecerá
libremente, para ser ejecutada por una persona natural designada por las partes.

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 ESTUDIO FINANCIERO
INVERSIÓN

Costo Unitario Cantidades COSTO TOTAL

TERRENO 4.583.333 12 55.000.000
CONSTRUCCION 8.400.000 24 201.600.000
AMABLADA POR HABITACION 224.090 72 16.134.454
COMEDOR 98.039 24 2.352.941
TELEVISOR 140.056 24 3.361.345
NEVERA 224.090 24 5.378.151
MUEBLE COCINA 70.028 24 1.680.672
BATERIA COCINA 58.824 24 1.411.765
ESTUFA 140.056 24 3.361.345
CALEFACCION 8.403 72 605.042
TOTAL COSTO 13.946.919 290.885.714
OTROS COSTOS
Gestor del proyecto 900.000 4 3.600.000
Arquitecto 830.000 4 3.320.000
Supervisor de obra 790.000 4 3.160.000
Servicios generales 280.000 4 1.120.000
TOTAL OTROS COSTOS 11.200.000
TOTAL INVERSION 302.085.714

COSTOS FIJOS

Remuneración N° Meses Total

Contador 650.000 4 2.600.000
Secretaria 330.000 4 1.320.000
Mensajero 280.000 4 1.120.000
Total Costos Fijos 1.260.000 5.040.000

Servicios Públicos 30.000 72 APTOS *2.160.000

*Cálculo de los Servicios Públicos por mes

El total de los costos fijos por mes asciende a $ 3.420.000

30
 PROYECCIÓN DE INGRESO

Ingreso mensual por habitación 120.000

No. Habitaciones 72
Total Ingreso por habitación mensual 8.640.000

TOTAL INVERSION 302.085.714

Total meses para recuperar la inversión 35
Total años para recuperar inversión 3
Años de margen de contribución 2
Total vida útil del proyecto 5

Inversión Inicial: 302.085.714 Inversión total (100%) realizada por el inversionista

Flujos netos operacionales o flujos de caja: 5 años
Vida útil del proyecto 20 Años

ELABORACIÓN DE FLUJOS

Valor N°
Unitario Habitaciones N° Meses
Ingresos por ventas 120.000 72 60 518.400.000
- Costos variables 11.200.000
Margen de Contribución 507.200.000
- Costos fijos 3.420.000 60 205.200.000
- Depreciación 71.912.605
- Amortización activos nominales 0
Utilidad antes de impuesto 230.087.395
- Impuesto a la renta 35% 80.530.588
Utilidad después de impuesto 149.556.807
+ Depreciación 71.912.605
+ Amortización activos nominales 11.200.000 11.200.000
+ Inversión en capital de trabajo -302.085.714
- Reinversiones
Flujo Neto Operacional 534.755.126

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 DEPRECIACIÓN

COSTO COSTO AÑOS VR 5 AÑOS

UNITARIO Cantidades TOTAL DEPRECCIACIÓN VALOR MENSUAL DEPRECIADOS
TERRENO 4.583.333 12 55.000.000
CONSTRUCCION 8.400.000 24 201.600.000 20 840000 50.400.000

AMOBLADA POR HABITACION 224.090 72 16.134.454 10 134.454 8.067.227

COMEDOR 98.039 24 2.352.941 10 19.608 1.176.471

TELEVISOR 140.056 24 3.361.345 5 56.022 3.361.345

NEVERA 224.090 24 5.378.151 10 44.818 2.689.076

MUEBLE COCINA 70.028 24 1.680.672 10 14.006 840.336

BATERIA COCINA 58.824 24 1.411.765 5 23.529 1.411.765

ESTUFA 140.056 24 3.361.345 5 56.022 3.361.345

CALEFACCION 8.403 72 605.042 1 50.420 605.042

TOTAL COSTO 13.946.919 290.885.714 71.912.605

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Gustos y expectativas del Inversionista

Si el inversionista depositara el dinero en un banco este daría una rentabilidad de 4%

anual. Para ejemplo: la Inversión $ 302.085.714, generarían unos rendimientos de
%$12.083.429. Entonces la inversión se debe proyectar en un tiempo que le permita
recuperar su inversión y además recibir como mínimo la rentabilidad por año que le daría
si depositar el dinero de inversión.

Tasa Interna de Retorno

AÑO 0 -302.085.714
AÑO 1 103.680.000
AÑO 2 103.680.000
AÑO 3 103.680.000 Ingresos por año
AÑO 4 103.680.000
AÑO 5 103.680.000

l Tasa Interna de Retorno TIR 21%

Logrando tener el 100% de ocupación total de la habitaciones desde el primer año

del proyecto. El inversionista lograría tener una tasa interna de retorno 21% la
cual es un buen resultado.

33
 CONCLUSIÓN

La formulación, preparación y evaluación de proyectos trae inmerso una serie de análisis y

estudios que nos permiten comparar entre sí, para así determinar las alternativas más
adecuadas de acuerdo a la información suministrada y contextualizada en cada etapa de
estudio, reduciendo así el riesgo en la toma de decisiones.

Para realizar una buena formulación de un proyecto se debe primeramente definir el

problema, luego establecer posibles alternativas de solución, para así dar paso a la
selección que mejor se ajuste a problema, proceso en donde se tienen en cuenta todas las
variables del entorno y macro -entorno.

Este tipo de evaluación económica de proyectos, a pesar de requerir de una extensa

recopilación de información, manejo y análisis de la misma, ofrece resultados simples y de
fácil interpretación para cualquier inversionista, tales como el valor presente, la tasa
interna de retorno y los rendimientos sobre la inversión; herramientas y métodos
empleadas en el presente trabajo para facilitar la toma de decisiones, que en nuestro caso
se encaminan a la factibilidad financiera de un proyecto inmobiliario.

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