Categoría de las tasaciones

Se explicarán en esta lectura una serie de ejemplos que corresponden a situaciones

particulares donde se puede apreciar como necesaria la tasación de un bien. Este
formará parte de una operación determinada o negocio (de carácter oneroso o no) y
es ahí donde se   le asignará un valor cierto a dicho bien. Estas situaciones se
enunciarán a fines de que el alumno pueda contar con una visión global de la materia
no solo en su parte teórica, sino también en su aspecto práctico.

Caso práctico

Clasi cación de las tasaciones

Referencias
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Caso práctico

Carlos Del Pont es martillero, corredor público y corredor inmobiliario desde

hace dos años y se desempeña de manera cotidiana en su inmobiliaria Del
Pont Bienes Raíces.

Carlos fue consultado para efectuar un trabajo de tasación a fin de

determinar el valor actual de un complejo de departamentos (PH) que
amenazan a ruina por su estado de conservación. Es la primera vez que le
solicitan un trabajo de estas características. Su preocupación radica en
informar a sus comitentes en aquello referente a nuestra legislación, en el
contexto legal y en la importancia que tendrá su trabajo.

Carlos Del Pont inicia su tarea concurriendo al lugar para efectuar la

inspección de inmueble y considera pertinente comunicar a su comitente que
solicitará la colaboración y opinión fundada de un ingeniero civil y de una
arquitecta. De esta manera, con la aprobación obtenida, solicita y pone en
conocimiento de lo observado al ingeniero civil Lisandro Torrez y a la
arquitecta Silvia Aramburu.  Asimismo explica a sus comitentes que su labor
constituye una tasación extraordinaria.
Del Pont, Torres y Aramburu visitan el lugar y coinciden con que el estado de
conservación del edificio es para demolición. Llegan a esa conclusión en
virtud de las innumerables patologías observadas: asentamiento de muros,
grietas en paredes, rajaduras de importancia en techos y pisos, entre otras.

Los comitentes son informados de lo sucedido, consultan qué dispone la

legislación en estos casos y por qué se trata de una tasación extraordinaria. 

Nuestro Código Civil y Comercial de la Nación dispone: 

Artículo 2055: en caso de gravedad deterioro o destrucción del

edificio, la asamblea por mayoría que representa más de la
mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del
terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si
se resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a
contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus
derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de

los disconformes, según valuación judicial1.

[1] Artículo 2055. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la

Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Además en cuanto a que se trata de una tasación extraordinaria agrega:
“Son extraordinarias: Cuando además de las que caracterizan a las

Ordinarias se realiza con la actuación conjunta con otros profesionales”2.

[2] Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de

https://bit.ly/2tYXaE8

C O NT I NU A R
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Clasificación de las tasaciones

Las tasaciones se clasifican en las siguientes categorías:

Estimativas
–
El experto realiza la apreciación del valor económico del bien. Lo realiza
mediante comparaciones de valores que no fueron analizados técnicamente.
El comitente deberá recibir las explicaciones que atañen a la estimación,
puede ser comunicado por escrito o de palabra.

Ordinarias
–
La fundamentación de la apreciación del valor económico radica en
comparar los valores que se analizaron detalladamente a partir de las reglas
técnicas. Esto estará acompañado de una memoria descriptiva que detallará
la tarea realizada. Los planos que se necesiten a fin de efectuar la tarea serán
impartidos por el comitente.
Extraordinarias
–
Para que una tasación cuente con esta denominación tiene que haber
realizado al menos una de las siguientes tres tareas: analizar los precios en
todos los rubros donde esta tasación pueda ser aplicable; investigar el
mercado, las circunstancias, técnicas, entre algunas cuestiones que
pertenezcan a una fecha de por lo menos cinco años previos a la fecha de
encomienda; o haber actuado conjuntamente con otros profesionales.

Casos en los que es necesaria una tasación

Si nos preguntamos cuándo es necesaria una tasación nos encontraremos

con una serie de momentos donde es muy importante hacerla. Ellos son:

Compraventa
–
Esta operación tiene como objetivo el intercambio de un bien por una suma
de dinero. Es una de las operaciones monetarias principales. Ahora bien,
dentro de esta situación en particular es esencial determinar el precio por el
cual se desarrollará el negocio. Una correcta y acertada tasación es la que
nos dará el monto por el cual se realizará el intercambio. 
División de condominio
–
Más allá del concepto vulgar de lo que es un condominio,   podemos   definir
 este derecho real como aquel derecho de propiedad  que pertenece  a varias
personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. 

La ley prevé mecanismos para la división de un condominio ya que “cada

propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa
común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa1” .

[1] Artículo 1893. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

La ley, en efecto, solo limita la posibilidad de indivisión de un condominio si

presenta dos requisitos, estos son:

que    nos   encontremos   frente    a   una   copropiedad    debidamente

constituida según lo establecido en la norma;

que   el  condominio  no   esté  sometido  a   un  estado  de   indivisión

forzosa. 

La  tasación que resulte en consecuencia del accionar del perito designado en

ese pleito será vital para llegar a una justa división del condominio,  puesto
que muchas veces las partes indivisas   de un bien pueden tener distintos
valores entre sí. 

Casos relacionados con el derecho real de propiedad horizontal

–
El Código Civil y Comercial de la Nación establece soluciones para aquellos
casos en que un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal sufra
menoscabos de diversa naturaleza, a saber:
 Artículo 2055: en caso de gravedad deterioro o destrucción del
edificio, la asamblea por mayoría que representa más de la
mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del
terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si
se resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a
contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus
derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de
los disconformes, según valuación judicial 4.
[4] Artículo 2055. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la

Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Sin ahondar en la solución dada por ley al caso planteado, podemos observar
cómo es en virtud de una correcta tasación que se puede llegar a definir
exactamente si la destrucción en cuestión llega o no al requisito legal.

Garantía de un mutuo
–
Es el caso en que ante la celebración de un préstamo de dinero la parte
mutuaria decide otorgar fianza real a favor del mutuante. Esto quiere decir,
ofrecer en garantía un inmueble determinado ante la correcta devolución del
monto especificado, este puede ser propiedad del deudor o de otra persona. 

En el caso en análisis, cabe observar que será de vital importancia una

tasación sobre el inmueble efectuada por un profesional de la materia ya que
será esta la que nos dará  el valor que se puede atribuir al inmueble ofrecido
en garantía, el cual deberá ser proporcional  al valor del monto que afianza. 
Daños y perjuicios
–
Para  todos  los   casos  en  que   se  produzca algún tipo de menoscabo en el
patrimonio de una persona a causa del accionar de un individuo determinado,
la ley establece como principal consecuencia el deber de indemnizar dicho
daño. 

Por su parte, para determinar correctamente la cuantificación   del monto a

abonar en concepto   de indemnización,   es necesario individualizar con
exactitud el daño ocasionado y si este es sobre algún bien en particular será
necesaria una correcta tasación para valorar el menoscabo causado. 

Expropiaciones
–
La expropiación es el poder legal que tiene el Estado de privar a una
determinada persona del uso y goce de un bien inmueble  de su  propiedad  a  
cambio  de  una determinada  suma  de dinero y previa una declaración de
utilidad pública del bien objeto del procedimiento. 

A modo de conceptualizar el instituto de la expropiación y sin ahondar en

nociones de procedimiento ni del dictamen de tasación, las cuales serán
 tratadas en el acápite titulado:    El Informe   de   Valuación, podemos decir
que la facultad de expropiar es privativa del Estado. Esto es así por la
gravedad que implica ya que va en contra de un principio liminar de nuestro
orden constitucional, la propiedad privada, plasmado en el artículo 17 de la
Constitución Nacional que reza: “la propiedad es inviolable, y ningún
habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia
  fundada en ley. La expropiación   por causa de utilidad pública, debe ser
calificada por ley y previamente indemnizada” 5. 

[5] Artículo 17. Ley 24430. Constitución Nacional Argentina. (1994). Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de https://bit.ly/36NHFgU
Es para la cuantificación  de la indemnización  que resulta fundamental una
tasación del bien objeto de la expropiación.  Mc Michael nos plantea que: “es
una de las tasaciones más complicadas” y que “la prueba de la
compensación incumbe a tasadores competentes y calificados en virtud de
que tasar la propiedad es una tarea técnica a la que una persona debería
dedicarse sólo después de años de preparación y experiencia en la
especialidad” (1949).

Confección de un inventario
–
En este   caso   se ordena una tasación   para   que   su   resultado sea
 plasmado en un inventario de bienes. Es necesaria la tasación siempre que el
valor que se dictamine por los bienes objetos del inventario vaya a ingresar al
patrimonio de una persona en carácter de activos. 

Regulación de honorarios
–
La mayoría de las veces condicen al valor de los bienes presentes en la
actuación. No obstante, si las partes no están de acuerdo con el precio del
bien en sí, la tasación surge como solución para designarle su verdadero
valor. Será un juez quien se basará en la resolución de la tasación para
regular los honorarios.
Aspectos jurídicos, técnicos y económicos

Para efectuar una correcta tasación necesitamos contemplar

necesariamente tres aspectos que determinan el punto de partida del
profesional que realizará la tasación. Estos aspectos son el jurídico, el
económico y el técnico.

Si queremos valorar el aspecto jurídico de cualquier bien deberemos ver

como punto de partida la situación específica que el propietario posee
respecto al bien en sí. Innumerables problemas pueden darse en este
aspecto, puesto que muchas veces aquellas personas  que  requieren   una
 tasación de un inmueble con motivos de su futura  transmisión   resultan  ser
meros poseedores. De esta manera carecen de lo que en derecho se
expresa como título perfecto y que es el título que exige nuestra normativa  
vigente  para  realizar   una transferencia de un bien inmueble conforme a
derecho.  

Otro problema que puede surgir es que el sucesor de alguna persona

fallecida desee hacer la tasación de un inmueble para su posterior venta sin
haber hecho previamente la declaratoria correspondiente ante un juez. De
esta manera, el sucesor estaría inhabilitado legalmente para realizar la
transferencia posterior a la venta.
Estas  posibles  situaciones  afectan de   manera   inmediata   al   precio   del
inmueble, ya que inciden directamente sobre aquellas personas que quieren
transferir. Por esta razón, este es  un hecho ante el cual el tasador no debe
hacer caso omiso, debe considerarlo acabadamente en la tasación a
realizar. 

Por otro lado, es indispensable saber si el bien a tasar cumple con las
exigencias legales que en su existencia lo regulan. Puede suceder que un
edificio a tasar no presente las especificaciones edilicias que exige la zona
en que la que se edificó. Puede darse también que sobre el inmueble mismo
exista una construcción carente de planos aprobados por las ordenanzas
municipales a la fecha de su construcción o que estén mal hechos. Todas
estas situaciones acarrean costos, gastos como, por ejemplo, una multa por
saneamiento del plano defectuoso.

A su vez, y siguiendo con el análisis del objeto a tasar, debe observarse el

parcelario. Este consta de datos sobre la superficie y ubicación exactas del
 inmueble  dentro de una manzana determinada. Es fundamental su examen
exhaustivo al momento de tasar una propiedad, ya que se pueden dar
situaciones en que la realidad difiera sensiblemente de lo asentado en el
parcelario. Estas situaciones pueden constar de que el   inmueble se
encuentre  cubriendo espacio de  otro lote vecino, o a  la inversa, que otro lote
esté invadiendo terreno perteneciente al inmueble que se pretende tasar. De
esta manera coincidimos con Marcela Agustina Ibáñez y Antonio Topalian
cuando expresan  que:  
 El desempeño de la función seria y responsable, no es sólo
visitar el inmueble a tasar en el domicilio  de ubicación   que se
sitúa, ya que esa situación no nos garantiza que realmente ése
sea el bien objeto de la tasación; por ello se debe recordar que el
mismo se identifica con el dominio, donde consta su propietario
y se ubica el parcelario, que representa la designación oficial.
Con ambos elementos se debe hacer el relevamiento para la
correcta ubicación (2005).

Dentro  del aspecto  económico es necesario efectuar un acabado estudio de

las condiciones   de mercado en   las   que   se encuentra situada   la
 comercialización   del   bien en cuestión. En este  aspecto juega un papel
altamente preponderante  la  economía del país, de la provincia, de  la ciudad
 y  hasta de la zona geográfica en la que se encuentre situado el bien. 

Podemos agregar que otros factores económicos importantes a tener en

cuenta son las variaciones en el nivel adquisitivo y cualquier modificación en
el valor de la moneda. Estas cuestiones afectarán de manera directa la
monta del bien a tasar.

Finalmente encontramos el aspecto técnico. Este aspecto provee un orden

metodológico  a la información conseguida por el tasador que lo arrima a un
valor particular. La técnica es fundamental para conseguir determinar de
manera correcta el precio de un bien. Asimismo, es importante aclarar que el
tasador al momento de realizar su labor profesional no debe dejar de lado el
criterio que es también su punto de base.

Selecciones la opción que sea verdadera.

"El aspecto técnico es el más importante a la hora de seleccionar la

metodología aplicable al caso concreto."

Sí

No, solamente debe tenerse en cuenta lo indicado

por el mercado en el momento determinado en
virtud del trabajo encomendado.  

No, es primordial tener en cuenta con igual

importancia los tres aspectos: jurídicos, económicos
y técnicos.

SUBMIT

C O NT I NU A R
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Referencias

Ibáñez, M. y Topalian, A.  (2005). Elementos de la Tasación. Córdoba,

Argentina: Alveroni. 

Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la

Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975

Ley 24430. Constitución de la Nación Argentina. (1853). Congreso de la

Nación. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-
4999/804/norma.htm

Mc Michael, S. (1949) Tratado de Tasación. Buenos Aires, Argentina: Editorial

Labor.