Propiedad Agraria

Propiedad Inmueble
Necesidad de regulación especial de la propiedad Rural
Antecedentes históricos
Aplicación del Código Civil y Comercial
Clasificación de la Propiedad Rural
Medianería Rural
Institutos relacionados: Reforma Agraria y función social de la
propiedad. Unidad económica Agraria. La concentración
parcelaria. La transformación agraria
Extranjerización de tierras
Gabriela Alanda FCJS/UNL, Agosto de 2019
 Necesidades de una regulación especial de la propiedad agraria

Rural Urbana
bien de producción bien de renta
interesa la fertilidad no interesa su composición
capacidad fisico química sin interés elementos físico químicos
riesgos incito de la agricultura y externos solo externos
interés individual y colectivo prima interés individual/privado
Antecedentes: CN,Cpciales,Leyes nacionales

Art. 17 de la CN
la propiedad privada es inviolable y nadie puede ser privado de ella sino en virtud de
sentencia fundada en ley
Constitución de 1949
La propiedad privada tiene una función social y en consecuencia estará sometida a las obligaciones que
establezca la ley con fines de bien común. Incumbe al Estado fiscalizar la distribución yo la utilización del
campo e intervenir con el objeto de desarrollar e incrementar su rendimiento en interés de la comunidad,
y procurar a cada labriego o familia labriega, la posibilidad e convertirse en propietario de la tierra que
cultiva.

Constituciones Provinciales
Leyes nacionales
Ley 12636 (1940):la propiedad privada de la tierra sujeta a limitaciones de acuerdo al interés colectivo///Ley
13995: unidades económicas inembargables e inejecutable///Ley 14392: la propiedad de la tierra rural
colonizada en cumplimiento de l ley esta sujeto a las limitaciones y restricciones que establece la misma.
Esta última ley fue derogada por la Ley 22.202(1980)
 Como queda configurado el dominio en el CCyC? Higthon

Art. 1941 a 1946

-de igual modo CVS,
-todas las facultades de usar, gozar y disponer, tanto material y
jurídicamente,
-se presume perfecto,
-es perpetuo,
-exclusivo y excluyente,
-se extiende al suelo, subsuelo y espacio aéreo,
- no incorpora la función social de la propiedad
 Como pueden las familias proteger su propiedad de la acción de terceros?
Libro primero, Título III, capitulo 3- Vivienda-Bien de familia art. 244 ccyc;

- toda la vivienda o una parte de su valor;

-no puede registrarse mas de un inmueble;
-solicitada por el titular registral;
-en condominio, por todos los co-titulares;
-efectiva ocupación;
 Beneficiarios 246 ccyc

a) el propietario constituyente, su conyuge, su

conviviente, sus ascendientes o
descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales
dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente.

Subrrogación real: art 248

 Efectos de la protección de la vivienda: 249 ccyc

-no es susceptible de ejecución por deudas

posteriores a su inscripción,
Salvo:* expensas comunes, impuestos tasas, obligaciones con
garantia real (250), * construcciones o mejoras a la vivienda; *
obligaciones alimentarias por hijos menores e incapaces.

-si el inmueble se subasta y queda remanente se

entrega al propietario
 Exención impuestos: 252 y siguientes ccyc

- exenta del impuesto a la transmisión gratuita en

la sucesión;
- constitución e inscripción exenta tasa e
impuestos;
-reducción de honorarios (art. 254)
Interrogante:
¿Es posible afectar un inmueble rural como bien
de familia o protección de la vivienda?
Ccyc permite aplicar la protección de la vivienda al inmueble rural

Art. 256

Aplicable al inmueble rural que no exceda la uea,

según establezcan las reglamentaciones
locales.
 Para Antonio Carrozza y Ricardo Zeledon Zeledon

La tierra tiene una función personal, privada

y además una social.

El carácter “personal” es la muralla contra

avances colectivistas, y el carácter “social“el
freno a caprichos individualistas
Clasificación de la propiedad agraria (doctrina predominante)

->Latifundio
VIVANCO ->Minifundio
->Parvifundio
BREBBIA → Latifundio
→ Unidad económica
→ Minifundio
GILETTA → Gran propiedad
→ Mediana propiedad
→ Pequeña propiedad
 Latifundio//// Minifundio
Gran extensión de tierra Exigua extensión predial

Geografico o de Consecuencias:
superficie Productivas

Economico (monocultivo, mejoras)
Económicas (acceso a

Social crédito)
Consecuencias Sociales (desarrollo de la
Disvalioso socialmente familia rural,
analfabetismo
Unidad Económica Agraria o fraccionamiento parcelario
según art. 228 ccyc

Instituto propio del Derecho Agrario incorporado al

Código de Velez en 1.968 (antes vigente en leyes
nacionales de colonización y tierra pública) en la
segunda parte del artículo 2.326 del Código Civil:

Son cosas divisibles aquellas que sin ser destruidas enteramente

pueden ser dividas en porciones reales, cada una de las cuales forma
un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa
misma.
No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico
su uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrán
reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mínima de la
unidad económica.
 ¿Qué es la unidad económica agraria?

El fundo que por su superficie, calidad de

tierra, ubicación, topografía, régimen de
lluvias, actividad y demás condiciones de
producción, racionalmente trabajado por
una familia agraria que aporte la mayor
parte del trabajo, permita alcanzar un
nivel de vida digno y una evolución
favorable de la empresa agropecuaria
Argumentos a favor y en contra
 Factores/elementos que constituyen la uea

Factores que constituyen la uea

Factores técnicos: vinculado con la explotación racional.
Factores agroecológicos: calidad de tierra,superficie.
Factor económico:relación entre producción y consumo de
familia tipo.
Factor sociológico: toma en superficie necesaria para la
“familia agraria”.
Factor jurídico: representa la justa concreción del derecho de
propiedad.
Fraccionamiento parcelario -UEA- art.228 ccyc

Art. 228.- Cosas divisibles.

Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser
destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo
tanto a las otras partes como a la cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en
antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la
reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a las
autoridades locales.
 Relación UEA con Sucesiones...
Art. 2375 CcyC.- División antieconómica.
Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe
dividir si ello hace antieconómico el
aprovechamiento de las partes.
Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o
varios de los copartícipes que los acepten,
compensándose en dinero la diferencia entre el
valor de los bienes y el monto de las hijuelas.
 INDIVISIÓN IMPUESTA POR EL TESTADOR

ARTICULO 2330.- Indivisión impuesta por el testador.

El testador puede imponer a sus herederos, aun legitimarios, la indivisión de la
herencia por un plazo no mayor de diez años. Puede también disponer que se
mantenga indiviso por ese plazo o, en caso de haber herederos menores de edad,
hasta que todos ellos lleguen a la mayoría de edad:
a) un bien determinado;
b) un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que
constituye una unidad económica;
c) las partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o
accionista.
En todos los casos, cualquier plazo superior al máximo permitido se entiende reducido a éste.
El juez puede autorizar la división total o parcial antes de vencer el plazo, a pedido de un
coheredero, cuando concurren circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad.
 Pacto de indivisión
Art. 2331.- Pacto de indivisión.
Los herederos pueden convenir que la indivisión entre ellos perdure total o
parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de
la partición provisional de uso y goce de los bienes entre los
copartícipes.
Si hay herederos incapaces o con capacidad restringida, el convenio
concluido por sus representantes legales o con la participación de las
personas que los asisten requiere aprobación judicial.
Estos convenios pueden ser renovados por igual plazo al término del
anteriormente establecido.
Cualquiera de los coherederos puede pedir la división antes del
vencimiento del plazo, siempre que medien causas justificadas
Oposición a la partición por parte del conyuge 2332

Si en el acervo hereditario existe un establecimiento comercial, industrial,

agrícola, ganadero, minero o de otra índole que constituye una
unidad económica, o partes sociales, cuotas o acciones de una
sociedad, el cónyuge supérstite que ha adquirido o constituido en
todo o en parte el establecimiento o que es el principal socio o
accionista de la sociedad, puede oponerse a que se incluyan en la
partición, excepto que puedan serle adjudicados en su lote.
Tiene el mismo derecho el cónyuge que no adquirió ni constituyó el
establecimiento pero que participa activamente en su explotación.
En estos casos, la indivisión se mantiene hasta diez años a partir de la
muerte del causante, pero puede ser prorrogada judicialmente a
pedido del cónyuge sobreviviente hasta su fallecimiento.
Administración del cónyuge durante la indivisión 2332ccyc

Durante la indivisión, la administración del

establecimiento, de las partes sociales, cuotas o
acciones corresponde al cónyuge sobreviviente.

A instancia de cualquiera de los herederos, el juez puede

autorizar el cese de la indivisión antes del plazo fijado,
si concurren causas graves o de manifiesta utilidad
económica que justifican la decisión
 Oposición del conyuge a la partición de la vivienda 2332 ccyc

El cónyuge supérstite también puede oponerse a que la

vivienda que ha sido residencia habitual de los cónyuges
al tiempo de fallecer el causante y que ha sido adquirida o
construida total o parcialmente con fondos gananciales, con
sus muebles, sea incluida en la partición, mientras él
sobreviva, excepto que pueda serle adjudicada en su lote.

Los herederos sólo pueden pedir el cese de la indivisión si el

cónyuge supérstite tiene bienes que le permiten
procurarse otra vivienda suficiente para sus necesidades.
Oposición de un heredero a la partición si ha intervenido
activamente en la empresa 2333

ARTICULO 2333.- Oposición de un heredero.

En las mismas circunstancias que las establecidas en
el artículo 2332, un heredero puede oponerse a
la inclusión en la partición del establecimiento
que constituye una unidad económica si, antes
de la muerte del causante, ha participado
activamente en la explotación de la empresa.
 Necesidades de una regulación especial de la propiedad agraria

Rural Urbana
bien de producción bien de renta
interesa la fertilidad no interesa su composición
capacidad fisico química sin interés elementos físico químicos
riesgos incito de la agricultura y externos solo externos
interés individual y colectivo prima interés individual/privado
 Efectos de la protección de la vivienda: 249 ccyc

-no es susceptible de ejecución por deudas

posteriores a su inscripción,
Salvo:* expensas comunes, impuestos tasas, obligaciones con
garantia real (250), * construcciones o mejoras a la vivienda; *
obligaciones alimentarias por hijos menores e incapaces.

-si el inmueble se subasta y queda remanente se

entrega al propietario
 Latifundio//// Minifundio
Gran extensión de tierra Exigua extensión predial

Geografico o de Consecuencias:
superficie Productivas

Economico (monocultivo, mejoras)
Económicas (acceso a

Social crédito)
Consecuencias Sociales (desarrollo de la
Disvalioso socialmente familia rural,
analfabetismo
Fraccionamiento parcelario -UEA- art.228 ccyc

Art. 228.- Cosas divisibles.

Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser
destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo
tanto a las otras partes como a la cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en
antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la
reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a las
autoridades locales.
Oposición de un heredero a la partición si ha intervenido
activamente en la empresa 2333

ARTICULO 2333.- Oposición de un heredero.

En las mismas circunstancias que las establecidas en
el artículo 2332, un heredero puede oponerse a
la inclusión en la partición del establecimiento
que constituye una unidad económica si, antes
de la muerte del causante, ha participado
activamente en la explotación de la empresa.
 Reforma Agraria
Es un cambio fundamental en la estructura agraria, supone una
situación anterior que se estima injusta, exige la producción
directa y personal del productor.
La reforma agraria no es la mera distribución de tierras (repartir
latifundios ociosos), sino es un sistema complejo que incluye:
*la redistribución de tierras
*equitativa regulación de su uso
*determinación de las extensiones máximas y mínimas
*dotación de elementos técnicos (electricidad)
*prestación de servicios educacionales y sanitarios,
*facilitación del crédito (para incorporar a la producción tecnología y capital)
*generalización del seguro.
 Reforma Agraria
Es un cambio fundamental en la estructura agraria, supone una
situación anterior que se estima injusta, exige la producción
directa y personal del productor.
La reforma agraria no es la mera distribución de tierras (repartir
latifundios ociosos), sino es un sistema complejo que incluye:
*la redistribución de tierras
*equitativa regulación de su uso
*determinación de las extensiones máximas y mínimas
*dotación de elementos técnicos (electricidad)
*prestación de servicios educacionales y sanitarios,
*facilitación del crédito (para incorporar a la producción tecnología y capital)
*generalización del seguro.
 Etapas de la reforma agraria latinoamericana:

1)Mexicana de 1910 , plasmada en la C.N. de 1917: se destaca la expropiación

de los recursos naturales originarios del Estado mexicano que las distribuía
entre quienes la hacían producir, la función social de la propiedad, la
expropiación por utilidad pública y la sindicalización campesina.
2) comienza con la revolución cubana: impulsados por la Carta de Punta del
Este de 1961, se dictaron leyes al respecto la de Costa Rica (1961), Venezuela
(1960), Nicaragua (1963), Estatuto da Terra(1964). Excepto Argentina y
Uruguay que no tuvieron ley de reforma.
3)con la revolución peruana de 1969 , sigue Ecuador de 1979 y Nicaragua de
1981. Esta etapa se caracteriza por la adopción de instrumentos jurídicos mejor
elaborados que responden de manera más eficiente a las necesidades reales de
la reforma agraria.
 Transformación Agraria
Se crea por ley las condiciones para que en un
régimen de libertad arrendatarios y aparceros
adquieran la tierra que trabajan.
Decreto 2187/57 ( en nuestro país tres planes)
El arrendatario hacía oferta por telegrama, y tenía derecho al
“crédito”
El dueño del campo aceptaba o rechazaba la oferta.
Si aceptaba, se hacía la compraventa y configuraba la
transformación.
Si rechazaba, continuaba el contrato por el tiempo legal.
 Concentración Parcelaria

Consiste en ordenar, reconstruir y mejorar la propiedad de

la tierra dispersa a fin de que pueda resultar idónea a
su función como elemento de producción, de
estabilidad, progreso y desarrollo (Francisco Giletta)
Experiencia en Argentina: La Rioja y Entre Ríos
- Parte del presupuesto de la existencia de parcelas minifundistas,
-propone solucionar a través de la implementación de una Política agraria
- otorgue créditos a los productores, pagaderos a largo plazo,
- para que puedan comprar a sus vecinos la/s parcela/s anexándola/s a la
suya para conformar una nueva u.e. o mejorar la situación preexistente.
 Medianería Rural
2033 ccyc- Cerramiento Forzoso rural
El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmetne propia, de un inmueble ubicado
fuera de un nucleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un
cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene
la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.

2032 Atribución, cobro y derechos en la medianeria rural
El cerramiento siempre es medianero, aunque se excavado. El que realiza el cerramiento tiene
derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento
efectuado conforme a los estándares del lugar.

2033 Aplicación subsidiaria: lo dispuesto en cuanto a derechos y obligaciones de los
contdominos entre sí, rige en lo que sea aplicable, a la medianeria rural.

2034 Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el arbol y arbusto contiguo o
encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como
urbanos.