doctrina El crédito comunitario de propiedad horizontal en el concurso de acreedores José Maria Caballero Lozano Profesor Titular de Derecho Chl dela Universidad de Burgos 1, Planteamiento En.una época de crisis econdmice como la que atraviesa nuestro pals y otros muchos adquieren gran trascenden tla social y econémica as aificutades que padecen muchas personas y entidades para hacer frente al cumplimien: lo We sus obligaciones, En ocasiones incluso se praducen verdaderas situaciones de insolvencl, conde las deudas {que se sopartan superan los recursos de que se dispone para hacerlas feente (ct. art 2, apd. 2, Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal). En tales casos, tanto la propia persone fisica 0 entidad insolvente como cualquiers de sus acreedores puede promover y obtener Ia declaracién judicial de concurso de acreedores (eft. art. 3, apdo. 1 LC). Un sector de gran trascendencia social pore! numero ce personas al que afecta la criss ese! de las Comunidades {de Propictarios en régimen de propiedad horizontal. E} problema presenta dos aspects: por una part, el pronie tario de un piso 0 loca’ en estado de insolvencia primero, de necho, y Wego, declarada judicisimente~ no puede hacer frente a la cobertura de os gastos de comunidad en Ia parte que le correspond; nor at, la Comunidad se \e perjudicada al quedar privada de las cantidades adeudadas por 4 0 los propietarios morasos y verse inmetsa en un proceaimiento concursal para intentar obtener Ia satisiaccién de sus legitimas expectativas, ‘in embargo, la norma rectora Ge los pracedimientos concursaies ha omitiso cualquier reterencia al crédito co ‘munitario en ei régimen de propiedad horizontal, sin que tal situacign de abandano haya sico corregida en el Real Decreto-Ley 3/2009, de 27 de marzo, de Medias Urgentes en Materia Trioutaria, Financiere y Concursal ante Ia levolucin dela situacién econémice (BOE de 31 de marzo de 2009), el cual ha eperade la primera gran retorma de nuestro moderne derecho concursal, nero ha desaprovechado la aportunidad para reparar la omisién denunciada, apesar de dedicar su art. 9 al tema del reconacimianto y subordinacién de os créditos, Contrasta toda ello con el propésito de reforma de las ejecuctones singulares, que se quiso operar a través del malogrado Proyecto oe Ley ‘de Concurrencia y prelacién de crécitos en caso de ejacuciones singulares?, y en cuyos preceptos se cisponis el Retrence Sb/00Cr /s107 jnnoTas 16 actuaidad reconociiento de una preferencia especttica pore el crédito Comunitario en los cases de ejecuciones singulares (cfr. ne ve redaccién del art. 1922.38 CCI Esta omisién inexplicable, dada le trascendencia social y eco rndmica ce! tema, nos lleva a preguntarnos por la suerte de las Comunidades de Propietarios en los concursos de acreedores 2 que est sometido alguna de los prapietarios de pisos 0 lo ales, donde & la desgracie de no poder recaudar a su tiempo Tp necesatio unen la cficultag, cuando no la impostbilidad, de conocer Sivan poder gercibir alge con cargo al patcmonio de propiotario concursaco. 2. Crédito comunitario y deudas del concursado ‘A) La relacién de privilegios de la Ley Concursal Examninando la Ley Concursal, un somero repaso de (0s pre ceptos que articulen e pasivo petrimonial del concursado, tntendido en sentige ampli (arts. 84-94 LC), nos muestra ‘amo el crédito comunitario.n0 se halla citado ni en los deno: trinados “créditos contra la masa” (art. 84 LC) ni en los cré> Uitos que integran le “masa asia” del concursado (arts. 89 {y ss LO). Ademés de que no io cita expresamente on ningun de estos dos orandes bloques ce deudas del concursado, cabe reprochar a la Ley Concursal que haya olvidado el crédito co: runitario en sus Disposiciones Adiclonates y Finales, donde Con tanto detaile na velado por la coordinacién de ta nueva Ley con otras muchas de carécter sectorial que establecen referencias creditiias. Por tanto, nada se dice del crédito Comunitario ni de I propiedad horizontal en \a consideracion de las deudas del concursado, ni tampoco « la hora de con: tempiar la relacién eel pracedianiento concursal con \as are ferencias reconocidas en leyes sectoriles. Enelemperio de buscar acomodd al crédito comunitario den: trode los créditos privitegiados ha de ser rechevado el recur 50 81a analogia. tan habitual en el marca del Derecho privaco. En efecto, e art. 89.2, in fine, LC cispone que “no se admits frrel cancurso ningun privilegioo preferencia que no esté re ‘onacido en esta ley", Por otta parte, e art. L921 CC cispone fen su segundo péerafo,afladide por ls Ley Concursal. que “en {Gaso de concurso, 13 clasificacin v oraduacién de fos créaitos ‘Beverly analog orci cao cera c YESIELESo te ede mona gue eves patores esabran pei se regird por lo establecido en a Ley Coacursa Finalmente, iz Disposic‘én Adicional Octave de la Ley 58/2003, de 17 de iclembre, General Tributaria, ordena que “lo disquesto en sie Ley se aplicard de acuerdo con o estabieciao ena legis facia concursal vigente en cada momenta”, con 10 cvai nos encontramos ante una norma posterior @ la Ley Concursal ‘que est veland por la intearidad de ésta. Toco ello muestra 1 manopolio que, al manos por el momento, conserva la Ley Coneursal ena determinacién de los prvilegios credticios. La Ley Concursal ha omitido toda referencia al crédito comunitario en el régimen de propiedad horizontal Se podria invocar a favor de la Hlexilizacin del récimen de las preterencias concursales el art.1925 CC, segin el cual “no gozarén de preterencia los crédltos de cualquier otra clase, 9 por cualquier otro titulo, ne comprendides en fos aticules “anteriores”. El pronésito del precepto, al igual que el vigente art. 89.2 LC citado, era establecer un sistema de nimerus Clausus de privilegios y preferencias, con la finals de = Cionelizar le concurrencia de acreedores sobre et patrimonio tde un mismo deudor. Sin embargo, 12 finalidad del precepto se ha visto desbordada por leyes posteriores ai Cédigo Ci vil que han establecido privilegios y preterencias credttcias tin respetar esta prohibicin. Una de esas normes es la Ley ‘de Propiedad Horizontal, de 1960, objeto de reforma en esta ‘materia por obra de la Ley 6/1999, de 6 de abril. Por tanto, como [a Ley posterior (LPH 1960/1989) deroga 12 anterior KCC de 1885) en fo que ambas sean incompatibles no existe rinaGn problema para aplicar e! art. 9.1€) LPH, superando e! br, 1925 CC, 2 los supuestos en que el impage del provie tario del piso 0 local se exja a través del juicio moritorio* (0 del ceclarativa ordinario que corresponds por razon de sn ren cor ru cate a er oe igus come ai ocegdnen aan 81 40H Cee mv apreteert13 cuantia (eecuciones singulares). Esto no es posible en e! Ambito de fos erécitos concursales, pues los tres preceptos fexpuestos en el parralo anterior ne nan sto deragados por ‘efecto de narma posterior que sea incompatible con lo pre cepiuado en eles. B) Créditos posteriores ala dectaracién del concurso Procaciendo al examen de as distintas clases de crédites que contempla le Ley Cancursal, en primer lugar encontramos los créditos contra la mase, objeto del art. 84 LC. En sintesi, son crédilos derivados de gastos de justicia y aaminstracién patrimonial, o cel cumplimiente de obligaciones de fa masa, que se gereran a propésito 0 después de la declaracién de En relacién con el tema que ahora nos interesa, esto es, lae deudas comunitarias del concursade propieterio de un piso 0 local, conviene Considerar ios siguientes créeitos contempla dos en el citado art. 84 LC: “5. Los generados por el ejerciclo de la actividad profesional ‘empresarial cel aeudr tras la aeclaracién del concurs0(.), hasta que el juaz acuerde oi cese de Ia actividad prafesions! 0 empresarial, apruebe un convenio 0, en otro case, declare Ja conclusién dei concurs’. Téngase presente que conforme al art. 44.1 LC "la dectaracién de concurso no interrumpira Ja continuacin de la actividad profesional 0 empresarial que Viniera ejerciendo ef deudor". En esta categoria se pueden ssupsumi 18 créditos dela Comunidad ce Propietarios contra el propietario de’ piso 0 ocol que est efecto a una actividad profesional o empresariar, en ls parte del crédito comunite rio devengada tras a declaracién de concursa de acreedores, no la genevada con anterioridad. £5 ciarto que los gastos de CComunicad se deben abonar aunque en el piso‘ local se haya {ejaco de realizar actividad protesional o empresarial alguna, ya que estos gastos deben abonarse aungue no se ulilcen los elementos comunes (cfr. art..2 LPH), pues desivan de la propiedad y no dela empresa. Sin embargo, no es justo que ei \eudor siga benelicléndase del uso lucrativo dal piso a local ¥en cambio, los gastos devengades per ello, que redundan Seger ing eh seta A Seaton fen beneficio de la masa, no reciban el tratamiento propio de los crdsitos contra la masa. Por otra parte, no cabe incluir fen este bloque los gastos de Comunidad cuando el piso esté dedicado a viviends habitual de! propietario profesionalo em presario, © cuando esté simplemente arrendeda, ya que un errendemiento difcimente puede ser considerado como ac: tividad profesional o empresarial, salve que el propietario sea titular de bienes inmusbies y los dedique al arrendamiento como objeto empresarial Mayor problema presenta el caso de los pisos de uso mxto, personaly familiar, por una part, ¥ protesional o empresarial, por otra; probablemente habré {ue decicir a inclusién o no en el precepta estudiaco toman 160 como base e uso predominant 9. Los que resulten de obligaciones valisemente contraidas darante ef procedimiento por la administracién concurs 0, on fa autorizacién 0 contormidad de ata, por el concursa- {fo sometide a intervencién’. También este precepto oftece cobertura at crédito de la Comunidad generada durante el rocecimiento concurs, bien derivado de la aprobacién del Dresupuesto anual, bien cuanda se apruene un gasto extraor dinerio y sus correspondientes derramas, "10. Los que resulten de obigaciones nacidas de (a ley 0 de responsabilidad extracontraciual del concursado con poste Fioridad a la declaracién de concurso y hasta Ia elicacia det onvenio 0, en su caso, hasta la conclusién det concurs’ Tambien este precepto ofrece cobertura al crédito comun’ tario devengado en el citado periado, en cuanto que la abi- ‘gacion ce pagar los gastos de comunidad proviene de la Ley, eunave su cuantiicacién y exigibilidad dependa de la Junta ‘oe Propietarios’ La inclusin de un crédito en te categoria de eréaltes con: tra la masa es de gran trascendencia préctice, ye que este tipo de créaltos se satistacen con preferencia 9 los créditos concursales, del modo que previene el art. 154 LC. Por ello limportante que el secretario de la Comunicad sea cuids oso en la emisién ce la certifcacién de deuceas, con incica cin detaliade y diferenciads de propietarios, mencualicades © derramas, y cantidades, con el fin de que la Administracin de! concurso pueda cslinguir carvenientemente conceptos © "ea, reir, Bony TOS bs lean conan maa -en as po sv hess deseo soo Galcoconane ‘ues gst oncom ren nso parma para ge cbr ae rear’ poe 685 Lon gate cecominbodion Shes coin ete ek 6 Rov sao By Stan Aue ML, Comentarios gc cacao 59,60 dea pnb de ue en emit se pla 52 me Senne vont an ent hve ee mace tenner roe mi doer ESS nS octrins [15 noms16{ actualidao importes con ein de casificarlos, en su caso, come créeitos ‘contra ls mass. Importancia de la exactitud de la certificacién de deudas para que puedan incluirse como créditos contra la masa ©) Créditos anteriores a la dectaracién del concurso ‘ademas de los erétites contea Ia masa, entre 10s cuales s© pueden Ineluir determinados créditos comunitarios o partes be crécitos comunitarios, hay un segundo bloque dentro del procedimiento concursal,consttuido por Tos crécitos que in fegran (a masa pasiva del concursado. El art. 89 LC clasitica Ios cebgitos de los acreedores en prvilegiados (arts. 90-21 Le) ordinarios (art. 89.3 LC) y sudordinades (art. 92 LC) tos privlegiacos, a su ver, pueden estar dotados de Un pr vilegte especial (art, 90 LC) 0 un privitegio general (art. 91 Von como venimos reiterando, examinados estos precepts tho eneontramos ningune referencia expres al crédito de 12 ‘Comunidad de Propietarios cantra el propietario concursado, or consiquiente, el cr8éito de le Comunidad no 2s que 3e ve> privade de la exigiblidad progia de las deudas vencidas, sino tue carece de preferencia en orden a cobro. ya que los eS foe carentes de privilegio especial o general pertenecen 2 |e Categoria de los créatos orcinarios (fr rt, 89.3 LO) y sera sshetechos, a protrata entre ellos, lo cespuds de serio los Créditos conte la masa y 1s privitegiados (art. 187 LC). Esta iniclal clasiicacion de los créditos comunitarics ante Fores » 1a declaracién de concurso come crésitos ordinarios degrada la categoria de la Comunidad ée Propietaris como gcreador 2 un nivel notablemente interior dei que goza e° fas Situaclones extraconcursales, donde en caso de concurrencia fe acreedores, a tenor del art. 9: e} LPH, goza del privilegio ‘Sepecialinmotilario del art. 1923 CC. Es una preferencia -aue Juego abordaremos- pata el cobro de los gastos comunitarios feng oarte vencida de le anvalidad en curso y la anualidad ir eciatomente anterior, cue otoraa priorided al crédito commu: Fitano respecto de fos inmodiiarics del art, 1623, apdos: 3 ey 52C6, ysinperulci de la referencia estatiecida a favor ide os safarales en el Estatuto de fos Trabajadores. rio obstante, aun en el casa de que consideremos ave la Co munidad ce Propietaries carece de privilegio algun en of ‘Gen ai cobro de sus créditas dentro de ia masa del concursc, de que, por tanto, u crédito pertenece a la categoria de vos orcinaris, el ar. 946 LC cispone un privlegio general & favor de "os crécitas ae que fuera titular @ acreedor que huntere solcitado la declaraclén de concurso v que no tuvie von ef cardcter de subordinados, hasta la cuarta parte de su fmoorie”Quiere esto decir que l Comunidad de Propietarios que promueva o inste el concurso puede invocar esta prerro Gativa general de a Ley Concursa, establecide no por razén tela naturaleza del crédito 0 de su titvia, sino en virtud de lo actitud adoptada por éste respecto de [a insolvencia de su ‘eur. 3. El erédito comunitario en su legislacién especifica La perspectiva de cuanto ha quedado expueste es desalen tadora pare las comunidades de propietarios: el crécite por (gastos comures preconcursales pertenece a la categoria de Ios crédites ordinaries, slo superados en cuanto a su infima situacign concursal por la reductda categoria de los créditos Subordinedos. Todo esto leva 2 buscar un mejor acomodo ioe comunidades de propietarios dentro dei conjunto de Jos acreedores concursaes. Como en la Ley Concursal los créditos ordinarios se ven pre tedidos por fos dotados de privlagio especial o privileglo ge era, por este orden, es necesario oxaminar si se puede i Chute al crédito comunitario en alguna de esas dos categorias, Comenzando por la primera por ser de mayor rango, de mode Sue ia tocalizacion del crédito dentro de Ios datadas con pri “egio especiah nos dispensaria de uteriores considereciones ‘cerca de su ubicacion entre los asistides por un privilegicn ‘general tenia categorta de créditas dotados con privilegio especial 5& fengloban ios crécitos garentizados con hipoteca voluntaria tea (nmebiliaris 0 mobiliera), con prenda sin desplazamien too con anticresis, asi como [os retaccionarios (includes fos Selarieles), los eréditos por cuotas de arrendamiantos finan tieros o plazos de compravente con precio aplazado de bie hes muebles 6 Inmuebles os créditos con garantia de valores Fepresentados meciante anotaciones en cuenta, los créitos Ggerantizados con prenda consttuide en documento publica ¥-finalmente los garantizados con prenda sobre créditos que Consten en documento con fecha fehaciente (cir, art. 90.) fo) Er relacién con tacos estos crédito, con fe saivedad de fos dos titimes casos, et art. 90.2 LC supedita el reconoct mento del privilego especial al hecho de que ie respective ‘Garantia se halle constituida con os requisites y formalidades previstos en su legislacion especifica pare su oponibilidas 2 ferveros, salvo que se trate de hipoteca legal tdcta © de 105 créditos retaccionarios de los trabajacores. IEl precepto en su conjunto muestra cémo los eréalites a los aque privfegia especialmente la normativa concursal se pre- sentan en el concurso de acreedores con sus propies carac tersticas, determinadas previamente par lo que la propia Ley Concursai denomina legistacién especttiea, expresion que ‘debe ser apicada también a las supuestos no citadas expre- samente en el art. 9D LC (1° 1? a 5.9), que son los crédltos ‘garantizados con prenda constituide en documento public (ctr. art. 1.865 CC), Is créditos garantizaaos con prenca so” ‘bre créditos ave consten en docurnento con fecha fehaciente, tos créditos garantizados con hipateca legal técitay 1s ered tos refaccionarios laborales. La Ley Concursal no establece e! régimen juriico de cada uno de ios créitos comprendidos en 5u art. 90, ni determina como se proyectan sobre los bienes Cansttuldos en garantia de su satisfaccién. Por el contrari, con su silencio, opera indirectamente una remisién 2 la nor rma reguladora cada uno de ellos: se hace eco de una realidad! preconcursal que asume y utiliza para construr el edificio de las preferencias creaitcias. Circunscribiéncones al tema que nes ocupa, es claro que en materia de gastos generados en e! seno de una Comunidad de Propietaris la legislacién especifica a la que ny que ‘eferirse n0 es otra gue Ja Ley 49/1960, ue 21 ce julio, de Propiedad Horizontal, la cual determina tanto os elemen tos que configuran el crécito de la Comunidad frente a los propietarios de Ios pisos o locales como ias medidas legales ‘ue facitan el cobro de su importe, En efecto, et art. 9.1 6) LPH, en ia redaccién dada por ls Ley 6/1999, de 6 de abril, tuaimente en vigor, dispone como una de las obligaciones oe cada propietario la ce “contribu, con arregio a fa cuota de particigacién fijeda en el titvia 0a lo especialmente estable ida, alos gastos generates para et adecuac sestenimiento et inmuebie, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individuaizacién’. En arden a procu- Far el cobro de las cantidades devengadas por tal concepto el precepto contiene dos previsiones en sus apartados segundo vtercero: Ill “Los eréctios 2 favor de ta comunidad derivados de 13 ‘obligacién de contribuir al sastenimiento de los gastos ge- erales correspondiontes ales cuotas imputabies 2 la parte vencida de la anualidad en curso y al ao natural iomediata- ‘mente anterior tienen la condicién de preferentes a efectos et articulo 1923 de Céaigo Civil y precede, para su satistac Cin, 10s enumerados en los apartados 2,48 5 °de.cicho recepte. sin perjucio de la proferencia establecids a tavor ¢ los créaios salariales en el Estatuto de los Trabajadores > Il “1 adquirente de una vivienaa 0 focal en régimen de propiedad horizontal, incluso can titulo inserto en ef Registro {te la Propiedad, responde con el propio inmueble adquiride elas cantidades adeutadas a Ja comunidad ae eropietarios ‘ara el sastenimiento de los gastos generales por los ante ‘ores titviares hasta el finite de los que resulten imputabies 2 la parte vencida de la anvalad en la cual tenga lugar ls adquisicin y ai afo natural inmeciatamente anterior. 1 piso local estaré tegeimente afecto al cumplinvento de esta cbi- geci6n Ft precepto parciaimente transcrito nas coloca ante tres rea lidedes: un crédito, une preferencia que beneficis 3 todo 0 parte del crécite [I]. y una afeccién real del piso 0 local, & favor, asimismo, de todo 0 parte de! crédite tH). Esta es, en sintes's. a fegistacién especitica que menciona ‘Ley Con ccursa. Sin embargo, no todas las previsiones que contiene la Ley de Propiedad Horizontal sabre el crécito comunitario tienen cabida en una situacién de concurse de acreedores. Si le tienen la preterencia que abarca la anualivae cortiente y a inmeaiata anterior, asf como Ia vinewlacién de! piso 0 focal al pago de ese crésito o parte de crécito, que efecta ls Ley {4 Propiedad Horizontal al sefialar que “tienen fe condicion de preferentes a efectos del articwla 1.923 del Cédigo Civil (oJ euando aispone que “el adguirente .)responde con ef propio inmueble adquiridc pero no es admisibie nel Smbito concursai la preferencia sobre ios créaites de [os apdos. 3°, 49 y 52 del art. 1923 CC, y le supeditacisn a os créditos sa. larlaes, amas estableci¢es por el art. 9.2e) I LPH, ave deben ceder ante los propios arivilegis v preferencias previstos por la Ley Concursal pues ya hemos visto que cen arreglo funda: ‘mentalmente al at. 85.2 LC en ef concurso de acreedores no se aplican otras preferencias creeiticiss que las previstas en la cllade Ley. En et caso de que el deudor concursado haya trensmitido su tituiridad dominical antes de la dectaracién {el concurso fa admiristracién concursal (lr. art 72 LC) po rd ejercitar'@ accidn de reintegracién a la masa active (tr art. 71 LO y volver ala situacién anterior ala celebracién del contrato (cr. art. 73 LO), por lo que no tena lugar Ia apli- cacign de fa afeccién del art. 91). LPH, que es de menor duracién que el periodo de reintearo de 12 masa al compren- {er la enualicad corriente correspondiente al a en que se ‘lectus ia transmisiony le inmediata anterior; es decir, nunca {dos anualidades computadas de fecha a fecha, En el caso de {que no procediera o no se ejercitara le accién continuaria en Vigor le afeccién semaiata por el precepto, que es legistaelén specifica, con todas las consecuencias a efectos de cobro en cas0 de realizecién de bien Elart. 91 €) LPH establece Ia preferencia det crédito comu: Iiterio para e) cobro de las cuotas corresponcientes 2 le ~anualidad en curso y a inmediata anterior. Ne indica, sin em bbargo, qué anualidad es fa corrionte, que es la que se ha Ge tomar como referencia para determinar el aicence temporal retrospectiva de la preferencia. En el concurse de acreedo Fes cobra especial relevancia la declaracién de concurso, {ue ha de revestir fa forma de auto judicial. Diena resolucién trastoca ia situacién personel y patrimenial del deudor, ave resulta transformada en el sentido expresaco con detalle en la Ley Concursal (cr. arts. 40-73 LC) y, gor elo, es objeto 44 publicidad oficial mediante la anotacién preventiva de la intervencisn 0, en su caso, 1a suspensidn de facuitedes de administracién y cisposicién, asi como el nombramiento oe los administradores concursales (ctr. art, 24.4 LC). Le cita {9 anotacion se practicard en los registros pablicas donde ceetrina |17cconsten blenes @ derechos inscrtos pertenecientes al deudor concursado, entre otros, el Registro de la Propiedad donde 58 halle inscrito el regimen de propiedac horizontal y iat tularidad de! piso 0 lacal. De este modo no habri solucion de continuidad, pues conforme al art. 84 LC, sequin hemos sefialado anteriormente,tlenen la consideracién de crécitos contra la mase les cuatas de comunidad devengadss ces: pués de la declaracidn de concurs, y la categoria de cré titos concursales las cuotas correspondientes al afto de la tecleracion eel concursa ye! inmediate anterior. For otra parte, téngase presente que partir dela citada decisracion judicia a Comunidad acreedora no puece obtener satisfac cin extrajudicial del crédito por gastos sino que ha Ge acu: i al procedimiento concursal Consiquienteente, conforme al art. 91 e) LPH, aplicado a Una situacién concurcal, quedarian sin amparo preferencial tas que superen en antiquedad ia anualad anterior 3 sia en que se produje la decleracién de concurso. La Co ‘munklad evidentemente conserva el derecho a la percepcién de esas las cantidades mientras no haya prescrito el créd tot, pera tal derecho ne se halla amparado por privilegio alguno, sino que resultaria comprendido en ta categorta de los eréditos erdinarios. Por tanto, desde la perspectiva de la preferencis consagrada por el art. 9.1€) LPH y @ la vista de los arts. 893s, LC podemos cistinguir entre crécito communi: tario ordinario y crédito comunitari privleaiado, 0, con més. propiedad, entre parte ordinaria cel créaito y parte privile ‘lad ce! misme, configurdndose de este modo el pis0.0 local como uma garantiaresl de cardcterfmitado. Situacién que no es extrafia al émbito de los privlegios estabiecidos en el De- reeho concursal, donde existen casos de preferencia parcial Gel crédito, como sucede con fs tributarios y dela Seguridad Social contemplados en el privlegio pereralestablecido en et art. 142 LC. 4. El crédito comunitario privilegiado ‘como crédito con garantia real Llegados a este punto, una vez exeminade la legislacién es- pecitica que articula el crédito comunitario y viendo su carac ter de erérito dotado parcialmente de carantia real, enteng desta en sentido amplla, conviene volvar ala Ley Concursal, 2 los preceptos que contemplan los créditos especialmente privilegiados (art. 90 LC) y los dotados de privilegio general (art, 91 LC), que son, come sabemes, los que mejorar la con (Sib sequas "iene bropscavbonrot sis Cg 18 sctualdas ciclén concursal del crédito comunitario, que de otro modo tendria unicamente la categoria de ordinario (cfr. art. 89.3 LO), donde, como hemos cicho, devemos de ubicar, at menos rovisionalmente, ia parte del crédito cue rebase en antigue dad la anualidad inmediatamente anterior a correspondien tea la declaracién Gel concurso. Elart. 89.2 LC dispone que “os créditos privilagiados se cast ficarén, a su vee, en crédites con privlegie especial, siafectan 2 determinados bienes 0 derechos, y créaitas con privitedio ‘eneral.siafectan a la totalidad del patrimonio de! deudor’ Por tanto, come el crécito comunitario afecta a determinado bien inmueble con arreqlo a su legislacién especifia, parece que ha de considerarse especiakmente privilegiado. Sucede, sin embargo, que el art. 90 LC, que contempla los crésttos ‘on prvilegio especial, no ha aplicado convenientemente la regle del art. 89.2 LC, ahora examinada, ya que en su redac cign no se incluye relerencia alguna at crécito comunitario Drivileglaco, el cual, come sahemos, con arregio 8 su legisle= cidn especitica, afecta a determinade bien, come es el piso local del concursado, A) Garantia comunitaria e hipoteca ordinari Vista, entonces, la fata de coherencia entre el art. 89.2 LC Yel subslquiente art, 30 LC, debernos examinar si es posible suplir este defecte mediante (a integracién del crédito comu nitario en algune de Ios supuestos de crédite con privlegio especial recogidos ene! citado art, 90.C. Procedomos alexa ‘men det apd t del precepto, y una somera consideracién de su contenido nos leva a encuacrar el crécito comunitetio en el dio supueste donde teneria cabida, por vincular un bien| Inmuebie 2 la satistaccion del crédito, Nos referimos a! caso de la hipoteca voluntaria o legal, inmobillaria o mobilaria, de! Re 12, en razén de que el piso o local cumple respecto del crédito comnitario una funcién de garantia porque privlegia al acreedor -Comunidad de Propietarios~ en orden al cobro de! importe de su eerecho for encima de otros acreedores: se de, por tanto, una relaciSn de accesoriedad de la cosa res ecto del crédito, a pesar de que en su legislacin especitica 1 prvilegio del crédito comunitario opera de mado cistinto a la hipotece: no da acceso inmediato a la cosa (y si se quiere trabar el piso lacat hay que respectar el crden de embargos| el art, £92 LEC), pero permite cobrar antes que otros acree ‘ores (pore, hipotecario) cuando éstos ejecuten el piso o local: la eficacia ce prvilegio noes tanto activa cuanto deen siva, pero ello presenta un grado de satistaccién al acreedor parejo a! que puece araparcionar la ejecuci6n nipotecariaEl crédito comunitario se podria encuadrar en el supuesto de hipoteca voluntaria o legal En caso de liquidacién del patrimonio del deusor, por apica cién dl at. 85.3. LC ol crécito comunitario seré satistecho ‘con el importe de la realizacidn del piso 0 local en funcién de “Ia prioridad temporat que para cada crécito resuite del Ccuimplimiento de fos requisites y formaliades previstos en su legisiacin especitica para su cpanibilidad a terceros’. Et art. 91 e) LPH no impone requisto especitica alguno cuyo lecto sea la opanibilidad a terceros, por lo que la fecha & tener en consideracién a efecios de antiguedes seria la de xistencia, vencimiento y liquide de! crest, circunstancias {que debieran ser acrecitadas por ia Comunidod de Propietar ‘ios mediante certificacién del secretario acecea de la sesi6n de la Junta de propietarios en que se aprobé el concepto € importe de cada cuota deuda y su exigibiisad al propietario ‘morose. En definitive, parece que determinada la snualded cortientee inmediata anterior ef criteria de cobro serd, sequin 1 art. 155.311 LC, el de ia temporaliad, a diferencia de lo que ‘ispone el art. 91) LPH, e! cual prescinde ae la antiiiedso ‘el créaito comunitario y valora Gnicemente su calidad a fa hora de relacionario con ios créditos tributaries, de asegura ores y selariaies. 8) Hipoteca legal tacita Sila ubicacién ge la garantia comunitaria en sede de garan- {ia reat Inmobiliaria del art. 90.1.8 LC pareciese un poco for 2ada, que entendemes na lo es, podemos buscarle acomiodo fen e! otfo apartado del art. 90 LC, ei n° 2, con arreglo al ual “para que Ios eréaitos mencionades en los niimeros L® 2 5. del apariado anterior (figura como num. fa hipoteca) pueden ser clasticados con privilegio especial la respectiva ‘garantie deberé estar constltuida con fos requisites y forma lidades previstos en su legislacién especifica para su oponiby lided a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal tacita © We fos refaccionarios ae los trabajadores (is negrita es ‘uestraf", De este modo se otorga un réimen peculiar alos réultos garantizados con hipoteca legal técita y 2 les eré tos refaccionarios salaries, lo que nos lleva @ examinar si 95 Renesas aoa 22IET en bse caniuye pe hytes ea eta nel esoanene oot Scosche _blgactnesnherentes a deca de proplecat ce crgen laa o derivado de determnado regimen ee eremeseé ase gota ee blade tare en sectring [19 s€ puede incluit et crécite comunitario en el primero de los ‘grupos, toda vez que es ajeno, obviemente, al segundo. En algunas ocasiones, aunque incidentalmente, la juispru dencia registranacalticaga el pevilegio cel art.9 LPH come hipotecs legal tacit. En efecto, las Resoluciones de Ia Direc cin General de los Regist’os y cel Notarlago de 3 abril 1998 (SP/SENT/427789) y de 28 junio 2005 (SP/SENT/429449) han visto en el priviiegio comunitario una manitestacion ce sa peculiar garantia, en casos en que la fnalidad perseguida or la Direccién General erala de contrarrestar ia preterencia que el art, 321 ET reconoce al crédito salaial por os dltimes 30 dias de trabajo, frente a los derechos reales de nipoteca Y¥ prends, negando que et casa tuera ce higoteca legal tcita, como ~dicen las citadas Resoluciones- sucede en otr Ire ellos, ef art. 9 LPH, citaao expresamente al efecto® En otras ocasiones, le Direccidn General de os Ragistros y del Notariad ha exigido, junto con le inscripeién del régimen en el registro de la propiedad, tambien que se anote fa demanda 1 reciamacion de los gastos de comunidad, con ia inalided de coneretar las cantidades adeudadas y l= epoca a la que pertenecen, con el tin de que et transcurso de tiempo no or vve de contenido 3 la garantla, pues sila demande no goza de le publicidad del Registro na puode perjudicar a terceros, que cconocen des existencia de! régimen de propiedad norizontal sobre el piso © local propiedad de su aeucor pero ignoran le existence de descubiertos sobre el mismo que hayen dado lugar @ un proceso de reclamacign pot parte de la Comuni: ‘ad. De lo contrario las canticades irén perdiendo le cober ture del aflo en curso y e! inmediato anterior a medive que lranscurra e! tiempo, y cesaparecers por completo pasado un afo, no natural sino comautable contorme el Régimen de Propiedad Horizonta. En este sentido cabe citar ins cldsicas Resoluciones de la DGRN de § febrero y de 16 de mayo de 1987 y Ge | de junio de 1985 (SP/SENT/11T84), alas que pode mos anadir la Resolucién de la DGRN de 4 de enero de 2000 (SP/SENT/428193) Por su parte tas Audiencias Provinciales han seguigo en o¢a: siones esta ultima doctrina, mucho mas elaborada, evidente- mente, que is expuesta en primer lugar, Cabe citar en este sentido, a SAP Mélaga (Seccion 6) 251/1996, de 21 de mayo (SP/SENT/N700)o la SAP Barcelone (Seccién 134) 461/208 de 18 de [unio (SP/SFNT/60312) (si bien dice que "s mayor ‘2bundamiento"). No obstante, hay resolucianes més procl ves @ la idea ce higoteca legal técita, pues parten ce que el créaito comunitario goza de publicidad registra! poraue =) eeificio en que se ubica el piso o focal se hla inscrito bajo al égimen en el Registro ae ia Prapiedsa, que anuncia ese Noras20] actuaitan noras peculiar tipo de propiedad: por ello no es necesaria anotacién preventiva alguna para disfrutar del privlegio reconocico en ‘lari. 9 LPH, Tal parece ser el caso dela contundente SAP de ‘A. Coruiia, Seccién 5, de 10 de noviembre de 1999 (y las que ita), que proclama la afeccién real del piso 0 tocal al paga de los gastos comunitarios comprendidos en el art. 9.5.* LPH, con preferencia soare cualquier otro derecho, real 0 de cré sito, sin. que sea necesario pars tal protetcién ni el embargo, Ti [a anotacién preventiva de la demands®, En este mismo sentido cabe citar la SAP Mélage, Seccion 64, 712/1998, de 2 de octubre a SAP Murcia, Seccién 2.2, 248/1998, S ctubre (GP/SENT/480265) ola SAP Murcia, Seccidn 34, 8/2003, de 15de enero (SP/SENT/480264)". Por nuestra parte, estimamos que el legislador ha estado poco acertad al anayarse en una categoria dotads de un diy bite de aplicacin difuso, ya que, saiva el crecito triputario fos arts. 194 Lily 78.LGT, no estd claro qué otros supuestos que ‘dan comprendidos en ei concepto: eo cbviando que la propia categoria es natablemente imprecise, La propiedee norizon- tal se apoya ciaramente en el Registro de a Propiedad, pues fel mato de financiacién de la construccién de los edificios ‘acogidos a ese régimen es el préstamo al promotor. garanti- zade con hipoteca recaida sabre el propio edificio yen suc, sobre ¢a¢a uno de los pisos o locales. La publicidad registra! tena practica se ha corwertido en connatural ala propiedad horizontal, aunque el art, 2 LEH, fruto de lareforma de 1999, haya acmitiso las comunidades de propietarios técltas o de hecho. Una insttucién con este perfil publico, dotada de cré ditos garantizados fegalmente con afeccién real inmobilia no debiere ser excluida de la categoria de la hipoteca legal tdcita®, que se acomode perfectamente a la legislacion es peeitlea que regula los medios de que dispone 8 acreedor en ‘orden al cobro del crédito [art.9.1€) LPH] Como estimarnos que el crécito comunitario por fas cuotas evengadss en el ato corriente y et Inmediato anterior esta ‘carantizad con hipatecs legal cit, '2 Comunidad acreedora verd satisfecho su crécito detrayende ei numnerario suticiente del obtenice con Ia reaizacion Gel piso © local hipotecade, te riendo en cuenta, como sefiala el 2,155.31 LC, que “ia prior ‘da0 para ef pago de los crécitos con hipotece lege! técita ser Ja que resuite de lg regulacion de ésta’. Es deci, que aqui e criterio no es el de la antiguedad de los créditos sino l de su calidad, sogin establece [a legislacién especifica, contenida ‘como sabemas en elart.9.1€) LPH. El crédito por las cuotas devengadas en el afio corriente y el anterior esta garantizado con hipoteca legal tacita Unicamente parece dudoso admit [a cafcacién de hipoteca legal técite en los casos, nuiéricamente escasos, de comunt ‘dades de propietarios en régimen de propiedad horizontal que no gocen de Tivio insrito. El art. 2 LPM, tras la etorma de 1999, dispone que el réqimen de propiedad horizontal es de aplicacién no solo a las comunitades de propietarios que ha van otorgade titulo constitutive de conformidad con el art. 5, letra 2), LPH, sino también “a las comunidades que retinan fos requisites establacos ne! articulo 396 del Cadigo Civil y no hubiesen otargado et titulo constitutivo de la propiedc hort Zonta: comunidades estas Gitimas- que "se regirdn, en (000 250. por ls disposiciones de esta Ley en irelativo a régimen Juriico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos ‘comunes, asi como en cuanto a les derechos y obligaciones reciprocas de los comuneros [art letra), LPH). A tenoe el ari,2 LPH determinados extremos del art. S LPH se apican coerce assnneg’t moreie ur oes sore sane ornate ede rete Geis fa os 0 a CD mao Cee are ot Seen cele mrt el hao co Prope roan am Que ecesa a ores energie eof verve Semcon eva ptac rae con nce itary re 1800 oe oe deere ere rca seralinjusoretn my sigs nna ener Ge uses evra (eamora, 201993 sac 2727928 Wveeeinennnsoee vane my vcwsesedora te wu, 970898 SP (SEW /se0265) am ener aingt printers peere [banana rs como dees utes devergtin en tpt tel cna on cao srguamant ing Do gato 9X con eae (etna reancesamar nace canna cetacean pa ae astanevecerte aris ee Regt se Prep Cee rts eases sex? Ge tsagn secon F/T, Ge 2 conve (SFSENT N32. uncaso ce aeceutn ce seca aa hee ve nents nba Cones Pc O00) Cor teraenr se gaara eb Ley Cone Maers Cen pas 29-22 Para Fin Coane oa Cano Ha me carr 2000 alot des seer ao praia Neva ene, aor pi <5 oes oe eSthantestecaonsbertes nee sis aeretores, Cae onan es pts ee eta peer ela pvebe ee eave dea Prado. deere eae ay wma ruses 000 > prelanca petsaen pean yee afr cuts gastos enced Pet ees cece uses Rega Pe eh by 8 Cae ann, Caner of eps Corea 6. as, PEED 76 Feet ore ere niscsolanete se anata crcl Sass ae Fe Pop ay 98 Comers ala.y Care Su TERS ar ct ton tte ea We tema, Caer Sacse (@008) og pegs on ecu par iodine ere te ee me at toons wena a cutcanonse erator Relreton epee e arac Wia W.9") 2008) ‘ems rnc na tract fo oc, NaH GENEa estes comunidades técitas,enlre los que no es seguro gue pueda ser inciuiaa la garantia real, si len a su favor cabria alegar que aunque cl ea)stro dels Propiedad no haya publica do, con efcacia erga omnes, la exstencia del régimen oe pro pledac horizontal sre el inmueble, en cambio el privilegio es ln elemento eccesorio de las obllgaciones reciprocas de tos ‘comuneros, que forma un tod con ella y que por allo debe ser recenecido, 5. Otras preterencias rel con el crédito comur Una ve? atribuido un privilegio especial a créctto comunitario por la anvalidad corriente y la inmediata anterior, carece de interés plantearse si goza del privilegio general dei art. 91 LC Sin embargo, la cuestién debe analizarse y ser proyectade sobre la parte del créito comunitario que no resulte cubierta por el privilegio especial, es decir, por las euotes comuritarias 10 prvilegiadas, que son, como sabemos, les adeudadas co rrespondientes 4 anualidades mas antiguas que (a inmediata anterior ala correspondiente a i fecha en que se haya deci rado el concurso de acteedores. El crédito comunitaro tiene como inaldad atender aos gas {0s acasionados por 2! conjunto de los propietarios. La re caudacidn de fondos puede operarse preventivamente 0 can posterioridad al gasto atrontado por la Comunidad. Si fue se posible datermirar una correlacién directa entre el page hecho por la Comunidad a un proveedor ~de bienes o servi ios y el cobro realizado por ella frente a todos y cada uno {de los propietacios, podriamos concluir que el crédito de la Comunicad tenard et cardcter de ta deuda a a cual aquella va 2 aplicar el dinero recaudado, pues le Comunidad obrarfa en tonces come un mero intermeuiario para el pago. Cabe seta lar cue este mode de razonar se halla dentco de la logica det art. 22 LPH, que es consecuencia de le falta de personalidad jurgica de ia Comunicad de Propletarios, y coxtorme al cual el proveedor que no haya cobrado de la Comunidad o que se le adeude podrd dirigirse contra el propietarioo propietarios {que hubiesen sido parte en el correspondiente proceso por la ‘uote que les corresponda en el importe insatistecho. Este relaciin directa e indubitada entre incresos y gastos es ‘éciimente verficable en los gastos comunitarios singular 1s. En un caso tan notabie como el de obras en los elemen: tos comunes, a Comunidad de Propietarios podria invocar el 2 Sana rc ant feb pcr Yan Caine privilegio especial de aue goza el crédito retacclonario segin el art. 901.3 LC si demestrara que el descunierto del propie~ tari es consecuencia del reperte entre todos ellos delimnorte a que ascienca fa obra de reparacién aprobada por la Junta de propietarios en sesién ordinaria o extraordinaria, de modo que ’ng haya la mAs minima duda Ge que la cantidad adeudada por €l propietario moroso pertenece a una decrama especifica en concento de gastos refaccionarias.Eneste e380, por apicacién del art S5.3,ILC o crédito comunitaro seria setistecha con el importe de ia realizacidn del piso o local en funcién de “tapi sidad temporal que para cada créaito resute del cumplimiento {de les requisites y formafidades previstos en su legisacién es- pectica para su oponibiidad a terceros". Por otra parte, en dmbito concursal goza de privilegio ge eral e) crédito devengado por servicios profesionales, pues el atl. 90.3 LC otorga ese privilegio a “os eréattos por tra ‘bajo personal no dependiente"™, Por tanto, de modo ané logo @ come indicSuamos anteriormente, en el caso de que 52 pueda comostrar la relacién directa entre el ingreso y el ‘gasto cabria asignar prvilegio general al crédito devengade or el administrador de fincas, en el caso de que la Comuni {dad tenge concertado contrato de servicios con uno de estos prafesionales. Otro supuesto sigrificativo en este orden de consigeraciones es et constituido por los créditos devenae 44s por los trabajadores por cuenta ajena al servicio de is Co- ‘munidad de Propietarios (porteros, quardas, conserjes, etc). Estos créditos gozan de fa ciasificacin y privlegios que pre v6 a Ley Concursal en sus arts, 84.2:18, 901.32 y 91° pera los créditos salariales. En estos dos casos citados yen tantos ‘otros ia dificultad radica en espacificar dentro de la deuda et propietario moroso que centided es la que corresponde 43 Cada uno de los conceptos que gozan de una calificzcién superior 2 la de crédito ordinario, que como sabemos eI minima de la que goza el eréaito comuritata, En definitiva, es de desear que en el futuro la Ley Concursal experimente una reforma que reconozca al crédito comuni tario el rango de especialmente privlegiado, figurando en 1 art, 90, en un parrafo independiente, incluso en primer lugar, con un criterie de preferencia basado en la cualidad el ctéuito y no tanto en la antigUedad de la aponibiidad a tercoros. En ol marco del art. 155 LC el page de la envelided corriente ¢ inmeciata anterior, @ la que deheria quedse cir cunscrto el prvilego, seria preferente a la satistaccién ce los restantes crécitos con garantia inmobiliatia contempla: dos en el art. 90 LC Bruna ese es, 122.72 se nina rant ee ectrina }2¢ NoTAS