Santa Rosa

Mar del Plata

centro
Fuente: “La incidencia de la dotación de redes de infraestructura en el precio del suelo: evidencia del Área
Metropolitana de Buenos Aires”. Ronconi / Casazza / Reese – EURE, vol. 44, núm. 133, pp. 5-28, 2018
valor m2 en CABA (2016)

fuente: Reporte inmobiliario 2016

General Roca
fuente: Eduardo Reese
lineamientos generales para una política de suelo alternativa
1. Principio de desarrollo sostenible integral

2. Principio subordinado al interés público / enfoque hacia la función social de la propiedad

3. Principio del “Derecho a la ciudad” y del “Buen vivir”

4. Información pública, transparente y de participación ciudadana

5. Integración entre diferentes áreas (movilidad, infraestructura, servicios, ambiental, etc.)

6. Gobierno como ente regulador a través de herramientas urbanísticas (planes, programas, proyectos,
normativas, indicadores)

7. Abordaje integral de los procesos y enfoque estratégico

8. Policentridad, mixtura de usos, ubicación equitativa de equipamientos en el territorio

9. Promover la densificación y evitar la expansión

10. Lo rural tratado como entidad per se (no como residuo de lo urbano)

fuente: en base a Eduardo Reese

instrumentos de gestión del suelo
 clasificación de los instrumentos de gestión del suelo

1. Instrumentos de planificación
2. Instrumentos de legislación
Zonas Especiales de Desarrollo Prioritario / convenios urbanísticos / consorcios de urbanización social /
reajuste de tierras o englobamiento parcelario / derecho de preferencia / prescripción administrativa / banco de
Tierras Municipal / expropiación / impuestos a la especulación / política de alquiler social / creación de Zonas
Especiales de Interés Social
3. Instrumentos fiscales
Impuesto progresivo a la tierra y/o edificios vacantes / transferencia del derecho de construcción / Fondo de
desarrollo urbano / Banco social de microcrédito / Banco de materiales / Contribución por valorización o mejoras
4. Instrumentos de transparencia y participación ciudadana
Comisión Municipal de Gestión Territorial o Consejo de Desarrollo Urbano / Audiencias Públicas / Normas
sobre derecho de información urbanística y ambiental / Presupuesto participativo

fuente: en base a Eduardo Reese

 “La planificación no es un mero cálculo, sino el cálculo
que precede y preside la acción. En consecuencia,
1. instrumentos de planificación cálculo y acción son inseparables y recurrentes.”

Carlos Matus

Plan estratégico Planes parciales y sectoriales/ Programas de

•Definición de prioridades actuación
•Determinación de temas / espacios estratégicos •Definición de estrategias operativas
•Búsqueda de sinergias y desarrollo local •Articulación de acciones
•Articulación entre actores clave •Definición de acciones a nivel de idea o perfil

Plan urbano / plan ambiental / plan de

Proyectos urbanos
acción climática
•Articulación pub - pub y pub - priv
•Definición de estrategias físico / espaciales /
ambientales •Aprovechamiento de oportunidades estratégicas
•Regulación •Gestión ad hoc
•Definición de grandes áreas de actuación

Instrumentos formales Instrumentos operativos

fuente: en base Eduardo Reese

2. instrumentos de legislación

Decreto Ley 8912/77 de la Provincia de Buenos Aires

Artículo 2:
e) La implantación de los mecanismos legales, administrativos y económico-financieros que
doten al gobierno municipal de los medios que posibiliten la eliminación de los excesos especulativos,
a fin de asegurar que el proceso de ordenamiento y renovación urbana se lleve a cabo
salvaguardando los intereses generales de la comunidad.

Ley 8051 de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo, Provincia de Mendoza, 2009

Ley 14449 de Acceso Justo al Hábitat, Provincia de Buenos Aires, 2013

Ley 6099 Ordenamiento territorial, uso y fraccionamiento del suelo, Provincia de Jujuy, 2018
ejemplos de aplicaciones de los
instrumentos urbanísticos
 caso 1
área central ciudad

relocalización de predios de uso proyecto de urbanización de usos Área de Desarrollo

industrial en centro urbano mixtos (residencial, comercial, Prioritario
equipamientos, recreación, etc.)
implica:
• re-zonificación del predio: cambio en el FOS (factor de ocupación del suelo) y el FOT
(factor de ocupación total)
• cesión de espacios públicos, construcción de la infraestructura de servicios básicos

CAPTACIÓN DE PLUSVALÍA
destinada con fines redistributivos en el
desarrollo urbano para la comunidad
caso 2
área periférica ciudad

reacondicionamiento infraestructura Convenio Urbanístico:

integración y desarrollo
en avenida: mejoramiento Transferencia de
sociourbano
equipamiento y transporte público Derecho de Edificación

implica:
• cambio de indicadores de uso: incluir comercial, equipamientos, etc.
• completamiento y densificación del tejido según FOS (factor de ocupación del
suelo) y el FOT (factor de ocupación total)

CAPTACIÓN DE PLUSVALÍA
destinada al Fondo de
Desarrollo Urbano
pasos

elaboración del esquema de urbanización con

consenso entre los actores implicados (sector
público, privado y comunidad)

cuantificación de los beneficios y costos de la operación

balance y cálculo de la plusvalía obtenida

reparto de costos y beneficios entre los

propietarios y la municipalidad
algunas miradas

• No hay un instrumento ideal

• Todo plan, programa o proyecto urbano tiene un impacto en el territorio
• Cada municipio debe crear su propio menú de instrumentos según condiciones locales
(no son comparables ni transferibles)
• Romper con la acumulación de la renta para igualar, redistribuir
• Reconocer la informalidad urbana como generador de la desigualdad socioeconómica
• Consensuar y cooperar entre actores involucrados en pos de la comunidad
Diplomatura en Ciudades y comunidades
sostenibles, resilientes e inclusivas

¡Muchas gracias!

Montserrat Fàbregas
mfabregasflo@gmail.com