TASACIÒN DE LAS MEJORAS

Para la tasación de las construcciones, uno de los métodos más utilizados parte del valor
actual del metro cuadrado cubierto, según la categoría, en relación con su estado de conservación y
vida probable, a fin de aplicar la correspondiente depreciación:
(PU c/m2 x superficie cubierta) - % de depreciación.

A fin de facilitar el cálculo de la depreciación acumulada en los inmuebles se utilizan tablas

especializadas que contienen los porcentajes de depreciación que hay que aplicarles al costo de la
edificación a nuevo para llegar al costo de la edificación depreciado.
Una de las más difundidas es la de Ross-Heidecke, que utiliza para medir la depreciación de
la construcción en función de su antigüedad y su estado de conservación.
La fila superior de la tabla establece 9 estados: Estado 1 Nuevo; Estado 1,5 Muy bueno;
Estado 2 Bueno; Estado 2,5 Promedio; Estado 3 Necesita reparaciones sencillas; Estado 3,5 Malo;
Estado 4 Necesita reparaciones importantes; Estado 4,5 Muy malo y Estado 5 Sin valor.
Por la columna de la izquierda, se ingresa con el resultado del cociente entre la antigüedad y
la vida útil del inmueble. El número de la tabla que se encuentra en la intersección de la columna y
la fila es el coeficiente de depreciación.
La mayoría de los autores, coinciden en determinar la vida útil de las mejoras según la
categoría de construcción: 70 años – categoría buena; 80 años – categoría muy buena; 90años –
categoría de lujo y 50 años –categoría económica.

Consideremos un inmueble en estado bueno de conservación (Estado 2), que tiene una vida
útil de 50 años y una antigüedad de 8 años y medio: 8,50 x 100 = 17%
50
Entonces entramos a la tabla por la columna 2 y llegaremos hasta la fila 17. En la
intersección nos encontramos con el coeficiente 12,22, que representa la depreciación acumulada
hasta ese momento. Si el valor a nuevo de la edificación es de $1.700.000, la depreciación
acumulada será de $207.740, que resulta de la siguiente fórmula: $1.700.00 x 12,22
100