San Bernardo - Informe - Estudio de Oferta y Demanda Vivienda 1

ESTUDIO DE OFERTA Y DEMANDA
PROYECTO DE RENOVACION URBANA
SAN BERNARDO
Bogotá, marzo de 2018
PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Estudio de Oferta y Demanda
Marzo 2018
Contenido
Contenido ....................................................................................................... 2
1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................... 4
2. OBJETIVOS ................................................................................................... 6
3. ENTORNO – ESTUDIO DE PLAZA ............................................................... 8
3.1. CONTEXTO LATINOAMERICANO – ECONOMIA COLOMBIANA ............ 8
3.2. COLOMBIA – PRINCIPALES INDICADORES MACROECONOMICOS .... 8
3.3. BOGOTA - PRINCIPALES INDICADORES SOCIODEMOGRAFICOS .... 11
4. EL PROYECTO............................................................................................ 15
4.1. LOCALIZACIÓN ....................................................................................... 15
4.2. ENTORNO ................................................................................................ 15
4.3. MALLA VIAL – MOVILIDAD VEHICULAR ................................................ 16
4.4. MOVILIDAD TRANSPORTE PÚBLICO .................................................... 17
5. ESTUDIO DE OFERTA................................................................................ 20
5.1. METODOLOGIA ....................................................................................... 20
5.2. AREA DE INFLUENCIA: ........................................................................... 20
5.3. HIPÓTESIS DE USOS:............................................................................. 21
5.4. CENSOS................................................................................................... 21
6. OFERTA DE VIVIENDA ............................................................................... 22
6.1. EL SECTOR DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ ........... 22
6.2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA .................................. 23
6.3. DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA ................................................ 24
6.4. VARIABLES SOCIODEMOGRAFICAS DEL AREA DE INFLUENCIA ..... 24
6.5. CENSO DE PROYECTOS DE VIVIENDA MULTIFAMILIARES ............... 26
6.6. CARACTERIZACION DE LA OFERTA ..................................................... 26
7. OFERTA DE COMERCIO ............................................................................ 35
7.1. PRINCIPALES REFERENTES DE PROCESOS DE RENOVACION
SIMILARES EN COLOMBIA ............................................................................... 35
7.2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA .................................. 38
7.3. DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA ................................................ 39
7.4. CENSO DE COMERCIO .......................................................................... 39
7.5. CARACTERIZACION DE LA OFERTA DE COMERCIO .......................... 40
8. ESTIMACION DE DEMANDA – COMPONENTE VIVIENDA ....................... 45
Marzo 2018
8.1. OBJETIVO – DEFINICION ....................................................................... 45
8.2. METODOLOGIA ....................................................................................... 45
8.3. INCIDENCIA ............................................................................................. 47
8.4. NECESIDADES Y EXPECTATIVAS ......................................................... 47
8.5. PRUEBA DE CONCEPTO ........................................................................ 48
8.6. PREFERENCIA ........................................................................................ 49
8.7. DEMANDA ESPERADA – VIVIENDA ....................................................... 50
8.7.1. VARIABLES CONSIDERADAS ............................................................. 50
8.7.2. DEMANDA ESPERADA ZONA DE INFLUENCIA PRIMARIA ............... 51
8.7.3. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO-VIVIENDA .............................. 53
8.7.4. VELOCIDAD DE VENTAS .................................................................... 55
9. DEMANDA DE COMERCIO ........................................................................ 56
9.1. HIPOTESIS............................................................................................... 56
9.2. METODOLOGIA ....................................................................................... 56
9.3. AREA DE INFLUENCIA – GRUPO OBJETIVO ........................................ 57
9.4. CATEGORÍAS DE CONSUMO: ................................................................ 60
9.5. MERCADO POTENCIAL (CONSUMO POTENCIAL): .............................. 62
9.6. PENETRACIÓN-VENTAS: ....................................................................... 62
9.7. AREA DEMANDADA – SEGÚN VISITANTES.......................................... 63
9.8. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO – COMERCIO ........................... 64

Marzo 2018
1. INTRODUCCIÓN
El envejecimiento y obsolescencia de las estructuras de soporte urbano de

algunos sectores de los centros tradicionales de ciudades son la razón por la que
se requiere la renovación urbana de estas zonas, como mecanismo que busca
valorizarlos y mejorar su calidad a partir de intervenciones integrales con una
adecuada mezcla de usos, que requieren adaptar dichas estructuras, propias de
la urbanización, a los nuevos usos y actividades demandadas por cada
desarrollo.
Por tratarse de procesos que buscan una renovación total de todos los
componentes urbanísticos de cada sector a intervenir por su estado actual, se
requiere de una re-urbanización de los mismos, que permita aumentar la
capacidad de soporte de cada territorio intervenido de una forma adecuada a las
necesidades propias de la renovación urbana.
El artículo 4 del Decreto Nacional 1469 de 2010, delinea los requerimientos a
cumplir en el escenario de proyectos de renovación urbana con criterios de
integralidad mediante una adecuada mezcla de usos y frente a los componentes
técnicos propios de la urbanización. En ese sentido, la re configuración
urbanística de estos territorios requiere contar con diseños urbanísticos que
plasmen las necesidades propias en el escenario de la renovación urbana de
territorios que serán objeto de cambio de usos, modificaciones a la estructura
predial, cesiones de espacio público, ampliación de la redes de servicios
públicos, modificaciones a las secciones viales y públicas, entre otros, por la re-
densificación de los mismos, que deberán ser objeto de la respectiva obtención
de licencias de urbanización que avalen una adecuada planificación del territorio
El Plan Distrital de Desarrollo “Bogotá Mejor
para todos”, aprobado mediante el acuerdo
distrital No 645 del 09 de junio de 2016 incluye
dentro de los proyectos definidos, el de San
Bernardo como un proyecto integral de
renovación urbana priorizado que busca la
intervención de una pieza importante de la
ciudad. El proyecto completo contempla la
intervención de un área total de 92.993 m2
delimitados por la Carrera 10(Av. Fernando
Mazuera) al oriente, la Av. Caracas y carrera 12
al occidente, la calle 6 al norte y la Calle 3 al
sur. Imagen 1: Plan Parcial San
Bernardo - Localización
El diseño preliminar el Plan Parcial se conforma
por 7 manzanas en 5 Unidades de Gestión para uso mixto de vivienda, comercio
y servicios más desarrollos de espacio público y equipamiento dotacional.
Marzo 2018
Con el fin de buscar soluciones a esta zona, se plantea una propuesta urbana
que recupere y reactive el sector mejorando los perfiles viales, zonas verdes,
mezcla de usos en la que prime la vocación comercial definida en el Plan Zonal
del Centro y con la localización de un equipamiento social representativo para la
zona.
Es así como actualmente la Empresa adelanta la formulación de un proyecto
integral de Renovación Urbana en este sector, como mecanismo para promover
el mejoramiento, el reordenamiento y la recualificación de su espacio urbano,
mediante la definición de acciones integrales que concluyan con un proyecto de
alta calidad urbanística y arquitectónica en donde se introduzcan nuevos usos
con mejor aprovechamiento constructivo y en el que se genere espacio público y
se dote de servicios y de equipamientos así como se intervenga la
infraestructura vial y de servicios públicos.
En la actualidad la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano está adelantado
el proceso de adquisición de los inmuebles y la estructuración del Proyecto
Inmobiliario correspondiente, de donde surge la necesidad de realizar un Estudio
de Oferta en la zona de influencia del proyecto, para los componentes de
vivienda y comercio, que sirva como insumo y referencia para la valoración
económica de los proyectos inmobiliarios que se estructuren en las diferentes
etapas y manzanas.
Imagen 2: Entorno
Marzo 2018
2. OBJETIVOS
Con el fin de tener información para formular la estructura comercial y financiera

del proyecto, es necesario determinar la oferta actual que se constituiría en la
competencia o complemento de los usos propuestos y a partir de esta
determinar la magnitud y características, definir la mezcla óptima de usos,
diseño, locales comerciales y áreas correspondientes. Esto además permite
disponer de información estratégica de planeación y ventas para su
comercialización.
Este documento busca determinar las características de la oferta actual en la
zona de influencia para cada uno de los usos propuestos y estimar la demanda
potencial para el proyecto inmobiliario en su componente de comercio.
Dentro de los objetivos específicos propuestos con el estudio se encuentran:
• Conocer las características de estructura sociodemográficas,
socioeconómicas, viales y de desarrollo de Bogotá.
• Identificar el área de influencia para el componente de Comercio.
socioeconómicas, viales y de desarrollo del área de influencia definida.
• Evaluar la oferta presente en la zona de influencia de productos equivalentes
a los del uso propuesto de comercio, determinando las características
básicas de la oferta en cuanto a áreas, valores de m2 para venta y/o arriendo,
y clasificación en cada uno de los componentes equivalentes a los
propuestos para el proyecto.
• Determinar el origen del mercado potencial del proyecto para las propuestas
de Comercio
• Determinar el potencial de Demanda para Comercio.
• Identificar y definir las características principales en cuanto a concepto,
tamaño del proyecto, mezcla de usos y categorías, elementos de diseño
arquitectónico y condiciones de precio para la venta del proyecto a partir del
concepto y la competencia.
• Identificar el área de influencia para el componente de Vivienda.
socioeconómicas, viales y de desarrollo del área de influencia definida.
• Evaluar la oferta presente en la zona de influencia de productos equivalentes
a los del uso propuesto de Vivienda, determinando las características básicas
de la oferta en cuanto a áreas, valores de m 2 para venta y/o arriendo, y
clasificación en cada uno de los componentes equivalentes a los propuestos
para el proyecto.

Marzo 2018
• Determinar el origen del mercado potencial del proyecto para las propuestas
de Vivienda
• Determinar el potencial de Demanda para Vivienda.
• Identificar y definir las características principales en cuanto a concepto,
tamaño del proyecto, mezcla de tipologías, elementos de diseño
arquitectónico y condiciones de precio para la venta del proyecto a partir del
concepto y la competencia.

Marzo 2018
3. ENTORNO – ESTUDIO DE PLAZA
3.1. CONTEXTO LATINOAMERICANO – ECONOMIA COLOMBIANA
Dentro del entorno latinoamericano, Colombia es la cuarta economía más grande

de la región, tras las de Brasil, México y Argentina, y es el país con la tercera
mayor población. En la clasificación internacional, Colombia se encuentra dentro
de las 31 mayores economías del mundo.
Imagen 3:Economías Latinoamericanas
3.2. COLOMBIA – PRINCIPALES INDICADORES MACROECONOMICOS

3.2.1. PIB

Marzo 2018
La dinámica económica que nos lleva a ocupar ese cuarto lugar en
Latinoamérica se puede leer en las participaciones que tiene cada una de los
Imagen 4: Composición PIB por departamentos
sectores económicos que constituyen el PIB. El comercio es un sector que ha

ganado participación en la economía colombiana a partir de 2010 y es uno de los
que mayor empleo genera en el país.
Tabla 1: Composición del PIB por categorías
La fortaleza de la economía colombiana se fundamenta en importantes

transformaciones en lo económico, político y social, con un PIB per cápita
superior a US$7.500, cuando a principios de la década era de US$2.000.

Marzo 2018
3.2.2. TASA DE DESEMPLEO
La tasa de desempleo, que había venido bajando considerablemente en los
últimos años, ha tenido un pequeño retroceso el año 2016. Adicionalmente,
Bogotá ha tenido permanentemente una tasa de desempleo menor que el
promedio país, aunque cada año la brecha es menor.
Tabla 2: Indice de desempleo
3.2.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCION

En los últimos 5 años se han aprobado más de 25 millones de m 2 para vivienda
en Bogotá y sus municipios aledaños. Bogotá y Soacha son los municipios
donde más se solicitan licencias, con cerca del 81% y 11% respectivamente.
2
Tabla 3: Licencias de construcción Vivienda - m
3.2.4. INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR – IPC

Marzo 2018
Luego de haber tenido un incremento importante en el 2015, la inflación vuelve a
estar controlada. Para finales de 2017 se espera que alcance nuevamente la
Tabla 4: IPC variación anual
franja objetivo definida por el Banco de la República, entre el 2 y el 4% anual.
3.3. BOGOTA - PRINCIPALES INDICADORES SOCIODEMOGRAFICOS

Aunque administrativamente los municipios de Chía, Soacha, Funza, Mosquera
y Bogotá funcionan independientemente, es un hecho que se encuentran
conurbados. Incluyendo los habitantes de estos municipios, se concentra en
Bogotá el 19% del total de habitantes que tiene Colombia.
SOCIODEMOGRAFICOS
INGRESOS TOTALES INGRESOS PROMEDIO
ESTRATO POBLACIÓN 2017 HOGARES 2017 % ESTRATO
($Mill/Año) POR HOGAR ($Mes)
1 771,716 198,547 8% 3,171,956 1,331,322
2 3,183,846 895,012 37% 19,071,321 1,775,705
3 2,977,013 903,261 38% 33,510,109 3,091,585
4 757,513 260,496 11% 21,592,496 6,907,501
5 235,742 77,578 3% 9,859,619 10,591,097
6 148,650 51,988 2% 13,196,941 21,153,895
8,074,480 2,386,881 100% 100,402,443 3,505,357
Tabla 5: Variables sociodemográficas Bogotá

Marzo 2018
3.3.1. ESTRATIFICACION – NIVEL SOCIOECONOMICO
El 75% de la población de Bogotá y sus
municipios conurbados, pertenece a los
estratos 2 y 3, que a su vez son los estratos
que predominan en la zona de influencia
primaria del plan de renovación Voto
Nacional. El 25% restante está distribuido en
estrato 1 con el 8% y el 16% estratos 4,5 y
6. En promedio un hogar recibe ingresos
mensuales por valor de $ 3.505.357, es decir Imagen 5: Estratificación
el equivalente a 4,7 SMLV. socioeconómica Bogotá: FUENTE:
Dane, Proyecciones Acierto
Los hogares en niveles socioeconómicos
bajos se encuentran localizados en la periferia del casco urbano de la ciudad,
mientras que los hogares de niveles socioeconómicos altos se ubican en el
nororiente de Bogotá y en el área rural del municipio de Chía.
Imagen 6: Estratificación socioeconómica: Fuente: DANE. Proyecciones ACIERTO

CONSULTORES.
3.3.2. DENSIDAD DE POBLACION Y DENSIDAD DE INGRESOS

Marzo 2018
La mayor concentración de población se encentra ubicada los barrios del sur
occidente de la ciudad, contrario a donde se encuentra la mayor densidad de
ingresos que es en la zona nororiental incluyendo la zona rural de Chía.
Imagen 7: Densidades sociodemográficas. Fuente: DANE –

Elaboración: ACIERTO CONSULTORES.
3.3.3. LOCALIDADES DE BOGOTA

La ciudad cuenta con 19 localidades,
siendo la localidad de Kennedy la que
aporta el mayor número de habitantes,
caracterizada por la cantidad de flujo
vehicular mixto que circula por ella, y por
el gran número de personas que la
habitan. Se destaca por ser pionera en
participación ciudadana y gestión de
proyectos ciudadanos. La siguen en
número de habitantes Suba y Engativá. Imagen 8: División Política Bogotá -
Localidades

Marzo 2018
Las localidades de Suba y Usaquén ubicadas al nororiente y noroccidente de la
ciudad, con presencia principalmente de vivienda y comercio y donde predomina
el estrato 5 y 6, son las localidades de mayores ingresos totales. Por su parte, la
localidad de Chapinero, ubicada al noreste de la ciudad y compuesta por
vivienda y una gran oferta comercial, es la localidad con el mayor ingreso
promedio mensual por hogar.
Tabla 6: Variables sociodemográficas por localidad- Fuente: DANE – Proyecciones

ACIERTO CONSULTORES

Marzo 2018
4. EL PROYECTO
4.1. LOCALIZACIÓN
El proyecto San Bernardo Nacional se encuentra localizado en el área del centro
histórico de Bogotá, en una zona de tratamiento de Renovación Urbana, en el
barrio Santa Fé, Localidad de Santa Fé, entre las calles 3 y 6 y las carreras 10 y
14 (Av. Caracas).
La localidad Santa Fé en la cual se encuentra localizado el proyecto ocupa el
lugar 16 entre las 19 localidades con que cuenta Bogotá en tamaño de
poblacional, cuenta con presencia de hogares de nivel socioeconómico 2 y 3
principalmente, los cuales reciben por hogar unos ingresos mensuales promedio
de $ 2.800.000 aproximadamente.
4.2. ENTORNO
El entorno inmediato corresponde a la típica zona céntrica de alta densidad
comercial y de servicios de una ciudad capital, en la cual se está dando una
transformación urbanística, con equipamientos como Plaza los Mártires, Plaza
España y El Parque Tercer Milenio.
Imagen 9: Entorno, Fuente. Imagen Google Earth - Elaboración

propia

Marzo 2018
Por su ubicación, el proyecto cuenta con facilidades para la movilidad por su
cercanía al sistema Transmilenio a través de las estaciones Avenida Jiménez,
Tercer Milenio, La Sabana.
4.3. MALLA VIAL – MOVILIDAD VEHICULAR

A pesar de contar con una amplia malla vial, la malla vial de Bogotá es
insuficiente y presenta deficiencias de mantenimiento, lo que genera dificultades
Imagen 10: Malla vial principal Bogotá
de movilidad y productividad.
El principal corredor vial para llegar a la zona del proyecto son la Av. Caracas
(Cra. 14) y la carrera 10, utilizando las calles 1 y 6 para los retornos y giros a la
izquierda o para llegar del occidente.

Marzo 2018
Imagen 11: Rutas de acceso y salida en

vehículo particular
.
4.4. MOVILIDAD TRANSPORTE PÚBLICO

4.4.1. TRANSMILENIO
Imagen 12: Transmilenio - Red actual
La zona de San Bernardo se encuentra

atendida por las troncales de la Carrera 10 y
Av. Caracas. Cerca al proyecto se encuentran
las estaciones de Bicentenario, Tercer Milenio
y Hospitales (troncal Cra. 10 y Caracas), estas
últimas las que más peatones aportan a la
zona.
Imagen 13: Estaciones

Transmilenio

Marzo 2018
Se estima que en total pasan más de 17.000 pasajeros por día entre las tres
estaciones que atienden la zona de San Bernardo1.
Tabla 7: Pasajeros promedio diario - Estaciones Transmilenio. FUENTE: Servicio a la

Comunidad, Empresa Transmilenio
4.4.2. METRO DE BOGOTA
Otro factor que aumentará las facilidades de movilidad y acceso al proyecto es el

trazado del futuro Metro de Bogotá que está contemplado sobre la Avenida
Caracas. La Primera Línea se espera inicie operaciones en 2023, será ciento por
ciento elevada y se construirá en tres etapas. La etapa uno y dos, irá desde el
Portal Américas hasta la Avenida Caracas, a lo largo de la Av. Villavicencio, Av.
Primero de Mayo y Calle 1 (Estación Hospital), por donde girará hacia el norte
por la Av. Caracas, hasta la Calle 72. Son 25,29 kilómetros (incluido el ramal
técnico al patio taller, cerca al Río Bogotá, y un tramo de maniobras de retorno
en la Calle 72) con 15 estaciones, 10 de intercambio con Transmilenio.
1
SERVICIO A LA COMUNIDAD, EMPRESA TRANSMILENIO.
Imagen 15: Metro de Bogotá - Trazado FUENTE: Empresa Metro

Imagen 14: Estaciones - Metro de Bogotá
Marzo 2018
Según proyecciones de la secretaria de
movilidad de Bogotá, se espera que
aborden la línea del metro 656.000
pasajeros diarios. La estación que
atenderá la zona de San Bernardo es
la estación de Hospitales, que se
espera movilice 15.600 pasajeros
promedio día, entre accesos y salidas,
más 173.000 pasajeros en trasferencia
hacia y desde el sistema Transmilenio
en la estación Av. Jiménez.2
Imagen 16: Estaciones Metro
2
RESUMEN EJECUTIVO SUPUESTOS Y RESULTADOS DE MODELACION, Secretaría
Distrital de Movilidad, Alcaldía Mayor de Bogotá, Marzo 2107

Marzo 2018
5. ESTUDIO DE OFERTA
5.1. METODOLOGIA
A partir de las diferentes hipótesis de uso que se tienen previsto en el proyecto,
se analiza la oferta disponible en la zona de influencia del mismo. Esta oferta
puede ser considerada competencia del proyecto o por el contrario complemento
y refuerzo para el desarrollo de un clúster específico que aproveche y se
apalanque mutuamente entre la oferta existente y la propuesta con el proyecto.
Este capítulo busca cuantificar y caracterizar la oferta. Para esto se recopiló
información a partir de censos de campo realizados manzana a manzana dentro
del área de influencia.
5.2. AREA DE INFLUENCIA:

Es aquella zona geográfica dentro de la cual se encuentra la potencial
competencia para cada uno de los usos o desde donde se estima, vendrán los
potenciales clientes, usuarios o consumidores que visitarán el proyecto.
Esta se determina teniendo en cuenta la distancia al proyecto y las barreras
físicas o psicológicas. Cuando se define a partir de la distancia, se habla de Área
de Influencia Radial y la determinan anillos concéntricos alrededor del sitio del
proyecto. Cuando se presentan barreras físicas o psicológicas que dificultan el
tránsito de los potenciales clientes al sitio, el área radial se limita por esas
barreras. En este caso la Av. Caracas es una barrera física para acceder al
proyecto.
Si el área se define a partir de barreras físicas o psicológicas, se denomina Área
de Influencia de Cuadrante Vial. En este caso los límites pueden ser vías,
accidentes geográficos u otros elementos que generan en la mente de los
usuarios, divisiones en las características de las zonas. En algunos casos se
combinan ambos, para identificar la concentración de la competencia o de los
potenciales usuarios en relación con la distancia al sitio en estudio.

Marzo 2018
Área de Influencia Radial Area de Influencia Cuadrante Vial
Imagen 17: Tipos de Área de Influencia
El área de influencia es diferente para cada uno de los usos propuestos.

Depende, entre otras, de la categoría de producto o servicio ofrecido, la
frecuencia de compra, el formato propuesto para la comercialización, el perfil del
comprador esperado. En el desarrollo de los diferentes usos se describe el área
de influencia respectiva.
5.3. HIPÓTESIS DE USOS:

El Plan Parcial previsto estipula una combinación de usos mixtos, con una
orientación clara a conservar la vocación residencial de la zona, complementado
con usos adicionales que hagan sinergia entre sí y que apoyen los planes de
Renovación Urbana de la ciudad. En este sentido, los sectores tenidos en
cuenta para el análisis de la oferta fueron:
COMERCIO: Entendiendo por comercio no solo la venta al detal de productos,
sino también los servicios complementarios requeridos por los usuarios y
clientes. Esto incluye entre otros, servicios de salud, entretenimiento,
restaurantes y todos aquellos necesarios para la operación de los negocios,
como papelerías, mensajería, etc.
VIVIENDA: El proyecto busca apoyar los planes del Distrito de renovación y
redensificación del centro de la ciudad como sitio de vivienda, en este caso
orientada a vivienda de estratos medios-bajos y bajos, bajo modelos de unidades
multifamiliares.
5.4. CENSOS
Con el fin de obtener una información completa de la oferta disponible en la
zona, se realizaron censos que cubrieron para cada uso previsto, el área de
influencia definida y se recogió la información básica necesaria para caracterizar

Marzo 2018
la oferta. Los censos se realizaron entre el 20 de septiembre y el 10 de octubre
de 2017.
6. OFERTA DE VIVIENDA
6.1. EL SECTOR DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ

Con el fin de contextualizar el sector de la vivienda en Bogotá, es conveniente
analizar las cifras de licencias de construcción aprobadas para la ciudad y los
municipios vecinos de Soacha, Funza, Mosquera y Chía, los cuales están
conurbados con la capital y funcionan como ciudades dormitorio. Analizados en
un período amplio, en este caso de 5 años, los promedios pueden asimilarse de
una manera estimada a la capacidad de absorción del mercado. Adicionalmente,
al analizar el conjunto de los municipios, podría decirse que entre ellos se
compensa las dificultades puntuales que uno de ellos tenga en un período
específico por aplicaciones de normatividad, disponibilidad de tierra o costos de
construcción.
En los últimos 5 años se han aprobado más de 25 millones de m2 para vivienda
en Bogotá y sus municipios aledaños. Bogotá y Soacha son los municipios
donde más se solicitan licencias, con cerca del 81% y 11% respectivamente.
Año 2,012 2,013 2,014 2,015 2,016 2017 Agosto Total general
Bogotá 3,479,402 4,247,216 3,801,732 3,403,508 3,626,315 1,815,826 20,373,999
Soacha 347,416 630,822 606,684 530,565 472,995 175,274 2,763,756
Mosquera 177,862 140,184 100,214 302,702 116,725 66,582 904,269
Chía 50,775 103,414 170,189 238,142 116,174 122,615 801,309
Funza 122,319 55,927 65,506 80,164 44,638 14,320 382,874
Total general 4,177,774 5,177,563 4,744,325 4,555,081 4,376,847 2,194,617 25,226,207
Tabla 8: Licencias de construcción vivienda – Bogotá Fuente: Dane. 2017

acumulado a Agosto
Es importante resaltar que el tipo de vivienda que más se está construyendo en

la sabana son apartamentos, los que superan a las casas en una proporción de
10 a 1.

Marzo 2018
Tabla 9: Distribución de licencias por tipo de vivienda
6.2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA

Para el estudio hemos analizado la oferta de vivienda como aquella que va a ser
competencia del proyecto pero que de igual manera podría servir como
apalancamiento para la renovación del centro de la ciudad como una opción en
el momento de definir el sitio para vivir.
En este sentido, y dado que el proyecto está previsto desarrollar vivienda en
altura, con apartamentos orientados a vivienda VIP y VIS, y NO VIS, para nivel
socioeconómico bajo y mediobajo, el censo se orientó únicamente a los
conjuntos multifamiliares (condominios y edificios), los cuales se clasificaron
según el estado de los proyectos:
• Construido: Edificaciones totalmente construidas parcial o completamente
habitadas desde hace varios años.
• En construcción: Proyectos que al momento del censo se encontraban en
construcción.
• Promoción y/o ventas: Proyectos que no han iniciado construcción, pero
cuentan con sala de ventas y/o valla de promoción o permiso de curaduría
El censo fue realizado entre Agosto y Septiembre de 2017 pero incluyó además
la información levantada en 2016 para el proyecto de San Victorino centro
Comercial Mayorista.

Marzo 2018
6.3. DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA
Para el análisis de la oferta de vivienda, se definió un área de influencia del tipo
cuadrante vial, con un perímetro delimitado por la Avenida Circunvalar al Oriente,
la Avenida El Dorado (Calle 26) al norte, la Avenida 30 (NQS) al occidente y la
Avenida Primero de Mayo al sur. El área así definida incluye barrios de las
localidades de Santa Fé, La Candelaria, San Cristóbal, Mártires. Esta zona
comprende mayor área que la del Plan Zonal del Centro hacia el sur y que
constituye lo que se conoce como el Centro ampliado, aunque no incluye una
porción hacia el norte. Con esto se quiso cubrir los residentes de NSE medio-
bajo y bajo principalmente, que son aquellos potenciales compradores de los
proyectos de vivienda que se desarrollen en el Plan Parcial.
Imagen 18: Area de influencia - Censo de vivienda
6.4. VARIABLES SOCIODEMOGRAFICAS DEL AREA DE INFLUENCIA

La zona de influencia definida la constituyen barrios antiguos que conformaron
algunas de las primeras zonas residenciales de Bogotá. Por esta circunstancia
son principalmente residencias unifamiliares de uno o dos pisos. De acuerdo con
la información disponible y actualizaciones realizadas por ACIERTO, en la zona
de influencia habitan 347.000 personas en 111.893 hogares, de estrato 3
principalmente (65%). Estos hogares representan el 5% del total de hogares de
Bogotá. Las nuevas construcciones de vivienda se están desarrollando en
unidades multifamiliares de niveles socioeconómicos 2 y 4.

Marzo 2018
La zona aledaña inmediata al proyecto no tiene mayor presencia de vivienda. En
los primeros 500 metros solamente residen 4.449 personas. La mayor
concentración de vivienda se presenta a partir del primer kilómetro de distancia
INGRESOS
INGRESOS
POBLACIÓN HOGARES % PROMEDIO
ESTRATO TOTALES
2017 2017 ESTRATO POR HOGAR
($Mill/Año)
($Mes)
1 7,159 2,026 2% 32,371 1,331,320
2 124,652 39,154 33% 834,302 1,775,705
3 229,195 74,389 62% 2,759,751 3,091,585
4 11,409 3,801 3% 315,044 6,907,503
TOTAL 372,415 119,369 100% 3,941,468 2,751,592
Tabla 10: Variables sociodemográficas Area de Influencia Vivienda
FUENTE: Proyecciones Dane sobre cartografía de Servinformacion.
censos Acierto Consultores 2016
con respecto a la localización del lote en estudio.

Por otra parte, esta población ha venido mostrando un proceso de
envejecimiento y migración hacia otras localidades. La localidad de Los Mártires
es la segunda con menor población de la ciudad, después de La Candelaria y la
pirámide poblacional se ha estrechado en la parte de la base, en los grupos de
niños y adolescentes.

Marzo 2018
Tabla 11: Pirámide Poblacional Localidad Santa Fé. FUENTE:

Dane
6.5. CENSO DE PROYECTOS DE VIVIENDA MULTIFAMILIARES
Se encontraron 149 edificios y unidades residenciales con predominio de los
estratos 2 y 3. En estos se encuentran 10.113 apartamentos, que se estima
representan el mismo número de hogares, equivalentes a 31.350 personas. Esto
Imagen 19: Censo de Vivienda - Proyectos
representa el 8.5% de los hogares de la zona de influencia, lo que confirma la

presencia en mayor medida de residencias unifamiliares.
El archivo con la información detallada de cada uno de los proyectos censados

hace parte de la entrega de archivos digitales de este informe.
6.6. CARACTERIZACION DE LA OFERTA

Del censo de vivienda realizado, se desprenden los siguientes resultados que
permiten perfilar la zona y el mercado desde la oferta presente:
6.6.1. ZONIFICACION

Marzo 2018
Hay tres zonas claramente definidas en los desarrollos multifamilares, que se
encuentran divididas por la Carrera 10 y la Calle 6. Para el estudio hemos
Tabla 12: Zonificación resultados censo de vivienda
identificado estas tres zonas así:

o Nororiente: Los proyectos localizados al oriente de la Carrera 10 y
al norte de la Av. Jiménez.
o Oriente: Los proyectos localizados al oriente de la calle 10 al sur
de la Av. Jiménez
o Occidente: Los proyectos localizados al occidente de la Carrera 10
y al sur de la calle 6.
o Al norte de la Av. Jiménez y al occidente de la Carrera 10 se
encontraron 7 proyectos, pero no representan una tendencia clara
de redensificación de la zona en multifamiliares en altura. Estos
están localizados sobre la Av. El Dorado o la Av. 30.
6.6.2. ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA

Los nuevos desarrollos están orientados a niveles socioeconómicos 2 y 3
aunque ya hay presencia de 4 en la zona nororiental. Esto significa un cambio en
la orientación de la zona, la cual originalmente tenía mayor presencia de NSE 2
(más del 35%).
La mayor participación es de NSE 3 (68%), en el cuadrante occidente. El NSE 4
ya representa el 13% de los hogares y se ubican al nororiente y el NSE 2
representa el 17%, localizado en el cuadrante oriente de la zona de influencia.
Marzo 2018
Imagen 20: Estratificación socioeconómica proyectos recientes
6.6.3. TAMAÑO DE LOS CONJUNTOS MULTIFAMILIARES

Al analizar el tamaño de las unidades residenciales de acuerdo con el número de
apartamentos, encontramos que las de mayor tamaño se encuentran en los
cuadrantes al oriente de la Carrera 10.
Imagen 21: Tipología de vivienda según tamaño del condominio

Marzo 2018
Los edificios pequeños, de menos de 20 apartamentos están localizados en su
mayoría al occidente.
Esto muestra la forma en que se han desarrollado, a partir de lotes de casas

individuales que fueron demolidas para construir edificios, que de acuerdo con la
normatividad vigente en cada momento, no permiten alturas mayores.

Marzo 2018
En la medida en que hay lotes disponibles, se han desarrollado conjuntos con
más de 200 apartamentos, algunos de ellos en altura.
Tabla 13: Proyectos según número de apartamentos
6.6.4. ESTADO DE LOS PROYECTOS

En las tres zonas identificadas en el censo se presenta el desarrollo de nuevos
proyectos, lo que confirma el interés del mercado para vivir en el centro de la
ciudad.
De los proyectos censados, el 84% de estos están en etapa de construcción y
promoción/venta, lo que muestra que la dinámica es constante y hay demanda
por vivienda en la zona.

Marzo 2018
Imagen 22: Tipología de los proyectos según estado
6.6.5. PRECIOS
De los 149 proyectos censados se obtuvo información de precios de venta en 87
de ellos. El rango de precios es amplio, entre $1 millón/m2 para el más bajo
hasta más de $5 millones/m2 en los más altos. El proyecto más costoso es la
Torre Bacatá, localizado en el barrio La Candelaria, con precios que superan los
$7millones/m2.

Marzo 2018
2
Tabla 14: Precios por m

Marzo 2018
Si revisamos la localización frente al precio por m 2 encontrado, los mayores
niveles de precio se encuentran en el cuadrante nororiental y los de menor
precio, entre $1.5 y $2.5 /m2, son aquellos localizados en el cuadrante oriental.
2
Imagen 23: Distribución geográfica según nivel de precio por m
Los proyectos localizados en el cuadrante occidental, zona más cercana al Plan

de San Bernardo tienen una dispersión mayor de precios, en rangos entre los
$2.5 y los $4.5 millones/m2.
La mayor oferta de conjuntos multifamiliares se presenta en el rango de los $3.5
a $4.0 millones/m2 con 21 proyectos identificados.

Marzo 2018
Tabla 15: Cantidad de proyectos según rango de precios
6.6.6. AREA DE LOS APARTAMENTOS

En cuanto al tamaño, medido como área construida, la mayoría de los
apartamentos tienen entre 40 y 70 m2 con un promedio de 65 m2. Son pocos los
proyectos con apartamentos de más de 100 m 2 y hay algunos apartasuites con
Tabla 16: Conformación de los apartamentos según área construida
hasta 30 m2.
6.6.7. TIPOLOGÍA SEGÚN NUMERO DE

ALCOBAS
No hay una distribución predominante, según el
número de alcobas. El 38% de los apartamentos
en la zona tienen 3 alcobas, el 39% son de dos
alcobas y el 23% tiene una sola alcoba
Imagen 24: Conformación de
apartamentos según número de
alcobas
Marzo 2018
7. OFERTA DE COMERCIO
7.1. PRINCIPALES REFERENTES DE PROCESOS DE RENOVACION

SIMILARES EN COLOMBIA
A lo largo del tiempo, los centros de ciudad se han caracterizado por concentrar
el comercio y ser un destino importante dentro de las ciudades por ser además la
sede de las instituciones de gobierno, lo que los ha consolidado como un destino
comercial en el cual convergen diversidad de personas e instituciones.
Sin embargo, el crecimiento de las ciudades hacia nuevas zonas, el abandono
del estado y el desinterés de los particulares llevan a los centros de ciudad a un
nivel tal de deterioro que su recuperación exige planes y programas ambiciosos
de renovación y recuperación que involucran altos presupuestos, períodos largos
y el apoyo continuo de varios períodos de gobierno de todos los niveles (nacional
y local).
A nivel colombiano, por fuera de Bogotá, se pueden mostrar como hechos
cumplidos, dos procesos de recuperación incluyendo la organización del
comercio detallista y mayorista, en un proceso similar al que está ejecutando
Bogotá. Sin embargo, y es importante aclararlo, en estos dos casos, no hay un
componente de vivienda potente, como lo pretende hacer Bogotá.
7.1.1. PEREIRA – CIUDAD VICTORIA
En el centro de la ciudad, entre carreras 8 y 12 y entre calles 14 y 19 se
desarrolló el plan de renovación urbana de Ciudad Victoria. La zona era
conocida como La Galería, nombre que se le da en el eje cafetero a la Plaza de
Mercado. En esta zona funcionó por muchas décadas un edificio público que
servía de plaza de mercado para el abastecimiento de productos perecederos de
los sectores rurales de la región. En los años 80 sus calles aledañas
evidenciaban un franco deterioro por actividades ligadas a la indigencia, al tráfico
de drogas, la delincuencia y la prostitución, por lo que se empezó a hablar de la
necesidad de la recuperación de la Antigua GALERIA (Plaza de Mercado) debido
Imagen 25: Ciudad Victoria - Situación Inicial

Marzo 2018
al deterioro físico, social y ambiental y económico del sector.
El terremoto del 25 de enero 1999 acabó de afectar este edificio y fue en la parte
la excusa para demolerlo y de paso llevar a cabo del proceso de renovación y
transformación urbana de la zona, hoy conocida como ciudad Victoria. En total
fueron intervenidas 16 manzanas, todo en concordancia con los lineamientos del
plan de ordenamiento territorial POT. Mediante la figura de Renovación urbana
de la Municipalidad se desarrolló un plan parcial que permitió el desarrollo de un
sector cultural recreacional y turístico, Ciudad Victoria. La operación fue rápida,
el plan de renovación fue aprobado en 2002, ese mismo año comenzaron los
trabajos de construcción, y para el 2005 ya había una transformación total de la
zona.
Imagen 26: Ciudad Victoria - Situación Actual
Actualmente Ciudad Victoria cuenta con una gigantesca plaza de 25 mil metros
cuadrados, el parque lineal Egoyá, el centro cultural Lucy Tejada, un centro
comercial, un hipermercado, el edificio de oficinas y servicios públicos Torre
Central y el edificio de la Telefónica de Pereira. Queda pendiente terminar el
desarrollo con la renovación de las manzanas al oriente del proyecto actual, las
cuales podrían tener uso de vivienda.
7.1.2. MEDELLIN – PLAZA CISNEROS

Lo que hoy constituye la Plaza de Cisneros y el Parque de las Luces, fue en un
principio la plaza de El Pedrero o Guayaquil, principal plaza de mercado de la
ciudad, construida en 1.894 como un espacio cubierto, con el fin de trasladar allí
a los negocios de venta de alimentos, especialmente perecederos, que se
realizaba en el Parque de Berrío, parque principal de la ciudad. En su momento,
esta plaza se convirtió en la más representativa, pues allí se compraba y vendía
gran variedad de alimentos y artículos generales.

Marzo 2018
Esta dinámica comercial generó una transformación acelerada de la zona hacia
un complejo comercial, industrial y de servicios que permitieron indicar a
Guayaquil como el primer “puerto seco” de Colombia, dándole a Medellín su
carácter de Urbe . Con el crecimiento acelerado y desordenado, el traslado de
muchas de las actividades que allí se realizaban a otras zonas, y el abandono
del estado, la zona se deterioró y se convirtió en una zona con alta actividad
comercial y de servicios pero con altos niveles de inseguridad, pobreza,
Imagen 27: Plaza de Cisneros
abandono, suciedad, e indigencia.

En 1952, se construyó el Plan Piloto para Medellín, que sugirió quitar El Pedrero
de ese sitio, medida que fue adoptada por la Administración Municipal. En 1968,
un incendio destruyó la cuarta parte de la Plaza, lo que se constituyó en el
detonante para el inicio del desalojo y la trasformación. En 1980 se trasladó la
sede de la alcaldía y la gobernación a la zona, lo que inició el proceso de
renovación. El terreno de la plaza estuvo varios años abandonado, hasta 2003,
cuando comenzó la construcción de la Plaza de la Luz. A su vez, también fue
construida la Biblioteca Temática de Empresas Públicas de Medellín, EPM, un
centro comercial y se ejecutaron la renovación de los edificios Carré y Vásquez,
con lo que se consolidó un cambio en la imagen y el uso de lo que se conocía
como Guayaquil.

Marzo 2018
Imagen 28: Plaza de Las Luces y alrededores
7.2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA

El análisis de la oferta de comercio para el estudio se debe hacer desde dos
puntos de vista:
• La oferta que se presenta en la zona de influencia, la cual es
simultáneamente competidora del proyecto, pero igualmente ayuda a
fortalecer la zona como un clúster de comercio de modo que sea destino para
todos los habitantes de la ciudad.
• Los competidores ubicados en toda la ciudad, bajo el formato de Centro
Comercial, especialmente aquellos que por su ubicación y mezcla comercial
atienden niveles socioeconómicos medio y bajo. En este caso, ellos pueden
retener los potenciales clientes que se desplazan al centro a hacer sus
compras.

Marzo 2018
7.3. DEFINICION DE AREA DE
INFLUENCIA
Para la definición del área de influencia sobre la
cual se hizo el censo de establecimientos
comerciales se tuvo en cuenta, por ubicación y
posicionamiento, la zona de Santa Isabel. Se
determinó como zona de influencia de
Cuadrante Vial el conformado por la carrera 10
al oriente y la Av. Caracas al occidente entre
las Calles 1 y 6 al sur.
Imagen 29: Área de Influencia

censo de Comercio
7.4. CENSO DE COMERCIO

Dentro de este cuadrante se censaron 400 establecimientos comerciales
conformados por locales independientes. La información recogida incluyó:
dirección, ubicación, tipo (mayorista o detallista), categoría de producto
predominante.
Imagen 30. Censo de Comercio. Localización

Marzo 2018
La base de datos completa en archivo excell hace parte de los entregables del
proyecto.
7.5. CARACTERIZACION DE LA OFERTA DE COMERCIO

7.5.1. CATEGORIAS
La zona de San Bernardo tiene una oferta muy amplia de categorías lo que
puede considerarse un gran centro comercial de cielo abierto. Son
principalmente locales independientes de calle, con orientación a atender a
consumidor final y en una proporción menor a otros negocios.
El principal clúster presente en la zona es el orientado a muebles/colchones. El
21% de los locales identificados están dedicados a este segmento. Le siguen en
participación los restaurantes y cafetarías con 18% y supermercados y tiendas
con 15%.
Adicionalmente son importantes las categorías de repuestos/accesorios para
Tabla 17: Locales censados por categoría
vehículos y ventanería/vidrios/aluminio.
A pesar de la gran cantidad de locales y categorías presentes en la zona, no hay

presencia de marcas reconocidas o de cobertura nacional.
Si se analiza la ubicación geográfica frente a las categorías de productos,
encontramos agrupaciones o clúster representativos. El principal de ellos es el
clúster de Muebles/Colchones, el cual se localiza al sur de la calle 2, entre las
Marzo 2018
carreras 10 y 11. Por su parte el grupo de accesorios/repuestos se concentra a
lo largo del corredor de la Av. Caracas.
Imagen 32: Clúster de Repuestos y Imagen 31: Clúster de

Accesorios Muebles/Colchones
7.5.2. TIPO DE NEGOCIO

De los 400 locales censados, el 40% vende tanto al por mayor como al detal. Por
su parte son exclusivamente detallistas el 60% y solamente 1 local es mayorista.
Esto muestra una vocación del comercio de San Bernardo orientado a
consumidor fina, diferente a las zonas comerciales aledañas de San Victorino y
Voto Nacional que tienen una participación importante de mayoristas exclusivos
y están orientados también a atender otros negocios.
Los negocios que atienden mercado mayorista son aquello orientados a clúster
específicos, siendo el principal el de muebles/colchones con el 52%, seguidos de
repuestos y accesorios para vehículos y vidrios/aluminios.

Marzo 2018
7.5.3. DENSIDAD
Si se realiza un análisis de concentración o densidad a partir de anillos
concéntricos alrededor del centroide del Plan Parcial, se encuentra que los
locales tienen una concentración mayor en el anillo entre 250 y 500 mt. Del
centroide. Esto demuestra que la zona prevista para la renovación no tiene una
alta concentración de comercio y confirma que allí hay comercio principalmente
de conveniencia.
En el primer anillo de 250 m. se encuentra el 25% de los locales, en el siguiente
anillo hasta 500 m. el 50% y en el tercer anillo hasta 750 m. se concentra el 25%
de los locales censados.
Si se tiene en cuenta la distancia relativa

al proyecto, en los establecimientos más
cercanos (hasta 250 mt.) predominan los
negocios de supermercados y
restaurantes, en tanto que entre 500 y
1.000 mts. Aparecen los negocios
orientados a los clúster de
muebles/colchones y repuestos/
accesorios.

Marzo 2018
7.5.4. TAMAÑO DE LOCALES
En el recorrido y censo de los locales comerciales se realizó un sondeo del
tamaño de los locales a partir de las características físicas que se podían
detectar desde el recorrido en la calle. Para esto se determinaron tipologías de
locales y se clasificaron en tres grupos:
• Locales pequeños: con área estimada menor a 30 m 2 , del tipo conocido de
manera general como tipo sanandresito.
• Locales medianos: con área estimada entre 30 y 70 m2 , que son un típico
local de comercio para diferentes categorías de productos.
• Locales grandes: con área estimada superior a 70m2 .
El 81% de los locales censados tienen la tipología de tamaño medio. Sin

embargo también hay un grupo de 13% de locales pequeños, lo que confirma la
vocación de CONVENIENCIA y CERCANIA de la zona. Solamente el 5% son
locales de mayor tamaño.
7.5.5. PRECIOS
Paralelo con el censo de locales, se realizó un sondeo de precios de acuerdo
con la disponibilidad de locales desocupados. En la zona es muy baja la oferta
de locales disponibles para arriendo. Solamente se encontraron 12 locales
desocupados en la zona, de los cuales se obtuvo información de precios de
arriendo para 9 de ellos.

Marzo 2018
La mayor disponibilidad se encontró sobre los corredoresde las vías principeles.
Carrera 10, Av. Caracas y Calle 1.
Los precios son muy bajos comparados con otras zonas cercanas o con el
comercio de calle equivalente. El máximo arriendo fue de $27.000 m2, para
locales pequeños. Este nivel de precios en el mercado está cercano al precio de
almacén ancla de más de 400 m2 de área.

Marzo 2018
8. ESTIMACION DE DEMANDA – COMPONENTE
VIVIENDA
8.1. OBJETIVO – DEFINICION

Este capítulo busca determinar la magnitud y características de las
oportunidades que habría para los componentes de vivienda en cada uno de los
planes parciales de San Bernardo y Voto Nacional.
La demanda se define desde dos elementos principales:
• El tamaño: Determina la magnitud de proyecto que desde el punto de vista
del mercado tiene espacio para desarrollarse.
En el caso de vivienda está definido por la cantidad de unidades de vivienda
que el mercado y los potenciales usuarios están dispuestos a comprar o
arrendar en el proyecto.
• Las características: Además de la magnitud del proyecto, es necesario
determinar los elementos básicos que debe tener el proyecto de acuerdo con
las necesidades y expectativas del mercado.
Para el componente de vivienda, se trata de identificar el tipo de vivienda más
recomendada y las características tanto de la vivienda como del condominio y
el entorno.
8.2. METODOLOGIA
El cálculo de la demanda parte del potencial de usuarios o compradores que hay
en el área de influencia definida previamente, su perfil de ingresos y gastos y las
características de la vivienda y la intención de compra que tendrían en el
proyecto específico.
Para obtener la información necesaria para el cálculo de la demanda, se
definieron tres fuentes de información:
1. PERFILACIÓN DE LA OFERTA: A partir de las características
encontradas en los censos de proyectos multifamiliares ubicados en la
zona de influencia y descritos en el capítulo 6 de este estudio.
2. INVESTIGACION DE MERCADO – PRUEBA DE CONCEPTO,
desarrollado por ACIERTO CONSULTORES y MARKETING GROUP, en
febrero-marzo de 2018 para los Planes de Renovación Urbana de San
Bernardo y Voto Nacional. Los resultados de esta investigación se
presentan como un anexo del estudio. Para esta investigación se
aplicaron 160 encuestas en hogares de NSE 2 y 3 de la zona de influencia
del proyecto.

Marzo 2018
Es importante tener presente que la prueba de concepto se hizo de
manera individual para cada uno de los proyectos de San Bernardo y Voto
Nacional y solamente al final del cuestionario se presentaba la opción de
que se desarrollaran ambos simultáneamente, de modo que el
encuestado escogiera cuál de los dos prefería.
3. INVESTIGACION DE MERCADOS del tipo PRUEBA DE CONCEPTO
realizada por ACIERTO CONSULTORES para el ESTUDIO DE OFERTA
Y DEMANDA para el CENTRO INTERNACIONAL DE COMERCIO
MAYORISTA SAN VICTORINO, desarrollado por ACIERTO
CONSULTORES e INVAMER para la ERU en enero de 20173 . Este
estudio es utilizado como referente complementario para estimar la
demanda, entre otras, por las siguientes razones:
• El área de influencia primaria de ese estudio y el realizado para los planes
parciales de San Bernardo y Voto Nacional, tienen una porción grande en
común,
• Ambos proyectos tienen grupos objetivo similares
• Las características iniciales previstas en las hipótesis de los Planes parciales
son las mismas.
Para esta investigación se aplicaron 240 encuestas en hogares de la zona de
influencia del proyecto y a empleados de locales comerciales de la zona de
influencia
3
SAN VICTORINO CENTRO INTERNACIONAL DE COMERCIO MAYORISTA, ESTUDIO DE
OFERTA Y DEMANDA, Acierto Consultores para ERU, enero 2017.

Marzo 2018
8.3. INCIDENCIA
La incidencia es el índice de encuestas que cumplen el filtro inicial previsto. En
este caso el filtro eran aquellos hogares o empleados que estuviesen pensando
en comprar o cambiar de vivienda en los próximos tres años. Los resultados de
la investigación dieron una incidencia en hogares de 15 % en el estudio de San
Victorino (SV) y de 10% para NSE 2 Y 7% para NSE en el estudio de San
Bernardo-Voto Nacional. Esto significa que entre el 7 y el 15% del universo
objetivo está pensando comprar o cambiar de vivienda en los próximos tres
años.
El filtro aplicado representa la demanda para los próximos tres años. Para
períodos posteriores, se puede estimar una incidencia similar, lo que significa
que cada tres años se genera una demanda igual.
8.4. NECESIDADES Y EXPECTATIVAS

Motivos para cambiar de vivienda: En las dos investigaciones, (SV y SB/VN)
las dos principales razones por las que hay interés en el cambio de vivienda son
la mejora de la ubicación y las condiciones de la vivienda y no seguir pagando
arriendo. La mejora de la ubicación también significa mejora en las condiciones
de vida, o sea características de la vivienda, del condominio y del entorno.
Es importante para el éxito del proyecto que, desde el diseño arquitectónico, el
manejo del entorno y los componentes del condominio y el Plan Parcial, el
potencial cliente sienta que está llegando a una zona mejor, no sólo por su
ubicación geográfica, sino por los complementos de equipamiento que puede
encontrar en el entorno.
Tipo de Vivienda: Aunque la mayoría de los entrevistados en ambas
investigaciones preferirían una casa independiente sobre un apartamento (57%
en SV y 61% en SB/VN), hay conciencia de que para esto es necesario ir a sitios
más retirados o son más costosas por la incidencia del lote en el costo final. Sin
embargo es importante resaltar que ya un 27% de los encuestados buscaría
apartamento en unidad cerrada.
Nivel socioeconómico: El 39% de los encuestados requieren una vivienda en
estrato 2, el 51% en estrato 3 y el 9% ya aspiran a tener una vivienda en estrato
4. Se encuentra un deseo aspiracional de mejorar el entorno y la calidad de vida.
Aproximadamente el 30% de los encuestados que viven actualmente en NSE 2,
quisieran pasar a NSE 3 y un porcentaje similar de los que viven en NSE 3
quieren pasar a NSE 4.
Conformación de la vivienda: Las características más solicitadas son tres
habitaciones, (81%) con dos baños (78%) y les parece más importante tener
alcobas grandes aún sacrificando en alguna medida la zona social.

Marzo 2018
Existe un interés de un grupo menor (13%) para adquirir vivienda de únicamente
dos habitaciones.
El interés en recibir la vivienda con acabados completos o en obra gris para
poder comprar más área se distribuye por partes iguales.
Sitios preferidos: Más del 80% de los encuestados prefieren seguir viviendo en
el centro de la ciudad o en barrios cercanos a su actual residencia. Los barrios
de mayor preferencia para quienes hoy habitan en zonas de NSE 3 son Santa
Isabel (34%), Restrepo (30%) y Ciudad Jardín (19%). Para los de NSE 2 la
mayor preferencia son 20 de Julio (29%) y el Centro (24%).
8.5. PRUEBA DE CONCEPTO

Calificación: Ambos proyectos reciben alta calificación, siendo un poco mayor la
de San Bernardo (4,4/5) vs. Voto Nacional (4,1/5). Más de la mitad de los
encuestados le da a al Plan de San Bernardo la mayor calificación. Una
calificación similar se recibió al proyecto de San Victorino (4,2/5), cuando se hizo
la investigación de este plan parcial.
Intención de Compra: Al consultar sobre la intención de compra entre los
proyectos de San Bernardo y Voto Nacional también se encuentra un resultado
mayor en el primero, aunque no muy notorio. El 38% de los entrevistados
manifiesta que “definitivamente compraría” en el proyecto de San Bernardo y el
34% manifieste la mismo para el proyecto de Voto Nacional.

Marzo 2018
Imagen 34: Intención de compra - Voto Nacional
Imagen 33: Intención de compra - San Bernardo
Para el proyecto de San Victorino, el 37% de los encuestados manifestaron en

su momento que “definitivamente compraría” en el proyecto, lo que valida que la
percepción y aceptación hacia la zona es muy alta, siempre y cuando se corrijan
aspectos negativos e inhibidores que se presentan más adelante.
Ventajas – Factores Motivadores: La mayor ventaja identificada por los

encuestados para ambos proyectos es la localización central, con acceso fácil a
muchos de los sitios que ellos frecuentan y con muy buenas alternativas de
transporte público. Adicionalmente en Voto Nacional se percibe como fortaleza el
componente de comercio y restaurantes así como la localización allí de una sede
del Sena.
Desventajas – Factores Inhibidores: El único factor negativo, recurrente y
expresado de diferentes maneras para ambos proyectos, y que es el mismo
percibido en el estudio de San Victorino fue la situación de inseguridad y
presencia de indigentes de la zona. En el caso de San Bernardo, la connotación
puede ser un poco menos fuerte, pero de todas maneras los alrededores
generan expectativa.
8.6. PREFERENCIA
Cuando se preguntó a los encuestados, si tuvieran que escoger alguno de los
proyectos, hubo mayor preferencia por San Bernardo, con 63%, vs. 37% en Voto
Nacional.

Marzo 2018
8.7. DEMANDA ESPERADA – VIVIENDA
8.7.1. VARIABLES CONSIDERADAS

Las variables que se tuvieron en cuenta para el cálculo de la demanda fueron:
• Universo: Los potenciales compradores de proyectos de vivienda en el Plan
Parcial de Voto Nacional los ubicamos en dos zonas de influencia:
• Zona de influencia primaria: Hogares de NSE 2,3 y 4 localizados en el
cuadrante conformado por la Av. Circunvalar al oriente, la Av. 30 (NQS)
al occidente, la Av. Primero de Mayo al sur y la Av El Dorado (Calle 26)
al norte. El cuadrante así definido cubre en sentido norte-sur hasta 3 km.
desde el sitio del proyecto.
• Esta zona comprende lo que se ha denominado el Centro Ampliado, el
cual es mucho mayor que el Centro Tradicional de Bogotá. Las distintas
administraciones distritales han considerado que el Centro Ampliado se
puede y debe densificar, para aprovechar la infraestructura de servicios,
vías y equipamiento existente.
• Es por estos factores, que para un residente en esta zona de influencia,
trasladarse al proyecto de Voto Nacional significa continuar dentro de su
mismo entorno.
 Zona de influencia secundaria: Hogares de NSE 2, 3 y 4 ubicados al
occidente de la zona primaria, al sur de la Avenida de las Américas,
hasta la Avenida Boyacá. Esta zona tiene tradición y facilidad por
transporte público de vinculación con el centro, por lo que también puede
considerarse como potencial generador de clientes para el proyecto de
vivienda en Voto Nacional.
•
• Incidencia: Hogares o empleados que piensan comprar o cambiar vivienda

en los próximos tres años. De acuerdo con los resultados obtenidos en la
investigación de demanda para el los proyectos de San Bernardo y Voto

Marzo 2018
Nacional, esta es de 10% para NSE 2 y 7% para NSE 3. Cuando se hizo el
análisis para San Victorino, la incidencia llegó al 15%.
• Preferencia de barrios: Se tuvieron en cuenta aquellos que expresaron
preferencia por barrios cercanos al proyecto, bajo dos escenarios: barrios a
menos de 1 km. de distancia del proyecto y barrios hasta 3 km. de distancia
del proyecto.
• Intención de compra: Hogares o empleados que expresaron que
“definitivamente o probablemente comprarían su vivienda en los de San
Bernardo y Voto Nacional. (calificación 5 o 4):
8.7.2. DEMANDA ESPERADA ZONA DE INFLUENCIA PRIMARIA

Para estimar la demanda de vivienda para los próximos tres años se tienen en
cuenta varios escenarios, de acuerdo con el interés mostrado por los
encuestados.
El escenario más ácido tiene en cuenta la demanda de aquellos hogares que
quisieran vivir en alguno de los barrios localizados dentro de un anillo de 1 km.
alrededor del Plan Parcial y que contestaron que “definitivamente comprarían”
(calificación 5). En el otro extremo, un escenario optimista, se tiene en cuenta
aquellos que prefieren vivir en barrios que no están localizados necesariamente
en la zona de Plan Parcial y que contestaron “probablemente compraría”
(calificación 4) en el proyecto.
Dado que los conceptos de San Bernardo y Voto Nacional fueron presentados
inicialmente como proyectos independientes, se obtuvo intención de compra
para cada uno de ellos, lo que permitió hacer cálculos de demanda
independientes.
En estas condiciones, la demanda esperada para cada escenario planteado, y
que se estima se pueden demandar en un período de tres años, varía entre 479
viviendas para el escenario más ácido, (Voto Nacional-Definitivamente
compraría-Area de influencia 1 km.) hasta 6.928 viviendas en un escenario
optimista (San Bernardo-Definitivamente+Probablemente compraría-Area de
Infuencia 3 km.).

Marzo 2018
NSE 2 NSE 3 TOTAL
Hogares que residen o trabajan dentro
UNIVERSO del área de influencia pertenecientes a 39.154 74.389 113.543
NSE 2,3 Y 4
Porcentaje de hogares contactados
que piensan comprar vivienda nueva 10,00% 7,00%
en los próximos 3 años
INCIDENCIA
Hogares que buscan o piensan buscar
vivienda en los proximos 3 años
Total hogares contactados
Porcentaje de hogares que piensan
comprar vivienda y prefieren que este
PREFERENCIA POR LA ZONA DEL PROYECTO 87% 87% 82%
ubicada en barrios del área de
influencia del proyecto
Barrios de preferencia dentro del
Escenario 1 16% 16% 16%
primer 1 km alrededor del proyecto
Barrios de preferencia localizados
Escenario 2 71% 71% 66%
entre 1 km y 3 km
Porcentaje de hogares que

INTENCION 89% 86% 88%
respondieron que definitivamente
comprarian o comprarian vivienda en
Definitivamente Compraria el proyecto 40% 36% 38%
Compraria 49% 50% 50%
DEMANDA
Escenario 1: Preferencia por barrios en 1 km al Definitivamente compraría 251 300 551
proyecto Definitiva + Probablemente compraría 558 717 1.274
Escenario 2: Preferencia por barrios hasta 3 km. Definitivamente compraría 1.363 1.631 2.993
Del proyecto Definitiva + Probablemente compraría 3.032 3.896 6.928
Tabla 18: Demanda esperada - Concepto San Bernardo
NSE 2 NSE 3 TOTAL

Hogares que residen o trabajan dentro
UNIVERSO del área de influencia pertenecientes a 39.154 74.389 113.543
NSE 2,3 Y 4
Porcentaje de hogares contactados
que piensan comprar vivienda nueva 10,00% 7,00%
en los próximos 3 años
INCIDENCIA
Hogares que buscan o piensan buscar
vivienda en los proximos 3 años
Total hogares contactados
Porcentaje de hogares que piensan
comprar vivienda y prefieren que este
PREFERENCIA POR LA ZONA DEL PROYECTO* 87% 87% 82%
ubicada en barrios del área de
influencia del proyecto
Barrios de preferencia dentro del
Escenario 1 16% 16% 16%
primer 1 km alrededor del proyecto
Barrios de preferencia localizados
Escenario 2 71% 71% 66%
entre 1 km y 3 km
Porcentaje de hogares que

INTENCION 82% 82% 82%
respondieron que definitivamente
comprarian o comprarian vivienda en
Definitivamente Compraria el proyecto 26% 38% 34%
Compraria 56% 44% 48%
DEMANDA
Escenario 1: Preferencia por barrios en 1 km al Definitivamente compraría 163 317 479
proyecto Definitiva + Probablemente compraría 514 683 1.197
Escenario 2: Preferencia por barrios hasta 3 km. Definitivamente compraría 886 1.722 2.607
Del proyecto Definitiva + Probablemente compraría 2.793 3.715 6.508
Tabla 19: Demanda esperada – Concepto Voto Nacional

Marzo 2018
8.7.3. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO-VIVIENDA
De acuerdo con los análisis de la oferta comparable en la zona de influencia y
teniendo en cuenta los resultados de la investigación realizada, las
características del producto que debiera ofrecerse al mercado es:
• Grupo Objetivo: En los últimos años la zona de influencia ha presentado un
proceso de envejecimiento en la población residente. Esto refleja que los
hogares son de personas adultas, sin hijos y que estos últimos, en la medida
en que van conformando sus hogares, se desplazan a otras zonas. El
proyecto debe buscar revertir esta tendencia y volver a hacer atractiva la
zona para familias que están empezando o con hijos pequeños. Esto se
logra a través de tres elementos principales: la conformación de la vivienda,
los componentes del condominio y la dotación y equipamiento público del
entorno.
• Tipo de Vivienda: La mayor oferta se debe hacer en vivienda de nivel
socioeconómico 3 incluyendo una porción de Vivienda VIS, con ingresos
promedio por hogar entre 2 y 4 salarios mínimos mensuales legales. En la
medida en que avancen los planes parciales, se puede ir mejorando el nivel
socioeconómico ofrecido hasta viviendas NSE 4 posiblemente.
• Entorno: La aceptación de los proyectos de vivienda que se desarrollen en
cada manzana del Plan Parcial dependerá en mayor medida del cambio que
se logre en el entorno, especialmente con el desarrollo de las primeras
etapas, que incluyan los componentes de Equipamiento, Institucional y
Comercio. Este cambio real deberá generar un cambio en la percepción,
especialmente de SEGURIDAD, de los habitantes del centro y del sur de la
ciudad para que de esta manera se consolide la intención de compra en los
proyectos de vivienda en las demás manzanas.
• Precios: Los precios de entrada para cada uno de los planes parciales
deberán ser diferentes, de acuerdo con la aceptación y calificación recibida
por cada uno. En estas condiciones, San Bernardo puede empezar con un
precio un poco mayor que Voto Nacional, dado que tiene mayor aceptación y
calificación.
De acuerdo con la ubicación dentro del proyecto y los acabados, los precios
de entrada para Voto Nacional deberán ser de $3.0 millones por m 2 para la
vivienda NO VIS, a valores de 2017, en tanto que en San Bernardo se puede
iniciar con $3.5 millones por m2 .
En la medida en que el entorno cambie su percepción y se hayan
desarrollado los demás componentes dotacionales y de equipamiento de
cada Plan de Renovación y del entorno, los precios se pueden igualar y se
puede desarrollar vivienda de mayor precio, pudiendo llegar hasta los $4,5
millones por m2 a precios de 2017.

Marzo 2018
De todos modos es conveniente hacer una actualización de los valores que
está ofreciendo la competencia en cada momento para ajustarlos de acuerdo
con el comportamiento del mercado.
Características de la vivienda: El proyecto debe tener diferentes opciones de
área y configuración, con áreas entre 40 y 90 m2, predominando los
apartamentos de 2 y 3 alcobas, con el fin de hacerlos atractivos para familias con
hijos. De todas maneras también hay mercado para apartamentos de 1 alcoba,
dirigidos a parejas sin hijos, estudiantes y personas que viven solos y están
buscando cercanía a su lugar de trabajo o estudio.
Se recomienda que el 40% de los apartamentos sean de 1 alcoba y el 60% entre
2 y 3 alcobas.
Acabados: Los acabados deben ser básicos pero debe darse la opción al
comprador de comprar en obra gris, de modo que se pueda comprar más área
con el presupuesto disponible o tener una escala de acabados más alta.
Parqueaderos: Para este proyecto no es necesario tener más parqueaderos de
los que la norma exige, dadas las características de ubicación que facilitan la
movilidad en transporte público. Se pueden aplicar modelos en donde no hay
parqueaderos asignados a la unidad de vivienda sino que son comunales.
Servicios y Equipamiento: El reto más importante de estos planes de
renovación es lograr que las familias con niños se trasladen y escojan el centro
como sitio para vivir. Para esto es muy importante que tanto los condominios
como el equipamiento público desarrollado en el entorno cuente con espacios y
servicios para el disfrute y satisfacción de necesidades de la familia,
especialmente los hijos.
Para los condominios y unidades residenciales, debe incluir canchas deportivas,
salón social y juegos infantiles. En menor medida el gimnasio.
En la medida en que el Plan Parcial disponga de suficiente espacio público bien
dotado y distribuido, la exigencia a cada condominio sería menor. Como
equipamiento se debe tener en cuenta colegios y jardines infantiles, parques con
dotación para niños, escenarios deportivos y servicios de salud.
• Sin embargo el mayor determinante para lograr la repoblación de la zona es
percepción de seguridad que se logre generar en los habitantes. Los diseños
de los condominios, el manejo de las fachadas de primer piso y la
iluminación, las circulaciones peatonales, así como la presencia de vigilancia
permanente, harán que el mayor inhibidor para comprar en cualquiera de
estos planes parciales pierda importancia.
• Mensaje de comunicación: Al igual que todos los proyectos de Renovación
Urbana que se desarrollen en el centro de Bogotá, la ventaja comparativa
más importante es el concepto de Cercanía. Esta significa variedad de
Marzo 2018
opciones de transporte masivo, el componente comercial y de servicios que
hará parte del proyecto, la facilidad de desplazamiento peatonal hacia las
sedes de gobierno, las universidades, las instituciones de salud y el espacio
público que se está desarrollando alrededor, los demás planes de renovación
urbana, con componentes complementarios, como por ejemplo el Centro
Comercial de San Victorino y la mejora del Parque Tercer Milenio.
8.7.4. VELOCIDAD DE VENTAS

Según análisis que ha realizado Camacol en Bogotá, los proyectos de vivienda
del tipo NO VIS en una rango de 300 apartamentos por proyecto alcanzan su
punto de equilibrio entre 11 y 13 meses después de lanzada su comercialización.
El punto de equilibrio generalmente se alcanza cuando se ha vendido el 70% de
las unidades o área vendible ofrecida en el proyecto. Para el caso de vivienda
VIS este período es de 7 meses.
En estas condiciones, y de acuerdo con las cifras de intención de ventas y la
demanda esperada, así como con el comportamiento del mercado, puede
estimarse unas ventas mensuales para vivienda VIS RU entre 120 y 150
unidades para el mes de lanzamiento, 60-80 unidades para el segundo mes y
entre 14 y 16 unidades mensuales por proyecto a partir del tercer mes.
Para la vivienda NO VIS, la velocidad de ventas puede ser de 80-100 unidades
en el primer mes, 20 a 40 en el segundo mes y un ritmo de 8 a 10 unidades
mensuales a partir del tercer mes.
De acuerdo con la conformación del Plan Parcial y la forma en que se desarrolle,
se pueden ofrecer entre 2 y 3 proyectos de manera simultánea, de modo que
haya lanzamientos con mayor frecuencia y de esta manera la curva de ventas se
mantenga dinámica.
El tamaño de cada proyecto está condicionado a que el período para alcanzar
punto de equilibrio más la duración de la construcción, coincidan con el plazo
requerido por los potenciales compradores para pagar la cuota inicial, la cual se
estima no debe ser menor a 18 meses para vivienda NO VIS y 24 meses para
VIS RU.
Adicionalmente es muy importante el permanente monitoreo al comportamiento
de las ventas según el tipo de vivienda, de modo que se puedan hacer ajustes
arquitectónicos en etapas y proyectos siguientes, acorde a la demanda que en
cada momento se presente.

Marzo 2018
9. DEMANDA DE COMERCIO
9.1. HIPOTESIS
La Demanda esperada para el componente de comercio del Plan Parcial de San
Bernardo se determina como el área en m 2 necesaria para atender las
necesidades de comercio y servicios de los potenciales clientes, usuarios y/o
compradores de los locales que allí se establezcan.
El plan parcial previsto para San Bernardo está concebido como un proyecto con
énfasis en la renovación conservando la vocación principal de la zona que ha
sido residencial, acompañado de nuevo aprovechamiento de espacio público y
equipamientos para generar un nuevo polo de desarrollo de vivienda en el centro
de la ciudad. Además, se complementa con los proyectos de renovación de San
Victorino Centro Comercial y Voto Nacional, los cuales quedan cercanos. Es por
esto que el comercio que se debe desarrollar debe tener una orientación a la
CERCANIA y CONVENIENCIA, para atender las necesidades de los residentes,
empleados y visitantes de la zona.
Pero adicionalmente debe ser un concepto de comercio que desde la
arquitectura y el urbanismo, apoye la concepción de fachada urbana, no sólo
como parte de un urbanismo de centro de ciudad y barrio, sino para ayudar a
fortalecer la percepción de seguridad y orden en la zona.
9.2. METODOLOGIA
El cálculo de la demanda para comercio se basa en el modelo de ESTUDIO DE
SITIO® desarrollado por ACIERTO CONSULTORES, el cual se describe de la
siguiente manera:

Marzo 2018
Imagen 35: Proceso de Estimación de Demanda Comercio
9.3. AREA DE INFLUENCIA – GRUPO OBJETIVO

El área de influencia de un proyecto comercial es aquella desde donde se espera
que vengan o donde residan los potenciales compradores o usuarios de los
establecimientos que se establezcan en él. Las personas que se encuentran en
su interior constituyen el mercado potencial para
el proyecto.
Dadas las características propias del proyecto de
renovación urbana de San Bernardo y las
hipótesis de usos del Plan Parcial, el área de
influencia y por lo tanto su mercado objetivo, está
compuesta por tres grupos diferentes de
potenciales compradores:
• LOS QUE VIVEN: Son aquellos residentes actuales y futuros de los hogares
previstos en el componente residencial del Plan Parcial. El área de influencia
para un proyecto comercial de CERCANIA es de 1 km. a la redonda del sitio.
Sin embargo, en el caso de San Bernardo, la Av. Caracas se convierte en
una barrera física y psicológica para los residentes al oriente de la avenida.

Marzo 2018
Adicionalmente, aquellos encuentran opciones de comercio de conveniencia
cerca a su casa, por lo que el área de influencia la restringimos a aquella al
oriente de la Av. Caracas.
En la actualidad residen en un kilómetro a la redonda, al oriente de la Av.

Caracas, 19.179 hogares, distribuidos de manera casi igual entre estratos 2 y
3. El 46% de estas viviendas es de NSE 3 y el resto de NSE 2.
Adicionalmente, y con el desarrollo del Plan Parcial en todas sus etapas se

estima pueden llegar un poco más de 3.600 nuevos hogares a la zona de
influencia primaria.
• LOS QUE TRABAJAN: En este caso se refiere a las personas que trabajan o
van a trabajar en el comercio, las entidades gubernamentales, las
instituciones y demás empresas que se localicen en el proyecto.
De acuerdo con la investigación de mercado realizada para el proyecto de
San Victorino Centro Comercial, el promedio de empleados por local
comercial en la zona es de 3.2 personas por establecimiento. Dado que el
censo de comercio registró un total de 400 locales, se estima que en la zona
trabajan 1.280 personas. Para el estudio se supone que un empleado
representa un hogar. Estos empleados se estratificaron según los resultados
obtenidos en la muestra aleatoria que sirvió de base para la Investigación de

Marzo 2018
Mercado realizada para San Victorino: NSE 2: 43%. NSE 3: 45%, NSE 4:
12%.
De otra parte, el Plan Parcial prevé el desarrollo de 13.573 m2 construidos
para usos institucionales y equipamiento, para las cuales hemos estimado las
Imagen 37: Localización Imagen 36: Localización

Empleados Actuales empleados futuros
personas que van trabajar allí a partir de un indicador de 10 m2 construidos

por empleado, lo que nos da un potencial de 1.357 empleados en esas
manzanas.
Para estos empleados futuros, teniendo en cuenta que los nuevos usos
requerirán mayor calificación en los empleados, se modificó la composición
estratificada así: NSE 3: 35%, NSE 4: 35%, NSE 5: 20% y NSE 6: 10%.
• LOS QUE VISITAN: Para estimar las personas que van a visitar la zona de
influencia del proyecto utilizamos los pasajeros que actualmente moviliza el
sistema Transmilenio por las estaciones que atienden la zona de San
Bernardo y los pasajeros que se estima van a llegar a través del Metro. En
ambos casos el mercado son los pasajeros que descienden del sistema de
transporte.
TRANSMILENIO: Las estaciones de Transmilenio cuyos pasajeros son

Marzo 2018
potenciales usuarios del comercio que se establezca en el plan parcial de
San Bernardo son Bicentenario sobre la troncal de la Carrera 10, Hospitales
(troncal Cra. 10 y Caracas), y Tercer Milenio sobre la troncal de la Caracas.
El tráfico promedio mensual de cada una de ellas, de acuerdo con
información suministrada por la empresa Transmilenio es4:
• METRO: Por su parte, el Metro estima que en la estación Hospitales estarán

descendiendo a la zona 1.558 pasajeros en hora pico, lo que representa
15.580 pasajeros promedio/día.5
Para el estudio se supone que un pasajero que llega a la zona representa un
hogar. Estos empleados se estratificaron según los resultados obtenidos en
una investigación realizada por EFECTIMEDIOS para Transmilenio que
perfilaba los usuarios del sistema de transporte así: NSE 2: 30%. NSE 3:
46%, NSE 4: 11%.
Hay un grupo objetivo adicional que corresponde a la población que hoy no
está visitando la zona pero que luego de ejecutados los proyectos de
renovación de San Victorino Centro Internacional Mayorista, Voto Nacional y
San Bernardo, serían nuevos visitantes. Esta población no es cuantificable
por fuentes secundarias y sería necesario hacer una investigación de
mercados en hogares por fuera del área de influencia primaria para
identificar un volumen adicional de visitantes. Para este estudio esa
población puede considerarse marginal y su efecto es una mejora en las
ventas/m2 del centro comercial.
9.4. CATEGORÍAS DE CONSUMO:
4
OFICINA DE ATENCION A LA CIUDADANIA, TRANSIMILENIO
5
RESUMEN EJECUTIVO SUPUESTOS Y RESULTADOS MODELACION, Secretaría Distrital de
Movilidad, 2017.

Marzo 2018
De acuerdo con la hipótesis
planteada al principio sobre el tipo
de comercio que se debe
desarrollar en la zona, se tienen en
cuenta las categorías de productos
y servicios que atienden las
necesidades de CERCANIA y
CONVENIENCIA de la zona de
influencia y los grupos objetivo y
que hacen parte de la canasta de
los hogares.

Marzo 2018
9.5. MERCADO POTENCIAL (CONSUMO POTENCIAL):
El Mercado Potencial o Consumo Potencial es la porción de los ingresos que
cada uno de los hogares representado en los grupos objetivo del proyecto,
dedican a la compra de las categorías de productos y servicios definidas dentro
de la hipótesis inicial del modelo de comercio. Para el cálculo se utiliza la
canasta elaborada por el DANE y actualizada anualmente por Raddar, que
define la estructura de gastos de los hogares de Bogotá según el NSE como
proporción de los ingresos.
Estas categorías representan el 23% de los ingresos de los estratos altos de
Bogotá, el 35% de los ingresos de los estratos medios y el 45% de los ingresos
de los estratos bajos.
El total del mercado potencial (consumo potencial) que hay para

establecimientos de comercio y servicios complementarios en la zona es de $2.4
billones de pesos, distribuidos por cada grupo objetivo, así:
9.6. PENETRACIÓN-VENTAS:
Para estimar las ventas que tendría el comercio durante un año, se define la
penetración de mercado que en cada grupo objetivo se puede obtener, de
acuerdo con las características de cada grupo, el entorno y la competencia. La
penetración es diferente además para cada categoría de producto.
El resultado ponderado de la participación en el total del mercado potencial, para
cada uno de los diferentes grupos objetivo y las ventas que podría generar el
comercio desarrollado en un año es:

Marzo 2018
9.7. AREA DEMANDADA – SEGÚN VISITANTES
Para el cálculo del área necesaria para atender las ventas esperadas, se tienen
en cuenta las siguientes variables:
• Arrendamiento: Para cada categoría se calcula el valor que podrían pagar
los comerciantes como arrendamiento de sus locales dependiendo de las
ventas esperadas.
• Precio de arriendo: El modelo estima un proyecto de un solo propietario
que espera obtener el 0.7% de rentabilidad mensual sobre el valor de la
inversión hecha en los locales.
Luego de realizar un sondeo de precios de venta en locales similares en la
zona, se establecen unos precios indicativos que son función del tamaño del
local, el tipo de inquilino (ancla, subancla, otros) y la ubicación. Los precios
utilizados en los cálculos fueron:
• Ancla: $2.500.000/m2
• Subancla: $4.000.000/m2
• Otros locales: $10.000.000/m2
De acuerdo con los escenarios anteriores, se estima que para el proyecto habría
una demanda de área vendible o arrendable para locales de las categorías de
CERCANIA y CONVENIENCIA de 40.306 m2, incluyendo establecimientos
financieros y algunas categorías adicionales de entretenimiento como juegos
para niños y gimnasio.
El grupo de supermercado, tiendas de alimentos y farmacia, es el que más
participa con 7.700m2, lo que significa que en el Plan Parcial se pueden localizar
varios supermercados de diferentes marcas, modelo de negocio y tamaños,

Marzo 2018
además de tiendas de barrio y salsamentarías. Hoy no hay presencia de
supermercados de cadena en la zona.
El valor de las ventas estimadas para el proyecto desde el punto de vista
inmobiliario es de $278.590.
9.8. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO – COMERCIO

Concepto: Las características del proyecto comercial deben estar orientadas a
atender las necesidades y expectativas de los diferentes grupos objetivo
asociadas a los conceptos de CERCANIA y CONVENIENCIA. Es importante
tener en cuenta que en la zona de influencia se tiene previsto la construcción de
un Centro Comercial de alcance Metropolitano, como parte del plan de
renovación de San Victorino. Este tendrá su estrategia comercial y de
comunicación basada en conceptos de Destino. El comercio de San Bernardo
debe ser un complemento y no una competencia de ese centro comercial.
Los tres grupos objetivo con los que deben diseñarse la estrategia comercial
son:
• Residentes actuales y futuros de la zona de influencia.
• Empleados que trabajan en los locales comerciales actuales y aquellos que lo
harán en el futuro con el desarrollo del plan parcial.
• Personas que visitan la zona por otros motivos y que llegan en Transmilenio y
Metro.
• Los visitantes de los hospitales bien sea por consulta o para visitar personas
que se encuentran hospitalizadas.
El concepto de CONVENIENCIA conlleva algunas características propias:

Marzo 2018
• No hay grandes almacenes ancla con una orientación de destino. Las
mayores áreas son para supermercados y algunas categorías como
gimnasios o papelería especializada.
• No hay una fortaleza muy grande en moda (ropa y calzado) aunque si hay
presencia de locales distribuidos por todas las manzanas o unidades de
actuación.
• Hay repetición de locales de todas las categorías distribuidas en todo el Plan
Parcial, ocupando espacios en todas las unidades de actuación de vivienda,
institucionales y de equipamiento.
Mezcla Comercial: No hay un clúster principal y predominante. Sin embargo, las

categorías con mayor presencia deberán ser supermercados y tiendas así como
restaurantes y todo tipo de negocios de comidas.
La presencia de hospitales y clínicas y el futuro desarrollo del plan Salud-Región
de la alcaldía, abren la oportunidad para el desarrollo de comercio y servicios
asociados y complementarios a la salud, incluyendo consultorios especializados,
laboratorios y centros de ayudas diagnósticas, centros de odontología, estética.
Esto se puede desarrollar desde los aspectos de urbanismo y arquitectura,
creando una zona clúster para el sector.
Los servicios personales, especialmente de salud y belleza son una categoría
requerida tanto por quienes residen en el área de influencia como por aquellos
que llegan a la zona por otros motivos. Este grupo incluye salas de belleza y
barbería, sastrerías y reparación de calzado, entre otras.
Aunque se espera que el Centro Comercial San Victorino sea muy fuerte en
temas de entretenimiento, algunas categorías específicas como Gimnasio
también se pueden establecer en la zona de San Bernardo.
La ubicación y el tráfico generado hacen que el proyecto sea atractivo para
gestiones institucionales y del gobierno como CADES, Notaría, Oficinas de
Servicios públicos, así como entidades financieras de todo tipo: bancos,
cooperativas, giros y cambios, fondos de pensiones..
Características de los locales: Es recomendable un diseño modular de locales
de modo que se puedan satisfacer necesidades desde los 30 m 2 hasta
subanclas de 200-400 m2. Adicionalmente, y distribuidos por todo el Plan Parcial,
debe haber locales para 2 o 3 supermercados de hasta 1.500 m 2. Para un grupo
importante de locales orientados a venta de alimentos preparados, también
distribuidos por toda la zona, hay que tener espacio e instalaciones para el
manejo de alimentos: carga eléctrica para cavas, extractores de olores, espacios
para sillas y mesas.

Marzo 2018
Para dar un concepto de barrio y mejorar la percepción de seguridad, el
concepto debe tener una gran fortaleza de fachada urbana con locales y vitrinas
potentes hacia la calle.
En las plataformas comerciales de segundo piso se pueden establecer las
categorías de servicios, salud y belleza, gimnasio y algunos restaurantes
casuales. En todo caso, los segundos pisos deben tener visibilidad desde la
calle, facilidad de acceso, comunicación vertical por ascensor o escalera
eléctrica y avisos de fachada.
Parqueaderos: Dado que un volumen muy alto de los visitantes llegará
utilizando los sistemas de transporte masivo y los demás serán residentes de la
zona, los parqueaderos no son una variable crítica. Son más importantes las
facilidades para desplazarse a pie e infraestructura para bicicletas.
Bodegas y Almacenamiento: En la zona del Plan Parcial no se ha constituido
un clúster de bodegas para el almacenamiento de mercancías, por lo que no
consideramos necesarios diseñar o reservar espacios para este tipo de locales.
Adicionalmente el precio de venta o arriendo de estos es generalmente menor
que el de los locales comerciales, por lo que no es necesario afectar la
rentabilidad del proyecto.
Precios: En la estructuración de los precios de venta y/o arriendo de los locales
deberán tenerse en cuenta consideraciones de diseño, concepto, tamaño y
ubicación, no solo en cuanto a la vía sino el nivel o piso.
Las mejores localizaciones, aquellas que tienen frente sobre las principales vías
–Av. Caracas, Av. Calle 6 y Carrera 10, para locales tipo de 30 a 50 m 2 pueden
tener precio de venta para primer piso de hasta $8.000.000. La misma ubicación
para segundo piso tiene una disminución entre 25% y 30%.
En vías interiores, sobre primer piso, el precio oscila entre $6 y $8 millones/ m 2
para primer piso.
Los locales ancla, por sus características, se comercializan a precios inferiores.
Estimamos que los precios del supermercado, por sus características de
rentabilidad y gimnasio, que se ubican en pisos superiores se pueden
comercializar en un rango entre $2.5 y $3.0 millones/m 2.
Para análisis de arrendamiento, la rentabilidad esperada por un inversionista
inmobiliario está entre 0.7% y 0.8%, dependiendo del tipo de inversionista y el
plazo del arriendo.
Estos son precios referencia para las primeras etapas del desarrollo y han sido
definidos en la parte más baja de la curva potencial. Son superiores a lo que se
encuentra en la zona, pero adecuados para nuevos conceptos y diseños
arquitectónicos. En la medida en que avanza la renovación y la zona cambia su
Marzo 2018
percepción, los precios se podrá ir incrementando. El ritmo de incremento lo dará
la velocidad del desarrollo de la vivienda y de los equipamientos públicos.
Son precios recomendados para el desarrollo de los primeros proyectos y
unidades de actuación, que serán aquellos encargados de generar un cambio en
la percepción y la atractividad de la zona. En la medida en que avance la
renovación, la curva de valorización será mayor que la esperada por inflación. El
ritmo de crecimiento de esa curva dependerá de la velocidad y calidad de
implantación de las primeras etapas.

Marzo 2018

San Bernardo - Informe - Estudio de Oferta y Demanda Vivienda 1

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

San Bernardo - Informe - Estudio de Oferta y Demanda Vivienda 1

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

ESTUDIO DE OFERTA Y DEMANDA

PROYECTO DE RENOVACION URBANA

Bogotá, marzo de 2018

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

El envejecimiento y obsolescencia de las estructuras de soporte urbano de

Con el fin de tener información para formular la estructura comercial y financiera

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

3.1. CONTEXTO LATINOAMERICANO – ECONOMIA COLOMBIANA

Dentro del entorno latinoamericano, Colombia es la cuarta economía más grande

Imagen 3:Economías Latinoamericanas

3.2. COLOMBIA – PRINCIPALES INDICADORES MACROECONOMICOS

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Imagen 4: Composición PIB por departamentos

sectores económicos que constituyen el PIB. El comercio es un sector que ha

Tabla 1: Composición del PIB por categorías

La fortaleza de la economía colombiana se fundamenta en importantes

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Tabla 2: Indice de desempleo

3.2.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCION

3.2.4. INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR – IPC

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Tabla 4: IPC variación anual

franja objetivo definida por el Banco de la República, entre el 2 y el 4% anual.

3.3. BOGOTA - PRINCIPALES INDICADORES SOCIODEMOGRAFICOS

Tabla 5: Variables sociodemográficas Bogotá

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Imagen 6: Estratificación socioeconómica: Fuente: DANE. Proyecciones ACIERTO

3.3.2. DENSIDAD DE POBLACION Y DENSIDAD DE INGRESOS

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Imagen 7: Densidades sociodemográficas. Fuente: DANE –

3.3.3. LOCALIDADES DE BOGOTA

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Tabla 6: Variables sociodemográficas por localidad- Fuente: DANE – Proyecciones

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Imagen 9: Entorno, Fuente. Imagen Google Earth - Elaboración

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

4.3. MALLA VIAL – MOVILIDAD VEHICULAR

Imagen 10: Malla vial principal Bogotá

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Imagen 11: Rutas de acceso y salida en

4.4. MOVILIDAD TRANSPORTE PÚBLICO

Imagen 12: Transmilenio - Red actual

La zona de San Bernardo se encuentra

Imagen 13: Estaciones

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Tabla 7: Pasajeros promedio diario - Estaciones Transmilenio. FUENTE: Servicio a la

4.4.2. METRO DE BOGOTA

Otro factor que aumentará las facilidades de movilidad y acceso al proyecto es el

Imagen 15: Metro de Bogotá - Trazado FUENTE: Empresa Metro

Imagen 16: Estaciones Metro

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

5.2. AREA DE INFLUENCIA:

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Imagen 17: Tipos de Área de Influencia

El área de influencia es diferente para cada uno de los usos propuestos.

5.3. HIPÓTESIS DE USOS:

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

6.1. EL SECTOR DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ

Tabla 8: Licencias de construcción vivienda – Bogotá Fuente: Dane. 2017

Es importante resaltar que el tipo de vivienda que más se está construyendo en

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

6.2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA