MODELO POLICIAL

VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES

 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

• Facilitar conocimiento integral al profesionista para realizar avalúos del orden Urbano,
Rural, Industrial, de Intangibles, Valoración de Empresas, Equipos y Oficinas.
• Actualizar conocimientos relacionados con las nuevas metodologías, técnicas y
disposiciones legales, además proporcionar herramientas para adelantar avalúos y
peritazgos técnicos y fundamentados.
• Analizar las normas y procedimientos que permitan plantear soluciones alternas y
proyectos encaminados al mejoramiento de la especialidad.
 CRITERIOS
DE EVALUACIÓN

• Puntualidad al inicio de cada sesión

• Proyectos culminados con elementos de fondo y forma (Validez)
• Si usted tiene DOS FALTAS injustificadas (Parcial)
• Registro, control y seguimiento de actividades en plataforma “Google Classroom”
• Responsabilidad y Constancia (RESILIENCIA)
• Objetar con datos de prueba
• Examen 100 planteamientos (Primer parcial)

EVALUACIÓN CONTINUA…
 RECUPERACIÓN
PEDAGÓGICA

J-1.0 Classroom (jbupvws)

https://www.ride.org.mx/index.php/RIDE/article/view/196

*NO OMITIR CITAS EN FORMATO “APA” PARA REVISTAS Y FUENTES ELECTRÓNICAS

 RECUPERACIÓN
PEDAGÓGICA

J-2.0 Classroom (levu2an)

https://www.ride.org.mx/index.php/RIDE/article/view/196

*NO OMITIR CITAS EN FORMATO “APA” PARA REVISTAS Y FUENTES ELECTRÓNICAS

INSPECCIÓN DE
ACTIVIDADES
 ORDEN DEL DÍA

INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN
INMOBILIARIA

COSTO, VALOR Y PRECIO

TIPOS DE AVALUO
DATOS CURIOSOS DE LA VALUACIÓN INMOBILIARIA
 VALUACIÓN

(RAE: 2012)
“Es un término utilizado en similitud retórica con tasación y valoración. La acción y efecto de valorar
y, valorar es reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo”.

Tasación, es la estimación del valor de un bien o servicio.

La similitud es… La referencia al concepto de valor, determinado éste mediante un avalúo.

Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN ) OVICA. Oficina virtual del Catastro
Sociedad Hipotecaria Federal
 VALUACIÓN

(INDAABIN)
“El procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social,
jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las
variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien”.

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 ACCIÓN Y EFECTO

APRECIACIÓN DEL VALOR DE “ALGO”

Análisis de Elementos Tangibles e Intangibles = Determina el Valor de cambio.
Mercado específico / Consideración de la Mercancía / bien económico.
Adquiere en Mercado / PRECIO / Satisfacción directa o indirecta de una necesidad…
(Son bienes materiales e inmateriales que poseen un valor económico y que, por esto son
susceptibles de ser evaluados en términos monetarios)
TRANSACCIONAL – ADQUISITIVO y PSICOLÓGICA – HEDONISTA + ESCASEZ
(Elementos determinantes) único y supremo bien “BIENESTAR”

INSUFICIENCIA DEL BIEN (OFERTA Y DEMANDA)

*Principios para la elaboración de avalúos inmobiliarios
* Tipos de mercado

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 INMUEBLE

BIENES RAICES
Íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente al terreno.
Imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionarles daños, porque forman parte del terreno
o están anclados a el.
A efectos jurídicos registrales, en algunas legislaciones los buques y las aeronaves tienen
consideración semejante a la de los bienes inmuebles.

DETRIMENTO DE SU NATURALEZA.
 TIPOS DE BIENES
INMUEBLES

PUDIERAN SER CLASIFICADOS EN:

• Bienes inmuebles por NATURALEZA, como el suelo y el subsuelo.

• Bienes inmuebles por INCORPORACIÓN, como construcciones.
• Bienes inmuebles por DESTINO, aquellas cosas muebles que favorecen o benefician al inmueble
al que sirven, como utensilios de labranza o minería.
 SUELO, TERRENO
PREDIO Y PROPIEDAD

NATURALEZA

SUELO. Capa superficial de la corteza terrestre (arenoso, rocoso, arcilloso, agrícola, etc.)
TERRENO. Extensiones de suelo, mayormente compuesto por tierra, caracterizado por no tener
construcciones importantes. (Ejemplo, zonas destinadas a agricultura)
PREDIO. Extensión delimitada que tiene un propietario, puede ser rural o urbano. (Ejemplo, Áreas
destinadas a viviendas.
PROPIEDAD. Es un área bien delimitada que tiene un propietario avalado por un documento
llamado, título de propiedad o escritura pública. (Ejemplo, terrenos, casas, edificios, etc.)
 DERECHO FISCAL
IMPUESTOS

BIENES RAICES
En Derecho Fiscal un bien inmueble puede estar sujeto a uno o varios impuestos;
• Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): Tributo o contribución de carácter directo y naturaleza
real que grava la propiedad de una finca. (GRAVAMEN / TASA)
• Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana: Como
consecuencia de su transmisión. La cuantía depende de los años transcurridos desde el anterior
cambio de titularidad, considerando demarcación territorial.
• Impuesto sobre la renta: Tributo de carácter directo y naturaleza personal que grava la renta de
las personas físicas. Se grava la titularidad de bienes inmuebles cuando no son utilizados por su
propietario y no produce ingresos. Carácter General / Integración en la base imponible del
impuesto/ concepto de rendimientos de capital inmobiliario, 2% valor catastral.

Transmisión de inmuebles, la plusvalía obtenida queda gravada en concepto de ganancia patrimonial.

El tipo impositivo o tipo de gravamen o alícuota tributaria es la tasa fija o variable, expresada en forma de coeficiente o porcentaje
que, aplicada a la base liquidable, da como resultado la cuota tributaria
 DERECHO FISCAL
IMPUESTOS

BIENES RAICES
• Impuesto sobre el patrimonio: Tributo directo de carácter personal que grava el patrimonio
neto de las personas físicas.

El tipo impositivo o tipo de gravamen o alícuota tributaria es la tasa fija o variable, expresada en forma de coeficiente o porcentaje
que, aplicada a la base liquidable, da como resultado la cuota tributaria
 PERSONA FÍSICA Y
MORAL

CÓDIGO CIVIL FEDERAL DE MÉXICO

Las personas físicas se encuentran reguladas en el Libro Primero (De las Personas), Título Primero
(De las Personas Físicas), artículos 22 a 24.
Atributos de las personas Físicas.
Las características fundamentales que en el plano de lo jurídico envisten a la persona física se
conocen como atributos de la personalidad. Así, los atributos de la personalidad son:
NOMBRE
DOMICILIO
ESTADO CIVIL
LA CAPACIDAD
EL PATRIMONIO

El tipo impositivo o tipo de gravamen o alícuota tributaria es la tasa fija o variable, expresada en forma de coeficiente o porcentaje
que, aplicada a la base liquidable, da como resultado la cuota tributaria
 INSTITUCIONES Y NORMAS
MÉXICO

Sociedad Hipotecaria Federal INDAABIN

(Bienes de propiedad privada) (Bienes de la Nación)

(Impulso del proceso) = Enfoques de; mercado, físico, o residual. En consideración al costo y
capitalización de ingresos, (comparación de ventas). = Estimación final del valor.

Posesión legal del inmueble (Usucapión) Derecho real / poder jurídico que ejerce una persona
sobre una cosa.

El proceso de valuación inmobiliaria en México privilegia el enfoque comparativo de mercado,

donde el valor de los inmuebles se determina de acuerdo a la relación entre la demanda que existe
de un bien en el mercado y la cantidad del mismo que es ofrecida.

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 INSTITUCIONES Y NORMAS
MÉXICO

¡¡ATENCIÓN!!

(En nuestro país los servicios de valuación están reglados por la Secretaría de Economía mediante la
norma mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007.
CATEGORÍAS DE BIENES (7)
. Empresas
. Intangibles (Los activos intangibles son aquellos bienes de una empresa que no se representan de
forma física. Es decir, el dinero o la maquinaria que utiliza una empresa para su actividad son
activos tangibles, mientras que el reconocimiento o el valor de la marca sería un activo intangible.)
. Muebles
. Inmuebles
. Agropecuarios o rurales
. Obras de arte
. Alhajas y Joyería

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 PLANEACIÓN

BIENES RAICES
Estudio de zona
Herramientas e Instrumentos
Consideraciones Climáticas
Costos actuales en Valor de Mercado
Especialistas (Ingenieros, topógrafos, Arquitectos, etc.)
COSTO, VALOR Y PRECIO
 COSTO

CONCEPTOS
Los gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción.
En avalúos el termino costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un
bien.
El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la
producción del bien y puede o no incluir utilidades, promoción y comercialización.
El costo es un proceso relativo a la producción y no es aplicable al proceso de intercambio.

Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un
costo para él.

EJEMPLO. La suma del costo de la compra de un terreno y lo invertido en sus construcciones y

mejoras reflejarían el costo total de inversión de un inmueble.
 VALOR

CONCEPTOS
Es un concepto económico que se refiere a la relación monetaria entre los bienes y servicios
disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.
Se entiende como el grado de utilidad de un bien o servicio, expresado en términos monetarios,
tomando en cuenta las cualidades que determinan su precio.
El valor no es un hecho sino un estimado del precio más probable que se pagará por un bien o
servicio en un momento dado, de acuerdo con la definición particular de valor aplicable en cada
caso. (Utilizado para la conclusión del Valor Comercial)
Se estima hasta que se formalice el precio y cierre de operación.

EJEMPLO. El valor es la cantidad estimada que alguien pagaría en un mercado abierto por el mismo
inmueble entiéndase que en el mercado existen varios compradores y varios vendedores de bienes
similares, lo que no genera un mercado limitado o especial.
 PRECIO

CONCEPTOS
Cantidad de dinero pagado en un momento dado por una propiedad y puede reflejar:
• Cambios en el poder adquisitivo del dinero.
• Circunstancias financieras de los que compran y venden.
• Poder de regateo de ambas partes.
• Necesidades extremas de comprar o vender por una de las partes.

El precio puede ser subjetivo, representa lo que una persona está o estuvo dispuesta a pagar o a
recibir por una propiedad bajo condiciones especiales, conveniencias o relaciones especiales entre
las partes.
 PRECIO

CONCEPTOS
El precio puede variar sin que cambie el valor como ocurre cuando cambia el poder adquisitivo de la
moneda sin que se cambie la capacidad de la propiedad de obtener otros artículos en trueque,
como cuando una persona compra una finca a un dueño que no está enterado de SU USO MEJOR y
la vende inmediatamente por una cantidad mayor.

EJEMPLO. Una vez cerrada la operación, el precio reflejaría el valor final de compra venta del
inmueble en estudio, si el precio es menor al costo, hubo pérdida por parte del vendedor, si el
precio fue mayor al valor quiere decir que el vendedor tubo una utilidad mayor a lo esperado.
TIPOS DE AVALÚO
 TIPOS DE AVALÚO

¿Por qué necesito un Avalúo?

Rectificación del
Impuesto
Predial

AVALÚO
TRÁMITE.
Venta – Compra
Casa
Departamento

Crédito
Hipotecario

Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) OVICA. Oficina virtual del Catastro
SIGAPred: Sistema Integral de Gestión del Impuesto Predial (Anexo “G”)
 AVALÚO

CONCEPTOS
Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. Avalúo es el resultado del proceso de
estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades
monetarias y a una fecha determinada. Es así mismo un dictamen técnico en el que se indica el valor
de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis
de mercado.
Avaluar. Estimar el justo valor de los bienes, dentro de un contexto y tiempo determinados.
Valuación. Procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica y
de mercado, permite determinar el monto económico de las variables cuantitativas que inciden en
el valor de los bienes.
Avaluador. Profesional que, con criterio y ética apoyados en los principios universales de justicia y
equidad y en pleno uso de las facultades y limitaciones que establece la normatividad que rige su
actuación, investiga, analiza y estima el valor de los bienes.

Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI)

OVICA. Oficina virtual del Catastro
SIGAPred: Sistema Integral de Gestión del Impuesto Predial (Anexo “G”)
 AVALÚO COMERCIAL

CONCEPTOS
Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria. El dictamen técnico
practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que permite determinar el
valor de mercado de un bien inmueble, con base en su uso, características físicas y urbanas de la
zona en que se ubica, así como en la investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario,
y que plasmado en un documento que reúna los requisitos de forma y contenido establecidos en el
presente Manual.

Estima el valor de un inmueble con fines comerciales para saber en cuánto puedes vender o
comprar una propiedad.
Instituciones que norman los servicios de valuación en México.

http://www.ordenjuridico.gob.mx/Documentos/Estatal/Distrito%20Federal/wo88242.pdf

Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN )

Sociedad Hipotecaria Federal
 AVALÚO FISCAL

CONCEPTOS
Son avalúos que sirven como sustento para el pago de impuestos, por ejemplo:
a) Avalúos para el pago de impuestos por adquisición de inmuebles (ISAI)
b) b) Avalúos para el pago de impuesto o regularización de predial
c) c) Avalúos para regularización de herencias
d) d) Avalúos para el pago de derechos sobre inmuebles.

Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI)

OVICA. Oficina virtual del Catastro
SIGAPred: Sistema Integral de Gestión del Impuesto Predial (Anexo “G”)
 AVALÚO CATASTRAL

CONCEPTOS
Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria. El dictamen técnico
practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que sirve para apoyar al
contribuyente para solicitar la modificación de datos catastrales y permite determinar el valor
catastral de un bien inmueble con base en sus características físicas (uso, tipo, clase, edad,
instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios) aplicando los valores
unitarios de suelo y construcciones que la Asamblea Legislativa del D.F. emite en el Código Fiscal
que aplique.

Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI)

OVICA. Oficina virtual del Catastro
SIGAPred: Sistema Integral de Gestión del Impuesto Predial (Anexo “G”)
 AVALÚO HIPOTECARIO

CONCEPTOS
Informes destinados a determinar el valor del inmueble de cara a la solicitud de un crédito
hipotecario. Estos avalúos deben cumplir con la normativa establecida por la SHF (Sociedad
Hipotecaria Federal, SNC.), entidad regulatoria de los avalúos para otorgamientos de crédito en el
país.
 AVALÚO PARA
DETERMINACIÓN DE RENTAS

CONCEPTOS
También conocido como justipreciación de rentas, es un informe de rentas de mercado con fecha
actual o referenciados a periodos anteriores para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas,
cesión de contratos de arrendamiento o revisión o negociación de rentas de contratos vigentes.
 AVALÚO PARA SEGURO

CONCEPTOS
Determinación de costo invertido para cálculo de una póliza de seguro sobre la propiedad,
usualmente excluye el valor del suelo.
 AVALÚO PARA
EXPROPIACIÓN

CONCEPTOS
Cuando una propiedad se ve afectada por la ocupación de suelo o la actividad de una entidad
gubernamental, se realiza un avalúo para determinar el valor de los bienes afectados y estimando el
valor a pagar por ellos.
 AVALÚO MEDIR
POTENCIAL DESARROLLO

CONCEPTOS
Este tipo de valuación sirve para conocer el máximo valor del suelo de acuerdo al tipo de edificación
permitido en su uso de suelo y densidad.

Como puedes ver el avalúo es una herramienta muy útil para una amplia gama de objetivos. En
cualquier tipo de avalúo lo importante es buscar una empresa con una metodología sólida,
controles técnicos y altos estándares de calidad, ya que el valor de la propiedad estimado en el
avalúo tiene importantes repercusiones fiscales y comerciales.
ACTIVIDAD UNO
 NOMBRE COMPLETO; CLAVE “J-1.0”; (ERA) ACTIVIDAD UNO
FECHA DE ENTREGA: (20 JUNIO 2021 / 14:00 HRS.)

Persona Autorizada ¿Personas

Vs Autorizadas?
Persona Registrada Práctica de Avalúos

Atribución de la Perito Valuador

Autoridad Fiscal Vs
Corredor Público

Las actividades se deberán realizar a mano y posteriormente enviarlas escaneadas al correo operacionbaseatlas@gmail.com
 INSTRUCCIONES DE LA
AUTORIDAD ACADÉMICA