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CONTENIDO
Contenido ...................................................................................................................... 1
Índice de Figuras ........................................................................................................... 3
Índice de tablas .............................................................................................................. 5
Introducción .................................................................................................................. 7
Reseña Histórica del Análisis de Inversiones ............................................................. 11
Balance de caja ........................................................................................................ 13
Valor Presente Neto ................................................................................................. 13
Tasa Interna de Retorno ........................................................................................... 14
Relación Beneficio Costo ........................................................................................ 15
El Estudio de Las Opciones Reales como Análisis de Inversión ................................ 17
Valoración de opciones ............................................................................................ 18
Tipos de Opciones ................................................................................................... 19
Opción de Diferir .................................................................................................. 19
Opción de Abandono ............................................................................................ 21
Opción de Expandir .............................................................................................. 22
Opción de Operación Oportuna (Switching) ........................................................ 23
La aplicación de las Opciones reales en la construcción ......................................... 23
El Estado del Arte del Análisis de Inversiones mediante la Aplicación de las Opciones
Reales en los Proyectos de Construcción .................................................................... 25
Las Opciones Reales; Modelo teórico ......................................................................... 31
Método Black- Scholes ............................................................................................. 31
Arboles de Decisión ................................................................................................. 32
Método de Montecarlo ............................................................................................. 33
Método binomial ...................................................................................................... 34
Estudio de Caso ........................................................................................................... 39
Flujo de caja del proyecto ........................................................................................ 40
Opciones durante la vida del proyecto ..................................................................... 44
Variabilidad del proyecto ......................................................................................... 45
Evaluación de opciones ........................................................................................... 57
Árbol General del proyecto .................................................................................. 57
ÍNDICE DE FIGURAS
ÍNDICE DE TABLAS
INTRODUCCIÓN
Las inversiones son la base de la generación del valor en el mundo actual. A diario
existen numerosos casos de inversiones, en los cuales un ente inversionista, busca
aumentar su capital a futuro a partir del dinero con el que cuenta en el presente. Existen
diferentes opciones de inversión: las opciones financieras y las opciones reales. Las
primeras implican una inversión en mercados financieros que son afectados por los
cambios de los precios, de la tasa de interés y en general del mercado. Las opciones
reales, son inversiones en los cuales los activos son proyectos para generar productos o
servicios, y tienen asociados riegos operativos, tecnológicos y del negocio mismo.
(Bautista Mena & Castillo Areiza, 1997)
Las condiciones que se asumen para le obtención del valor de los indicadores de
rentabilidad comúnmente utilizados, no tienen en cuenta los cambios que se pueden
presentar en la vida del proyecto. Las variaciones en las condiciones del proyecto se
deben principalmente a cambios en el comportamiento del mercado, o a sucesos
generados durante la ejecución del mismo, estas variaciones pueden generar una
Para evaluar las opciones reales del proyecto, debe identificarse la variabilidad del
mismo de acuerdo a sus componentes, para esto se utilizarán herramientas
computacionales que permitan realizar la simulación de Monte Carlo, procedimiento en
el cual se asignan valores aleatorios a las componentes variables del proyecto, con el fin
de tener un acercamiento al comportamiento del mismo a las condiciones de la vida
real. Adicionalmente se utilizará el método binomial para con la variabilidad del
proyecto evaluar el valor de las opciones presentes en el proyecto, para finalmente
Valoración de Proyectos de Construcción
Inmobiliaria por medio de Opciones Reales
Desde los principios de la humanidad se reconocía el trueque, como uno de los primeros
procedimientos en los cuales poseer algún tipo de insumo, permitía acceder a otro
diferente mediante su intercambio, en este mismo sentido, algunos bienes eran más
valiosos que otros, dependiendo del objetivo para el cual fueran utilizados. Es así como,
adquirir objetos que permitieran pagar bienes o servicios, se convirtió en el objetivo
principal para los seres humanos. Con el tiempo estos objetos se unificaron en un solo
tipo a el cual se le llamó dinero. (Museo de prehistoria de valencia)
Con el inicio del dinero, surge también el termino riqueza, que hace referencia a la
cantidad de dinero que posee un individuo, teniendo en cuenta que quien más dinero
tiene, puede acceder comodidades adicionales a las imprescindibles para su
supervivencia. Bajo esta premisa, surge la necesidad de los seres humanos de pretender
siempre aumentar su riqueza, buscando formas mediante las cuales puedan aumentar la
cantidad de dinero que poseen.
Desde la edad media, el rey buscaba aumentar su riqueza mediante el cobro de intereses
a la población, luego la creación de la industria dio pie a que surgieran posibilidades
bajo las cuales se logra obtener mayores cantidades de dinero. En este sentido con el
desarrollo de la humanidad, surgieron nuevas formas de mercado, las cuales generaron
un aumento considerable en la riqueza de cierta parte de la humanidad y bajo la cual
nace el comportamiento capitalista actual.
Con las condiciones económicas imperantes del mercado características del capitalismo,
nace la necesidad de estudiar el comportamiento de este. Conocer el comportamiento
del mercado, es de gran importancia para quienes participan en su dinámica, ya que de
Las finanzas modernas inician su historia con Paul A. Samuelson (1983) quien escribió
diversos artículos sobre lo activos, la diversificación de tiempo y el comportamiento de
los precios de los portafolios y las opciones financieras. Samuelson recibió en 1970 el
primer nobel de economía, razón por la cual su legado es tan importante, este se
representa mediante su libro “Foundations of Economic Analysis” publicado en 1983,
en el cual establece que la estructura de la economía se basa en el lenguaje matemático.
Junto con Samuelson trabajaron quienes hoy se conocen como los padres fundadores de
las finanzas, un grupo selecto de investigadores constituido por: Stewart Myers, Gerry
Pogue, Nyron Scholes, Bob Merton y Fischer Black, y dirigido por Franco Modigliani.
(MIT Sloan Management, 2014)
Valoración de Proyectos de Construcción
Inmobiliaria por medio de Opciones Reales
Black y Scholes en 1970 hicieron un gran aporte al tema de las finanzas elaborando el
estudio sobre el precio de las opciones financieras, y resolviendo el método de cálculo
utilizado actualmente. A partir de esta investigación Merton trabajó sobre la
aleatoriedad de los mercados, aportando una metodología para evaluar los riesgos y
costos de producción, razón por la cual juntos ganaron un premio Nobel en 1997. Como
ellos los demás miembro del grupo hicieron grandes aportes investigativos a el tema de
las finanzas. (MIT Sloan Management, 2014).
Con las teorías financieras nacen los métodos para evaluar los proyectos, teniendo en
cuenta las ganancias obtenidas a partir de una inversión determinada. Los métodos
existentes, tienen en cuenta el valor del dinero en el tiempo, el cual cambia de acuerdo
a las condiciones del mercado, estos cambios se representan a partir de una tasa de
interés, que se debe principalmente al costo de oportunidad en el que se incurre por
tomar la decisión de invertir en el proyecto más el valor de la inflación correspondiente
a las condiciones económica en el momento (Sullivan, Wicks, & Luxhoj). Los
diferentes métodos de valoración de proyecto se describen a continuación:
BALANCE DE CAJA
El valor presente neto (VPN) determina el valor en el presente de los flujos generados
por un proyecto. Los flujos positivos y negativos del proyecto se descuentan al
momento 0 del proyecto con una tasa de inflación y de interés definida por los
inversionistas del proyecto, la cual se basa principalmente en el costo de oportunidad en
el que incurren quienes deciden invertir. Este valor indica el dinero de utilidad de un
Para calcular el VPN de un proyecto con determinados flujos de caja y una tasa de
interés determinada, se utiliza la ecuación 1:
N
F0 Fk Fk ( 1)
VPN = + ⋯+ =∑
(1 + i) 0 (1 + i) k (1 + i)k
k=0
N N
Rk Ek
∑ =∑ ( 2)
(1 + i) k (1 + i)k
k=0 k=0
Este método es comúnmente utilizado para evaluar los proyectos, sin embargo es
importante tener en cuenta que supone que los flujos generados en cada periodo se
reinvierten a esta misma tasa, lo cual no ocurre comúnmente en los proyectos reales
(Sullivan, Wicks, & Luxhoj).
Los métodos tradicionales que actualmente se utilizan para evaluar inversiones, VPN y
TIR, no reconocen la flexibilidad con la que cuentan los proyectos y que afectan
directamente la rentabilidad de este. La flexibilidad tiene un valor primordial para las
decisiones de inversión ya que permite ajustar los proyectos a las condiciones
cambiantes del mercado, buscando aumentar su rentabilidad, lo que se puede ver
reflejado en la tasa de riesgo bajo la cual se valora el proyecto y en la permisividad
sobre el manejo operativo del proyecto.
El termino opciones reales hace referencia principalmente a las opciones en las que
puede incurrir la gerencia de un proyecto real (tiene como activo subyacente un
producto o servicio). En este sentido una opción real es el derecho más no la obligación
de llevar a cabo una acción, a un determinado costo, durante un determinado periodo de
tiempo.
Es importante tener en cuenta que el valor de las opciones reales aumenta cuando el
valor presente neto del proyecto es cercano a 0, ya que si este valor es muy alto, la
probabilidad de que aumente con un manejo de opciones es baja. (Castañeda Arbelaez,
2008)
2. El valor del activo subyacente frente al riesgo: es el valor actual de los flujos de
caja que se espera que genere el activo. Si este valor aumenta, el valor de la opción call
incrementa. Si se realiza una adecuada gestión este valor puede aumentar y con ello
incrementar el valor de la opciones reales que de dependen de él. (Mascareñas, 1999)
5. La tasa de interés libre de riesgo sobre la vida de la opción: tasa mediante la cual
se refleja el valor temporal del dinero. Si este valor aumenta, se incrementa el valor de
la opción, dado que reduce el precio de ejercicio del activo.
VALORACIÓN DE OPCIONES
Las opciones call, son derechos de comprar un activo a un precio determinado, en este
sentido el objetivo principal de ejercer este tipo de opción es tener un activo que tenga
Valoración de Proyectos de Construcción
Inmobiliaria por medio de Opciones Reales
c = max[St − K, 0] ( 4)
Las opciones Put, son derechos de vender un activo a un precio determinado. Por su
naturaleza en las opciones Put se busca que el valor en el mercado del activo subyacente
sea tan alto como sea posible. De esta manera el comportamiento de una opción put, se
describe por la fórmula:
p = max[K − St, 0]
( 5)
TIPOS DE OPCIONES
Opción de Diferir
Implica posponer la realización del proyecto por un tiempo determinado, en este tiempo
las condiciones del proyecto pueden cambiar y de esta forma reducir su incertidumbre y
examinar las posibilidades de acontecimientos futuros que beneficien el proyecto. El
precio de ejercicio de esta opción, corresponde al dinero que se debe invertir para
realizar el proyecto. Cuando se renuncia a la opción de diferir, esta opción se comporta
como un costo de oportunidad.
En caso en el cual no se tenga en cuenta el valor de la inversión inicial dentro del VPN,
la realización del proyecto solo es justificable si este VPN es mayor al valor de
inversión más la opción de diferir, lo anterior se describe en la ecuación ( 7).
pE + + (p − 1)E −
E0 = ( 8)
1−r
Opción de Abandono
Proporciona la posibilidad de vender, liquidar o cerrar el proyecto, por un precio
determinado. Es una opción que se puede tener en cuenta especialmente cuando la
inversión, o el proyecto se realizar por etapas. Aunque se puede incurrir en costos
adicionales por ejecutar los proyectos bajo condiciones temporales, los beneficios son
altos sobre todo para proyectos de un alto riesgo asociado.
Usualmente el valor de esta opción depende principalmente del valor residual del
proyecto, es decir el valor por el cual la venta del proyecto es más conveniente que
continuar con la ejecución del mismo, en este sentido la mejor decisión del proyecto
corresponde a la opción que genere mayor valor bien sea abandonar el proyecto
obteniendo su valor residual o bien sea continuando con la ejecución del mismo. Lo
anterior se representa en la Ilustración 2 Valor opción de Abandonar.
Opción de Expandir
Es una opción que se puede llevar a cabo cuando ya están los proyectos establecidos, o
cuando se trabaja por etapas. Si las condiciones de los proyectos son favorables, se
puede pagar un precio por acceder a una mayor escala del proyecto. La opción de
ampliar corresponde a generar un porcentaje x% del VPN del proyecto, teniendo en
cuenta el costo que implica adquirir la opción. De esta forma el valor total de la opción
corresponde al VPN normal del proyecto más el valor correspondiente a la opción. Lo
anterior se puede ver en la Ilustración 3 Valor Opción de Ampliar.
1
http://www.cusezar.com
2
http://www.constructorabolivar.com
3
http://www.constructoracolpatria.com
4
http://www.pedrogomez.com.co
El inicio de las opciones reales se atribuye a Stewart Myers (1977), profesor de la MIT
Sloan School of Management, quien identifico que los activos financieros de una
empresa se dividen en dos categorías principales, activos estáticos y opciones de
crecimiento, declarando los segundos como “opciones reales”. Myers define las
opciones reales como fuentes de flexibilidad en la gestión, que bien pueden estar
incluidas o se pueden construir en los activos existentes de una empresa. Hace
referencia a las industrias de minería, petróleos y fármacos, como empresas en las
cuales existen opciones de flexibilidad en la gestión y oportunidades de expansión. En
este sentido Myers identifica que dentro de las opciones de una empresa existen
oportunidades de inversión que pueden ser inicialmente impredecibles y que dependen
directamente de las capacidades y competencias de la empresa. (Allen , Bhattacharya,
Rajan, & Schoar, 2008).
Luego (Dixit & Pindyck, 1994), determinaron que los métodos de opciones financieras
se utilizaban para evaluar la flexibilidad asociada con inversiones físicas, lo que se
llama opciones reales, y es específicamente las oportunidades de respuesta de los
gerentes frente a cambios en las circunstancias del proyecto. Posteriormente (Amram &
Kulatilaka, 2000), sostienen que la incertidumbre es un factor que afecta completamente
la inversión empresarial, por lo cual los riesgos asociados a la empresa y al mercado
generan un valor adicional para la empresa, si se tiene en cuenta el método de opciones
reales. (Martinez Diaz, Gutierrez Botero, & Diaz Castrillon)
5
http://rogroup.com/
Valoración de Proyectos de Construcción
Inmobiliaria por medio de Opciones Reales
40.000
Ingles
35.000 Español
30.000
Nº Investigaciones
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
Año
Es identificable que el interés por el tema ha sido más relevante para investigaciones en
inglés, sus inicios se presentan cerca de 1975 lo que concuerda con el reconocimiento
de las opciones reales en el campo de las finanzas planteado por Stewart Myers, sin
embargo es hasta 1990 cuando la investigación en opciones reales en ingles inicia un
crecimiento destacable, el cual puede aproximarse a un comportamiento lineal con
respecto al tiempo. De manera diferente se comportan las investigaciones acerca de
opciones reales realizadas en español, estas tienden a aparecer hasta 1995 y es hasta el
año 2000 donde se empieza a reconocer un crecimiento, el cual no tiene una tendencia a
aumentar relevante si no hasta el año 2010, donde el número de investigaciones
comienza a aumentar.
80000
Ingles
70000 Español
60000
Nº Investigaciones
50000
40000
30000
20000
10000
0
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
Año
La valoración del comportamiento de un proyecto bajo las diferentes opciones que tiene
durante su ejecución, requiere de modelos donde se tengan en cuenta las variables que
generan este tipo de flexibilidad, para este fin existen diferentes métodos, los cuales se
describen a continuación:
X El precio de ejercicio
El valor del activo
S
subyacente frente al riesgo
Tiempo de la expiración de
T
la opción
𝛔𝟐 Varianza de los retornos
La tasa de interés libre de
Rf riesgo sobre la vida de la
opción
ARBOLES DE DECISIÓN
Es un método mediante el cual se evalúan las diferentes opciones del proyecto, teniendo
en cuenta el comportamiento del mismo de acuerdo a la decisión que sea tomada. Los
arboles de decisión modelan la flexibilidad de un proyecto a partir de nodos de decisión
que son identificados según información obtenida o cambios en el riesgo del proyecto.
Usualmente este método es complementario a otros de los métodos descritos ya que este
debe tener en cuenta la probabilidad de ocurrencia de los diferentes escenarios en él
identificados (Trigeo, 1996). Las características de los árboles de decisión se describen
a partir de la Ilustración 7 Descripción Arboles de decisión .
MÉTODO DE MONTECARLO
Es una técnica que tiene en cuenta la aleatoriedad de cada variable que afecta el
proyecto, las cuales en conjunto condicionan las características del proyecto. Mediante
simulaciones este método permite obtener la media, la varianza y la forma de la
distribución de los flujos del proyecto, de esta forma se pretende ajustar el
comportamiento el proyecto a las condiciones en la vida real, teniendo en cuenta el
riesgo asociado al cambio de las condiciones de desarrollo del mismo. En este sentido el
método de monte Carlo simula la aleatoriedad de cada variable que compone el
proyecto, simulando los diferentes escenarios los cuales puede estar expuesto el
proyecto. (Mun, 2006)
Una vez definidas las variables debe realizarse el modelo mediante el cual se calcula el
VPN del proyecto a partir de estas, con el modelo se procede a realizar la simulación de
Montecarlo. La simulación de Montecarlo lo que hace principalmente es asignar valores
aleatorios a las variables que componen el modelo del VPN, generando diferentes
resultados de este.
MÉTODO BINOMIAL
Su Cu
S C
Sd Cd
Ilustración 9 Arboles de precios del activo y de la opción
Teniendo en cuenta que la cartera a valorar está compuesta entonces por 𝑎 unidades de
la opción y 𝑏 unidades del activo subyacente, el valor de la cartera está determinado
por:
𝜋 = 𝑎C + 𝑏S ( 10)
𝜋𝑑 = C𝑑 + 𝑏S𝑑 ( 13)
El objetivo es encontrar cuantas unidades del activo subyacente hacen que el valor del
portafolio no se afecte.
C𝑑 − C𝑢 ( 16)
𝑏=
S𝑢 − S𝑑
Este número de unidades del activo subyacente es el correspondiente para obtener una
cartera libre de riesgo, ya que su valor es independiente del valor del activo subyacente
en el futuro. Si el valor final de la cartera es 𝜋𝑓 , y trabajamos con una tasa libre de
riesgo 𝑟, el valor en el momento 0 de la cartera debe ser:
𝜋𝑓 ( 17)
𝜋=
(1 + 𝑟)∆𝑡
𝑆 − S𝑑 ( 19)
𝑝=
(S𝑢 − S𝑑 )(1 + 𝑟)∆𝑡
𝑢 = 𝑒 𝜎√∆𝑡 ( 20)
1 ( 21)
𝑑= = 𝑒 −𝜎√∆𝑡
𝑢
(1 + 𝑟) − 𝑑 ( 22)
𝑝=
𝑢−𝑑
ESTUDIO DE CASO
Debido a las características planteadas por la gerencia del proyecto, existe un factor de
flexibilidad durante la ejecución del mismo, que permite que este pueda ser evaluado
por medio de opciones reales. En este sentido, se analizará si llevar a cabo las diferentes
etapas propuestas, genera un valor agregado sobre el inicialmente determinado para una
sola etapa o si por el contrario no es rentable llevar a cabo el proyecto de esta manera.
6
VIS hace referencia a Vivienda de Interés Social, en Colombia este tipo de vivienda tiene un costo no
mayor de 135 salarios mínimos legales vigentes.
INGRESOS %Ventas
Ventas $ 60,336,640,000.00
EGRESOS
Lote con Urbanismo $ 7,141,464,357.60 11.84%
Directos
Costos De Construcción $ 33,983,740,350.00 56.32%
Indirectos
Honorarios De Proyecto $ 6,417,220,725.34 10.64%
Impuestos y Seguros $ 953,618,006.27 1.58%
Comercial y Mercadeo $ 893,000,000.00 1.48%
Operativos $ 669,786,000.00 1.11%
Financieros $ 2,041,035,048.19 3.38%
COSTOS TOTALES
Costos Totales $ 52,099,864,487.40 86.35%
VENTAS
Precio de Venta/Unidad $ 188,552,000.00
# Viviendas 320
Valor Total $ 60,336,640,000.00
El valor del lote donde se realizara el proyecto, depende principalmente del costo del
metro cuadrado en el sector, del área del terreno, adicionalmente en este valor se tiene
en cuenta los gastos necesarios para la negociación y obtención y adicionalmente, los
gastos correspondientes a urbanizar el terreno, en la Tabla 4 Valor del Lote se describe
la obtención correspondiente del valor del lote
CONSTRUCCIÓN $ 33,983,740,350.00
Construcción/Unidad $ 106,199,188.59
# Viviendas 320
Honorarios $ 6,417,220,725.34
Topografía $ 22,000,000.00
Suelos $ 25,000,000.00
Estructural $ 215,000,000.00
Instalación Hidráulica, Eléctrico, Gas $ 86,000,000.00
Presupuesto Externo $ 34,000,000.00
Derechos Acueducto $ 62,000,000.00
Derechos Energía $ 63,000,000.00
Derechos Gas $ 159,000,000.00
Supervisión técnica $ 35,020,000.00
Honorarios Interventoría $ 24,000,000.00
Reglamento P.H. $ 5,250,000.00
Derechos Reglamento PH $ 5,250,000.00
Honorario Diseño Arquitectónico $ 609,200,000.00
Honorario Interventoría $ 837,953,575.11
Honorario Programación $ 837,953,575.11
Honorario de Construcción $ 837,953,575.11
Honorario de Ventas $ 1,279,320,000.00
Honorario de Gerencia $ 1,279,320,000.00
Valoración de Proyectos de Construcción
Inmobiliaria por medio de Opciones Reales
Los costos correspondientes a impuesto y seguros del proyecto, hace referencia a los
trámites legales en los que incurre el proyecto, para su estructuración y ejecución, estos
gastos se resumen en la Tabla 7 Costos Impuestos y Seguros.
Operativos $ 669,786,000.00
Fiducia $ 11,346,000.00
Operación fiducia $ 180,000,000.00
Cuatro por mil $ 243,680,000.00
Administración $ 52,000,000.00
Gastos legales $ 182,760,000.00
Los costos financieros del proyecto corresponden a los costos en los cuales se incurre
para adquirir los préstamos necesarios para la realización del proyecto, en este sentido
corresponden a los trámites bancarios que se deben realizar, el resumen de estos costos
se presenta en Tabla 10 Costos Financieros
Financieros $ 2,041,035,048.19
Hipoteca Banco Financiador $ 31,269,139.54
Cancelación Hipoteca $ 15,820,757.08
Perito Banco Financiador $ 21,600,000.00
Costo Crédito Banco Financiador $ 1,375,381,458.07
Costo Crédito Dif Financiador $ 596,963,693.50
Como inicialmente planteó la gerencia del proyecto, existen 3 etapas en las cuales se
requiere tomar decisiones que dependen principalmente del valor que se genera a partir
de realizar o no la opción. En este sentido existe tres opciones que se pueden presentar
durante la vida del proyecto: Construir o ampliar, diferir y abandonar. Las opciones
correspondientes a cada etapa del proyecto se presentan en Ilustración 11 Diagrama de
Flujo obtención variabilidad
Valoración de Proyectos de Construcción
Inmobiliaria por medio de Opciones Reales
OE Cons E3
Prev E3
OD
Cons E2 OA Fin
OE
Prev E2 OD
OE OA Fin
Fin
OA
Cons E1
OD
OE
OA
Fin
Prev E1
OE
OA
Fin
OD
Es importante tener en cuenta que aunque se esté realizando una valoración en las
etapas de preventas del proyecto, este valor no se tendrá en cuenta si se decide no
construir el proyecto, puesto que el dinero obtenido en las preventas tendrá que ser
devuelto.
Una de las ventajas de valorar proyectos por medio de opciones reales, es la posibilidad
de tener en cuenta la variabilidad de los mismos a lo largo de su ejecución. Durante el
desarrollo de un proyecto, existen diferentes factores, económicos principalmente, que
desvían las proyecciones con las que inicialmente se decidió ejecutar el proyecto. Los
Las casillas que se encuentran en color verde corresponden a las componentes variables
del proyecto y se describen Tabla 11 Variables de flujo de caja, a las cuales se les
asignara una distribución de probabilidad, las casillas en color amarillo corresponden a
los componentes constantes del proyecto y finalmente la casilla azul corresponde al
valor del VPN del proyecto.
Tasas
Tasa de Interés Libre de Las tastas de interés varía principalmente por las
Riesgo características del proyecto y las condiciones de
la economía, su variación es muy pequeña en la
Tasa de Inflación duración del proyecto.
2. Se identificó la forma bajo la cual pueden variar cada una de las componentes:
para esto se encontraron los índices estadísticos que describen el
comportamiento de la construcción durante los últimos años, los cuales se
ajustaron a una distribución de probabilidad para identificar la forma en la cual
se comportaría cada variable del flujo de caja, esto se describe en la Tabla 12
Índices de Variabilidad del proyecto.
Duración de
Maximo: 33
Ventas Minimo: 23
Maximo:
$73,424,902,000.00
Ganancia de Minimo:
$60,326,900,070.00
ventas
Alfa:
115
Beta:
152
Ubicación:
-8,835,772,491
Costo de Media:
$34,959,350,875
Construcción
Desviación
Estandar:
118,091,225
Duración de
Maximo: 4
Excavaciones Minimo: 2
Duración de
Maximo: 2.7
Cimentación Minimo: 3.3
Duración de
Maximo: 7.2
Estructura Minimo: 10
Valoración de Proyectos de Construcción
Inmobiliaria por medio de Opciones Reales
Duración de
Maximo: 4.5
Mampostería Minimo: 6
Duración de
Maximo: 4
Acabados Minimo: 6
Ubicación:
$1,617,139,622.00
Escala:
Costos de $4,835,321,270.00
Honorarios Forma:
14.7
Ubicación:
$2,403,117,375.00
Costos de Escala:
$6,272,734,749.00
Impuestos
Forma:
14.7
Ubicación:
$150,360,000.00
Costos Escala:
$915,587,960.00
Comerciales
Forma:
14.7
Maximo:
$4,041,035,048.19
Minimo:
Costos
$1,041,035,048.00
Financieros Alfa:
3
Beta:
3
Inicio Costos
Maximo: 12.1
Operativos Minimo: 9.9
Duración
Costos Maximo: 34
Minimo: 28.8
Operativos
Valoración de Proyectos de Construcción
Inmobiliaria por medio de Opciones Reales
Tasas
Tasa de
Interés Libre Maximo: 2%
Minimo: 1%
de Riesgo
Ubicación:
-2.52%
Tasa de Escala:
2..86%
Inflación
Forma:
14.704
4. Se simuló en 10000 iteraciones el cambio del VPN del proyecto en relación con
cada una de sus variables: se escogieron 10000 iteraciones para la simulación,
ya que el método de Montecarlo asigna valores aleatorios a las variables que
componen el flujo de caja en este sentido, entre más iteraciones realice el
método más cercana a la realidad será la distribución que se genera como
resultado.
El VPN del proyecto se determina a partir de la suma de los saldos mensuales
del proyecto, los cuales dependen de los egresos a los ingresos, de la tasa de
interés libre de riesgo y la tasa inflación que afectan exponencialmente el valor
del VPN, como se vio en la ecuación ( 1) resultado obtenido a partir de la
simulación se presenta en la Ilustración 14 Simulación VPN del proyecto
Estadística Valor
Media $ 9,517,947,583.00
Mediana $ 9,518,273,459.00
Desviación Estándar $ 1,266,184,357.00
Mínimo $ 4,379,382,685.00
Máximo $ 14,047,891,098.00
Error Estándar de la media $ 12,661,844.00
EVALUACIÓN DE OPCIONES
Para la valoración de las diferentes opciones presentes durante la vida del proyecto se
obtuvieron los valores de valores de alza o baja y sus correspondientes probabilidades,
para lo cual se utilizaron las ecuaciones ( 20), ( 21) y ( 22) establecidas en el método
binomial. Es importante identificar que estos valores dependen del intervalo de tiempo
para los cuales son evaluados, en este sentido las probabilidades cambian según la
opción que se esté evaluando.
Volatilidad 13%
t 0.20
u 1.06
d 0.94
a 1.00
p 0.50
1-p 0.50
En la Ilustración 15 Árbol General se evidencia el cambio del valor presente neto del
proyecto, durante las 5 fases del mismo. Como se puede evidenciar el valor presente
neto del proyecto tiene un máximo $ 14,266,933,794.50 y un valor mínimo de $
6,670,410,653.73.
Árbol de Preventas
El árbol de preventas del proyecto, se determinó solo para las 3 etapas posibles de
preventas del proyecto, razón por la cual se utilizó un intervalo de tiempo de 0.33. Los
valores obtenidos de probabilidades se presentan en la Tabla 16 Probabilidades de
aumento y disminución .
Volatilidad 13%
t 0.33
u 1.08
d 0.93
a 1.00
p 0.50
1-p 0.50
partir de las ventas iguala el valor de construcción del proyecto. Para el proyecto el
punto de equilibrio ocurre cuando se han realizado el 56% de las ventas, es decir que el
valor obtenido a partir de realizar las preventas del proyecto corresponde a
$5,494,544,104.98. En la Ilustración 16 Árbol Preventas del Proyecto se evidencia el
cambio del valor de las preventas del proyecto en cada etapa. Como se puede identificar
el valor tiene un máximo de $6,384,458,571.71 y un valor mínimo de
$1,392,750,994.06.
Árbol de Construcción
El árbol de construcción del proyecto, se determinó solo para las 3 etapas posibles de
construcción del proyecto, razón por la cual se utilizó un intervalo de tiempo de 0.33.
Los valores obtenidos de probabilidades se presentan en la Tabla 17 Probabilidades de
aumento y disminución Construcción.
Volatilidad 13%
t 0.33
u 1.08
d 0.93
a 1.00
p 0.50
1-p 0.50
Árbol de Diferir
El árbol de diferir el proyecto, se determinó para la 5 fases del proyecto, ya que la
opción de diferir es simultánea con la opción de preventas o construcción, razón por la
Volatilidad 13%
t 0.2
u 1.06
d 0.94
a 1.00
p 0.50
1-p 0.50
Para la opción de diferir se requiere de un árbol para cada fase del proyecto ya que el
valor de llevar a cabo la opción corresponde a el máximo entre el valor de no diferir y 0,
como se muestra en la ecuación ( 24) , y se debe tener en cuenta el cambio del valor del
proyecto, debido a la opción de diferir, como se explicó en la Ilustración 1 Valor
Opción de Diferir.
u 1.06
d 0.94
a 1.00
p 0.50
1-p 0.50
DISCUSIÓN DE RESULTADOS
Para la obtención de los resultados se realizó el cálculo del árbol completo del proyecto
durante las diferentes fases evaluando las diferentes opciones con las cuales se cuenta
durante la vida del proyecto. Todas las opciones presentes dentro del proyecto se
comparan con el VPN obtenido a partir de la construcción de una sola etapa del
proyecto, como lo planteó la gerencia del mismo.
Los resultados obtenidos se analizaran para cada una de las etapas del proyecto según
las diferentes opciones con las que cuenta, como se muestra en Ilustración 27 Árbol
General con Opciones.
Construcción Etapa 1
Esta etapa se constituye principalmente como el momento 0 del proyecto, en el cual se
tienen las 3 opciones posibles: diferir, abandonar, o construir. Para determinar el valor
cada una de estas opciones se utilizaron los arboles correspondientes a cada opción
donde se describe el cambio de cada una durante el tiempo. En este sentido la opción de
construir se evalúa por el valor del VPN del proyecto determinado a partir de los flujos
de caja obtenidos de la construcción de la etapa 1, el valor de diferir corresponde al
valor que se obtendría si se sigue postergando la realización del proyecto.
Construcción Etapa 2
La fase de decisión de construcción de una segunda etapa se inicia al finalizar la
construcción de la primera etapa, en la cual se evalúa la conveniencia de construir una
segunda etapa, diferir el proyecto o abandonar el proyecto. Para determinar el valor de
cada una de las opciones correspondientes en este periodo se utilizaron los arboles
hallados para cada tipo de opción, en este sentido la opción de construir corresponde al
VPN del proyecto si se realiza la construcción de una nueva etapa, el valor de diferir el
proyecto corresponde al cambio en el valor del proyecto si se posterga la construcción
de una segunda etapa.
Se debe tener en cuenta que cualquiera de las opciones del proyecto, tiene un valor
adicional que corresponde a las ganancias obtenidas a partir de la construcción de la
etapa 1. En este sentido lo que se busca es evaluar si se construye la etapa 2 en cuanto
aumentaría el VPN en el momento 0 del proyecto, en la Ilustración 25 Árbol
Construcción Etapa 2.
Como se puede ver la construcción de una segunda etapa daría un valor agregado al
proyecto, lo que se debe principalmente a que el valor de la opción de construir tiene un
mayor al valor de diferir o abandonar.
Construcción Etapa 3
La fase de decisión de la construcción de una tercera etapa comienza una vez finalizada
la construcción de la etapa 2, para evaluar el valor de la opción correspondiente, se
tuvieron en cuenta el valor de las 3 opciones en este momento del proyecto, las cuales
dependen principalmente del cambio de los valores debido al paso del tiempo. En la
¡Error! No se encuentra el origen de la referencia. se muestra el árbol de las
opciones presentes si decide construir un etapa 3
CONCLUSIONES
Mediante la realización del trabajo se determinaron diferentes métodos con los cuales se
evalúan las opciones reales de un proyecto, sin embargo no se escogió un solo método,
puesto que entre ellos se complementaban. Por esta razón los resultados obtenidos se
basaron inicialmente en una aplicación del método de Montecarlo para la obtención de
la variabilidad del VPN del proyecto, resultados con los cuales se evaluaron las
opciones mediante el método binomial, el cual tiene en cuenta la aplicación de las
ecuaciones planteadas por Black y Scholes en un árbol de decisión del proyecto.
Mediante el desarrollo del trabajo se confirmó que las opciones reales brindan un
acercamiento al VPN del proyecto, el cual estaba siendo subestimado por medio del
cálculo de la rentabilidad mediante los métodos tradicionales, puesto que no tenía en
cuenta la opción de ampliar el proyecto, o diferirlo, pues es identificable que el valor de
la opción de construir y de diferir el proyecto no son muy lejanas debido principalmente
a que la tendencia del VPN del proyecto siempre es mayor a 0.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Stewart Myers to the theory and practive of corporate finande. Fall.
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Opciones Reales y la Simulación de Monte Carlo. Universia Business Review, 12.
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opciones reales: una introducción práctica. Bogotá: Universidad de Los Andes.
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unisabana. Obtenido de http://intellectum.unisabana.edu.co:8080/jspui/bitstream/
10818/2707/1/Nathalia%20Diaz%20Castrillón.pdf.