INFORME DE PREFACTIBILIDAD

Técnico Superior William Blo

DIRECCIÓN: Quevedo 3350 DATOS CATASTRALES: 087-055

ENTRE CALLES: Pedro Varela y Simbrón SUPERFICIE CONSTRUIBLE: 3720,34 m2 Firma profesional____________________________________
FECHA: 8/2/2021 SUPERFICIE VENDIBLE: 3224,38 m2

DATOS DE LA ZONFICACIÓN
Unidad: Tipología: Altura Máxima (Sobre L.O) # de retiros Ocupación: Área mixtura de usos Desarrollo
USAB 2 Edificio entre medianeras 11,60 m 1 Hasta L.I.B Grado de mixturas 2 PB + 3 pisos + 1 retiro

DATOS DEL TERRENO

Calle Parcela L.F.I (m2) L.I.B (m2) Ley N° 3056 Ley N° 6099 C.U Art. 6.4.2.3
N° Frente (m) Lateral (m) Superficie (m2) (APH) Extensiones al C.L.M (m2)
QUEVEDO 3350 34,83 42,27 1131 No Incidente 363 NO 10
SUPERFICIE CONSTRUIBLE PONDERADO: 3516,041 m2
Observaciones: El lateral derecho cumple con las condiciones presentada en Ley N° 6099 C.U Art. 6.4.2.3 Extensiones al C.L.M y requere un retiro de 3 metros del L.D.P

SUPERFICIE DEDUCIBLES
Superficie deducibles estimado Cantidad Superficie Por Planta # de Plantas Subtotal
Patios verticales/urbanos 2 46 92 5 460
Ascensor Palier 1 4 4 5 20
Contra incendios 1 22 22 5 110
Total a deducir 118 5 590

SUPERFICIE VENDIBLES
Cálculo estimado Cantidad Ocupable Deducible Vendible Subtotal
Planta baja 1 758 118 640 640
Planta Tipo 3 758 118 640 1920
Retiro 1 688,34 118 570,34 570,34
Balcones 9 20,90 10,45 10,45 94,041
Total: 3224,38
SUPERFICIE VENDIBLE PONDERADO: 3224,38 m2
Observaciones: No incluye subsuelo. Balcones/Terrazas estimados. Criterios de ponderacion: Superficie cubiertas: 100%, Superficie Semicubierta: 50%

LEY PARA EL DESARROLLO URBANO Y HÁBITAT SUSTENTABLE - LEY N° 6062

CÁLCULO A1 (C.U) A1 = 80% 2976,27 M2
Superficie banda edificable Cantidad de pisos Superficie del Primer Retiro Total cap. Constructiva A2 = 100% 3393 M2
758 M2 5 pisos 69,66 m2 3720,34 M2 A= A1-A2 -416,73 M2
CALCULO A2 (C.P.U) Valor de incidencia del suelo (B) 971
Superficie del terreno Districto según CPU FOT Superficie según CPU Base Imponible (AxB) = 0,00
1131 M2 E3 3 3393 M2 Alicuota 18%
Nota: Estos numeros son una aproximación matemática y deben verificarse con referencia a un anteproyecto con Base Imponible x Alicuota = 0,00
consulta Municipal. Ley N° 6323, La exención de pago del derecho para el desarrollo urbano y el habitat sustentable Valor UVA al 08/02/2021 65,95
(Plusvalía) debe ser verificado por el interesado Valor en pesos $ 0,00
Valor en dolares $ 0,00

ESQUEMA POSIBLE DE DESARROLLO

PLANTA BAJA PRIMER PISO SEGUNDO Y TERCER PISO CUARTO PISO (1ER RETIRO)

ESPACIOS COMUNES ESPACIO URBANO COCHERAS M2 VENDIBLES SEMICUBIERTOS

ESTIMACIÓN DE COSTOS | PREFACTIBILIDAD ECONÓMICA

SUPERFICIE DEL TERRENO SUPERFICIE CONSTRUIBLE PONDERADO SUPERFICIE VENDIBLE PONDERADO DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DEL COSTO
1131 M2 3516,041 M2 3224,381 M2 M2 Construibles 3516,04 M2
Valor promedio de m2 de terreno Valor promedio de construcción por m2 Valor promedio de venta por m2 DESCRIPCIÓN PRECIO %
$ 177.238,01 $ 67.425,53 $ 250.127,91 Trabajo preliminares $ 1.857.475,87 1%
COSTO TERRENO $ 200.456.194,76 Excavaciones $ 2.569.347,41 1%
Mampostería $ 24.649.476,32 10%
COSTO DIRECTO ESTIMADO $ 237.070.937,69 Hormigón Armado $ 53.204.620,97 22%
Estructura metálica $ - 0%
GASTOS GENERALES DIRECTOS (10%)* $ 23.707.093,77 Aislaciones $ 3.950.450,56 2%
Cubiertas $ 5.843.469,93 2%
COSTO FINANCIERO (3,08%) TIEMPO ESTIMADO DE OBRA: 2 AÑOS $ 14.619.374,49 Revoques $ 8.165.427,19 3%
Conductos $ 871.557,50 0%
GASTOS GENERALES INDIRECTOS (12%) $ 28.448.512,52 Cielorrasos $ 1.220.143,56 1%
Yesería $ 4.741.418,75 2%
COSTO TOTAL (EGRESOS) $ 504.302.113,23 Contrapiso / Carpeta $ 3.870.555,57 2%
Revestimientos $ 3.747.237,13 2%
BENEFICIO (9% CD + GGD) $ 23.470.022,83 Pisos $ 5.529.872,92 2%
Escaleras $ 741.444,98 0%
IMPUESTOS A LAS GANANCIAS 2021 (35,38% DEL BENEFICIO) $ 8.303.694,08 Zocolas y solias $ 888.163,18 0%
Carpinteria $ 15.060.360,42 6%
BENEFICIO NETO $ 15.166.328,75 Herrajes $ 1.185.354,69 1%
Inst. Sanitarias $ 25.319.573,37 11%
COSTO DE VENTA SIN IVA $ 527.772.136,07 Inst. de gas $ 16.769.162,98 7%
Inst. Contra incendio $ 1.636.740,66 1%
IMPUESTO IVA (21%) $ 110.832.148,57 Inst. eléctrica $ 17.543.031,58 7%
Pinturas $ 11.392.760,35 5%
COSTO VENTA CON IVA $ 638.604.284,64 Cristales $ 1.899.563,06 1%
Ascensores $ 6.323.973,97 3%
PRECIO VENTA PROMEDIO $ 806.507.672,82 Varios $ 5.444.298,22 2%
UTILIDAD $ 167.903.388,19 Ayuda de gremio $ 6.618.644,45 3%
UTILIDAD (%) 21% Gastos de obra $ 5.948.087,59 3%
OBSERVACIONES: Los porcentajes fueron promediados a través de la información brindados por la fuente Clarin TOTAL $ 237.070.937,69 100%
*Los gastos generales directos se pondera un valor de 10% y incluye escritura, pagos municipales, plusvalía etc. Costo por m2 $ 67.425,53