APLICACIÓN METODO

COMPARATIVO O DE
MERCADO

PRESENTADO POR :

• PAOLA KARINA ZAFRA HDEZ. COD: 1111076

• DIANA MELANY BARAJAS COD: 1110352
• SERGIO ANTONIO BAYONA COD: 1111064
• JUAN CARLOS PEDRAZA ACERO COD: 1110560
OBJETIVOS
• Comprender y aplicar adecuadamente el método
comparativo o de mercado.

• Exponer los distintos métodos para ajustar la

información y hacerla comparable (homogenizarla).

• Utilizar la estadística como herramienta para la

homogenización de los datos tomados como base para
la comparación
FUENTES DE CONSULTA
 PASOS PARA OBTENER EL VALOR
HOMOGENEIZADO
Se recomienda para la determinación de la muestra:
• Identificar el tipo de propiedad
• Estudiar el mercado y seleccionar al menos 5 propiedades,
edades semejantes, un rango de áreas y demás factores
que permitan tenerse en cuenta como objeto de
comparación.
• Tabular la información a la propiedad sujeta al avalúo, y las
propiedades comparables seleccionadas para una mayor
visualización de sus diferencias.
• Realizar el proceso de homogenización y obtener el valor
y rango de valores sugeridos para la propiedad que se
avalúe.

Luego chequeamos que cumplen con:

• Uso admitido y actual del inmueble
• Tipo de edificacion
• Ubicación geografica o lo que es lo mismo, estrato,
barrio, vecindario, zona urbana
• Antigüedad y estado de conservacion
• Calidad de los materiales empleados y de la edificacion
en si misma
AJUSTE DE LOS DATOS OBTENIDOS:
HOMOGENEIZACION
V = C + (a1 x X1) + (a2 x X2) + …… + (an x Xn)

V = valor total estimado inmueble

Xi = caracteristicas del inmueble
ai = coeficiente o incidencia de c/u de las
variables
C = termino o valor constante
 Supermercado tandy

Supermercado SHOPRITE
 1. EJERCICIO: DOS CENTROS COMERCIALES
- C.C avaluado por $6.000.000 m2
- C.C avaluado por $4.000.000 m2

Entonces:
C= (valor del inmueble mas desfavorecido)
C= $4.000.000
ai= (diferencia entre los valores dados)
ai= $2.000.000 , puedo fraccionarlo como:
2.000 puntos de $1000
- FIJO FACTORES O CAUSAS DE VALOR DIFERENTE
ENTRE LOS LOCALES DEL CENTRO COMERCIAL Y
REPARTO LOS 2.000 PUNTOS
PROPORCIONALMENTE CON LA IMPORTANCIA DE
DICHO FACTOR DEL INMUEBLE
• Nivel o piso 500 puntos
• Tamaño del frente 800 puntos
• Distancia zonas circulación 500 puntos
• Numero de frentes 100 puntos
• Área 100 puntos
total = 2000 puntos
 2. EJERCICIO

Determinar los grados o escalas posibles existentes en cada

factor y asignar a cada clasificacion un puntaje logico y
consistente, resultado del buen criterio, la observacion y sentido
comun. Para un local de un solo frente, 25 m2 de area, ubicado a
35 mt area de circulacion con 3 m de frente indique la tabulacion
de su valor.

Analicemos el siguiente ejemplo.

TABULACION DE SUS VALORES SEGÚN LAS
CARACTERISTICAS QUE IDENTIFICAN EL
INMUEBLE CON RESPECTO A SU ESTADO Y
CALIFICACION
• Nivel
1° -------------------------------------------------------- 500 puntos
2° -------------------------------------------------------- 300 puntos
3° -------------------------------------------------------- 800 puntos

• Tamaño del frente

2 metros ----------------------------------------------- 200 puntos
3 metros ----------------------------------------------- 500 puntos
4 metros ----------------------------------------------- 800 puntos

• Distancia a zonas de circulación principales

0 – 15 metros ----------------------------------------- 500 puntos
15 – 40 metros --------------------------------------- 350 puntos
> 40 metros ------------------------------------------- 150 puntos

• Area
Menor a 15 mt2 -------------------------------------- 100 puntos
De 15 a 50 mt2 ---------------------------------------- 50 puntos
 En el anterior ejemplo permite utilizar una formula de obtención
del valor que se expresa con la ecuación de Homogeneización.

V = C + ai x ( X1 + X2 + Xn )
V = 4.000.000 + a1X1 + a2X2 + a3X3 + a4X4 + a5X5
V = 4.000.000 + ai x ( X1 + X2 + X3 + X4 + X5 )

Donde: ai = $1.000
Xi = No de puntos que califica c/u de
las variables
LUEGO: Para un local de un solo frente, 25 m2 de area,
ubicado a 35 mt area de circulacion con 3 m de frente
indique la tabulacion de su valor.

Nivel 1 --------------------------------------- 500 puntos

3 m de frente ------------------------------ 500 puntos
35 m zona de circulacion --------------- 350 puntos
1 solo frente ------------------------------- 0 puntos
25 m2 de area ----------------------------- 50 puntos
total = 1.400 puntos
Reemplazo en la formula de Homogeneización:

V = $4´000.000 + ( 1400 puntos x $1000/punto )

R/ V = $ 5´400.000/m2
 HOMOGENEIZACION POR EPOCA

Esta técnica consiste en traer en valores del día, los

valores o precios de las operaciones o avalúos tomados
como referencia y que supuestamente fueron realizados
en diferentes momentos en el tiempo
Cuando se ha definido el indicador a utilizar para hacer el
ajuste u homogeneización, la formula a aplicar será:
Fa = I / Io
Donde:
Fa : factor de actualización a aplicar
I : índice de precios del sector inmobiliario en el
momento actual
Io : índice de precios del sector inmobiliario en el momento
cero es decir, momento del cual tenemos información.
3. EJERCICIO
Si tenemos un dato cierto de la venta de
una oficina en X edificio, objeto de nuestro
estudio, a $570.000, en Marzo de 1993, se
desea actualizar dicho valor a precios del
dia, consultamos índices de precios para
oficinas en ese sector especifico
SOLUCION:
Io = 454,90 (Marzo de 1993)
I = 1.327,45 (Hoy)

Fa = 1.327,45
454,90

Fa = 2,9182
Por lo tanto el valor de dicha a precios del
día será:

Precio actual = $ 570.000 x 2.9181

= $ 1´663.317 / m2
HOMOGENEIZACION POR FORMA DE PAGO
Consiste en traer el valor presente los valores de las
diferentes cuotas o partes del precio canceladas en diferentes
periodos de tiempo.
Las mas usadas son:
𝐹
𝑃=
(1+𝑖)𝑛
𝐹 = 𝑃(1 + 𝑖)𝑛
𝐴 (1 + 𝑖)(𝑛−𝑖) −1
𝐹=
𝑖
𝐹𝑖
𝐴=
(1 + 𝑖)𝑛 −1
 𝐴 (1 + 𝑖)(𝑛−𝑖) −1
𝐹=
𝑖

𝐹𝑖
𝐴=
(1 + 𝑖)𝑛 −1

Donde:
i : tasa de interes, expresada en decimales
n: numero de periodos, anuales o mensuales
P: valor presente del dinero
F: valor futuro del dinero
A: serie de pagos iguales, anualidad .
 4. EJERCICIO:
Según negociación de un local en el Centro Comercial,
con área de 67 m2, hace 1 mes, cuyo valor y forma de
pago fueron:

- Precio venta = $ 4´000.000

- V/r primer y rápido análisis = $5´970.000
 LA FORMA DE PAGO FUE:
- Cuota inicial: 20% - $ 80´000.000 cierre negocio
- En 6 meses pagara 25% de $100´000.000 negociados,
i=0,5% ($220.000) mes 7 – mes 12
- En 12 meses el 25% de $1´000.000, ($220.000), mes 7 al 12
- En 18 meses 30% ($120.000), i=1,0%, ($120´000.000) desde
el mes 13 hasta 18
El valor del local comercial a pesos hoy, supone una tasa
descuento 2,5% efectiva mensual .
FLUJO DE CAJA CORRESPONDIENTE AL
EJEMPLO
SOLUCION:
VP = $80´ + 100´(P/F,2.5%,6) + 100´(P/F,2.5%,12) +
120´(P/F,2.5%,18) + P1(P/F,2.5%,6) + P2(P/F,2.5%,12)

Donde:
P1= $ 6.058.937 P2= $ 6.609.750

Son obtenidos de llevar periodo 6 y 12 a valor presente, según el

grafico.

Remplazo:
R/. VP = $ 327.664.504
 HOMOGENEIZACION POR
LOCALIZACION
𝑠
Formula: 𝑉𝑃 = ∗ Σ(𝐿. 𝑐. 𝑓.∗ 𝑉𝑓 ∗ 𝑁 2 )
𝑁

VP: valor total del predio

N : fondo tipo de la manzana
S : area del predio avaluado
Lcf : longitud de cada frente
Vf : valor m2 lote por cada costado
5. EJERCICIO EN CLASE
Se tiene un lote esquinero de 300 m2 que
mide 20 m de frente sobre la calle A para la
cual el precio de la cuadra es de $200/m2, y
15 m sobre la calle B cuyo precio es de $
300/m2. Hallar el valor del lote esquinero,
conociendo que el fondo tipo de la manzana
es de 20 m
ESQUEMA LOTE ESQUINERO
SOLUCION
𝑉𝑃 =

300 2 2
∗ Σ( 20 ∗ 200 ∗ 20 + 15 ∗ 300 ∗ 20 )
20

R/. El valor del lote esquinero es

VP = $ 113.578,17
 HOMOGENEIZACION POR FRENTE

4 𝑎
Formula: 𝐹𝑓 =
𝑎𝑟

Donde:
Ff: factor de premio o castigo por frente
a: frente del inmueble objeto del avaluo
ar: frente del predio tomado por referencia (o frente del
lote tipo)
6. EJERCICIO
Se conoce un lote de 10x25 m fue negociado de
contado hace 20 días a razón de $500.000/m2.
Hoy se esta analizando un lote de características
similares, misma localización, cuya única
diferencia radica en la dimensión de su frente, que
en este caso es de 7 m. ¿Qué factor de premio o
castigo deberá aplicarse para realizar el avaluó?
 SOLUCION
4 7𝑚
• Con castigo: 𝐹𝑓 = = 0,9147
10 𝑚

El valor del lote por m2 será:

$500.000x0,9147 = $ 457,350/m2

En vez de tener 7 m de frente tuviese 15 m el resultado seria:

4 15
• Con premio: 𝐹𝑓 = = 1,1067
10

El valor del lote será:

$500.000x1,1067 = $ 553.350/m2
GRACIAS