Repaso Financiamiento Inmobiliario y Técnicas de Evaluación Crediticia

Crédito Hipotecario

✓ Los bancos en el Perú están otorgando créditos hipotecarios de hasta 30 años (máximo).

Por lo tanto, no están otorgando créditos a plazos mayores a 30 años, inclusive si el

comprador es muy joven y todavía falten muchos años para que se jubile o se trate sólo
de un terreno, en el entendido que los terrenos en el largo plazo, por lo general,
incrementan de valor.

✓ En el crédito hipotecario con remesas, la persona que se encuentra en el extranjero y

envía las remesas al Perú no será deudor ni codeudor del crédito hipotecario.

El único deudor del crédito hipotecario será la persona que recibe la remesa en el Perú.

✓ En el producto hipotecario para peruanos no residentes, el deudor del crédito y

propietario del inmueble será justamente el peruano que trabaja en el extranjero y no
reside en el Perú (peruano no residente), sin importar la fecha de su regreso para residir
permanentemente en el Perú.

Por ende, el familiar o amigo del peruano no residente que vivirá (temporalmente) en
el inmueble no será deudor ni propietario.

✓ Si la construcción del proyecto inmobiliario está terminada y por ende el departamento

se encuentra listo para su entrega, pero dicho departamento aún no está independizado
en Registros Públicos, el crédito hipotecario se debe gestionar como “Bien Futuro” y no
como “Bien Terminado”.

Se debe gestionar un crédito hipotecario Bien Terminado sólo si el departamento tiene

existencia física (ya está construido) y se encuentre independizado en los Registros
Públicos. Todo crédito hipotecario cuyo departamento no cumpla esas condiciones,
debe gestionarse como Bien Futuro.

✓ En un crédito hipotecario para compra de terreno urbano no aplica el seguro

inmobiliario.

✓ Las tasas de un crédito hipotecario de una Caja Municipal suelen ser más altas que las
de un Banco. Esto podría obedecer a varias razones:
o Las Cajas Municipales pagan más por los depósitos que reciben; por lo que ese
mayor costo es trasladado a la tasa de interés del préstamo.
o En términos porcentuales, los costos operativos de las Cajas suelen ser más altos
que los de los Bancos.
o Los clientes de las Cajas Municipales son de mayor riesgo; por lo que, al haber
mayor probabilidad de pérdida, tratan de compensarla con tasas más altas.

Crédito MiVivienda

✓ Con el crédito MiVivienda no se puede comprar una vivienda cuyo precio de venta sea
superior a S/436,100.
 Por lo tanto, no es posible comprar con crédito MiVivienda un departamento de
S/440,000, así el comprador tenga una súper calificación crediticia o así el comprador
ponga más cuota inicial.

✓ El crédito MiVivienda siempre se desembolsa y se paga (las cuotas) en Soles.

Por lo tanto, no es posible que se desembolse y/o se pague en una moneda distinta.

✓ De acuerdo al Reglamento del Crédito Mivivienda, la hipoteca que se inscribe en

respaldo de un crédito MiVivienda sólo puede garantizar dicho crédito. Diferente es el
escenario en los créditos hipotecarios tradicionales (no MiVivienda) en los cuales, por lo
general, se constituyen hipotecas sábanas.

✓ Los inmuebles cuyo precio de venta están en el rango de S/323,100.01 y S/436,100

pueden adquirirse con un crédito MiVivienda, pero no tendrán el beneficio del Bono del
Buen Pagador.

✓ El crédito MiVivienda siempre es con tasa fija, nunca variable.

✓ Mediante un crédito MiVivienda se puede comprar tanto un departamento de “estreno”

como uno de segundo uso.
Diferencia entre vivienda de segundo uso y segunda vivienda.

✓ El Bono del Buen Pagador no se pierde si te atrasas en el pago de las cuotas.

Evaluación Crediticia

✓ Las cinco C del crédito son: Carácter (comportamiento), Capacidad (de pago), Capital
(cuota inicial), Condiciones y Colateral.

✓ Las categorías de calificación de riesgo son: Normal, Problemas Potenciales, Deficiente,

Dudoso y Pérdida.

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios

✓ Sin desconocer otros aspectos importantes considerados en la evaluación del

financiamiento de un proyecto inmobiliario, la experiencia de las personas que toman
las decisiones en la empresa (inmobiliaria constructora) es de vital importancia.

Inclusive si la empresa tuviera muy buenos estados financieros y/o el proyecto

inmobiliario fuera muy bonito, si no se cuenta con la experiencia suficiente, se
complicaría la aprobación del financiamiento del proyecto inmobiliario.

La experiencia debe recaer en las personas naturales que toman las decisiones en la
empresa, más que la experiencia propia de la empresa (razón social de la constructora).

✓ Dependiendo de la evaluación financiera del proyecto inmobiliario, el banco podría

establecer ciertas limitaciones al constructor respecto a la posibilidad de reducir el
 precio de venta de los departamentos, estacionamientos y depósitos de su proyecto.
Estas limitaciones podrían consistir en que para vender (o prevender) por debajo del
precio aprobado se necesite una autorización previa del banco. Si el contrato de
financiamiento inmobiliario no establece ninguna limitación al respecto, se entenderá
que el constructor tiene amplia libertad para modificar los precios de su proyecto; caso
contrario, deberá especificarse en qué casos se aplican las limitaciones.

✓ El seguro inmobiliario no aplica para un préstamo otorgado a una constructora para la

compra de un terreno sobre el cual desarrollará un proyecto inmobiliario, así exista una
edificación preconstruida al momento del desembolso del préstamo. En estos casos, el
valor del terreno es garantía suficiente para el préstamo.

✓ La tasación para un préstamo otorgado a una constructora para la compra de un terreno

sobre el cual desarrollará un proyecto inmobiliario debe realizarse sólo por el terreno,
así exista una edificación preconstruida al momento de la tasación. No obstante, la
tasación sobre el terreno se debe realizar en base a su potencial de desarrollo
inmobiliario.