¿SABIAS QUE LA HIPOTECA INVERSA PUEDE SER UNA

OPCION ADECUADA PARA UNA VEJEZ DIGNA?

Conforme avanza la ciencia y la tecnología, la expectativa de vida para el ser humano

cada vez es mayor; en México de acuerdo al Consejo Nacional de Población
(CONAPO) al cierre de este año 2019, la esperanza de vida promedio fue de 75.1
años y para el año 2030 se estima que sea promedio de 76.7 año, las mujeres 79.6
años mientras que para los hombres sea de 73.8 años, por lo que en nuestro país, las
mujeres tienen una esperanza de vida mayor que los hombres de casi 6 años más.
En México se considera como adulto mayor a una persona que tiene más de 60 años
de vida, por consiguiente conforme pasa el tiempo más viejos nos hacemos, nuestras
capacidades disminuyen y nuestras necesidades aumentan, al grado de que en
muchos casos nos volvemos dependientes de medicamentos, asistencia médica y la
ayuda de terceras personas.
A nivel mundial los sistemas de pensiones atraviesan por situaciones difíciles, las que
para algunas voces resultan ser graves casi a punto del colapso, donde por más
esfuerzos que los gobiernos de los países hagan en sus políticas internas, aún así se
vislumbran tiempos críticos y muy complicados para las pensiones de los adultos
mayores, las cuales en muchas ocasiones ya hoy en día, resultan insuficientes para
cubrir los gastos necesarios para una vejez digna. (Alimento, vestido, casa-habitación,
asistencia médica)
En nuestro país algunos Estados: (Sonora, Jalisco, Estado de México, Ciudad de
México, Guanajuato) han reformado sus respectivos Códigos Civiles adicionado la
figura jurídico financiera llamada Hipoteca Inversa, la cual se constituye sobre un
inmueble propiedad del adulto mayor que sirve de su vivienda habitual, a fin de
garantizar un crédito para cubrir sus necesidades económicas de vida, otorgado ya
sea en una sola exhibición, en forma de pensión vitalicia, o temporal hasta agotarse el
monto del mismo.
Mediante esta Hipoteca Inversa, la entidad financiera se obliga a entregar el importe
del crédito a la persona adulta mayor o a su beneficiario que deberá ser su cónyuge,
concubina o concubinario de edad igual o superior a los 60 años; en los términos y
condiciones acordados.
Para constituir dicha Hipoteca Inversa, se requiere un avalúo comercial que deberá
actualizarse periódicamente, y con ello estar acorde con la plusvalía y valor real del
inmueble hipotecado, a fin de que el monto del crédito otorgado no sea inferior al
porcentaje del valor del inmueble que el Código Civil local señale ( 70% a 60%).
El banco solo podrá exigir la deuda y en su caso, hacer efectiva la garantía, hasta que
fallezca el adulto mayor y su beneficiario, pudiéndose realizar el pago total o parcial
anticipado de la deuda, sin penalización alguna.
El adulto mayor en forma vitalicia habitará el inmueble hipotecado, incluso podrá
arrendarlo total o parcialmente, previa autorización de la entidad financiera.
A la muerte del adulto mayor y su beneficiario, los herederos podrán pagar la totalidad
del adeudo existente y conservar la propiedad del inmueble, podrán reestructurar la
deuda, y a su vez, tendrán el derecho de preferencia sobre cualquier cesión del crédito
adeudado, o en su caso, si lo hubiere podrán recibir el remanente en caso de venta de
la propiedad hipotecada.
Esta Hipoteca Inversa, puede representar una opción de un ingreso adicional para los
adultos mayores, mejorando sus condiciones económicas y calidad de vida, que
también dependerá de la implementación en nuestro sistema mexicano financiero,
acorde a las correctas directrices de un adecuado marco legal y atinadas políticas
regulatorias que nuestro gobierno federal establezca al respecto, prevaleciendo el
sentido social y apoyo a los adultos mayores.

n caso de incumplimiento de la entidad financiera, la persona adulta mayor o el

fideicomiso a su favor podrán solicitar la recisión del contrato y exigir el pago de daños
y perjuicios, o en su caso, de la pena pactada, además de considerarse liquidada y no
generar más interés, agregó.

ESTADO DE MEXICO, CIUDAD DE MEXICO, JALISCO, SONORA Y GUANAJUATO.

cada El Banco de España define la hipoteca inversa como un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la
vivienda habitual (también sobre otras viviendas, pero, en ese caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serían menores),
concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de una determinada edad —a
partir de 65 años— o acreditar un grado de discapacidad (igual o superior el 33 %) o dependencia (dependencia severa o gran
dependencia), no siendo exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento. Al revés que en una hipoteca normal, la deuda
no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero —los herederos del inmueble— opta por asumirla como
propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble.1
La normativa legal la define como un préstamo o crédito hipotecario con el que el propietario de la vivienda realiza disposiciones,
periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de
la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses.
La hipoteca inversa debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad aseguradora y el solicitante y los beneficiarios que
éste pueda designar deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia severa o gran dependencia.
Se exige que la tasación de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasación y que el inmueble se encuentre asegurado contra
daños. Lógicamente, el importe del crédito, y, por tanto, la cuantía a percibir, dependerá del valor resultante de la tasación, del tipo de
vivienda a hipotecar y de su destino (habitual, vivivienda secundaria, vivienda alquilada a un tercero,...), de la edad de la persona que
suscriba la hipoteca, y de la forma de percepción (capital único, renta temporal o renta vitalicia).
Una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la situación con la entidad de
crédito. Podrán optar por cancelar totalmente el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad
de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de
la hipoteca. Esta cancelación puede producirse mediante el uso de fondos propios de los herederos, mediante la refinanciación de la
deuda contraída (p.e., con un préstamo hipotecario) o bien vender la vivienda.
En el supuesto de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar
la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca responde de
los intereses aun cuando éstos se hayan generado en plazo superior a cinco años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el
recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio
personal de los herederos.

Regulación de la hipoteca inversa[editar]

En España está regulada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación
del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de
dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (reforma del mercado hipotecario, «BOE» núm. 294, de 8 de
diciembre de 2007).2
En el apartado 4 de la disposición adicional primera (que contiene la «regulación relativa a la hipoteca inversa»), se exige que las
entidades de crédito y las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España que concedan hipotecas inversas suministren
servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto bancario, con la finalidad de garantizar los derechos de
los clientes y su adecuación a sus necesidades económicas y financieras. Esa labor de asesoramiento normalmente la realizan
empresas especializadas que trabajan para los clientes particulares.

Qué es una hipoteca inversa?

Las Hipotecas para la Conversión del Capital Acumulado en la Vivienda (HECM, por
sus siglas en inglés), son el tipo más común de préstamo de hipotecas inversas; son
un tipo especial de préstamo para vivienda sólo para aquellos propietarios que tengan
62 años de edad o más.
Un préstamo de hipoteca inversa, al igual que una hipoteca tradicional, permite a los propietarios de vivienda pedir dinero
prestado, usando dicha vivienda como garantía. Al igual que con una hipoteca tradicional, cuando usted obtiene un
préstamo de hipoteca inversa, el título de propiedad de su hogar continúa estando a su nombre. Pero, a diferencia de
una hipoteca tradicional, con una hipoteca inversa, los prestatarios no hacen pagos hipotecarios mensuales. El préstamo
se paga cuando el prestatario ya no vive en el hogar. Cada mes, intereses y tarifas son agregados al saldo del préstamo
y dicho saldo aumenta. Con un préstamo de hipoteca inversa, los propietarios de vivienda están obligados a; pagar
impuestos a la propiedad y seguro de propietario, utilizar la propiedad como residencia principal y mantener la vivienda
en buenas condiciones.
Con una hipoteca inversa, la cantidad que el propietario debe al prestamista no disminuye a lo largo del tiempo, sino que
aumenta. Esto sucede porque cada mes, intereses y tarifas son agregadas al saldo. A medida que el saldo de su
préstamo crece, el valor líquido de su vivienda disminuye.

Obtener un préstamo de hipoteca inversa no significa tener dinero gratuito, es un préstamo en el que, el dinero prestado,
más los intereses, más las tarifas mensuales, son iguales al aumento del saldo. Los propietarios o sus herederos
tendrán, eventualmente, que pagarlo, usualmente, vendiendo la vivienda.

Tenga cuidado con las estafas relacionadas con hipotecas inversas

Estafas de contratistas
Este alerta con aquellos contratistas que se le acerquen aconsejándole que obtenga una hipoteca inversa para pagar
reparaciones a su vivienda. Podría tratarse de una estafa. No deje que le presionen a obtener un préstamo de hipoteca
inversa.

Estafas a veteranos
El “Department of Veterans Affairs” (VA) o Departamento de Asuntos de Veteranos, no ofrece ningún tipo de préstamo
para hipotecas inversas. Algunos anuncios que publicitan hipotecas, hacen falsas promesas de ofertas especiales a
veteranos, implicando que tienen autorización del VA, u ofrecen hipotecas inversas "sin pagos", para atraer a adultos
mayores, desesperados por permanecer en sus hogares.

Usted tiene el derecho a cancelar una hipoteca inversa en tres días

En la mayoría de las hipotecas inversas, usted tiene tres días hábiles, después de la fecha del cierre del préstamo, para
cancelarlo por cualquier motivo, sin penalización alguna. Esto se conoce como “right of rescission” o derecho de
rescisión. Para cancelar, debe notificar al prestamista por escrito. Envíe la carta con su aviso de cancelación por correo
certificado y solicite un acuse de recibo para que así tenga documentada la fecha de envío, y la de recepción por el
prestamista. Guarde copias de todas las comunicaciones entre usted y el prestamista. Luego de su rescisión, el
prestamista tendrá 20 días para devolverle cualquier dinero que haya pagado por el financiamiento de la hipoteca
inversa. Si cree que existe alguna razón para cancelar el préstamo después de transcurridos los tres días, busque ayuda
legal para verificar si usted tiene derecho a hacerlo.

Nota: Esta información sólo aplica a las Hipotecas para la Conversión del Capital Acumulado en la Vivienda (HECM, por
sus siglas en inglés), que son el tipo más común de préstamos de hipotecas inversas.

xisten muchas formas de aprovechar una casa para tener una jubilación mejor y también de complementar la
pensión pública. La más habitual es planificar el retiro y ahorrar a través de productos como  planes de
pensiones o fondos de inversión, por ejemplo.
 

Para quienes ya han cumplido la edad de jubilación o están a punto de cumplirla hay una alternativa
adicional que se centra en su casa: la hipoteca inversa.

Qué es una hipoteca inversa

La Guía sobre hipoteca inversa del Banco de España que puedes descargar aquí define la hipoteca
inversa como “un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda
habitual (también sobre otras viviendas), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones
periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65”.
El propio nombre de hipoteca inversa describe muy bien este producto financiero que puede usarse en la
jubilación. Y es que de forma muy resumida se trata de un dinero que el banco te dará por la casa durante
tu vida mientras tú puedes seguir utilizándola . Al fallecer y dependiendo de la modalidad, tus herederos
podrán elegir entre devolver el dinero al banco y recuperar la vivienda o cobrar lo que resta del
préstamo (si es que resta algo). Más adelante abordamos esta cuestión en profundidad.

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

p¿Quiénes pueden solicitar una hipoteca inversa?  Este producto está limitado de entrada a mayores de 65
años, aunque también pueden acceder a ella personas en situación de dependencia severa o gran
dependencia. A partir de ahí, cada entidad puede restringir este préstamo sobre la vivienda a mayores
de 70 años o la edad que estimen oportuna.
Como es lógico, también es necesario contar con una vivienda en propiedad, a poder ser, libre de cargas
–de ahí que sea tan importante la cancelación de la hipoteca anterior-. En caso de no haber terminado de
pagar la hipoteca, el préstamo de la hipoteca inversa se ampliaría para hacer frente a ella. Es decir,
que si quedan 50.000 euros por pagar de hipoteca, a la valoración de la casa se sumarían esos 50.000
euros como parte del préstamo de la hipoteca inversa.
Lo ideal es que la casa sea la vivienda habitual, ya que en este caso no habrá que pagar el Impuesto de
Actos Jurídicos Documentados al constituir el préstamo. Sin embargo, una segunda vivienda sería
igual de válida.
En este sentido, la mayoría de bancos buscarán viviendas de alto valor,  que les permitirán sacar más
partido al préstamo y protegerse mejor.

¿Puedo solicitar una hipoteca inversa sobre una casa con

hipoteca?
¿Es posible contratar una hipoteca inversa con una vivienda que ya está hipotecada? La respuesta es
negativa con un "pero". El banco te exigirá que antes canceles el préstamo, pero en la mayoría de casos te
adelantará el dinero para hacerlo. 
Si el banco te concede una hipoteca inversa es porque le interesa y también le seguirá interesando
aunque tú recibas menos dinero como renta y algo más como adelanto para pagar la hipoteca
todavía pendiente. 

¿Qué renta se puede obtener con una hipoteca inversa?

La cantidad del préstamo estará ligada al valor de la vivienda  y la forma en la que quieras cobrar. En caso
de cobrarla toda de golpe, la cantidad será la tasación que el banco haga de la casa. Sin embargo, lo
normal es usar la hipoteca inversa para obtener una renta mensual, trimestral o semestral.
En este caso la renta dependerá del valor de la vivienda por un lado y de la edad del contratante. Para que
lo entiendas mejor, si la contratas a los 75 años podrás cobrar más cada mes que si lo haces a los 65
años. La razón es que hay 10 años menos de rentas a cobrar sobre el valor de la casa.

¿Se termina el dinero de la hipoteca inversa?

Existen varias modalidades de este préstamo hipotecario . Con la más básica el préstamo dará lo que valga
la casa. Una vez se termine, se acaba también el dinero a percibir. En otras palabras, cobrarás por la
hipoteca inversa lo que te den por la casa durante el tiempo que dure el dinero en función de lo que
quieras cobrar cada mes. A modo de ejemplo, una casa valorada en 100.000 euros dará para cobrar
10.000 euros al año durante 10 años.
Como esta cantidad no siempre es suficiente, la banca dispone de una solución. La mayoría de bancos
permiten contratar un seguro de rentas vitalicias diferido . Con este seguro si la persona o personas que
firman sobrevive la edad calculada para la operación (si se termina el dinero de la hipoteca) seguiria
cobrando su renta mensual. Eso sí, estos seguros suelen ser caros y muchas entidades tratarán de
cobrarlos en un pago único al principio de la firma de la hipoteca.
Este pago único del seguro de rentas de la hipoteca inversa  implica adelantar todo el dinero del seguro en
un único pago en lugar de abonarlo mensualmente.

¿Se pagan impuestos por la hipoteca inversa?

El dinero que se recibe por esta vía cuenta con ventajas fiscales. Estas cantidades no están sujetas a
tributar en el IRPF porque son disposiciones de un crédito y no rentas a efectos de hacer la
declaración de IRPF.
En otras paralabras, no vas a tener que pagar impuestos por la hipoteca inversa . 
La cosa cambia cuando se recibe el dinero del seguro de rentas , ya que ese capital sí que paga impuestos
en el IRPF 2017. Esto ocurriría cuando se agota el dinero de la vivienda porque la persona mayor ha
superado la esperanza de vida con la que trabajaba el banco. En este caso y siempre que el contrato
de hipoteca inversa así lo epstiple, se activará un seguro de rentas vitalicias diferidas por las que hará
que pagar en la declaración de la renta. La cantidad a abonar será de solo el 1,44% de lo recibido
gracias a las ventajas fiscales con las que cuenta. 

Cómo se devuelve el dinero de la hipoteca inversa

La persona jubilada que firma la hipoteca inversa no tiene que devolver ningún dinero. A diferencia
de un préstamo normal en el que la cantidad a devolver se va reduciendo, con la hipoteca inversa
esta cantidad sólo sube. Quienes pagarán al final serán los herederos, aunque en realidad no tendrán
que aflojarse los bolsillos si no quieren.

Al fallecer el titular los herederos podrán elegir entre devolver el dinero al banco para quedarse con la
vivienda, vender la vivienda y pagar la deuda e incluso suscribir una nueva hipoteca para ir pagando poco
a poco la deuda generada. La mayoría de entidades les darán un año para hacer frente a la deuda,
que habitualmente será muy inferior al valor de la casa. Tanto es así que lo normal es que apenas se
consupma un 50% de lo que vale la vivienda hipotecada en el mercado.
¿Y se podría cobrar lo restante del préstamo y que el banco se quede con la casa?  Se puede plantear al
banco esa solución, pero ninguna entidad aceptará. Y es que el banco suele tener poco interés en
quedarse con la vivienda. Es más, si lo hace habría que desconfiar porque entonces su valor de
mercado sería muy superior al del remanente del préstamo.

¿Se puede cancelar anticipadamente una hipoteca inversa?

Si. Toda hipoteca inversa debe poder cancelarse de forma anticipada en cualquier momento. Es más,
la mayoría de entidades no suelen cobrar comisiones hipotecarias adicionales.
El dinero a devolver será el que el banco nos haya prestado más  los gastos de constitución de la hipoteca y,
por supuesto, los intereses.

¿Cambia la casa de titular con una hipppoteca inversa?

La vivienda hipotecada no cambia de titularidad en ningún momento. En otras palabras, la vivienda
seguirá siendo de la persona que firma el préstamo  que, además, podrá seguir viviendo en ella.
Como cualquier hipoteca, esta no es más que un préstamo en el que la casa actúa como garantía. Tú
sigues siendo el propietario.

¿Puedo alquilar mi casa con una hipoteca inversa?

pComo la casa sigue siendo propiedad de la persona mayor podrá hacer con ella lo que quiera
incluso venderla, siempre que cancele la hipoteca inversa que ha firmado. 

¿Qué gastos tiene una hipoteca inversa?

Para formalizar un préstamo de hipoteca inversa  para completar la jubilación habrá que hacer frente al
AJD, salvo que se trate de la vivienda habitual. A estos costes se añaden los de la notaría y el registro,
así como los de apertura y constitución del préstamo. Lo normal es que el banco adelante estos
gastos a cuenta del préstamo.
Lo que sí habrá que pagar en el momento es el coste de tasación de la vivienda , que puede ascender a más
de 400 euros en el mejor de los casos.
A estos hay que añadir los propios de los intereses que cobrará el banco, que serán mayores cuanto
más tiempo dure la hipoteca.

¿Qué cobra el banco por hacer una hippoteca inversa?

El banco es una de las partes interesadas en firmar este tipo de préstamo. La entidad financiera
cobra un tipo de interés por el dinero que presta a la persona que firma la hipoteca inversa. Este
tipo de interés se verá reflejado al final del préstamo, cuando llegue el momento de recuperar la
vivienda, es decir, de cancelar el préstamo.

Al cancelar el préstamo de la hipoteca inversa, la entidad hará cuentas. Al dinero que haya recibido la
persona mayor se sumarán los gastos iniciales y los intereses generados. Esa será la cantidad prestada
y que habrá que devolver para quedarse con la casa. 

Ventajas de la hipoteca inversa

La principal ventaja de un préstamo de hipoteca inversa es que permite monetizar un activo, la casa, sin
tener que venderlo ni alquilarlo. Si tienes claro que con la pensión pública no vas a tener suficiente, este
producto te permitirá obtener unos ingresos adicionales sin renuncar a tu vivienda ni tener que pagar
un alquiler.
Además, permite que los herederos puedan recuperar la casa si lo desean o, en su defecto, cobrar el
dinero que reste del préstamo. 

¿Qué riesgos tiene una hipoteca inversa?

El principal riesgo de la hipoteca inversas está en la contratación del seguro de rentas vitalicias
derivadas. Si se paga en forma de prima única, hará que suba muchísmo el precio final. A modo de
ejemplo: para un préstamo de 664.526 euros contratado en 2013 por una persona de 85 años y que
se activaría cumplidos los 93, la prima única fue de 211.000 euros.
La otra gran desventaja de la hipoteca inversa es que la renta a cobrar no se actualiza, por lo que el
capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación. Además, podría darse el caso de que, llegado
el momento, la vivienda valga menos que el préstamo. Esta carga la asumirían los herederos 
Ciudad de México.-La población de la tercera edad está aumentando, asimismo la esperanza de vida también se
mantiene al alza. Aunado a esto es sabido que la mayoría de las personas de  la tercera edad viven con carencias
y preocupaciones debido, en gran medida, a la falta de planeación para el retiro.

Ante este panorama, algunos especialistas han planteado la necesidad de diversificar las fuentes de ingresos
durante la etapa de inactividad y han señalado a las hipotecas inversas como una alternativa.

Una hipoteca inversa es un producto financiero diseñado para las personas de la tercera edad propietarias de
una vivienda. Al contratar el producto, el beneficiario recibe un préstamo dejando como garantía su inmueble. 

El capital prestado puede ser dispuesto de tres formas diferentes: una sola suma de dinero, una línea de crédito
o mediante pagos periódicos durante un periodo limitado de tiempo o durante toda la vida (renta temporal o
renta vitalicia). 

El propietario puede continuar habitando en la vivienda hasta su fallecimiento, momento en el que los herederos
pueden optar por pagar el préstamo y recuperar el inmueble o bien no hacerlo, en cuyo caso el acreedor
ejecutará la garantía (adjudicar o vender el inmueble) para pagar la deuda y, en caso de remanente, entregarlo a
los herederos. 

De acuerdo con un estudio del Observatorio Económico de BBVA, las hipotecas inversas pueden ayudar a
mejorar la liquidez en la etapa de retiro, cada vez más larga, "transformando activos ilíquidos a flujos líquidos".

Sin embargo, ninguna institución ofrece el modelo hasta el momento en el país, a pesar de que el año pasado se
realizaron reformas al Código Civil y al Código Financiero del Estado de México para permitir la figura de
Hipoteca Inversa en la entidad.

 
De acuerdo con el documento de la institución financiera, algunas de las limitaciones que impiden que el modelo
sea implementado son que las empresas hipotecarias, las entidades financieras y de seguros no están
preparadas para gestionar carteras masivas de viviendas, algo que requeriría una reorganización y nuevos
empresas especializadas en el sector.

Además, los procesos de adjudicación de bienes inmuebles no sólo son costosos por el proceso judicial, sino
que al no ser el negocio de la banca, se tiene que castigar mucho el precio por ese activo. Por último, las
implicaciones de las crisis financieras y las volatilidades, normalmente se resienten más en los mercados
inmobiliarios.

Un factor cierto es que la hipoteca inversa podría tener un impacto positivo en la tasa de reemplazo (porcentaje
que representa la pensión en comparación con el último salario) de un pensionado.

Para los jubilados a los 65 años y para personas que se pensionen por la Ley de 1973, la tasa de reemplazo se elevaría
de 75 a 122%, mientras que en 2050 que ya son personas que se pensionarían exclusivamente con la Ley de 1997, la
tasa de