ANTONIO MILLA DE LEÓN ARQUITECTO CAP 1748

ESTUDIO DE PRE FACTIBILIDAD

PROYECTO CONJUNTO HABITACIONAL: CLUB RESIDENCIAL EL PARRAL
PROPIEDAD: FA & ASOCIADOS SAC.
UBICACIÓN: CHINCHA DEPARTAMENTO DE ICA
FECHA: ABRIL 2014
UIT 35
S/. 4,200.00 $43,880.60
INGRESAR TIPO DE CAMBIO DÓLAR S/. 3.35
% IGV VENTAS 18%

PARÁMETROS URBANÍSTICOS R.N.E. PROYECTO

ZONIFICACIÓN RDA RDA
ALTURA MÁXIMA 1.5(a+r) 1.5(a+r)
PORCENTAJE DE ÁREA LIBRE 50% 50%
ÁREA DE LOTE NORMATIVO 450 m2 -
FRENTE LOTE NORMATIVO 20 ml -
DENSIDAD NETA 2250 hab/Ha 2250 hab/Ha
NÚMERO DE ESTACIONAMIENTOS 1 x 3 DPTO 1 x 3DPTO

DATOS DEL TERRENO

ÁREA TOTAL DEL TERRENO 52000.00 52000.00
ÁREA VÍAS 0% 0.00 0.00
ÁREA APORTES 0% 0.00 0.00
¿LOS APORTES SE REDIMIRÁN EN DINERO? (S/N) NO NO
ÁREA NETA DEL TERRENO 52000.00 52000.00

EGRESOS
TERRENO COSTO/m2 $48,218,000.00
COMPRA DE TERRENO 900.00 46,800,000.00
ALCABALA (PRECIO DEL TERRENO SEGÚN AUTOVALUO) 3% 1404000.00
PAGO APORTES
ESTUDIO DE SUELOS 10000.00
GASTOS NOTARIALES 2000.00
REGISTROS PÚBLICOS 2000.00
OTROS PAGOS Y/O IMPREVISTOS
HABILITACIÓN URBANA 0.00
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN COSTO UNIT ÁREA $197,932,645.20
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN 400.60 353857.10 141756750.00
AREAS TECHADAS:
ÁREA VENDIBLE VIVIENDA Y/O DEPARTAMENTOS 460.00 273000.00 125580000.00
ÁREA COMÚN HALL Y ESCALERAS 250.00 19500.00 4875000.00
AREA COMUN RECREACION TECHADA 300.00 800.00 240000.00
ASCENSOR 30000.00 107.10 3213000.00
OTROS - LOCAL COMERCIAL PRIMER PISO 350.00 14625.00 5118750.00
AREAS NO TECHADAS:
ÁREA DE ESTACIONAMIENTOS SIN TECHAR 50.00 31200.00 1560000.00
AREA LIBRE RECREACION PISCINAS TERRAZAS Y PERGOLAS 80.00 14625.00 1170000.00
ÁREA LIBRE JARDINES 40.00 0.00 0.00
GASTOS GENERALES CONSTRUCTORA 8% 11340540.00
UTILIDAD CONSTRUCTORA 10% 14175675.00
IGV CONSTRUCTORA 18% 30109133.70
GERENCIA DE CONSTRUCCIÓN 10% 14175675.00
IGV GERENCIA DE CONSTRUCCIÓN 18% 2551621.50
CONEXIÓN SERVICIOS $55,000.00
DESAGÜE 10000.00
AGUA 15000.00
ELECTRICIDAD 30000.00
COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO COSTO /m2 ÁREA $5,575,308.84
HONORARIOS PROYECTO DE ARQUITECTURA (DISEÑO) 5.00 353857.10 1769285.50
HONORARIOS PROYECTO DE ESTRUCTURAS (DISEÑO) 2.00 353857.10 707714.20
HONORARIOS PROYECTO DE INSTALACIONES SANITARIAS (DISEÑO) 1.50 353857.10 530785.65
HONORARIOS PROYECTO DE INSTALACIONES ELÉCTRICAS (DISEÑO) 1.50 353857.10 530785.65
HONORARIOS PROYECTO DE INSTALACIONES ELECTROMECANICAS (DISEÑO) 1.00 353857.10 353857.10
HONORARIOS PROYECTO DE INSTALACIONES DE GAS (DISEÑO) 0.50 353857.10 176928.55
HONORARIOS PROYECTO DE SEGURIDAD 0.20 353857.10 70771.42
HONORARIOS DE PROYECTO DE IMPACTO AMBIENTAL 0.20 353857.10 70771.42
HONORARIOS DE PROYECTO DE IMPACTO VIAL 0.20 353857.10 70771.42
COPIAS PLANOS Y TRAMITES 15000.00
GERENCIA DE PROYECTOS, COORDINACION, COSTOS, METRAD. Y PRESUP. CRONOGRAMA 10% $ 4,281,670.91 428167.09
IGV COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO 18% $ 4,724,838.00 850470.84
GASTOS MUNICIPALES TASA % VALOR OFIC. OBRA $3,682,138.65
DERECHO DE TRÁMITE DE ANTEPROYECTO (PAGO MUNICIPALIDAD 0,15%VO) 0.15% 197932645.20 296898.97
COMPROBANTE DE PAGO POR DERECHO DE SERVICIO (CAP, INDECI, CGBVP, INC) 100.00
DERECHO DE TRÁMITE PARA CONSTRUCCIÓN Y/O OBRA NUEVA 0.10% 197932645.20 197932.65
COMPROBANTE DE PAGO POR DERECHO DE SERVICIO (CAP, INDECI, CGBVP, INC) 250.00
LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN 0.50% 197932645.20 989663.23
CONTROL DE OBRA MUNICIPAL 0.50% 197932645.20 989663.23
DETERIORO DE PISTAS Y VEREDAS 0.40% 197932645.20 791730.58
OTROS IMPREVISTOS Y/O OTROS GASTOS 100.00
CONFORMIDAD DE OBRA 100.00
MEMORIA Y PLANO DE DECLARATORIA DE FÁBRICA 10000.00
ARBITRIOS SERENAZGO Y OTROS 200.00
INDEPENDIZACIÓN 5000.00
CERTIFICADO DE NUMERACIÓN 100.00
GASTOS REGISTRALES Y/O NOTARIALES 400000.00
IMPUESTO PREDIAL 400.00
COSTOS DE LA PROMOTORA (GASTOS OPERATIVOS Y ADMINISTRATIVOS) $0.00
PERSONAL DE OFICINA
SERVICIOS DE OFICINA
MATERIALES DE OFICINA
PROFESIONALES EN OBRA
TÉCNICOS Y PERMANENTES
OTROS VARIOS
IGV COSTOS DE LA PROMOTORA (OPERATIVOS Y ADMINISTRATIVOS) 18% 0.00 0.00
COSTOS DE LA PROMOTORA PUBLICIDAD Y VENTAS $5,073,433.60
PUBLICIDAD 2000.00
COMISIONES POR VENTAS 3% 3% 143134000.00 4294020.00
FOLLETOS Y REUNIONES 1000.00
CARTELES DE VENTA 1000.00
MAQUETAS Y OTROS 1500.00
IGV COSTOS DE LA PROMOTORA (PUBLICIDAD Y VENTAS) 18% 4299520.00 773913.60
OTROS VARIOS $2,000.00
COSTO FINANCIERO
SEGUROS 2000.00
TOTAL DE EGRESOS $260,538,526.29

INGRESOS
INGRESOS
PRECIO PROMEDIO DE DEPARTAMENTO/CASA (SIN IGV) AREA M2 CANTIDAD PRECIO $
GRUPO 1: TIPO 1 (DEPARTAMENTOS 1 DORMITORIO) 55.00 384 55000.00
GRUPO 1: TIPO 2 (DEPARTAMENTO 2 DORMITORIOS) 65.00 384 65000.00
GRUPO 1: TIPO 3 (DEPARTAMENTO 3 DORMITORIOS 75.00 384 75000.00
GRUPO 2: TIPO 1 (DEPARTAMENTOS 1 DORMITORIO LOFT) 65.00 128 65000.00
GRUPO 2: TIPO 2 (DEPARTAMENTO 2 DORMITORIOS) 80.00 128 80000.00
GRUPO 2: TIPO 3 (DEPARTAMENTO 3 DORMITORIOS 120.00 128 120000.00
TIPO 2 (LOCAL COMERCIAL PRIMER PISO) ($2,500xm2) 5000.00 1 12500000.00
TOTAL 26120.00 121300000.00
PRECIO PROMEDIO DE DEPARTAMENTO/CASA (CON IGV) PRECIO $ SUBTOTAL IGV
GRUPO 1: TIPO 1 (DEPARTAMENTOS 1 DORMITORIO) 64900.00 24921600.00 3801600.00
GRUPO 1: TIPO 2 (DEPARTAMENTO 2 DORMITORIOS) 76700.00 29452800.00 4492800.00
GRUPO 1: TIPO 3 (DEPARTAMENTO 3 DORMITORIOS 88500.00 33984000.00 5184000.00
GRUPO 2: TIPO 1 (DEPARTAMENTOS 1 DORMITORIO LOFT) 76700.00 9817600.00 1497600.00
GRUPO 2: TIPO 2 (DEPARTAMENTO 2 DORMITORIOS) 94400.00 12083200.00 1843200.00
GRUPO 2: TIPO 3 (DEPARTAMENTO 3 DORMITORIOS 141600.00 18124800.00 2764800.00
TIPO 2 (LOCAL COMERCIAL PRIMER PISO) 14750000.00 14750000.00 2250000.00
TOTAL 143134000.00 21834000.00
PRECIO PROMEDIO DE ESTACIONAMIENTOS (SIN IGV) PRECIO $ CANTIDAD SUBTOTAL
TECHADO 0.00 0 0.00
SIN TECHAR 1000.00 512 512000.00
TOTAL 512000.00
PRECIO PROMEDIO DE ESTACIONAMIENTOS (CON IGV) PRECIO $ SUBTOTAL IGV
TECHADO 0.00 0.00 0.00
SIN TECHAR 1180.00 512.00 92160.00
TOTAL 512.00 92160.00
TOTAL DE INGRESOS $143,738,160.00

ANÁLISIS DE RENTABILIDAD
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN ($/m2) 400.60
COSTO DE PROYECTO 9974.68
TOTAL DE EGRESOS (SIN IGV) 226253386.646800
TOTAL DE INGRESOS (SIN IGV) 121812000.00
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS -40.09% -104441386.65

CRÉDITO FISCAL (IGV)

IGV CONSTRUCTORA 30109133.70
IGV PROMOTORA 773913.60
TOTAL IGV 30883047.30
IGV VENTA DE DEPARTAMENTOS/CASAS 21834000.00
IGV VENTA ESTACIONAMIENTOS 92160.00
TOTAL IGV 21926160.00
CRÉDITO FISCAL (IGV) $8,956,887.30
UTILIDAD DESPUÉS DEL IGV -$95,484,499.35
IMPUESTO A LA RENTA 30% -$28,645,349.80
UTILIDAD DESPUÉS DE IMPUESTOS -25.65% -$66,839,149.54