Jornadas Hispano-Lusas “El urbanismo al otro lado de la raya”

Centro Universitario de Mérida, 21 septiembre 2010

POLÍTICAS DE REHABILITACIÓN
Y RENOVACIÓN URBANA EN PORTUGAL

Prof. Leonel Fadigas

Facultad de Arquitectura
Universidad Técnica de Lisboa
fadigas@fa.utl.pt

1. Ciudad, degradación y uso

Las ciudades son el resultado y la expresión de un proceso continuado

de intervenciones humanas. Al largo de los tiempos éstas les han
determinado la naturaleza, la intensidad y los ritmos de su evolución
formal y social, de los usos y de sus arquitecturas. Las ciudades se
hicieran y se adaptaran a sus necesidades, gustos y estilos de vida.

En su diversidad las ciudades son el resultado de muchas

intervenciones al largo de los tiempos, de muchas historias individuales
y colectivas e de muchos y variados usos; son, también, por eso, historia
viva y vivida. Y como tal deben ser leídas y estudiadas para que la su
gestión pueda garantizar la continuidad de sus condiciones de uso y de
servicio para las generaciones actuales y futuras. En la rigidez de sus
formas, en la continuidad geográfica del territorio que son y ocupan, dan
contenido a espacios que, además de espacios de vivir son espacios de
afectos, de emociones y de memorias.
 La realidad en muchas de nuestras ciudades es una realidad muy poco
ajustada con la imagen que transmiten y la importancia que detienen en
el marco de la continuidad de la vida y de la cultura urbana. La
organización, la morfología y el paisaje con los cuales es posible
identificar, en la singularidad del tejido urbano y en los edificios de cada
una, en las calles y en las plazas donde circulamos, la diversidad de las
relaciones espaciales con las cuales se tejen los tiempos y circunstancias
de su ocupación. Y a pesar de su aparente inmovilidad temporal, que la
degradación subraya, son la expresión de un prolongado y continuado
reciclaje de usos, de materiales, de formas, de conceptos y de memorias.
(¡No se olvide que la memoria es criadora!).

Todas las ciudades son ciudades con historia, realidades urbanas y

culturales marcadas por señales y símbolos que señalan su recorrido de
vida e identidad. Señales y símbolos de poder (político, administrativo,
militar, religioso, burgués o operario), de cultura (monumentos,
edificios, calles, largos, plazas, esculturas, jardines) o simplemente de
memorias. Las realidades físicas, naturales o edificadas, y culturales que
representan la historia de vida de muchas generaciones, de sus
comportamientos y modos de vida ya perdidos, permanecen en los
registros de su organización, en su morfología, en sus calles, plazas y
edificios, en los espacios donde se cruzan los tiempos y las gentes, y en
la memoria de quién en ellas vive. Una memoria que además de

2
experiencia vivida y recuerdo es también una otra, inventada, por lo
tanto, verdadera.

Nuestras ciudades tienen hoy problemas de organización y

funcionamiento que derivan de su historia y evolución en el tiempo y en
el espacio. Los edificios, las plazas, los largos, las calles, estrechas o
anchas, son la estructura formal de continuidad con la cual se teje su
perennidad como realidades urbanas que persisten en el tiempo, más allá
de las generaciones las viven y usan. Y los tiempos cambian, las gentes
tienen más necesidades, el progreso social y económico requiere
morfologías adecuadas, adaptabilidad a nuevos usos y funciones, par que
las sociedades de hoy e de mañana allí puedan seguir viviendo y
trabajando. La degradación actual, los espacios vacíos de uso, las ruinas,
las calles de acceso difícil, son consecuencia de una construcción hecha
de muchas y distintas construcciones en muchos tiempos y
circunstancias, de su permanente hacer y deshacer, en momentos de
poder y de debilidad, de riqueza y abandono.

Esta realidad plantea hoy, sin embargo, un tipo nuevo de desafíos al

proceso corriente de planeamiento que regula su transformación
controlada y a la gestión eficaz del territorio y de los recursos
disponibles: espacio, edificios e infraestructuras. En efecto las ciudades y
sus recursos son valores añadidos en el marco de una cultura que, en los
últimos cincuenta años, viene reconociendo al patrimonio urbano,

3
monumental o no, una importancia creciente. Eso resulta evidente
siempre y cuando ocurren desajustes entre el tejido urbano tal como se él
se configura y los usos deseables y necesarios a una sociedad que en
ellas tiene que encontrar un soporte de vida confortable y atractivo. Muy
particularmente al nivel de la vivienda, de su conforto, organización
interna, funcionalidad y accesibilidades. En el exterior y en el interior de
los edificios, incluyendo ascensores y vehículos de emergencia y de
limpieza urbana.

Protección, conservación y salvaguardia se convirtieran en palabras

clave de las preocupaciones de quien defiende, y bien, que el futuro no
puede construirse a costo de su pasado y que la memoria urbana es tan
importante en la organización y funcionamiento de las ciudades como lo
es la memoria individual de cada uno en su vida. Lo que es importante
pero insuficiente.

Es evidente que la evolución de las ciudades ha relegado sus áreas

urbanas centrales más antiguos para una posición marginal de la vida
urbana contemporánea por evidente deterioro de sus edificios, de sus
viviendas y de sus infraestructuras. Además de en ellos o en sus
cercanías, no existir una oferta calificada de comercio, colegios y
servicios de apoyo social y colectivo. Lo que es responsable, en la
mayoría de las situaciones, por la desertificación es también causa de su
degradación y abandono. Y cuando esto ocurre, de muy poco valen los

4
esfuerzos hechos para su conservación y rehabilitación se no hay
condiciones mínimas de atracción para mantener su población residente
o para atraer nuevos residentes que le den vida y perspectivas de futuro.

2. Rehabilitación y desarrollo urbano

Esta es, la cuestión central que se plantea en el debate, ni siempre

tranquilo, de la gestión urbanística de las áreas urbanas centrales
degradados, “donde el reto de conciliar conservación y desarrollo se
manifiesta día con día”1

Las sociedades son competitivas y buscan, para sobrevivir, las

condiciones que mejor las defiendan en la competición abierta que tienen
de mantener entre si. Y, porque también son egoístas, siguen como
padrón de instalación y de organización urbana los modelos que más
fácilmente se adaptan a sus exigencias de conforto y bienestar. En todos
los momentos de su proceso de evolución histórica y social. En
consecuencia, las ciudades señalan siempre, con más o menos intensidad,
en su historia y paisaje, las tecnologías con que han sido construidas; son
la síntesis de la larga secuencia de acontecimientos, identificados o
anónimos, concentrados o dispersos, que dan autenticidad a sus tejidos

1 Declaración de los alcaldes y los representantes de las ciudades del patrimonio mundial y algunas ciudades
históricas de las Américas a favor de una cooperación interamericana que asegure la salvaguardia de las ciudades
históricas de las Américas, dirigida a los jefes de Estado y de Gobierno presentes en la 3a Cumbre de las Américas.
Quebec, el 18 de abril del 2001.

5
urbanos, a su arquitectura y a sus espacios públicos y confieren a cada
una de ellas el valor de un documento histórico.

En unos casos persistiendo los tejidos antiguos, con o sin degradación,

en otros substituyéndolos por otros más modernos cuando la presión
económica, social o tecnológica se les ha impuesto sin que le han podido
resistir. Lo que refuerza su importancia como núcleos de la identidad
urbana y factores de referencia en los procesos de intervención
urbanística y de desarrollo urbano. En situaciones de expansión o de
regeneración urbana.

Las políticas urbanas y de intervención urbanística, la salvaguardia y

la valorización de las áreas urbanas centrales antiguos no pueden, así, ser
aisladas de la necesidad e interés de su rejuvenecimiento.

No se trata de actuar solamente sobre los edificios, los espacios

públicos, las vías y otras infraestructuras; se trata, eso sí, de su
reapropiación por las gentes como espacios de vivir, tornándolos
habitados y habitables y capaces de mantener la población que todavía
les resta y atraer otra. Haciendo de él las áreas urbanas centrales vivos,
partes enteras y plurales de la vida urbana contemporánea y no una
reserva pintoresca de imágenes, usos y costumbres, ni guetos de folclore
para consumo de los turistas. “Por medio de la adopción, la puesta en
marcha o la ejecución, según el caso, de estrategias y de planos
directores enfocados a la salvaguardia de los centros históricos urbanos

6
o, cuando es necesario, sobre la recomposición de su estructura física
histórica y de su tejido social, así como también sobre la mejora de sus
condiciones de habitabilidad, respetando su carácter, su autenticidad y
la del espíritu que los anima”2

En el dominio de la teoría y de la práctica del urbanismo y de la

gestión estratégica de las ciudades, las áreas urbanas centrales antiguos
son algo más que una sucesión de construcciones agrupadas, con o sin
coherencia: son el resultado de un proceso histórico y social donde se
mezclan los usos, las actividades, las relaciones entre los hombres, entre
los hombres y su entorno y entre los hombres y su memoria y futuro. En
sus múltiples dimensiones estos centros, así como las ciudades de que
hacen parte, son hechos de piedra, de historia, de hombres, de árboles, de
señales, de símbolos y de memorias. Pero también de afectos, de
sentimientos y de deseos. Lícitos y ilícitos, como todo en la vida.

Las ciudades y sus áreas urbanas centrales son un patrimonio que no se

ha programado porque el patrimonio no es programable ni previsible. El
existe y resulta de la apropiación, por una o más generaciones, de lo que
ha sido hecho, producido y legado por las generaciones anteriores. Lo
que representa el reconocimiento de la inevitabilidad del progreso y una
visión progresista de la historia y del mundo que tiene su fundamento en
2
Declaración de los alcaldes y los representantes de las ciudades del patrimonio mundial y algunas ciudades
históricas de las Américas a favor de una cooperación interamericana que asegure la salvaguardia de las ciudades
históricas de las Américas, dirigida a los jefes de Estado y de Gobierno presentes en la 3a Cumbre de las Américas.
Quebec, el 18 de abril del 2001

7
el respecto por el pasado y por el papel de la memoria como cemento y
matriz de civilizaciones donde se molda la identidad cultural y social de
las comunidades humanas. Es evidente que los valores patrimoniales son
limitativos del dinamismo urbano que los puede degradar; pero
“representan, cuando asociados a una activa consciencia cultural y
ciudadana, un mecanismo de defensa y de preservación de sus sistemas
vitales y del código genético que confiere autenticidad y identidad a las
ciudades”3.

Pero no hay que tener miedo ni de las palabras ni de las ideas.

La rehabilitación de las áreas urbanas centrales antiguos es, en efecto,

una parte importante de los procesos de rejuvenecimiento urbano; lo que
significa cambios, demoliciones, nuevas construcciones, nuevos usos,
nuevos residentes, alguna gentrificación, sin lo que los procesos de
rejuvenecimiento urbano quedan sin sentido, sin presente y sin futuro.

La rehabilitación urbana es un proceso de rehabilitación física de lo

edificado y de su entorno (edificios y espacios públicos) y de promoción
social y económica de la población que vive en elles, la actual y la
futura; sin eso es solamente una operación conservadora de cosmética
urbana de restauración de edificios sin cuidar de las gentes que los

3
Fadigas, Leonel (1993). A natureza na cidade - uma perspectiva para sua integração no tecido urbano. (Tesis doctoral).
Faculdade de Arquitectura/UTL. Lisboa

8
habitan y que les dan vida. Una creación de escenarios de disneylandia
para turistas distraídos y poco exigentes.

Los desafíos de la rehabilitación urbana

Las transformaciones económicas que han forzado la salida de

actividades económicas de las áreas urbanas centrales, el envejecimiento
y la degradación de las viviendas, muy especialmente en las áreas más
débiles, la incapacidad de absorber, nuevos usos y funciones plantean a
la gestión y al planeamiento urbano nuevos desafíos. La realidad con la
cual los urbanistas tienen de confrontarse exige clarificación de las
políticas, de las prácticas y de los métodos de intervención en las áreas
urbanas centrales.

El urbanismo es la manifestación de “una práctica social específica

que después de la revolución industrial pretende fundar sobre un
discurso o teoría científica la construcción de una orden espacial
urbana adaptada a la nueva sociedad” (Madariaga, 1999)4. Lo que hace
con que las cuestiones de organización urbana pasen del nivel de las
reglas y de los trazados para el universo más amplio de la estructuración

4
Madariaga, Inés Sánchez de (1999). Introducción al Urbanismo. Conceptos y métodos de la planificación urbana. Alianza
Editorial. Madrid

9
territorial y de su adaptación funcional a las necesidades humanas
sirviendo las actuales y las futuras generaciones.

El tejido urbano más antiguo es, por su naturaleza, menos capaz de

adaptarse a cambios de usos y funciones rápidas e intensivas. Y las
presiones que sobre ellos se hacen dañan tanto sus edificios como sus
espacios públicos y pueden originar la expulsión de población cuando su
suelo se valoriza a punto de tornarlo atractivo para operaciones
financieras y inmobiliarias de elevada rentabilidad. Mismo cuando la
crisis financiera sigue fuerte.

La rehabilitación no puede excluir esas operaciones, pero debe

encuadrarlas en estrategias urbanas que no resulten ni en conflicto social
ni en su destrucción. Si eso no ocurre y si las áreas urbanas centrales
pierden su capacidad de mantener y consolidar el equilibrio social hay
riesgos fuertes de colapso físico, ruina y expulsión de sus residentes.
Atraer nuevos residentes a las áreas rehabilitadas no es hacer la
substitución unos residentes, los que están, por otros; es muy
simplemente traer nuevos residentes a donde ya existen, y permanecen,
otros.

Las ciudades que conservan dinamismo económico y social tienen por

delante permanentes desafíos para ofrecer a sus ciudadanos más y mejor
vivienda, apoyo social, empleo, infraestructuras, transportes y, por
encima de todo, esperanza, solidaridad y cohesión social. Las que tienen

10
dinamismo económico y social, pueden dar respuestas positivas a estos
desafíos; las otras, por las más débiles, no lo pueden. Pero sus
ciudadanos tienen las mismas necesidades, voluntades y esperanzas en el
bienestar y en una vida urbana más solidaria.

Las áreas urbanas centrales antiguos, mismo en ciudades que tienen

dinamismo económico y social, se comportan la mayor parte de las
veces, como áreas frágiles y socialmente débiles. Y cuando hay una
presión más intensa sobre una ciudad dinámica, su centro antiguo sufre
más esa presión y evidencia más su fragilidad. Con lo que se aceleran los
procesos de cambio social, por expulsión de los residentes en procesos
inmobiliarios que todo pagan, o porque la expectativa del negocio
inmobiliario hace crecer el abandono y ruina para que el cambio del
edificado antiguo por el nuevo sea más sencillo y rápido.

Rehabilitar, regenerar y rehacer los centros de nuestras ciudades

significa mantener y criar en ellos presencia humana y actividad
económica que sean soporte de vida digna para sus habitantes
completando la rehabilitación del edificado con un refuerzo de la
solidaridad y de la cohesión social.

Así, vivir en un centro urbano antiguo tiene que significar vivir en un

área de la ciudad con distinta morfología, pero integrada en la vida
urbana de la ciudad de que es referencia. De lo que resulta que la
regeneración de las áreas urbanas centrales debe corresponder a un

11
verdadero renacimiento urbano en su sentido más profundo. Un
renacimiento que es condición y exigencia para que las ciudades puedan
responder, con eficacia social a los desafíos y a los problemas de nuestro
tiempo y de nuestras sociedades. Desafíos y problemas que son, en su
esencia, problemas humanos; porque las ciudades existen para que los
hombres allí sean felices.

En este marco, se plantea la cuestión principal de la rehabilitaron

urbana de las áreas urbanas centrales: ¿Cómo mantener las áreas urbanas
centrales con su integridad e identidad y como espacios vivos y
habitados, en tiempos de incertidumbre y cambio?

La rehabilitación urbana es, en esto entendimiento, una actitud positiva

de defensa de las ciudades y de promoción de calidad de vida en su
interior, tornándolas más funcionales, mejor equipadas, mejores
prestadoras de servicios y, cuestión decisiva, tornándolas más agradables
para vivir. Y se el urbanismo es, adaptando la definición de Gaston
Bardet5, una ciencia dedicada al conocimiento del espacio habitado, al
conocimiento de las relaciones de los hombres entre si y con su entorno
y que, estudiando metódicamente los hechos para entender su relación,
tiene como objetivo determinar, si no las leyes, al menos los principios
por los cuales se deben regir la ocupación, el uso y la transformación del

5
Bardet, Gaston (1947). L'Urbanisme. Presses Universitaires de France. Paris

12
uso del espacio, razón existe para asumir la regeneración urbana como
objetivo principal del planeamiento urbano. Muy especialmente cuando
se asiste a dinámicas demográficas, económicas y sociales de nuestro
tiempo imponen una reflexión atenta sobre la expansión urbana
simultáneamente con la desertificación, la degradación

Con la rehabilitación urbana no se busca la fijación de una realidad;

pero sí, la manutención de una estructura viva, con ritmos, intensidades y
mecanismos de evolución ajustados a las dinámicas sociales y
económicas sin lo que se pierden definitivamente los equilibrios que dan
cohesión y sentido al vivir en sociedad. Lo que se busca es reciclar tejido
urbano, enlazando patrimonio y futuro, memoria y progreso, calificación
e identidad, en una actitud de solidaridad y respeto por quién vive y va a
vivir en las áreas a rehabilitar. Es construir en el construido, rehaciendo
las ciudades y sus centros más frágiles a partir de su patrimonio
edificado y social y de las memorias afectivas que los acompañan desde
su fundación, porque con la memoria se construí el futuro.

Pero memoria, aquí, es un compromiso, no un registro, si con registro

quisiéremos decir o significar la persistencia física y inmutable de
realidades y sus expresiones que la evolución social no reconoce, no
acepta o recusa.

Y se la memoria no puede traicionar el futuro, esto no se puede

concebir ni construir desde el vacío.

13
 La rehabilitación urbana en Portugal

¿Y ahora cómo poner en práctico estos principios? Porque es eso que

se nos pide, a nosotros los urbanistas, a los políticos, a los que tienen la
responsabilidad de producir, mantener y calificar los espacios urbanos,
habitados y habitables.

Esta es una historia que en Portugal empezó en los años 70 del siglo
pasado y a la cual el proceso de democrático que la revolución de los
claveles, en el año 1974, ha abierto, dio aliento y alma.

En hecho, uno de los problemas de la sociedad urbana portuguesa, era

entonces, un problema de vivienda. A una carencia global de circa de
700 mil viviendas acrecía un elevado nivel de degradación del edificado
en las áreas urbanas más antiguas. En las chabolas de las periferias y del
interior de ciudades se concentraban los más frágiles, los más pobres y
muchos de los habían llegado de las provincias rurales buscando trabajo,
fortuna y futuro.

La rehabilitación urbana en los cascos urbanos antiguos se planteaba,

entonces, como una emergencia para en breve plazo se reducir el déficit
de vivienda y mejorar las condiciones de vidas de las populaciones.
Incluso en los momentos finales de la dictadura, en enero de 1973, el
gobierno aprobaba un decreto-ley con lo cual se incumbían los

14
municipios el reciente FFH-Fondo de Fomento de la Vivienda de
promover la elaboración de planos urbanísticos para la reconversión de
las áreas urbanas degradadas.

Con la revolución de 1974 las prioridades políticas determinaran las

estrategias para la rehabilitación urbana en las áreas antiguas y en las
áreas de chabolas. El gobierno provisorio congeló las rendas urbanas, las
cuales, además, estaban, desde 1947, congeladas en las ciudades de
Lisboa y Oporto, lo que tuve consecuencias sociales positivas y
consecuencias urbanísticas y patrimoniales graves; con eso se mantuve y
acentuó la ausencia de conservación de los inmuebles durante medio
siglo en las ciudades de Lisboa y OPorto.

Esto cuando, en los años 70 y 80 del siglo pasado, la inflación era

alrededor de los 25% al año, situación que solo cambió a partir de 1985
con la integración de Portugal en la Comunidad Económica Europea.

La rehabilitación urbana es, así, un proceso muy ligado a un proceso

político que tuve en las cuestiones urbanas el origen de muchas luchas
sociales, sin embargo, de la importancia que tuvieran las contribuciones
teóricas que a partir de mediados de los años 60 se concretizaran en el
proceso de rehabilitación urbana de Bologna y en la consagración del
año de 1975 como Año Europeo del Patrimonio.

15
 En los años 1974-1976, con la burbuja revolucionaria muy activa las
acciones de producción de vivienda, por razones políticas, se han
concentrado en las chabolas, construyendo allí barrios nuevos por
iniciativa de los proprio moradores, organizados en cooperativas o
asociaciones de moradores, con la ayuda arquitectos, ingenieros y
estudiantes, políticamente engagés, que constituyan las brigadas SAAL
(Servicio Ambulatorio de Apoyo Local). El SAAL fue criado en Julio de
1974, y extinto en octubre de 1976, en un marco de progresiva
normalización democrática e de consolidación del estado de derecho.

Pero las cuestiones de rehabilitación y salvaguardia de los cascos

urbanos antiguos no dejó de ser una preocupación y, así, en septiembre
de 1974 el gobierno crió el Comisariado para la Renovación Urbana del
Área Ribeira-Barredo, en Oporto, para “asegurar que la población
trabajadora que desde hace mucho tiempo vive en esta área en las
peores condiciones de alojamiento y explotación no venga a ser
desplazada por fuerza de la valorización de la propiedad y del área en
consecuencia de la operación urbanística planeada”.6 También
Guimarães, al final de los años 70, empieza el gran plan de rehabilitación
urbana del casco histórico de la ciudad, una iniciativa de gran suceso que
le ha permitido ser Ciudad Capital Europea de la Cultura en el año 2012.

6
Despacho ministerial de 28 de septiembre de 1974 que cría el Comisariado para la Renovación Urbana del Área
Ribeira-Barredo, en Oporto

16
 El congreso del Patrimonio, en 1978, planteó, definitivamente, las
cuestiones del patrimonio arquitectónico y urbano como cuestiones
culturales de primer plano abrió el camino para que la administración
pública tuviese organización y legislación adecuada a la protección y
conservación del patrimonio edificado. Los planos de urbanización
pasaran a clasificar los cascos urbanos antiguos como centros históricos
a los cuales se aplicaban reglas específicas de intervención con las cuales
se limitaba o prohibía la demolición de inmuebles con interés
arquitectónico o cultural y se establecían las reglas para su
rehabilitación.

En este contexto y en un marco de debate cultural emergente en lo cual

las cuestiones de la protección y de la salvaguardia del patrimonio
arquitectónico y urbano eran dominantes, a mediados de los años 80 del
siglo pasado, el ayuntamiento de Lisboa ha criado talleres locales en
algunos de los barrios antiguos de la ciudad para hacer sus planos de
salvaguardia y rehabilitación con la preocupación de mantener la
población local y reglar las intervenciones de los propietarios que eran
atraídos para hacer la rehabilitación de sus inmuebles en ruina o muy
deteriorados. Durante dos décadas eso ha sido una tarea conducida sin
interrupción, sin embargo, de los cambios políticos en la administración
municipal.

17
 En 1976, la Ley de Suelos ~ (Decreto-Lei n º 794/76), aún vigente,
creó la figura legal de "área crítica de recuperación y rehabilitación
urbana", aplicable a los “barrios clandestinos”, así llamados por
resultaren de operaciones no licenciadas de urbanización durante los
años 70 y a las áreas urbanas y históricas. Esta ley ha permitido también
la aprobación de medidas preventivas aplicables à la gestión urbana y del
suelo hasta la conclusión de de los estudios necesarios para su
rehabilitación. En ese mismo año de 1976 se aprobó el Programa para la
recuperación de Inmuebles Degradados (PRID), destinado a la creación
de líneas de crédito para financiación de la rehabilitación de inmuebles
residenciales degradados.

En 1983 el Programa PRID ha sido reanudado porque los resultados de

su aplicación no habían respondido à las expectativas. Este programa ha
sido la primera experiencia de apoyo sistemático a la rehabilitación de
inmuebles en las áreas urbanas antiguas y degradadas. Pero su suceso ha
sido pequeño porque los costos de las obras no eran compensados por ser
bajo el valor del alquiler y los inquilinos no tenían recursos económicos
para realizar las obras necesarias en sustitución de los propietarios.

El programa PRID ha sido sustituido, en el año de 1985 por el PRU

(Programa de Rehabilitación Urbana) en asociación con la adopción de
legislación del alquiler urbano, aprobada en el Parlamento en 1985, (Ley
N º 46/85), la cual permitió, por la primera vez en décadas, la

18
actualización progresiva de alquileres residenciales, condición
indispensable para estimular los propietarios a rehabilitar sus inmuebles.
El PRU (Programa de Rehabilitación Urbana) introduce una nueva
filosofía de intervención. La rehabilitación del inmueble deja de ser la
finalidad de las intervenciones y de los apoyos, pasando a considerar la
rehabilitación de inmuebles y de espacios y conjuntos urbanos como
parte de la política de vivienda.

Con este cambio de filosofía, y a par de su implementación, se han

criado las condiciones para la creación de los GTL (talleres técnicos
locales), en los municipios, los cuales eran responsables por la
coordinación de las intervenciones de rehabilitación urbana en las áreas
urbanas degradadas, muy especialmente en las áreas con interés histórico
y patrimonial. Sin embargo, el PRU (Programa de Rehabilitación
Urbana) era aún muy vinculado a las políticas de vivienda y menos a las
políticas de rehabilitación de las áreas urbanas degradas como partes
importantes de las ciudades.

La evolución de esta filosofía de intervención ha producido y dado

más consistencia a las políticas de intervención en las áreas urbanas
degradadas. En el año de 1988 ha surgido un nuevo programa, el
PRAUD (Programa de Rehabilitación de Áreas Urbanas Degradadas)
con la finalidad de apoyar la rehabilitación de las áreas urbanas
degradadas, históricas o no, y de su patrimonio edificado. Este programa

19
marca, con seguridad, la consolidación de las políticas de rehabilitación
urbana como un conjunto coherente y coordinado de intervenciones, del
inmueble a las infraestructuras y al espacio público.

Para apoyo a la realización de obras de conservación y rehabilitación

de inmuebles residenciales en régimen de alquiler, fue criado el
programa RECRIA, en el año 1988. Este programa se aplicaba a los
inmuebles en los cuales había ocurrido la actualización del alquiler de
acuerdo con la ley de descongelación de alquileres de 1985; para eso el
Estado y los municipios concedían una coparticipación a fondo perdido a
los costos de obra, variable de acuerdo con el valor del alquiler.

Estos son, en hecho, los principios fundadores de las políticas de

rehabilitación urbana que van a constituir el marco de referencia de las
políticas públicas, en este ámbito, en los últimos veinte anos, en
Portugal.

La sucesiva publicación de legislación y de programas con la finalidad

de apoyar la rehabilitación de inmuebles residenciales degradados y de
extensas áreas de chabolas ha marcado los años 80 y 90 del siglo pasado
cuando aún era necesario y urgente providenciar vivienda condigna a
todos los ciudadanos. Al mismo tiempo se asistió a una aportación muy
significativa de fondos públicos a la construcción de viviendas sociales
por los municipios y el Estado; con lo cual las chabolas han desaparecido
del paisaje urbano de nuestras ciudades a finales de siglo.

20
 Idéntico suceso no tuvieran las políticas destinadas à rehabilitación
urbano en las áreas urbanas centrales y en los centros históricos.

Al programa RECRIA se seguirán los programas REHABITA y

RECRIPH, en el año 1996, y el programa SOLARH, tres años más tarde.
En este siglo XXI se suceden otros programas con la misma o idéntica
finalidad porque la degradación urbana sigue presente amenazando la
calidad de vida, la economía y la cohesión social en las ciudades: los
programas PROHABITA y PROREABILITA, en el año 2004.

El programa REHABITA es un programa diferente de los anteriores

porque su aplicación no se resume a un inmueble aislado y tiene de ser
articulada con el planeamiento urbanístico municipal. Tiene como
objetivo apoyar obras de conservación, beneficiación o reconstrucción de
inmuebles residenciales y las acciones de realojamiento provisorio o
definitivo asociadas en el ámbito de operaciones de rehabilitación áreas
urbanas clasificadas como áreas críticas de rehabilitación urbana, de
acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Suelo de 1976 y que tengan los
planos urbanísticos aprobados. Como en el RECRIA, también en el
REHABITA, los municipios pueden sustituirse a los propietarios en la
realización de obras recibiendo por eso una parte del importe de los
alquileres, con recurso a los financiamientos bonificados disponibles
para los propietarios. Es casi como si fuera una extensión del RECRIA

21
pues cuando integradas en el programa REHABITA las obras
coparticipadas por el RECRIA son bonificadas a fondo perdido en 10%.

El programa RECRIPH se aplica a las partes comunes de los

inmuebles de propiedad horizontal. El apoyo a las fracciones autónomas
se reduce a una forma de financiación bonificada. Con esto se integran
en los programas de rehabilitación urbana los inmuebles degradados en
propiedad horizontal y que no eran apoyados pelos programas RECRIA
y REHABITA.

En el año 1999 se crió el programa SOLARH, integrando dos lógicas

diferentes correspondientes a preocupaciones sociales y políticas:
apoyar, con financiación a interés 0%, pequeñas obras de reparación de
casas aisladas, afuera de los aglomerados urbanos, con residentes
mayores y sin recursos económicas para realizarlas; y estimular la
colocación en el mercado de alquiler de viviendas vacías.

Más recientemente, en el año 2004, se aprobarán los programas

PROHABITA para apoyar los esfuerzos individuales de mejoría de las
condiciones físicas de la vivienda propia y permanente o su substitución
cuando afectada por calamidades o desastres naturales y el programa
PROREABILITA para apoyar los propietarios de inmuebles y también
los municipios para realizaren intervenciones cuando los niveles de la
degradación sean elevados y los propietarios no hagan.

22
 Mismo para los inmuebles fuera de áreas de rehabilitación urbana.

Las políticas públicas de rehabilitación urbana son hoy diversas, pero

tienen en común una intención clara de hacerla en un marco de
organización planeamiento y gestión urbana corriente. La realidad
urbana de nuestros tiempos impone una creciente atención a la
rehabilitación de los tejidos urbanos como una entidad propia y
coherente y no solo como agregación de inmuebles. Lo que significa que
las teorías de planeamiento y gestión urbana deben reflectar esta realidad
y producir contribuciones aplicables a un tiempo y una circunstancia de
desertificación urbana en las áreas centrales y en las más antiguas e
degradadas y de reutilización de todos los recursos urbanos disponibles.

Es así que, en Portugal, el Programa POLIS XXI, criado en 1999, tuvo

como objetivo principal hacer en un largo número de ciudades largas
operaciones de rehabilitación y regeneración urbana y medioambiental
para su calificación global y con estimular el desarrollo económico e la
calidad de vida urbana. En el ámbito de este programa la rehabilitación
urbana, de inmuebles, infraestructuras, espacios públicos, jardines y
espacios verdes, la financiación de las obras es pública, con o sin
coparticipación de fondos europeos, o público-privada en régimen de
partnership. Sin embargo, de inicialmente las intervenciones del
programa POLIS XXI se realizaren solo en áreas urbanas consolidadas,

23
más recientemente su aplicación ha llegado incluso a áreas y espacios de
interés natural o paisajístico.

Para agilizar las intervenciones públicas de rehabilitación urbana áreas

urbanas de dimensión significativa, se crió, por decisión del gobierno, la
posibilidad de constitución de sociedades de capital publico, municipal o
municipal y estatal, de rehabilitación urbana (SRU) a las cuales se han
concedido poderes de expropiación por utilidad pública de suelo e
inmuebles, de licenciamiento de obras y la realización y fiscalización de
operaciones urbanísticas, simplificando procesos y circuitos burocráticos
de aprobación de proyectos y obras.

Sin embargo, las SRU además de respondieren a preocupaciones

legítimas de celeridad en los procesos de rehabilitación urbana,
representan el reconocimiento de la urgencia de alteración profunda de la
estructura de la administración pública y de su organización y
funcionamiento en todo lo que refiere al planeamiento urbano e la
gestión de las ciudades. Con una administración adecuada a las
necesidades, a los problemas y a los desafíos de hoy, las SRUs eran
dispensables.

Tenemos políticas, tenemos legislación y una larga panoplia de

declaraciones, compromisos y programas de intervención. Todo eso es
necesario, pero, por si, es insuficiente.

24
 La realidad objetiva de la situación del parque inmobiliario portugués,
tal como lo registraba el Censo de 2001, es una realidad dura y exigente.
La degradación urbana se presenta muy evidente y muy fuerte en los
paisajes urbanos y en las cifras del censo. En ese año de 2001 el
porcentaje de inmuebles necesitando de obras de conservación, a nivel
nacional, era alrededor de de 41% (1 199 000 inmuebles, de los cuales
92 mil muy degradados).

En Lisboa, en el año 2001, solo 38,7% de las viviendas no necesitaba

de obras de rehabilitación. En Oporto, las cifras eran similares: solo 36%
de las viviendas no necesitaba de obras de rehabilitación.

La década precedente ha asistido, por eso, a una intensificación de las

políticas de rehabilitación urbana y una inversión creciente, pública y
privada, en obras de recalificación de los tejidos urbanos y de
rehabilitación de inmuebles. Lo que se explica tanto por una más
consistente preocupación con la rehabilitación urbana y con la mejoría de
la condición de vida de las poblaciones residentes en las áreas urbanas
antiguas como por un descenso muy acentuado de la construcción de
inmuebles nuevos. Sin embargo, el porcentaje de inversión en
rehabilitación urbana es muy baja comparativamente a lo que es
corriente en Europa (9 % de la inversión inmobiliaria versus los 22% en
España, en el año 2004).7

7
Euroconstruct, 2004

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 En este marco, es aún presente una compleja teya burocrática de
aprobación de proyectos que disminuye la voluntad de los privados de
hacer las obras de rehabilitación de su patrimonio que, además, cuando
en régimen de alquiler, no les permite un adecuado retorno de las
inversiones correspondientes. La congelación de las rendas en las áreas
urbanas degradas ha estimulado muchos propietarios a preferir el
derrumbe de los inmuebles y su substitución por otros nuevos porque en
estos casos el contrato de alquiler caduca y la valorización de la
propiedad es muy significativa. Además, la participación del
financiamiento público para la rehabilitación de los inmuebles en
régimen de alquiler es reducida y muy poco atractiva. Mismo cuando la
posibilidad de constitución de parcerías público-privadas podrá
ultrapasar algunas de esas dificultades.

En actualidad la situación empieza a cambiar debido a un incremento

de inversión privada y de programas nacionales y municipales de apoyo
à la rehabilitación de inmuebles degradados y la introducción,
incluyendo apoyos fiscales y financieros. La participación de la inversión
en rehabilitación urbana en el total de la inversión inmobiliaria es
creciente y el mercado empieza a descubrir en la rehabilitación
alternativas validas a la oferta de vivienda nueva. Pero es importante
subrayar que el crecimiento de la inversión en rehabilitación de
inmuebles corresponde en gran parte à la rehabilitación de inmuebles de
gran dimensión, ubicados en áreas de prestigio y posibles de transformar

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en viviendas de elevado estándar y alto costo. Se tratan de inversiones
que en algunos casos

Lo que significa que la rehabilitación urbana no ocurre de forma igual

en todas las áreas que necesitan urgentemente de una recalificación que
les devuelva su carácter urbano, su capacidad de servicio y uso en el
marco de una ciudadanía plena que solo puede existir cuando las
condiciones de vida e de vivienda tengan la dignidad mínima exigible a
una sociedad democrática, plural y moderna.

En Portugal hay un debate en abierto sobre lo hacer y como hacer la

rehabilitación urbana. Un debate que no olvida el descenso demográfico,
la desertificación de los centros urbanos, la realidad económica y social y
el largo conjunto de inmuebles nuevos para los cuales no existe mercado
ni de adquisición ni de alquiler. Lo que, a plazo, va a exigir otro debate y
otras políticas para la rehabilitación de estas nuevas áreas urbana que, sin
uso y sin ocupación, se van a degradar y exigir otras políticas e
inversiones.

La rehabilitación urbana es, como el universo, una realidad en

expansión.

Por eso aquí estamos.

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