DESCRIPCIÓN BREVE

Esta técnica busca

establecer el valor del
bien a partir de la
investigación y estudio de
las ofertas o
transacciones recientes
de bienes semejantes
comparables al del objeto
de avaluó que mediante
un análisis permitan al
MÉTODO DE evaluador estimar el valor
de mercado

Ing. Juan Marcos

COMPARACIÓN O DE Iporre Chumacero
AVALÚO DE BIENES
MERCADO INMUEBLES

AVALUÓ DE UN TERRENO
1. FACTOR DE FRENTE (Ffrc):
- Para hallar el factor de frente comparativo de la propiedad investigada
con respecto a la propiedad a ser valorada, se debe emplear la
siguiente formula

Ffrc = [Fpv/Fpi]1/4 (1)

Donde:
- Ffrc = Factor frente comparado.
- Fpv = Frente de la propiedad a valorar.
- Fpi = Frente de la propiedad investigada.
2. FACTOR FORMA (Ffo)
2.1. FACTOR FORMA PARA TERRENOS REGULARES
- Para terrenos que tengan un fondo igual o menor a tres veces su frente
e factor forma será igual a 1
- Para terrenos que tengan un fondo mayor a 4 veces su frente el factor
forma se calcula de la siguiente manera:
- Se debe hallar la superficie de la porción anterior (Pa) del rectángulo,
esta porción anterior debe tener fondo tres veces iguales a la
dimensión de su frente.

Pa = 3 x Fe2 (2)
Donde:
- (Pa) = porción anterior.
- Fe = Frente.
- - Una vez obtenido el valor de (Pa) se determina el factor forma con la
siguiente ecuación:
Pa
Ffo = √ Sto
(3)

Donde:
- Ffo = Factor Forma.
- Pa = Porcion Anterior.
- Sto = Superficie Total del Terreno.
2.2. FACTOR FORMA PARA TERRENOS IRREGULARES
- Para terrenos cuyo fondo sea mayor a tres veces el frente o cuya
poligonal conforme cinco o más ángulos se deben encontrar las
siguientes áreas:

Sto= área total del terreno

- El área total del terreno
Ri= rectángulo inscrito
- El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo
coincidir su frente con él o uno de los frentes del predio
Pa= porción anterior
- L a parte del rectángulo cuyo fondo no es mayor a tres veces el frente
incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las
áreas restantes que tengan alguna vía de acceso.
Pp= porción posterior
- La parte del rectángulo que no es porción anterior incluye además
todos los rectángulos de las áreas restantes que no tengan al frente a
una vía de acceso.
Ac= áreas irregulares con frente a la calle
- Áreas restantes con frente alguna vía de acceso que no forman parte
de la porción anterior
Ai= áreas irregulares interiores
- Las áreas restantes sin frente alguno con acceso a vía que forme parte
de la porción posterior

2.2.1. FACTORES DE EFICIENCIA

- Una vez determinadas las áreas indicadas se procede a cálculo del
factor forma del terreno irregular para este fin será necesario calcular
previamente los siguientes factores.

- - Eficiencia de porción anterior (EPa)

 Spa
EPa = 1,00 x STo (5)

- - Eficiencia de porción posterior (EPp)

Spp
EPp = 0,70 x STo (6)

- - Eficiencia de áreas irregulares con frente a la via de acceso (EAc)

SAc
EAc = 0,80 x STo (7)

- - Eficiencia de áreas irregulares interiores (EAi)

SAi
EAi = 0,60 x STo (8)

- Cálculo del Factor forma (Ffo)

Ffo = Epa + Epp + Eac + EAi (9)

3. FACTOR ÁREA COMPARATIVA (Fac)

- Es aquel que influye en el valor unitario del lote a valuar, con respecto
a los lotes investigados
- Para hallar el factor área comparativa de la propiedad investigada con
respecto a la propiedad a ser valorada se debe emplear la siguiente
ecuación
Fac = [Apv / Api] 0.31 (10)
Donde:
- Fac = Factor de área comparativo.
- Apv = Área de la propiedad a valorar.
- Api = Área de la propiedad investigada.
 REALIZAR EL AVALUÓ DE UN TERRENO
1. FACTOR DE FRENTE
a. FACTOR DE FRENTE DEL LOTE A SER VALUADO

Ffrc = [Fpv/Fpi]1/4
Ffrc = [15/15]1/4
Ffrc = 1.00

b. FACTOR DE FRENTE DEL LOTE X

Ffrc = [Fpv/Fpi]1/4
Ffrc = [15/10]1/4
Ffrc = 1.107

c. FACTOR DE FRENTE DEL LOTE Y

Ffrc = [Fpv/Fpi]1/4
Ffrc = [15/18]1/4
Ffrc = 1.00
 d. FACTOR DE FRENTE DEL LOTE Z

Ffrc = [Fpv/Fpi]1/4
Ffrc = [15/12]1/4
Ffrc = 1.057

2. FACTOR FORMA
a. FACTOR FORMA DEL LOTE A SER VALUADO
TERRENO REGULAR
- FONDO= 30 m
- FRENTE= 15 m
Entonces:
- FONDO = FRENTE X 3
- FONDO = 15 X 3
- FONDO = 45
Para terrenos que tengan un fondo igual o menor a tres
veces su frente
- FONDO DEL TERRENO ES = 30 ≤ 45 cumple

Ffo = 1.00
 b. FACTOR FORMA DEL LOTE X
TERRENO REGULAR
- FONDO= 30 m
- FRENTE= 15 m
Estonses:
- FONDO = FRENTE X 3
- FONDO = 10 X 3
- FONDO = 30
Para terrenos que tengan un fondo mayor a 4 veces su frente
- FONDO DEL TERRENO ES = 40 ≥ 30 cumpe

Pa = 3 x Fe2
Pa = 3 x 102
Pa = 300
Pa
Ffo =√ Sto

300
Ffo =√ 400

Ffo = 0.866
c. FACTOR FORMA DEL LOTE Y
TERRENO IRREGULAR. -
 Sto= área total del terreno

Sto= 431.86 m2

 Ri= rectángulo inscrito

- FONDO= 28.70 m
- FRENTE= 9.15 m
- ÁREA= 28.70 x 9.15 = 262.61 m2

Ri = 262.61 m2

 Pa= porción anterior

Rectángulo 3 veces frente de Ri
- FONDO= 9.15 x 3 = 27.45 m
- FRENTE= 9.15 m
- ÁREA= 27.45 x 9.15 = 251.17 m2
Rectángulo inscrito en la via
- FONDO= 17.50 m
- FRENTE= 1.88 m
- ÁREA= 17.50 x 1.88 = 32.90 m2
Pa = ÁREA 1 + ÁREA 2
Pa = 251.17 m2+32.90 m2
Pa = 284,07 m2

 Pp= porción posterior

Rectángulo 1
- FONDO= 8.70 m
- FRENTE= 6.00 m
- ÁREA= 8.70 x 6.00 = 52.20 m2
Rectángulo 2
- FONDO= 11.30 m
- FRENTE= 2.05 m
- ÁREA= 11.30 x 2.05 = 23.17 m2
Rectángulo 3
- FONDO= 1.25 m
- FRENTE= 9.15 m
- ÁREA= 1.25 x 9.15 = 11.44 m2
Pa = 52.20 m2+23.17. m2+11.44m2
Pp = 86.81 m2
 Ac= áreas irregulares con frente a la calle
 Triangulo 1
- FONDO= 17.50 m
- FRENTE= 6.97 m
- ÁREA=( 6.97 m x 17.50 m)/2 = 60.99 m2

Ac = 60.99 m2

1. FACTOR DE EFICIENCIA
- Eficiencia de porción anterior (EPa)
Spa
EPa = 1,00 x STo

284,07 m2
EPa = 1,00 x 431.86 m2

EPa = 0.658
- Eficiencia de porción posterior (EPp)
Spp
EPp = 0,70 x STo

86.81 m2
EPp = 0,70 x 431.86 m2

EPp = 0.141
- Eficiencia de áreas irregulares con frente a la via de acceso (EAc)
SAc
EAc = 0,80 x STo

60.99 m2
EPp = 0,80 x 431.86 m2

EPp = 0.113
Cálculo del Factor forma (Ffo)
 Ffo = Epa + Epp + Eac + EAi
Ffo = 0.658 + 0.141 + 0.113
Ffo = 0.934
d. FACTOR FORMA DEL LOTE Z
TERRENO REGULAR
- FONDO = FRENTE X 3
- FONDO = 12 X 3
- FONDO = 39
Para terrenos que tengan un fondo mayor a 4 veces su frente
- FONDO DEL TERRENO ES = 36

Pa = 3 x Fe2
Pa = 3 x 122
Pa = 432
Pa
√
Ffo = Sto

432
Ffo =√ 480

Ffo = 0.949

3. FACTOR ÁREA COMPARATIVA

Fac = [Apv / Api] 0.31
 a. FACTOR FORMA DEL LOTE X
Fac = [Apv / Api] 0.31
Fac = [450 / 400] 0.31
Fac = 1.037
b. FACTOR FORMA DEL LOTE X
Fac = [Apv / Api] 0.31
Fac = [450 / 431.86] 0.31
Fac = 1.013
c. FACTOR FORMA DEL LOTE X
Fac = [Apv / Api] 0.31
Fac = [450 / 480] 0.31
Fac = 0.980

TABLA DE VALORES INICIALES

CARACTERÍSTICAS
LOTE FACTOR FRENTE FACTOR FORMA FACTOR ÁREA PRECIO INICIAL
LOTE A SER
Ffr(v) 15 Ffo(v)  1.00 Fa(v) 450  
VALUADO
LOTE X Ffr(x) 10 Ffo(x)  0.866 Fa(x) 400 376,00 $us/m2

LOTE Y Ffr(y) 18 Ffo(y)  0.934 Fa(y) 432 380,00 $us/m2

LOTE Z Ffr(z) 12 Ffo(z)  0.949 Fa(z) 480 367,00 $us/m2

TABLA DE VALORES COMPARATIVOS

CARACTERÍSTICAS
 FACTOR FACTOR FACTOR PRECIO UNITARIO (AJUSTADO)
LOTE FRENTE FORMA ÁREA COEFICIENT PRECIO PRECIO
(AJUSTADO) (AJUSTADO) (AJUSTADO) E FINAL INICIAL AJUSTADO
LOTE X 1,107 0,866 1,037 1,003 376 $us/m2 377,25 $us/m2

LOTE Y 1,000 0,934 1,013 0,982 380 $us/m2 373,29 $us/m2

LOTE Z 1,057 0,949 0,98 0,995 367 $us/m2 365,29 $us/m2

VALOR UNITARIO AJUSTADO PARA LOTE X

Va(x) = P(x) x [Ffrc(x) + Ffo(x) + Fac(x) ] / 3

Va(x) = 376 x [ 1,107+ 0,866 +1,037 ] / 3
Va(x) = 377,25 $us/m2

VALOR UNITARIO AJUSTADO PARA LOTE Y

Va(x) = P(x) x [Ffrc(x) + Ffo(x) + Fac(x) ] / 3

Va(x) = 380 x [ 1,000+ 0,934 +1,013 ] / 3
Va(x) = 373,29 $us/m2

VALOR UNITARIO AJUSTADO PARA LOTE Z

Va(x) = P(x) x [Ffrc(x) + Ffo(x) + Fac(x) ] / 3

Va(x) = 367 x [ 1,057+ 0,949 +0,980 ] / 3
Va(x) = 365,29 $us/m2
 FECHA DE TASACIÓN  
PANILLA PARA EL ANÁLISIS DE VALORES DE LA TIERRA TIPO DE CAMBIO  
MÉTODO DE COMPARACIÓN TABLA PARA HOMOGENEIZACIÓN DE LOS LOTES ANTECEDENTES PARA DETERMINAR LA TASACIÓN DE UN LOTE NOMBRE DEL PROFESIONAL  
UBICACIÓN DEL LOTE A TASAR:   USO DEL SUELO SEGÚN NORMAS MUNICIPALES:   MATRICULA  
SUPERFICIE DEL LOTE A TASAR:   DIMENSIONES DEL LOTE A TASAR:   MONEDA DE USO  
NOMBRE DE LA FUENTE O INFORMANTE DATOS DE LA FUENTE: DIRECCIÓN, TELÉFONO, MÓVIL, ETC. DEPARTAMENTO  
FUENTE 1     PROVINCIA  
FUENTE 2     MUNICIPIO  
FUENTE 3    
FUENTE 4    
OBSERVACIONES
FUENTE 5    
FUENTE 6    
ANTECEDENTES (VENTAS U OFERTAS) MEJORAS TIERRA COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN MULTIPLICATIVOS VALORES
P. BRUTO TOPOGRAFÍ
FUENTE FECHA FRENTE FONDO ZONA FRENTE ÁREA SERVICIO LIBRE 1 FACTO FACTOR TOTAL
TERRENO PRECIO A COEF. VALOR UNITARIO
N° ZONIF. PREC. UNIT. R HOMOGENEIZAD
VENTA U C. ESTIM. NETO UBICACIÓ PAVIMENT PROMEDIO HOMOGENEIZADO
UBICACIÓN SUPERFICIE FORMA ESQUINA APTITUD LIBRE 2 OFERTA O
OFERTA MEJORAS N O
    A C D            
1 P=A-B PU=P/S CP=∑COEF/12 FO FT=CPxFO VU₁=PUxFT
    B S=CxD              
                     
2           VU₂=PUxFT
                     
                     
3           VU₃=PUxFT
                     
                     
4           VU₄=PUxFT
                     
                     
5           VU₅=PUxFT
                     
                     
6           VU₆=PUxFT
                     
TOTAL
3 SUMA DE VALORES UNITARIOS HOMOGENEIZADO ∑VU(₁)
ANTECEDENTES
PROMEDIO DE VALORES UNITARIOS HOMOGENEIZADO ∑VU(₆/N)

VALORE UNITARIO HOMOGENEIZADO APLICABLE