RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN SOBRE MANTENIMIENTO DE

INFRAESTRUCTURA Y EDIFICIOS PARA SER USADA UNICAMENTE COMO GUIA

DE CLASE PARA LOS ESTUDIANTES DE MAESTRÍA EN GENERENCIA DE
MANNTENIMIENTO DE LA UNIVERSIDAD INDUSTRIAL DE SANTANDER
 MANTENIMIENTO INTEGRAL DE
INFRAESTRUCTURA Y EDIFICIOS

RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN SOBRE MANTENIMIENTO DE INFRAESTRUCTURA Y

EDIFICIOS PARA SER USADA COMO GUIA DE CLASE

LUIS EUGENIO PRADA NIÑO

UNIVERSIDAD INDUSTRIAL DE SANTANDER

MAESTRIA EN GERENCIA DE MANTENIMIENTO
BUCARAMANGA
ABRIL 2018
Tabla de contenido

INTRODUCCIÓN ....................................................................................... 7
PROPOSITO DE LA ASIGNATURA .................................................................... 8
COMPETENCIAS ....................................................................................... 8
CONTENIDOS .......................................................................................... 9
1. MANTENIMIENTO INTEGRAL DE EDIFICIOS. OBRA CIVIL .................................. 9
1.1. Entendiendo los Edificios .............................................................. 9
1.1.1. ¿Qué es un edificio? ............................................................... 9
1.1.2. Requerimientos de los edificios ................................................. 9
1.1.2.1. Requerimientos funcionales................................................... 9
1.1.2.2. Requerimientos de desempeño .............................................. 10
1.1.2.3. Requisitos reglamentarios .................................................... 10
1.1.2.4. Requisitos del usuario ......................................................... 10
1.2. Conservación ........................................................................... 12
1.3. Mantenimiento ......................................................................... 13
1.3.1. Otras definiciones de mantenimiento ......................................... 14
1.3.2. Importancia del Mantenimiento ................................................ 14
1.3.3. Vida Útil de las Edificaciones ................................................... 15
1.3.4. Clasificación de mantenimiento de edificaciones ........................... 15
1.3.4.1. Según el tipo de obra ......................................................... 15
1.3.4.2. Según el propietario del inmueble .......................................... 15
1.3.4.3. Según el momento en que se realiza ....................................... 16
1.4. Mantenimiento Preventivo de Estructuras. Mantenimiento Correctivo.
Mantenimiento Modificativo .................................................................. 16
1.4.1. Clasificación de tipos de mantenimiento ..................................... 16
1.4.1.1. Mantenimiento de conservación ............................................. 16
1.4.1.2. Mantenimiento de Actualización ............................................ 17
1.4.2. Otras formas de clasificar los tipos de mantenimiento ..................... 18
1.4.2.1. Mantenimiento preventivo ................................................... 18
1.4.2.2. Mantenimiento Predictivo .................................................... 19
1.4.2.3. Mantenimiento de Mejora .................................................... 20
1.4.2.4. Mantenimiento Correctivo.................................................... 20
1.5. Aislamiento sonoro. Aislamiento Térmico. Vibraciones. Mantenimiento
preventivo de cubiertas. ...................................................................... 21
 1.5.1. Aislamiento sonoro ............................................................... 21
1.5.1.1. Diferencia entre aislamiento y acondicionamiento ....................... 21
1.5.1.2. Ruido ............................................................................ 22
1.5.1.2.1. Tipos de ruido ................................................................ 22
 Aéreo ................................................................................. 22
 Impacto: .............................................................................. 23
 Vibraciones........................................................................... 23
1.5.1.2.2. Materiales para aislar el ruido ............................................. 24
1.5.2. Aislamiento térmico ............................................................. 25
1.5.2.1. Materiales para aislamiento térmico ....................................... 25
1.5.2.1.1. Aislamientos minerales ..................................................... 25
1.5.2.1.2. Aislamientos sintéticos ..................................................... 25
1.5.2.1.3. Aislamientos ecológico y reciclados ...................................... 26
1.5.2.1.4. Otros aislamientos ........................................................... 26
1.5.2.2. Aislamiento térmico de fachadas ........................................... 27
1.5.2.3. Aislamiento térmico de paredes............................................. 28
1.5.2.4. Aislamiento térmico de la cubierta ......................................... 28
1.5.2.5. Aislamiento térmico del suelo ............................................... 28
1.5.2.6. Aislamiento térmico de techos .............................................. 28
1.5.3. Vibraciones ........................................................................ 28
1.5.3.1. Ejemplos de cómo controlar vibraciones ................................... 29
1.5.4. Mantenimiento Preventivo de Cubiertas ...................................... 30
1.5.4.1. Mantenimiento preventivo de cubiertas.................................... 33
1.5.4.2. Mantenimiento correctivo de Cubiertas .................................... 33
1.5.4.3. Mantenimiento según el tipo de cubierta .................................. 34
1.5.4.3.1. Cubiertas planas ............................................................. 34
1.5.4.3.2. Cubiertas inclinadas de teja ............................................... 35
1.5.4.3.3. Cubiertas inclinadas de placas ............................................ 36
1.5.4.3.4. Elementos de cubierta ...................................................... 36
1.6. Método lógico de gestión de fallos de una edificación ........................... 37
1.6.1. Patología de las construcciones ................................................ 37
1.6.1.1. ¿Qué es Patología? ............................................................. 37
1.6.1.2. Patología de la Construcción................................................. 37
1.6.1.3. ¿Por qué sufren daño los materiales? ....................................... 37
 1.6.1.4. Fallos y averías frecuentes en elementos que componen un edificio .. 38
1.6.1.5. Análisis de Fallos .............................................................. 41
2. MANTENIMIENTO INTEGRAL DE EDIFICIOS. INSTALACIONES ........................... 42
2.1. Mantenimiento de Fontanería, Tuberías, Calderas, Calefacción eléctricas,
Instalaciones de aire acondicionado. ....................................................... 43
2.1.1. Mantenimiento de Fontanería .................................................. 43
2.1.1.1. Acometidas...................................................................... 43
2.1.1.2. Tubos de alimentación ........................................................ 44
2.1.1.3. Medidores ....................................................................... 45
2.1.1.4. Tanques ......................................................................... 46
2.1.1.6. Instalación interior ............................................................ 47
2.1.2. Mantenimiento de calderas-calefacción ...................................... 48
2.1.2.2. Calderas de gas ................................................................ 48
2.1.2.3. Calderas eléctricas ............................................................ 49
2.1.2.4. Calderas a carbón o leña ..................................................... 50
2.1.2.5. Mantenimiento de calderas Industriales-calderas de vapor ............. 51
2.1.3. Mantenimiento de calefacción eléctrica ...................................... 53
2.2. Mantenimiento integral de gas natural, Ascensores, equipos informáticos,
instalaciones eléctricas, ventilación. ....................................................... 55
2.2.1. Instalaciones de gas Natural .................................................... 55
2.2.1.1. Normativa colombiana sobre mantenimiento de redes internas de gas
56
2.2.1.2. Recomendaciones basadas en Normas Internacionales .................. 57
2.2.2. Ascensores ......................................................................... 61
2.2.2.1. Riesgos en ascensores ......................................................... 61
2.2.2.2. Normativa Colombiana para el mantenimiento de ascensores .......... 61
Referencias........................................................................................... 63

Contenido de Imágenes
Figura 1. Requisitos de desempeño de una edificación. Fuente: Building Pathology
Principles & Practice, Watt 1999 Pág. 18. ....................................................... 12
Figura 2. Ramas de la Conservación .............................................................. 13
Figura 3. Modelo de degradación, mantenimiento preventivo. .............................. 19
Figura 4. Modelo de degradación Mantenimiento de mejora. ................................ 20
Figura 5. Ruido Aéreo. Fuente: AcústicaFácil, 2013 ........................................... 23
Figura 6. Ruido de Impacto. Fuente: AcústicaFácil, 2013 ..................................... 23
Figura 7. Diferentes necesidades de aislamiento térmico. Fuente: página oficial de Leroy
Merlyn España, 2016 ................................................................................ 27
Figura 8. ley de Sitter. Fuente: Patología de la Construcción, Cristina Meza. ............. 42

Contenido de Tablas
Tabla 1. Patologías comunes en calderas Industriales. Fuente: CYPE Ingenieros .......... 51
INTRODUCCIÓN

El mantenimiento es un tópico para el cual existen muchos enfoques, el

mantenimiento de infraestructuras y edificios es sin duda un tema de actualidad,
el cual busca generar una cultura del mantenimiento focalizada en la explotación
de edificios, con criterios medioambientales, de eficiencia energética y
optimización de servicios. Los edificios, tanto en su conjunto como para cada uno
de sus componentes, deben tener un uso y un mantenimiento adecuado,
garantizando la necesidad de confort y seguridad de los usuarios.1

La estructura y el edificio es considerado como un artefacto que, a partir de su

habilitación, permanece inmutable en el tiempo.

En el ámbito internacional de la arquitectura y la ingeniería, la gran mayoría de

los estudios sistemáticos y producción de bibliografía estaban dedicados a edificios
nuevos. Se otorgaba una importancia casi exclusiva a los aspectos funcionales y
estéticos del diseño, y a las cuestiones técnicas y económicas del proceso
constructivo. Ello se refleja aún hoy en la formación tradicional de los
profesionales que desarrollan este producto (arquitectos e ingenieros) la cual está
enfocada casi exclusivamente a nuevos proyectos de construcción de edificios y
urbanos.

Esta situación, por lo menos en el sector de la construcción, tuvo un cambio

dramático en la década de 1970, época caracterizada por una grave crisis
energética que afectó principalmente a los países industrializados. La primera
causa de este punto de inflexión fue, como sucede en la mayoría de los casos, de
índole económica. Pero, sus consecuencias fueron mucho más amplias y
comprensivas, e implicaron una nueva visión y concepción de los edificios y de la
construcción en general.

Desde ese momento, se tuvo la clara visión que el proyecto y la construcción de

un edificio sólo constituían una muy pequeña parte de su historia y que éste, desde
que se concebía hasta el término de su vida útil, originaba problemas y, por lo
tanto, costos.

1
Maestría en Gerencia de Mantenimiento, Escuela de Ingeniería Mecánica UIS.
PROPOSITO DE LA ASIGNATURA

A largo plazo, las estructuras son juzgadas de acuerdo a 3 puntos de vista:

 Apariencia.
 Conveniencia.
 Costo.
Un edificio económico no es necesariamente el “más barato”, sino aquel que
provee las mayores ventajas globales con relación al dinero invertido; es decir,
aquel cuya apariencia y conveniencia son los mejores posibles en relación con los
costos de construcción, operación y mantenimiento2.
Se pretende en este curso desarrollar en el estudiante las habilidades necesarias
para garantizar el principal objetivo de todo edificio y obra civil: el confort de los
usuarios.
Este objetivo lleva asociados otros que lo apoyan3:
 La reducción de lesiones en los edificios.
 La reducción de las averías de sus instalaciones.
 La durabilidad del edificio y obras civiles.
 Dimensionar el costo del mantenimiento.

COMPETENCIAS4

 Conoce la composición del edificio, la legislación que la afecta, los fallos y

las averías más frecuentes.
 Conoce y adopta las medidas de seguridad requeridas en las tareas de
mantenimiento de infraestructura y edificios.
 Propone planes de gestión, estableciendo las tareas de mantenimiento
necesarias

2
María Teresita Falabella P. Stone, 2011
3
Maestría en Gerencia de Mantenimiento, Escuela de Ingeniería Mecánica UIS.
4
Maestría en Gerencia de Mantenimiento, Escuela de Ingeniería Mecánica UIS
CONTENIDOS

1. MANTENIMIENTO INTEGRAL DE EDIFICIOS. OBRA CIVIL

1.1. Entendiendo los Edificios

1.1.1. ¿Qué es un edificio?

Es cualquier estructura artificial utilizada o destinada para el uso de albergar

cualquier objeto, ya sea muebles, así como personas.
Los edificios se presentan en una cantidad amplia de formas y funcionalidades y se
han adaptado a lo largo de la historia a un gran número de factores, desde los
materiales de construcción disponibles, las condiciones climáticas, el terreno, los
precios, las condiciones del suelo, usos específicos y las razones estéticas. “Atender
las necesidades de varios edificios de la sociedad, sobre todo como refugio contra la
intemperie y como espacio de vida en general, para proporcionar privacidad, para
almacenar pertenencias y para vivir cómodamente y como lugar de trabajo. Un
edificio como refugio representa una división física del hábitat humano”5.
1.1.2. Requerimientos de los edificios

Construir bien tiene tres condiciones:

Producto [satisfacción del usuario]
Firmeza [estructuralmente sano] y
Deleite [estéticamente agradable].

1.1.2.1. Requerimientos funcionales

Se puede esperar que cada edificio, independientemente de su uso original,

intermedio o final, cumpla con ciertos requisitos funcionales básicos. Estos requisitos
se refieren principalmente a la protección del entorno externo, la comodidad humana

5
Interconsulting Bureau S.L. Control y Mantenimiento operativo de Edificios.
 y la organización de la actividad y el espacio. Otras necesidades funcionales pueden
incluir la creación de un sentido particular de identidad o lugar, y el control de usos
internos conflictivos o contradictorios. A menos que se conozca la función de un
edificio, no se puede juzgar como bueno o malo.6
1.1.2.2. Requerimientos de desempeño
Los requisitos de rendimiento de un edificio y sus diversos elementos se pueden
considerar bajo los siguientes puntos y como se muestra en la Figura 1.
 Acceso
 Apariencia
 Durabilidad
 Estabilidad dimensional
 Fuerza y estabilidad
 Exclusión climática
 Control de sonido
 Comodidad térmica
 Protección contra incendios
 Iluminación y ventilación
 Saneamiento
 Seguridad
 Costo
Muchos de estos requisitos de desempeño forman la base de las demandas legales y
no legales que deben cumplirse, tanto en relación con las nuevas construcciones como
con el uso continuo de las ya existentes.7

1.1.2.3. Requisitos reglamentarios

En la página de la Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL está disponible

para el público, la reglamentación técnica para la construcción de obras civiles tales
como viviendas, redes de servicios etc.
LINK: https://camacol.co/informacion-tecnica/reglamentos-tecnicos
Además de los allí publicados, este curso considera las normas mencionadas más
adelante, durante el desarrollo de los temas.

1.1.2.4. Requisitos del usuario

El usuario de un edificio puede esperar vivir o trabajar en un espacio que satisfaga los
requisitos humanos básicos y, además, ciertas necesidades que son específicas de las
actividades que se realizan. La forma en que se cumplen y si uno está en conflicto

6
Building Pathology: Principles & Practice, Watt 1999
7
Building Pathology: Principles & Practice, Watt 1999
 con el otro, es una medida de cuán apropiado es el edificio para la actividad o
actividades en cuestión.8
La aptitud para el propósito es, por lo tanto, una medida importante de cómo un
edificio cumple con los requisitos de su usuario. Los estudios de requisitos del usuario
intentan identificar el propósito en términos de actividades (las cosas que las personas
hacen) y las necesidades humanas (físicas, psicológicas, fisiológicas y sociales), y para
que un edificio sea apto para su propósito debe permitir a sus ocupantes llevar a cabo
su actividades económicas y convenientes, y tienen un ambiente satisfactorio para el
usuario. Tales estudios típicamente consideraran9:
 Clasificación del usuario (por ejemplo, orientación de la tarea).
 Análisis de actividades (por ejemplo, interacción social).
 Requisitos de espacio (por ejemplo, circulación en y alrededor del edificio).
 Condiciones ambientales (por ejemplo, estimulación sensorial).
 Implicaciones estructurales (por ejemplo, compatibilidad).
 Costo (por ejemplo, mejoras)

8
Building Pathology: Principles & Practice, Watt 1999
9
Tratado de Rehabilitación. Patología y Técnicas de Intervención… Ed Munilla-Lería, Madrid
Figura 1. Requisitos de desempeño de una edificación. Fuente: Building Pathology Principles & Practice,
Watt 1999 Pág. 18.

1.2. Conservación
La página Web inglesa de “Building Conservation”:
http://www.buildingconservation.com/ identifica a la conservación como “un
proceso destinado a detener el declive, garantizando la supervivencia de algo de
valor, en este caso, una edificación.”
 Durabilidad es la capacidad de un elemento de desarrollar una función requerida bajo
las condiciones dadas de uso y mantenimiento hasta que se alcance un estado límite,
como indicador de control.
Como finalidad de la conservación es llegar a diseñar unos criterios para determinar
la capacidad de un elemento de desarrollar una función requerida bajo unas
condiciones dadas durante un intervalo de tiempo específico, llamada fiabilidad y así
poder definir unos grados de confianza que validen una mayor seguridad, mejores
costes y adaptabilidad de todo el conjunto estudiado y poder prever las consecuencias
de la no conservación y los costes del no mantener.
Dentro de la conservación existen dos ramas importantes a diferenciar: la primera es
la preservación que atiende las necesidades de los recursos físicos; y la segunda es el
mantenimiento que, en cambio, cuida del servicio que proporcionan estos recursos.10

CONSERVACIÓN

Preservación Mantenimiento
Figura 2. Ramas de la Conservación

1.3. Mantenimiento

Según la Real Academia de la Lengua es “conservar algo en su ser, darle vigor y

permanencia”, esta definición aplicada a un edificio se entiende como la conservación
de la estructura, instalaciones, acabados y elementos que lo conforman para darle
una mayor durabilidad.
Según la EFNMS Federación Europea de Sociedades Nacionales de Mantenimiento: se
define mantenimiento como todas las acciones que tienen como objetivo preservar
un artículo o restaurarlo a un estado en el cual pueda llevar a cabo alguna función
requerida. Estas acciones incluyen la combinación de las acciones técnicas y
administrativas correspondientes.
En la industria y la ingeniería, el concepto de mantenimiento tiene los siguientes
significados:
1. Cualquier actividad – como comprobaciones, mediciones, reemplazos, ajustes y
reparaciones— necesaria para mantener o reparar una unidad funcional de forma que
esta pueda cumplir sus funciones.
2. Para materiales, mantenimiento tiene tres posibles definiciones

10
Diseño de Árboles de Fallos en Instalaciones Comunes de los Edificios de Vivienda” (Durango, 2010)
  Todas aquellas acciones llevadas a cabo para mantener los materiales en una
condición adecuada o los procesos para lograr esta condición. Incluyen
acciones de inspección, comprobaciones, clasificación, reparación, etc.
 Conjunto de acciones de provisión y reparación necesarias para que un
elemento continúe cumpliendo su cometido.
 Rutinas recurrentes necesarias para mantener unas instalaciones (planta,
edificio, propiedades inmobiliarias, etc.) en las condiciones adecuadas para
permitir su uso de forma eficiente, tal como está designado.11

1.3.1. Otras definiciones de mantenimiento12

 Norma francesa AFNOR: El conjunto de acciones que permiten conservar o

restablecer un bien a un estado especificado o a una situación tal que pueda
asegurar un servicio determinado.
 Norma Británica BS 3811: La combinación de todas las acciones técnicas y
administrativas asociadas tendientes a conservar un ítem o restablecerlo a un
estado tal que pueda realizar la función requerida.
 El mantenimiento no es más que los trabajos que deben realizarse de forma
cíclica para la atención de los equipos y de los elementos componentes de las
construcciones con el fin de subsanar sus deficiencias y mantener de manera
eficaz los servicios que brinden con énfasis especial de aquellas partes que por
su uso continuado o por su ubicación se encuentran más expuestos al deterioro.
 El mantenimiento son todas aquellas acciones encaminadas a la conservación
física y funcional de un edificio a lo largo del ciclo de vida útil del mismo.
Mantener, en general, significa conservar y también mejorar las prestaciones
originales de un elemento, maquina, instalación o edificio a lo largo del
tiempo.
 El mantenimiento de un edificio es un conjunto de trabajos periódicos
programados y no programados que se realizan para conservarlo durante el
periodo de vida útil en adecuadas condiciones para cubrir las necesidades
previstas.

1.3.2. Importancia del Mantenimiento

𝐶𝑂𝑁𝐹𝑂𝑅𝑇 + 𝑆𝐸𝐺𝑈𝑅𝐼𝐷𝐴𝐷 = 𝐶𝐴𝐿𝐼𝐷𝐴𝐷 𝐷𝐸 𝑉𝐼𝐷𝐴

El confort y la seguridad de los usuarios son un requisito imprescindible, por lo que la

obligación del encargado (propietario del inmueble) de la conservación y el
mantenimiento del inmueble debe buscar que el estado del edificio brinde las
adecuadas condiciones de:
 Seguridad

11
Desarrollo e implantación de plan de mantenimiento en edificio de oficinas” (Porto, 2010)
12
Recopiladas en “Conceptos fundamentales sobre el mantenimiento de edificios” (Fernández, 2007)
  Salubridad
 Habitabilidad
 Accesibilidad
 Confort
 Funcionalidad.

1.3.3. Vida Útil de las Edificaciones

La vida útil está estrechamente ligada a la palabra mantenimiento pues a las obras se
les aplican Programas de Mantenimiento para que estas puedan llegar a cumplir con
el tiempo de vida útil para el cual fueron ejecutadas.
La vida útil del edificio es la previsión del período de tiempo durante el cual es
susceptible de ser utilizado el mismo en las condiciones de calidad requeridas,
siempre que se hayan observado las instrucciones de uso y mantenimiento y se hayan
realizado las obras de rehabilitación necesarias. Durante toda la vida útil de un
edificio, hay tres parámetros esenciales que vienen definidos en la fase de proyecto:
 La durabilidad o expectativas de que un elemento pueda cumplir las funciones
encomendadas;
 La mantenibilidad, entendida como facilidad para poder realizar las funciones
de inspección, limpieza, reparación o sustitución y
 Los costos de explotación debidos a consumos energéticos.

1.3.4. Clasificación de mantenimiento de edificaciones

Durante el desarrollo de bibliografía sobre el tema de mantenimiento integral de

edificaciones, han surgido varias maneras de clasificar estas labores, el Ingeniero Juan
Miguel Fernández rescata en su artículo que para Manuel Babé, los mantenimientos
pueden clasificarse atendiendo a tres factores: el tipo de obra, el propietario del
inmueble y el momento en que se realiza el mismo.
1.3.4.1. Según el tipo de obra

 Mantenimiento de obras nuevas: el que se realiza en ciclos previstos desde el

momento en que se elabora el proyecto y que debe aplicarse tan pronto
concluye la construcción.
 Mantenimiento de obras existentes: el que debe comenzar su aplicación
después que se han efectuado las reparaciones o reconstrucciones requeridas
para eliminar los desperfectos existentes.
1.3.4.2. Según el propietario del inmueble

 Mantenimiento privado: El que debe realizar de forma continua y por medios

propios el usuario de un edificio.
  Mantenimiento estatal: El que se realiza por los organismos del Estado en
obras de uso social como escuelas, hospitales, puentes, carreteras,
acueductos, presas, etc.

1.3.4.3. Según el momento en que se realiza

 Mantenimiento preventivo: el que debe ser previsto por el profesional al

realizar el proyecto de una obra.
 Mantenimiento correctivo: el que se planifica ejecutar en las construcciones
para evitar al máximo los deterioros.

1.4. Mantenimiento Preventivo de Estructuras. Mantenimiento

Correctivo. Mantenimiento Modificativo

Mantenimiento: “el conjunto de actividades técnicas, administrativas y de gestión,

para alargar la vida útil del edificio o de un elemento en concreto, con la finalidad
de conservarlo o devolverlo a un estado en el cual pueda desarrollar la función
requerida.”

1.4.1. Clasificación de tipos de mantenimiento

Una forma de agrupar las diferentes estrategias de mantenimiento podría ser:
Mantenimiento de conservación.
i. Mantenimiento Correctivo.
a) Mantenimiento correctivo inmediato o de emergencia.
b) Mantenimiento correctivo diferido o reparaciones mayores.
ii. Mantenimiento preventivo.
a) Mantenimiento programado o periódico.
b) Mantenimiento predictivo.
c) Mantenimiento de sintomático.
d) Mantenimiento continúo.
Mantenimiento de actualización.

1.4.1.1. Mantenimiento de conservación

Es el destinado a compensar el deterioro sufrido por el uso, los agentes

meteorológicos u otras causas. En el mantenimiento de conservación pueden
diferenciarse:
I. Mantenimiento correctivo: que corrige los defectos o averías observados
  Mantenimiento correctivo inmediato: es el que se realiza inmediatamente
de percibir la avería y defecto, con los medios disponibles, destinados a
ese fin.
 Mantenimiento correctivo diferido: al producirse la avería o defecto, se
produce un paro de la instalación o equipamiento de que se trate, para
posteriormente afrontar la reparación, solicitándose los medios para ese
fin.
II. Mantenimiento preventivo: como el destinado a garantizar la fiabilidad de
equipos en funcionamiento antes de que pueda producirse un accidente o avería
por deterioro. En el mantenimiento preventivo podemos ver:

 Mantenimiento programado: como el que se realiza por programa de

revisiones, por tiempo de funcionamiento, kilometraje, etc.
 Mantenimiento predictivo: que realiza las intervenciones prediciendo el
momento que el equipo quedara fuera de servicio mediante un
seguimiento de su funcionamiento determinando su evolución, y por tanto
el momento en el que las reparaciones deben efectuarse.
 Mantenimiento de oportunidad: que es el que aprovecha las paradas o
periodos de no uso de los equipos para realizar las operaciones de
mantenimiento, realizando las revisiones o reparaciones necesarias para
garantizar el buen funcionamiento de los equipos en el nuevo periodo de
utilización.
1.4.1.2. Mantenimiento de Actualización

Su propósito es compensar la obsolescencia tecnológica, o las nuevas exigencias, que

en el momento de construcción no existían o no fueron tenidas en cuenta pero que
en la actualidad si tienen que serlo
1.4.2. Otras formas de clasificar los tipos de mantenimiento13

Estrategias de mantenimiento pro-activo

- Mantenimiento preventivo
- Mantenimiento predictivo
- Mantenimiento de mejora
Estrategias de mantenimiento reactivo
- Mantenimiento correctivo

1.4.2.1. Mantenimiento preventivo

La ejecución de actividades de mantenimiento basadas en una planificación y unas

prioridades fijas.
Las estrategias de mantenimiento preventivo se interpretan como una etapa del
sistema que abarcan diversas actividades, aprovechando recursos y costes evitando
los trabajos no previstos y molestias a los clientes, pero necesita un análisis desde la
fase de proyecto, datos de base de soporte y su actualización constante. A
continuación, se lista una serie de datos fundamentales para definir este tipo de
estrategia, tomando en cuenta que el objetivo es llegar a recuperar el nivel inicial de
calidad de los elementos en la mayor medida posible.
La estrategia de mantenimiento preventivo es llegar a recuperar el nivel inicial de
calidad de los elementos en la mayor medida posible listan una serie de datos
fundamentales para definir este tipo de estrategia:
 Vida útil de cada elemento
 niveles mínimos de calidad / exigencias
 anomalías relevantes
 causas probables
 características de los mecanismos de degradación
 síntomas de pre-patología
 elección de las operaciones de mantenimiento
 análisis de registros históricos (prioridad de intervenciones, etc.)
 comparación de cómo es el comportamiento en otros edificios (antes y después
de reparaciones)
 recomendaciones técnicas de los proyectistas, fabricantes / proveedores, etc.
 costes de las operaciones

13
“Diseño de árboles de fallos en instalaciones comunes de los edificios de vivienda” de Nanet Tamayo Durando, 2010
y “Estratégias de Manutenção em Fachadas de Edifícios” de Inês Flores y Jorge de Brito, 2002.
 Figura 3. Modelo de degradación, mantenimiento preventivo.
Fuente: Estratégias de Manutenção em Fachadas de Edifícios, Inês Flores y Jorge de Brito 2002.

1.4.2.2. Mantenimiento Predictivo

Como en la estrategia anterior, ejecutan actividades de mantenimiento, pero

planifica sus inspecciones a ejecutar en función del análisis del estado de los distintos
elementos y no de las actividades a ejecutar, ni una periodicidad concreta.
las estrategias de mantenimiento predictivo basadas en la planificación de las
inspecciones de los elementos no son de inmediata aplicación y necesitan un tiempo
significativo de interiorización donde se involucra a personal con formación específica
y capacidad técnica para poder recoger y analizar datos para llegar a una actuación
correcta. Esta planificación se ha de realizar en la fase de proyecto para poder
conocer desde el principio los elementos a inspeccionar, las actividades de
inspección, las duraciones previstas y los periodos más idóneos; y luego continúa en
la fase de explotación. Todas las planificaciones se realizarán de acuerdo con la
durabilidad media de los distintos elementos del conjunto o sistema. Se deben tener
en cuenta la regularización, las recomendaciones de los fabricantes, documentos
homologados, códigos, normas, etc.

1.4.2.3. Mantenimiento de Mejora

Enfoca sus actividades en el desarrollo de las características iniciales mediante

modificaciones de algunos elementos del sistema.
Las estrategias de mantenimiento de mejora e aplican durante la fase de explotación
de los edificios; provoca un considerable aumento de la vida útil de los elementos en
comparación con otro tipo de estrategia e incluso su degradación es más lenta debido
a las innovaciones aplicadas (materiales más durables) y dejando beneficios a sus
propietarios.

Figura 4. Modelo de degradación Mantenimiento de mejora.

Fuente: Estratégias de Manutenção em Fachadas de Edifícios, Inês Flores y Jorge de Brito 2002.

1.4.2.4. Mantenimiento Correctivo

Luego de producido un fallo en el sistema se procede a la reparación de las anomalías

para así llevar a éste a un estado en el que pueda seguir desarrollando su/s función/es
preestablecidas.
De cara al coste global del ciclo de vida es poco favorable debido a la actuación tardía
sobre el sistema, dando lugar con el tiempo a otros problemas deferidos que van
apareciendo por la consecuencia del no planificar.
1.5. Aislamiento sonoro. Aislamiento Térmico. Vibraciones.
Mantenimiento preventivo de cubiertas.

1.5.1. Aislamiento sonoro

En el reportaje “Aislamiento y acondicionamiento acústico. La batalla contra el ruido”

hecho por Promateriales se expone que la importancia de la acústica, en sus ramas
de aislamiento y acondicionamiento, radica en que dentro de las edificaciones viven
personas, por lo cual hay que protegerlas contra la contaminación acústica y así lograr
grados de confort adecuados para que no haya perturbaciones por las actividades
domésticas, industriales, etc.
No escuchar ruidos procedentes de la calle o de nuestros vecinos nos proporciona
intimidad, por lo que contar con un aislamiento acústico acorde a la actividad que se
realice es muy importante. Por otro lado, evitar la reverberación o el eco,
acondicionando correctamente un recinto nos proporciona confort, estar cómodos
dentro de un recinto.

1.5.1.1. Diferencia entre aislamiento y acondicionamiento

Aislamiento acústico (controlar ruido del exterior)

“El aislamiento acústico se enfoca en aislar acústicamente un recinto, espacio o
ambiente del exterior u otro ambiente contiguo al mismo, tanto horizontalmente
como verticalmente. Esto significa reducir cuantitativamente el ruido percibido en un
recinto y que es emitido desde una fuente ubicada en otro espacio. Esto se logrará
mediante el uso de distintas densidades y capas, como puede ser un tabique formado
por placas de yeso laminado y un núcleo de fibra. Por consiguiente, el aislamiento nos
brinda descanso y tranquilidad ante ruidos no deseados provenientes de ambientes
externos”.
“con el aislamiento acústico nos aislamos de los ruidos no deseados, provenientes del
exterior o recintos colindantes y/o adyacentes. Si pensamos en habitaciones de hotel
o de hospital, al ser zonas de descanso, requieren de un buen aislamiento acústico
para evitar ser perturbados o molestados por los ruidos provenientes de habitaciones
contiguas, pasillos, exterior, etc.”

Acondicionamiento acústico: (controlar ruido del interior)

“Se centra en el interior de un ambiente, en el que se pretende, mediante el uso de
materiales con propiedades absorbentes, difusoras y reflectantes, conseguir una
acústica idónea para el uso al que vaya a ser destinado. Mediante éste conseguiremos
confort y calidad acústica, ya que obtendremos, por ejemplo, una reverberación e
 inteligibilidad adecuadas para la visualización de una película o para escuchar un
concierto de música clásica”.
“El acondicionamiento acústico es fundamental en ámbitos tan importantes y
cotidianos de nuestras vidas sociales como son las aulas de los colegios o los
restaurantes que utilizamos a diario en un plano lúdico o laboral, donde un buen
acondicionamiento acústico, con un tiempo de reverberación controlado hace que
podamos tener una buena inteligibilidad de la palabra para poder escuchar y ser
oídos”
Recopilación información.14

1.5.1.2. Ruido

El ruido es un sonido molesto, que nos produce una sensación de incomodidad y que
sufrimos habitualmente bien en nuestro lugar de residencia o en nuestro trabajo.
La exposición prolongada a fuentes de ruido puede provocar fatiga, daños auditivos
irreversibles, alteraciones del sueño, estrés o disminución del rendimiento en el
trabajo

1.5.1.2.1. Tipos de ruido

Según su manera de transmisión dentro de una edificación, los ruidos se pueden
clasificar dentro de tres grandes grupos: aéreo, impacto, vibración.
 Aéreo: “Es aquel sonido que se transmite por el aire y se propaga en los
edificios a través de los cerramientos: tabiques, forjados, fachadas, cubiertas,
etc. Puede propagarse desde el exterior hacia el interior -por ejemplo, tráfico,
aeronaves…- o bien entre vecinos o de un edificio a otro - como puede ser la
radio de los vecinos-. El objetivo de un aislamiento acústico a ruido aéreo es
conseguir que las ondas sonoras pierdan la mayor cantidad de energía posible
al atravesar el cerramiento”
Un ejemplo de este tipo de ruidos muy común en Ingeniería Acústica, es la
ubicación de un altavoz en una sala. Dicha sala se encuentra de forma contigua
a otra y están separadas por una superficie divisoria, al encender el altavoz
las partículas de aire que lo rodean se verán perturbadas, chocando finalmente
con la superficie divisoria. Ésta superficie divisoria entra en vibración
perturbando a su vez las partículas de aire de la sala contigua; por lo tanto,
se genera un nuevo foco de emisión sonora.

14
“Aislamiento y acondicionamiento acústico. La batalla contra el ruido” publicado en Promateriales. (Promateriales,
Aislamiento y acondicionamiento acústico. La batalla contra el ruido, 2016)
 Figura 5. Ruido Aéreo. Fuente: AcústicaFácil, 2013

 Impacto: “El ruido de impacto es causado por los pasos de personas,

desplazamientos de muebles y objetos, portazos, instalaciones del edificio,
caídas de objetos, etc. Este sonido genera una vibración en la estructura del
edificio que hace que se convierta en un foco sonoro. Debido a la alta rigidez
de los elementos constructivos, la vibración se transmite por la estructura del
edificio y se emite como ruido en el aire en los diferentes lugares de dicho
edificio. El objetivo de un aislamiento a ruido de impacto es cortar el camino
de transmisión de vibraciones mediante la interposición de materiales
elásticos”.
El ejemplo más común en ingeniería acústica de ruido de impacto es la pisada
con tacones de una persona en el piso superior. Al pisar sobre el forjado, éste
entra en vibración y se origina un nuevo foco sonoro en el recinto receptor.

Figura 6. Ruido de Impacto. Fuente: AcústicaFácil, 2013

 Vibraciones: Se trata del ruido procedente de las instalaciones de fontanería

del edificio, aire acondicionado, salas de máquinas, etc. “Para instalaciones o
recintos con instalaciones es importante hablar del ruido de vibraciones. La
mayoría de las instalaciones en un edificio producen vibración de carácter
continuo. El aislamiento se consigue con sistemas antivibratorios de tipo
muelle, caucho u otros materiales para motores y máquinas. También es
 necesario aislar todas las instalaciones anejas, como las tuberías y otros
elementos de transmisión de fluidos”.
Un caso muy común en Ingeniería Acústica, es la colocación de un ascensor
entre el hueco de dos viviendas. El hueco del ascensor deberá estar
correctamente insonorizado para que las vibraciones producidas por el
ascensor al subir y bajar no se transmitan a las superficies de las viviendas
originando un foco de emisión sonora en dichas viviendas.

1.5.1.2.2. Materiales para aislar el ruido15

Los materiales de aislamiento son los encargados de aislar las paredes, cubiertas,
suelos, cerramientos acristalados, los equipos de climatización y sus redes de tuberías
y conductos. Si los materiales de aislamiento no se incorporan al edificio en su justa
medida y con un correcto dimensionado, de poco vale el esfuerzo realizado, ya que
un puente acústico lleva al traste los esfuerzos realizados sin mejorar las prestaciones
acústicas del edificio y el usuario estará condenado a sufrir molestias de los vecinos
o ruidos procedentes del exterior. La única solución posible sería la de rehabilitar el
edificio, cuyo coste es muy superior al de aislar dicho edificio en el momento de su
construcción. Para combatir el ruido, la forma más inmediata es interponer una masa
suficiente entre la fuente emisora y el recinto receptor. Además, existen materiales
que aportan flexibilidad y estanqueidad al aire. Si no es factible alcanzar una masa
suficiente, entonces es conveniente complementar el aislamiento acústico con
materiales que aporten absorción acústica” y En cuanto al acondicionamiento
acústico, Massó señala que “tiene el objetivo de alcanzar un nivel de percepción
sonora aceptable en todos los puntos de un local”. Así, explica que “se deben realizar
actuaciones sobre la fuente sonora, ya que apantallarla o encapsularla permite
controlar el campo directo y reducir el reverberado”. También hay que actuar sobre
el campo reverberado, “para modificar las áreas absorbentes del local, de modo que
se consigan tiempos de reverberación adecuados para la función del local”. Especifica
que “para ello se pueden disponer materiales absorbentes acústicos en las superficies
internas de los cerramientos.
Algunos de los materiales más empleados son:
 Placa de yeso laminado
 Techos acústicos
 Ladrillo cerámico
 Panel sándwich: Los sistemas de panel sándwich son una opción versátil para
el aislamiento acústico. “Existen sistemas de panel sándwich indicados para
diferentes aplicaciones. Al tratarse de un elemento de cerramiento, sus
principales aplicaciones son la cubierta, la fachada y, en menor medida,
particiones interiores o forjados horizontales. Por tanto, en función de su
aplicación, se estiman unos requisitos diferentes en cuanto a comportamiento

15
Revista Promateriales, “Aislamiento y Acondicionamiento acústico: soluciones para ganar la batalla contra el ruido”
ANDIMAC
 acústico, fabricándose con diferentes materiales aislantes para responder
adecuadamente ante estas necesidades”
 Carpintería y perfilaría
 Amortiguadores
Nota recopilada.16

1.5.2. Aislamiento térmico

1.5.2.1. Materiales para aislamiento térmico

Existen diversos materiales para aislamiento térmico, algunos de los cuales se
nombran a continuación:
1.5.2.1.1. Aislamientos minerales
 Lana de roca
Fabricado a partir de roca volcánica fundida. Indicado para el aislamiento
térmico en suelos, paredes interiores y fachadas ventiladas y/o sin contacto
directo con el agua. El formato en rollo también es apto para aislar bajo
cubiertas y buhardillas. Funciona también como aislante acústico y protector
del fuego.

 Fibra de vidrio
Fabricado a partir de arena fundida. Indicada para el aislamiento de paredes
interiores, falsos techos y bajo cubiertas (en rollo o manta en el caso de este
último). Cuenta también con propiedades como aislante acústico en bajas
densidades. En ambos casos en Densidad de 23-40kg/m3 tienen usos en
tabiquería interior y techos. Mientras que en mayor densidad se puede usar en
fachadas y suelos.

1.5.2.1.2. Aislamientos sintéticos

 Poliestireno expandido (corcho blanco). Material ligero, económico y de fácil

instalación. Es un material versátil apto para reforzar el aislamiento térmico
en fachadas, paredes, suelos y techos. Tiene mayor capacidad impermeable
que las lanas minerales y se clasifica en función de la densidad de producto, a
mayor densidad, más capacidad de aislamiento.
 Poliestireno extruido. Destaca por su carácter impermeable y por su
resistencia al peso y a la deformación. Al ser inmune a la humedad predomina
su uso en fachadas y cubiertas –tanto desde el exterior como desde el interior.
Tiene una mayor capacidad aislante y de resistencia con respecto al
expandido. Es muy habitual su uso en zonas con humedades.

16
Revista Promateriales, “Aislamiento y Acondicionamiento acústico: soluciones para ganar la batalla contra el ruido”
ANDIMAC
1.5.2.1.3. Aislamientos ecológico y reciclados

 Corcho. Material natural y 100% ecológico. Gran capacidad aislante, se puede

utilizar en paredes y suelos, sus principales ventajas son: 100% reciclado y
natural, durabilidad superior a otros aislantes, protección contra la humedad,
antiestático, hipo-alergénico y sin olor, puede dejarse visto.
 Geotextil. Fabricado a partir de materiales textiles reciclados y reciclable.
Tiene tanto características térmicas como acústicas, con ventajas como las
siguientes: o Mayor cohesión que una lana mineral, lo que le permite más
durabilidad, buen comportamiento al vapor de agua, resistencia a la tracción
y al desgarro, lo que le permite una instalación con tacos y espigas (mecánica),
no irrita la piel ni las vías respiratorias

1.5.2.1.4. Otros aislamientos

 Poliuretano: Es un producto, cuya composición básica es el petróleo y el

azúcar, permite la formación de una espuma rígida ligera con más del 90 % de
las celdas cerradas y con buen coeficiente de conductividad térmica (muy
aislante). Como características de este producto está la rigidez estructural, la
gran adherencia sobre cualquier superficie, amortigua vibraciones, no absorbe
humedad ambiental y la relación precio capacidad aislante es muy buena. Ha
sido el producto más empleado como aislamiento en los últimos años, si bien
está sufriendo un descenso en su utilización debido principalmente al alto
grado de combustión del mismo que hace que se esté sustituyendo por otros
productos como las lanas minerales que, teniendo una capacidad de
aislamiento similar, son ignífugos.
 Paneles sándwich: Panel sandwich, también llamado panel compuesto. Se
compone de capas metálicas y materiales de aislamiento (espuma de
poliuretano, lana de roca, poliestireno y/u otros). Se caracteriza por su
modularidad, peso ligero, alto grado de prefabricación, propiedad de
aislamiento y menor coste de montaje. Es empleado principalmente en de
paneles de pared y techo para los trasteros, talleres, almacenes etc.
 Eco-aislamiento: Con aislamiento ecológico nos queremos referir a productos
que además de ofrecer buenos resultados en acústica y térmica, sean sanos,
naturales, 100% reciclables, donde todo su análisis de Ciclo de Vida (ACV) sea
respetuoso con el medio ambiente.
 Productos ligeros reflectantes (PLR): Productos heterogéneos, formados por
capas de productos de naturalezas diferentes para actuar sobre las tres formas
de transferencia térmica. Tienen pantallas termo-reflectantes que reflejan la
radiación térmica hacia la fuente, materias fibrosas sintéticas o naturales, que
reducen la transferencia térmica por conducción-convección (poliéster, lana,
lino, cáñamo…) y materiales con burbujas de aire que también reducen la
transferencia térmica por conducción-convección.
 Como se muestra en la figura 7. Cada zona de una vivienda tiene diferentes
necesidades de aislamiento.

Figura 7. Diferentes necesidades de aislamiento térmico. Fuente: página oficial de Leroy Merlyn España, 2016

1.5.2.2. Aislamiento térmico de fachadas

En este caso podemos optar por mejorar el aislamiento desde el exterior, desde el
interior de la vivienda, o inyectando una solución aislante en el interior del muro.
Las soluciones de aislamiento de la fachada por el interior, se realizan sin modificar
la fachada. Se aprovechan las cámaras de ventilación sin aislamiento (insuflado de
aislante de lana mineral), o bien con un nuevo tabique con el añadido de un aislante.
Las soluciones desde el exterior requieren un material inalterable al agua, como el
poliestireno extruido o expandido, o en su defecto una cámara de aire que permita el
drenaje y ventilación del aislante; dicho aislante va dentro de una estructura y
cubierto con paneles.
1.5.2.3. Aislamiento térmico de paredes
Se trata de las divisiones interiores de un espacio (entre diferentes habitaciones,
separación con los espacios comunes de un edificio…). Por las características de este
tipo de zonas (por lo general sin contacto con el agua, ni sometido al peso de la pisada
a diferencia del suelo) puedes utilizan lana mineral (de roca o fibra de vidrio), así
como aislantes térmicos ecológicos como el corcho o el geotextil.

1.5.2.4. Aislamiento térmico de la cubierta

En el caso de los tejados es preciso diferenciar entre cubiertas planas o inclinadas.
Así mismo es posible optar por el aislamiento desde el interior o desde el exterior
(colocando un aislante bajo las tejas). En el aislamiento de un tejado se usan
materiales lo más impermeables posibles: poliestireno extruido o poliuretano.
También se pueden usar lanas minerales protegidas con láminas impermeables.

1.5.2.5. Aislamiento térmico del suelo

En el caso de los suelos el aislamiento térmico se coloca sobre el forjado de hormigón.
Entre el aislante y el mortero es necesario colocar una lámina de polietileno que actúa
como barrera impermeable. En suelos radiantes también hace falta colocar la lámina
de polietileno entre el aislante y el sistema de calefacción por conductos.

1.5.2.6. Aislamiento térmico de techos

En el caso de los techos las pérdidas energéticas se centran sobre todo en las bajo
cubiertas (buhardillas) ya que el techo conecta directamente con al exterior. Para
ello te recomendamos elegir un material ligero y que ocupe poco espacio: Lanas
minerales, aislantes reflexivos o geotextil son los más habituales.

1.5.3. Vibraciones

Una estructura puede comenzar a vibrar debido a fuentes estables, como pueden
ser, bombas, lavadoras, ventiladores, etc., o debido a fuentes de impactos, como
son caídas de objetos, martillazos, saltos, pisadas etc. Estas vibraciones pueden
propagarse por la estructura, con poca atenuación, hacia diversos lugares donde
ponen en vibración algunas superficies, siendo percibidas por el oyente como sonido
transmitido por el aire o por objetos que se mueven.
Las vibraciones en edificios se consideran problemas de contaminación
medioambiental porque la fuente de vibraciones es externa al edificio o ajena a la
actividad realizada en el mismo. Por tanto, no es una problemática de exposición
laboral a vibraciones.
Los edificios pueden vibrar por distintas causas como tráfico viario, ferroviario y
aéreo, viento, voladura, maquinarias industriales, electrodomésticos, equipos de
ventilación, portazos, etc. En función de la fuente que las produce, se distinguen tres
tipos
Principales de vibraciones:
 Debidas a procesos continuos o semicontinuos, por ejemplo, industrias.
 Producidas por actividades intermitentes permanentes, por ejemplo, el
tráfico.
 Por actividades de duración determinada (no permanentes), por ejemplo,
construcción.
Cada tipo de fuente tiende a producir una excitación característica con diferentes
magnitudes y frecuencias que son transformadas por la respuesta del suelo, y las
características de la construcción y el mobiliario antes de que se perciba por los
ocupantes del edificio.
En general, las vibraciones en edificios son difíciles de controlar. Las vibraciones que
reciben los ocupantes de los edificios pueden ocasionar problemas de incomodidad,
interferencia con la actividad que se realiza, etc., pero no son efectos adversos sobre
la salud, salvo en casos extremadamente raros; la percepción de la vibración por parte
de los ocupantes de los edificios es mayor que los niveles que se miden. Pueden influir
varios factores, por ejemplo, el tipo de actividad que se realice en el momento, el
ruido aéreo o estructural; también si las vibraciones se presentan por el día y por la
noche, etc.
Con frecuencia el ruido o la vibración se transmiten a los pisos a través de un punto
donde los componentes del equipo están en contacto directo con la estructura de
hormigón del edificio. En este caso, la solución consiste en evitar este contacto
directo, ya sea moviendo el componente de equipo para evitar el contacto directo o
instalando una medida de control con materiales acústicos para eliminar la
transmisión de vibraciones y ruido.
1.5.3.1. Ejemplos de cómo controlar vibraciones

En el caso de un ascensor hay que tener en cuenta:

 Las guías del ascensor se sujetarán a los forjados del edificio, no a los
elementos de separación vertical.
 En la maquinaria del ascensor que pueda producir vibraciones se colocarán
amortiguadores de vibraciones de modo que quede desolidarizada.
 Por último, las puertas del ascensor tendrán topes elásticos en los marcos.
En el caso de vibraciones estables transmitidas a la estructura por aparatos
mecánicos:
 Esta fuerza excitadora se transmite a la estructura en los puntos en los que la
máquina está rígidamente conectada con ella. Para evitar la transmisión de
dichas fuerzas se deben instalar las máquinas sobre soportes elásticos, por
 medio de muelles o elementos antivibratorios que permitan a la maquina
responder libremente a las fuerzas que actúan sobre ella. De esta forma, la
fuerza transmitida a la estructura a través de los aisladores de vibración es
entonces proporcional a esta respuesta de libre desplazamiento de la fuente
multiplicada por la rigidez o elasticidad del montaje.
En el caso de vibraciones de impacto (fuerza grande de corta duración)
 El impacto de un objeto sobre un suelo duro produce un espectro sonoro en el
que predominan las frecuencias altas (gran amplitud y corta duración), en
tanto que el impacto sobre un suelo con una superficie elástica produce un
sonido en el que predominan las frecuencias bajas (pequeña amplitud y larga
duración). Soluciones como instalar en los suelos alfombras para aislar los
impactos de baja intensidad o la colocación de suelos flotantes para los
impactos de mayor intensidad, consiguen resultados de aislamiento estructural
importantes.
Los suelos flotantes son aquellos que se apoyan sobre el suelo estructural, pero
que están completamente aislados de éste mediante elementos de apoyo
elásticos, de manera que en ningún punto están en contacto rígido con el
suelo. Su utilización más frecuente en los recintos con equipamientos
mecánicos, en salas de baile y en general en cualquier suelo que pueda ser
objeto de soportar una fuente de excitación directa.

1.5.4. Mantenimiento Preventivo de Cubiertas

Son varios los problemas que ocasiona la falta de mantenimiento en una cubierta,
en la publicación de INGALUX sobre el mantenimiento de cubiertas, referencian
algunos de ellos, tal vez los más comunes:
En el sitio web de Mundotejas, exponen que para realizar el mantenimiento de una
cubierta se debe contar con la inspección y diagnóstico, con una posterior ejecución,
de una empresa especializada en este tipo de trabajos. Las personas sin experiencia
generalmente ocasionan daños en las tejas, fijaciones, y remates, que posteriormente
se hacen difíciles o imposibles de corregir.

Al igual que el resto del edificio, la cubierta tiene su propia estructura con una
resistencia limitada al uso para el cual está diseñada; por esto Siempre que quiera
modificar el uso de la cubierta (sobre todo en cubiertas planas) debe consultarlo a su
Técnico de Cabecera.

Con el paso del tiempo es posible que aparezca algún tipo de lesión detectable desde
la parte inferior de la cubierta, aunque en muchos casos ésta no será visible. Por ello
es conveniente respetar los plazos de revisión de los diferentes elementos. Si aparece
alguno de los síntomas siguientes se recomienda que realice una consulta a su Técnico
de Cabecera.

Posibles síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura de la cubierta:

 Manchas de humedad en los pisos bajo cubierta.

 Deformaciones: abombamientos en techos, tejas desencajadas.
 Fisuras y grietas: en techos, aleros, vigas, pavimentos y elementos salientes de
la cubierta.
 Pequeños agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento.
 Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
 Reblandecimiento de las fibras de la madera.
 Desconchados en el revestimiento de hormigón.
 Manchas de óxido en elementos de hormigón.
 Manchas de óxido en elementos metálicos.
 1.5.4.1. Mantenimiento preventivo de cubiertas
Consiste en la revisión, ajuste y limpieza sobre las tejas, equipos y componentes de la
instalación descritas en el contrato, con el objeto de alargar su vida útil y maximizar
su eficiencia.

Inicialmente se realizan las tareas establecidas en el plan de mantenimiento previo, y

posteriormente las tareas adicionales que pudieran determinarse con la empresa
encargada como consecuencia de la inspección e informe recibido, incluyendo posibles
actividades de carácter correctivo.

Algunas actividades pueden beneficiar a la buena conservación de una cubierta:

 Identificar si hay desplazamientos constantes sobre la cubierta, lo que permite

hacer un diseño previo donde se creen rutas específicas, para posicionar
estructuras adicionales que soporten el tráfico deseado (caminaderos).
 Sugerir la revisión de la cubierta luego de realizarse actividades sobre ella, como
puede ser la instalación de otros equipos (antenas de tv, aires acondicionados,
ductos de ventilación, etc.)
 Las tejas deben limpiarse dos veces al año para eliminar represiones de agua,
mugre o sustancias oxidantes.

1.5.4.2. Mantenimiento correctivo de Cubiertas

Efectuar las reparaciones que resulten necesarias para la recuperación funcional de

la cubierta, donde, se hayan producido imperfecciones o daños que generen peligro
o un deterioro de la edificación y/o de sus contenidos.
Pueden clasificarse en tres tipos: normal, urgente y muy urgente. Cada una de ellos
requiere un tiempo de respuesta particular. Los que califican como “Normal”, se
ejecutarán con acciones planeadas y posiblemente dentro de un contrato de servicio
de mantenimiento preventivo, con un tiempo que no suponga un retraso mayor de 30
días, esto quiere decir, que la “imperfección”, no impide seguir con las funciones en
la edificación, y los correctivos (humedades) posteriores son menores (limpieza). Las
reparaciones que clasifiquen de “Urgente” tendrán prioridad y deberán realizarse en
un plazo no mayor de 5 días, en este punto la cubierta puede estar afectando el
funcionamiento de la empresa si no consigue ser reparada a tiempo, o generando altos
costos de reparaciones posteriores. Por último, las que clasifiquen de “Muy urgentes”,
se entenderán a incidencias que afectan gravemente a la operatividad de la
edificación y/o su contenido o impliquen riesgos de males mayores si no son
corregidas. Estas se deberán iniciar en un tiempo máximo de 24 horas desde la
solicitud de intervención como: goteras o entrada de agua en talleres con material
que se pueda deteriorar; humedades en zonas sensibles como centros de servidores,
centrales de teléfono, maquinaria delicada, etc.; peligro inminente de
desprendimiento, derrumbamiento de una cubierta que implique riesgos materiales
graves, o a la integridad de las personas; atasco en una zona de ventilación para
liberación de gases.
1.5.4.3. Mantenimiento según el tipo de cubierta

Cada tipo de cubierta tiene condiciones especiales para su conservación, a

continuación, algunas pautas para el mantenimiento y conservación de algunas de las
cubiertas más comunes. La información presentada en este capítulo fue copiada de la
página del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de
Edificación de La Rioja.
1.5.4.3.1. Cubiertas planas
 La sobrecarga de uso señalada en proyecto no debe ser superada: la sobrecarga
de uso no se puede superar sin previa consulta del técnico especialista, sobre
todo en el caso de cambios de uso, ni almacenar materiales en cubierta. Si se
superase la sobrecarga de uso, se producirían agotamientos en la estructura
dando lugar a deformaciones y roturas
 Evitar perforar la impermeabilización: en la colocación de antenas, mástiles
similares se ha de extremar la precaución en no perforar la impermeabilización
colocada debajo del revestimiento de la cubierta plana
 Mantener las cubiertas limpias y libres de vegetación parásita: evitar la
acumulación de tierra, hojas, musgo y otros materiales orgánicos e inorgánicos
que pueden obstruir los sumideros, especialmente hay que prevenirlo tras
temporales de viento. También evitar colocar obstáculos que dificulten la
evacuación del agua en los desagües.
 Retirar la excesiva acumulación de nieve en la cubierta: ante copiosas nevadas
se ha de prevenir que no se superen las sobrecargas para las que se ha calculado
la cubierta, retirando parte de ésta si es necesario. Así mismo, también se ha
de tener en cuenta que la nieve no supere la altura hasta la que llega en los
paramentos verticales.
 Mantener en buen estado el revestimiento superficial de la cubierta, así como
el sellado de las juntas: la mayoría de los impermeabilizantes son sensibles a
gran cantidad de productos químicos por lo que hay que evitar que estos
productos puedan llegar hasta la misma, manteniendo en perfectas condiciones
el revestimiento y las juntas de la cubierta.
Cubierta plana transitable
 Su uso se limitará exclusivamente el establecido en el proyecto: las cubiertas
sólo pueden ser usadas para la finalidad con que han sido concebidas. El uso
indebido, invalida las garantías que pudiera tener el usuario respecto a un buen
funcionamiento e impermeabilidad
 El acceso a la misma queda limitado a las personas autorizadas: las cubiertas
serán accesibles, exclusivamente para su conservación y limpieza por personal
especializado
 Evitar colocar obstáculos que dificulten el recorrido del agua hasta el desagüe:
hay que evitar la colocación de jardineras cercanas a sumideros u otros
sistemas de drenaje y en caso de no ser esto posible, se instalarán elevadas.
Cubierta plana NO transitable
 El acceso a la cubierta a personal no autorizada ha de quedar restringido: el
personal encargado de los trabajos de mantenimiento, ha de conocer el área
por donde debe circular e irá provisto de calzado con suela blanda.
Cubierta plana ajardinada
 Inspeccionar con alta frecuencia el estado de la impermeabilización: prestar
especial atención a la estanqueidad, debido a que este tipo de cubierta
almacena grandes cantidades de agua que pueden dar lugar a infiltraciones y
causar graves daños en plantas superiores del edificio
 El extendido y compactación de la tierra se realiza por procedimiento manual:
el extendido y compactación de la tierra será manual prescindiendo de
maquinarias pesadas. Igualmente, en las tareas de jardinería se extremarán las
precauciones para no dañar la lámina impermeabilizante con los aperos
empleados
 Sembrar y plantar la vegetación idónea para una cubierta plana ajardinada:
resulta imprescindible no sembrar ni plantar ningún tipo de vegetación que no
sea la indicada para estas cubiertas ya que cierto tipo plantas provocarían con
sus raíces importantes deterioros
 No utilizar abonos agresivos para el material impermeabilizante: con este tipo
de cubiertas se han de extremar las precauciones para que los abonos
extendidos sobre el jardín no sean agresivos con el material impermeabilizante

1.5.4.3.2. Cubiertas inclinadas de teja

 A la cubierta sólo puede acceder el personal de mantenimiento: el acceso a la

cubierta está limitado al personal de mantenimiento y se extremarán las
medidas oportunas de seguridad (calzado antideslizante, cinturón de seguridad
y otros elementos complementarios de seguridad) para evitar caídas. En
cualquier caso, se ha de prohibir el acceso a la misma cuando este húmeda por
la lluvia o el rocío, con nieve o con temperaturas inferiores a 0º C
 No dañar el material de cobertura: en la colocación de antenas, mástiles o
similares es imprescindible cuidar de no dañar el material de cubrición
 Evitar la acumulación de elementos en la evacuación del agua hasta los
desagües: es importante evitar la acumulación de hojas, tierra, hongos, musgo
o materiales orgánicos e inorgánicos porque pueden obstruir los sumideros,
conductos de ventilación o canalones
 Prohibido verter productos químicos agresivos que dañen la cobertura de la
cubierta: los productos químicos agresivos pueden deteriorar el material de
cobertura mermando las características de éste.
 En la reparación procurar que los materiales nuevos sean los más similares al
original posible: en este tipo de cubiertas, se ha de procurar que los materiales
nuevos sean los más similares al original posible
1.5.4.3.3. Cubiertas inclinadas de placas

Además de las disposiciones de cuidado preventivo mencionadas para las cubiertas

inclinadas de teja, se debe considerar:
Cubiertas inclinadas de Placas de Fibrocemento
 Queda prohibido apoyar directamente sobre las placas: al realizar las tareas de
mantenimiento se colocarán tablas sobre las placas de fibrocemento y
apoyadas en al menos dos correas para que sirvan de paso de los operarios. Es
importante conocer que este tipo de placas se hacen quebradizas con el paso
de los años, y los pesos que en un principio soportaban sin problema las rompen
transcurridos unos años. Es por esta razón por lo que este tipo de cubiertas
provocan gran cantidad de accidentes.
Cubiertas inclinadas de Placas Metálicas
 Evitar el contacto directo con otros materiales metálicos o maderas: se ha de
evitar el contacto directo con otros materiales metálicos o maderas como la
encina, castaño o cedro blanco
 Evitar que los elementos accesorios de la cubierta provoquen corrosión: hay
que prestar atención a que los elementos de sujeción, antenas, canalones o
bajantes no provoquen problemas de corrosión
 Prohibido perforar las chapas sin la autorización de un técnico especialista:
prohibido perforar las chapas para el paso de instalaciones sin supervisión de
un técnico especialista

1.5.4.3.4. Elementos de cubierta

Lucernarios, claraboyas y ventanas

 Está prohibido andar sobre estos elementos: con esta actuación se corre el
riesgo de producir la rotura de estos elementos de cubierta, con la
consecuencia de provocar graves accidentes
 Realizar un mantenimiento de limpieza de estos elementos de cubierta: la
limpieza se realizará empleando un detergente gel o similar para la carpintería
y productos limpia cristales para los elementos translúcidos
Canalones y bajantes
 No modificar la funcionalidad de los elementos: salvo consulta o dictamen
técnico
 No utilizar materiales que provoquen corrosión: ante cualquier sustitución de
piezas se ha de tener en cuenta que no se produzcan incompatibilidades entre
materiales que provoquen corrosiones o su deterioro
 No verter productos agresivos: se cuidará no verter productos agresivos que
deterioren los canalones y bajantes
  No colocar obstáculos ni elementos que provoquen corrosión: no colocar
objetos que impidan el paso de agua o provoquen corrosión, por ejemplo,
mástiles de antenas u otras instalaciones
 Actuación inmediata de un técnico ante desperfectos en canalones y bajantes:
en caso de que se detecten elementos dañados o desplazados se pondrá
rápidamente en conocimiento del técnico
 No se puede transitar por los canalones: al transitar por los canalones se pueden
provocar desplazamientos o roturas.

1.6. Método lógico de gestión de fallos de una edificación

1.6.1. Patología de las construcciones

1.6.1.1. ¿Qué es Patología?

“El termino patología, tiene sus raíces en la ciencia médica. Es una palabra que
etimológicamente proviene del griego Pathos=enfermedad, y Logos= tratado o
estudio.
Si seguimos comparando con la Medicina, podemos decir que las patologías tienen
diversas causas: origen genético, funcional o accidental. En una licencia metafórica,
podríamos indicar que lo genético, estaría signado por el diseño de lo constructivo, lo
funcional por el uso y mantenimiento y lo accidental, serían las causas fortuitas que
podrían producir alteraciones en el material, muchas veces surgidas de la falta de
desarrollo tecnológico de la época en que se construyó el edificio. La prestigiosa
Arquitecta Olga E. Knaibl, en sus Apuntes del Curso “Patología de las construcciones
y mantenimiento integral de edificios”, señala que “el proceso patológico es una
secuencia temporal, que tiene un origen, una evolución, y presenta síntomas, lesiones
y/ o fallas”. Se ha comprobado, que el 75% de los casos de patologías constructivas,
son por errores en el diseño y falta de control en la obra, es decir, que la mayoría de
las patologías podrían ser evitadas si se desarrollase una acción técnica preventiva.
Un 22% corresponde a la falta de mantenimiento e inadecuado uso, y el restante 3% a
fenómenos accidentales.”17
1.6.1.2. Patología de la Construcción
Compendio de alteraciones más o menos graves, que se manifiestan en la totalidad
o en una o varias partes de un edificio. Es decir, que se produce un desequilibrio
entre la función deficiente que esa construcción está desempeñando, y la instancia
para la cual fue creada.
1.6.1.3. ¿Por qué sufren daño los materiales?

17
“Patologías Elementales” (Elguero, 2004)
 La durabilidad y desempeño de un material está determinada por varios factores
que están directamente relacionados con los siguientes principios:18
 Densidad
 Porosidad
 Permeabilidad
 Absorción
 Adsorción
 Esfuerzos
 Propiedades térmicas
 Propiedades acústicas
 Resistencia al fuego
 Susceptibilidad a la deformación: movimiento causado por la aplicación de
cargas, movimiento causado por cambios de temperatura, movimientos
causados por cambios en el contenido de humedad, esfuerzos debidos a
cambios de humedad y temperatura.
 Susceptibilidad a la deterioración: corrosión de metales, luz solar, agentes
biológicos (insectos, vegetación, hongos), agua, cristalización salima,
abrasión, impacto, vibración, fuego.
 Defectos naturales y de producción.

1.6.1.4. Fallos y averías frecuentes en elementos que componen un edificio19

Algunas de las patologías más comunes en edificaciones

1.6.1.4.1. Patologías en Solados

 Pieza cerámica rajada el medio:

 Pieza cerámica alabeada o curvada:
 Rotura a lo largo de las juntas
 Rotura en esquinas en piezas cerámicas
 Despegue generalizado de baldosas en azoteas:
 Despegue generalizado en solado de planta baja
 Manchas en solados de porcelanato.
 Fisuras en solados de cemento
 Estallido de pisos de madera
 Ataque por hongos
 Patologías en solados de madera plastificados

18
Building Pathology: Principles & Practice, Watt 1999
19
libro “Patologías Elementales” la arquitecta Ana María Helguera menciona
 1.6.1.4.2. Patologías en Muros

Algunas de las causas más frecuentes de patologías en muros son las siguientes:20

1. Evaluación deficiente de las solicitaciones

2. Baja resistencia mecánica del mampuesto
3. Mortero muy deformable
4. Mortero con excesiva retracción
5. Excesiva esbeltez del muro
6. Excentricidad de cargas, fuera de los límites admisibles
7. Falta de arriostramiento transversal
8. Exceso de concentración de cargas
9. Falta de encadenados
10. Falta de enlace o trabazón entre muros o en el mismo muro
11. Deformabilidad de la estructura de soporte
12. Deformabilidad de los coronamientos o movilidad térmica de los mismos
13. Asentamientos de cimientos
14. Diferencias de solicitación en tramos del mismo muro o en toda la caja
muraria
15. Tensiones generadas por vanos
16. Expansión por hidratación o retracción por secado
17. Dilatación térmica

FISURAS: pueden tener diferentes causas, pero los factores más comunes que las
generan son:

 Descensos diferenciales: “Asientos parcializados de un sistema de fundación”,

generados por heterogeneidad del suelo y/ o diferencia de solicitaciones, por
error en la concepción o ejecución de los cimientos.
 Sobrecargas no calculadas o empujes

Clases más comunes de fisura

 Fisuras triangulares, en el centro del muro

 Fisuras diagonales concentradas en la parte inferior del muro
 Fisuras verticales
 Fisuras diagonales en la parte superior del muro
 Grietas diagonales en tabiques de ladrillo hueco
 Fisuras cerca de ladrillos de vidrio

a) Patologías en muro de ladrillo a la vista

b) Patologías en muros con cámara de aire
1.6.1.4.3. Patologías básicas en carpinterías (puertas, ventanas)

 Generación de patologías por mala elección de la carpintería

20
Libro Patologías elementales autor Ana María Elguero. Cita referencia arquitecto Celso Oscar Pizzi
  Falta de estanqueidad en marcos de aluminio, hierro o madera.
 Corrosión de anclajes en carpintería metálica

1.6.1.4.4. Patologías en cubiertas continuas

 Patología térmica
 Patología hidrófuga: filtraciones y goteras
 Fisura horizontal
 Membrana aglobada

1.6.1.4.5. Patología en cubiertas discontinuas

 Olas en los faldones

 Curvatura del faldón
 Curvatura de cubrera
 Incorrecto encuentro de piezas estructurales
 Filtración de humedad por la correa
 Patologías térmicas
 Corrosión de chapa galvanizada por reparación defectuosa
 Corrosión de chapa galvanizada
 Perdidas de rugosidad en chapas de hidrocemento

1.6.1.4.6. Patologías en cielos raso

 Desprendimiento de cielos rasos nuevos

 Yeso muerto o manchado
 Dificultad para adherir mortero de yeso
 Demarcación de viguetas
 Ennegrecimiento de algunas esquinas
 Fisuras en cielorrasos armados suspendidos de cerchas
 Manchas de óxido en la superficie del cielorraso
 Flexión en la estructura de madera de cielorraso independiente.
 Humectación en cielosrrasos de roca de yeso

1.6.1.4.7. Patologías en revoques

 Mapeado o craquelado.
 Aglobamiento
 Desgranamiento
 Desprendimientos
 Revoques sucios
 Fisuras
 Humedad en revoque y muro
 Vegetales en el revoque

1.6.1.4.8. Patologías notables en revestimientos

 Desprendimiento de placas
 Helacidad en mármoles
  Fisuras generalizadas
 Manchas en marmoles y granitos
 Superficie del mármol porosa y blanquecina
 Rajado y desprendimiento de placas cerámicas
 Fisuras y desprendimiento de piezas cerámicas
 Espesor de cerámica en canto

1.6.1.4.9. Patologías frecuentes en pinturas

Pueden acontecer por: mal estado del sustrato, mala mano de obra, aplicación del
producto equivocado

 Decoloración de ciertos pigmentos

 Espuma en la pintura
 Presencia de hongos
 Descascarado de pintura
 Apariencia de piel de lagarto
 Aglobamiento
 Variaciones de color
 Cristales con manchas de esmalte sintético

1.6.1.5. Análisis de Fallos

“El proceso patológico es una secuencia temporal, que tiene un origen, una
evolución, y presenta síntomas, lesiones y/ o fallas”21

1.6.1.5.1. Etapas de construcción y uso

 Diseño: toda medida a nivel de diseño con el objetivo de aumentar la

protección y durabilidad de la estructura. Ejemplos: aumentar el espesor del
recubrimiento del refuerzo, reducir la relación agua-cemento del concreto,
especificar tratamientos protectores superficiales, etc.
 Ejecución: toda medida fuera del diseño, tomada durante la ejecución
propiamente dicha, incluyendo en ese mismo período la obra recién construida,
implica un costo superior al que se hubiese ocasionado si esta medida hubiera
sido tomada a nivel de diseño. Ejemplo de lo anterior, es reducir la relación
agua – cemento en obra, si bien mejora la calidad y durabilidad del hormigón
y protección de las armaduras, si esta medida se hubiese tomado en la etapa
de diseño esto conllevaría a un redimensionamiento logrando, mayor
resistencia, menor módulo de deformación, menor deformación lenta y mayor
resistencia a bajas edades, estas nuevas características implicarían una
reducción en las dimensiones de las secciones, reducción de volúmenes,
reducción de encofrados, reducción de cuantías y reducción de pesos propios.
 Mantenimiento preventivo: antes de los primeros 5 años. Toda medida tomada
con antelación y previsión, durante el período de uso y mantenimiento de la
estructura. Ejemplo: eliminación del moho ácido y la limpieza de la fachada,

21
(Elguero, 2004) referencia a la rquitecta Olga E. Knaibl, Apuntes del Curso “Patología de las construcciones y
mantenimiento integral de edificios”,
 resanes de las superficies expuestas, pinturas con barnices hidrofugantes y
otras medidas de protección.
 Mantenimiento correctivo: Corresponde a los trabajos de diagnóstico,
pronóstico, reparación y protección de las estructuras que ya presentan
manifestaciones patológicas, o sea corrección de problemas evidentes.

1.6.1.5.2. Ley de SITTER

- Diseño: medidas tomadas con el objetivo de aumentar la protección y la

durabilidad de la construcción y la esructura.
- Ejecución: implica un costo cinco (5) veces mayor que si se hubiese tomado la
medida en el proceso de diseño para lograr la misma durabilidad.
- Mantenimiento preventivo: estará asociada a un costo 25 veces mayor a aquel
que hubiera ocasionado en una decisión en la etapa de diseño, para la misma
durabilidad.
- Mantenimiento correctivo: a estas actividades se puede asociar un costo 125
veces superior al costo de las medidas que podrían haber sido tomadas en el
ámbito de diseño.
Sitter autor de esta Ley de Costos expresa que aplazar una intervención necesaria
significa aumentar los costos directos en progresión geométrica de razón cinco
(5).

Figura 8. ley de Sitter. Fuente: Patología de la Construcción, Cristina Meza.

2. MANTENIMIENTO INTEGRAL DE EDIFICIOS. INSTALACIONES

Los inmuebles, como cualquier otro activo, necesitan durante su vida de la atención
y cuidado de su propietario para conseguir una revalorización y el aumento de la vida
útil del edificio; el funcionamiento de todas las unidades del edificio, así como una
gestión profesional que controle el gasto originado por el mantenimiento, acorde con
los beneficios provenientes de la explotación del inmueble, son claves.
Las necesidades de servicio y mantenimiento que presentan los edificios varían en
función de sus características, uso y destino.
El mantenimiento integral de edificios es una labor que cada vez va tomando mayor
importancia ya que es vital para una conservación más eficaz y simple de las
instalaciones y no es tarea sencilla por esto, para llevarla a cabo es fundamental una
correcta planificación y organización.

2.1. Mantenimiento de Fontanería, Tuberías, Calderas, Calefacción

eléctricas, Instalaciones de aire acondicionado.

2.1.1. Mantenimiento de Fontanería

2.1.1.1. Acometidas
 El papel del usuario deberá limitarse a la observación de la instalación y sus
prestaciones.
 Cualquier anomalía observada deberá ser comunicada inmediatamente a la
compañía constructora o quien instala o contratista.
 Si hay fuga, deberá evaluarse y ubicar punto crítico y programar actuación,
desde las más sencilla simples cambios de empaques hasta tramos de
tubería.
 En caso de que haya que realizar cualquier reparación, deberá vaciarse y
aislarse el sector en el que se encuentre la avería, procediendo a cerrar
todas las llaves de paso y a abrir las llaves de desagüe. Cuando se haya
realizado la reparación, se procederá a la limpieza y desinfección del
sector.
 Al ser propiedad de la compañía suministradora, no será manipulable por el
usuario.
 No se manipularán ni modificarán las redes ni se realizarán cambios de
materiales en las mismas.
 No se dejará la red sin agua.

Mantenimiento de acometidas
Por el usuario
Cada año: Limpieza de las cajas de inspección, comprobación del buen
funcionamiento de apertura y cierre de las llaves.
Cada 2 años: revisión de las llaves, en general.
Por el profesional cualificado
Cada año: inspección y limpieza de la llave de corte de la acometida, con lubricación
de las partes móviles sobre el eje del husillo y empaquetadura si aquel estuviese
agarrotado, verificación de la ausencia de goteo.
Cada 2 años: revisión de la instalación en general y, si existieran indicios de alguna
manifestación patológica tales como corrosión o incrustación, se efectuaría una
prueba de estanqueidad y presión de funcionamiento, bajo la supervisión de un
técnico competente.
2.1.1.2. Tubos de alimentación
 El papel del usuario deberá limitarse a la observación de la instalación y sus
prestaciones.
 Cualquier modificación que se desee realizar en el tubo de alimentación
deberá contar con el asesoramiento de un técnico competente.
 Cualquier anomalía observada deberá ser comunicada inmediatamente a la
compañía suministradora.
 Siempre que se revisen las instalaciones, un instalador autorizado reparará
los defectos que puedan presentar fugas o deficiencias de funcionamiento
en conducciones, accesorios y resto de equipos. En caso de que sea
necesario, se repondrán las piezas que lo precisen.
 Las instalaciones de agua de consumo humano que hayan sido puestas fuera
de servicio y vaciadas provisionalmente deberán lavarse a fondo para la
nueva puesta en servicio.
 Si hubiese que proceder al cambio o sustitución de algún ramal o parte de
la instalación, deberá atenderse a las recomendaciones que haga el
especialista en la materia, fundamentalmente en los aspectos
concernientes a idoneidad y compatibilidad de los posibles materiales a
emplear.
 En caso de que haya que realizar cualquier reparación, deberá vaciarse y
aislarse el sector en el que se encuentre la avería, procediendo a cerrar
todas las llaves de paso y a abrir las llaves de desagüe. Cuando se haya
realizado la reparación, se procederá a la limpieza y desinfección del
sector.
 No se manipularán ni modificarán las redes ni se realizarán cambios de
materiales en las mismas.
 No se utilizarán las tuberías de la instalación hidráulica como conductores
para la instalación de puesta a tierra.

Mantenimiento de tubos de alimentación

Por el usuario
Cada año: comprobación de ausencia de corrosión e incrustaciones excesivas,
comprobación de la ausencia de golpes de ariete.
Por el profesional cualificado
Cada 2 años: revisión de la instalación en general y, si existieran indicios de alguna
manifestación patológica tales como corrosión o incrustación, se efectuaría una
 prueba de estanqueidad y presión de funcionamiento, bajo la supervisión de un
técnico competente.
Recopilación de notas.22
*PARA REDES DE DISTRIBUCIÓN, LOS PROCESOS DE MANTENIMIENTO SE ESTABLECEN EN
EL RAS, TITULO B, CAPITULO 7.11
2.1.1.3. Medidores

 El papel del usuario deberá limitarse a la observación de la instalación y sus

prestaciones.
 Cualquier anomalía observada deberá ser comunicada inmediatamente a la
compañía suministradora.
 Cualquier solicitud de revisión del funcionamiento del equipo deberá
dirigirse a la empresa encargada de su lectura.
 Un profesional cualificado deberá verificar periódicamente el correcto
funcionamiento y la limpieza de los dispositivos que el medidor incorpore
tales como filtros y válvulas antirretorno.
 Los elementos en mal estado serán sustituidos periódicamente por un
profesional cualificado.
 El estado de la batería de medidores será comprobado periódicamente por
un profesional cualificado.
 Nunca se alterará la lectura de los mismos.

Mantenimiento de medidores
Por el usuario
Cada año: comprobación del buen funcionamiento de apertura y cierre de las
llaves.
Cada 2 años: revisión de las llaves, en general.
Por la entidad prestadora del servicio
En Colombia RESOLUCION 457 DE 2008 "Artículo 2.1.1.4. Reparación y
mantenimiento de medidores. Las personas prestadoras del servicio con más de
8.000 usuarios y cuya cobertura de micro medición sea por lo menos del 50% o
cuenten con más de 4.000 usuarios medidos, debieron iniciar a más tardar el 31 de
enero de 1998, programas de mantenimiento y reparación de los medidores en sus
instalaciones, siguiendo las normas técnicas de los fabricantes, y en especial la
Norma Técnica Colombiana NTC 1063-3 del Instituto Colombiano de Normas
Técnicas, Icontec. Las demás personas prestadoras de servicio deben realizar
convenios con otras empresas prestadoras de servicios que posean talleres de

22
Libro del edificio CYPE Ingenieros basado en la Ley de la Ordenación de la Edificación de España.
medidores, certificados por la Superintendencia de Industria y Comercio, o con el
fabricante, a fin de garantizar su mantenimiento y reparación.
Todas las personas prestadoras de servicios deben tener sistemas de información
manuales o sistematizados, que les permitan llevar el catastro de medidores, para
garantizar que los mismos se revisan, reparan o reemplazan por lo menos cada 3.000
metros cúbicos de marcación".
"Artículo 2.2.1.4. Calibración de medidores. Las personas prestadoras del servicio
público domiciliario de acueducto, en ejercicio de lo dispuesto en el artículo 145 de
la Ley 142 de 1994, efectuarán la calibración y revisión de los medidores con la
frecuencia y oportunidad necesarias, sin perjuicio que la Superintendencia de
Industria y Comercio ejerza sus funciones en relación con lo establecido en el
artículo 115 del Decreto-ley 266 de 2000, o las normas que lo complementen,
modifiquen o sustituyan"

2.1.1.4. Tanques

RESOLUCIÓN 2190 DE 1991 Artículo 2º.- Los tanques de almacenamiento domiciliario

deberán ser sometidos a lavado y desinfección mínima 2 veces al año y en caso de
detectar daños o infiltraciones se realizará el lavado y desinfección después de su
reparación.
 Edificios, conjuntos habitacionales, fábricas de alimentos, hospitales,
hoteles, colegios, cárceles y demás edificaciones que conglomeren
individuos, deberán realizar el lavado y desinfección de los tanques de
almacenamiento de aguas, colocando un aviso antes de realizar la acción, a
fin de que se tomen medidas necesarias ante el corte de agua por lavado y
desinfección de los tanques.
 La Administración de estos edificios reclamará formato para el control de
lavado y desinfección del tanque ante la Secretaría Distrital de Salud, y lo
devolverá indicando la fecha que se realizó el lavado y el desinfectante
utilizado.

 En los edificios donde exista tanque elevado y subterráneo, la circulación del

agua debe ser permanente del tanque subterráneo al elevado, a fin de
garantizar la renovación permanente del agua en los tanques de
almacenamiento, de modo que se mantenga en el agua el nivel de cloro
residual.

 Los tanques de agua estarán debidamente protegidos con tapa que permita
el ingreso para su lavado, deberán estar ubicados en áreas de la edificación
que permitan acceso para su lavado y desinfección, y estarán debidamente
impermeabilizados y protegidos de infiltraciones de agua.
*PARA TANQUES DE ALMACENAMIENTO Y/O COMPENSACIÓN DE ALGUNA RED, LOS
PROCEDIMIENTOS DE MANTENIMIENTO SE ESTABLECEN EN EL RAS, TITULO B, CAPITULO
9.10

2.1.1.6. Instalación interior

 Cerrar la llave de paso general cada vez que se abandone la vivienda, tanto
si es por un periodo largo de tiempo como si es para un fin de semana.
 El usuario utilizará los distintos elementos y equipos o componentes de la
instalación en sus condiciones normales recomendadas por el fabricante.
Para ello, seguirá las instrucciones indicadas en el catálogo o manual
correspondiente, sin forzar o exponer a situaciones límite que podrían
comprometer gravemente el correcto funcionamiento de los mismos.
 El papel del usuario deberá limitarse a la observación de la instalación y sus
prestaciones.
 Las instalaciones de agua de consumo humano que hayan sido puestas fuera
de servicio y vaciadas provisionalmente deberán lavarse a fondo para la
nueva puesta en servicio.
 Si ha pasado un periodo de tiempo sin utilizar la instalación se deberá dejar
correr el agua antes de beber o cocinar.
 Cualquier anomalía observada deberá ser comunicada inmediatamente a la
compañía suministradora.
 Siempre que se revisen las instalaciones, un instalador autorizado reparará
los defectos que puedan presentar fugas o deficiencias de funcionamiento en
conducciones, accesorios y resto de equipos.
 Si hubiese que proceder al cambio o sustitución de algún ramal o parte de la
instalación, deberá atenderse a las recomendaciones que haga el especialista
en la materia, fundamentalmente en los aspectos concernientes a idoneidad
y compatibilidad de los posibles materiales a emplear.
 En caso de que haya que realizar cualquier reparación, deberá vaciarse y
aislarse el sector en el que se encuentre la avería, procediendo a cerrar todas
las llaves de paso y a abrir las llaves de desagüe. Cuando se haya realizado
la reparación, se procederá a la limpieza y desinfección del sector.
 No utilizar las tuberías de la instalación hidráulica como conductores para la
instalación de puesta a tierra.
 No eliminar los aislamientos.

Mantenimiento de instalaciones interiores

Por parte del usuario
“DECRETO 302 DE 2000. CAPITULO IV. Del mantenimiento de las instalaciones
domiciliarias. Artículo 21. Mantenimiento de las instalaciones domiciliarias. El
mantenimiento de las redes internas de acueducto y alcantarillado no es
responsabilidad de la entidad prestadora de los servicios públicos, pero ésta podrá
revisar tales instalaciones y exigir las adecuaciones y reparaciones que estime
necesarias para la correcta utilización del servicio.
Cada usuario del servicio deberá mantener en buen estado la instalación domiciliaria
del inmueble que ocupe y, en consecuencia, la entidad prestadora de los servicios
públicos no asumirá responsabilidad alguna derivada de modificaciones realizadas en
ella. De todas formas, los usuarios deben preservar la presión mínima definida en el
Reglamento Técnico del Sector de Agua Potable y Saneamiento Básico.
Parágrafo. Cuando el suscriptor o usuario lo solicite o cuando se presenten consumos
de agua excesivos e injustificados, la entidad prestadora de los servicios públicos
deberá efectuar una revisión de las redes internas a fin de establecer si hay deterioro
en ellas y, de ser el caso, podrá hacer las sugerencias que considere oportunas para
su reparación.”
Cada año: comprobación de la ausencia de fugas de agua en ningún punto de la red,
ausencia de humedad y goteos, así como de condensaciones, el buen estado del
aislamiento térmico, ausencia de deformaciones por causa de las dilataciones,
indicios de corrosión o incrustaciones excesivas, ausencia de golpes de ariete, la
existencia y buen funcionamiento de las válvulas de purga situadas en los puntos más
altos de la instalación (fundamentalmente que no existan depósitos calcáreos que
obstruyan la salida del aire), procediendo a su limpieza, si fuese necesario.
Cada 2 años: revisión de las llaves, en general.
Por parte de la entidad prestadora del servicio
DECRETO 302 DE 2000. CAPITULO IV. Del mantenimiento de las instalaciones
domiciliarias. Artículo 22. Mantenimiento de las redes públicas. La entidad prestadora
de los servicios públicos está en la obligación de hacer el mantenimiento y reparación
de las redes públicas de acueducto y alcantarillado. Así mismo deberá contar con un
archivo referente a la fecha de construcción de las redes, especificaciones técnicas y
demás información necesaria para el mantenimiento y reposición de la misma.

2.1.2. Mantenimiento de calderas-calefacción

2.1.2.2. Calderas de gas

 Se comprobará que las llamas del mechero o quemador sean de color azulado
y la total ausencia de olores.
 El usuario deberá mantener las condiciones de seguridad especificadas en el
proyecto del mismo y se pondrá en contacto con el Servicio de Mantenimiento
ante la aparición de cualquier anomalía.
  Salvo los mandos del frontal, cualquier otra manipulación deberá realizarla
un profesional cualificado.
 La propiedad deberá poseer un contrato de mantenimiento con una empresa
autorizada que se ocupe del mantenimiento periódico de la instalación, de
manera que el usuario únicamente deberá realizar una inspección visual
periódica de la caldera y sus elementos.
 Siempre que se revisen las instalaciones, un instalador autorizado reparará
los defectos encontrados y repondrá las piezas que sean necesarias.

Mantenimiento de calderas de gas
Por parte del usuario
Cada año: Limpieza y comprobación del equipo de la caldera, al final de cada
temporada de uso, asegurándose de que no existen fisuras, corrosiones o rezumes
por las juntas y de que los accesorios de control y medición, así como los
dispositivos de seguridad, están en buen funcionamiento.
Por el profesional cualificado
 limpieza del quemador de la caldera, comprobación de estanqueidad de
cierre entre quemador y caldera.
 Comprobación y limpieza, si procede, de circuitos de humos de calderas.
 Limpieza del quemador de la caldera.
 Revisión general de la caldera.
 Revisión del sistema de control automático.

2.1.2.3. Calderas eléctricas

 Se comprobará que coincide la presión de agua del manómetro con la

determinada en la puesta en marcha.
 El usuario deberá mantener las condiciones de seguridad especificadas en el
proyecto del mismo y se pondrá en contacto con el Servicio de Mantenimiento
ante la aparición de cualquier anomalía.
 Salvo los mandos del frontal, cualquier otra manipulación deberá realizarla
un profesional cualificado.
 La propiedad deberá poseer un contrato de mantenimiento con una empresa
autorizada que se ocupe del mantenimiento periódico de la instalación, de
manera que el usuario únicamente deberá realizar una inspección visual
periódica de la caldera y sus elementos.
 Siempre que se revisen las instalaciones, un instalador autorizado reparará
los defectos encontrados y repondrá las piezas que sean necesarias.
 No se rellenará el circuito de agua con la caldera caliente.
 No se manipularán las centralitas de programación.
 No se modificarán las ventilaciones de los recintos donde se ubiquen.
 No se pondrá en marcha la instalación sin haber comprobado el nivel de agua
del circuito, procediendo a su llenado si es insuficiente.
Mantenimiento de calderas eléctricas
Por parte del usuario
Limpieza y comprobación del equipo de la caldera, al final de cada temporada de
uso, asegurándose de que no existen fisuras, corrosiones o rezumes por las juntas y
de que los accesorios de control y medición, así como los dispositivos de seguridad,
están en buen funcionamiento.
Por el profesional cualificado
Cada 6 meses: una vez al inicio de la temporada y otra a la mitad del periodo de
uso, para instalaciones de potencia térmica nominal > 70 kW: revisión y limpieza de
filtros de agua, revisión del sistema de control automático.
Cada año: para instalaciones de potencia térmica nominal <= 70 kW: revisión
general de la caldera. Revisión del sistema de control automático.

2.1.2.4. Calderas a carbón o leña

 Se comprobará que coincide la presión de agua del manómetro con la

determinada en la puesta en marcha.
 El usuario deberá mantener las condiciones de seguridad especificadas en el
proyecto del mismo y se pondrá en contacto con el Servicio de Mantenimiento
ante la aparición de cualquier anomalía.
 Salvo los mandos del frontal, cualquier otra manipulación deberá realizarla
un profesional cualificado.
 La propiedad deberá poseer un contrato de mantenimiento con una empresa
autorizada que se ocupe del mantenimiento periódico de la instalación, de
manera que el usuario únicamente deberá realizar una inspección visual
periódica de la caldera y sus elementos.
 Siempre que se revisen las instalaciones, un instalador autorizado reparará
los defectos encontrados y repondrá las piezas que sean necesarias.
Mantenimiento de calderas de carbón o leña
Por parte del usuario
Cada año: limpieza y comprobación del equipo de la caldera, al final de cada
temporada de uso, asegurándose de que no existen fisuras, corrosiones o rezumes
por las juntas y de que los accesorios de control y medición, así como los
dispositivos de seguridad, están en buen funcionamiento.
Por el profesional cualificado
Cada 6 meses: una vez al inicio de la temporada y otra a la mitad del periodo de
uso, para instalaciones de potencia térmica nominal > 70 kW: comprobación y
 limpieza, si procede, de circuitos de humos de calderas, revisión y limpieza de
filtros de agua, revisión del sistema de control automático.

2.1.2.5. Mantenimiento de calderas Industriales-calderas de vapor

Patologías comunes en este tipo de caldera

Tabla 1. Patologías comunes en calderas Industriales. Fuente: CYPE Ingenieros

Rotura y desprendimiento de refractario

Causa:
Puesta en marcha inicial demasiado
rápida.
No respetar proceso de secado refractario.

Deformaciones y rotura del paquete

tubular y entrada de condensados
contaminados (grasa)

Causa:
Ausencia de control y vigilancia del aporte
de agua.
 Horno colapsado y deformado
Causa:
Ausencia de control y vigilancia del aporte
de agua. Mantenimiento incorrecto.

Corrosión por oxigeno

Causa:
Ausencia de control y vigilancia del aporte
de agua.
No hacer inspecciones internas.

Mantenimiento de calderas industriales de vapor o agua caliente

Operaciones diarias
 Vigilancia del equipo de tratamiento del agua de aporte y dosificación de
aditivos. Reponer reactivos.
 Vigilancia de la temperatura de gases en chimenea.
 Comprobar el correcto funcionamiento y purgar indicadores de nivel
ópticos.
 Comprobar que los condensados están libres de contaminación.
 Vigilar la temperatura de aportación de agua.
Operaciones semanales
 Analizar muestras del agua contenida en el interior de la caldera para
ajustar adecuadamente la temporización de purgas, la cantidad de aditivos
a suministrar o corregir etc. (salinidad, dureza, pH, contenido de O2,
Aspecto: incoloro, claro o turbio).
 Proceder al cierre y apertura de todas las válvulas manuales que están
asociadas a la caldera, comprobando que funcionan correctamente.
 Comprobar el correcto funcionamiento de termómetros, termostatos,
manometros y presostatos.
 Comprobar la estanqueidad en aperturas de inspección que dan acceso al
interior de la caldera.
 Limpiar los filtros, fotocélula y electrodos de encendido del quemador en
caso de utilizar combustibles liquidos.
 Operaciones Mensuales
 Pruebas de funcionamiento de equipos y accesorios del quemador:
dispositivos de cierre de combustible, indicador de presión de combustible,
dispositivo de cierre de seguridad del combustible, control de estanqueidad
en caso de utilizar gas, sistema de control de llama.
 Prueba de funcionamiento del paro con el interruptor de emergencia.
 Prueba de funcionamiento de bombas de circulación o alimentación de
agua.
 Verificar el buen funcionamiento de elementos del cuadro eléctrico de
maniobra y control: automatismos y seguridad.
 Análisis de gases y ajuste de la combustión, si es necesario.
Operaciones semestrales
 Limpieza de tubos de humos, en caso de utilizar combustibles liquidos.
 Comprobar el estado de las partes que tiene refractario como la boca de
acoplamiento del quemador, tapón de registro y acceso al hogar.
 Inspección interna en el lado agua y gases, limpiar si es necesario.

Operaciones anuales
 Inspección en frio, caldera apagada, procediendo a la apertura de todos los
registros en el lado de agua y gases.
 Limpieza del lado de agua, eliminando incrustaciones y sedimentos.
 Inspeccionar el estado de la caldera respecto a la aparición de corrosiones
y evaluar si el tratamiento de agua que se ha aplicado es correcto o
mejorable.
 Procedes a una limpieza exhaustiva del lado de gases.
 Comprobar el estado de elementos de seguridad que actúan sobre la
presión, temperatura y nivel; sustituirlos de ser necesario.
 Realizar una prueba de funcionamiento con quemador en marcha, forzando
la actuación de los equipos de seguridad.

2.1.3. Mantenimiento de calefacción eléctrica

 Se consultarán las instrucciones de uso entregadas en la compra de los

aparatos.
 Se comprobará la total ausencia de olores.
 Ante cualquier modificación en la instalación o en sus condiciones de uso
(ampliación de la instalación o cambio de destino del edificio) un técnico
competente especialista en la materia deberá realizar un estudio previo.
 Deberá comprobarse periódicamente el correcto funcionamiento de los
aparatos autónomos (emisores eléctricos).
 Los defectos encontrados y las piezas que necesiten ser repuestas, siempre
serán manipuladas por un profesional cualificado.
 Ante cualquier disfunción, el usuario deberá llamar al técnico competente.
 No manipular partes interiores de los aparatos autónomos (emisores
eléctricos).
2.2. Mantenimiento integral de gas natural, Ascensores, equipos
informáticos, instalaciones eléctricas, ventilación.

2.2.1. Instalaciones de gas Natural

El gas natural es una energía de origen fósil extraída del subsuelo, se le agrega un
odorizante llamado mercaptano, que le permite ser detectado en cualquier momento
y se distribuye a través de gasoductos de acero y polietileno, materiales altamente
resistentes incluso en zonas sísmicas; de esta forma se puede consumir en hogares,
comercios e industrias.

Imagen 1. Cadena del Gas Natural Fuente: Sitio web de Gas Natural Fenosa
2.2.1.1. Normativa colombiana sobre mantenimiento de redes internas de gas

Por medio de la resolución 90902 de 2013, el Ministerio de Minas y Energía expide el

Reglamento Técnico de Instalaciones Internas de Gas Combustible que tiene por
objeto establecer los requisitos que se deben cumplir en las etapas de diseño,
construcción, mantenimiento y abandono de las instalaciones de suministro de gas
combustible destinadas a usos residenciales, comerciales e industriales.
ANEXO 2. PROCEDIMIENTO UNICO DE INSPECCIÓN EN COLOMBIA DE INSTALACIONES
PARA SUMINISTRO DE GAS COMBUSTIBLE DESTINADO A USOS RESIDENCIALES Y
COMERCIALES.
PARTE 1: PROCEDIMIENTO
PARTE 2: DISPOSICIONES EN CASO DE DEFECTOS CRITICOS Y NO CRITICOS.
 Instalaciones en servicio: Son las instalaciones existentes a la fecha de
publicación en diario oficial de la presente resolución. Comprende la red
interna, el medidor, registros de corte y los artefactos conectados a ella, que
se haya puesto en servicio antes de la inspección de que trata la presente
Resolución.
 Personal calificado: Son las personas que cuentan con un certificado de
competencia laboral expedido por autoridad competente, y están inscritos
en el Registro Único Nacional de Instaladores de Gas Combustible RUNI-GC,
establecido por la Superintendencia de Industria y Comercio – SIC o la entidad
que haga sus veces.
 Defecto crítico: Se entiende por defecto crítico todo hallazgo producto de la
inspección técnica por parte de un organismo de inspección acreditado en los
términos aquí estipulados, cuya valoración conduce a calificar que la
instalación en servicio adolece de algún defecto severo, que puede conllevar
a la suspensión inmediata del servicio de suministro del gas combustible
gaseoso al usuario por parte del distribuidor.
 Defecto no crítico: Se entiende por defecto no crítico, todo hallazgo
catalogado como tal en el procedimiento único, el cual no conlleva
incumplimiento de los requisitos estipulados en esta resolución
Bajo una condición de defecto crítico, procederá la corrección inmediata de dicho
defecto, o de no ser posible esta corrección inmediata, procederá la suspensión
inmediata del servicio. Esta suspensión, a cargo del distribuidor del gas combustible,
prevalecerá hasta tanto el usuario demuestre ante dicho distribuidor que se realizaron
las correcciones correspondientes.
Se considerará corrección inmediata del defecto crítico el conjunto de acciones
realizadas durante la inspección, llevadas a cabo por personal competente para este
efecto, bajo responsabilidad y costo por parte del usuario, cuyo fin es suprimir las
causas del defecto. Dichas acciones pueden consistir en reparación, cambios,
taponamiento o precintado de puntos de conexión de artefactos.
Bajo la situación de defecto no crítico, la instalación puede continuar en servicio, con
la condición de que el defecto no crítico sea corregido por personal competente para
este efecto, a cargo del usuario, en un término fijado por el distribuidor que en ningún
caso debe superar los dos (2) meses contados a partir de la fecha de la inspección. Si
vencido este plazo persiste al menos un defecto no crítico, la empresa distribuidora
valorará nuevamente la situación y, según el caso, podrá suspender el servicio hasta
tanto se corrija el defecto.
Los defectos no críticos que durante la inspección no se puedan corregir, deberán ser
explicados al usuario y reportados en el informe de resultados de la inspección para
efectos de que se corrijan.
Una vez corregidos los defectos críticos, así como los defectos no críticos, y finalizada
la inspección o inspecciones de la instalación que se requieran, en algún sitio visible
del recinto donde se ubiquen gasodomésticos, sobre una superficie limpia, el
inspector debe pegar una etiqueta permanente que muestre como mínimo la siguiente
información:

 Fecha de la inspección.
 Nombre y apellido del inspector.
 Nombre del organismo de inspección.
 Instrucciones para uso seguro de la instalación: No obstrucción de las rejillas
de ventilación, deber de informar al distribuidor del gas combustible sobre
cualquier modificación a la instalación o la adición de gasodomésticos, no
sobrepasar el tiempo de uso del calentador de agua de paso continúo dado por
el fabricante, emplear siempre personal calificado para realizar reparaciones
o mantenimientos.

2.2.1.2. Recomendaciones basadas en Normas Internacionales

2.2.1.2.1. Generales

 Ante la aparición de cualquier anomalía, el usuario deberá ponerse en

contacto con el servicio de asistencia técnica de la empresa suministradora
antes de realizar cualquier modificación en la instalación.
 Los elementos y equipos de la instalación deberán ser manipulados
solamente por el personal del servicio técnico de la empresa
suministradora.
 En instalaciones de hasta 70 kW de potencia instalada, la inspección
comprenderá desde la llave de vivienda o de local privado hasta los aparatos
de gas, incluidos éstos.
 En instalaciones centralizadas de calefacción e instalaciones de más de 70
kW de potencia instalada, la inspección comprenderá desde la llave de
edificio hasta la conexión de los aparatos de gas, excluidos éstos.
  De forma general, y con independencia de la potencia instalada, en las
instalaciones suministradas a una presión máxima de operación superior a
5 bar la inspección comprenderá desde la llave de acometida hasta la
conexión de los aparatos de gas, excluidos éstos.
 La empresa suministradora cuidará del mantenimiento de la instalación de
gas. Se hará cargo de las reparaciones en caso de existencia de fugas en las
llaves o en las juntas, así como de la limpieza, revisión y modificación de
las mismas en caso de ser necesario.
 La manipulación, tanto de la llave de la acometida como de cualquier otra
llave que, formando parte de la instalación común, esté precintada, sólo
deberá realizarse por una persona autorizada por la empresa
suministradora.

2.2.1.2.2. Acometidas de gas

 Cualquier obra que se realice en la caja de inspección o en su entorno

tendrá muy en cuenta a ésta para no dañarla: vigilando dónde se hacen
taladros (para no perforar la caja de inspección ni las canalizaciones), no
realizando vertidos agresivos sobre ella, no forzándola ni golpeándola
evitando roturas de las canalizaciones o de sus juntas y no realizando
trazados de otras instalaciones cerca de ellas.
 Al abandonar durante un largo periodo el edificio, se comunicará a la
compañía suministradora para su cierre.
 No manipular ni modificará la llave de acometida de gas.
Por parte de un profesional calificado:
Cada 2 años: Comprobación mediante espuma jabonosa de la estanqueidad de la llave
de acometida, tanto abierta como cerrada, reponiéndola en caso de deficiencia o
rotura.
Cada 5 años: en caso de existir en la instalación un regulador de presión,
comprobación de que la presión de salida de cierre a caudal nulo y la estanqueidad a
la presión de servicio de la red son correctas, reponiéndolo en caso de funcionamiento
deficiente; revisión de la instalación, emitiendo un certificado acreditativo de dicha
revisión que quedará en poder del usuario.

2.2.1.2.3. Medidor

 Cualquier obra que se realice en el entorno del medidor tendrá muy en

cuenta a éste para no dañarlo y previamente se cortarán las llaves de paso
que anteceden al mismo. No realizar vertidos agresivos sobre él, no se
forzará ni golpeará, evitando roturas del medidor o de sus juntas y no se
realizarán trazados de otras instalaciones cerca de él.
  No cerrar los huecos de ventilación del armario o local donde se aloja el
medidor.
 No manipular ni modificar el medidor de gas ni los reguladores.
 No amueblar alrededor de las llaves dejándolas impracticables o sin
ventilar.
 No forzar ni manipular los mecanismos de las llaves.
Por parte de un profesional calificado:
Cada 5 años: Revisión de la instalación, emitiendo un certificado acreditativo de dicha
revisión que quedará en poder del usuario.

2.2.1.2.4. Conducciones

 El usuario utilizará los distintos elementos y equipos o componentes de la

instalación en sus condiciones normales recomendadas por el fabricante.
Para ello, seguirá las instrucciones indicadas en el catálogo o manual
correspondiente, sin forzar o exponer a situaciones límite que podrían
comprometer gravemente el correcto funcionamiento de los mismos.
 No manipular ni modificarán las redes ni se realizarán cambios de
materiales.
 No utilizar las tuberías de la instalación de gas como conductores para la
instalación de puesta a tierra.
 No se fijar ningún tipo de elemento a la instalación.

Por parte de un profesional calificado:

Cada 5 años: Realización de una prueba de estanqueidad a la presión de servicio de
la conducción; revisión de la instalación, emitiendo un certificado acreditativo de
dicha revisión que quedará en poder del usuario.

2.2.1.2.5. Instalación interior de gas

 Todos los aparatos de gas cumplirán con las disposiciones y reglamentos que
les sean de aplicación.
 Se tendrá siempre ventilado el lugar donde funcione un aparato de gas.
 Se comprobará que los ductos de evacuación de humos estén correctamente
instalados.
 En ausencias prolongadas y también durante la noche, se cerrará el
regulador de gas.
 El usuario deberá disponer del plano actualizado y definitivo de la
instalación interior de gas de la vivienda, en el que queden reflejados los
distintos componentes de la instalación privativa, mediante un símbolo y/o
número específico.
  Los elementos y equipos de la instalación deberán ser manipulados
solamente por el personal del servicio técnico de la empresa
suministradora.
 Cualquier modificación que se quiera realizar en las redes de distribución
de gas deberá contar con el asesoramiento de un técnico competente.
 El manejo de los elementos de la instalación en las operaciones de trasvase
deberá ser efectuado por el personal asignado a ella.
 Si se detectara olor a gas, el procedimiento a seguir será: Cerrar
inmediatamente la llave de la vivienda, no encender ninguna llama ni
accionar timbres ni interruptores eléctricos, ventilar el local y avisar
inmediatamente al servicio de averías de la empresa suministradora.
Por parte de un profesional calificado:
Cada año: Comprobación del adecuado aspecto de las canalizaciones y válvulas y
verificación del estado de la canalización con agua jabonosa, nunca con llama, para
detectar posibles fugas.
Cada 5 años: Revisión de la instalación, emitiendo un certificado acreditativo de
dicha revisión que quedará en poder del usuario.
2.2.2. Ascensores

2.2.2.1. Riesgos en ascensores

 Falta mantenimiento y fallas en: cables colgantes de la cabina, sensores de

apertura y cierre de puertas, tarjetas de operación, rieles y/o rodajes
mediante los cuales se desplaza la cabina, poleas, motor, cable viajero,
contrapesos, citófonos y alarmas, tableros de control interno y externo,
amortiguadores, seguros en eventualidad de descuelgue de cabina.
 Fallas técnicas del fabricante: abre puertas en cualquier momento,
descolgadas, no apertura de puertas, abre puertas en entrepisos, cierre de
puertas y arranque inesperado al abordar la cabina o salir de ella.
 Fallas técnicas de instalación: anegación del pozo, rieles desalineados,
desubicación de piezas, asimetría en su instalación, condiciones físicas
inadecuadas para la instalación.
 Otras causas: falta de señalización y aviso de prevención en los momentos
en reparación, excesivo uso y/o uso indebido, movimientos de la
construcción, asentamientos, movimientos telúricos, manipulación de los
elevadores y sus sistemas por otras personas, cambio de repuestos por no
originales.

2.2.2.2. Normativa Colombiana para el mantenimiento de ascensores

Las normas del sistema de transporte vertical y en este caso propiamente hablando
(escaleras y ascensores) las encontramos en el código de la policía y en el proyecto
acuerdo N 285 de 2010.

PROYECTO DE ACUERDO 285 DE 2010. NORMAS TECNICAS. En cuanto a las Normas

Técnicas Colombianas, la inspección de ascensores se realiza de acuerdo con los
requisitos establecidos en:
 Norma Técnica NTC 2503.Esta norma regula los requisitos generales para el
mantenimiento de los ascensores.
 Norma Técnica NTC 2522.Aparatos de elevación ascensores de pasajeros para
edificios residenciales.
 Norma Técnica NTC 2769.Esta norma regula los aparatos de elevación y
establece el código de seguridad para la construcción e instalación de los
ascensores eléctricos.
 Norma Técnica NTC 4145.Esta norma establece la accesibilidad de las
personas al medio físico. Escaleras y Ascensores.
 Norma Técnica NTC 4349.Accesibilidad de las personas con discapacidad al
medio físico.

En ellos encontramos que las disposiciones en materia de seguridad son:
 Mantenimiento una vez al mes: los trabajos periódicos de conservación del
ascensor deben ser efectuados por personal competente.
 Expedición de reglamentos técnicos respecto a los medios de transporte
vertical por parte del operario que está a cargo de su elaboración y
mantenimiento
 Accesibilidad de personas al medio de transporte: indicación de número de
personas y condiciones en que está en capacidad de operar le medio
 Accesibilidad de personas con discapacidad al medio físico
 Las escaleras mecánicas deben someterse a un mantenimiento adecuado y
periódico
 Revisar periódicamente el funcionamiento de los ascensores y mantener en
lugar visible el manual de Procedimientos para emergencias. Cuando éstos
no funcionen o estén en reparación o mantenimiento, colocar un aviso de
advertencia claro y visible. Este comportamiento de convivencia será
responsabilidad de los administradores de los distintos inmueble
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