Taf-Upt-2020-B-Grupo 3

MAESTRÍA EN INGENIERÍA CIVIL
UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA
Formulación y Evaluación de Proyectos de inversión – 2020 -II. Sección B
TRABAJO FINAL
Número del Equipo de Trabajo: 03
% de Nota Nota
Nombre del alumno
participación Trabajo exposición
Kala Ccouto, Mary Celia 25%
Llanqui Choque, Luisa Rosa 25%
Maquera Enaro, Berto 25%
Maquera Quispe, Cristhian David 25%
TACNA – PERU
2021
INDICE
Pág.
PARTE “A” .................................................................................................................................. 3

1. ACTIVIDADES DEL PROYECTO ................................................................................... 3
1.1. Breve descripción del proyecto ............................................................................. 3
1.2. Lista y breve descripción de actividades del proyecto ................................. 3
1.2.1. Fases del proyecto.............................................................................................. 3
1.2.2. Actividades de cada fase .................................................................................. 4
1.2.2.1. Fase de diseño esquemático (estudio de factibilidad) ................. 4
1.2.2.2. Fase de diseño definitivo (expediente técnico) .............................. 4
1.2.2.3. Fase de ejecución ....................................................................................... 4
1.2.2.4. Fase de operación y mantenimiento ................................................... 5
1.2.2.5. Ubicación del terreno del proyecto ...................................................... 5
2. CRONOGRAMA PARA LAS ACTIVIDADES ............................................................... 6
PARTE “B” .................................................................................................................................. 7
3. EVALUACION DEL PROYECTO .................................................................................... 7
3.1. Alternativa 1 (escenario base) .......................................................................... 7
3.2. Alternativa 1, +10% construcción................................................................... 8
3.3. Alternativa 1, -10% construcción .................................................................... 9
3.4. Alternativa 1, +10% venta ............................................................................... 10
3.5. Alternativa 1, -10% venta ................................................................................ 11
4. COMENTARIOS Y CONCLUSIONES ......................................................................... 12
5. FORMATOS Y ANEXOS................................................................................................. 13
6. REFERENCIAS ................................................................................................................ 14
2
PARTE “A”
1. ACTIVIDADES DEL PROYECTO

1.1. Breve descripción del proyecto
El edificio está ubicado en el distrito de Pocollay, en la ciudad de Tacna. La construcción es

de 30 departamentos de vivienda, en 5 pisos y 6 departamentos por piso. El área de cada
departamento es de 90 m2 sin áreas comunes. El área común es de 11.11% del área construida,
para cada departamento.
Con el fin de determinar la demanda de departamentos a proveer, se realizó un estudio sobre

la oferta y demanda de departamentos para vivienda. Respecto a la oferta, debe entenderse que
no hay departamentos a la venta en la zona.
Este edificio multifamiliar es apto para familias con o sin niños ya que cuenta con 3 dormitorios,
2 baños completos y 1 medio baño, ideal para familias que quieran vivir en una zona residencial
tranquila y segura con acceso a la avenida principal a la zona de Pocollay.
Figura 1. Ubicación del proyecto inmobiliario.
1.2. Lista y breve descripción de actividades del proyecto

1.2.1. Fases del proyecto
a) Fase de diseño esquemático

Esta tapa incluye determinar las condiciones que deben cumplirse, proponer
soluciones alternativas (necesidades) para resolver el problema, evaluar estas
alternativas con base en la información técnica y proponer las alternativas más adecuadas
para resolver el problema (necesidades), con base en esta alternativa ideal. Especificando
y describiendo y perfeccionando el proyecto.
b) Fase de diseño definitivo

En esta fase se desarrollará el diseño final y la ingeniería de detalle, que incluye definir
claramente los resultados y determinar cómo (organización de la actividad) y qué (qué
recursos se utilizarán para ejecutar el proyecto) y la duración. del proyecto se llevará a
cabo. Además, también se definen los entregables y el tiempo de entrega del proyecto.
c) Fase de ejecución
En esta fase se inician todas las operaciones consideradas en la fase de diseño final
para realizar el proyecto y controlarlo mediante herramientas de planificación y
programación.
3
d) Fase de operación y mantenimiento
En esta etapa del proyecto, es necesario asegurarse de que los resultados del proyecto
puedan lograr su propósito (el edificio de apartamentos proporciona condiciones de vida),
que se ha expresado y construido en la fase anterior.
1.2.2. Actividades de cada fase

1.2.2.1. Fase de diseño esquemático (estudio de factibilidad)
El tiempo estimado para el desarrollo de la fase es 1 mes.
e) Estudio de mercado
Este es uno de los estudios más importantes y complejos que se deben realizar para
evaluar un proyecto, porque define el entorno en el que se desarrolla el proyecto. En esta
investigación se analiza el entorno de mercado o proyecto. Esta investigación analiza el
entorno de mercado o proyecto, demanda, oferta y mercadotecnia o estrategia comercial,
en el que se estudian productos, precios, canales de distribución y promoción o
publicidad. Pero siempre desde la perspectiva del evaluador, es decir, en cuanto al costo
/ beneficio de cada proyecto. (Orjuela, 2002, Pag.9)
f) Análisis de la oferta inmobiliaria

En esta actividad se define la información del terreno, su ubicación, accesibilidad, etc.,
todo cuanto contribuya a hacerla más adecuada para asegurar que se satisfaga la
demanda y la eficiencia del proyecto.
Entre los factores considerados tenemos el equipamiento, ubicación y materialidad,
siendo la suma de los puntajes obtenidos el rango de nota del proyecto.
1.2.2.2. Fase de diseño definitivo (expediente técnico)
El tiempo estimado para el desarrollo de la fase son 2 meses.
a) Resultado del proyecto

Construcción de 30 departamentos de vivienda, 5 niveles y 6 departamentos por nivel.
El área de cada departamento es de 90 m2 sin áreas comunes, en cuanto al área común
es de 11.11% del área construida, 10 m2 para cada departamento.
Se realiza la elaboración de anteproyecto de Arquitectura y aprobación municipal,

además de la elaboración proyecto y desarrollo de especialidades y aprobación municipal,
todo ello con el respaldo de estudios complementarios (estudio de suelos, levantamiento
topográfico, etc.) Mediante certificados se da a conocer la factibilidad de agua,
alcantarillado y electricidad para el saneamiento del terreno en cuestión.
b) Identificación de recursos
Asimismo, se determina el sistema constructivo que se realizará en la ejecución del
proyecto, conjuntamente se identifican los recursos necesarios para la ejecución del
proyecto (instalaciones y recursos).
c) Determinación del tiempo

La elaboración del presupuesto de obra por partidas, así como la definición del tiempo
que demandará la ejecución del proyecto presentando un cronograma ejecución de obra.
1.2.2.3. Fase de ejecución
- Selección de la empresa contratista
4
- Selección de la empresa supervisora de Obra
- Definición del planeamiento y programación de obra.
- Ejecución de la obra
1.2.2.4. Fase de operación y mantenimiento
a) Operación
Tomar las medidas necesarias para mantener las instalaciones. Brindar asistencia para
proyectos inmobiliarios internos y externos. Se debe trabajar dentro del tiempo
especificado en el contrato.
b) Mantenimiento
Dentro del tiempo especificado en el contrato, se tomarán las medidas correctivas
necesarias para reparar fallas de construcción, uso, materiales y operación.
1.2.2.5. Ubicación del terreno del proyecto
Las alternativas consideradas:
- Villa Las Palmeras (A)

- Asoc. Las Peañas (B)
- Asoc. Virgen del Rosario (C)
DETERMINACIÓN DE LA LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO
PONDERACION Alternativas
Factor Factor a considerar Ponderación A B C
1 Costo del terreno 30 3 2 4
2 Disponibilidad de servicios 25 3 5 3
3 Cercanía de instituciones educativas, mercados , etc. 15 4 4 5
4 Amplitud de los parámetros urbanísticos 20 3 3 3
5 Contaminación 10 4 3 4
100 3.25 3.35 3.70
*Malo (1), Regular (2), Bueno (3), Muy bueno (4), Excelente (5)
Figura 2. Determinación de la localización del proyecto.
Desde la tabla de análisis, podemos definir el Asoc. Virgen del Rosario (C) como la
ubicación del proyecto.
5
2. CRONOGRAMA PARA LAS ACTIVIDADES
CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES
Pre - venta
VELOCIDAD DE VENTA DE INMUEBLES D. esquematico D. definitivo Construcción Operación y Mantenimiento
Descuento 5% 5% 3% 3% 3% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 0% 0% -1% -1% -1% -2%
Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Mes 19 Mes 20
Velocidad venta de departamentos (30 dptos) 4.0 4.0 4.0 4.00 4.00 4.00 3.00 3.00
Velocidad venta estacionamientos (15 estac) 3.0 3.0 3.0 4.00 2.00
Total Unidades - - 7.0 7.0 7.0 8.00 6.00 4.00 3.00 3.00
FLUJO DE INGRESOS POR INICIAL + SEPARAC

(Expresado en Soles)
Ingresos venta de departamentos (separación + inicial) - - 10,000.0 151,902.0 151,902.0 151,902.00 153,468.00 153,468.00 150,968.00 115,101.00 107,601.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Ingresos venta estacionamientos (inicial) - - 10,500.0 10,500.0 10,500.0 14,000.0 7,000.0 - - - - - - - - - - - - -
TOTAL INGRESOS - - 20,500.0 162,402.0 162,402.0 165,902.00 160,468.00 153,468.00 150,968.00 115,101.00 107,601.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
PARTE “B”
3. EVALUACION DEL PROYECTO

3.1. Alternativa 1 (escenario base)
EVALUCION ECONOMICA DEL PROYECTO - ESCENARIO BASE

ESTADO DE GANANCIAS Y PÉRDIDAS
(Expresado en soles) 5.04% 11.48% 14.76% 12.43% 10.98% 12.53% 14.35% 18.43%
INGRESOS (Directo) 0.00 0.00 20,500.00 162,402.00 162,402.00 165,902.00 160,468.00 153,468.00 150,968.00 115,101.00 107,601.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
INGRESOS (Bancos) 543,781.12 1,238,612.56 1,592,501.86 1,341,110.98 1,184,666.02 1,351,900.29 1,548,265.70 1,988,469.46 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
INGRESOS 20,500.00 706,183.12 1,401,014.56 1,758,403.86 1,501,578.98 1,338,134.02 1,502,868.29 1,663,366.70 2,096,070.46
EGRESOS -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 -493,178.27 -836,257.08 -1,010,992.86 -886,866.53 -809,620.52 -892,193.84 -989,150.89 -1,206,505.16 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
DEPRECIACIÓN
Utilidad Operativa (Antes De Impuestos) -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 71,102.85 564,757.48 743,911.00 620,146.46 535,513.50 613,174.46 710,082.81 897,065.30 13,090.30 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
IMPUESTOS 15,954.55 126,804.55 173,004.55 -21,330.86 -169,427.25 -223,173.30 -186,043.94 -160,654.05 -183,952.34 -213,024.84 -269,119.59 -3,927.09 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21
UTILIDAD NETA -37,227.27 -295,877.27 -403,677.27 49,772.00 395,330.24 520,737.70 434,102.52 374,859.45 429,222.12 497,057.97 627,945.71 9,163.21 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49
FLUJO DE CAJA OPERATIVO

Ingresos 0.00 0.00 0.00 20,500.00 706,183.12 1,401,014.56 1,758,403.86 1,501,578.98 1,338,134.02 1,502,868.29 1,663,366.70 2,096,070.46 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Egresos -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 -493,178.27 -836,257.08 -1,010,992.86 -886,866.53 -809,620.52 -892,193.84 -989,150.89 -1,206,505.16 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
Impuestos 15,954.55 126,804.55 173,004.55 -21,330.86 -169,427.25 -223,173.30 -186,043.94 -160,654.05 -183,952.34 -213,024.84 -269,119.59 -3,927.09 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21
Flujo de Caja Operativo -37,227.27 -295,877.27 -403,677.27 -494,009.13 -299,501.20 166,848.40 685,493.40 531,304.41 261,987.85 300,692.56 187,741.95 1,997,632.67 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO

(Expresado en Soles) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Flujo de Caja de Inversión -946,607.12
Flujo de Caja de Liquidación
Flujo de Caja Económico -983,834.39 -295,877.27 -403,677.27 -494,009.13 -299,501.20 166,848.40 685,493.40 531,304.41 261,987.85 300,692.56 187,741.95 1,997,632.67 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49
INDICADOR ECONOMICO VALOR Cok (Mensual) 1.17%

VP Beneficios 11,067,383.28 Cok (Anual) 15.00%
VP Costos -10,241,685.31
B/C 1.081 B/C>=1 PROYECTO VIABLE
VAN 825,697.97 VAN>=0 PROYECTO VIABLE

TIR 5.64% TIR>=COK PROYECTO VIABLE
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3.2. Alternativa 1, +10% construcción
EVALUCION ECONOMICA DEL PROYECTO - ALTERNATIVA 01, +10% DE LA CONSTRUCCIÓN
INGRESOS (Bancos) 543,781.12 1,238,612.56 1,592,501.86 1,341,110.98 1,184,666.02 1,351,900.29 1,548,265.70 1,988,469.46 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
INGRESOS 20,500.00 706,183.12 1,401,014.56 1,758,403.86 1,501,578.98 1,338,134.02 1,502,868.29 1,663,366.70 2,096,070.46
EGRESOS -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 -520,027.92 -897,414.60 -1,089,623.97 -953,085.00 -868,114.39 -958,945.04 -1,065,597.80 -1,304,687.50 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
DEPRECIACIÓN
Utilidad Operativa (Antes De Impuestos) -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 44,253.21 503,599.96 665,279.89 553,927.99 477,019.63 546,423.25 633,635.90 798,882.97 13,090.30 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
IMPUESTOS 15,954.55 126,804.55 173,004.55 -13,275.96 -151,079.99 -199,583.97 -166,178.40 -143,105.89 -163,926.98 -190,090.77 -239,664.89 -3,927.09 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21
UTILIDAD NETA -37,227.27 -295,877.27 -403,677.27 30,977.24 352,519.97 465,695.93 387,749.59 333,913.74 382,496.28 443,545.13 559,218.08 9,163.21 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49

Ingresos 0.00 0.00 0.00 20,500.00 706,183.12 1,401,014.56 1,758,403.86 1,501,578.98 1,338,134.02 1,502,868.29 1,663,366.70 2,096,070.46 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Egresos -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 -520,027.92 -897,414.60 -1,089,623.97 -953,085.00 -868,114.39 -958,945.04 -1,065,597.80 -1,304,687.50 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
Impuestos 15,954.55 126,804.55 173,004.55 -13,275.96 -151,079.99 -199,583.97 -166,178.40 -143,105.89 -163,926.98 -190,090.77 -239,664.89 -3,927.09 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21


VP Costos -10,589,157.92

8
3.3. Alternativa 1, -10% construcción
EVALUCION ECONOMICA DEL PROYECTO - ALTERNATIVA 01, -10% DE LA CONSTRUCCIÓN
INGRESOS (Bancos) 543,781.12 1,238,612.56 1,592,501.86 1,341,110.98 1,184,666.02 1,351,900.29 1,548,265.70 1,988,469.46 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
INGRESOS 20,500.00 706,183.12 1,401,014.56 1,758,403.86 1,501,578.98 1,338,134.02 1,502,868.29 1,663,366.70 2,096,070.46
EGRESOS -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 -466,328.63 -775,099.55 -932,361.76 -820,648.06 -751,126.65 -825,442.63 -912,703.98 -1,108,322.83 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
DEPRECIACIÓN
UTILIDAD OPERATIVA (Antes de impuestos) -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 97,952.50 625,915.01 822,542.10 686,364.93 594,007.37 679,925.66 786,529.72 995,247.64 13,090.30 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
IMPUESTOS 15,954.55 126,804.55 173,004.55 -29,385.75 -187,774.50 -246,762.63 -205,909.48 -178,202.21 -203,977.70 -235,958.91 -298,574.29 -3,927.09 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21
UTILIDAD NETA -37,227.27 -295,877.27 -403,677.27 68,566.75 438,140.51 575,779.47 480,455.45 415,805.16 475,947.96 550,570.80 696,673.35 9,163.21 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49

Ingresos 0.00 0.00 0.00 20,500.00 706,183.12 1,401,014.56 1,758,403.86 1,501,578.98 1,338,134.02 1,502,868.29 1,663,366.70 2,096,070.46 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Egresos -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 -466,328.63 -775,099.55 -932,361.76 -820,648.06 -751,126.65 -825,442.63 -912,703.98 -1,108,322.83 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
Impuestos 15,954.55 126,804.55 173,004.55 -29,385.75 -187,774.50 -246,762.63 -205,909.48 -178,202.21 -203,977.70 -235,958.91 -298,574.29 -3,927.09 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21


VP Costos -9,894,212.70
VAN 1,173,170.58 VAN>=0 PROYECTO VIABLE

9
3.4. Alternativa 1, +10% venta
EVALUCION ECONOMICA DEL PROYECTO - ALTERNATIVA 01, +10% DE VENTA
INGRESOS (Bancos) 595,777.84 1,357,049.51 1,744,777.95 1,469,348.91 1,297,944.57 1,481,169.90 1,696,311.89 2,178,608.24 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
INGRESOS 20,500.00 773,370.04 1,534,641.71 1,925,870.15 1,645,163.71 1,466,759.37 1,647,484.70 1,822,922.99 2,297,719.34
EGRESOS -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 -493,178.27 -836,257.08 -1,010,992.86 -886,866.53 -809,620.52 -892,193.84 -989,150.89 -1,206,505.16 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
DEPRECIACIÓN
UTILIDAD OPERATIVA (Antes de impuestos) -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 123,099.56 698,384.64 911,377.28 763,574.58 664,138.85 757,790.86 873,475.80 1,098,714.17 24,600.40 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
IMPUESTOS 15,954.55 126,804.55 173,004.55 -36,929.87 -209,515.39 -273,413.19 -229,072.37 -199,241.65 -227,337.26 -262,042.74 -329,614.25 -7,380.12 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21
UTILIDAD NETA -37,227.27 -295,877.27 -403,677.27 86,169.69 488,869.25 637,964.10 534,502.21 464,897.19 530,453.60 611,433.06 769,099.92 17,220.28 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49

Ingresos 0.00 0.00 0.00 20,500.00 773,370.04 1,534,641.71 1,925,870.15 1,645,163.71 1,466,759.37 1,647,484.70 1,822,922.99 2,297,719.34 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Egresos -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 -493,178.27 -836,257.08 -1,010,992.86 -886,866.53 -809,620.52 -892,193.84 -989,150.89 -1,206,505.16 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
Impuestos 15,954.55 126,804.55 173,004.55 -36,929.87 -209,515.39 -273,413.19 -229,072.37 -199,241.65 -227,337.26 -262,042.74 -329,614.25 -7,380.12 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21


VP Costos -10,562,018.97
VAN 1,563,454.18 VAN>=0 PROYECTO VIABLE

10
3.5. Alternativa 1, -10% venta
EVALUCION ECONOMICA DEL PROYECTO - ALTERNATIVA 01, -10% DE VENTA
INGRESOS (Bancos) 491,784.41 1,120,175.60 1,440,225.77 1,212,873.06 1,071,387.47 1,222,630.69 1,400,219.50 1,798,330.69 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
INGRESOS 20,500.00 638,996.21 1,267,387.40 1,590,937.57 1,357,994.26 1,209,508.67 1,358,251.89 1,503,810.40 1,894,421.59
EGRESOS -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 -493,178.27 -836,257.08 -1,010,992.86 -886,866.53 -809,620.52 -892,193.84 -989,150.89 -1,206,505.16 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
DEPRECIACIÓN
UTILIDAD OPERATIVA (Antes de impuestos) -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 19,106.14 431,130.33 576,444.71 476,718.34 406,888.14 468,558.05 546,689.81 695,416.43 1,580.20 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
IMPUESTOS 15,954.55 126,804.55 173,004.55 -5,731.84 -129,339.10 -172,933.41 -143,015.50 -122,066.44 -140,567.42 -164,006.94 -208,624.93 -474.06 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21
UTILIDAD NETA -37,227.27 -295,877.27 -403,677.27 13,374.30 301,791.23 403,511.30 333,702.83 284,821.70 327,990.64 382,682.87 486,791.50 1,106.14 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49 -66,157.49

Ingresos 0.00 0.00 0.00 20,500.00 638,996.21 1,267,387.40 1,590,937.57 1,357,994.26 1,209,508.67 1,358,251.89 1,503,810.40 1,894,421.59 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Egresos -53,181.82 -422,681.82 -576,681.82 -493,178.27 -836,257.08 -1,010,992.86 -886,866.53 -809,620.52 -892,193.84 -989,150.89 -1,206,505.16 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70 -94,510.70
Impuestos 15,954.55 126,804.55 173,004.55 -5,731.84 -129,339.10 -172,933.41 -143,015.50 -122,066.44 -140,567.42 -164,006.94 -208,624.93 -474.06 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21 28,353.21


VP Costos -9,921,351.64

11
4. COMENTARIOS Y CONCLUSIONES
 De la evaluación económica financiera efectuada al proyecto inmobiliario se tiene

un VAN de S/. 825,697.97 mayor a cero, una TIR de 5.64% mayor al COK de
1.17% y una relación B/C mayor a uno, en consecuencia, el proyecto es rentable.
 Todos los proyectos de inversión están expuestos a riesgos, no necesariamente

controlables por los ejecutores del proyecto, que afectan su desarrollo normal a lo
largo del horizonte contemplado, por lo que es necesario efectuar el análisis de
sensibilidad del mismo, el propósito de esta tarea es determinar cuánto podría
afectarse los indicadores de rentabilidad, ante cambios en los rubros más
importantes de ingresos (Ventas) y egresos (Construcción).
ESCENARIO VAN TIR B/C

Alternativa 1
825,697.97 5.64% 1.08
(escenario Base)
Alternativa 1,
478,225.36 3.79% 1.05
+10% construcción
Alternativa 1,
1,173,170.58 7.38% 1.12
-10% construcción
Alternativa 1,
1,563,454.18 8.90% 1.15
+10% Venta
Alternativa 1,
87,941.75 1.59% 1.01
-10% Venta
 Del cuadro anterior podemos apreciar, para la alternativa 01, cuando el precio de
venta disminuye en 10% el VAN es S/. 87,941.75 la TIR es de 1.59% y la relación
Beneficio/Costo es 1.01, es el escenario más desfavorable puesto que la TIR se
aproxima al Cok mensual de 1.17%, en general para los cinco escenarios de la
alternativa en estudio se obtiene resultados del VAN positivos, el resultado de la
TIR mensual es mayor al COK y finalmente el resultado de la relación B/C es mayor
a 1, por lo tanto, el proyecto es rentable.
 De la evaluación económico financiera y del análisis de sensibilidad efectuado al

mismo, se puede concluir que el proyecto es rentable y de bajo riesgo, por lo que
es recomendable su financiamiento y ejecución.
5. FORMATOS Y ANEXOS
Anexo 01
FICHA DEL PROYECTO

1 Dirección Pje. Libertad 125
2 N° de pisos 5
3 N° de Torre 1
4 N° de Dptos por piso 6
5 Fecha de inicio de proyecto 01/02/2021

6 Dptos vendidos /separados 10
7 Faltan vender para desembolso 20
8 Meses para empezar obra 3
9 Velocidad de ventas x mes 4
10 Tipo de departamento Flat

11 Área de departamento 90.00
12 Precio del departamento 111,857.14
13 N° Piso 5.00
14 N° Dormitorios 3.00
15 N° Baños 2.50
16 Valor S/. X m2 techado promedio 4,350.00
Anexo 02
Factores Nota Final del proyecto Rango de nota

0.6 Nota final ubicación 5.2
0.4 Nota final materialidad 6.4
Nota final del proyecto 5.7
13
Anexo 03
Precios por metro cuadrado, velocidad de ventas y nota de cada proyecto
Nota del Velocidad de Venta

Proyecto Valor S/./m2
Proyecto Mensual
1 Edificio Multifamiliar Treboli 3,934.54 5.78 5.00
2 Edificio Cajamarca 4,294.96 5.96 4.00
3 Edificio Santa Cecilia 4,223.01 5.44 4.00
4 Edificio Los Nogales I 3,845.51 5.52 5.00
5 Condomio Clun San Pedro de Lagarte 4,087.39 5.60 4.00

6 Condominio El carmín 4,753.25 5.96 3.00
7 Condomio Las Palmeras 4,206.90 5.60 4.00
8 Condominio EL Olivar 4,881.69 5.96 3.00
9 Condominio Paseo de la Alameda 3,843.18 5.52 5.00
Puntaje del Proyecto y = 0.0004x + 3.9643

6
5.9
Nota de los proyectos
5.8
y = 0.0004x + 3.9643
5.7
5.6
5.5
5.4
4,000.00 4,100.00 4,200.00 4,300.00 4,400.00 4,500.00 4,600.00 4,700.00 4,800.00 4,900.00 5,000.00
Valor S/./m2
X Y
4,339.25 5.7
Rendondeando 4,350
De la ecuación lineal de tendencia se obtiene un costo de S/.5,400.00 por m2.
Velocidad de venta mensual y = -0.002x + 12.667

6.00
5.00
Velocidad de ventas
4.00
3.00
y = -0.002x + 12.667
2.00
1.00
0.00
4,000.00 4,100.00 4,200.00 4,300.00 4,400.00 4,500.00 4,600.00 4,700.00 4,800.00 4,900.00 5,000.00
Valor S/./m2
X Y
4,350.00 3.967
Redondear 4.00
6. REFERENCIAS
Orjuela Córdova, S., & Sandoval Medina, P. (2002). Guía del estudio de mercado para la
evaluación de proyectos.
Bejarano y De la Torre (2019. Proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar “edificio Residencial

Colombia en Pueblo Libre”.
14

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MAESTRÍA EN INGENIERÍA CIVIL

UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA

Formulación y Evaluación de Proyectos de inversión – 2020 -II. Sección B

PARTE “A” .................................................................................................................................. 3

1. ACTIVIDADES DEL PROYECTO

El edificio está ubicado en el distrito de Pocollay, en la ciudad de Tacna. La construcción es

Con el fin de determinar la demanda de departamentos a proveer, se realizó un estudio sobre

Figura 1. Ubicación del proyecto inmobiliario.

1.2. Lista y breve descripción de actividades del proyecto

a) Fase de diseño esquemático

b) Fase de diseño definitivo

1.2.2. Actividades de cada fase

El tiempo estimado para el desarrollo de la fase es 1 mes.

f) Análisis de la oferta inmobiliaria

1.2.2.2. Fase de diseño definitivo (expediente técnico)

El tiempo estimado para el desarrollo de la fase son 2 meses.

a) Resultado del proyecto

Se realiza la elaboración de anteproyecto de Arquitectura y aprobación municipal,

c) Determinación del tiempo

1.2.2.3. Fase de ejecución

El tiempo estimado para el desarrollo de la fase son 8 meses.

- Selección de la empresa contratista

- Definición del planeamiento y programación de obra.

1.2.2.4. Fase de operación y mantenimiento

El tiempo estimado para el desarrollo de la fase son 8 meses.

1.2.2.5. Ubicación del terreno del proyecto

Las alternativas consideradas:

- Villa Las Palmeras (A)

DETERMINACIÓN DE LA LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

Figura 2. Determinación de la localización del proyecto.

FLUJO DE INGRESOS POR INICIAL + SEPARAC

3. EVALUACION DEL PROYECTO

EVALUCION ECONOMICA DEL PROYECTO - ESCENARIO BASE

FLUJO DE CAJA OPERATIVO

FLUJO DE CAJA ECONÓMICO

INDICADOR ECONOMICO VALOR Cok (Mensual) 1.17%

VAN 825,697.97 VAN>=0 PROYECTO VIABLE

FLUJO DE CAJA OPERATIVO

FLUJO DE CAJA ECONÓMICO

INDICADOR ECONOMICO VALOR Cok (Mensual) 1.17%

VAN 478,225.36 VAN>=0 PROYECTO VIABLE

FLUJO DE CAJA OPERATIVO

FLUJO DE CAJA ECONÓMICO

INDICADOR ECONOMICO VALOR Cok (Mensual) 1.17%

VAN 1,173,170.58 VAN>=0 PROYECTO VIABLE

FLUJO DE CAJA OPERATIVO

FLUJO DE CAJA ECONÓMICO

INDICADOR ECONOMICO VALOR Cok (Mensual) 1.17%

VAN 1,563,454.18 VAN>=0 PROYECTO VIABLE

FLUJO DE CAJA OPERATIVO

FLUJO DE CAJA ECONÓMICO

INDICADOR ECONOMICO VALOR Cok (Mensual) 1.17%

VAN 87,941.75 VAN>=0 PROYECTO VIABLE

 De la evaluación económica financiera efectuada al proyecto inmobiliario se tiene

 Todos los proyectos de inversión están expuestos a riesgos, no necesariamente

ESCENARIO VAN TIR B/C

 De la evaluación económico financiera y del análisis de sensibilidad efectuado al

FICHA DEL PROYECTO

5 Fecha de inicio de proyecto 01/02/2021

10 Tipo de departamento Flat

Factores Nota Final del proyecto Rango de nota

Nota del Velocidad de Venta

5 Condomio Clun San Pedro de Lagarte 4,087.39 5.60 4.00