PRINCIPIO DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD / ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO / ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL - Obligaciones del Arrendador / ABUSO DEL DERECHO / RESPONSABILIDAD DEL ARRENDADOR DE LOCAL COMERCIAL 1) PRINCIP! UTONO! Vi e la trans- formacion de la autonomia absoluta de la voluntad a la voluntad Test ida, en el cc contractual. “Como es de puiblico conocimiento, el principio de la autonomia de la voluntad que inspiré la legislacién de derecho privado en el siglo XIX como reflejo fiel del individualismo dominante entonces, hubo de ceder frente a las nuevas circunstancias econémico- sociales y poli- ticas, en virtud de las cuales se abrié paso el intervencionismo esta- tal «en beneficio de los intereses generales+, como se puso de pre- sente por esta Corporaci6n, entre otras en sentencia de 26 de sep- tiembre de 1945 (G.J. T. LIX, pag. 317). “En ese orden de ideas, el Estado, por razones de interés publico y de utilidad social, como director responsable de la marcha general de la economia, ha desplegado su actividad reguladora al campo contractual, de tal suerte que, en el derecho moderno no es extraria su intervencion, en la actividad de los particulares, y, por ello, la autonomia absoluta de que antes se hacia gala, sé encuentra ahora reemplazada por los denominados por la doctrina «contratos dirigi- dos», en los cuales la voluntad de los particulares se encuentra res- tringida porque asi lo exigen el interés general y el orden publico. 3LECIMII DE COMERCIO. IENTO DE. CIAL - Obligaciones del Arrendador. O DEL DERE- “HO. RESPONSABILIDAD INDADOR DE COMER- CIAL: a) Elcontrato de arrendamiento arte inte - tablecimiento rt.516 .Co.). b) Las normas con- tenidas en 124 del Cédigo de io son de orden publico. c) Caracteristicas del contrato de arrendamiento: (Distin- cién entre la renovacién y la prérroga del contrato. Causales de ter-680 GACETA JUDICIAL Numero 2488 minaci6n del contrato por parte del arrendador -Art.518 C.Co.-) d) E1 arrendado abuse del derecho a la terminacién del contrato de arren- i se de lo benefici en el inmueble acredi- tado le reporté la actividad comercial del empresario. Y para ello consagré dos tipos de compensaciones posibles a cargo de uno y en favor del otro. Derecho a la terminacién dei contrato: derecho de eerarteia det Gai Cay on oktuel dl donuts de-quar ina of .art.520 del mismo Codigo: “1.2. Como quiera que el establecimiento de comercio, entendido como parte esencial el contrato de arrendamiento y. en caso de enajena- ién, el derecho al mismo de los locales en que funciona, asi como las indemnizaciones que conforine a la ley se deban al arrendatario comerciante por el arrendador del local. conforme a to dispuesto por tos articulos 515 y 516 del Cédigo de Comercio. *2. Siendo ello asi, las normas contenidas en los articulos 518 a. 524 del Cédigo de Comercio, que regulan lo atinente al arrendamiento de los locales comerciales, son de orden public. y. a tal punto, que en la Ultima de las normas citadas expresamente se precepoia por el legislador que los pactos en contrario celebrades por las partes no producirén ningim efecto, esto es, que ta voluntad de los particula- res para alterar lo dispuesto por el legislador respecto de este con-Numero 2488 GACETA JUDICIAL 681 trato, ha de sujetarse a lo prescrito por la ley, pues las normas alu- didas no son de cardcter supletivo, sino rigurosamente imperativas. 2.1 De la regulacién legal del contrato de arrendamiento de locales comerciales, surgen en conjunto, como caracteristicas sobresalien- tes las siguientes: 2.1.1. “El derecho a la renovacién del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mer- cantil por lapso no inferior a dos arios consecutivos, derecho éste respecto del cual, precisé la Corte en sentencia de su Sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971 (G.J. T. CXXXVIII, pags. 482 y ss.), que no ha de confundirse con la prérroga del contrato, pues el renovado es «uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con suje- cién a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y condi- ciones de utilizacin de la cosa arrendadav. 2.1.2. “Con todo, al arrendador le asiste el derecho de hacer valer la terminacién del contrato, en presencia de una cualquiera de las tres causales que para el efecto sefiala el articulo 518 del Cédigo de Comercio, a saber, el incumplimiento del contrato por parte del arren- datario, la necesidad del propietario de habitar el inmueble o requerirlo «para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario» y, por ultimo, requerir el inmueble para su reconstruccién, o para repararlo con obras que no puedan ejecutarse sin su entrega 0 desocupacién, © cuando deba ser demolido «por su estado de ruina o para la cons- truccién de una obra nuevar. “3. Sin embargo, con el propésito de regular arménicamente el ejer- cicio de los poderes del propietario-arrendador del inmueble arren- dado y los que corresponden al propietario de la empresa que en él ha hecho los gastos e inversiones necesarias para implantar, poner en funcionamiento y acreditar establecimiento de comercio con los elementos que juridicamente lo componen (art.516 C.Co.), el legisla- dor no solamente consagré el derecho de aquel a dar por terminado el referido contrato de arrendamiento en las oportunidades y por las causales antes mencionadas (arts. 520 y 518 C.Co,), sino que, en vista de la afectacién que ordinariamente sufre el duefio del estable- cimiento y la explotacién de la empresa que lo desarrolla, también ha querido evitar que el primero abuse de su derecho a la termina- cién y se aproveche de los beneficios que en el inmueble acreditado le reporté la actividad comercial del empresario. Y precisamente para ello consagré, entre otras, dos tipos de compensaciones posibles a cargo del uno en favor del otro.682 GACETA JUDICIAL Numero 2488 “3.1. La primera acontece cuando el propictario det inmueble restt- tudo, después de haber cumplido su obligacion legal de reparacién, reconstruccién o construccién de obra nueva, ha decidido destinar rmevamente el inmmueble para arriendo en la actividad comercial, ya que existiendo la posibilidad de que un nuevo arrendatario pueda de antigitedad: De una parte, “el derecho a que se le prefiera. en igualdad de circunstancias, a cualquier otra. persona en el arrenda- mento de los locales” mencionadas “sin obligacién de pagar primas o valores especiales. distintos del canon de arrendamiento”: y, de ta otra, la facultad de corwentr con el nuevo arrendatario det local co- mercial o el propictario de éste “las primas o valores especiales” 0 los derechos que eventualmente aun le correspondan. en. razén. de ta clientela, fama y demas aspectos de la anterior actividad mercartil (art. 521 C.Co). “3.2. En cambio, cuando et propietario del irmmueble no da cumplt- Tméento a la obtigacién que, serpin el caso, le corresponda de acuerdo con la ley. esta iiitima estatuye el derecho a ta indemnizacion det anterior arrendatorio, desalojado del inmucbie. “3.2.1. En primer lugar reitera la Corte que en virtud de lo preceptuado por los articulos 518 a.524 del Cédigo de Comercio citados con arte~ Tioridad. ha de conciuirse entonces. como lo dijo en. sentencia de 29 y del enviquecimiento sin cause (G.J: T. CLVIL No. 2399, 1978, pag. 245). “3.2.2 Sin embargo. precisa la Sala en esta ocasién que la mencio- nada obligacién de indemnizar solamente nace cuando existe ir- cumplimiento de la obligacién especial det propietario, y con ét se consuman ademas los perjuicios causadios al arrendatario corres- pondiente. “3.2.1. Para ello la Sala encuentra indispensabie precisar que’ do. por las causales segura y tercera del erticulp 518 det Cédligo de Comercio. el propietario haya hecho ei desohucio de que habia ei articulo 520 det mismo Cédiao, indicando en forma ciara et motiveNumero 2488 GACETA JUDICIAL 683 de la terminaci6n, y haya obtenido la terminacién voluntaria o judi- cial del contrato de arrendamiento, con la consiguiente restitucién del inmueble por el empresario que tenia instalado un establecimiento de comercio; adquiere de inmediato y, segtin el caso, en virtud de mandato legal, las siguientes obligaciones: “La primera, es la obligacién legal de darle la destinacién al inmue- ble (art. 522, parte inicial C.Co.) para el cual fue solicitado y que diera lugar a la terminacién legal del anterior contrato de arrenda- miento con findamento en la segunda causal del articulo 518 del Cédigo de Comercio, y que bien pudo ser “para su propia habitacién 0 para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario” (ibider). Sin embargo, precisa la Sala que la propia “habitacién” de que ha- bla el mencionado precepto es aquella destinacion al disfrute y uso personal y familiar no solo en el hogar doméstico sino también de otras actividades personales carentes de contenido empresarial. De igual manera, observa la Sala que cuando la citada causal segunda habla de la destinacion “a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario”, su alcance se encuentra edificado no solo en la esencia material u objetiva que haga diferente las dos actividades mercantiles. De alli que sean actividades distintas a las del arrendatario, aquellas que, aun cuando siendo mercantiles, sean sustancialmente distintas e impeditivas de aprovechamiento, tal como podria suceder entre el establecimiento de depésito de granos y el establecimiento de agencia de viajes, entre el establecimiento de un supermercado y el establecimiento bancario, etc. Todo lo cual debe analizarse en el caso concreto. Por consiguiente, advierte la Corte que si bien el propietario mencionado goza de libertad de eleccién sobre las diversas posibilidades de establecimientos propios que puede destinar a una empresa sustancialmente distinta, no lo es menos que su ejercicio no puede ser abusivo, ni fraudulento. “Ahora bien, otra obligacién legal que adquiere el propietario del in- mueble que ha obtenido la terminacion del contrato de arrendamiento de un local destinado al funcionamiento de un establecimiento de comercio, con base en la tercera de las causales del articulo 518 del Cédigo de Comercio, eS la de iniciar la realizaci6n de las obras co- rrespondientes dentro del plazo legal (articulo 522 C.Co.). “Ello indica que en este caso el propietario del inmueble adquirié, en virtud del desahucio fundado esta causal, alguna de estas obliga- ciones: la de reconstruir el inmueble, esto es, la de realizar sobre este mismo similar construcci6n a la anteriormente existente sin cambiarle su identidad; o la de reparar dicho inmueble con la reali- zacién de las obras necesarias para su conservacién como tal, siem-684 GACETA JUBOCIAL Namero 2486 Bre que ellas nevesiten de la desocupacion: o la de simple deroli- ciér sir necesided de construcciém posterior, orieamerte cuaredi la. ediftcacién por su estado de ruine requiere de su. destruccion urgere- te; ola de demolicién, desde luego, de edificaciére que no arerucaa. ruina, con. el proposito de lever a. cabe “a. construccion de urox obra. nueva” (art.518, rmm.3", C.Ca.), esta es, la realizacion de ure edift- cacién o cosa sobre el iremueble que antes no existia. Cont todo, pre- cisa Ia Sal que no obstante que esta obligacion tiene estas presta- ciones de reaitaacién de obras debidamente determinadas, [a ley, consciente de las circunstancias legoles, econémicas y fisicas, can- sagra una forma de cumplimierto adecuado que, ademas de farcili- tar su realizacién. también encierra. un principio de seriedad: y ésta. consist en que se dé “principio a las obras dentro de las tres meses siguientes a la fecha de la ertrega” (art.522 C.Ca.), bajo ef erterudi- do que sear las que técricamente corresporidan al cumplimiertta efec- tino de las prestaciones legaimente asumidas. Porque ella ademas de demostrar el cumplimierto.. implica la necesidad de cortirmuaciért y conclusion de dichas abras, pues es lagico que si la. prestacion es la. coneiusion de estas iitimas el mere principio opertuno ro exore re, de acuerda « le buenc fe. la necesiiad de su. terminaciére. Can. todo, cabe mencionar aquile anteriormente expueste pare la prece- dente obligacién. er et sentidde de sé biernel propietario, « pesar de la. necesidad de ciertas obras (para reconstruccién, reparaciére y de molicién por ruina). goan de relative libertad para establecer algu- nos aspecios de dichas obras (ogr extension. calidad. ett.) y pare la mera apariencia de une obra. nueva. que no lo sea: ni tampoce puede affrmarse que su. obligacién. de demoler para. construir obra. nueva. pueda ser cumplida. simplemente con la. actinidad dz demali- cién. cuando no se trata de easos de ruina: ni. mucho menos permite parentar la. realizacion de obra. rueva.con otras actividades de coms truccién. que ert verdad no lo son. como seria los simples mures de cerramientn, los postes, las instalaciones de energia. etc. “Otra obligaciém legal que asume el propietario det inmuebie restitui- do por terminacion del contrate de arrendamients.con el empresaria que alli teria un. establecimiento de comercio, es la. de no arrendar locales a tereeras teniensio derecho de preferencia et anterior armen: datario (arts. 522. inc. 1°. y 521 C.Ca), y la de no utilizar dicho inmueble o locales “para establecimicnins de comercice er: que se desarrollen actividades simiiares a las que teria et arrendatario”Numero 2488 GACETA JUDICIAL 685 (art.522, inc. 1°, C.Co.). Ahora bien, observa la Sala que la similitud de las actividades a que se refiere este precepto debe ser la que, de acuerdo con los criterios objetivos del mercado sea la dominante y principal, y la que, como antes se dijo, entrane el riesgo del aprove- chamiento injusto de los derechos que deben corresponderle al em- presario - arrendatario anterior. “3.2.2. De alli que en caso de incumplimiento o cumplimiento defec- tuoso de las obligaciones contraidas por el propietario del inmueble para obtener la restitucién del mismo, se haya establecido perentoriamente en el articulo 522 del Cédigo de Comercio la res- ponsabilidad del propietario de indemnizar los perjuicios causados al arrendatario, cuyo primer inciso dice: “Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega debera indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, seguin estimacién de peritos. Igual indemnizaci6n debera pagarle si en esos mismos casos arrien- da los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenia el arrendata- rio”. Por consiguiente, no se trata de una autorizaci6n o prima auto- matica que le cérresponda reclamar al anterior arrendatario por el solo hecho de la terminacién del contrato de arrendamiento anterior, sino que se hace necesario que ésta se funde en el mencionado in- cumplimiento 0 cumplimiento defectuoso, siempre y cuando que se deriven perjuicios al arrendatario, y que todo ello se encuentre acre- ditado en el plenario. Con todo, el propietario podra exonerarse de acuerdo con la ley”. FF: arts, 518 nums. 2 y 3; art. 522 del C. de Comercio. TECNICA DE CASACION - Entremezclamiento de vias: VIOLACION NORMA SUSTANCIAL - Via Directa e Indirecta “Dado que dentro de la érbita propia de la primera de las causales de casaci6n la sentencia impugnada puede ser acusada de viola- cién de la ley sustancial ya en forma directa, ora en forma indirecta, desde antiguo tiene por sentado la jurisprudencia de esta Corpora- cién que: ‘como la via directa difiere sustancialmente de la indirecta, cuando el recurrente acude a la primera, resulta impropio y, por ende, alejado de la técnica, que en la fundamentaci6n del cargo se enfren- te a las conclusiones a que ha llegado el Tribunal en la tarea del examen de los hechos’, al paso que ‘si el ataque se funda en la indirecta’, es propio combatir el fallo acusado ‘por haber adulterado la situacion factica que exteriorizan los autos, a consecuencia de errores de hecho o de derecho cometidos en la apreciacién de las pruebas’, doctrina reiterada, entre otras, en sentencia de 28 de sep-686 GACETA JUDICIAL Numero 2488 tiembre de 1978, visible a paginas 186 y 187 de la Gaceta Judicial CLVII, ruimero 2399". Corte Suprema de Justicia. - Sala de Casacién Civd y Agraria. - Santafé de Bogota, D. C., octubre ocho (8) de mil novecientos noventa y siete (1997). ‘Magistrado Ponente: Dr. Pedro Lafont Pianetta Ref.: Expediente: No. 4818 ‘Sentencia No. 056 Se decide por la Corte el recurso extraordinario de casaciGn interpues- to por la parte demandante contra la sentencia proferida par el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellin -Sala Civil, el 23 de noviembre de 1993, en el proceso ordinario iniciado por Augusto Giraldo Mefia contra les herederos determinades de José Domingo Garcés Tamayo, los de Libia Restrepo Maya y contra Pedro Pablo, Lucia y Alberto Garcés Tamayo: Julio César, Martha Lucia, Carlos Mario, Maria Helena, Angela Maria y Luis Fer- nando Garvés Moreno, estos tltimes en su propio nombre. 1.- ANTECEDENTES 1.- Mediante demanda que por reparto correspondi6 conocer al Juzga- do Primero Civil del Circuito de Medellin, que obra a folios 155 a 172 del a José Pedro Pablo, Martha Ligia y Julio Alberto Garcés Tamayo, como herederos de José Domingo Garcés Naranjo; a Beatriz Matilde, Martha Lacia, Julio César, Maria Helena, Jorge Ivan, Angela Maria. Carlos Mario, Luis Fernando y Dario Antonio Garcés Moreno, herederos de Ivan Gusta- vo Garcés Tamayo. quien también lo fue de José Domingo Garcés Naran- Jo: a Maria Inés y Ana de Jestis Restrepo Maya: Dario, Olga Lucia. Luz Alberto y Juan Diego Restrepo Echeverry, todos herederas de Libia Restrepo Maya: a Pedro Pablo, Lucia y Alberto Garcés Tamayo, Julio César Martha Lucia, Carfos Mario, Maria Helena. Angela Maria y Luis Fernando Garcés Moreno, en sus propios nombres, para que surtido el tramite que ke ¢s. propio se declarase que los demandades «son responsables para con el demandante Augusto Giraldo Mejia, de los perjuicios que a éste le causa- ron», en virtud de dos hechos que condujeron a la terminacién del contra- to de arrendamiento», celebrado por el actor sobre el inmueble ubicado en la ciudad de Medellin en el cruce de la calle 49B con la carrera 67 v laconstruccién alli existente, donde actualmente funciona el establecimien- to comercial denominado «Aforanzas», inmueble alinderado como apare- ce en el hecho quinto del texto integrado de la demanda (fl. 215, C-1), distinguido en su puerta de entrada con el numero 67-7 (pretensién Pri- mera, fl. 238, C-1). Impetra ademas el actor que se declare que los de- mandados Pedro Pablo, Ligia y Alberto Garcés Tamayo, Julio César, Martha Lucia, Carlos Mario, Maria Helena, Angela Maria y Luis Fernando Garcés Moreno, personalmente, sean declarados responsables, por haber inicia- do el proceso que culminé con la terminaci6n del contrato de arrenda- miento aludido «os tres primeros» y por haber coadyuvado a éstos los demas, en ese proceso. Subsidiariamente impetra el actor que, para el caso de que no prospe- re la pretensién de declaracion de responsabilidad de los demandados ya aludida, entonces se declare que incurrieron en tal responsabilidad, pero a titulo de responsabilidad civil extracontractual (fl. 239, C-1) y, en cual- quiera de los casos, solicita que para el evento de que no fuere posible la determinacion concreta de la cuantia de los perjuicios a cuyo pago ha de condenarse solidariamente a los demandados, ésta se concrete posterior- mente, mediante el tramite del «incidente previsto por el articulo 308 del Codigo de Procedimiento Civils, incluyendo la indexacién monetaria co- rrespondiente (fl. 239, C-1). 2.- Funda sus pretensiones el demandante, en resumen en los hechos que se sintetizan a continuacion: 2.1.- En proceso reivindicatorio adelantado por José Domingo Garcés Naranjo contra Hildebrando Vélez ante el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medellin, se hizo parte Augusto Giraldo Mejia, quien adujo para el efecto que podria resultar perjudicado con la resolucién de ese litigio, sobre el inmueble distinguido con folio de matricula inmobiliaria No. 001- 0068331 de la Oficina de Registro de Instrumentos Piiblicos de Medellin, ubicado en la calle 49B con carrera 67 de esa ciudad y marcado en su puerta de entrada con el No. 67-7, pues en él funcionaba el estableci- miento comercial denominado «Grill Restaurante Afioranzas», adquirido por Augusto Giraldo Mejia a Guillermo Yepes. 2.2.- El aqui demandante Augusto Giraldo Mejia, convino entonces con la parte actora en el proceso reivindicatorio ya mencionado, que de- sistiria de su intérvencion en aquél, siempre y cuando se le garantizaran «su permanencia en el inmueble en el evento de un resultado favorable a los reivindicantes», desistimiento que fue oportunamente aceptado por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medellin. 2.3.- En desarrollo del acuerdo aludido, se suscribié un contrato de arrendamiento entre José Domingo Garcés Naranjo, -representado por sus curadores Alberto y Pedro Garcés Tamayo, designados como tales por688 GACETA JUDICIAL Numero 2488 el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Medellin- y Augusto Giraldo Mejia, en virtud del cual por el primero se dio al segundo a titulo de arrenda- miento el inmueble determinado en la clausula primera de ese documen- to, descrito y alinderado como aparece en el hecho quinto del escrito inte- grado de la demanda con la cual se promovié este proceso (fl. 215, C-1). 2.4.- La duraci6n del contrato de arrendamiento mencionado se pact6 en 15 meses, contados a partir de su iniciacién, la que comenzé el 26 de agosto de 1976. 2.5.- El arrendatario de ese inmueble y aqui demandante Augusto Giraldo Mejia, adelanté en el mismo una remodelacién del local para el funcionamiento del establecimiento comercial denominado «Grill Restau- rante Anoranzas», al igual que adelanté obras adicionales, para el funcio- namiento en el mismo lote de terreno de nuevos establecimientos comer- ciales que denomin6 «La Tienda», «El Parao», «El Esquinazo», «El Viejo Al- macén Tango Show», mejoras y construcciones que, ademas, se extendie- ron a un inmueble aledafio al tomado en arrendamiento, incluido un sec- tor para parqueadero de la clientela (fis. 216 a 224, C-1). 2.6.- Fallecido José Domingo Garcés Naranjo, sus herederos promo- vieron, sin éxito un proceso ante el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medellin para obtener la restitucién del inmueble arrendado a Augusto Giraldo Mejia y luego otro, de caracter verbal, en el que pretendieron la fijacion judicial de un nuevo canon, «proceso que tampoco prosperé». Mas tarde, iniciaron, también sin éxito un nuevo «proceso de lanzamiento», igualmente con resultado desfavorable a sus pretensiones, el cual se ade- lanté ante el Juzgado Once Civil Municipal de Medellin. 7.- Por ultimo, promovieron un nuevo proceso, que cursé ante el Juzgado Tercero Civil Municipal de Medellin, en el cual solicitaron la ter- minacién del contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuestion, pretextando que habrian de demoler las construcciones existentes para levantar sobre ese terreno una «nueva edificacion», proceso al cual fueron citados como parte Luis Bernardo Molina y Nohora Londonio de Giraldo, quienes habian sucedido a Augusto Giraldo Mejia en la tenencia del In- mueble arrendado, el que culminé con‘sentencia favorable a la parte actora. 2.8.- Para darle cumplimiento al fallo proferido en ese proceso, se prac- tic6 diligencia «que Ievé a efecto el lanzamiento», el 3 de diciembre de 1988, sin que la parte demandante diera iniciacion a las obras de demo- licion para levantar Ja construccién nueva a que se refiere la demanda, dentro de los tres meses siguientes, al punto que a la fecha de iniciacion de este proceso, «a edificacién entregada por Augusto Giraldo Mejia se encuentra remodelada, con una pequefiisima area» que conserva «inclusi- ve la fachada que tenia el local donde funcioné el ‘Viejo Almacén Tango Show’», inmueble que ahora se encuentra dedicado al «funcionamiento de un parqueadero» (fl. 229, C-1).Numero 2488 GACETA JUDICIAL 689 2.9.- La conducta asumida por los demandados ocasioné graves per- juicios a Augusto Giraldo Mejia, por concepto de lucro cesante y dafio emergente, causados entre otras cosas no solo por los ingresos dejados de percibir, sino, también, por el valor de las indemnizaciones que hubo de Pagar a sus trabajadores (fls. 229 a 232, C-1), ademas de que aun cuando lo ha intentado no le ha sido posible volver a instalar establecimientos de comercio como los que tenia en funcionamiento en ese inmueble, cuyas licencias de funcionamiento, ademas, ya expiraron. 3.- Notificados que fueron los demandados, le dieron contestaci6n a la demanda, todos con oposicién a la prosperidad de las pretensiones del actor, asi: Pedro Pablo Garcés Tamayo en escrito visible a folios 272.a 277 del cuaderno No. 1 en el cual tras insistir en que los hechos de la deman- da que sustentan las pretensiones habran de demostrarse, formula las excepciones que denomina «ilegitimidad de la personeria para deman- dar, «inexistencia de la obligacién que se pretende derivar a cargo de la parte demandada», «renuncia de mejoras» y toda otra que aparezca de- mostrada en el proceso. Ligia y Alberto Garcés Tamayo, en memorial visi- ble a folio 299, cuaderno No. 1, en el cual hacen suya la contestacion que a la demanda dio Pedro Pablo Garcés y proponen ademas como excepcion de mérito la «acumulacion indebida de responsabilidades contractual y extracontractual». Los demandados Edgar Jhon, Gladys de la Cruz, Maria Edith y Luz Ivonny Cristina Restrepo Gomez; Luis Alberto, Javier y Ana Cecilia Restrepo Echeverry, herederos todos de Libia Restrepo Maya, la contestaron en memorial que obra a folios 354 a 360 vuelto, cuaderno No. 1, en el que igualmente se oponen a las pretensiones del demandante, niegan los hechos sustentatorios de ellas, respecto de algunos manifies- tan que no les constan y proponen como excepciones las de «inexistencia de la obligacién» violacion de la prohibicién de ejecutar mejoras en el in- mueble arrendado, «inexistencia de facultad dada por Libia Restrepo Maya viuda de Garcés Naranjo para ser representada por Pedro y/o Alberto Garcés Tamayo, para cualquier acto juridico» y falta de degitimacién en la causa» por la parte demandante; Luz Marina Restrepo Moreno dio contes- tacion a la demanda en memorial que aparece a folio 370 del cuaderno No.1, en la que hace suya la contestacién de los demandados anterior- mente mencionados. En cuanto a los demandados Beatriz Matilde, Martha Lucia, Julio Cé- sar, Maria Helena, Jorge Ivan, Angela Maria, Carlos Mario, Luis Fernan- do, y Dario Antonio Garcés Moreno, herederos de Ivan Gustavo Garcés Tamayo, quien a su vez lo fue de José Domingo Garcés Naranjo, deman- dados ademas como personas naturales; Maria Inés y Ana de Jestis Restrepo Maya, Olga Lucia, Ivan y Luis Alberto Restrepo Moreno; Guillermo, Martha Luz, Gloria Estella Sofia, Maria Eugenia, Adolfo Leon, Ana Patricia Restrepo Uribe y Libia Luz Restrepo Liévano, compayecieron al proceso representados por curadora ad litem, auxiliar de la justicia que contest6690 GACETA JUDICIAL Numero 2488 la demanda en memorial que obra a folios 403 a 408 del cuaderno No. 1, en el que manifiesta estar a lo que resulte probado en el proceso y propo- ne como excepciones de fondo las de «cosa juzgada», «falta de legitimacion por activa» y «enriquecimiento ilicito». El demandado Luis Alberto Restrepo Echeverry, notificado por con- ducta concluyente se abstuvo de dar contestacion a la demanda. 4.- Agotada la tramitacién correspondiente, el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado de Medellin, al que le fue remitido el expediente luego de su creaci6n, le puso fin a la primera instancia mediante senten- cia dictada el 29 de julio de 1993 (fl. 543 a 551, C-1), en la que decidié no acceder a las pretensiones de la demanda y «absolver a los demandados de los cargos que les formula el demandante». 5.- Apelado el fallo de primer grado (fls. 553 a 560, C-1), el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellin -Sala Civil-, lo confirmé, en sen- tencia de 23 de noviembre de 1993 (fls. 47 a 64, C-9). 6.- Aesa altura de la actuacién, la parte actora, vencida en la segunda instancia, interpuso entonces contra la sentencia aludida el recurso ex- traordinario de casacién (fl. 66, C-9), de cuya decision se ocupa ahora la Corte. II - LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL 1.- El Tribunal, luego de sintetizar el litigio y la actuacién surtida du- rante la primera instancia, encuentra reunidos los presupuestos proce- sales, por lo que estima que es procedente dictar sentencia de mérito para decidir el recurso de apelaci6n interpuesto contra el fallo de primer grado por la parte actora (fls. 47 a 56, C-9). 2.- A continuacién recuerda el contenido del articulo 522 del Cédigo de Comercio y expresa que el espiritu que lo informa es el de «evitar el abuso del derecho y el enriquecimiento sin causa por parte del propietario frente a la empresa constituida por el arrendatario», y, por ello, es una forma de «proteccién del establecimiento de comercio», en virtud de la cual se impone al arrendador que no le haya dado al inmueble la destina- cién alegada como causal para obtener su desocupacién la obligacién de indemnizar los perjuicios causados al arrendatario de ese local comercial, afirmacion que apoya en transcripcién de jurisprudencia del Tribunal Superior de Medellin y en algunos apartes de la exposicién de motivos del proyecto de Cédigo de Comercio presentado al Congreso Nacional en el ano de 1958 (folios 57 a 59, C-9). 3.- Asevera luego el Tribunal que el derecho a la indemnizacion al arrendatario por e) arrendador consagrado por el articulo 522 del Cédigo de Comercio, se encuentra en armonia con lo dispuesto por el articulo518 del mismo Cédigo, que consagra el derecho del inquilino a la renova- cién del contrato sobre locales comerciales, salvo en los casos contempla- dos en los tres numerales de la norma ultimamente citada, la que transcribe en su integridad (fls. 59 y 59v., C-9). 4.- Procede luego el Tribunal al andlisis de las pretensiones del actor y, al efecto, manifiesta que se encuentra demostrado que Augusto Giraldo Mejia y José Domingo Garcés Naranjo celebraron un contrato de arrenda- miento el 24 de abril de 1975, sobre un local comercial situado en la calle 49B con la carrera 67 de Medellin, distinguido en su puerta de entrada con el No. 67-7, destinado al funcionamiento del «Grill Restaurante Afio- ranzas», mas tarde «El Viejo Almacén Tango Show», y con posterioridad, también al de los establecimientos comerciales de propiedad del deman- dante denominados «La Tienda», «El Parao», y «El Viejo Esquinazo». De la misma manera, expresa el sentenciador que, conforme a la de- manda promovida ante el Juzgado Tercero Civil Municipal de Medellin, que culminé con la orden de restituir el inmueble por el arrendatario a la parte demandante en aquel proceso, ella se produjo con invocacién de la necesidad de demoler la construccién existente en ese inmueble para le- vantar en el mismo «una obra nueva», destinada a negocios sustancialmente distintos a los que alli funcionaban, «segiin se colige del hecho 10 del libelo de demanda obrante al folio 58 del cuaderno No. 7», pretension que fue acogida favorablemente tanto en primera como en segunda instancia (fls. 59 y 60, C-9). De esta suerte, -prosigue el Tribunal-, «dos actores debian darle al inmueble la destinacién especifica para la cual fue pedido el local comer- cial, finalidad que participa de dos de las causales contempladas en el articulo 518, la destinacion para un establecimiento sustancialmente dis- tinto y la demolicion para la construccién de una obra (causales 2a. y 3a.)», (fl. 60, cdno. citado). En ese orden de ideas, expresa luego el Tribunal que, conforme a lo probado en el proceso, «se establecié de manera indubitable la destina- cién sustancialmente distinta a restaurante y grill que se le dio por parte del propietario arrendador» al inmueble luego de su restitucion, pues se demolieron las instalaciones en donde funcionaron los establecimientos comerciales denominados «La Tienda», «El Parao» y «El Viejo Esquinazo» para anexarlos a un lote de mayor extensién y destinarlo todo a parqueadero, conclusion que apoya en la diligencia de inspecci6n judicial practicada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado el 4 de septiembre de 1991, que transcribe parcialmente (fls. 60 y 61, C-9), asi como en las inspecciones judiciales extraprocesales practicadas el 8 de junio y el 26 de septiembre de 1989, de la ultima de las cuales igualmente se hace por el sentenciador una transcripcién parcial (fl. 61v. cdno. cita- do).692 GACETA JUDICIAL Numero 2488 De otra parte, afirma el Tribunal que como quiera que para construir una obra nueva do primero que se plantea es el aspecto de la demolicién», a contrario de lo sostenido por el aqui demandante, los demandados en este proceso y actores en el de restitucién del inmueble mencionado, si cumplieron con su obligacion de darle iniciacin a la obra dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega, pues si ésta se efectué el 3 de di- ciembre de 1988, ese plazo vencio el 3 de marzo de 1989, como se demues- tra con las obras de adecuacién del terreno, demolici6n de instalaciones en donde funcionaban algunos establecimientos como «La Tienda», como apa- rece en la demanda inicial aceptado expresamente por el actor (fls. 228 y 229, C-1), en las declaraciones de éste rendidas en interrogatorio de parte, en la filmacién realizada el 14 de mayo de 1989, incorporada como prueba al proceso y expuesta a la Sala de Decision del Tribunal durante la audien- cia de que trata el articulo 360 del Cédigo de Procedimiento Civil (fl. 89 a 94, C-3). Asi mismo, expresa el sentenciador que del dictamen pericial ren- dido por Luis Fernando Mufioz Ochoa, que obra como prueba trasladada, se desprende que éste manifest6 que en febrero de 1989, se estaban reali- zando «una serie de obras de infraestructura tendientes a la adecuacién del inmueble para su uso futuro» y, de la misma manera manifiesta que «as personas que intervinieron en la construccién del parqueadero, ya como maestros de obra, ya como ingenieros, coinciden en afirmar que la adecua- cion de los terrenos y demolici6n de las instalaciones se llevé a efecto en los meses de enero y febrero de 1989» (fl. 63v, C-9). De la misma manera, manifiesta el fallador que los arrendadores «en ningiin momento» aseveraron que «la obra nueva que se construyere» se- ria destinada a arrendamiento, por lo que no es del caso dar aplicacién a la prelacién que para ocupar el inmueble a tal titulo tendria Augusto Giraldo Mejia «de conformidad con el articulo 521 de la Ley Comercial, aspecto que no se discute en el sub lite», ya que «lo que se pretendié fue la demo- licién y construccién de una obra para ocuparla con un negocio sustancialmente distinto del explotado por el locatario (fis. 63v, C-9). Alo anterior ha de agregarse, conforme al razonamiento del Tribunal, que la utilizacion de los «espacios conformados por el establecimiento co- mercial y algunos materiales de segunda», resulta indiferente respecto de la causal alegada, razon ésta por la cual, «frente a los argumentos prece- dentes se impone la confirmacién del fallo objeto de alzada, ya que el mismo se ajusta tanto a derecho como a los elementos de conviccién ana- lizados (fl. 64, C-9) TIT - La DEMANDA DE CASACION Dos cargos formula el recurrente a la sentencia impugnada, ambos por la primera de las causales de casaci6n, el primero por violacién direc- ta de normas de derecho sustancial y el segundo por violacién indirectaNumero 2488 GACETA JUDICIAL 693 de las mismas, cargos que seran despachados conjuntamente, por cuan- to respecto de ellos se haran algunas consideraciones comunes. Cargo primero Con expresa invocacién de la causal primera de casacion consagrada por el articulo 368 del Codigo de Procedimiento Civil, el impugnador acu- sa la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellin -Sala Civil-, el 23 de noviembre de 1993 en este proceso, «de ser violatoria, por via directa, de los arts. 518, 519, 520, 521 y 522 del Codigo de Comercio, asi como de los articulos 1494, 1603, 1613, 1614, 1615, 1616, 1618, 1619, 1620, 1621, 1649, 2341, 2342, 2343, 2344 del mismo Cédigo Civil, en concordancia con los arts. 2 y 822 del Codigo de Comer- cio que los hacen aplicables a las cuestiones mercantiles, todos ellos por falta de aplicaciom (fl. 14, cdno. Corte). En procura de sustentar la acusacién asi enunciada, manifiesta el censor que el Tribunal, conforme a la motivacién del fallo impugnado, apoyo su decision en que, de acuerdo con la causal alegada para obtener la restitucion del inmueble, «los actores debian darle», la destinacién in- vocada, es decir la de demolerlo y construir una obra nueva, «inalidad que participa de dos de las causales contempladas en el art. 518, la des- tinacion para un establecimiento sustancialmente distinto y la demoli- cion para la construccién de una obra (causales 2a. y 3a.)», todo para proteccién del comerciante, pues el articulo 522 del Cédigo de Comercio persigue impedir que el arrendador «abuse» o «se apropie de los intangibles incorporados al inmueble por el arrendatario empresario», tales como da clientela», «el good will y «aquellos elementos que hacen parte del estable- cimiento de comercio» (fis. 15 y 16, cdno. Corte). Luego de transcribir los articulos 518 a 524 del Cédigo de Comercio y algunos apartes de la exposicién de motivos del proyecto de Cédigo de Comercio de 1958 y de la sentencia proferida por la Corte Suprema de Justicia el 29 de noviembre de 1971, que declaré la exequibilidad de los mismos, manifiesta el recurrente que el Tribunal incurrié en un error de juicio al afirmar que do que verdaderamente se protege» con la indemni- zacion sancionatoria establecida por el articulo 522 del Cédigo de Comer- cio es impedir el abuso del arrendador o la apropiacion por éste de «dos intangibles incorporados al inmueble por el arrendatario empresario», pues con tal norma «igualmente se protege que cierta y realmente el arrenda- dor efectie las obras de reconstrucci6n, las obra de reparaciones necesa- rias» que el inmueble requeria, o su demolicién en caso de ruina o para la construccién de una obra nueva y, ademas, el derecho de preferencia al arrendatario frente a cualquiera otra persona para tomar a titulo de tal los locales reparados reconstruidos o de nueva edificacién «sin obligacién de pagar primas o valores especiales diferentes al canon de arrendamien- to» (fls. 17 a 24, cdno. Corte).