10/12/2013

LA REVISORÍA
FISCAL
EN LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL.

PERFIL DEL REVISOR FISCAL DE LA

P-H.
Entre las cualidades que se le exigen
están:

Ser VERAZ.

La VERACIDAD está estrechamente

vinculada a la verdad. Cuando se habla
de la veracidad de los hechos se da fe
de que en efecto es así, obedece a
algo real y cierto.

1
 10/12/2013

PERFIL DEL REVISOR FISCAL DE LA P-H.

Entre las cualidades que se le exigen están:

Ser INTEGRO:

La INTEGRIDAD traduce: honrado,

honesto, respetuoso de sí mismo y de
los demás, directo, responsable, con
control emocional, puntual, leal,
pulcro, disciplinado y firme en sus
acciones. Es alguien en quien se
puede confiar.

PERFIL DEL REVISOR FISCAL DE LA P-H.

Entre las cualidades que se le exigen están:

Ser INTEGRAL:

La INTEGRALIDAD está asociada

a la capacidad para resolver la
mayor parte de los problemas
de una cosa o situación.

2
 10/12/2013

PERFIL DEL REVISOR FISCAL DE LA P-H.

Entre las cualidades que se le exigen están:

Ser CONFIABLE.

La CONFIABILIDAD implica sentirse

seguro por la actuación de un
experto respecto de lo que esto
producirá. Como impacta
directamente los patrimonios, debe
aplicarse a la totalidad de los
procesos que constituyen la cadena
de valor de la Copropiedad.

LOS
PRINCIPALAES
RETOS DE ESTOS
PROFESIONALES

3
 10/12/2013

DE ACUERDO CON LOS

REQUERIMIENTOS DE ESTE AHORA:

LA GLOBALIZACIÓN
COMPRENDE:

COMPETITIVIDAD
 CALIDAD
 CERTIFICACIÓN
 PROFESIONALIZACIÓN

GLOBALIZACIÓN:

 MANEJO DE LOS CAMBIOS

(POLÍTICAS NACIONALES E
INTERNACIONALES)
 ANÁLISIS DE LOS RIESGOS REALES.
 CRECIMIENTO DEL FENÓMENO DE LA
TERCERIZACIÓN: OUTSOURCING.
 DESARROLLO Y PROTECCIÓN DE
DERECHOS DE AUTOR Y EN GENERAL
DE INTANGIBLES.

4
 10/12/2013

COMPETITIVIDAD:

 CONOCIMIENTOS
MULTIDISCIPLINARES.
 RECONOCIMIENTO DE LAS
COMPETNCIAS.
 EXCELENCIA Y CALIDAD
 RESULTADOS MEDIBLES Y
VERIFICABLES.

CALIDAD:
La Revisoría Fiscal en
Colombia ha planteado una
serie de responsabilidades
que desbordan el ámbito
profesional, por eso la calidad
manejada como herramienta
le permitirá ser eficiente,
eficaz y efectivo.

5
 10/12/2013

CERTIFICACIÓN:

Es un procedimiento mediante
el cual un tercero asegura por
escrito que un producto, un
proceso o un servicio, cumple
unos requisitos específicos.
Es un elemento para generar
confianza.

PROFESIONALIZACIÓN:

La Profesionalización es el
proceso social por el cual se
mejoran las habilidades de
una persona para hacerla
competitiva en términos de
su profesión u oficio.

6
 10/12/2013

LO QUE UN
REVISOR FISCAL
DEBE SABER DE LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL.

¿QUÉ ES PROPIEDAD
HORIZONTAL?

Es:
 Régimen
 Especial
 De Dominio.

7
 10/12/2013

COMO REGIMEN TIENE:

 Principios,
 Definiciones
 Elementos
 Órganos
 Procedimientos
 Régimen sancionatorio
 Derechos y obligaciones

ES ESPECIAL:
Porque
La normatividad referente
a la P-H, es única y
exclusivamente aplicable
a esta forma especial de
desarrollo urbanístico.

8
 10/12/2013

ES DE DOMINIO:

Porque coexisten dos formas

de propiedad:
 La propiedad privada y
exclusiva
 Y la
Propiedad común.

NATURALEZA DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL:

 ES UN INSTITUCIÓN JURÍDICA

ÁMBITO DE APLICACIÓN:

 LOS BIENES CONSTITUIDOS DENTRO

DE ESTE RÉGIMEN.

9
 10/12/2013

LA REVISORÍA FISCAL:

 Es mucho más que una simple

institución legal.
 Se le ha facultado para
imprimir fe pública.
 Deberá tener y demostrar
absoluta independencia
mental y de criterio.

LA REVISORÍA FISCAL DEBE:

Realizar una auditoría

financiera
 Auditoría de cumplimiento
 Auditoría sobre el control
interno
Auditoría de gestión

10
 10/12/2013

AUDITORÍA FINANCIERA:

Para expresar una opinión

sobre la razonabilidad del
Balance frente a la
ejecución presupuestal
de la Copropiedad.

AUDITORÍA DE CUMPLIMIENTO:

Para dictaminar si los

administradores de la
Copropiedad han cumplido
las normas legales, los
estatutos sociales, las
decisiones de las asambleas
generales de copropietarios

11
 10/12/2013

AUDITORÍA DE CONTROL INTERNO:

La ley de Propiedad horizontal

exige al Consejo de
Administración, cuando no existe
revisor fiscal, adoptar medidas en
relación a asegurar y hacer
control sobre los bienes y valores
sociales DE LA COPROPIEDAD.

AUDITORÍA DE GESTIÓN:

El propósito es evaluar el
grado de eficiencia y
eficacia con que se
manejan los recursos
disponibles y se logran los
objetivos previstos por la
asamblea de copropietarios.

12
 10/12/2013

A UN REVISOR FISCAL NO
SE LE PERDONA:

 La negligencia
La impericia
 La imprudencia.

NEGLIGENCIA:
Pereza, tedio o descuido al realizar
acciones, movimientos o trabajos.
Es la falta de cuidado o el descuido.
IMPERICIA:
Falta de experiencia.
IMPRUDENCIA:
Falta de juicio, sensatez y cuidado
que una persona demuestra en sus
acciones.

13
 10/12/2013

LO MÁS RELEVANTE DE LA PROFESIÓN ES QUE:

 Descansa en la confianza pública

 Requiere Competencia
 Se le exige independencia
 Riguroso frente a la evidencia
 Consistencia en el informe
 Veracidad que no es lo mismo que
exactitud
 Diligencia
 Seguridad razonable
 Proporcionalidad

EL RIESGO REAL DE LA
REVISORÍA FISCAL FRENTE A
LA RESPONSABILIDAD:

Penal
 Civil
Administrativa
Disciplinaria

14
 10/12/2013

LA RESPONSABILIDAD PENAL
IMPLICA:

Los delitos cometidos en

ejercicio de su actividad
profesional son castigados en
forma agravada, la ley ordena
que las penas se tasen como si
ellos fueran funcionarios
públicos.

Se suele mencionar como delitos

cercanos al ejercicio de la
revisoría:
 La falsedad,
 El encubrimiento,
 El fraude procesal,
 El uso indebido de información
privilegiada y
 La receptación, ocultamiento o
disposición de bienes obtenidos
de actividades ilícitas.

15
 10/12/2013

LA RESPONSABILIDAD CIVIL
IMPLICA:

Indemnización por daños

económicos o detrimento
patrimonial de los
copropietarios, contractual
o extracontractualmente.

LA RESPONSABILIDAD
ADMINISTRATIVA IMPLICA:

No cumplir con las funciones del

cargo, o hacerlo
negligentemente o en forma
irregular, ocasiona:
amonestaciones, multas,
suspensión o interdicción para
ejercer la revisoría fiscal

16
 10/12/2013

LA RESPONSABILIDAD
DISCIPLINARIA IMPLICA:

Su violación acarrea
amonestaciones, multas, suspensión
o cancelación de la inscripción
profesional, castigos que son
impuestos por la Junta Central de
Contadores.

Como el ejercicio de la revisoría

fiscal descansa en la CONFIANZA
PÚBLICA, debe ser claramente
diferenciada de la FE PÚBLICA.

LA CONFIANZA PÚBLICA, está en el

terreno de los sociológico.

LA FE PÚBLICA, está en el terreno de

lo jurídico.

17
 10/12/2013

ORIGEN, NATURALEZA Y
CARÁCTER DE LA
REVISORÍA FISCAL.

Origen:
Legal.
Naturaleza: Privada
Carácter: Profesional.

EXAMINAR, EVALUAR, DICTAMINAR Y RENDIR

INFORMES

EXAMINAR:
Observar atenta y cuidadosamente algo para
determinar su estado. Es una prueba para valorar
capacidad.

EVALUAR:
Acción de estimar, apreciar, calcular o señalar el
valor de algo. Es la determinación sistemática de
valor en función de unos criterios respecto a un
conjunto de normas.
La evaluación se usa para caracterizar temas de
interés.

DICTAMINAR:
Dar una opinión técnica y experta sobre un hecho o
una cosa.

18
 10/12/2013

RENDIR INFORME:
Es elaborar un contenido que incluye el
planteamiento del problema con
explicación detallada de su origen,
destacando su magnitud, resaltando los
resultados más importantes, cuyas
conclusiones deben expresarse en
términos medibles y debe responder al
porque se fiscalizó el hecho sobre el
cual se informa. Éste, debe obedecer a
criterios objetivos y por lo tanto debe
ser: comprensible, sencillo, exacto,
informativo y preciso.

Existen al menos tres variables

como indispensables para que
exista confianza pública
respecto del ente fiscalizador,
debe poseer:

1) Competencia profesional.
2) Independencia.
3) Objetividad.

19
 10/12/2013

SOBRE LA COMPETENCIA
PROFESIONAL:
La competencia profesional
se mide en tres dimensiones,
así:
1) En conocimientos.
2) En actitudes.
3) En habilidades.

LA INDEPENDENCIA DEBE
MANIFESTARSE A TRES NIVELES:

1. En la libertad de criterio.
2. En la libertad de acceso a
la evidencia.
3. En la libertad de opinión.

20
 10/12/2013

LA OBJETIVIDAD SUPONE TRES

ELEMENTOS:

1) La definición precisa, única, universal y

unívoca del patrón de comparación.

2) La evidencia que soporte el juicio. Las

calidades básicas de la evidencia son: 1)
Validez, 2) Confiabilidad, 3) Autenticidad y
4) Suficiencia.

3) Y la coincidencia entre lo que demuestra

la evidencia y lo que se afirma.

AL REVISOR FISCAL SE IMPUTAN:

1.La independencia de acción.

2. La libertad de acceso a la
evidencia.
3. La libertad de opinión, para que
evalúe la conducta de los
administradores.
4. La libertad para que concluya si la
revisoría se ajusta a lo esperado en el
informe.

21
 10/12/2013

1. ELECCIÓN E INSCRIPCIÓN.
El artículo 38 (L-675) en su numeral quinto
dispone que le corresponde a la asamblea
general de propietarios elegir y remover,
entre otros, al revisor fiscal y su suplente; y
en el artículo 8º dispone que la inscripción
y posterior certificación de la condición de
revisor fiscal y su suplente corresponde al
alcalde municipal o distrital del lugar de
ubicación del edificio, o a la persona o
entidad en quien éste delegue esta
facultad. La inscripción se realiza mediante
la presentación de los documentos que
acrediten su nombramiento y aceptación.

2. OBLIGATORIEDAD E INHABILIDADES.
El artículo 56 de la Ley 675/01 dispone la
obligatoriedad de la figura del revisor fiscal en
los conjuntos de uso comercial o mixto; y
establece, respecto de las inhabilidades que
éste: 1) No podrá ser propietario o tenedor de
bienes privados en el edificio o conjunto
respecto del cual cumple sus funciones. 2) Ni
tener parentesco hasta el cuarto grado de
consanguinidad, segundo de afinidad y
primero civil. 3) Ni vínculos comerciales. 4)
Cualquier otra circunstancia que pueda restarle
independencia u objetividad a sus conceptos o
actuaciones, con el administrador y/o los
miembros del consejo de administración.

22
 10/12/2013

3. FUNCIONES.
El artículo 57 (L-675) advierte que el revisor
fiscal es el encargado del control de las
distintas operaciones de la persona jurídica, y
como tal le corresponde ejercer las funciones
previstas en la Ley 43 de 1990 o en las
disposiciones que la modifiquen, adicionen o
complementen. En cumplimiento del
mencionado marco normativo, el Revisor Fiscal
da fe pública, lo cual significa entre otros, que
su atestación y firma hará presumir legalidad,
salvo prueba en contrario, que ejecutó sus
funciones con sujeción a las normas de
auditoria generalmente aceptadas, y por tanto
ha orientado su labor a cumplir los siguientes
objetivos:

a) Determinar si, los saldos y cifras de

los Balances de la copropiedad por
el periodo objeto de revisión
guardan relación con la ejecución
presupuestal, si han sido tomados
fielmente de los libros, si se presentan
de acuerdo con las normas de
contabilidad generalmente
aceptadas en Colombia y si reflejan
en forma razonable la situación real
del patrimonio de la propiedad
horizontal.

23
 10/12/2013

b) Determinar si durante dicho

periodo las operaciones
celebradas por el conjunto,
edificio o centro comercial se
ajustan a los requisitos y
disposiciones legales, al
reglamento de propiedad
horizontal y a las decisiones de
la Asamblea de Copropietarios.

c) Evaluar el grado de
eficiencia y eficacia en el
logro de los objetivos
previstos por la copropiedad
y el grado de eficiencia y
eficacia con que se han
manejado los recursos
disponibles.

24
 10/12/2013

d) Evaluar el sistema de control interno de la

copropiedad para conceptuar sobre lo
adecuado del mismo y diseñar
procedimientos de auditoria que sean
apropiados.
En desarrollo de esas obligaciones, el Revisor
Fiscal debe planear y ejecutar
procedimientos de auditoria, sobre aquellas
áreas, operaciones, actos, declaraciones,
documentos, registros y bienes de propiedad
o en poder de la copropiedad, que sean
necesarios examinar para obtener una
evidencia suficiente y competente respecto
de los asuntos sobre los cuales las normas
jurídicas vigentes le exigen al Revisor Fiscal
emitir certificaciones, dictámenes, otros
informes o cualesquiera otra comunicación.

CON BASE EN LAS

ANTERIORES
CONSIDERACIONES EL
EJERCICIO DE LA
REVISORÍA FISCAL EN ESTE
TIPO DE ENTIDADES SE
CIRCUNSCRIBE A:

25
 10/12/2013

1. El Revisor Fiscal no se
obliga a realizar labores
distintas de las previstas
expresamente en las
normas legales.
Sin embargo, en P-H, está
sujeto en gran parte a las
exigencias de este régimen
especial de dominio.

2. Las pruebas de auditoria son

selectivas y, por lo tanto, no
garantizan que si existen
errores o irregularidades éstos
se detecten.
Sin embargo, deben preverse
mecanismos que garanticen
que no se produzca detrimento
patrimonial.

26
 10/12/2013

3. ElRevisor Fiscal
obligatoriamente debe
evaluar la calidad del
sistema de control interno
existente en la
copropiedad; y su opinión
debe ser tenida en
cuenta.

4. Aunque la
responsabilidad del
Revisor Fiscal no está
orientada a descubrir o
prevenir fraudes, en P-H
por ser garante del
patrimonio si lo está .

27
 10/12/2013

5. Laresponsabilidad
profesional del Revisor Fiscal no
reemplaza ni disminuye la
propia de los administradores
de la copropiedad y del
Consejo de Administración, con
relación a sus actuaciones y
decisiones en materia de
control interno.

La responsabilidad del
Revisor Fiscal se limita a
evaluarlo y a ponerlo
en conocimiento de la
comunidad.

28
 10/12/2013

6. Deacuerdo con la Ley el

Revisor Fiscal depende
únicamente del máximo
órgano social, la asamblea
de copropietarios, y sus
funciones se ejercen en
beneficio común y no en
interés particular.

el Revisor Fiscal está

obligado a dar
respuesta a las
solicitudes particulares
cuando tengan la
calidad de propietarios
o contratistas de la
copropiedad.

29
 10/12/2013

7. De conformidad con la Ley 43 de

1990, el Revisor Fiscal debe desarrollar
su trabajo de acuerdo con las normas
de auditoria generalmente aceptadas
y demás normas propias de la
profesión contable aplicables, con
libertad, autonomía técnica y
administrativa, sujeto únicamente a las
leyes y a las instrucciones compatibles
con la naturaleza del cargo que le
imparta el máximo órgano de la
copropiedad.

LA PROPIEDAD
HORIZONTAL TIENE
UN RÉGIMEN
NORMATIVO
ESPECIAL QUE SOLO
ES APLICABLE A ÉL.

30
 10/12/2013

EL RÉGIMEN NORMATIVO
TIENE DOS CLASES DE
NORMAS:

1. La de orden público.
2. Y las de orden
privado.

LAS NORMAS DE ORDEN

PÚBLICO SON AQUELLAS
CUYO CUMPLIMIENTO DEBE
SER ESTRICTAMENTE
APEGADO A LA NORMA
PORQUE DE LO CONTRARIO
SE DECLARÁ LA NULIDAD
ABSOLUTA O INEXISTENCIA
DE LA DECISIÓN.

31
 10/12/2013

LAS NORMAS DE ORDEN

PRIVADO EN CAMBIO, SON
TODOS LOS ASUNTOS QUE SON
DE RESORTE DE LA COMUNIDAD Y
QUE SE DECIDEN POR EL
CONSENSO DE LA MAYORÍA DE
ACUERDO CON LAS
CARACTERÍSTISCTICAS DE CADA
COPROPIEDAD.

¿CUÁLES SON LOS

ACTOS INEFICACES,
INEXISTENTES, NULOS,
OPONIBLES E
INOPONIBLES?

32
 10/12/2013

ACTOS INEFICACES
Son todas las decisiones que
nacen con incumplimiento o
contravención de normas,
con vicios y por eso se
tienen por no escritas.
Tienen ineficacia (Ipso juri),
es decir, de pleno derecho.

LAS DECISIONES
INEFICACES IPSO JURI
O DE PLENO
DERECHO, NO SON
IMPUGNABLES.

33
 10/12/2013

ACTOS INEXISTENTES:
Son aquellos actos que no nacen
a la vida jurídica por haber
violado las normas de orden
público.

Es decir, no se ha surtido con

regularidad en la ley.
Estos actos NO son impugnables.

ACTOS NULOS:
Son los actos tomados en
los que se exceden las
facultades o las
funciones.
Son IMPUGNABLES
mediante proceso
abreviado

34
 10/12/2013

ACTOS INOPONIBLES:
Cuando las decisiones que se
toman han cumplido con los
requisitos legales, es decir, se
han tomado con sujeción a la
ley y los estatutos.
O cuando habiéndose cumplido
con la citación no se salva voto.

ACTOS IMPUGNABLES SON LOS

MISMOS OPONIBLES E
INEFICACES.
Toda clase de actos que
no cumplan con las
normas o por
extralimitación de
facultades y/o funciones.

35
 10/12/2013

LAS DECISIONES TOMADAS

CON EL CUMPLIMIENTO
ESTRICTO DE LAS NORMAS
LEGALES SON DE
OBLIGTORIO
CUMPLIMIENTO PARA LOS
PRESENTES, LOS AUSENTES
Y LOS DICIDIDENTES.

LA ATESTACIÓN O FIRMA DE
UN REVISOR FISCAL EN LOS
ACTOS PROPIOS DE SU
PROFESIÓN, HARÁ PRESUMIR
SALVO PRUEBA EN
CONTRARIO QUE EL
RESPECTIVO ACTO, SE
AJUSTA A LOS REQUISITOS
LEGALES.

36
 10/12/2013

MUCHAS GRACIAS

Martha Elena Ramírez C.

maelra@datainmobiliario.com
PBX: (2) 370.96.66.

37