Inmuebles Vacantes

Maestría
en Hábitat y Pobreza Urbana en América La$na - UBA
MODULO XIII - 2016

Ges$ón Ins$tucional, Polí$cas,
Programas y Operatorias del
Sector Público - Privado
Arq. Mabel Modanesi

Arq. Guillermo Cristofani - Arq . Daniel D’Alessandro
Maestría en Hábitat y Pobreza Urbana en América La$na - UBA
Ges$ón Ins$tucional,
Polí$cas, Programas
y Operatorias
del Sector
Público - Privado
MODULO XIII - 2015 El sueño de la casa propia - Daniel Santoro
Arq. Mabel Modanesi

Maestría en Hábitat y Pobreza Urbana en América La$na - UBA
MODULO XIII - 2014
Ges$ón Ins$tucional, Polí$cas, Programas y
Operatorias del Sector Público - Privado
El acceso a la vivienda para las familias de bajos ingresos.

Recuperación urbana mediante un modelo de gestión e intervención público – privado
Arq. Mabel Modanesi

Operatorias Sector Público - Privado Arq. Mabel Modanesi
•  Diagnós6co de Situación
•  Operatorias Vigentes (Pro.Cre.Ar., Nación, Provincia, Bancos Ciudad)
•  Alterna6vas p/sectores medios y medios-bajos, ante las dificultades de acceso al
crédito, por el “descalce”

Densificación Intralote Revalorización Alquiler
Ac6vos Vacantes Polí6cas de subsidio
Repensar la manzana, (Vacios Urbanos) BID –Polí6cas p/la
recuperando el patrimonio Uruguay - Chile
y la iden6dad barrial

Modificar la Codificación
vigente
Arq. Mabel Modanesi

El concepto de informalidad se incorpora a las ciencias sociales para dar cuenta del
crecimiento y de la existencia de amplios sectores de la población que no logran
ar6cularse en los nuevos espacios de integración social, económica y territorial
(Carpio y Novacovsky, 1999:11).
Informalidad Habitat
Económica
(Tierra y Vivienda )
Urbana
Deficit Habitacional
Arq. Mabel Modanesi

1980 1990 2000
Evolución de la Piramide Social$1 = U$S 1
Evolución de la Piramide Social vs Nivel Socioeconómico

¿Cuáles son las causas que llevaron al empobrecimiento de una parte de los sectores
medios?

-  La situación del empleo, señaladas durante las úlFmas décadas (la crisis del Plan Austral
implementado por el gobierno de Raul Alfonsín, la hiperinflación de 1989 y la de 1990,
la crisis del 2001).
-  La salida del mercado de trabajo de uno de los miembros que aportaba ingresos al
hogar, ya sea por pérdida del empleo o en el caso de las mujeres, por el abandono de la
condición de ocupada ante el nacimiento de los hijos.
-  El cambio de trabajo como en el caso de los anFguos trabajadores en relación de
dependencia que, ante la pérdida de su puesto de trabajo, pasan a desempeñar una
tarea peor remunerada, usualmente por cuenta propia. En este pasaje al trabajo
independiente los trabajadores no solamente pierden ingresos, sino que también se
ven privados de beneficios que suelen estar asociados al trabajo asalariado en
condiciones de estabilidad, principalmente la obra social, las vacaciones pagas, el
salario familiar y las licencias por enfermedad y maternidad.
-  La Crisis del 2001 profundizó la segregación socioeconómica de los segmentos medios
Arq. Mabel Modanesi

Período Situación Vivienda Urbanismo

’30 Modelo Agroexportador Centralidad Buenos Aires
Zona Industrial
Dispersión Residdencial - Inmigración

Década ConvenFllos Inquilinatos Centro
Loteos Populares (Estado Benefactor) Ciudades exógenas y
’40 / ’60 Villas (solución carácter transitorio) centrifugas Barrios Altos
FONAVI
Traslados de Industrias
’70 / ‘80 Ley 21.342 Alquiles
’40 / ‘80 Industria / Fin Estado Bienestar Consolidadción AMBA 1º y 2º Cr

AREA DEGRADADA
Zona Industrial NUEVA CENTRALIDAD
edificios vacantes
Fin Loteos Populares - Ley 8912 Barrios Populares
Ciudades endógenas
Loteos Populares
centrípetas.
Centro antiguo
FONAVI sectores medios

Década Ley 24.464 Sistema Federal de Vivienda Familias
FONAVI
Intervención de Centro nuevo
Populares fragmentos Gentrificación

Traslados de Industrias
’80 / ’90 Barrios Cerrados
Ley 24.441 Financiamiento Vivienda y Construcción Proyectos Urbanos

Ley 21.342 Alquiles
Bolsón de pobreza
Nuevo Distrito Industrial
Segmentos Medios
‘90 Neoliberalismo Metropolización 3º Cr / DI
Barrios Cerrados
Ley 24.454 desalojos Loteos Populares Centro nuevo

Ciudades fragmentadas
Encarecimiento tierras y créditos
Post inaccesible
FONAVI
Vacios Urbanos
Centro antiguo
AREA DEGRADADA
Traslados de Industrias NUEVA CENTRALIDAD
Crisis Plan Federal I inicio Plan Federal II Vacancia de inmuebles Zona Industrial Barrios Populares
edificios vacantes
Ley 21.342 Alquiles
PROCREAR
Arq. Mabel Modanesi
PERÍODO CONTEXTO VIVIENDA
Sub Urbaniz. 1º C
ConFngencia migratoria de ultramar
1860 Conventillos
1914/ ‘30 Aglomeración de la Ciudad de Bs As
Inquilinatos
Estado Benefactor
Villas de Emergencias
1930 Migraciones del interior del pais
Loteos Populares
1970
FONAVI
Fin Estado Benefactor
Autoproducción de
hábitat en la
Apropiación de Inmuebles vacantes de
‘80 Propiedad Pública y Privada
ciudad :
Ocupación
Inmuebles Vacantes
Arq. Mabel Modanesi

FALTA DE REGULACION SOCIAL DEL 2001

MERCADO FINANCIERO Y LA DEMANDA
D E U N S I S T E M A E S T A T A L D E
FINANCIAMIENTO ACCESIBLE

Créditos inaccesibles !
Altas Tasas en el sector financiero

privado y la no intervención pública Construcciones a
en el mercado financiero

Deudores Hipotecarios ! gran escala

Ciudades dormitorios
Crisis en los alquileres !
Se disparan los precios y resultan
inalcanzables para los sectores
populares

Arq. Mabel Modanesi

Situación socio habitacional
1.150.134 1.425.840
Hogares Viviendas
Hogares con 2 o + Hogares con Viviendas de
adultos mayores hacinamiento calidad
Hogares que constructiva
cohabitan insuficiente
12% 13%
12% Viviendas
2%
desocupadas
Inquilinos 35%
Personas entre
1.024.231 17%
25 y 45 años 20%
Hogares 1.350.154
Viviendas
45% 11%
13% 9%
Incremento de
11%
Hogares nucleares
2.827.535
hogares Viviendas en
hotelados o Incremento de
pensiones hogares
Población Viviendas
deficitarias

12 % Tenencia Irregular 23 % Desocupadas
16% Hacinados
20 % Hotelados
30% Inquilinos
6,2 % Viven en Viviendas

deficitarias

Déficit
2004 - 07
2007 - 10
Ley 1408/04 Habitacional Ley 2472/07
FUENTE : Elaboración propia en base de datos INDEC. Censo Nacional de Población Hogares y Vivienda, año 2010, Ministerio de Planificación y Reporte Inmobiliario.
Consejo Económico y Social de la Ciudad de Buenos Aires
Situación socio habitacional
1.150.134 1.425.840
Hogares Viviendas
2949 Lotes abandonados

2508 Inmuebles desabitados
207.865 33 % Ubicados en la zona sur
Personas viven en villas y
asentamientos

Mercado

Informal
2.827.535 Único modo de
70.000 Población acceso al suelo
para los sectores
Personas ocupan inmuebles
mas bajos
tomados
343.443 Ley 2973/08

Familias que cohabitan o
Se suspenden desalojos
Familias en inquilinatos
Déficit
2004 - 07 2007 - 10
Ley 1408/04 Habitacional Ley 2472/07
FUENTE : Elaboración propia en base de datos INDEC. Censo Nacional de Población Hogares y Vivienda, año 2010. La Nación 21/01/09. Gobierno de la Ciudad de
Buenos Aires . Diagnóstico de Emergencia Habitacional en la Ciudad de Buenos Aires Facultad d Arquitectura y Urbanismo FADU. Ministerio de Desarrollo Urbano de la
Ciudad de Buenos Aires USIT. Consejo Económico y Social de la Ciudad de Buenos Aires.
Las áreas vacantes hoy son espacios facFble de uFlización. Como plantea Fernández Wagner (2009) “ …pensar a estas
zonas como suelo para usos urbanos “sociales”…”. En este senFdo sería importante reconsiderar un esquema de
urbanización en estas zonas y pensar si :
¿Estas áreas degradadas pueden ser vistas como un potencial espacio de crecimiento y conformación de vivienda
para familias de bajos ingresos? o ¿Qué puede pasar con las áreas de nuevas centralidad en este contexto?

En este contexto y sumando lo manifiesto por el Lic. Gustavo Riofrio “La vivienda se debe construir con la hipótesis
urbana y, la hipótesis urbana es densificar” - “la vivienda se debe construir con la hipótesis urbana y, en este caso, la
hipótesis urbana es reu6lizar los inmuebles vacantes o refuncionalizar las áreas degradadas como posible
disparador de nuevas modalidades de viviendas para los sectores populares”.

Hipótesis
La viabilidad de uFlizar Ferras e inmuebles ociosos o abandonados, ante la escasez de suelo, en dominio Público o
privado dentro de sectores degradados de la ciudad es una alternaFva posible para la producción de vivienda popular.
Las caracterísFcas de estos barrios y sus inmuebles evidencian por su condición de uso un gran contraste social donde
incluir estos espacios a la trama urbana es un objeFvo a efectuar.

El desarrollo de esta gesFón propiciara una nueva tendencia en la ciudad de manera que ya no se encaren obras
nuevas y de gran porte en un momento en que la plaza está saturada, sino que se trabaje en el mejoramiento y
reciclado de los edificios existente generando viviendas a precio razonable y producción social, conjuntamente con
una alternaFva de inversión para el sector privado con nuevas oportunidades de creación de empleo y el fomento en
los hogares populares para acceder al mercado financiero.
Arq. Mabel Modanesi
Siglo XIX Siglo XX

“ La cuestión de Construcción de
la vivienda “ “viviendas dignas”
COLONIA SOLA REMEDIO DE COLONIA OBRERA BARRIO LOS PERALES

PIEDRABUENA
ESCALADA NUEVA POMPEYA SAAVEDRA PLAN FEDERAL
Entidad Siglo XXI Entidad

Asociación de entidades con
Privada el fin de construir
Pública
“viviendas adecuadas”
Arq. Mabel Modanesi

PROPUESTA
Estructura de gestión
Entidad Pública Subsidio de Tierra OFERTA

Nacional o Local Inmuebles ociosos
del Estado o
Entidad Privada
Privados
- Cero costo de mantenimiento
- Venta del inmueble o tierra
Celebran un contrato para Consolidar suelo, aumentos en valor tierra

un propósito específico con Mejoramiento de la recaudación impositiva
REHABILITACION
una estructura en la que Mejoramiento social – cultural – urbanísticos
Construir o rehabilitar edificios para vivienda URBANA
ambos son asociados.
DECRETO 965/05 UNIDAD DE INTERVENCION INTEGRAL
Financiación
Entidad Pública
Nacional o Local
DEMANDA
- Tasas Familias de
Entidad Privada
- Potenciales nuevos clientes Bajos ingresos
Arq. Mabel Modanesi

MARCO TEMPORAL: PROPUESTA : Análisis comparativo

2° semestre 2008 y 1° trimestre 2009

Propuesta I
Terreno de mercado
Almagro 215 a 450

Incidencia m 2 Viviendas
Barrio c onstrucción % deficitarias
%
Barracas 190 a 380
El proyecto a desarrollar corresponde a un edificio

entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre
un lote de 8,60 mts. de frente, compuesto por tres
departamentos por piso entre uno y dos ambientes
con una superficie promedio de promedio de 65
m2 y 45 m2 llegando a un total de 24 unidades
funcionales. Se prevee la construcción de un sum
y espacio parquizado

Propuesta II
Inmuebles ociosos
del Estado o Privados
FUENTE : Propuesta I Estudio L Vinograd 4953-3215, Lote: Medrano 216 / Propuesta II Puebla Inmobiliaria 4304-5050, Lote Arcamendia 772 (Suarez
2000). Reporte Inmobiliario valores Índices mercado 2008
PROPUESTA : Definición de la demanda
Familias de
Bajos ingresos
24.098.000 2.776.138
DEMANDA
Población Población
Ingreso Población Ingreso Población
Índice
Estrato Social Total aglomerado Total Aglomerado Total GCBA GCBA
Familiar $ % Familiar $ % NSE
Clase Alta 60.500 – 4.300 11,1 50.000 - 5.830 12,3 ABC1
Clase Media Alta 4.300 – 3.000 11,3 5.800 – 4.075 12,2 C2
Clase Media Típica 3.000 – 2.300 11,0 4.070 – 3.226 11,7 C3
Clase Media Recuperada 2.300 – 1.000 40,3 3.200 – 1.422 39,4 D1
Clase Baja 1.000 - 5 25,8 1.420 - 0 24,3 D2/E
FUENTE : elaboración propia en base de datos del INDEC Encuesta Permanente de Hogares EPH Hogares según escala de ingreso total familiar, total
de aglomerados urbanos, primer trimestre 2007, Dirección General de Estadísticas y Censos (GCBA – Ministerio de Hacienda) Encuesta Anual de
Hogares Onda 2007 e infobaeprofesionales.com (consultora CCR) Comisión de Investigación de Mercado de la Asociación Argentina de Marketing,
INDEC
PROPUESTA : Definición de la oferta

Estrato Pirámide Social
Índice
Índice Zona
Predio Promedio m2/ periodo*
Segmento NSE Estructura Social Urbana de Bs As. 2005 2007
Social NSE
Clase Alta Norte 1210 1660

ABC1
Clase Media Centro

Alta C2 640 1205
Clase Media
Típica Canasta Básica
C3 Oeste 579 780
Familias de Clase Media

Recupera D1 Sur
Bajos ingresos Línea de Pobreza
385 590
Clase Baja AMBA AMBA AMBA

D2/E
2917 Inmuebles abandonados 2.776.138

OFERTA
33 % Ubicados en la zona sur Población
Período
Barrio
2001 2002 2003 2005 2007 Segmento
TOTAL 555 274 388 551/722 955
Zona Norte 927 440 706 1210 1560 ABC1
Zona Centro 1322 763 515 640 820 C2
Zona Oeste 525 257 375 579 765 C3
Inmuebles ociosos
del Estado o Zona Sur 382 160 235 385 495 D1
Privados
FUENTE Elaboración propia en base de datos Ministerio de Planificación, Reporte Inmobiliario y CEDEM infobaeprofesionales.com (consultora
CCR). Comisión de Investigación de Mercado de la Asociación Argentina de Marketing,
PROYECTO DE INVERSIÓN
Ecuación económica
Información sobre el terreno Propuesta I Información sobre el terreno Propuesta II
DESCRIPCION Unidad Cantidad Valor Mercado DESCRIPCION Unidad Cantidad Valor Mercado
Terreno Terreno
2 2
Superficie m 300 Superficie m 300
Precio U$S 600.000,00 Precio U$S 320.000
2 2
Incidencia * U$S/m 352 Incidencia * U$S/m 188
Unidades Unidades
2 2
Superficie m 60 Superficie m 60
2 2
Precio m U$S 1.350,00 Precio m U$S 950,00
Precio Total U$S 81.000,00 Precio Total U$S 57.000,00
Ecuación económica
2 2
U$S/m U$S/m Incidencia U$S/m2 U$S/m2 Incidencia
DESCRIPCION Cantidad DESCRIPCION Cantidad
UNITARIO TOTAL Inversión UNITARIO TOTAL Inversión
INVERSION INVERSION
TERRENO $ 600.000,00 35% TERRENO $ 320.000,00 27%
CONSTRUCCION CONSTRUCCION
CONSTRUCCION M2 1706 540 $ 921.240,00 CONSTRUCCION M2 1706 420 $ 716.520,00
IVA 10,50% $ 96.730,20 IVA 10,50% $ 75.234,60
HONORARIOS PROYECTO 8% $ 73.699,20 HONORARIOS PROYECTO 8% $ 57.321,60
GASTOS COMERCIALES 2% $ 18.424,80 GASTOS COMERCIALES 2% $ 14.330,40
GASTOS NOTARIALES 1,50% $ 13.818,60 GASTOS NOTARIALES 1,50% $ 10.747,80
VARIOS 1,50% $ 13.818,60 VARIOS 1,50% $ 10.747,80
TOTAL $ 1.137.731,40 65% TOTAL $ 884.902,20 73%
TOTAL $ 1.737.731,40 100% TOTAL $ 1.204.902,20 100%
VENTA VENTA
m2 cubiertos 1630 1350 $ 2.200.500,00 m2 cubiertos 1630 950 $ 1.548.500,00
m2 descubiertos 76 400 $ 30.400,00 m2 descubiertos 76 350 $ 26.600,00
cocheras 10 13000 $ 130.000,00 cocheras 10 4500 $ 45.000,00
TOTAL $ 2.360.900,00 TOTAL $ 1.620.100,00
MARGEN BRUTO $ 623.168,60 35,86% MARGEN BRUTO $ 415.197,80 34,46%
FUENTE : Propuesta I Estudio L Vinograd 4953-3215, Lote: Medrano 216 / Propuesta II Puebla Inmobiliaria 4304-5050, Lote Arcamendia 772 (Suarez
2000).
Reporte Inmobiliario valores Índices mercado 2008
Financiamiento de las
Financiamiento Propuesta I
Anticipo por ahorro previo $ 63.787,50
unidades
Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad Hipotecario
Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) $ 255.150,00 $ 255.150,00 $ 255.150,00

Financiación (LTV) 75% 75% 75%
Credito a asignar $ 191.362,50 $ 191.362,50 $ 191.362,50
Tasa Variable 11,46% 8,00% 8,75%
Plazo (meses) 240 240 240
Relacion cuota ingreso 30% 40% 35%
VENTA
Escala de Ingreso $ 8.934,67 $ 5.347,23 $ 7.508,47 Ingresos $ 8.900,00 / $
Relacion cuota ingreso $ 2.680,40 $ 2.138,89 $ 2.252,54
5.350,00
Financiamiento Propuesta II Cuota promedio $ 2.400,00

Tasa Variable 11,46% 8,00% 8,75%
VENTA
Escala de Ingreso $ 6.287,37 $ 3.762,85 $ 5.283,73 Ingresos $ 6.250 / $ 3.750,00
Relacion cuota ingreso $ 1.886,21 $ 1.505,14 $ 1.585,12 Cuota promedio $ 1.700,00
FUENTE : Elaboración propia en base a simuladores de créditos bancarios . Cotización 1U$S = $ 3,15.
Nota Tasa Variable

Sistema Francés, se incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), -
Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exentos.
Información sobre el terreno El costo del suelo es un factor

Valor
DETERMINANTE para el desarrollo de los
DESCRIPCION Unidad Cantidad Valor Mercado
Subsidiado emprendimientos . La reducción de su
Terreno costo haría posible disminuir el valor de la
Superficie m
2
300 vivienda
Precio U$S 320.000,00 320.000,00
Incidencia * U$S/m 2 188 188
Unidades
Superficie m2 60 Unidad Intervención
Precio m 2 U$S 950,00 580,00 Integral
Precio Total U$S 57.000,00 34.800,00 Entidad - Beneficiarios: conf. Entidad
Pública Privada
Ecuación económica Coperativa Dec
U$S/m2 U$S/m 2 Incidencia
23.871/44
DESCRIPCION Cantidad
UNITARIO TOTAL Inversión - Catalogo Inmuebles
INVERSION
TERRENO 0%
CONSTRUCCION Subsidio de tierra (aporte de inmuebles

CONSTRUCCION M2 1706 420 $ 716.520,00
IVA exento vacantes )
HONORARIOS PROYECTO 8% $ 57.321,60
GASTOS COMERCIALES
GASTOS NOTARIALES 1,50%
2% $ 14.330,40
$ 10.747,80

VARIOS 1,50% $ 10.747,80 Incentivos en los impuestos y a la
TOTAL $ 809.667,60 100% construcción
TOTAL $ 809.667,60 100%
Valor
VENTA Valor Mercado
Subsidiado
m2 cubiertos 1630 580 $ 945.400,00
m2 descubiertos 76 300 $ 22.800,00
cocheras 10 4500 $ 45.000,00 950,00 580,00
TOTAL $ 1.013.200,00 57.000,00 34.800,00
MARGEN BRUTO $ 203.532,40 25,14%
FUENTE : Propuesta II Puebla Inmobiliaria 4304-5050, Lote Arcamendia 772 (Suarez 2000) . Reporte Inmobiliario valores Índices mercado 2008
Bajo este esquema se formulará la estructura financiera que contará con los siguientes
componentes:

Ahorro previo que permita cubrir el porcentaje que se requiere como down payment (que
oscila en torno al 25% del valor de la propiedad) para cubrir el anFcipo de los futuros
propietarios. Será otorgado por el Estado de acuerdo a las necesidades del beneficiario. El
mismo será devuelta concluido el pago de la 1° Etapa.

Aportes de bienes por parte de la UII - catálogo de inmuebles - sobre el cual se efectúa el
desarrollo inmobiliario. Este aporte debería representar, al menos, el 15% del monto de
cada obra. Y será cancelado en la 2° Etapa

Esquema de cobertura de tasas donde el Estado Nacional, realiza aportes líquidos por vía
presupuestaria, fondos FONAVI – Plan Federal, a fin de implementar un esquema que
permita disminuir el denominado riesgo de tasa de interés, de forma tal que las enFdades
financieras puedan originar créditos a tasa variable y los deudores pagar una tasa fija. Se
efectuara el pago en dos secuencias:

1° Etapa pago de la construcción y el ahorro previo

2° Etapa hipoteca por pago del terreno – ahorro previo
Arq. Mabel Modanesi
Financiamiento - Dto 60 m
2 Financiamiento de las unidades
Anticipo por ahorro previo $ 27.405,00 Anticipo por ahorro previo
15 % Boleto $ 4.110,75 $ 27.405,00
24 cuotas $ 970,00

Tasa Variable 11,46% 8,00% 8,75%
VENTA Ingresos $ 3.200,00 / $ 2.050,00

Escala de Ingreso $ 3.296,53 $ 2.013,50 $ 2.811,97
Cuota promedio $ 890,00
Relacion cuota ingreso $ 988,96 $ 805,40 $ 843,59
2
Financiamiento - Dto 45 m
Anticipo por ahorro previo
15 % Boleto $ 3.083,00 $ 20.553,75
24 cuotas $ 727,00

Tasa Variable 11,46% 8,00% 8,75%
VENTA
Escala de Ingreso $ 2.472,40 $ 1.510,13 $ 2.108,97 Ingresos $ 2.472,40 / $
Relacion cuota ingreso $ 741,72 $ 604,05 $ 632,69 1.510.13
Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Cuota promedio $ 700,00
Financiamiento del suelo
2
Financiamiento - Suelo Dto 60 m
Anticipo para escrituración $ 14.975,00

Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) $ 41.895,00 $ 41.895,00 $ 41.895,00
Valor terreno actualizado $ 59.900,00 $ 59.900,00 $ 59.900,00
Ahorro previo
Ahorro previo actualizado
Tasa 11,46% 8,00% 8,75%
Plazo (meses)
Relacion cuota ingreso
120
30%
120
40%
120
35%
Anticipo para escrituración
VENTA $ 14.975,00
2
Financiamiento - Suelo Dto 45 m
Anticipo para escrituración $ 14.975,00

Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) $ 41.895,00 $ 41.895,00 $ 41.895,00
Valor terreno actualizado $ 59.900,00 $ 59.900,00 $ 59.900,00 Ingresos $ 2.313,00 / $ 1.524,63
Ahorro previo
Ahorro previo actualizado Cuota promedio $ 690,00
Tasa 11,46% 8,00% 8,75%
VENTA
Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada
2
Financiamiento Suelo + Ahorro Previo Dto 60 m
Anticipo para escrituración $ 24.775,00 Anticipo para escrituración
$ 24.775,00
Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) $ 41.895,00 $ 41.895,00 $ 41.895,00
Ahorro previo $ 27.405,00 $ 27.405,00 $ 27.405,00
Ahorro previo actualizado $ 39.200,00 $ 39.200,00 $ 39.200,00
Tasa 11,46% 8,00% 8,75%
VENTA
Escala de Ingreso $ 2.980,17 $ 1.820,28 $ 2.542,10 Ingresos $ 2.980,17 / $ 1.820,28
2
Financiamiento Suelo + Ahorro Previo Dto 45 m
Anticipo por escrituracion $ 22.322,00
Anticipo para escrituración

$ 22.322,00
Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) $ 41.895,00 $ 41.895,00 $ 41.895,00
Ahorro previo $ 20.553,75 $ 20.553,75 $ 20.553,75
Ahorro previo actualizado $ 29.385,00 $ 29.385,00 $ 29.385,00
Tasa 11,46% 8,00% 8,75%
VENTA
Escala de Ingreso $ 2.685,00 $ 1.640,00 $ 2.290,33 Ingresos $ 2.685,00 / $ 1.640,0
Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada
ü  Lograr el acceso a la vivienda de sectores populares con un esquema de financiamiento

a largo plazo.
ü  Recuperar sectores de la ciudad que perdieron funcionalidad y de esta manera son

u6lizados para una nueva modalidad de crecimiento y oxigenación de vivienda.
ü  Conservar y transformar el patrimonio construido sumando valor para generar una

mejor calidad de vivienda para ser apropiada social y democrá6camente.
ü  Resultan centrales las acciones que desempeñe el sector público en pos de coordinar
una efec6va implementación de las soluciones de ingeniería financiera concien6zando

que las mismas cons6tuyen elementos crí6cos para potenciar un desarrollo del mercado
de crédito hipotecario ampliando la base de clientes potenciales incorporando grupos
que tradicionalmente son rechazados y que cons6tuyen una porción significa6va de la
demanda potencial de vivienda.
Arq. Mabel Modanesi

HACIA UNA ALTERNATIVA POSIBLE
ü  Las asociaciones mixtas representan una oportunidad estratégica en la búsqueda de
soluciones como puente para el fomento a la vivienda. Los efectos derrame esperados
en términos de ac6vidad económica, empleo, inversión y desarrollo produc6vo
fundamenta su implementación.
Arq. Mabel Modanesi
RECOMENDACIONES PROPOSITIVAS
El involucramiento de la banca, sobre todo de las en6dades públicas, es central. Se
necesita generar un consenso con los bancos respecto de la consistencia de la propuesta

que potencie su entramado ins6tucional y permita viabilizar la implementación de las
ingenierías financieras propuestas.
Arq. Mabel Modanesi

RECOMENDACIONES PROPOSITIVAS
Actualmente para la construcción de estos emprendimientos estamos en serios cuellos
de botella debido a la ausencia de insumos básicos: disponibilidad de $erra. Por tal

mo6vo es fundamental la creación de un Catalogo de Inmuebles como recurso genuino
de la ciudad con el fin de producir 6erras sin destruirla
Arq. Mabel Modanesi
El derecho a la ciudad es la expresión de una condición de posibilidad de la que goza o

debería gozar todo individuo o colecFvo para acceder con equidad a los servicios,
garansas y bienes públicos que una ciudad ofrece o puede llegar a ofrecer. El derecho a la
vivienda digna, por su parte, es una de las dimensiones concretas de ese derecho a la
ciudad.
Esta propuesta responde a la integración y no es6gma6zación de estos sectores
fomentando mercado credi6cio – suelo – ciudad, para un desarrollo sostenible.
Hacer vivienda es hacer ciudad
CREACION: JULIO CAMPOS
Arq. Mabel Modanesi

MUCHAS GRACIAS
“Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia,
la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica
y los servicios sociales necesarios…”
Art. 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos
aprobada y proclamada por la Asamblea General de las Naciones Unidas en 1948
Arq. Mabel Modanesi


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Evolución de la Piramide Social$1 = U$S 1

Evolución de la Piramide Social vs Nivel Socioeconómico

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Período Situación Vivienda Urbanismo

Dispersión Residdencial - Inmigración

’40 / ‘80 Industria / Fin Estado Bienestar Consolidadción AMBA 1º y 2º Cr

FONAVI sectores medios

Populares fragmentos Gentrificación

Ley 24.441 Financiamiento Vivienda y Construcción Proyectos Urbanos

Nuevo Distrito Industrial

‘90 Neoliberalismo Metropolización 3º Cr / DI

Ley 24.454 desalojos Loteos Populares Centro nuevo

Traslados de Industrias NUEVA CENTRALIDAD

PERÍODO CONTEXTO VIVIENDA

Fin Estado Benefactor

Arq. Mabel Modanesi

FALTA DE REGULACION SOCIAL DEL 2001

Arq. Mabel Modanesi

Situación socio habitacional

Situación socio habitacional

2949 Lotes abandonados

343.443 Ley 2973/08

Siglo XIX Siglo XX

COLONIA SOLA REMEDIO DE COLONIA OBRERA BARRIO LOS PERALES

Entidad Siglo XXI Entidad

Arq. Mabel Modanesi

Entidad Pública Subsidio de Tierra OFERTA

Celebran un contrato para Consolidar suelo, aumentos en valor tierra

Arq. Mabel Modanesi

MARCO TEMPORAL: PROPUESTA : Análisis comparativo

Almagro 215 a 450

El proyecto a desarrollar corresponde a un edificio

PROPUESTA : Definición de la demanda

PROPUESTA : Definición de la oferta

Clase Alta Norte 1210 1660

Clase Media Centro

Familias de Clase Media

Clase Baja AMBA AMBA AMBA

2917 Inmuebles abandonados 2.776.138

TOTAL $ 1.737.731,40 100% TOTAL $ 1.204.902,20 100%

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) $ 255.150,00 $ 255.150,00 $ 255.150,00

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad Hipotecario

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) $ 179.550,00 $ 179.550,00 $ 179.550,00

Nota Tasa Variable

Información sobre el terreno El costo del suelo es un factor

CONSTRUCCION Subsidio de tierra (aporte de inmuebles

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad Hipotecario

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) $ 109.620,00 $ 109.620,00 $ 109.620,00

VENTA Ingresos $ 3.200,00 / $ 2.050,00

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad Hipotecario

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) $ 82.215,00 $ 82.215,00 $ 82.215,00

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad Hipotecario

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) $ 109.620,00 $ 109.620,00 $ 109.620,00

ü  Lograr el acceso a la vivienda de sectores populares con un esquema de ﬁnanciamiento

ü  Recuperar sectores de la ciudad que perdieron funcionalidad y de esta manera son

ü  Conservar y transformar el patrimonio construido sumando valor para generar una

ü  Las asociaciones mixtas representan una oportunidad estratégica en la búsqueda de