UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE LOS ANDES

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y CONTABLES Y SOCIALES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TEMA: Conceptos. 1.- El Folio Real En Nuestro Sistema. 2.- Ingreso Del Predio

En El Registro o Inmatriculación. 3.- Mecanismos De Inmatriculación.

CURSOS: DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

DOCENTE: PEDRO EMILIANO SEVILLANO MENDOZA

PRESENTADO POR:

CRISTIAN HUGO ECHEVARRIA LIZARME

ABANCAY 2020
1.- FOLIO REAL EN NUESTRO SISTEMA

El registro se organiza tomando como base el objeto “bien inmueble o mueble”, por lo
que aperturará para cada bien una partida registral independiente, en donde se extenderá
la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores. En tal
sentido, concentrará todo el historial jurídico que corresponde a cada finca en su partida
respectiva. García García señala que: “en cuanto a la finca, se trata de que conste
perfectamente descrita, con todos sus datos que lleven a su plena identificación”1.

Sobre el folio real, el Tribunal Registral se ha manifestado en los términos siguientes:

“En el caso del Registro de Predios cuando en una partida registral se inmatricula un
bien, en la misma partida registral se inscriben los actos posteriores sobre dicho
inmueble.

Folio Real es el sistema registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes

inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante asientos sucesivos, que conforman
en un solo formato el historial jurídico del inmueble”2.

el artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) dispone

que: ‘Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las
inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se
extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos
a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa
correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad
en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.’.

Asimismo, el artículo 58 de la misma norma dispone, al regular la independización, se

abrirá una partida registral ‘para cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembración de terreno, con edificación o sin ella’. Esta es la expresión normativa
del denominado principio de especialidad o de folio real, como criterio ordenador de la
información que sobre los bienes inscritos accede al Registro”3.

2.- INGRESO DEL PREDIO AL REGISTRO

1
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Loc. cit.
2
BECERRA PALOMINO, Carlos Enrique. "Configuración histórica del notariado latino: En Folio Real. Revista
Peruana de Derecho Registral y Notarial, Palestra. Editores, N" 2, Lima 20A0, p.242.
3
Resolución N° 1267-2014-SUNARP-TR-L, f. j. 4.
El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad
Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que
se refiere el artículo 2019º del Código Civil Peruano, normas administrativas y demás
normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales4.

El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes

de los registros que le dan origen, así como por los asientos que en él se extiendan,
organizadas mediante un sistema automático de procesamiento de datos5.

Por cada predio se abrirá una partida registral, en la cual se extenderán todas las
inscripciones que a éste correspondan. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento
registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de
otros asignándoseles una numeración correlativa, de acuerdo a la prioridad en el ingreso
al Registro.

¿Cuál es la función jurídica del registro?

Busca proteger y asegurar los actos de transmisión y adquisición de los predios (por
ejemplo, la compraventa de una casa). Es decir, esta institución de circulación de la
riqueza, ha sido creada con el fin que los adquirentes (aquel que se convierte en dueño o
poseedor de una cosa) conserven sus derechos basándose en la publicidad de los actos y
sin que alguna circunstancia oculta pueda afectarles.6

3.- LA INMATRICULACIÓN

La inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro, es decir, se trata de la

primera inscripción referida a un inmueble determinado, con lo cual este comienza su
vida o historia registral. Normalmente, la doctrina registral ha venido utilizando como

4
OFICINA REGISTRAL DE LIMA Y CALLAO. Jurisprudencia registral, Volumen XIII, ORLC, Lima 2002.
5
Derecho registral, Volumen I RUBÉN GUEVARA MANRIQUE.

6
CLEMENTE MEORO, Mario E. Doble inmatriculación de fincasen el Registro de la Propiedad, Tirant lo Blanch
2o Edición, Valencia 2007.
sinónimas las expresiones “inmatriculación”7 y “primera inscripción de dominio”8 aun
cuando teóricamente es posible encontrar una distinción conceptual entre ambas.

El primer vocablo, técnicamente, se refiere a la operación de apertura de una hoja

registral en virtud del ingreso de una nueva finca, es decir, su ámbito se reduce al
aspecto físico de un predio que se incorpora al registro; luego de ella vendría separada
la “primera inscripción” (segundo vocablo), en donde se daría noticia de la titularidad
correspondiente a la nueva finca incorporada a la vida tabular. Se trata, pues, de dos
operaciones teóricamente distintas y separadas, en donde una es el necesario
antecedente lógico de la otra. Esta distinción no existe en el Derecho peruano, en donde
se produce simultáneamente la incorporación de la finca como objeto y de las
titularidades jurídicas que a ella le corresponden9.

En nuestro ordenamiento, solo se inmatricula un predio cuando existe un derecho sobre

él, nunca se inmatricula “en abstracto”, es decir, cuando el predio está en condición de
vacante o con “dueño desconocido”

Un sector de la doctrina reconoce la diferencia entre inmatriculación y primera

inscripción; pero además considera que la inmatriculación tiene un concepto formal
(apertura de una hoja en el registro, que incluye las llamadas modificaciones de la
partida registral como la independización o acumulación) y otro sustancial (operación o
acto registral de ingreso por primera vez en el registro), en donde el primero constituye
la inauguración de una hoja que resulta indispensable para la mecánica del registro;
7
El vocablo “inmatriculación” es de reciente data en nuestro ordenamiento, aun cuando se pueden
rastrear usos anteriores, es con la Ley Hipotecaria Española de 1944-46 en donde se le da carta de
naturaleza. A partir de allí la doctrina española la utiliza reiteradamente, siendo que nuestros autores
simplemente la han recogido y generalizado. Sin embargo, este vocablo no está reconocido en la vigésima
primera edición del Diccionario de la Lengua Española, aunque sí existe el verbo “matricular”, que sin
embargo no tiene mayor significación en el Derecho registral. Es obvio, pues, que estamos en presencia
de un neologismo jurídico. Este vocablo se origina en la lengua alemana (immatrikulatio) y
posteriormente ha pasado, por ejemplo, a la italiana, en donde existe el término immatriculare con el
significado castellano de “matricular”: HERRERO OVIEDO, Margarita. La inmatriculación por título
público, Editorial Dykinson, Madrid, 2006, p. 45.
8
La legislación peruana utilizaba preferentemente el término “primera inscripción de dominio”. Así,
puede verse en el Código Civil, Decreto Legislativo Nº 667 (Ley de Creación del Registro de Predios
Rurales), Decreto Supremo Nº 001-90-VC (Reglamento de Inscripciones del Registro Predial Urbano),
entre muchas otras normas. Sin embargo, recientes disposiciones han venido a utilizar la palabra
“inmatriculación”, como es el caso del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad
Vehicular (Resolución Nº 295-99-SUNARP/SN), luego sustituido por el Reglamento de 2004; y la
directiva para “inmatricular” vehículos reconstruidos (Resolución Nº 186-2000-SUNARP/SN). En el
RIRP de 2008 se impone decididamente el uso del vocablo “inmatricular” (arts. 14 ss.). En nuestro caso,
el término ha sido importado de España, quien a su vez lo copió de Alemania.
9
Esta simultaneidad se aprecia claramente en el artículo 16 del RIRP.: “La inmatriculación es el acto por
el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo
disposición distinta”.
mientras tanto el segundo conlleva que una finca se sujete, de ahora en adelante, a los
efectos de la publicidad registral10. No puede compartirse la visión formal y sustancial
de la inmatriculación, ya que produce confusión con hipótesis distintas como las
partidas registrales nacidas por segregación y, además, carece de utilidad puede
compartirse la visión formal y sustancial de la inmatriculación, ya que produce
confusión con hipótesis distintas como las partidas registrales nacidas por segregación
y, además, carece de utilidad.

4.- MECANISMOS DE INMATRICULACIÓN

Se considera mecanismos de inmatriculación a todos aquellos procedimientos legales

que permiten el ingreso de una finca en el registro por vez primera, junto al titular del
dominio, lo que da lugar a la apertura de una hoja particular en el Registro destinada a
representar dicho predio. El artículo 2018 del Código Civil contempla dos mecanismos
generales de inmatriculación, y lo llamamos así porque son aplicables a cualquier tipo
de predio, urbano o rural, por lo que constituyen los medios naturales por los cuales se
ingresa al registro.

Así, el artículo 2018 establece las dos fórmulas siguientes:

a) Títulos de propiedad con antigüedad de cinco años.

b) Títulos supletorios declarados judicialmente cuando no existan documentos
comprobadores del dominio.

Ambos mecanismos, en teoría, son excluyentes entre sí, puesto que el primero opera
cuando existen títulos de propiedad; y el segundo, en cambio, cuando no existan dichos

10
“Independientemente de cuál sea el objeto de la inscripción nos parece obvio que este es de carácter
netamente jurídico, se trata de hechos, actos o contratos que han producido o producen directamente
efectos jurídicos; en cambio, el asiento de inmatriculación, a pesar de que de forma mediata tiene
repercusiones jurídicas, se limita a constatar un estado físico, describe una situación existente en la
realidad, tiene una finalidad propia de tal envergadura (una correcta descripción de la finca), que hace que
alcance autonomía propia y deba ser considerado un tipo de asiento registral distinto del de inscripción. Si
bien suele atribuirse la índole de asiento principal a la inscripción, la inmatriculación tiene un carácter
básico e indispensable en el sentido de que sin ella no es posible comenzar el historial jurídico de la finca
e inscribir los derechos y cargas que existan sobre ella (...). Finalmente, también existe una acepción
sustantiva de la inmatriculación (como operación con virtualidad inmatriculadora) que puede definirse
como acto a través del cual el Registro tiene noticia de la existencia de una nueva finca reflejándola en
sus libros y describiéndola según los datos que se aporten. El hecho de que este acto se lleve a cabo de
oficio o a instancia de parte, simultáneamente a la inscripción de la propiedad o de un derecho real o de
forma independiente, no son más que aspectos circunstanciales que según el sistema hipotecario del que
se trate inciden sobre el concepto de inmatriculación, pero dejan indemne su esencia” (HERRERO
OVIEDO, Margarita. Ob. cit., pp. 62 y 63).
títulos, o estos son defectuosos y por sí mismos no pueden fundar una inscripción en el
registro. Sin embargo, nada impide que un titular solicite la formación de títulos
supletorios a pesar de contar con documentos escritos que acreditan su derecho. En tal
caso, los instrumentos no son un obstáculo al procedimiento de título supletorio, sino
que más bien lo refuerzan; pero en tal caso deberá probar necesariamente la posesión,
ya que los instrumentos solo tienen carácter complementario.

TÍTULOS DE PROPIEDAD CON CINCO AÑOS DE ANTIGÜEDAD

En este caso, el propietario deberá presentar ante el Registro su título de propiedad con
una antigüedad no menor a cinco años (artículo 2018 CC). Esto quiere decir que, si el
título del interesado es de fecha 1 de enero de 2006, recién podrá efectuar la solicitud de
inmatriculación el 1 de enero de 2011. Sin embargo, le es permitido al propietario actual
cumplir el requisito de antigüedad mediante la suma de los títulos antecedentes, siempre
que estos guarden la concatenación causal debida. Si el título más antiguo de todos ellos
(siempre que se respete la concatenación) llega a los cinco años, el propietario actual
puede solicitar ya la inmatriculación. Se ha sostenido que la lógica de esta “acumulación
de títulos” se encuentra supuestamente en la suma de plazos posesorios del artículo 889
CC; empero, si el tema se analiza con mayor profundidad dicho fundamento debe
rechazarse. En efecto, en el presente mecanismo inmatriculador no se comprueba la
posesión, por lo que resultaría absurdo que el fundamento de la figura se encuentre en la
adición de posesiones, cuando en realidad esta no se toma en cuenta. Siendo así, la
razón de ser de “la suma de antigüedad de títulos” debe encontrarse en su propia
naturaleza, pues tratándose de adquisiciones derivativas (títulos que se encadenan uno
en relación con el otro), entonces el adquirente recibe lo que tiene el transferente; en
este caso, también, le transmite la antigüedad del título, por lo que suma dicho plazo.

Desde la perspectiva histórica debemos recordar que el Código Civil de 1936 exigía que
los títulos cuenten con una antigüedad de 20 años para efecto de la inmatriculación, a
pesar que la usucapión ordinaria se consumaba a los 10 años; es decir, no existía
relación entre uno y otro concepto. La doctrina de la época advirtió esa incongruencia, y
si bien algunos se mostraron en contra 11 otros la justificaron aduciendo que ello buscaba
11
“El precepto del Código Civil de 1936 que exige la antigüedad de veinte años en los títulos de dominio
para la primera inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, está en contradicción con el
contenido en el artículo 871 del mismo cuerpo legal, que establece que adquieren bienes inmuebles por
prescripción, quienes los hayan poseído como propietarios, de modo continuo, durante diez años, con
una “mayor seguridad en la primera inscripción” 12 En buena cuenta, el plazo establecido
en la legislación anterior no tenía vinculación con la prescripción adquisitiva.

En el caso de predios rurales, y además de los títulos de propiedad, se requerirá lo

siguiente:

i. Certificado de información catastral correspondiente a la primera inscripción de

dominio, expedido por COFOPRI siempre que se trate de zonas catastradas (art.
86 Decreto Supremo Nº 032- 2008-VIVIENDA).
ii. Plano perimétrico y memoria descriptiva elaborados por el profesional inscrito
en el Índice de Verificadores de SUNARP, sin necesidad de código de referencia
catastral ni visado de plano, siempre que se trate de zona no catastrada
acreditado con certificación de COFOPRI (art. 87 Decreto Supremo Nº 032-
2008-VIVIENDA).

TÍTULOS SUPLETORIOS

El título supletorio es el mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble no inscrito

que carece de documentos escritos comprobadores del dominio, en consecuencia,
requiere de un título subsidiario que reemplace lo que no tiene, ya sea porque nunca lo
tuvo, o porque se le extraviaron aquellos instrumentos que contenían los actos
adquisitivos. Recuérdese que esta figura se encuadra dentro del ámbito de los bienes
inmuebles que nunca ha accedido al Registro, por tanto, no resulta extraño que sus
transferencias se hayan realizado clandestinamente, sin intervención de notarios, a
través de simples documentos privados o mediante acuerdos verbales amparados con la
posesión. En estas difíciles condiciones resulta entendible que el propietario del
inmueble no cuente con los documentos originales, y ante la falta de intervención
notarial se descarta la posibilidad de obtener traslados o copias autenticadas.

“La prescripción no queda consumada en diez o veinte años, sino cuando se reúne,
además de la posesión, el requisito indispensable del título, y en el caso que
consideramos, el justo título falta, ya sea porque el poseedor nunca lo tuvo, o porque se

justo título y de buena fe, tanto entre presentes como entre ausentes”, ver ibídem, p. 163
12
“Según lo dispuesto en el artículo 1046 del código, deben presentarse títulos de una antigüedad de 20
años o, en su defecto, títulos supletorios, para la primera inscripción de dominio. Obsérvese que el plazo
es de 20 años, o sea doble del de 10 que se requiere para adquirir un inmueble por prescripción con justo
título y buena fe. La razón única del mayor plazo es dar la más grande seguridad a las primeras
inscripciones de dominio”: ROMERO ROMAÑA, Eleodoro. Derecho Civil. Los Derechos Reales, Tomo
II, Lima, p. 524.
han perdido los documentos que podrían comprobarlo, siendo este motivo el que obliga
a acudir al medio subsidiario de los títulos supletorios. Por eso ha tenido que llegar a la
conclusión de que solo es título supletorio de propiedad, la posesión de cuarenta años”13

El título supletorio, en virtud del cual un propietario solicita se le reconozca esa

condición jurídica por virtud de la posesión, mantiene clara sinonimia con la llamada
“prescripción del propietario”, es decir, aquella situación por la cual un domino invoca
la usucapión. En efecto, un sujeto se presenta ante el juez o notario invocando su
calidad de propietario, pero como sus títulos documentales son imperfectos, se han
extraviado o nunca existieron, entonces exhibe fundadamente la posesión ad
usucapionem por el plazo legal. Título supletorio y prescripción tienen la misma base
común (posesión por el plazo de la usucapión extraordinaria), pero con un matiz: el
título supletorio es invocado por quien dice ser propietario, razón por lo que este
proceso es naturalmente no contencioso. La Corte Suprema ha permitido esta
posibilidad: “El propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, no
está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio, toda
vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular
del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución
(sic) y la ley para la obtención de dicho fin” (Casación Nº 2750-2003-La Libertad). Con
mayor claridad tenemos la siguiente Sentencia de la Corte Suprema: “La usucapión es,
antes que nada, el medio por excelencia de prueba de la propiedad, y por tanto es un
mecanismo idóneo para el mismo propietario, sea que este cuente con requisitos de
orden jurídico formal, o sea que el poseedor no cuente con este tipo de requisitos
formales, por no haber tenido nunca o por haberlos extraviados (por ejemplo: los
títulos) o por ser de dudosa configuración” (Casación Nº 2432-2000-Lima).

El título supletorio solo puede fundar una inmatriculación (art. 2018 CC), mientras que
la prescripción adquisitiva, como modo originario de adquisición, sirve como sustento
para inmatricular o cancelar la inscripción del antiguo dueño (art. 952 CC). Por tanto, el
título supletorio no puede extinguir una inscripción ya realizada, no solo por los
estrechos límites que la ley le impone –art. 2018–, sino fundamentalmente porque sería
13
Cit. GUZMÁN FERRER, Fernando. Código de Procedimientos Civiles. Tomo II, Editorial Científica, Lima
s/f, p. 1451.
incoherente alegar el dominio cuando existe propietario inscrito con presunción
legitimadora a su favor.14

CONCLUSIONES

 El sistema del folio real se caracteriza por abrir una sola partida registral,
por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en
donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno

 No obstante, la no obligatoriedad de la inscripción en Perú, la normatividad

existente en la actualidad ofrece una variada posibilidad para lograr la
inmatriculación de predios con vocación urbana y también aquellos que tiene
vocación rural.
 En conclusión, la esencia del título supletorio solo es compatible con los predios
faltos de inmatriculación.

 La inmatriculación se efectúa mediante la práctica de un asiento, que es la

primera inscripción de dominio a favor del inmatriculante.

14
Por eso era errado el criterio (ya superado) expuesto en la Resolución N° 054-2008-SUNARP-TR-T del
18 de marzo de 2008: “8. Si la usucapión puede ser ‘adquisitiva’ o ‘probatoria’, y si ambas brindan una
certeza plena sobre la existencia y titularidad del derecho de propiedad, nada justifica, desde un plano
lógico y jurídico (pues donde hay la misma razón hay el mismo derecho), que se reproche la formación de
títulos supletorios sobre bienes inscritos, pues incluso respecto de estos títulos prueban el derecho de
propiedad a favor del solicitante”. El título supletorio es un típico no contencioso, pues el solicitante se
presenta como propietario y no existe ningún sujeto determinado contra quien oponerse ya que el predio
carece de inscripción; por el contrario, la usucapión es naturalmente contenciosa pues pretende derogar a
un titular, inscrito o no. Además, téngase en consideración que el título supletorio presupone la falta de
instrumentos que comprueben el dominio, lo que no puede existir tratándose de un inmueble inscrito. En
conclusión, la esencia del título supletorio solo es compatible con los predios faltos de inmatriculación.