CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DEFINICIÓN
El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a
proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y ésta a
pagar, como contraprestación, un precio determinado.
La parte que proporciona el goce se llama ARRENDADOR, y la parte que da el
precio ARRENDATARIO. Inquilino (Casas, almacenes, edificios) Colono (Predio
Rústico) ver arts. 1977, 2028, 2037 c.c.
CARACTERISTICAS
• Bilateral: Ambas partes se obligan recíprocamente, una a proporcionar el
uso y goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta
determinado.
• Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y
sobre el precio. No requiere de solemnidad especial para que se repute
perfecto.
• Oneroso: Persiguen utilidades gravándose recíprocamente
• De ejecución Sucesiva: El contrato se realiza periódicamente, y
consiguientemente, las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y
pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.
• Principal: Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir
forma contractual.
• Nominado: El código civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo. Implica
actos de administración (se confiere la tenencia de la cosa)

REQUISITOS
capacidad: Se rige por las reglas generales enunciadas en los artículos 1502,
1503 y 1504 C. C.
consentimiento: siempre es consensual y Solemnidades son convencionales
Causa lícita: e entiende por causa el motivo que induce al acto o contrato. Tener
en cuenta el principio de Buena Fe
objeto: Cosa Arrendada. Art. 1974 C. C.
A. Que la cosa sea corporal o incorporal, excluyendo las consumibles, por
cuanto se oponen a la naturaleza del contrato
 B. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere
llegue a existir
C. Que la cosa no está prohibida por la ley para ser arrendada
prohibiciones
A. El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo beneficio se ha
constituido.
B. El derecho alimentario
C. Los derechos estrictamente personales como el uso y habitación
D. Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso público, etc.
casos excepcionales
A. Arrendamiento de Cosa Ajena
Art. 1974 c.c. "(...) Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena
fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. "
El saneamiento por vicios ocultos es una obligación legal del vendedor que tiene
su origen en la existencia de vicios ocultos en la cosa vendida que impiden o
disminuyen el uso propio de la misma, de modo que el comprador, de haberlo
sabido, no la hubiera adquirido o hubiera pagado menos por ella
B. Arrendamiento de Cosa Propia
Si el dueño, es poseedor de la cosa arrendada, no es válido el arrendamiento, por
cuanto el uso y goce que se pretende conceder va incorporado esencialmente al
derecho de la posesión
C. Arrendamiento de entidades de derecho público
Precio
Es el elemento esencial del contrato de arrendamiento, pues de no estar se
hablaría de un contrato de comodato
A. Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada. Art.
1975 C. C.
B. Que el precio sea determinado o determinable
C. Que el precio sea real. (sanción)
D. Que el precio sea serio (irrisorio)
E. No hay lesión enorme.
F. Al precio se le llama RENTA. Art 1975 (decreto 1070/56 canon)
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
entregar al arrendatario la cosa arrendada
en sentido material y no de tradición para conferir el goce. Se debe hacer
inmediatamente después de haber hecho el contrato de arrendamiento o cuando
lo convengan las partes. El momento y lugar de entrega de la cosa se rige por las
reglas de la compraventa (art. 1982 y 1626 cc)
• En sentido material y no de Tradición, para conferir el goce. Art. 1978 C.C.
(forma art 754 c.c.)
• Momento y lugar se rige por las reglas de la compraventa. Art. 1882 y 1646
C. C.
incumplimiento del arrendador de entregar la cosa arrendada
la entrega debe hacerse en buen estado que permita el uso y goce normal. El
incumplimiento por la imposibilidad de entregar la cosa (art. 1983 cc). Puede haber
mora por parte del arrendador, frente a estos retardos se analiza que es lo que
quiere el arrendatario que puede conducir a la terminación del contrato o puede
pedir una compensación por la mora de la entrega. En caso de que incumpla
totalmente porque se pierde el objeto, se destruye o nunca existió, al generarse
los perjuicios se deben pagar indemnizaciones.
• La entrega debe hacerse en buen estado que permita el uso y goce normal.
(obligación de hacer). Incumplimiento por la imposibilidad de entregar la
cosa. Art 1983 c.c
• Mora en entregar la cosa arrendada. Art 1984 c.c
mantener en estado de servir la cosa arrendada
• Art. 1982 C. C. Obligación de conservación. Art. 1985 c.c
• Reparaciones Necesarias (reembolso art 1993c.c.)
• Reparaciones Locativas (del arrendatario art 1998 - 2029 c.c)
• Mejoras útiles (art 966 c.c) (reembolso art 1994c.c.) - Voluptuarias art. 967
c.c.

REPARACIONES
Artículo 1985. Responsabilidad del mantenimiento de la cosa arrendada. La
obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer,
durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las
locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será
obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las
han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala
calidad de la cosa arrendada.

MEJORAS
Necesarias
Las reparaciones necesarias son las indispensables para el funcionamiento de la
cosa arrendada.
• La ley impone al arrendador la obligación de hacer las reparaciones
necesarias, o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se
destruye, o no sirve para el uso a que se destina.
• Tiene que tener causa anterior al contrato
• Es necesario que el arrendatario notifique al arrendador dándole la
oportunidad de resarcir esos perjuicios, los arrendadores tienen un término
prudencial para realizar la mejora dependiendo del daño, si el arrendador
no lo realiza el arrendatario puede realizarlo con cargo a su arrendador.
• Solo en el caso de vivienda urbana es posible descontar del canon de
arrendamiento hasta el 30% del valor (siempre y cuando el contrato se haya
suscrito con posterioridad a julio del 2003, después de la ley 820/2003), en
los demás casos se genera el derecho del arrendatario de retener la cosa
arrendada hasta tanto se cancelen las mejoras realizadas
Locativas
Las reparaciones locativas son aquellas que están ligadas al uso normal de la
cosa, por lo que se van desgastando, son a cargo del arrendatario. Estas pasan a
ser del arrendador cuando hay caso fortuito o fuerza mayor. Son aquellas
indispensables para el funcionamiento del bien, indispensable para la utilidad del
bien pero que tienen origen por culpa del arrendamiento.
Artículo 1993. Reembolso de las mejoras necesarias no locativas

• A cargo del arrendatario. Aquellas especies o clases de deterioro que

ordinariamente se producen por el uso normal de la cosa, como
descalabros de paredes, cercas, albañales, acequias, rotura de cristales
(Art. 1998 C. C.)
• Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos (2029 C.
C.)
 • Son aquellas indispensables para el funcionamiento del bien,
indispensables para la utilidad del bien, pero que tienen origen por culpa del
arrendatario.
• Si el arrendador se percata de la existencia de que arrendatario ha
provocado los vicios en la cosa, y si se trata de un contrato de julio de 2003
(ley 820) para vivienda urbana; en éste caso el arrendador está facultado
para solicitar la terminación del contrato, alegando el incumplimiento por
parte del arrendatario.
• Si es un contrato anterior a le ley 820 de 2003 o diferente a los de vivienda
urbana, el arrendatario solo está obligado a realizar la mejora hasta la
entrega del bien; es decir, cuando se termine el contrato él puede hacer la
mejora del daño que causó. (Ley 56/1985).
Útiles
• Son aquellas que no persiguen como objetivo inmediato la conservación de
la cosa, sino aumentar el valor venal de la misma (artículo 966 C.C)
Cuando el arrendador hace mejoras sobre la cosa arrendada, el arrendador
no está obligado a reembolsar el costo de esas mejoras, salvo que éste
hubiera consentido en ellas, con la expresa condición de abonarlas (articulo
1994 c.c.) Porque se entiende que el arrendador ha querido esas mejoras y
esa autorización lo obliga frente al arrendatario, ya que, si no, estaríamos
ante un caso de enriquecimiento sin causa.
• Las mejoras útiles, no consentidas por el arrendador, permiten,
exclusivamente, que el arrendatario separe y retire los materiales sin
detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto
a abonar lo que valdrían los materiales, considerándoles separados.
El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que
no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario
podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a
menos que el arrendador esté dispuesto a abonar lo que valdrían los materiales,
considerándolos separados

voluptuarias
• Son aquellas que sólo consisten en objetos de lujo y recreo, que no
aumentan el valor venal de la cosa
• Por mandato de la ley 820/03 no se pueden realizar mejoras voluptuarias, si
se realizan se pierden, igualmente, cuando al llamar al arrendador para que
realice las mejoras necesarias y no se le da el tiempo prudencial para que
 las realice y en consecuencia lo hace el arrendatario, éste puede perder las
mejoras.
• El arrendatario debe devolver la cosa en el estado en que se entregó
descontando el uso natural
• Cuando hay inmuebles por destinación, si se pueden retirar las mejoras
siempre que no haya un detrimento en el bien, de lo contrario se pierden las
mejoras
Artículo 967. Mejoras voluptuarias. En cuanto a las mejoras voluptuarias, el
propietario no será obligado a pagarlas al poseedor de mala ni de buena fe, que
sólo tendrán con respecto a ellas el derecho que por el artículo precedente se
concede al poseedor de mala fe, respecto de las mejoras útiles. Se entienden por
mejoras voluptuarias las que sólo consisten en objetos de lujo y recreo, como
jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales y generalmente aquellas que no
aumentan el valor venal de la cosa, en el mercado general, o sólo lo aumentan en
una proporción insignificante.
El arrendatario debe devolver la cosa en el estado en que se entregó descontando
el uso natural. Por ello, se pueden retirar las mejoras siempre que no haya un
detrimento en el bien, de lo contrario se pierden las mejoras.

OTRAS OBLIGACIONES
OBLIGACION DE SANEAMIENTO Art. 1982 núm. 3º

OBLIGACION DE GARANTIA.
El arrendador debe librar al arrendatario de todo hecho o pretensión que distraiga
o merme ese goce o uso.
1. DE LOS ACTOS PERTURBATORIOS PROVENIENTES DEL MISMO
ARRENDADOR
• No puede el arrendador perturbar o mermar el uso o goce que la ley le
otorga al arrendatario: sin el consentimiento del arrendatario no se puede
mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que
compliquen el goce de ella.
Art. 1986 c.c. Límites a las reparaciones. El arrendador, en virtud de la
obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el
consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en
ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle el goce de ella. Con todo, si se
trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el
arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la
cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o
renta, a proporción de la parte.
• El art 1986CC permite al arrendador hacer reparaciones que no puedan
diferirse por más tiempo, obligándose el arrendatario a sufrirlas siempre y
cuando que no lo priven del uso y goce de gran parte de la cosa arrendada,
en cuyo caso tendrá derecho a que se le rebaje el precio o renta
proporcionalmente a la parte afectada con las reparaciones. (leer inc 1 y 2)

2. DE LOS ACTOS PERTURBATORIOS DE TERCEROS: Cuando son terceros

los que causan el uso y goce de la cosa es pertinente distinguir:
• Perturbaciones por vías de hecho: en este caso es el mismo arrendatario
quien debe promover la defensa, por cuanto esos actos son totalmente
contrarios y ajenos al contrato. El arrendatario podrá perseguir contra el
tercero la reparación de los perjuicios por el daño que le cause. Si esta
perturbación llega al extremo en que el arrendatario pierde la tenencia de la
cosa podrá, interponer una acción restitutoria por despojo (art. 984 C.C.)
dentro de los seis meses siguientes al acto de despojo.
• Perturbaciones por pretensiones de derecho: es un caso de
saneamiento por evicción, y se presenta cuando el tercero ataca el derecho
de la cosa arrendada ya sea parcial o totalmente. En uno u otro caso se
deberá poner en conocimiento al arrendador la acción del tercero (art.
1989), para ello se deberá notificar al arrendador de la perturbación a través
de la denuncia del pleito, cuando la acción se promueva en contra del
arrendatario, así el arrendador tendrá la obligación de entrar a defender el
derecho a la cosa, de no hacerlo responde de los perjuicios que se le
causen al arrendador.
La perturbación en derecho puede ser:
a) Parcial: se presenta cuando el arrendatario es perturbado en el uso o
goce, por un tercero que alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa
anterior al contrato. El arrendatario podrá exigir proporcionalmente una
disminución en el precio por el tiempo restante, manteniéndose en firme el
contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideración, ni
quebranta el interés contractual del arrendatario. El arrendatario podrá demandar
al arrendador el pago de perjuicios si la causa de derecho, justificada por el
tercero, fue o debió ser conocida por esté al tiempo del contrato.
b) Total: en este caso el arrendatario podrá dar por terminado el contrato,
por pérdida total del goce de la cosa, y exigir el resarcimiento de los perjuicios al
arrendador, cuando este debió o conoció la causa de derecho justificada por el
tercero.
Si la perturbación no tiene causa u origen anterior al contrato, le
corresponde al arrendador subsanar la perturbación, igualmente; cuando la
perturbación por un tercero no tiene causa u origen anterior al contrato.
• Ejemplo. Cuando al arrendatario se le entra un intruso al apartamento, el
arrendatario puede adelantar las acciones de tenencia. Si el arrendatario no
ejerce ninguna acción para sanear la perturbación, estaría violando el
contrato y estaría ocasionándole un perjuicio al arrendador, en la medida
que se encuentra incumpliendo su obligación en el contrato; y éste puede
dar por terminado el contrato.
3. VICIOS REDHIBITORIOS U OCULTOS DE LA COSA ARRENDADA:
Para que los vicios se consideren redhibitorios se requiere: Requisitos (Art. 1915
cc):
a) Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan
posteriormente, la razón de esto, es que el contrato de arrendamiento es un
contrato de tracto sucesivo por tanto se puede dar el caso de que el vicio aparezca
con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y
afecte el interés del arrendatario de usar y gozar de la cosa. (no art 1915cc)
b) Que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y que sea de
presumir que el arrendatario no hubiera arrendado o lo hubiera hecho por menos
precio.
c) No haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el arrendatario
haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o no los haya podido conocer
en razón de su profesión.

VICIOS OCULTOS
- Vicios que afectan parte de la cosa: Se refiere a vicios parciales y
corresponden al juez considerar si se pueden dar por terminado el contrato
o concederse una rebaja proporcional en el canon.
- Vicios que impiden el uso y goce de la cosa: Art. 1990 del CC, permite al
arrendatario promover una acción judicial para pedir la terminación del
contrato y exigir que se indemnice el daño emergente si el vicio tiene una
causa anterior al contrato, pero si el vicio era conocido por el arrendador o
debió preverlo o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización
el lucro cesante.
DERECHO DE RETENCIÓN DEL ARRENDATARIO
ART, 1995 C.C. A favor del arrendatario. No puede ser obligado, expelido o
privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el
importe por el arrendador, en todos los casos en que se deba indemnización.
Casos:
• Cuando el arrendador adeuda al arrendatario los perjuicios que le ha
causado durante el desarrollo del contrato
• Cuando el arrendatario ha realizado mejoras útiles consentidas por el
arrendador con la expresa obligaciones de abonarlas.
• Cuando el arrendador se obliga a pagar las reparaciones indispensables
hechas por el arrendatario, de acuerdo con las exigencias de la ley.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Concepto
• El código civil no sistematiza las obligaciones del arrendatario como lo hace
con las obligaciones del arrendador.
• Por lo tanto, se pueden extraer de la naturaleza misma del contrato, como
de las normas diseminadas del Código Civil.
Obligaciones
1. Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato
2. Velar por la conservación de la cosa arrendada
3. Pagar el precio o renta convenido
4. Restituir o entregar la cosa a la terminación del contrato

GOZAR LA COSA SEGÚN EL ESPÍRITU DEL CONTRATO: Esta obligación

implica sub obligaciones
 Si el arrendatario tomo en arrendamiento para sí, él no podría subarrendar,
esto como norma general, toda vez, que para el contrato de arrendamiento
de local comercial no se aplica la norma. El subarriendo no se puede dar, a
menos que las partes lo acuerden.
 Le es prohibido ceder su posición contractual
 Le es prohibido cambiarle la destinación al bien, a pesar de que la cosa en
si misma considerada pueda servir para algo distinto. Ejemplo. Un contrato
 de arrendamiento para vivienda no se podrá colocar cabinas telefónicas, a
menos que las partes lo acuerden.
VELAR POR LA CONSERVACIÓN DE LA COSA
• Implica que el arrendatario dé el cuidado al objeto como si fuera propio, si
se aparta de esa conducta está incumpliendo el contrato.
• Esta obligación solamente se aprecia al momento en que se debe restituir
el inmueble, implica que el arrendatario debe realizar la reparación de los
daños que el mismo hubiere causado al bien
• El arrendatario tiene que entregar el bien en buen estado, descontando el
uso natural. El art. 2005 establece una presunción en el evento en que no
conste el estado en que se entregó la cosa, se entenderá haberlo recibido
en regular estado salvo prueba en contrario
PAGAR EL PRECIO CONVENIDO
El precio tiene que ser determinado o determinable: como es un contrato de tracto
sucesivo, en donde si no se ha pactado el tiempo, el pago tendrá que hacerse por
mensualidades vencidas, si se trata de un inmueble urbano o por anualidades
vencidas si es rural, si son muebles o semovientes de acuerdo con el tiempo que
se haya pactado, o por el tiempo que se va hacer el uso, es decir, si se arriendo
por una sola suma y no se estipulare forma de pago, se entenderá que el arriendo
deberá cubrir el precio convenido a la terminación del arriendo.
• Sí se pactaron los 5 días y en el primer día el arrendador no recibió la renta,
el arrendatario no está en mora, solo lo estará una vez hayan transcurrido
los 5 días.
• El plazo es para el arrendador de recibir la renta y es plazo para el
arrendatario de pagar el canon.
• El pago debe hacerse directamente a la persona contratante o a la persona
que este designe para tal efecto, según lo establecido en el art. 1634 del
CC. En caso que el arrendador se niegue ha recibir los canones de
arrendamiento, corresponde al arrendatario realizar el pago por
consignación.

ARTÍCULO 1990. TERMINACIÓN O RESCISIÓN POR MAL ESTADO O

CALIDAD DE LA COSA
El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la
rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le
impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador
conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en
el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero
sin culpa del arrendatario. Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o
si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las
circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse
una rebaja del precio o renta

PAGO POR CONSIGNACIÓN

Cuando el arrendatario solicita que sea recibido el pago del canon de
arrendamiento por parte del arrendador y este no lo hace, y vencido el término
pactado para pagar, el arrendatario puede consignar el dinero en el banco agrario,
banco oficial, dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del término
pactado.
Esta facultad no necesita autorización es sui generis, pero es un pago formal. Es
requisito indispensable informarle al banco el motivo, el nombre del arrendador, el
valor, el periodo que se está pagando.
Se tiene cinco días después de vencido el plazo convenido para pagar y una vez
realizado el pago cinco días para remitir el recibo al arrendador.
El banco expide dos recibos: el primero es para que el arrendador haga el cobro,
toda vez que el banco es solo un diputado legal para recibir; y el segundo, es la
copia para el arrendatario.
Después de haber realizado la consignación, el arrendatario tiene cinco días para
remitir por correo certificado la copia del recibo hábil para el cobro para el
arrendador, si no se envía dentro de los cinco días siguientes al pago no es válido
el pago; igualmente si la notificación no se hace por correo certificado, o si se
consigna antes del plazo convenido.
El correo certificado se envía a la dirección que figura en el contrato. Antes de la
ley 820 la dirección era donde recibía el pago, si no se tenía, era el lugar donde
habitaba, es decir, la residencia; a partir de la ley 820, se ordena a las partes decir
las direcciones de notificación.
Cuando se acordó expresamente otro plazo después de haber realizado el
contrato, es válido, al igual cuando el cambio es tácito, siempre y cuando el
arrendador no haya hecho ninguna objeción.
PURGAR LA MORA
Purgar la mora significa perdonar la mora y es posible hacerlo cuando el
arrendador recibe el pago por fuera del término, y no expresa su repudio a este.
El simple hecho que el arrendador cobre los periodos atrasados, no implica el
perdón o purga de la mora.
Ante la mora de restituir la cosa arrendada el arrendador goza de dos acciones a
saber:
 1.personal: con el fin de pedir la terminación del contrato y obtener por esa
vía la restitución de la cosa.
 2.Dominio o de reivindicación: se da en el caso de que el arrendatario
desconociendo el contrato pretenda alegar dominio o posesión de la cosa

TERMINACIÓN DEL CONTRATO

Toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes
interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en
darla por nula. Las obligaciones se extinguen además en todo o en parte:
El arrendamiento expira por cualquiera de los modos señalados en el Art. 1625 del
CC:
 Por la convención de las partes
 Por novación
 Por transacción
 Por remisión o Condonación
 Por confusión
 Por la solución o pago efectivo
 Por la compensación.
 Por la pérdida de la cosa que se debe.
 Por la declaración de nulidad o por la rescisión.
 Por el evento de la condición resolutoria.
 Por prescripción.
Cuando se modifica el precio, no hay novación del contrato, sólo se está
añadiendo o quitando el componente de género del contrato. Se puede hablar de
novación del contrato cuando se cambian los sujetos, el objeto o la causa, pues en
verdad existe una mutación del contrato.
EL ART. 2008 ESTABLECE LAS CAUSALES DE TERMINACIÓN DEL
CONTRATO:
a. Por la destrucción total de la cosa arrendada: Se supone que para que el
contrato subsista, la cosa confiere el uso o goce que el arrendatario perseguía al
celebrar el contrato. Por ellos al destruirse totalmente la cosa, el objeto del
contrato desaparece, por lo cual terminan las relaciones contractuales entre el
arrendador y el arrendatario. La destrucción debe ser total para que ponga fin al
contrato; la destrucción parcial para que ponga fin al contrato, debe ser decidida
por el juez.
Se considera destrucción total cuando la cosa no sirve para el uso y goce que el
arrendatario se propuso. Nos le exige que la cosa desaparezca, basta que no
pueda hacer el uso de la cosa arrendada.
b. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato:
- Contratos de duración determinada: cuando las partes han señalado tiempo
de duración del arriendo, se entiende que el contrato expira al vencimiento del
plazo convenido. Se estima que esta causal en materia de Arrendamiento de
inmueble, sólo opera en los contratos mercantiles, ya que al segundo año se tiene
derecho a la renovación, y en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el
arrendatario, si cumple con sus deberes puede acogerse también a la renovación.
- Contratos de duración indeterminada: cuando las partes no han estipulado
expresamente el tiempo de duración del contrato. Se configura la figura del
desahucio, que consiste en el aviso o notificación que una de las partes debe dar
a la otra anticipadamente, por el período o medida de tiempo que regula los
pagos, esto es, por días, si el pago se hace diariamente, por mes si es mensual,
etc., de la cesación del contrato. “si en el contrato se ha fijado tiempo para la
duración del arriendo, o si la duración es determinada por servicio especial a que
se destinó la cosa arrendada o por la costumbre del lugar, no será necesario,
desahucio” (Art. 2012 del CC.) En el arrendamiento de inmuebles el desahucio
opera conforme a las normas especiales.
c. Por la extinción del derecho del arrendador.
. Solo opera cuando el arrendador arrienda por ministerio de la justicia como en el
caso del secuestre.
d. Por sentencia de juez o de árbitro en los casos que la ley ha previsto
En los casos que la ley ha previsto.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser terminado:
 Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por mutuo
acuerdo.
 Terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador.
 Terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario

1: TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR

PARTE DEL ARRENDADOR
 Terminación con justa causa.
 Terminación sin causa
 Indemnización que debe pagar el arrendador al arrendatario por la
terminación del contrato de arrendamiento.
 Forma de pagar las indemnizaciones al arrendatario.
 Art. 22 y 23 Ley 820 de 2003
El arrendador puede terminar válidamente el contrato de arrendamiento por
las siguientes causales que señala el artículo 22 de la ley 820 de 2003:
(JUSTA CAUSA)
 La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes
dentro del término estipulado en el contrato.
 La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o
pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago
estuviere a cargo del arrendatario.
 El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce
del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del
arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
 La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la
tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para
actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados
ante la autoridad policiva. Ø La realización de mejoras, cambios o
ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la
destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del
arrendatario.
 La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de
propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
 En estos casos, no hay lugar al pago de indemnización, ni preaviso.
El arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento unilateralmente
en los siguientes casos:
El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a
través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3)
meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de
arrendamiento.
El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas
invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo
aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una
antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
• Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su
propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
• Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o
cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para
su reparación;
• Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en
un contrato de compraventa;
• La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato
de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El
arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio
de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
Frente a estas causales, es necesario INDEMNIZAR.
Indemnización que debe pagar el arrendador al arrendatario por la
terminación del contrato de arrendamiento.
 En el caso de terminar el contrato de arrendamiento durante las prórrogas:
3 meses de arrendamiento.
 Cuando el contrato lleve más 4 o más años de vigencia: 1.5 meses de
arrendamiento.

Forma de pagar las indemnizaciones al arrendatario.

«Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la
indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres
(3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del
contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el
Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del
título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar
tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.» Art. 23 Ley
820 de 2003

2: TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR

PARTE DEL ARRENDATARIO
 con justa causa.
 sin justa causa.
 Indemnizaciones que debe pagar el arrendatario por terminar el contrato de
arrendamiento.
 Pago de la indemnización a favor del arrendador.
 Art. 22 y 23 Ley 820 de 2003
El artículo 24 de la ley 820 de 2003 contempla que el arrendatario puede
terminar el contrato de arrendamiento con justa causa en los siguientes
casos:
La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a
su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del
restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer
como arrendatario.
La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el
disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente
comprobada ante la autoridad policiva.
El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la Ley o contractualmente.
Sin lugar a indemnización por parte del arrendatario.

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda por parte del

arrendatario sin justa causa.
El artículo 24 de la ley 820 señala:
«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso
escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una
antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización
equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»
PRORROGA AUTOMATICA:
Si se termina el contrato de arrendamiento y el arrendatario no quiere renovarlo o
prorrogarlo no está obligado a hacerlo, pero debe notificar esa decisión al
arrendador con tres meses de anticipación y no requiere pagar ninguna
indemnización

Indemnizaciones que debe pagar el arrendatario por terminar el contrato de

arrendamiento.
 Termina el contrato de arrendamiento sin una justa causa, y
 Lo termina antes de que finalice el contrato.
 La indemnización será igual a tres meses de arrendamiento.

Pago de la indemnización a favor del arrendador:

literal b) del artículo 25 de la ley 820 de 2003:
«Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la
indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres
(3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del
contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el
Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del
título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar
tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.»

PLAZO PARA LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE O VIVIENDA.

INMEDIATAMENTE: Una vez terminado el contrato de arrendamiento se debe
restituir el inmueble. el artículo 2005 del código civil señala que «El arrendatario es
obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento», sin otorgar plazo alguno para
la restitución.
PREAVISO: en algunos casos la ley exige un preaviso de tres meses,
técnicamente el inmueble se ha de entregar cuando termina el contrato de
arrendamiento, sea por justa causa o no, con preaviso o no.
si la terminación del contrato de arrendamiento está sujeta al preaviso y este no se
notifica en el término legal, el contrato continúa vigente y no hay obligación de
restitución.
las partes libremente pueden acordar una fecha para la entrega del inmueble, pero
si no hay acuerdo, es necesario iniciar el proceso de restitución y será el juez
quien indique la fecha de lanzamiento o desahucio.
Formas de notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.
 En los casos de preaviso: Servicio postal. Formalidad. Correo certificado
 Cuando es por incumplimiento, la notificación puede hacer directamente
entregando la carta de terminación al interesado con su respectivo recibido.
SUBARRIENDO
El subarriendo es la figura que permite al arrendatario subarrendar a un tercero
parte del inmueble que ha tomado en arriendo. En el subarriendo el arrendatario
se convierte en arrendador, y el subarrendatario cumplirá con sus obligaciones
con el arrendatario devenido en arrendador, es decir que pagará los cánones al
arrendatario primigenio.
Art. 2004 CC. «El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de
subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este
caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros
términos que los estipulados con el arrendatario directo.»
La autorización para subarrendar puede estar en el mismo contrato de
arrendamiento, o en un otrosí posterior en caso que surja la necesidad.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA (LEY 820/2003)

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser verbal o escrito y tiene
las siguientes partes: 
1. Nombre e identificación de los contratantes
2. Identificación del inmueble objeto del contrato
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del
caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás
ocupantes del inmueble
4. Precio y forma de pago
5. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
6. Término de duración del contrato;
7. Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los
servicios públicos del inmueble objeto del contrato
Clasificación de los contratos
1. Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su
albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas
jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales
2. Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de
un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su
precio
3. Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente
del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto
del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios
4. De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea
independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos
adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el
contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por
cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización
alguna

TÉRMINO DEL CONTRATO

El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta
de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.
Prórroga (art. 6): El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá
prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que
cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el
arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la
celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de
servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos
conexos y los adicionales convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y
adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el
arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea
el caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser
satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de
celebración del contrato.
4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el
arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del
mismo. En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene, además, la
obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de
seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su
cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a
los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en
el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o
deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que
fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar
oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las
expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo
establecido en el contrato.
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y
las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos. En
caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a
cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las
reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa
o, a la de sus dependientes

PAGO POR CONSIGNACIÓN

cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago del canon de arrendamiento se
puede proceder de la siguiente manera: 
1. El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas
a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del
lugar de ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al
vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento. Cuando
en el lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno
Nacional, el pago se efectuará en el lugar más cercano en donde exista dicha
entidad, conservando la prelación prevista por el Gobierno.
2. La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que
legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago conservará el original del
título, cuyo valor quedará a disposición del arrendador.
3. La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la
realice dos (2) duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al
arrendatario, lo cual deberá estar indicado en cada duplicado.
4. El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a
su representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del
servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el
duplicado del título correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la
consignación.
5. El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el
pago del canon de arrendamiento

SUBARRIENDO
Subarriendo (Art. 17): El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de
subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador. En caso de
contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento
y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios
reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas
que se comunicarán por escrito al arrendatario.

TERMINACIÓN DEL CONTRATO

- Terminación por parte del arrendador
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del
término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida
del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a
cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del
inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin
expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad
ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa
autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área
arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de
propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a
través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3)
meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de
arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a
restituir el inmueble. Requisitos (Art. 23):
A. Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su
representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para
la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización
de ley
B. Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente,
la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro
de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación
unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades
autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad
competente allegará copia del título respectivo cl arrendatario o le enviará
comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente
tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnización se hará con
base en la renta vigente a la fecha del preaviso
C. Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los
respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y
dirección precisa del arrendatario o su representante.
D. Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la
fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la
autorización que expida la autoridad competente
8: El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas
invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo
aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una
antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
A. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su
propia habitación, por un término no menor de un (1) año.
 B. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva
construcción, o cuando se requiere desocupar con el fin de ejecutar obras
independientes para su reparación.
C. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas
en un contrato de compraventa.
D. La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el
contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de
ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma
equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento. De
no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento
se entenderá renovado automáticamente por un término igual al
inicialmente

Terminación del contrato por parte del arrendatario

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a
su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del
restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer
como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el
disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente
comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la Ley o contractualmente.
4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso
escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una
antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización
equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas
condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el
arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la
autoridad competente, sin perjuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
Requisitos (Art. 25):
A. Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su
representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para
la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización
de ley.
 B. Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente,
la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro
de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación
unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades
autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad
competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará
comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente
tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnización se hará con
base en la renta vigente a la fecha del preaviso.
C. Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los
respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y
dirección precisa del arrendatario o su representante
D. Si el arrendador cumple con la obligación de entregar el inmueble en la
fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la
autorización que expida la autoridad competente.
5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas,
siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal
autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de
vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal
alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador. De
no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se
entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

Artículo 2014. Intención de renovación.

Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se
entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la
retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato. Si llegado
el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el
arrendador para exigirla cuando quiera. Con todo, si la cosa fuere raíz, y el
arrendatario, con el beneplácito del arrendador, hubiere pagado la renta de
cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes
hubieren manifestado por cualquier hecho, igualmente inequívoco, su intención de
perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas
condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los
predios urbanos y es necesario para utilizar las labores principiadas y coger los
frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de
este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma
Artículo 2009 Cc. Desahucio
cuando no se fija el tiempo del arriendo. Si no se ha fijado tiempo para la duración
del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se
destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá
hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, notificándose anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos.
Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente
de un día, de una semana, de un mes. El desahucio empezará a correr al mismo
tiempo que el próximo período.

Artículo 1993 Cc. Reembolso de las mejoras necesarias no locativas.

El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las
reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa
arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su
culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese
por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de
hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo
razonable, probada la necesidad. Descuentos: salvo pacto en contrario entre las
partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la
renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%)
del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no
locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos
periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el
costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones. En el evento en que los
descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo,
no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa
de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de
retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea
satisfecho íntegramente por el arrendador.

ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO
Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados
por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podrá
tener varios establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo establecimiento de
comercio podrá pertenecer a varias personas, y destinarse al desarrollo de
diversas actividades comerciales.
ELEMENTOS ESENCIALES DEL ESTABLECIMIENTO 
Salvo estipulación en contrario, se entiende que forman parte de un
establecimiento de comercio: 
1) La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios; 
2) Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o
artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento; 
3) Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los
demás valores similares; 
4) El mobiliario y las instalaciones; 
5) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario,
y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario; 
6) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama
comercial, y 
7) Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias
del establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados
exclusivamente en consideración al titular de dicho establecimiento.

DERECHO DE RENOVACIÓN ART 518

El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años
consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá
derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los
siguientes casos: 
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para
un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la
que tuviere el arrendatario, y 
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias
que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su
estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

DESAHUCIO Y DERECHO DE PREFERENCIA

En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario
desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la
fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o
prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.
Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea
ocupado o demolido por orden de autoridad competente

DERECHO DE PREFERENCIA 521 CCO

El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias,
a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados,
reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores
especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso
de desacuerdo. 
PARÁGRAFO. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al
comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que
pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de
treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia
para el arrendamiento. 
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en menor número que
los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de
preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

INDEMNIZACIÓN EN CASO DE NO RENOVACIÓN ART 522

Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las
obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá
indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos.
Igual indemnización deberá pagarle si en esos casos arrienda los locales, o los
utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades
similares a las que tenía el arrendatario. 
En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido
por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las
indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o
traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles
que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización,
y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que
versan sobre el dominio de inmuebles.
PRÓRROGA VS. RENOVACIÓN
El contrato de arrendamiento de local comercial puede ser renovado o prorrogado,
dos figuras que son distintas. La renovación del contrato implica la firma de un
nuevo contrato, y al tratarse de un nuevo contrato es posible pactar en él
condiciones distintas.
En cambio, en la prórroga no hay lugar al cambio de condiciones, puesto que no
existe un nuevo contrato ni la modificación del preexistente; lo que existe es una
extensión en el tiempo del contrato ya existente, naturalmente con las condiciones
que este contiene.
El mismo artículo 520 del código de comercio cuando hace mención de la
prórroga, manifiesta expresamente que esta se tendrá que hacer en las mismas
condiciones que el contrato preexistente.

ART. 524 C.CO CARACTER IMPERTIVO DE LAS NORMAS

Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo,
no producirá efectos ninguna estipulación de las partes. 

Subarriendo y cesión de contrato de arrendamiento:

El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador,
subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los
derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato. El
arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma
limitación. La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador

¿ES POSIBLE CEDER EL DERECHO DE RENOVACIÓN AL

SUBARRENDATARIO?
No es posible ceder el derecho de renovación al subarrendatario pues si el
contrato principal se termina el subarrendatario perdería la calidad de tal. Se
convierte en un contrato casi accesorio (523 c.co) debido a que depende del
primer contrato para subsistir. Si se acaba el primero, de la misma manera el
segundo.
 CONTRATO DE OBRA
Contratos para la confección de una obra material
Naturaleza de la confección: Si el artífice suministra la materia para la confección
de una obra material, el contrato es de venta; pero no se perfecciona sino por la
aprobación del que ordenó la obra. Por consiguiente, el peligro de la cosa no
pertenece al que ordenó la obra sino desde su aprobación, salvo que se haya
constituido en mora de declarar si la aprueba o no. Si la materia es suministrada
por la persona que encargó la obra, el contrato es de arrendamiento. Si la materia
principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artífice lo
demás, el contrato es de arrendamiento; en el caso contrario, de venta.

Precio: Si no se ha fijado precio, se presumirá que las partes han convenido en el

que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de éste, por el
que se estimare equitativo a juicio de peritos.
Fijación del precio por tercero: Si se ha convenido en dar a un tercero la
facultad de fijar el precio, y muriere éste antes de procederse a la ejecución de la
obra, será nulo el contrato; si después de haberse procedido a ejecutar la obra, se
fijará el precio por peritos.
Indemnización por incumplimiento: Habrá lugar a reclamación de perjuicios,
según las reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra parte
no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecución. Por
consiguiente, el que encargó la obra, aún en el caso de haberse estipulado un
precio único y total por ella, podrá hacerla cesar, reembolsando al artífice todos los
costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiera podido ganar en
la obra.

Riesgos por pérdida de la materia

La pérdida de la materia recae sobre su dueño. Por consiguiente, la pérdida de la
materia suministrada por el que ordenó la obra, pertenece a éste; y no es
responsable el artífice sino cuando la materia perece por su culpa o por culpa de
las personas que le sirven. Aunque la materia no perezca por su culpa, ni por la de
dichas personas, no podrá el artífice reclamar el precio o salario, si no es en los
casos siguientes por pérdida de la materia
• Si la obra ha sido reconocida y aprobada.
• Si no ha sido reconocida y aprobada por mora del que encargó la obra.
 • Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encargó la
obra, salvo que el vicio sea de aquéllos que el artífice, por su oficio, haya
debido conocer; o que, conociéndolo, no haya dado aviso oportuno.

Ejecución indebida de la obra: Si el que encargó la obra alegare no haberse

ejecutado debidamente, se nombrarán por los dos partes peritos que decidan.
Siendo fundada la alegación del que encargó la obra, el artífice podrá ser
obligado, a elección del que encargó la obra, a hacerla de nuevo o a la
indemnización de perjuicios. La restitución de los materiales podrá hacerse con
otros de igual calidad o en dinero.

Construcción de edificios por precio único

Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se
encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las
reglas siguientes:
1. El empresario no podrá pedir aumento de precio, a pretexto de haber
encarecido los jornales o los materiales, o de haberse hecho agregaciones
o modificaciones en el plan primitivo; salvo que se haya ajustado un precio
particular por dichas agregaciones o modificaciones.
2. Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren
costos que no pudieron preverse, deberá el empresario hacerse autorizar
para ellos por el dueño; y si éste rehúsa, podrá ocurrir al juez o prefecto
para que decida si ha debido o no preverse el recargo de obra, y fije el
aumento de precio que por esta razón corresponda.
3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años
subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del
suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido
conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será
responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el
dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en
conformidad al artículo 2041, inciso final.
4. El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa
que el dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas
del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso
precedente se le impone.
5. Si los artífices u obreros empleados en la construcción del edificio han
contratado con el dueño directamente por sus respectivas pagas, se
mirarán como contratistas independientes, y tendrán acción directa contra
el dueño; pero si han contratado con el empresario, no tendrán acción
 contra el dueño sino subsidiariamente y hasta concurrencia de lo que éste
debía al empresario.

Resolución de los contratos por muerte del artífice:

Todos los contratos para la construcción de una obra se resuelven por la muerte
del artífice o del empresario; y si hay trabajos o materiales preparados que puedan
ser útiles para la obra de que se trata, el que la encargó será obligado a recibirlos
y a pagar su valor; lo que corresponda en razón de los trabajos hechos se
calculará proporcionalmente, tomando en consideración el precio estipulado para
toda la obra

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES

Los servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de
los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas,
preceptores, ayas, histriones y cantores, se sujetan a las reglas especiales que
siguen.
• No subordinación
• No representación. Lo que puede llevar a un contrato de mandato (poder).
Sus normas están sujetas a las de los contratos de mandato (art, 2144 cc).
• Los derechos morales se le reconocen a las personas
Terminación del contrato: Cualquiera de las dos partes podrá poner fin al
servicio cuando quiera, o con el desahucio que se hubiere estipulado. Si la
retribución consiste en pensiones periódicas, cualquiera de las dos partes deberá
dar noticia a la otra de su intención de poner fin al contrato, aunque en éste no se
haya estipulado desahucio, y la anticipación será de medio período a lo menos.
Gastos de transporte: Si para prestar el servicio se ha hecho mudar de
residencia al que lo presta, se abonarán por la otra parte los gastos razonables de
ida y vuelta. Terminación del contrato por culpa de quien presta el servicio: Si el
que presta el servicio se retira intempestivamente, o su mala conducta da motivo
para despedirle, no podrá reclamar cosa alguna en razón de desahucio o de
gastos de viaje

DERECHOS DE AUTOR
1. Aspecto moral: Maternidad e la obra (potestad, quien engendró la obra). Es
Inalienable, Imprescriptible e Inembargable
2. Aspecto patrimonial: De carácter lucrativo, y no siempre lo tiene la misma
persona que engendró la obra. Se puede embargar