7.

Diferencia entre avalúo y precio

Avalúo es el realizado por un perito que es contratado por una persona, empresa o
banco para determinar el valor real de una propiedad en un momento
determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas.

El precio hace referencia al valor en que se negocia una propiedad y es el precio

real que se realiza dentro de una relación justa de oferta y demanda. Por su parte,
el precio nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es
susceptible de negociación.

8. ¿Cuáles son los métodos valuatorios aceptados en Colombia?

Estas son las definiciones incluidas en la resolución 762 de 1998 del Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, en desarrollo del decreto 1420 del mismo año,
reglamentario de la ley 388 de 1997, conocida como Ley de Desarrollo Territorial.

Método de comparación o de mercado: es la técnica valuatoria que busca

establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

Método de capitalización de rentas o ingresos: es la técnica valuatoria que

busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos
que puedan obtener el mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por
sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma
de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto
de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad
que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea
muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en
concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.

Método de costo de reposición: es el que busca establecer el valor comercial

del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios
de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar la utilidad.

Vc = {(Ct - D) + U} + Vt

Donde:
Vc = Valor comercial

Ct = Costo total

D = Depreciación

U = Utilidad del constructor

Vt = Valor del terreno

Depreciación, es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe

descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que se debe avaluar es
la vida remanente del bien.

Método técnica residual: es el que busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un
proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se
evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado.

Un buen ejemplo de esta anotación es el lote que se encuentra ubicado en la

carrera 7° con calle 19 de Bogotá, en donde por norma se pueden construir mas
de 14 pisos; pero que en términos de mercado no son realizables, por cuanto los
costos de construcción superan sensiblemente los precios comerciales de las
oficinas o apartamentos que se pudieran construir.

9. En media página comente lo más importante sobre las leyes 510 de 1999 y 550
de 1999.

En la ley 510 de 1999 se pronuncian arreglos los cuales están relacionadas con el
sistema financiero y asegurador, incluyendo también, el mercado publico de
valores, las superintendencias bancaria y de valores y de esta manera se
conceden unos beneficios.

Esta ley estableció un cambio al sistema financiero, en el cual se abarco la

modificación del régimen de toma de posesión y de los requisitos para crear una
institución financiera. Por otra parte, Esta ley estableció un sistema nuevo a largo
plazo para la adquisición de vivienda.

Gracias a esta ley se produjeron cambios en el estatuto orgánico del sistema

financiero en los cuales se encontraron reformas en temas como: condiciones de
ingreso al sistema financiero, facultades de intervención del gobierno nacional,
régimen de los establecimientos bancarios, régimen de las corporaciones
financieras, régimen de las corporaciones de ahorro y vivienda, regímenes de las
compañías que financian comercialmente, medidas cautelares y toma de
posesión, también se reformo el fondo de garantías de las instituciones
financieras y seguiros de deposito, y por ultimo en las superintendencias bancarias
se hicieron reformas de disposiciones al mercado de valores régimen del banco
cafetero y financiación de vivienda a largo plazo.

Ley 550 de 1999

En esta ley se realiza una intervención económica para la reactivación empresarial

y acuerdos de reestructuración.

Esta ley tiene como finalidad el promover la reactivación y el empleo, mediante el

cumplimiento de acuerdos de reestructuración lo cual se da a favor de las
empresas que están en dificultades para responder por sus obligaciones
monetarias y que se consideren empresas económicamente viables

Esta ley aplica para aquellas empresas que operen permanentemente en el

territorio nacional y que estén conformadas por persona jurídica, nacional o
extranjera, carácter privado publico o mixto. Esta ley no aplica para aquellas
empresas vigiladas por la superintendencia de economía solidaria.

Mediante esta ley, el estado puede intervenir en las empresas para promover la
reactivación de la economía y el empleo y de igual forma darle una eficiencia al
uso de los recursos, para mejorar la competitividad y promover la función social,
para restablecer la capacidad de pago de las empresas, facilitarle al trabajador las
posibilidades de acceder al crédito y al redescuento

10. Sobre que trata el decreto 422 del 2000 y la Resolución de la

Superintendencia de Industria y Comercio No 22639 de 2000 hoy sustituida 13314
de 2001.

Decreto 422 de 2000. Por medio del cual se modifican los criterios a los que deben
sujetarse los avalúos.
Para la realización de un avalúo comercial el avaluador debe regirse  de acuerdo a
parámetros como objetividad, veracidad de fuentes, transparencia, integridad,
independencia y profesionalismo con el fin de no incurrir a fallas que le puedan
generar problemas jurídicos y hasta la suspensión del registro.
En cuanto al informe que debe realizar, este como mínimo de contener la
metodología utilizada, identificación de bien o derecho avaluado, valores de
referencia y fuentes, valor resultante del avalúo, vigencia y persona que realiza el
avalúo con la constancia de su inclusión en la lista que componen el Registro
Nacional de Avaluadores. Para los efectos de las Leyes 546 y 550 de 1999,
solamente serán válidos los avalúos que cumplan los requisitos previstos en el
presente decreto.

Resolución de la Superintendencia de Industria y Comercio No. 22639 de 2000

hoy sustituida por la No. 13314 de 2001. Esta regulación se ocupó
fundamentalmente de dos aspectos de la materia: la técnica y el informe
de   avalúo y el avaluador y su registro; este segundo punto se vino abajo en la Co
rteConstitucional, el alto tribunal manteniendo su tradición en la materia concluyó
que la regulación sobre profesiones y oficios esta reservada al legislador. Los
requisitos para el ejercicio de las profesiones y oficios solamente pueden
ser impuestos por el legislador. Las
autoridadesadministrativas carecen de competencia para restringir el ejercicio de p
rofesiones y oficios (Sentencia C-1265-2000).

11. ¿Para la realización de un avalúo comercial el avaluador debe regirse de que

parámetros?

1. Objetividad. Se basarán en criterios objetivos y datos comprobables, cuyas

fuentes sean verificables y comprobables.
2. Certeza de fuentes. La información, índices, precios unitarios, curvas de
depreciación o proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de
reconocida profesionalidad y, en todo caso se revelarán.
3. Transparencia. Expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes de error y
revelarán todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.
4. Integridad y suficiencia. Los avalúos deben contener toda la información que
permita a un tercero concluir el valor total del avalúo, sin necesidad de recurrir a
fuentes externas al texto. Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los
cálculos que soporten el resultado final y los intermedios.
5. Independencia. Los avalúos deben ser realizados por personas que, directa o
indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del avalúo o en sus
posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las partes que se
afectarían. Los avaluadores no podrán tener, con los establecimientos de crédito,
los deudores o acreedores, ninguna relación de subordinación, dependencia o
parentesco, ni estar incursos en las causales de recusación a las que se refiere el
artículo 72 de la Ley 550 de 1999, no pudiendo existir, en ningún evento conflicto
de intereses.
6. Profesionalidad. Los avalúos deben realizarse por personas inscritas para la
especialidad respectiva, en la lista correspondiente o en el Registro Nacional de
Avaluadores.
12. ¿Cuáles son los requisitos para solicitar el registro de avaluador?
-Título profesional.
-Experiencia mínima de tres años en la actividad avaluadora.
-Conocimiento de las técnicas propias de las especialidades en las que realiza
avalúos.
Las entidades encargadas de llevar las listas de avaluadores registrados también
tienen el deber de velar por que estos cumplan de forma integra con su labor y de
igual manera de tomar medidas de sanción y hasta suspender la licencia en caso
de anomalías que lo ameriten.
Para efectos de selección , la Superintendencia de Industria y Comercio fijará las
invitaciones en la sede respectiva las cuales permanecerá fijadas en cartelera
durante tres días, de igual forma durante tres días después de que se quiten las
invitaciones los avaluadores podrán hacer sus propuestas.
La designación recaerá en el avaluador que arroje mayor puntaje, de acuerdo con
la siguiente fórmula:
PT = (PMO/POC)*40% + (TEPC/ TEPME)*60%, donde, PMO = Precio de la menor
oferta
POC = Precio de la oferta calificada
TEPC = Tiempo de Experiencia del proponente calificado TEPME = Tiempo de
experiencia del proponente con menor experiencia
En igualdad de puntaje se seleccionará al avaluador por azar electrónico.