Seren corer) Saloon TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No.3.39-2016-SUNARP-TR-L Lima, 21 ny 2016 APELANTES : IRENE ROSA LAU GOYONECHE Y DANIELA LUCIA SALAZAR LAU N° 1179809 del 18/7/2016. H.T.D. N° 000478 del 3/10/2016. Predios de Lima. \nmovilizacién temporal de partida. TITULO INMOVILIZACION TEMPORAL DE LAS PARTIDAS DE PREDIOS ‘La Gnica persona legitmada para soficiter la inmovilizecién temporal de una partida del Registro de Predios es el propietario con derecho inscrito.” 1. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA. Mediante el titulo venido en grado de apelacion se solicita la inmovilizacién temporal de la partida N° 13660082 del Registro de Predios de Lima, en mérito del parte notarial de la escritura publica del 14/7/2016 otorgada ante el notario de Lima Mario Gino Benvenuto Murguta. i DECISION IMPUGNADA El Registrador Publico del Registro de Predios de Lima José Encarnacion Cubas Femandez observé el titulo en los siguientes términos: “Mediante traslado notarial de fecha 14/7/2016 por ante notario de Lima Mario Gino Benvenuto Murguia se solicita una de INMOVILIZACION TEMPORAL DE PARTIDA solicitada por Irene Rosa Lau Goyoneche y Daniela Lucta Salazar Lau respecto de las acciones y derechos que ostentarian en la partida de predios N° 13660082, en relacién a ello es de manifestar lo siguiente: De conformidad con la Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN ‘Directiva que regula el procedimiento para la Inmovilizacién Temporal de Partida de 5 Predios" numeral 6.2.2 entre los requisites para solicitar la Inmovilizacion \ Temporal es que tanto la escritura publica asi como la declaracién jurada debe ser efectuada por el propietario con derecho inscrito, sin embargo de \ los antecedentes de dominio de la partida de predios no se advierte que las solicitantes Irene Rosa Lau Goyoneche y Daniela Lucia Salazar Lau tengan derecho inscrito sobre el inmueble. Sirvase aclarar. Se deja constancia que el dominio esta a favor de Junta de Propietarios de la manzana A de la urbanizacién Chacarilla del Estanque. Base Legal: Arts. 2010° y 2011° del Codigo Civil, art. VI Titulo Preliminar y los arts. 31°, 32°, 40° y 41° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Puibicos.”Ill, | FUNDAMENTOS DE LA APELACION Las recurrentes fundamentan su recurso sefialando entre otros argumentos que debe considerarse que el Tribunal Registral ha sefialado feiteradamente que la junta de propietarios no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunién de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificacién, Por lo que las decisiones adoptadas por la junta son en realidad las decisiones de los propietarios, toda vez que son éstos quienes finalmente acuerdan los actos; en tal sentido los titulares de la partida N° 13660082 son aquellos que cuentan con derechos y acciones sobre las areas comunes como propietarios de las trece casas que conforman la mencionada manzana “A” de la urbanizacién Chacarilla del Estanque. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida electroni 12300505 de! Registro de Predios de Lima El predio conformado por la manzana “A", urbanizacién Chacarilla del Estanque, distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en la partida electronica N° 12300505 del Registro de Predios de Lima, El predio antes descrito fue independizado en 14 lotes, entre los que se encuentra el lote N° 6, con un area de 168.51 m2., independizado en la ficha N° 188148 del Registro de Predios de Lima. - En el asiento BQ0008 de Ia citada partida, corre inscrita la desafectacién de un area de 10,135.17 m2. que forma parte de las zonas comunes, para convertiria en una unidad de propiedad exclusiva denominada “Unidad Inmobiliaria Desafectada’, que sera independizada a favor de la Junta de Propietarios de la Manzana A de la Urbanizacién Chacarilla del Estanque. Partida electronica N° 13660082 del Registro de Predios de Lima La Unidad Inmobiliaria Desafectada conformada por la manzana ‘A’, ubicada en la urbanizacién Chacarilla de! Estanque, distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, corre inscrita en ta partida electrénica N° 13660082 del Registro de Predios de Lima, bajo el dominio de la Junta de Propietarios de la Manzana A de la Urbanizacion Chacarilla del Estanque. V. | PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia. Con el informe oral del abogado José Antonio Anderson Trujillo. De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente: Quién es la persona legitimada para solicitar la inmovilizacién temporal de una partida del Registro de Predios? Vi. ANALISIS 1. Mediante Resolucién de! Superintendente Nacional de los Registros PUblicos N° 314-2013-SUNARP-SN del 25/11/2013 se aprobé la Directiva See etaitRESOLUCION No7337-2016-SUNARP-TR-L N° 08-2013-SUNARP-SN, la misma que regula el procedimiento para la inmovilizacién temporal de las partidas registrales de predios. La mencionada directiva tiene por finalidad implementar un mecanismo de seguridad, denominado inmovilizacién, que genera el cierre temporal de la partida registral referida a un predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de verificacién de la autenticidad de titulos, o hasta que opere la caducidad del asiento de inmovilizaci6n, a fin de resguardar los derechos inscritos. i, A su vez tiene por objeto regular el procedimiento, requisites y efectos de la Ly % Inmovilizacién Temporal de partidas registrales correspondientes al : Registro de Predios a cargo de la SUNARP. 2. Su definici6n se encuentra regulada en el numeral 6.3 de la referida directiva, que sefiala lo siguiente: ‘Definicin de ta inmovilizacién temporal El asiento de inmovilizacién temporal constituye una herramienta para publicitar fa voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente fa partida de determinado predio de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata «cualquier acto de disposicién gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior comprobaci6n o levantamiento.” Asimismo, el numeral 6.1 dispone los presupuestos que deben cumplirse para que opere la inmovilizacién temporal de las pattidas de! Registro de Predios, siendo los siguientes: - No debe existir ningdn acto de disposicién, carga o gravamen voluntario, no inscrito de fecha cierta anterior al asiento de presentacién de la solicitud de inmovilizacién, lo que sera acreditado mediante una declaracion jurada con firma certificada notarialmente, suscrita por el titular con derecho inscrito, - No debe existir ningun titulo pendiente de calificacién referido a un acto de disposicién, carga o de gravamen del bien materia de inmovilizaci6n. 3. El numeral 6.2 de la citada directiva sefiala expresamente {os documentos que deberdn presentarse ante el Diario a fin de solicitar la inmovilizacién, los mismos que se indican a continuacién: “Cd 6.2.1 Solicitud de inscripcion 6.2.2 Escrilura Pdblica, que contenga el acto unilateral de! propietario_con derecho inscrito en el cual manifiesta su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio. 6.2.3 Declaracién: Jurada de! propletario con derecho _inscrito con finnas certificadas notarialmente en la cual se declare bajo juramento que el predio sobre 1 cual solicita la inmovilizacién temporal no ha sido transferido 0 se encuentro afectado con carga y/o gravamen no inscrito por el mismo titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaracién jurada, Esta declaracién jurada deberé estar inserta en la Escritura 0 anexa a la misma. 6.2.4 Pago de la tasa, por derechos de calificacion, correspondiente al 0.81% de fa Unidad Impositiva Tributaria.” 4, El numeral 6.5.1 de la referida directiva regula los efectos generales del asiento de inmovilizacién temporal: "6.5.1 Efectos generales1 asiento de inmovilizacién Temporal tiene como efecto impedir la inscripcién de un titulo que contenga un acto voluntario de disposicién, carga 0 gravamen presentado en forma posterior al asiento de presentacion de la solicitud de Inmovilizacién Temporal de partidas correspondientes a predios hasta que se siga con el procedimiento previsto en fa presente Directiva.” De las normas glosadas precadentemente se desprende que el titular fegistral es la nica persona legitimada para otorgar la escritura publica de inmovilizacion temporal de partida y suscribir la declaracién jurada requerida por la norma, a fin de proteger su derecho insorito en el Registro. En ese sentido, no podra inscribirse, mientras esté vigente, ningun acto registral voluntario de disposicién, carga o gravamen sin su consentimiento y previa comprobacién de su autenticidad, evitando asi que los Registros Piblicos a cargo de la SUNARP acojan indebidamente un titulo falsificado. 5. En el presente caso, se solicita la inmovilizacién temporal de la partida electronica N° 13660082 del Registro de Predios de Lima, respecto a la totalidad de alicuotas que detentan Irene Rosa Lau Goyoneche y Daniela Lucia Salazar Lau sobre el mismo; en mérito de la escritura ptiblica del 14/7/2016 otorgada ante el notario de Lima Mario Gino Benvenuto Murguia. De la verificacién de los antecedentes registrales, el Registrador advirtié que las solicitantes no tienen derecho inscrito sobre el predio submateria. 6. Ahora bien, de la revision del citado instrumento publico, podemos apreciar lo siguiente: ace Gidusua PRIMERA ANTECEDENTES: LAS OTORGANTES somos Propietarias de la casa construida sobre e! Lote 6 de la Manzana A" de la Urbanizacién Chacarila Del Estanque Zona Este, distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, seguin dominio inscrito en la Ficha N° 188148, y su continuacién en la Partida N° 49082436 del Registro de Predios de los Registros Publicos de Lima. Asimismo, LAS OTORGANTES, somos copropietarias y miembros de la Junta de Propietarios de la Manzana “A’ de la Urbanizacién Chacarilla Del Estanque Zona Este, distrito de Santiago de Surco con un porcentaje de copropiedad de 7.6923% (...) sobre el Precio inscrito en la Partida N° 13660082 del Registro de Predios de los io Publicos de Lima. CLAUSULA SEGUNDA OBJETO DEL PRESENTE ACTO: Por el presente instrumento, LAS OTORGANTES, de comin acuerdo y de conformidad con fo previsto en la Directiva N° 08-2013-SUNARPISN, aprobada por Resolucién del Superintendente Nacional de los Registros Publicos N° 314- 2013-SUNARPISN, (...), manifestamos nuestra voluntad de INMOVILIZAR TEMPORALMENTE la Partida N° 13660082 del Registro de Predios de los Registros Publicos de Lima, respecto de la totalidad de cuotas ideales que ostentamos como copropietarias sobre el predio inscrito en dicha Partida por cuanto de conformidad con el Titulo Archivado N° 2016-00783410 del Tomo Diario 0482 de fecha 27 de mayo de 2015, que dio mérito a la independizacién, se pretende inscribir con posterioridad la compra venta de! terreno sin nuestra intervencién ni aceptacién, por lo que inmovilizamos nuestras cuotas ideales de copropiedad sobre dicho predio. (..)" Como es de verse, las solicitantes Rosa Lau Goyoneche y Daniela Lucia Salazar Lau, en calidad de copropietarias y miembros de la “Junta de propietarios de la Manzana ‘A’ de la Urbanizacion Chacarilla del Estanque’, pretenden la inmovilizacion temporal de la partida electronica N° 13660082 del Registro de Predios de Lima, sefialando que la inmovilizacién recae sobre la totalidad de alicuotas que ostentan sobre la citada partidaRESOLUCION No,)33)-2016-SUNARP-TR-L 7. Por otra parte, tenemos de la verificacién de los antecedentes registrales que el predio objeto de inmovilizacién inscrito en {a partida electrénica N° 13660082 del Registro de Predios de Lima denominado “Unidad Inmobiliaria Desafectada” conformada por la manzana “A’, urbanizacin Chacarilla dei Estanque, distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, se encuentra bajo el dominio de la Junta de Propietarios de la Manzana A de la Urbanizacién Chacarilla del Estanque. Asimismo, podemos apreciar que dicho predio fue independizado del inmueble matriz inscrito en la partida electronica N° 12300505 del Registro de Predios de Lima, en virtud de la desafectacién de un area de 10,135.17 m2. que comprendié una parte de las zonas comunes, para efectos de convertirla en una unidad de propiedad exclusiva que seria independizada a favor de la referida junta. Cabe agregar que el mencionado predio matriz fue independizado en 14 lotes, entre los que se encuentra el lote N° 6 independizado en {a ficha N° 188148 que continua en la partida electronica N° 49082436 del Registro de Predios de Lima, cuyo dominio corre inscrito a favor de Rosa Lau Goyoneche y Daniela Lucia Salazar Lau. 8. Ahora bien, las recurrentes sostienen que la junta de propietarios no constituye una persona distinta a sus miembros, sino que es el resultado de la reunién de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificacion. En virtud a ello, alegan que los titulares del predio inscrito en la partida electrénica N° 13660082 del Registro de Predios de Lima objeto de inmovilizacién son todos los propietarios que ostentan derechos y acciones sobre las zonas comunes. De este modo, sefialan que al ser titulares registrales del predio inscrito en la partida electronica N° 49082436 del Registro de Predios de Lima (una de las unidades que conforman la edificacién submateria), ello las convierte en copropietarias del predio objeto de inmovilizacién, y por ende resulta procedente inmovilizar las alicuotas que ostentan sobre el mismo. 9. Sobre el particular, debemos sefialar que el articulo 129 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por D.S. 035-20006-VIVIENDA, define al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin como el régimen juridico que supone {a existencia de una edificacion o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de dominio ‘comin. Agrega la norma, que dicho régimen cuenta con regiamento interno y una junta de propietarios. El régimen juridico de propiedad exclusiva y propiedad comin es obligatorio en las edificaciones en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva pertenecientes a distintos propietarios y zonas comunes, tal como se establece en el articulo 37 de la Ley 27157 y en el articulo 125 de su reglamento. De lo sefialado se colige que el régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin, supone la existencia de dos tipos de bienes: por un lado, las secciones de propiedad exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y excluyente y, por el otro, las zonas comunes de la edificacién, cuya titularidad le corresponde a todos los propietarios de lassecciones de propiedad exclusiva en funcién a los porcentajes de Participacién que se les haya asignado en el reglamento interno de ia edificacién. 10. Ahora bien, a efectos de expresar la voluntad de los propietarios de la edificacion, éstos se reunen en la denominada junta de propietarios. Con relacién a este ente, el articulo 47 de la Ley N° 27157 establece que la junta de propietarios esta constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrd la representacién conjunta de éstos, Como se sefial6 en la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por Resolucién del Superintendente Nacional de los Registros Publicos N° 340- 2008-SUNARP/SN del 23/12/2008, “la junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondiente a un edificio 0 conjunto de edificios, segun su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas.” 411. De otro lado, la copropiedad es el derecho real que recae sobre un bien por cuotas ideales o partes indivisas, de manera que cada condomino puede disponer libremente de su parte indivisa. En este sentido, el articulo 969 del Cédigo Civil, al definir la copropiedad, sefiala: “Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos 0 més personas”. Es asi que, los caracteres mas relevantes de la copropiedad son: a) Existencia de un bien determinado; b) Pluralidad de sujetos con derecho de propiedad sobre dicho bien; ©) Tales derechos consisten en cuotas ideales o porcentajes y no en partes materiales del bien 12. En atencion a las normas anteriormente expuestas, podemos advertir que el dominio que ostenta la “Junta de Propietarios de la Manzana A de la Urbanizacion Chacarilla del Estanque’, respecto del predio objeto de inmovilizacién inscrito en la partida electronica N° 13660082 de! Registro de Predios de Lima, lo ejerce como un ente no personificado representado por la totalidad de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificacién submateria, y no bajo la figura de la copropiedad tegulada en el citado articulo 969 del Codigo Civil, en la que existe una pluralidad de sujetos que ostentan dominio sobre cuotas ideales de un bien. Entonces, la circunstancia que una de las secciones de propiedad exclusiva se encuentre bajo el dominio de la junta de propietarios — como es el predio submateria -, no implica que cada uno de los propietarios que la integra detente cuotas ideales sobre dicha unidad como si fueran copropietarios Si bien los titulares de las secciones de propiedad exclusiva tienen un porcentaje de participacién sobre las areas y zonas comunes de la edificacién, dicha facultad deriva de su condicién de propietario, lo cual no puede extenderse a otros supuestos como es el caso venido en grado, en el cual el dominio lo ejerce ta junta de propietarios como ente no personificado. En tal sentido, no resulta procedente que la inmovilizacién temporal de la partida electronica N° 13660082 del Registro de Predios de Lima seaRESOLUCION No.2339-2016-SUNARP-TR-L solicitada Gnicamente por Irene Rosa Lau Goyoneche y Daniela Lucia Salazar Lau, copropietarias de una de las secciones de propiedad exclusiva de la edificacién submateria, por cuanto el dominio lo ejerce Ia junta de propietarios, estando representada por la totalidad de los propietarios de las distintas unidades inmobiliarias que la conforman, requiriéndose el consentimiento de éstos. Por lo expuesto, coresponde confirmar la denegatoria de inscripcién. ‘Asimismo, al tratarse de un defecto insubsanable, estamos frente a una causal de tacha sustantiva regulada en el articulo 42 inciso a) del Reglamento General de los Registros Publicos. Estando a Io acordado por unanimidad; VIL RESOLUCION CONFIRMAR la denegatoria de inscripcién formulada por el Registrador Publico del Registro de Predios de Lima al titulo sefialado en el encabezamiento y disponer su tacha sustantiva, conforme a los fundamentos expuestos en el analisis de la presente resolucién. Registrese y comuniquese. residente de la Segunda Sala del Tribunal Registral DEL CARMEN GUERRA MACEDO focal del Tribunal Registral GLORY LVATIERRA VALDIVIA — ROSARI