Proyecto de Inversion - Mercado Chupaca

INFORME N°1-PROYECTO DE INVERSION
A : ING. JUAN ENRIQUE GUTIERREZ WAIDHOFER
DOCENTES DEL CURSO DE FORMULACION Y

EVALUACION DE PROYECTOS DE INVERSION
DE :
 CAMASCA TICLLAS, JULIO

 CUADROS GONZALES HUBERT
 VILCHEZ DAMIAN, DEYVIS
 CARBAJAL RAMOS MELECIO
 ESPINOZA RAMOS ROLY
 GOMEZ INGA RENATO RUBEN
 ROMERO MALLQUI JIMMY
 SAENZ REPUELLO EDISON KLEVER
 TORPOCO HUMAN EDGAR
ASUNTO : PROYECTO DE INVERSION
FECHA : Huancayo, 26 de AGOSTO del 2020
Tenemos a bien de dirigirme a Ud. Con la finalidad de saludarle cordialmente a su vez

informarle en lo referente a la presentación del trabajo de respecto al proyecto de inversión
para su respectiva revisión, del curso del formulación y evaluación de proyecto de
inversión.
Sin otro particular es cuanto informo a Ud. para su conocimiento y fines del caso
pertinentes.
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FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION
ATENTAMENTE:
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I. INTRODUCCION
El proyecto “MERCADO BUENOS AIRES”, se encuentra en el barrio buenos aires,

provincia de Chupaca, departamento de Junín, se va analizar el costo preliminar del
proyecto con su distribución y el programa de inversiones, la financiación requerida, los
recursos de los promotores incluyendo un presupuesto estimado de costo directo de la
construcción.
Otro estudio que se va realizar es la factibilidad del proyecto, el cual va consistir en la

siguiente estructura, resumen del proyecto: Contenidos más importantes de la realización
del proyecto, hacer un estudio de mercado, aspectos técnicos y productivos, realizar una
estrategia de mercado, aspectos administrativos de inversión, plan de financiamiento y
resultado de la operación, instalación y operación del proyecto. Por último, se realizará el
estudio de viabilidad, para comprobar si el proyecto va ser viable o no viable.
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II. OBJETIVOS
II.1. OBJETIVOS GENERALES
 Analizar la prefactibilidad, factibilidad y viabilidad del proyecto de inversión

privada “MERCADO LIBRE BUENOS AIRES”
II.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS
 Realizar una evaluación de la preinversion, inversión y postinversion del proyecto

“mercado libre buenos aires”
 Comprobar si el proyecto de inversión privada, será viable o no viable para la

empresa encargada.
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III. CAPITULO I
III.1. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD
III.1.1.DEFINICIÓN
Es el análisis de un anteproyecto preliminar, antes de iniciar con detalles el

estudio del proyecto, sin diseños ni planos, donde se revisa si es viable, está
basada en fuentes secundarias para definir con cierta aproximación las variables
principales referidas al mercado, las alternativas y la capacidad financiera.
III.1.2.SE ANALIZA:
 El costo preliminar del proyecto con su distribución y el programa de inversiones.

 La financiación requerida, los recursos de los promotores.
 Incluye un presupuesto estimado de costo directo de la construcción.
Este estudio se llevará a cabo para el proyecto de inversión del “MERCADO BUENOS
AIRES” el cual debe tener una construcción infraestructura adecuada para los parámetros o
lineamientos de la pandemia para que sea factible, se debe tener en cuenta la rentabilidad
que generará el mercado.
Este tipo de proyectos se caracterizan por requerir inversiones en cortos periodos de

tiempo, específicamente durante las etapas de adquisición del lote y de la construcción, por
lo cual, para tomar la decisión de realizar la inversión, es necesario que se elabore
previamente un estudio riguroso de pre factibilidad con el fin de determinar la conveniencia
de ejecutar la obra.
Para elaborar un estudio de pre factibilidad para la construcción del mercado de buenos
aires debemos realizar lo siguiente:
 Elaborar un estudio de mercado

 Realizar un estudio técnico
 Estudio impacto ambiental
 Elaborar un estudio financiero
 Generar un estudio legal
 Análisis de Sensibilidad y Riesgo
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III.1.3.PERFIL DEL PROYECTO
La idea del proyecto es la creación de un mercado, bajo lineamientos de salud, en

el barrio buenos aires, provincia de Chupaca, dicho proyecto debe tener una
construcción de infraestructura adecuada para los parámetros o lineamientos de
la pandemia para que sea factible, se debe tener en cuenta la rentabilidad que
generará el mercado.
III.1.4.ESTUDIO DE MERCADO
Al elaborar un estudio de mercado, se busca obtener la información relacionada

con los precios de los diferentes productos el mercado construido en las zonas
colindantes específicamente en proyectos que son mercados con el fin de
aprovechar diferentes productos en un solo mercado.
Uno de los factores más críticos en el estudio de proyectos para este estudio se
usará la determinación de su mercado, tanto por el hecho de que aquí se define la
cuantía de su demanda e ingresos de operación, como por los costos e
inversiones implícitos.
El Diseño de una estrategia de comercialización, para definir el mercado que

puede ser cubierto por el proyecto, a un determinado precio y bajo una política
adecuada de ventas.
Análisis de la demanda Es un estudio minucioso de los factores y hechos que

rodean el consumo de un bien o servicio, el cual permite cuantificar la demanda
existente y proyectar la demanda futura.
Al realizar un análisis de la demanda se debe determinar cuáles son sus características y su

segmentación:
 ¿Quiénes consumen y/o usan el producto?

 ¿Quiénes compran el producto?
 ¿Dónde se encuentran?
 ¿Cuántos son?
III.1.5.UBICACIÓN DEL PROYECTO
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Se encuentra en el barrio buenos aires, provincia de Chupaca, departamento de Junín
III.1.6.ESTUDIO TECNICO
Se estudiará la localización del proyecto, los diseños, las normas, las

características físicas, los costos y los procedimientos de contratación.
Adicionalmente se hará la selección de la tecnología a utilizarse, disposición de

las maquinarias y equipos que se van a requerir en las áreas de producción, de
administración y de ventas de la empresa a constituirse con el proyecto.
En este estudio se incluyen el análisis del tamaño del mercado, proyecto,

selección de la tecnología a utilizarse, disposición de las instalaciones físicas y
el diseño de las maquinarias y equipos que se van a requerir en las áreas de
producción, de administración y de ventas de la empresa a constituirse con el
proyecto.
 Materia prima
 Mano de obra
 Costos indirectos
III.1.7.ESTUDIO ORGANIZACIONAL
Para efectos de la comercialización de productos, se realizará acorde con los

requerimientos que exija la ejecución del proyecto y la futura operación.
III.1.8.ESTUDIO LEGAL
Para realizar la construcción del mercado buenos aires, se tiene que cumplir con
2 áreas importantes
Como primer punto es la viabilidad legal, que estudia las Normas y

Regulaciones existentes, relacionadas con la naturaleza y actividad Económica
del Proyecto
Como segundo punto es la constitución y formalización de la empresa, que

analiza los aspectos legales que condiciona la operatividad y el manejo
económico del proyecto.
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Con el estudio legal busca determinar la viabilidad de un proyecto a la luz de
las normas que lo rigen en cuanto a licencia de construcción y prestaciones
sociales a demás obligaciones laborales respecto a la localización del proyecto.
Tales como:
 Licencias: para la construcción.

 Formas tributarias: los pagos tributarios del local a construir o del terreno.
III.1.9.EVALUACION FINANCIERA
Con el estudio financiero se pretende estimar al nivel de una evaluación

financiera básica, el contenido de la misma y los pasos a seguir se muestran en
el siguiente esquema:
 Elaborar el flujo de caja.

 Elaborar el Estado de Pérdidas y Ganancias.
 Estimar los principales indicadores financieros y contables. Tales como:
 Valor Actual Neto (VAN)
 Tasa Interna de Retorno (TIR)
 Periodo de Recuperación del Capital (PRC)
CRONOGRAMA DE AVANCE FISICO ALTERNATIVA I
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III.1.10. ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL
El análisis de impacto a los medios físicos, biológicos y socioeconómicos como

resultado de la ejecución y puesta en servicio de la Inversión Privada permitirá
identificar los siguientes impactos
Alteración del suelo debido al movimiento de tierras y a las excavaciones para

cimientos.
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Alteración del aire por el incremento de emisión de partículas de polvo, por
acciones como movimiento de tierras, transporte de materiales, maniobras de
vehículos y equipos, entre otros.
Dificultades de transitabilidad en la zona donde se ejecutará el proyecto.
Perturbación de los usuarios y personal administrativos, por ruidos, maniobra

de vehículos y trabajos.
III.1.11. ESTUDIO DE IMPACTO FISICO, BILOGICO Y SOCIAL
Se identificará los impactos positivos y negativos que el proyecto seleccionado

podría generar en el medio ambiente, así como las acciones de intervención que
dichos impactos requerirán si estos fueran negativos.
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III.1.12. ANALISIS Y SENSIBILIDAD DE RIESGO
A continuación, se presentan varios escenarios de sensibilidad suponiendo

diferentes niveles de demanda. El mayor factor de riesgo se considera tener una
menor demanda que la estimada. De acuerdo a esto se realizaron varios estudios
que mostraron que mientras la demanda supere el mínimo se tendrá generara
una rentabilidad.
IV. CAPITULO II
IV.1. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD.
IV.1.1. CONCEPTO DEL CASO EN ESTUDIO
La región Junín, está ubicado en el centro del Perú, es la séptima región más poblada a
nivel nacional, siendo una cuidad importante por el comercio en sus productos agrícolas y
ganaderas.
Cabe resaltar que la región y el mundo entero vive tiempos difíciles por la Pandemia
originado por el virus La Covid19, por la cual es necesario terminar con la gran afluencia
de personas que transitan por los mercados sin cumplir los protocolos impuestos por el
Estado Peruano.
Para lo cual se encontró las factibilidades de un terreno de 3000 m2, ubicado en la

provincia de Chupaca, de la región Junín; el presente estudio tiene como objetivo estudiar
la viabilidad del desarrollo de un nuevo Mercado, cumpliendo todas las medidas necesarias
para su correcto funcionamiento y desempeño.
UBICACIÓN
El presente Proyecto se realizará en la Provincia de Chupaca, que está conformada de

aproximadamente 52988 habitante, tiene una superficie de 1153.05 km2
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La Provincia de Chupaca está constituido por 9 distritos:
 Chupaca
 Áhuac
 Chongos Bajo
 Huáchac
 Huamancaca Chico
 San Juan de Yacos
 San Juan de Jarpa
 Tres de Diciembre
 Yanacancha
IV.1.2. UBICACION DEL TERRENO
Con toda esta situación que estamos atravesando, no debemos recurrir a lugares donde
exista gran presencia de personas y tampoco podemos dejar de consumir es por ello que se
esta proyectando a la construcción de este nuevo mercado, ya que es un lugar céntrico por
ser una intersección de entrada y salida para los distritos de la Provincia de Chupaca.
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IV.1.3. ANÁLISIS DE SITUACIÓN Y SU PROYECCIÓN TEMPORAL
IV.1.3.1. SITUACION ECONOMICA MUNDIAL
Si bien el mundo entero está pasando por una recesión económica, se prevé un crecimiento
mundial de un 4.2% para el 2021, afirmando que esta situación será revertida en poco
tiempo.
IV.1.3.2. SITUACION ECONOMICA NACIONAL
En Perú, la erupción de la pandemia, sumado al deterioro el ambiente

internacional, ha de trasmitirse a la economía doméstica a través de varios
canales. Una caída contundente del consumo y la inversión privada, producto
de la cuarentena impuesta por el gobierno peruano desde finales de marzo.
Una caída del comercio internacional debido al deterioro económico de
nuestros socios comerciales y a la caída en nuestras importaciones de bienes y
servicios debido a la parálisis económica. Un estrechamiento en las condiciones
financieras globales y un deterioro de términos de intercambio que han de
afectar posibles ingresos de capital de largo plazo a la economía peruana,
aunque la evidencia reciente demuestra la resiliencia del gobierno peruano en
colocar deuda soberana en mercados internacionales a tasas de interés
relativamente bajas para estándares internacionales.
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Entonces la situación económica está en recesión y que a pesar de esta crisis la población
no deja de consumir los productos de primera necesidad.
El estado peruano está tomando medidas para la reactivación de la economía peruana,

dándole un impulso por diferentes medios para su realización.
La descentralización de los mercados y que estén más cerca a la población seria de

beneficioso porque estaría con todo los lineamientos y protocolos para su funcionamiento.
4.1.3.4. SITUACION ACTUAL DE LA ZONA
La mayoría de la población de abastecen de bodegas las mismas que fueron

acondicionadas en las viviendas de dicho Asentamiento, donde ofrecen productos
sin los mínimos criterios de expendio de productos alimenticos y/o productos de
primera necesidad.
Aproximadamente un 20% de los pobladores realizan sus compras en el mercado de
CHUPACA en mismo que se encuentra en condiciones inadecuadas y deficientes.
4.1.4. PLAN ESTRATEGICO DE LA EMPRESA PARA EL PROYECTO EN

ESTUDIO
SITUACIÓN ACTUAL DE LA EMPRESA
Se ha constituido una empresa Constructora e Inmobiliaria, denominada MONTESAN

SAC, de RUC 20602139469 la cual realizará la gerencia, desarrollo y venta del proyecto
inmobiliario. La empresa es de capital peruano y a la fecha ha desarrollado el diseño de
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proyectos de vivienda, edificios de departamentos, construcción de mercados y centros
comerciales.
4.2. MISION
DEFINICION ORIENTADA AL DEFINICION ORIENTADA AL

PRODUCTO MERCADO
Alcanzar la satisfacción del cliente a través
de la construcción del mercado, de calidad
Construir el MERCADO y vender los
y con valor agregado a través de aspectos
puestos para las poblaciones vecinas.
de diferenciación como los puestos en
buenas condiciones y modernos.
4.3. VISION
Al final de los 05 primeros años, la empresa deberá ser un referente en el desarrollo

de proyectos mercados, supermercados, centros comerciales de alta calidad y
exclusividad.
4.4. OBJETIVOS DEL PLAN ESTRATÉGICO DE MARKETING
Serán definidos como los objetivos SMART ya que deben ser específicos, medibles,
alcanzables, relevantes y temporales, es decir, que deben cumplirse en un periodo
determinado de tiempo.
Posicionarnos en el mercado de construcción de supermercados, centros comercial

y mercados a nivel nacional, dentro de los primeros 5 años como una marca de
productos.
Lograr la rentabilidad mínima para el retorno de la inversión.
Alcanzar el nivel de pre-ventas dentro de los 4 primeros meses desde el

lanzamiento del proyecto.
4.5. SEGMENTACIÓN Y TARGETING
SEGMENTACIÓN.
Si bien el mercado comercial es aún emergente en la ciudad de CHUPACA, los

compradores de productos de primera necesidad cada vez están mejor informados, por
ende, son más exigentes. Para la segmentación se analiza el mercado de consumidores de
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productos de buena calidad y se elabora considerando como objetivo la venta de los puestos
que se construirá en el mercado comercial de la provincia de CHUPACA.
TARGETING
Definiendo el targeting o mercado meta como: "Aquel segmento de mercado que la

empresa decide captar, satisfacer y/o servir, dirigiendo hacia él su programa de marketing;
con la finalidad, de obtener una determinada utilidad o beneficio". (Iván Thompson,
Mercado Meta © Promonegocios.net, 2012)
Y considerando las normas propuestas por los autores Stanton, Etzel y Walker (2004) 6
para la determinación del mercado meta.
Primera Norma. - El mercado meta debe ser compatible con los objetivos y la imagen de la
empresa u organización.
Segunda Norma. - Debe haber concordancia entre la oportunidad de mercado que presenta
el mercado meta y los recursos de la empresa u organización.
Tercera Norma. - Elegir segmentos de mercado que generen un volumen de ventas

suficiente y a un costo lo bastante bajo como para generar ingresos que justifiquen la
inversión requerida. (Rentabilidad)
Cuarta Norma. - Se debe buscar segmentos de mercado en el que los competidores sean
pocos. De ser un mercado saturado buscar una ventaja competitiva de diferenciación.
4.6. POSICIONAMIENTO
4.6.1. FODA DEL CASO DE ESTUDIO
FORTALEZAS DEBILIDADES
Buena zonificación.
Infraestructura moderna
Cercanía de las vías de tránsitos.
Promociones para captar la atención del
cliente.
OPORTUNIDADES AMENAZAS
Existencia de buena demanda de
productos Competencia de otro mercado.
Proximidad de un centro financiero.
4.6.2. PROPOSICION DEL POSICIONAMIENTO
Se realizó el estudio de mercado, identificando en la Competencia Directa

como principales atributos de posicionamiento lo siguiente:
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Ubicación estratégica en zonas de la ciudad con incremento poblacional
que se viene dando año tras año.
Que el área a ofertar este entre los 30 m2, 40 m2,50m2 a 70m2
Que el precio del alquiler de los stands sea en promedio de s/. 250.00 a S/.
500.00 mensual según el área y la ubicación del stand.
Diseño y buena distribución de los espacios.
4.7. LA RAZON DEL PORQUE E INOVACION
4.7.1. BENEFICIOS OFRECIDOS
 Ubicación estratégica, conectada a las poblaciones vecina y vías de fácil

acceso.
 Localización urbana, zona segura.
 Zonas de áreas comunes, para el disfrute de los niños
 Stands modernos.
 Buena organización de los sectores de comida venta de productos y otros.
4.7.2. POR QUÉ NOS COMPRARÍAN A NOSOTROS ANTES QUE

ELEGIR A NUESTRA COMPETENCIA U OTRAS OPCIONES
Porque nuestro producto tiene calidad, precios al alcance del cliente, se

brinda buen servicio y poseemos una buena organización que diferencia de
las competencias.
4.8. MARKETING MIX - CONCEPTOS
4.8.1. CONCEPTO GENERAL DEL PRODUCTO
El estudio de mercado nos permitió identificar como características del

producto ofertado a nuestro target lo siguiente: stands modernos con áreas de
30 m2 hasta 70 m2, y la mayoría cuenta con los servicios de primera
necesidad como agua potable, desagüe, posee un acabado en concreto en las
paredes y pintura base de color blanco, en el piso tiene un acabado de
concreto pulido, conjuntamente con un baño general para todos.
4.8.2. CONCEPTO GENERAL DEL PRECIO
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Para la determinación del precio se consideró el área de cada stand y la
ubicación de cada uno de estos.
El estudio de mercado nos brindó como información base que el precio

promedio de alquiler del stand es de S/. 250.00 a S/. 500.00 como base.
4.8.3. CONCEPTO GENERAL DE LA PLAZA
Es el lugar donde se da a conocer y distribuye el producto, como es el primer

proyecto de la empresa, se considera propicio que la promoción en el stand
permita un acercamiento mayor en las oficinas de la empresa donde puedan
apreciar el recorrido virtual y ser atendidos de manera personalizada.
4.8.4. CÓMO MAXIMIZAR EL VALOR
En una etapa inicial el cerco de obra se convierte en un cartel publicitario,

que brindaría información para acercarse a las oficinas de la inmobiliaria y
tener una reunión personalizada para crear un vínculo más cordial con el
cliente y conforme avance la construcción un mercado.
4.9. MARKETING MIX – EL PRODUCTO
4.9.1. TERRENO
El terreno es el resultado de la acumulación de 06 lotes del barrio BUENOS

AIRES – CHUPACA generando un total de 3000.00 m2, lo cual se utilizará
en su totalidad para la construcción del mercado BUENOS AIRES.
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4.9.2. PROYECTO ARQUITECTÓNICO
Bajo el cumplimiento de los parámetros urbanísticos del distrito, el proyecto

es una construcción de mercado comercial BUENOS AIRES que será de
primer piso, se encuentra al frente de la AV. Argentina y la carretera a
SICAYA.
EL MERCADO contará con 60 stands y será construido en la totalidad del

área del terreno, contando con un baño general y zonas de estacionamientos.
4.9.3. CARACTERÍSTICAS
 Área de los stands es de 30 m2 a 70 m2

 Cuenta con 60 stands
 1 baños general
 Estacionamiento
 Construcción de concreto
 Techado de calaminas
4.9.4. COSTO DISEÑO ARQUITECTONICO
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4.9.5. COSTOS Y PRESUPUESTO
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4.10. MARKETING
4.10.1. PROMOCION
OBJETIVOS
la información es la internet, es por ello que se usara la promoción digital y así lograr un
primer acercamiento con el cliente para que compren sus productos a precios cómodos
MEDIOS Y CAMPAÑA
Se creará una cuenta Facebook propia del proyecto que a posterioridad permita informar
sobre los avances de obra y terminar siendo la red de clientes del proyecto. Así mismo se
contratará anuncios de publicidad en Facebook para crear fans y contribuir a la boca a boca.
4.11. PRESUPUESTO E INVERSIÓN.
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4.12. VENTAS DIRECTAS
Se organiza la venta en dos puntos, el primero será una caseta de ventas ubicada en el
centro comercial próximo al proyecto.
4.12.1. MÉTODOS DE VENTA Y SEGUIMIENTO
El asesor de venta se encontrará en la caseta del centro comercial brindando

información a los clientes y tomando datos de los mismos para la base digital
que se usara para dar seguimiento.
4.12.2. VENDEDORES
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4.13. MARKETING – PLAZA
4.13.1. CONVENCIONAL
4.13.2. UBICACIONES FÍSICAS
SE ENCUENTRA EN EL BARRIO BUENOS AIRES PROVINCIA DE CHUPACA EN

EL OVALO DE LA CARRETERA PARA SICAYA – HUACHA
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4.13.3. DISEÑO
El stand será diseñado bajo los parámetros del centro comercial teniendo las
dimensiones de 1,5 x 1,00 mts. Teniendo un espacio para una maqueta física,
una tv plasma donde se emita el video promocional del proyecto y que le
permita al asistente de ventas mostrar las principales características del
proyecto. La oficina central, contara con una sala de 6.00 m2 donde atender a
los clientes y cerrar los procesos de compra, esta contara con un proyector y
material publicitario del proyecto.
4.14. VIRTUAL O DIGITAL.
4.14.1. UBICACIONES VIRTUALES
Como se ha mencionado se tendrá presencia en redes sociales como Facebook,

donde también se lanzará publicidad. Así mismo se ha considerado tener
anuncios en buscadores de los mercados
4.14.2. DISEÑO
Para la página web “Facebook”, se contratará un centro de diseño que se

encargue de su configuración y posterior administración. Así también los
anuncios digitales serán contratados a un especialista digital por motivo de
pandemia covid 19.
4.15. SERVICIO POST VENTA REQUERIDO
4.15.1. ESQUEMA GENERAL
El servicio de post venta estará a cargo de un profesional en arquitectura,

colaborador que estará desde la etapa de acabados de la construcción para poder
tener un mejor control de los acabados y conocimiento para la atención en post-
venta.
4.15.2. BENEFICIOS
El servicio de post-venta es un intangible bien recibido por el cliente, y permite

afianzar los vínculos de confianza entre cliente y empresa.
4.15.3. CARACTERÍSTICAS
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El servicio de post venta es una extensión del vínculo de venta, que permite
crear buenos referentes y satisfacer clientes. Por ello será un servicio que se
caracterice por ser:
 Puntual
 Oportuno
 Respetuoso
 Agilidad
 De trato cordial
 Confiable
4.15.4. COSTO
El costo de post-venta es el equivalente al 1.0% del valor de la construcción y

está incluido dentro del presupuesto. Para los acabados la garantía es de 01 año,
principio a negociar con los proveedores e instaladores de las subcontratas.
4.15.5. PERSONAL REQUERIDO
El profesional de post-venta “arquitecta” contara con un técnico de experiencia

que generalmente es un operario que también trabajo en el proyecto y al que se
analiza como el más capaz en habilidades técnico - constructivo, así como en sus
habilidades blandas.
4.16. FLUJOS DE CAJA Y ANALISIS DE SENSIBILIDAD
4.16.1. PRESUPUESTOS
4.16.1.1. PRESUPUESTO DE EGRESOS
Según el cuadro adjunto los egresos se dividen en tres conceptos:
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4.16.2. INGRESOS
4.16.2.1. SITUACIÓN TRIBUTARIA
4.16.2.2. IMPUESTOS
Por tratamiento tributario especial del mercado que los puestos son vendidos
por primera vez quedan grabadas solo con el 50% del IGV, pero los gastos
en construcción como la compra de materiales, servicios de mano de obra o
subcontratos se gravan con el 100% del IGV (18%).
4.17. CRONOGRAMA PROYECTADO
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4.18. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
4.18.1. MONTOS NECESARIOS
El financiamiento se divide de la siguiente forma:
 Aporte Propio: 30.3% (Terreno+ Pre operativos + Gastos Indirectos)

 Pre Ventas: 31.1% (Pre ventas solicitadas por el banco)
 Línea de Crédito de Banco: 36.6% (Línea de crédito teórica que se
solicitaría al Banco si el procesa de venta cae o se detiene)
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4. VAPITULO III
4.5. ESTUDIO DE VIABILIDAD
 Para el estudio de viabilidad debemos tener en cuenta 5 componentes importantes.
4.5.1. ESTUDIO TECNICO:
El proyecto se realizó con los profesionales competentes y alta mente

capacitados en sus respectivos campos. Para la presentación de este estudio
técnico.
El principal objetivo del estudio de mercado es conocer la oferta directa e

indirecta de la zona y de sus áreas de influencia para entender la velocidad de
ventas y la política de precios en función a las características y campañas
publicitarias de cada proyecto. Respecto a La ubicación o localización óptima
del proyecto” terreno “es la que contribuye en mayor medida a que se logre la
mayor tasa de rentabilidad sobre capital o a obtener el costo unitario mínimo.
Dado que nos encontramos en una región céntrica en la localización óptima del
proyecto se encuentran dos aspectos muy importantes:
la Macro localización (ubicación del mercado de consumo; las fuentes de

materias primas y la mano de obra disponible) es la referencia al encontrar un
mercado de materiales en la ciudad de Huancayo la cual se encuentra cerca.
la Micro localización (cercanía con el mercado consumidor, infraestructura y

servicios) son muy optimas generando una mayor viabilidad del proyecto se
hace referencia respecto a las formas de acceso tales como la ubicación del
terreno tienen pistas y está en un lugar céntrico a la población.
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Publicidad
Nosotros nos enteramos del proyecto por medio de los buscadores de vivienda por internet.
La caseta de ventas está ubicada en un edificio cercano, con publicidad visible a varios
metros de distancia. La caseta es limpia y ordena, cuenta con televisores que reproducen
videos de cómo será el proyecto finalizado. Se cuenta con un departamento piloto dentro
del mismo edificio, este está decorado, lo cual lo hace más atractivo. El brochure del
proyecto está bien elaborado, las imágenes son bien nítidas y el acabado es tipo fotografía.
Como promoción en la compra-venta ofrecen un descuento de hasta el 4%,
4.5.2. ESTUDIO LEGAL:
Para gestionar y realizar los proyectos inmobiliarios, la Empresa V&V cuenta

con el apoyo de bancos como el Banco de Crédito del Perú, el Scotiabank, el
Banco Continental, el Banbif y el Interbank, esto se da, dado que la empresa
tiene un buen historial crediticio, además que su experiencia de 21 años en
proyectos económicamente viables la avalan. Sin embargo, la empresa también
está en planes de adquirir financiamiento a través de fondos de inversión por
medio de contratos de asociación en participación.
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El presente proyecto se puede realizar en una S.A.C dado que al ser máximo 20
personas inversoras se tendría un mayor dividendo o ganancia respecto al
proyecto cuyo capital definido por aportes de cada socio.
 Primera categoría: Es la renta que se genera cada mes y el impuesto hay que
pagarlo, aunque la renta no fuera pagada. Generado por el alquiler y/o cesión de
bienes muebles o inmuebles, como el alquiler de maquinarias, autos, camiones,
casa, departamentos, etc. dado que es un inmueble a construir. Al monto del
alquiler por cada predio le debes aplicar la tasa efectiva del 5%, obteniendo con ello
el monto a pagar por concepto de impuesto a la renta de primera categoría mensual
dado que será un monto muy bajo respecto a los otros tipos de impuestos.
La empresa conoce los requisitos para las licencias de construcción, así como las de
funcionamiento
REQUISITOS PARA OBTENER LAS LICENCIAS DE EDIFICACIONES

MODALIDAD “D”
Aprobación con Evaluación previa de Comisión Técnica.
Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de

espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de 30,000 m2 de área
construida.
REQUISITOS:
1. Fue por triplicado, debidamente suscrito por el solicitante y de ser el caso por os
profesionales responsables.
2. Copia literal de dominio, expedida por el registro de predios con una anticipación
no mayor a treinta (30) días naturales.
3. Documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar y represente al

titular, en caso que el solicitante de la licencia de edificación no sea el propietario
del predio.
4. Si el solicitante es una persona jurídica se acompañará la respectiva constitución de

la empresa y copia literal del poder expedido por el registro de personas jurídicas,
vigente al momento de presentación de los documentos.
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5. Boleta de habilitación de los profesionales que suscriben la documentación técnica.
6. Comprobante de pago del derecho de trámite y de verificación correspondiente.
7. Copia del recibo de pago por revisión Ad Hoc INDECI o CGBVP de corresponder
(original y copia)
8. Póliza car (todo riesgo contratista) según las características de la obra ejecutante,
con una cobertura de daños materiales y personales a terceros y como complemento
al seguro complementario de trabajo de riesgo previsto en la ley nº 26790, ley de
modernización de la seguridad social en salud. La póliza debe estar vigente todo el
periodo de ejecución de la obra y es exigida por la municipalidad el día previo al
inicio de los trabajos.
9. Documentación técnica, por duplicado, la misma que estará compuesta por:

 plano de ubicación y localización
 planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias, eléctricas y otras, de
ser el caso, firmados y sellados por los profesionales responsables del proyecto
y por el propietario, acompañando las memorias justificativas por especialidad.
 de ser el caso, plano de sostenimiento de excavaciones de acuerdo con lo
establecido en la norma e 050 del RNE acompañado de la memoria descriptiva
que precise las características de la obra, además de las edificaciones
colindantes indicando el número de pisos y sótanos, complementando con
fotos.
 estudio de mecánica de suelos, según los casos que establece el RNE.
LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO: MERCADOS DE ABASTOS, GALERÍAS

COMERCIALES Y CENTROS COMERCIALES (LICENCIA CORPORATIVA),
EN FORMA CONJUNTA CON LA AUTORIZACIÓN DE ANUNCIO
PUBLICITARIO (LUMINOSO O ILUMINADO) Y/O TOLDO. (LETREROS,
LETRAS RECORTADAS, P
 Costos
 Derecho a Tramite S/.
 Pago: 198.10
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 Base Legal
Constitución Política del Perú:
 Ley Orgánica de Municipalidades, Ley N.º 27972 (27.05.03) Art. 81. numeral 1.8.
 Ley Marco de Licencia de Funcionamiento Ley N.º 28976 (05.02.07) y sus
modificatorias.
 Ley del Silencio Administrativo, Ley N.º 29060 (07.07.07) Art. 1 y 2.
 Reglamento de Inspecciones Técnicas de Seguridad en Edificaciones, Decreto
Supremo N. º058-2014-PCM (14.09.14) Art. 10.
 Ley 30230, Ley que establece Medidas Tributarias, Simplificación de
Procedimientos y permisos para la promoción y dinamización de la inversión en el
país.
REQUISITOS
A. Requisitos Generales
1. Presentar Formulario Gratuito de Solicitud Declaración Jurada, consignando
número de RUC, Documento de Identidad del solicitante y/o representante y
debidamente llenado.
2. Copia de Certificado de Seguridad en Edificaciones en Detalle, o del Informe

de ITSE aprobatorio
3. Pago de la tasa correspondiente, indicar número de pago.
B. Requisitos Específicos (licencia de funcionamiento)

4. De ser el caso, serán exigibles los siguientes requisitos:
4.1. Informar en el formato de solicitud de declaración jurada sobre el número de

estacionamientos de acuerdo a la normatividad vigente.
4.2. Copia simple de la autorización expedida por el Ministerio de Cultura,

conforme a la Ley N.º 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la
Nación. Excepto en los casos en que el Ministerio de Cultura, haya participado
en las etapas de remodelación y monitoreo de ejecución de obras previas
inmediatas a la solicitud de la licencia del local por el cual se solicita licencia.
Página 34
4.5.3. ESTUDIO ECONÓMICO:
4.5.3.1. SITUACION GLOBAL.
Dentro de este entorno los principales factores que influyen a nivel externo son el
triunfo de Trump como actual presidente de EEUU y su promesa de construir una
nueva política económica estadounidense que está basada en políticas
proteccionistas, como el control de la inmigración, el impulso de la industria
estadounidense y la rebaja de impuestos, los que impactarán positivamente en el
mercado laboral, en los ingresos de las familias y en el desarrollo económico de
su país. Trump ha generado rechazo por su personalidad y por sus propuestas
rupturistas que pretenden de alguna forma cerrar las fronteras físicas y
económicas del país.
Entre las promesas que Trump ha cumplido están el retirar a los Estados Unidos
del Acuerdo Transpacífico de Cooperación Económica (TPP), en las que se
encuentran tres naciones latinoamericanas: Chile, México y Perú, por considerar
que este tratado no son prioridades estadounidenses y ponen los intereses
comerciales por encima de la generación de empleo que él considera la pieza de
su economía. Lo cual fue una gran noticia para China ya que el gigante asiático
llenó el eventual vacío que dejó Estados Unidos, señalado que el acceso barato a
mercancías.
En el aspecto del continente américa del sur El “Caso Lava Jato” es un tema
importante en la macroeconomía, ya que ha generado un efecto negativo en el
Perú, siendo uno de los más grandes actos de corrupción a nivel internacional de
los últimos tiempos, involucrando a centenares de empresas, funcionarios
públicos e incluso a presidentes de Estado en toda América Latina y África,
incluido Perú que 18 pagaron sobornos a funcionarios públicos por US$29
millones entre los años 2005 al 2014, periodos que comprenden gobiernos de ex
presidentes de Alejandro Toledo, Alan García y Ollanta Humala, lapso donde la
empresa brasileña Odebrecht ganó US$143 millones.
4.5.3.2. SITUACION NACIONAL.
En este aspecto, Perú ha mostrado una tendencia de crecimiento recuperándonos

desde la baja en el 2004, llegado el PBI al punto más alto alcanzado hasta el año
2010 por un crecimiento de 5 años consecutivos ininterrumpido, llegando al
valor hasta del 9.1%, como se aprecia en el
Página 35
En los últimos años el PBI se redujo y en el año 2016 llego a 3.7% y actualmente
en el año 2017 del segundo trimestre llega a 2.4% respecto al mismo trimestre
del año anterior, debiendo el aumento del consumo final privado y a las
exportaciones de bienes y servicios.
En la actualidad el crecimiento del PBI es liderado por actividades económicas

de los sectores de Pesca y Acuicultura llegando a 37,7 % crecimiento en 2017, le
sigue el sector de Telecomunicaciones y Servicios de Información con 8,6 %
seguido del sector de Extracción de petróleo, gas y minerales con 4.1%. También
observamos que el sector Construcción registró un mayor decrecimiento con
respecto al años anteriores, a pesar de la contracción se estima un mejor
desempeño los próximos años.
Mientras que en otro el panorama del país en el índice de economía el Fondo

Monetario Internacional (FMI) presentó sus proyecciones para las economías del
mundo y en el caso del Perú se estima que este año el producto bruto interno
(PBI) caería en 4.5%, como consecuencia de la crisis sanitaria producida por el
coronavirus (Covid-19). Sin embargo, la expectativa para el 2021 es que la
economía peruana tenga un fuerte rebote, pues el FMI estima un crecimiento de
5.2% que junto con el 5.3% estimado para Chile será de las tasas más altas el
próximo año. Produciendo una mayor actividad económica e incremento en los
ingresos de la población que trabaja.
Página 36
4.5.3.3. SITUACION LOCAL
En la localidad de Junín el firme crecimiento del empleo y los ingresos redujo

considerablemente las tasas de pobreza. La pobreza (porcentaje de la población
que vive con menos de US$ 3.2 al día) cayó de 52.2% en 2018 a 26.1% en
2019, lo que equivale a decir que 6.4 millones de personas dejaron de ser
pobres durante ese periodo. La pobreza extrema (aquellos que viven con menos
de USD 3.2 al día) disminuyó de 30.9% a 11.4% en ese mismo lapso dando
entender que la población tiene una mayor cantidad de ingresos.
Página 37
El distrito de Chupaca esta los principales índices de económicos por lo cual la población
obtiene sus ingresos son por ganadería, minería, pesca y otros.
Página 38
4.5.4. ESTUDIO GESTION:
Como se mencionó líneas arriba, tanto la inmobiliaria como la constructora han

crecido a pesar de los problemas económicos actuales. Estas situaciones
económicas han demostrado la importancia del control de los costos en la etapa
de construcción. Es por eso que la constructora ha empezado a implementar
procesos de gestión que le permitan controlar los costos de las diversas obras y
a su vez estandarizar estos procesos. Esta gestión repercute de forma positiva a
la inmobiliaria permitiéndole un mayor margen en ganancias.
4.5.5. ESTUDIO POLITICO
Durante los últimos 20 años el país disfrutaba de una relativa estabilidad

política, donde han sucedido varios gobiernos democráticamente elegidos por lo
que ha generado en la población una expectativa positiva, a pesar que el poder
legislativo y el poder judicial necesita aún incorporación de mecanismos que
hagan más transparente y eficiente sus funciones. El progreso económico que se
alcanzó hasta el 2015, con la apertura de la economía al mercado globalizado,
los programas de apoyo social a los sectores más pobres del país como la salud
y la educación, la descentralización política del estado, la inversión de los
recursos públicos a los pueblos locales, se ha venido estancando por asuntos de
Estado. Seguido por la coyuntura electoral complicada y posteriormente por los
conflictos entre los Poderes del Estado la situación se mantiene difícil, lo que
representa una debilidad en nuestro país, desde la perspectiva de los
inversionistas, es por eso que Perú ha sufrido una gran desaceleración en los
últimos años sobre todo en el sector inmobiliario.
Normativa:
 La norma legal vigente como es el Decreto Supremo que aprueba los “Lineamientos
para la regulación del funcionamiento de mercados de abasto y espacios temporales
habilitados para el comercio de alimentos, en el marco de las acciones de
prevención y contención del COVID-19”
 DECRETO SUPREMO 11-2020-PRODUCE la cual fue publicado el 21 de mayo

de 2020. La cual nos manifiesta que Los lineamientos para la gestión de mercados
de abasto y espacios temporales habilitados tienen como objetivo reducir la
aglomeración de personas y mitigar la propagación del COVID – 19, a través de la
Página 39
implementación de protocolos de salubridad, promoviendo el distanciamiento
social.
La implementación de estos lineamientos es de responsabilidad de los Gobiernos Locales,

quienes recibirán el acompañamiento y asistencia técnica desde los ministerios
correspondientes, conforme a sus competencias y al ordenamiento jurídico vigente
4.5.6. VIABILIDAD AMBIENTAL
Determinación de impactos ambientales En la tabla que se observa la

evaluación de impactos ambientales, se realizó mediante la metodología de
Leopold
Como resultado de la evaluación se obtuvo una magnitud de 3.21, esto indica

que es de intensidad y afectación baja; y de importancia 3.37, este expresa que
es de duración permanente y de influencia puntual. Por ende, la construcción
del mercado de buenos aires no genera impactos ambientales negativos
significativos y es viable ambientalmente.
Página 40
CONCLUSIONES
En resultado a los estudios de análisis y evaluación para comprobar la viabilidad y

factibilidad del proyecto de inversión privada para la construcción de un mercado en el
distrito de Chupaca, departamento de Junín; se concluye lo siguiente:
1. Existe una gran demanda insatisfecha en el mercado al que se pretende ingresar, en

vista de que la oferta actual no cubre las necesidades de la demanda, debido a la
reducida cantidad de personas que compraran sus productos ya en el mercado
construido, pero a un plazo de un cierto periodo del funcionamiento del mercado se
obtendrán ganancias rentables para la empresa que resultaran suficientes para
satisfacer las necesidades de la creciente demanda.
2. También se observó que las condiciones de mercado que caracterizan a este tipo de
giro o negocio, corresponden a mercados de tipo competitivo, puesto que existen,
varios mercados que se encuentran en el mismo distrito, pero sólo pocos
establecimientos ofrecen servicios similares a lo que está proyectando a un futuro el
proyecto del “mercado buenos aires”, sin que uno en particular domine todo el
mercado.
3. La comercialización por su parte, se lleva a cabo de manera similar entre los otros
mercados ya establecidos en el distrito de Chupaca, aunque su aplicación suele
variar acorde a su propia capacidad de operación; a las estrategias de la
competencia; a la cantidad esperada de demanda por temporada; o simplemente a
las necesidades, posibilidades y objetivos específicos de cada uno con el único fin
de captar y satisfacer las necesidades de una mayor cantidad de demanda.
4. Dadas las condiciones de mercado que presenta el proyecto inversión privada, se

concluyó que existe un mercado potencial que sustenta satisfactoriamente la
conveniencia de crear un nuevo mercado, desde el punto de vista del estudio de
viabilidad.
5. El estudio de campo nos permitió identificar la situación negativa, definiendo el

problema central como: “Inadecuado prestación de servicios en la comercialización
de productos de primera necesidad en el mercado.
Página 41
6. El objetivo central se planteó como la situación positiva del problema central y se
definió como: “Adecuado prestación de servicios en la comercialización de
productos de primera necesidad en el mercado
7. Para la denominación del proyecto se ha tenido en cuenta la naturaleza del servicio

y la ubicación del mismo quedando definido como: “Creación del Mercado
Municipal de Abastos en el mercado
8. Las Alternativas planteadas para la solución del problema desde el punto de vista
tecnológico son apropiadas por que obedecen a las normas del Sistema Nacional de
Construcciones y edificaciones y a los reglamentos normados por el Sector
Educación.
9. El monto de la Inversión de la Alternativa Seleccionada es de S/. 1, 454,809.74

Nuevos Soles a Precios Privados y de S/. 1, 236,588.28 Nuevos Soles a Precios
Sociales.
Página 42
BIBLIOGRAFÍA
 Chan Kim, W & Mauborgne, Renee, "La Estrategia del Océano Azul", Ed. Norma,
2005.
 Arellano, Rolando, “Los Estilos de Vida en el Perú”, Ed. Consumidores y Mercados,
2000 Kotler. Estrategias competitivas en Mercadotecnia. Mercadotecnia Jacobs,
Jane. “Muerte y Vida de las grandes ciudades”.
 Capitán Swing. 2011. Bollnow, F. (1969). Hombre y espacio. Barcelona: Labor.
Neufert, Ernst (2004). NEUFERT El arte de proyectar en arquitectura.
 Pablo Orihuela, “Constructibilidad en pequeños proyectos inmobiliarios”.
 Mario Munailla, Tesis MDI, “La postventa y su importancia en un desarrollo
inmobiliario de vivienda”.
WEB SITE
 http://arqa.com/actualidad/colaboraciones/arquitectura-y-modos-dehabitar-
2.html
 http://www.fernandofreirearquitecto.com/upload/publicacion4.pdf
 http://www.usjt.br/arq.urb/numero_06/arqurb6_05_projetos_01_bak_arqu
itetos.pdf Actualización de Perspectivas de la Economía Mundial Fondo Monetario
Internacional
 https://www.imf.org/es/Publications/WEO/Issues/2017/07/07/worldeconomic-
outlook-update-july-2017 El PIB de los Diecinueve creció un 0,6% en el segundo
trimestre del año https://elpais.com/economia/2017/08/16/actualidad/15
Página 43

Proyecto de Inversion - Mercado Chupaca

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INFORME N°1-PROYECTO DE INVERSION

A : ING. JUAN ENRIQUE GUTIERREZ WAIDHOFER

DOCENTES DEL CURSO DE FORMULACION Y

 CAMASCA TICLLAS, JULIO

ASUNTO : PROYECTO DE INVERSION

FECHA : Huancayo, 26 de AGOSTO del 2020

Tenemos a bien de dirigirme a Ud. Con la finalidad de saludarle cordialmente a su vez

El proyecto “MERCADO BUENOS AIRES”, se encuentra en el barrio buenos aires,

Otro estudio que se va realizar es la factibilidad del proyecto, el cual va consistir en la

II.1. OBJETIVOS GENERALES

 Analizar la prefactibilidad, factibilidad y viabilidad del proyecto de inversión

II.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

 Realizar una evaluación de la preinversion, inversión y postinversion del proyecto

 Comprobar si el proyecto de inversión privada, será viable o no viable para la

III.1. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD

Es el análisis de un anteproyecto preliminar, antes de iniciar con detalles el

 El costo preliminar del proyecto con su distribución y el programa de inversiones.

Este tipo de proyectos se caracterizan por requerir inversiones en cortos periodos de

 Elaborar un estudio de mercado

La idea del proyecto es la creación de un mercado, bajo lineamientos de salud, en

Al elaborar un estudio de mercado, se busca obtener la información relacionada

El Diseño de una estrategia de comercialización, para definir el mercado que

Análisis de la demanda Es un estudio minucioso de los factores y hechos que

Al realizar un análisis de la demanda se debe determinar cuáles son sus características y su

 ¿Quiénes consumen y/o usan el producto?

III.1.5.UBICACIÓN DEL PROYECTO

Se estudiará la localización del proyecto, los diseños, las normas, las

Adicionalmente se hará la selección de la tecnología a utilizarse, disposición de

En este estudio se incluyen el análisis del tamaño del mercado, proyecto,

Para efectos de la comercialización de productos, se realizará acorde con los

Como primer punto es la viabilidad legal, que estudia las Normas y

Como segundo punto es la constitución y formalización de la empresa, que

 Licencias: para la construcción.

Con el estudio financiero se pretende estimar al nivel de una evaluación

 Elaborar el flujo de caja.

CRONOGRAMA DE AVANCE FISICO ALTERNATIVA I

El análisis de impacto a los medios físicos, biológicos y socioeconómicos como

Alteración del suelo debido al movimiento de tierras y a las excavaciones para

Dificultades de transitabilidad en la zona donde se ejecutará el proyecto.

Perturbación de los usuarios y personal administrativos, por ruidos, maniobra

III.1.11. ESTUDIO DE IMPACTO FISICO, BILOGICO Y SOCIAL

Se identificará los impactos positivos y negativos que el proyecto seleccionado

A continuación, se presentan varios escenarios de sensibilidad suponiendo

IV.1. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD.

IV.1.1. CONCEPTO DEL CASO EN ESTUDIO

Para lo cual se encontró las factibilidades de un terreno de 3000 m2, ubicado en la

El presente Proyecto se realizará en la Provincia de Chupaca, que está conformada de

IV.1.2. UBICACION DEL TERRENO

IV.1.3.1. SITUACION ECONOMICA MUNDIAL

IV.1.3.2. SITUACION ECONOMICA NACIONAL

En Perú, la erupción de la pandemia, sumado al deterioro el ambiente

El estado peruano está tomando medidas para la reactivación de la economía peruana,

La descentralización de los mercados y que estén más cerca a la población seria de

4.1.3.4. SITUACION ACTUAL DE LA ZONA

La mayoría de la población de abastecen de bodegas las mismas que fueron

Aproximadamente un 20% de los pobladores realizan sus compras en el mercado de

CHUPACA en mismo que se encuentra en condiciones inadecuadas y deficientes.

4.1.4. PLAN ESTRATEGICO DE LA EMPRESA PARA EL PROYECTO EN

SITUACIÓN ACTUAL DE LA EMPRESA

Se ha constituido una empresa Constructora e Inmobiliaria, denominada MONTESAN

DEFINICION ORIENTADA AL DEFINICION ORIENTADA AL

Al final de los 05 primeros años, la empresa deberá ser un referente en el desarrollo

4.4. OBJETIVOS DEL PLAN ESTRATÉGICO DE MARKETING