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VALORACIÓN DE VIVIENDA
Solicitante
D. Jose García López
Localización Inmueble
C/ Gaviota, nº 234
11100 San Fernando – Cádiz
Fecha valoración
14 de Febrero de 2014
Valor de tasación
147.650,91 €
IDENTIFICACIÓN FÍSICA
VALOR DE TASACIÓN
Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 14 de Febrero de 2014
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ESTRUCTURA DEL INFORME
1 MEMORIA Y ANTECEDENTES 4
3 IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 4
4 COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 5
5 LOCALIDAD Y ENTORNO 5
7 DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA. 7
9 ANÁLISIS DE MERCADO 8
11 VALORES DE TASACIÓN 12
12 CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS 12
13 OBSERVACIONES 12
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1.- MEMORIA Y ANTECEDENTES DEL INFORME DE TASACIÓN.
DON JUAN MARÍA JAÉN MENA, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, con despacho profesional abierto en San
Fernando, calle Calderón de la Barca, nº 12, Colegiado en ejercicio nº 308, del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria de la Provincia de Cádiz, y provisto de N.I.F. núm. 77.777.777 Z, EXPONE:
Que habiendo aceptado el encargo recibido el día 10 de Febrero de 2014, a instancias de DON JOSE GARCÍA LÓPEZ,
para valorar la vivienda referida en el apartado nº 3, el perito que suscribe ha realizado la valoración correspondiente al
referido inmueble, presentando a continuación informe de la misma.
La realización del estudio de las características del bien inmueble y de su entorno se llevó a cabo durante la visita e
inspección realizada el día 10 de Febrero de 2.014, sirviendo como base para efectuar el presente informe de valoración.
La presente tasación, aun no teniendo por finalidad ninguna de las previstas en el art. 2 de la ORDEN ECO
EHA/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE núm. 85, de 9 de Abril de 2003, modificada por la ORDEN ECO
EHA/2011/2007, de 4 de Octubre, publicada en el BOE núm. 249, de 17 de Octubre, y por la ORDEN ECO
EHA/564/2008, de 28 de Febrero, publicada en el BOE núm. 56, de 5 de Marzo de 2008, se ha realizado siguiendo las
disposiciones contenidas en la referida ORDEN.
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4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
COMPROBACIONES MÍNIMAS Viv. DOCUMENTACIÓN EMPLEADA Viv.
Localización e inspección ocular interna SI Escritura de propiedad Si
Descripción registral y real SI Certificación registral --
Superficie registral y real SI Nota simple informativa SI
Características físicas SI Información catastral descriptiva y gráfica SI
Estado de construcción o conservación SI Plano de situación y emplazamiento SI
Estado de ocupación SI Reportaje fotográfico SI
Uso o explotación del inmueble. SI Documentación estado de ocupación --
Régimen de protección pública SI Calificación protección pública --
Adecuación al planeamiento urbanístico SI Otros documentos --
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6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
DESCRIPCION DEL EDIFICIO EN EL QUE SE UBICA LA VIVIENDA
Tipología edificatoria Plurifamiliar entre Nº de viviendas por planta 4 viviendas, excepto
medianeras planta ático ( 2 viv.)
Nº de fachadas 1 Nº de viviendas planta ático 2
Ancho de fachada principal 13,50 m Acabado de fachadas Enfoscada y pintada
Longitud media de fondo 31,48 m Voladizos No
Superficie construida 2.748 m² Conservación Normal
Superficie de suelo 425 m² Antigüedad 35 años
Nº plantas sobre rasante BJ + EN + 5 Reformas No
Uso planta baja Local comercial Ascensor Si Nº 1
Usos plantas sobre rasante Residencial Instalaciones deportivas No
S. construida sobre rasante 2.748 m² Jardines No
Nº de plantas bajo rasante -- Servicios comunes Portal sencillo
Usos plantas bajo rasante -- Calidad Zonas Comunes Normal
S. construida bajo rasante -- Calidad Edificio Normal
DESCRIIPCION DE LA VIVIENDA
Tipología o distribución Vivienda de 3 dormitorios, 2 baños, salón, cocina, terraza. En origen fue de 4
dormitorios.
Uso actual Residencial
SUPERFICIES
Útil 70,00 Superficie de espacios ----
exteriores de uso privativo
Construida 80,00 Superficie anexos ----
Parte proporcional 12,00 50% de terrazas y ----
elementos comunes tendederos
Construida con p.p. 92,00 Superficie escriturada 92,00
elementos comunes
Relación superficie (R) 1,31 Superficie adoptada 92,00
CONDICIONES HABITABILIDAD
Favorable Normal Desfavorable
Vistas X
Orientación X
Altura X
Vivienda exterior/interior Exterior Condiciones de uso 1ª vivienda
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS
ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN
Estructura Fachada Cubiertas
Hormigón armado Enfoscada y pintada Plana transitable
TERMINACIONES DE LA VIVIENDA
Estancias Suelos Paredes Techos Carpintería ext. Carpintería int.
Vestíbulo terrazo gotele enfoscado Aluminio marrón Madera pintada
Salón terrazo gotele Escayola Aluminio marrón Madera pintada
Cocina Cerámico Alicatado Escayola Aluminio marrón Madera pintada
Dormitorios Terrazo Gotele enfoscado Aluminio marrón Madera pintada
Baños Cerámico Alicatado Escayola Aluminio marrón Madera pintada
Lavadero terrazo gotele enfoscado Aluminio marrón Madera pintada
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INSTALACIONES
Ascensor Teléfono Aire acondicionado
Tiene 1 ud. X Tiene X Tiene
No tiene No tiene No tiene
2 Ud. por escalera En dormitorios Pre instalación X
Puertas automáticas X Dormitorio y cocina X Bomba de calor
Aparatos sanitarios Portero automático Calefacción
Calidad alta Tiene X No tiene
Calidad media X No tiene individual X
Calidad baja Video portero X Comunitaria
Marca Roca b/n o color Radiadores
Gas ciudad/natural Agua caliente Otras instalaciones
Si tiene No tiene Parabólica
No tiene X individual X Sauna o jacuzzi
Comunitaria Hilo musical
Fontanería Grifería Electricidad
Cobre Monobloc X 1100-2200 w
Hierro Monomando 3300-4400 w X
PVC X 6600-8800 w
Polipropileno
OTRAS CARACTERÍSTICAS
Armarios empotrados Seguridad
Si tiene X Nº 3 Puerta blindada X
nº Alarma X
No tiene Rejas --
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8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
Protección Pública Tenencia y ocupación Explotación económica
Existencia No Estado de ocupación Uso propio Actividad No
Tipo -- Título Compraventa Características
Plazo de vigencia
Derechos Reales Limitaciones urbanísticas Servidumbres
Derechos No Hecho No Tipo De Paso
Características Efecto sobre valor Efecto sobre valor
Efecto sobre valor
Las cargas y servidumbres que pueda tener el inmueble son las que figuran en la documentación registral anexa al informe
Enseña la vivienda: D. José García López
RÉGIMEN DE V.P.O.
Tipo Estado Promoción Régimen Expediente Provisional Definitiva
Piso Venta Privada General 01-125/1972 -- 12/4/1974
9.-ANALISIS DE MERCADO
OFERTA
Volumen Tipo Calidad Inmuebles
Baja < 90 m²c Baja
Media X 90 m² a 150 m²c X Media X
Alta > 150 m²c Alta
características
Predominan las viviendas de tipología plurifamiliar. Antigüedad similar. Conservación variada. Inmuebles de calidad media.
Terminados o en construcción
DEMANDA
Volumen Tipo Calidad Inmuebles Nivel renta compradores
Baja X < 70 m² Baja Bajo
Media 70 m² a 120 m² X Media X Medio X
Alta > 120 m² Alta Alto
características
La demanda existente en el entorno próximo de inmuebles se centra en inmuebles de semejantes características a las
del tasado.
EXPECTATIVAS
Relación oferta-demanda Revalorización
Más oferta que demanda X < IPC X =IPC >IPC
equilibrio Fuerte incremento
Más demanda que oferta Estancamiento X
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10.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
El método del coste es una técnica analítica que permite determinar el Coste de Reposición o Coste de
Reemplazamiento, Bruto o Neto de cualquier tipo de edificio, o elemento de él, que se encuentre en fase de proyecto,,
construcción, rehabilitación o terminado.
El coste de reposición/reemplazamiento bruto (CRB) se determina sumando al valor de mercado del solar (VS), cada
uno de los gastos e inversiones necesarios (∑Ci) para reemplazar, en la fecha de la valoración, el inmueble por otro
nuevo de sus mismas características y utilidad. Es decir se trata de calcular el “coste a nuevo” con técnicas y materiales
de construcción actuales, incluyendo para su cómputo el valor de solar (VS), el coste de la construcción (CC) y todos los
gastos necesarios de promoción (GP).
El Coste de la construcción (CC) es la suma del coste de ejecución material (CEM), más el beneficio industrial (BI) y los
gastos generales de obra y empresa del constructor (GG). Los gastos necesarios de la promoción (GP) tales como:
impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva, honorarios de profesionales, licencias y tasas de
construcción, gastos de administración del promotor, gastos debidos a otros estudios necesarios.
El coste de reposición neto (CRN) es la diferencia entre el CRB y la depreciación sufrida por el edificio en el tiempo
transcurrido desde su construcción. Se determina deduciendo del CRB la depreciación física y funcional del inmueble.
La depreciación física es la pérdida que experimenta el CRB de un bien en función de su antigüedad, estado de
conservación y duración de sus componentes. Podría definirse como el coste actual de la rehabilitación integral del
edificio para dejarlo como nuevo.
La depreciación física se obtiene aplicando al CRB (excluido el valor del terreno) la técnica de amortización lineal, que
consiste en depreciar un porcentaje anual constante en el valor del inmueble a lo largo de su vida útil.
La antigüedad real (Ar) del inmueble puede ser sustituida por otra equivalente, en función de la rehabilitación integral o
reformas (Cr) que se hayan producido y el coste de reposición antes de la reparación (Ca) La determinación de la edad
efectiva se realiza por medio de fórmulas que se exponen:
CRB =∑Ci
CRB = VS + CC + GP
CC = CEM + GG + BI
CRN = CRB - DEPRECIACIÓN
DEPRECIACIÓN FÍSICA = CRB x antigüedad edificio / vida útil del inmueble
AE = AR x {1+- CR/CA)}
El cálculo del valor del suelo se ha realizado por el Método Residual Estático, aplicando la siguiente fórmula:
F = VM x (1 – b) - Σ Ci
En donde:
F = Valor del terreno; VM = valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado; B = Margen o
beneficio neto del promotor en tanto por uno; ∑Ci = cada uno de los pagos necesarios considerados.
El valor del suelo se calcula como valor residual, es decir al valor en venta del producto inmobiliario se le restan cada
uno de los pagos necesarios inherentes a una promoción: se estiman los costes de construcción (CC), los gastos
necesarios (GP), y los de comercialización y, en su caso, los financieros, y se fijará el margen de beneficio del promotor
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VALOR DE REPERCUSIÓN DE SUELO DE VIVIENDA (€/m ²) - MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
Valor en venta del inmueble (VV) 1900 €/m² (1)
Margen de beneficio del promotor (20%) (BP) 380 €/m²
Coste de ejecución material (EM) 600 €/m² (2)
Gastos generales del contratista (13%) (GG) 78 €/m²
Beneficio industrial del contratista (6%) (BI) 36 €/m²
Coste de Construcción por contrata (CC) 714 €/m²
Honorarios de Arquitectos (10%) (HA) 60 €/m²
Impuestos, Licencias y Tasas municipales (7%) (GF) 42 €/m²
Gastos Financieros (3% ) (Gfi) 57 €/m²
Gastos de comercialización (3%) (GC) 57 €/m²
Total gastos necesarios para la promoción 216 €/m²
Costes Totales 930 €/m²
Valor de repercusión de suelo de vivienda 590 €/m²
(1) Analizado el sector del mercado inmobiliario actual correspondiente a dicha zona para viviendas tipo piso en su
tipología edificatoria plurifamiliar entre medianeras, situación, emplazamiento, calidades, etc. se estima este valor de
mercado aplicable para dicho producto inmobiliario
(2) Se ha estimado un coste de construcción de 550,00 €., publicado por el Colegio de Arquitectos de Cádiz para el año
2014.
(3) Es útil analizar el resultado del coeficiente de mercado, ya que ayuda a reflexionar sobre la bondad de los distintos
valores adoptados en la tasación. Partiendo de la hipótesis de que el coeficiente de mercado tiende a ser estable y
cercano a 1,2, valores de K muy elevados indicarían sobrevaloración del método de mercado, o infravaloración del CRN,
mientras que valores inferiores a 1,2 indicarían la situación inversa.
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Datos de mercado en aplicación del método de comparación
El método de comparación está basado en el principio de sustitución o de equivalencia funcional, según el cual el valor
de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características que se puedan considerar sustitutivos de
aquel.
Es un método directo de obtención del valor de Mercado por síntesis de los precios de mercado de otros inmuebles
similares, comparables o equivalentes funcionalmente.
Es decir, es el valor que se obtiene por comparación con otros bienes de igual naturaleza según su destino, y de
características análogas, cuyo valor y precio es previamente conocido y sobre el que se aplican unos coeficientes
correctores de homogeneización en función de una serie de cualidades.
En definitiva, su fundamento consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de tasación con otros inmuebles llamados
testigos. La comparación se realiza basándose en uno o varios signos externos, estableciéndose una relación de
proporcionalidad entre las cualidades de los testigos y la del activo objeto de tasación.
Para la aplicación del método de comparación se ha efectuado un estudio previo de mercado relativo a los inmuebles
existentes en la zona, que por su localización y tipología sean comparables con el que es objeto de tasación.
En definitiva, para la aplicación de este método es condición indispensable la existencia de suficiente información
comparable.
La valoración por el método de comparación se realiza de acuerdo con los siguientes procesos:
1.- Se establecen las cualidades de valor y características propias del objeto de tasación
2.- Se analiza el mercado inmobiliario
3.- Se selecciona la información obtenida y se homogeneíza la muestra.
4.- Se asigna el valor del inmueble.
Se han tenido en cuentas las siguientes cualidades de valor y características propias en el proceso de homogeneización.
a) Mercado real. El precio se reducirá hasta un 10% sobre el precio de venta, por ser la diferencia aproximada
que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado.
b) Entorno. Cuando las características del entorno del inmueble que se tasa y de los testigos sean diferentes, se
homogeneizará con (+-5%)
c) Ubicación. Diferencia de repercusión de suelo entre la oferta y el inmueble que se tasa. (+/-3 a 5 %)
d) Superficie y diseño. (+/- 10%) entre los testigos y el inmueble que se tasa.
e) Antigüedad. Diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y el inmueble que se tasa
f) Conservación y reformas. Diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación del inmueble, así
como de las reformas.
g) Instalaciones. Diferencia de coste unitario de la instalación entre los testigos y el inmueble tasado.
h) Calidades constructivas. Diferencias de coste unitario entre los inmuebles testigos y el tasado.
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COMPARABLES DE VIVIENDAS
COMPARABLE 1
SITUACIÓN C/ Real, nº 229 USO Vivienda
CODIGO POSTAL 11100 FECHA 14/02/2014
TIPOLOGÍA Bloque plurifamiliar ASCENSOR SI
SUPERFICIE 125 m² ANTIGÜEDAD Nuevo
CARACT. CONSTRUCT Altas EST. CONSERVACIÓN Nuevo
TIPO OPERACIÓN Venta FUENTE INFORMACIÓN A.P.I.
DISTRIBUCIÓN 4 dormitorios – 2 baños
CARACTERÍSTICAS Promoción de OBRA NUEVA
PRECIO TOTAL 259.000 € PRECIO UNITARIO 2072,00 €/m²
COMPARABLE 2
SITUACIÓN C/ Muñoz Torrero USO Vivienda
CODIGO POSTAL 11100 FECHA 14/02/2014
TIPOLOGÍA Bloque plurifamiliar ASCENSOR SI
SUPERFICIE 110 m² construidos ANTIGÜEDAD 10 - 20 años
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIÓN Normal
TIPO OPERACIÓN Venta FUENTE INFORMACIÓN A.P.I.
DISTRIBUCIÓN 4 dormitorios - 2 baños
CARACTERÍSTICAS 3 armarios empotrados
PRECIO TOTAL 185.000 € PRECIO UNITARIO 1681,82 €/m²
COMPARABLE 3
SITUACIÓN Calle Real ( El Carmen) USO Vivienda
CODIGO POSTAL 11100 FECHA 14/02/2014
TIPOLOGÍA Bloque plurifamiliar ASCENSOR SI
SUPERFICIE 100 m² construidos ANTIGÜEDAD 20- 30 años
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIÓN Bueno
TIPO OPERACIÓN Venta FUENTE INFORMACIÓN A.P.I.
DISTRIBUCIÓN 3 dormitorios – 2 baños
CARACTERÍSTICAS Suelos de mármol
PRECIO TOTAL 160.000 € PRECIO UNITARIO 1600,00 €/m²
COMPARABLE 4
SITUACIÓN C/ Real – Patio Cambiazo USO Vivienda
CODIGO POSTAL 11100 FECHA 14/02/2014
TIPOLOGÍA Bloque plurifamiliar ASCENSOR SI
SUPERFICIE 120 m² ANTIGÜEDAD 35 años
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIÓN BUENO
TIPO OPERACIÓN Venta FUENTE INFORMACIÓN A.P.I.
DISTRIBUCIÓN 4 dormitorios – 2 baños
CARACTERÍSTICAS Planta 3º - Reformado en 2004
PRECIO TOTAL 210.000 € PRECIO UNITARIO 1750,00 €/m²
COMPARABLE 5
SITUACIÓN C/ Murillo (Plaza Juan Coello) 3 -1º B USO Vivienda
CODIGO POSTAL 11100 FECHA 14/02/2014
TIPOLOGÍA Bloque plurifamiliar ASCENSOR No
SUPERFICIE 120 m² ANTIGÜEDAD 15 años
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIÓN BUENO
TIPO OPERACIÓN Venta FUENTE INFORMACIÓN A.P.I.
DISTRIBUCIÓN 3 dormitorios – 1 baño
CARACTERÍSTICAS Armarios empotrados
PRECIO TOTAL 206.000 € PRECIO UNITARIO 1716,68 €/m²
COMPARABLE 6
SITUACIÓN C/ Maestro Portela, 36 USO Vivienda
CODIGO POSTAL 11100 FECHA 14/02/2014
TIPOLOGÍA Bloque plurifamiliar ASCENSOR SI
SUPERFICIE 96 m² ANTIGÜEDAD 20 a 30 años
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIÓN Normal
TIPO OPERACIÓN Venta FUENTE INFORMACIÓN A.P.I.
DISTRIBUCIÓN 4 habitaciones, 2 baños
CARACTERÍSTICAS Céntrico,
PRECIO TOTAL 165.000,00 € PRECIO UNITARIO 1718,75 €/m²
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T ES T IG O S C O M P A R A B LES
Viv ie nda Supe rf ic ie ( m ²) V a lo r m e rc a do Va lo r Unit a rio S up. ( m ²) de la v iv ie nda t a s a da 92
1 125 259000 2072
2 110 185000 1681,818182 V A LO R E S E X T R E M O S
3 100 160000 1600 V. mínimo 1600
4 120 210000 1750 V. máximo 2072
5 120 206000 1716,666667 Diferencia 472
6 96 165000 1718,75 Diferencia % 29,5
C R IT E R IO S D E H O M O G E N EIZ A C IÓ N
Co mp. 1 Co mp. 2 Co mp. 3 Co mp. 4 Co mp. 5 Co mp. 6
Ubicació n 0,95 0,98 1 0,98 0,98 1
Superficie 1 1 1 1 0,99 1
Antigüedad 1 1 0,9 1 1 1
Co nservacio n 1 1 0,98 0,98 1 0,98
Acabado s 0,9 1 1 0,98 1 0,98
instalacio nes 1 0,9 1 1 1 1
Co eficiente 0,855 0,882 0,882 0,941192 0,9702 0,9604
P recio €/m² 2072 1681,818182 1600 1750 1716,666667 1718,75
Valo r Ho mo g. 1771,56 1483,363636 1411,2 1647,086 1665,51 1650,6875
T ES T IG O S C O M P A R A B LES H O M O G E N E IZ A D O S
v iv ie nda Va lo r m e rc a do S upe rf ic ie ( m ²) Va lo r Unit a rio ( V u) ²
1 221445 125 1771,56 3138424,834
2 163170 110 1483,363636 2200367,678
3 141120 100 1411,2 1991485,44
4 197650,32 120 1647,086 2712892,291
5 199861,2 120 1665,51 2773923,56
6 158466 96 1650,6875 2724769,223
S um a 1081712,52 671 9629,407136 15541863,03
VALORES DE TASACIÓN
VALOR HOMOGENEIZADO APLICANDO LA MEDIA ARITMETICA 1604,90119 €/m²
VALOR DE TASACIÓN POR COMPARACIÓN (€) 147650,909 €
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Datos de mercado – Evolución de precios medios en San Fernando
FUENTE: FOTOCASA
13.- OBSERVACIONES
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15.- DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME
PLANO DE SITUACIÓN A NIVEL DE PROVINCIA
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PLANOS DE SITUACIÓN DEL INMUEBLE
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IMAGEN SATÉLITE A NIVEL DE EDIFICACIÓN
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PLANOS CATASTRALES
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FOTOGRAFIAS
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DOCUMENTACION
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