ESCUELA DE ECONOMÍA

POLÍTICA URBANA Y REGIONAL

ELMER ALVEIRO CAICEDO PÁEZ

Título: Trabajo Final Política Urbana Y Regional
Mediante el decreto 1467 de 2019, el Ministerio de Vivienda adicionó el Decreto 1077 de
2015 en relación con el precio máximo de la Vivienda de Interés Social. Si bien la Ley 1955 de
2019, por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022, estableció que el valor
de la vivienda VIS no debe exceder los 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes, en
este Decreto se adicionó una norma para aplicar un precio excepcional de 150 salarios
mínimos para las viviendas VIS que se ubiquen en aglomeraciones urbanas cuya población
supera el millón de habitantes. La Ley 1955 de 2019, por la cual se expide el Plan Nacional
de Desarrollo 2018-2022, afirma que la Vivienda de Interés Social es aquella que se desarrolla
para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos.
En este contexto el aumento del tope máximo permitido para la vivienda VIS tiene como
principal objetivo garantizar la provisión de vivienda de interés social en las seis (6)
aglomeraciones urbanas cuya población supera un millón (1.000.000) de habitantes
identificadas por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, que forman parte de las
aglomeraciones urbanas definidas por el documento Conpes 3819 de 2014, mediante el cual
se desarrolla la Política Nacional para consolidar el sistema de ciudades en Colombia.
Teniendo en cuenta que se trata de una política reciente, y dentro del marco del ciclo de las
políticas públicas en cinco etapas, el presente análisis se abordara desde la etapa de la
formulación de la política.
Para la estrategia de investigación en primera instancia, en el marco de la teoría del ‘bote de
basura’ se propone identificar los actores y exponer los problemas/intereses de cada uno de
ellos.
1. La administración pública como generadores de las condiciones generales para el
cumplimiento y correcto desarrollo de la política. Su principal interés sería disminuir
el déficit de vivienda, para este caso vivienda VIS y ofrecer las garantías para que esto
ocurra.
2. Los promotores inmobiliarios como encargados de la materialización de la oferta de
vivienda requerida, cuyo principal interés sería maximizar la utilidad de la actividad de
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producción de vivienda VIS, para lo cual, dentro de otros, tendría que disminuir sus
costos de producción o aumentar sus valores de venta.
3. El sector financiero como soporte económico para el desarrollo de los proyectos de
vivienda y como principal apalancador de los beneficiarios finales de la oferta de
vivienda generada, su interés sería que se genere un mayor volumen de productos
inmobiliarios con el fin de maximizar la colocación de dinero en el mercado,
garantizando la capacidad de pago de sus acreedores.
4. Los dueños del suelo como actores fundamentales en el mercado de vivienda, cuyo
interés sería que el valor del activo aumente.
5. En el marco del plan de desarrollo las familias como beneficiarios finales de la oferta
de vivienda propuesta, cuyo interés es disponer de soluciones de vivienda accesibles
para ellos en el mercado.
Una vez definidos grosso modo los intereses de los actores, el segundo paso de la estrategia
de investigación propuesta es identificar por separado alternativas de solución a los
problemas individuales de los actores. Por ejemplo:
ACTOR PROBLEMA ALTERNATIVAS DE SOLUCIÓN
Administración Aumentar la provisión de  Construir vivienda pública
Pública vivienda VIS / Disminuir  Generar incentivos para los promotores
el déficit de vivienda VIS en la construcción de vivienda VIS.
 Generar/aumentar cargas de
construcción de vivienda VIS.
 (…)
Promotores Maximizar la utilidad  Disminuir costos de construcción
(tecnología, subsidios), regulación de
precios de insumos.
 Aumentos en el precio de venta.
 (…)
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Posteriormente, identificar los costos asociados para la administración a cada alternativa de

solución, para lo cual se utilizarían fuentes de información como la producida por el DANE
referente al déficit de vivienda. Así mismo, la información producida por el DANE, las
curadurías urbanas o entidades de planeación municipal referente a las licencias de
construcción, desagregada por segmentos de mercado, información catastral que permita
identificar el crecimiento en cuanto a espacio construido destinado a vivienda de bajos
ingresos en las determinadas aglomeraciones urbanas. Sería necesario contar con
información del DANE y del Banco de la República en cuanto a costos de construcción de
vivienda, información de los gremios en cuanto a estudios de costos y utilidad. Así como
información de las Lonjas de propiedad y de los catastros para observar comportamientos del
valor del suelo como costo dentro del proceso de construcción. Respecto al comportamiento
del mercado financiero, se tendrían como fuentes de información las estadísticas del Banco
de la República y de la Superintendencia Financiera en cuanto tasas de colocación de créditos
de vivienda. Finalmente, se propone efectuar una matriz correlacionando cada alternativa de
solución con las posibles consecuencias positivas y negativas generadas para cada uno de los
actores.
Finalmente, se tomaría la decisión de la formulación de la política menos costosa y con una
mejor relación consecuencias positivas vs negativas. El resultado esperado es que un
aumento del tope máximo de vivienda VIS, beneficia a los promotores porque aumenta su
valor de ventas, sin embargo, también beneficia a los dueños del suelo porque un aumento
en las ventas impacta positivamente el valor residual del terreno, sin embargo, no beneficia
a las familias de menores ingresos, porque traslada la oferta a un segmento de mayor ingreso.