PLANIFICACIÓN Y CONTROL DE VIVIENDA: ESTUDIO DE CASO DE

RESIDENCIAL JARDÍN IPIRANGA EN REDENCIÓN/PA

RESUMEN

La planificación, control y gestión de un desarrollo de vivienda deben orientarse

exclusivamente a la obra en particular, evitando las distorsiones y la falta de interacciones de
proceso que pueden causar retrasos. Sin embargo, para cualquier empresa es necesario una
planificación adecuada, discriminación y coherente, buscando concatenar todos los servicios
en un desarrollo conjunto de todos los sectores, esto requiere un monitoreo y sistemas de
desarrollo y Planificación de programas y controles de producción que se pueden utilizar
durante el trabajo, intentando así estar dentro de la competencia en el mercado inmobiliario y
ganar una visión de los clientes. Como una forma de análisis, se verificaron los datos y el
estudio de 10 (diez) proyectos de vivienda de interés social, en que solamente 1 (uno)
proyecto-residencial jardín Ipiranga otros destacado en relación con su producción y
finalización en el plazo en la línea de tiempo inicialmente contratado, pero sin monitor
conjuntamente la calidad de desarrollo, afectando así la fiabilidad de los beneficiarios.

Palabras clave: planificación, control, PCP, producción de vivienda, calidad de gestión.

1. INTRODUCCIÓN

Administrar una obra en la que tienen calidad y rapidez en sus procesos no es una tarea muy
fácil. Hoy no es que presentan retrasos en las entregas de la construcción debido a la falta de
planificación y control en todos los procesos. Ahora hay varios programas de planificación y
control, sin embargo, se requieren cuidados para aplicar durante la producción, porque
cuando los problemas comienzan a surgir, coincidentemente, planificación deja de utilizarse.

Cada empresa necesita una atención adecuada en relación a su planificación, producción y

procesos logísticos. Según Simão (2010), dentro de la función de producción, existe el proceso
de planificación y control de producción-PPC, en el cual merece un protagonismo debido. El
PCP se encarga de la planificación y el control de todos los aspectos de la producción de bienes
y servicios, incluyendo los materiales de planificación, gestión de inventario, programación de
máquinas y personas, el control de indicadores de desempeño, tales como costos, calidad y
entrega a tiempo.

Los numerosos concursos en la construcción, hecha con empresas que dedican más
inversiones de estos sistemas de reducción de costo y planificación, ya que por lo tanto, los
clientes también observan más flexibilidad empresas de construcción, sin necesariamente
tener la calidad de la empresa.

Sin embargo, para lograr un éxito en el proceso de producción y en su calidad final, todos los
servicios y sistemas de una empresa deben estar relacionadas con otras, buscando una
interacción mínima necesaria para simplificar los procedimientos para la aplicación de la
proyectos en todos los sectores, ser que compra, producción, financiera y recursos humanos.

De ahí en adelante fue un estudio realizado entre finales de los 10 (diez) promociones de
viviendas, donde el artículo se profundizará en la urbanización jardín de Ipiranga, que fue el
sólo llevando a cabo entre las 10 (diez) analizadas que terminó el trabajo en término
propuesto en la lista inicialmente contratado.
El estudio de caso se pretende llegar a una decisión, usando los medios de discusión, análisis
de la información y los datos recogidos con la autorización correspondiente por la empresa
constructora AMEC y dirección ejecutiva vivienda-GIHAB MB, que podría arrojar varios datos
en formato digital, impreso, además de documentos regulatorios y confidenciales, así como los
registros de las solicitudes recibidas por constructores y beneficiarios, que fueron analizados
para el estudio.

2. PLANIFICACIÓN DE LA PRODUCCIÓN Y CONTROL

Según Simão (2010), de una empresa para ser rentable, esta necesidad de organizar varios
procesos, máquinas, equipos, personas y materiales, dentro del plazo establecido abajo y tan
económica como sea posible, es decir, con bajo costo, sin embargo, sin afectar su calidad. Esto
es una tarea compleja y requiere una planificación de producción y control (PCP), junto con la
administración responsable de la planificación, gestión, control y materiales las actividades del
proceso de una empresa constructora de la fuente.

Según Arnold (apud SIMON 2008, 2010), hay cuestiones de prioridad y capacidad en la política
pesquera común. La prioridad refiere a que los productos, cómo muchos y cuando son
necesarios para producir y comprar. La capacidad es ya con las habilidades necesarias para
producir tales productos y servicios. En el corto plazo, es la cantidad de trabajo que recursos
(hombre y máquina) pueden jugar durante cierto período.

Sin embargo, la alta competitividad entre las empresas en el mercado laboral de la

construcción civil, innovaciones en el desarrollo de tecnologías, materiales, procesos,
productos, sistemas y técnicas de gestión cada vez más requieren iniciativas de empresas
implementación de la competencia entre ellos. Por lo tanto, los parámetros de competitividad
exigidos por el mercado de los actuales sistemas de producción y medidas de desempeño se
pueden resumir en cinco categorías: costo, calidad, rapidez, flexibilidad y confiabilidade, que
se caracterizan de sigue, según Lustosa et al. (2008):

Calidad: busca producir bienes y servicios cuya producción procesos para evitar desperdicio de
material y retrabajo y cumplir estrictamente con sus especificaciones. La búsqueda de la
calidad también tiene impactos importantes sobre la imagen de la demandante de la empresa.

Flexibilidad: Capacidad de los sistemas de producción para responder con eficacia a los
cambios derivados de las fluctuaciones y la incertidumbre en el entorno productivo. Es la
capacidad para adaptar la empresa a la incertidumbre de los mercados, crisis económicas y
avance tecnológico. Hace posible a la entrega y continuidad de la operación, incluso en caso de
interrupciones inesperadas.

Confiabilidad: la búsqueda para honrar los compromisos de entrega dentro del plazo con el
cliente.

Velocidad: durante el proceso, reduce el tiempo de producción total. La velocidad en los

resultados del proceso de producción en la disminución de los costos relacionados con el
trabajo en proceso, sin embargo, debe ir acompañada a lo largo de las categorías de calidad y
fiabilidad.

Costo: Influencias directamente en la capacidad competitiva de la empresa, por lo tanto,

merece especial atención. Está influenciada por los criterios de rendimiento, debido a una
mejora en cualquiera de ellos, generalmente se reflejan en reducción de costos.
El papel de la planificación de la producción y el control es un elemento central para la gestión
de la cadena de valor, porque busca la integración interna entre las distintas funciones de la
empresa, incluyendo sus parámetros de competitividad. La PCP es la función encargada de
gestionar el poder de la fluxo de los materiales, el uso de personas y equipos, utilizando así la
capacidad disponible de la empresa.

De esta manera, el PCP debe elaborar planes para equilibrar las demandas, según la capacidad
y los recursos que posee la empresa. Esto se hace a través de la planificación de etapas,
dispuestas en una jerarquía de procesos de planificación de la producción, que puede ser en
conjunto con los parámetros de competitividad.

2.1 PROYECTOS DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

Los proyectos revisados para este estudio, son el programa mi casa mi vida (PMCMV) del
Gobierno Federal en colaboración con Caixa Economica Federal (CEF), la cual busca facilitar el
logro de la casa propia para personas de bajos ingresos. El programa fue adoptado en 2008 y
para el estado de Pará a través de arrendamiento residencial (ahora) hasta 2017 temprano,
134 proyectos fueron contratados, por un total de 81.772 viviendas según supervisión nacional
mi casa mi Vida (SUMCV).

La Caixa Econômica Federal ya tiene el GIHAB/MB-Ejecutivo gestión vivienda Marabá/PA

donde opera en todo el sur y el sureste de Pará y tiene como sus objetivos analizar, contratar,
entregar y controlar las empresas de vivienda pós-obra interés social, como mi casa mi vida
(MCMV) y el Nacional Rural vivienda programa (PNHR) del Gobierno Federal.

Cada programa tiene sus características y requisitos para la contratación, es donde entran los
ingenieros y arquitectos de la unidad GIHAB para analizar y el informe del técnico de la
condición subyacente de la empresa y si estas son realmente viable construcción.

La rutina de la atención por el personal de GIHAB consiste en el seguimiento de la propuesta y

de la operación, desde la asistencia inicial al solicitante (empresa constructora) hasta la
finalización del proyecto, pasando por las etapas de análisis y formalización, el verificación de
las condiciones de empleo, seguimiento de la operación (evolución de la obra,
reprogramación, revalorizaciones y reanudar) y entrega del proyecto.

Ya el seguimiento de las obras se logra a través de encuestas visuales por los ingenieros y
arquitectos de la GIHAB, con el fin de evaluar las mediciones realizada y presentaron por el
proponente y comprobar la calidad aparente de la obra y el rendimiento técnico en
construcción.

Después de la encuesta, con cheques que realmente fue evolucionado, el cuerpo técnico de
GIHAB elaborará informe de seguimiento de la empresa (SAR), es en este informe que puede
acompañar a la medición de los servicios, el nivel de progreso de la obra y si son después del
contratista de programación.

Si se producen retrasos en el trabajo, el horario debe rehecho por el promotor constructor y

enviado a GIHAB con el fin de coincidir con la realidad y si enmarcar para completarla como
cerca como posible a la duración del trabajo de la lista inicial; después de esto, con una
justificación técnica de las razones de los retrasos y las solicitudes de reprogramación. Por lo
tanto, retrasa en el desarrollo, esto se clasifica como sigue según el estándar de la caja:

 PARALIZADO: evolución de menos de 1% en 90 días;

  Normal: con un desfase de hasta 7.5% entre el efectivamente ejecutado (la RAE) y %
establecido en el calendario;

 Retraso: retraso 7,5% o más entre el efectivamente ejecutado (la RAE) y % establecido
en el calendario;

 Revisor: con retraso 12% o más entre el efectivamente ejecutado (la RAE) y % predicho
en la línea de tiempo o con retraso 4% o más entre el efectivamente ejecutado (la RAE)
y % establecido en el calendario cuando el porcentaje de trabajo plazo superar el 88%.

Los procedimientos para la clasificación de las empresas como atrasos, críticos o

PARALIZADOS, implican medidas de GIHAB, siempre en conjunto con la Superintendencia
Regional (SR) / Regional plataforma de negocios de vivienda (PLATH) / Gran Superintendencia
de empresas de construcción (SGE) y pretende establecer por la empresa constructora una
llamada a la acción para la recuperación de los atrasos y finalización del proyecto en el plazo
más corto posible.

La empresa entonces estará lista para entrega una vez completado conforme a los criterios
definidos en las normas y la profesional ingeniería y arquitectura de medida final GIHAB de la
empresa, tras la publicación de la RAE de 100% y la verificación de cartera señaló finalmente la
versión final de los recursos.

ÁREA DE APLICACIÓN 2.2 DE ESTUDIO

Mientras que GIHAB/MB sigue el interés social proyectos en todo el sur y sureste de Pará,
donde a partir de 2011 se han aprobado para el estado de Pará varios rubores a primeras
obras de interés social, fue posible observar el progreso de la contraten obras y entre 2011 a
2016, a través de estudio en proyectos auxiliares emitidos por constructores y cuerpo técnico
de la GIHAB/MB y documentación expedida.

De esta manera, el estudio sobre los retrasos en las entregas de 10 (diez) urbanizaciones. La
realización de este estudio, que entre los 10 (diez) proyectos revisados, sólo 1 (uno) proyecto:
residencial jardín Ipiranga-no terminada la obra en el plazo propuesto inicialmente en el
horario contratado, es decir, solicitar reprogramación en el trabajo, como puede verse en el
siguiente gráfico:
Tabla 1-duración de las obras. Fuente: autor.

El jardín de Ipiranga Residencial situado en la ciudad de redención/PA, fue contratado en

30/01/2014, con 800 unidades de vivienda y con un horario de 18 (dieciocho) meses para la
terminación de la obra para la construcción de la empresa AMEC. Las unidades de vivienda
tienen 39,61 m ² de área privada, además de infraestructura y equipo de uso común (canchas
deportivas de usos múltiples, parque infantil y centro comunitario).

El 1° Informe de la empresa (RAE) se publicó en 27/03/2014 con el 5.24% de trabajo

completado, seguidos desarrollos tan grandes sin ningún tiempo de inactividad, por lo que en
mayo 2015 fue emitida el 15 ° RAE con el 96.39%, donde figuran en 149 días avance. El 16°
RAE, con el 100% de trabajo completado, fue publicado en principios del de 2015 agosto en
servicios de referencia en julio.

El trabajo no recibió ningún paro, retraso y horario de solicitud de reprogramación, el

contratista, la primera empresa de interés Social unidad de vivienda del sur y sudeste de Pará
para completar las obras en el plazo propuesto por horario inicial.

Otros proyectos con diferentes cantidades de unidades de vivienda terminadas trabaja hasta 4
(cuatro) veces más la duración propuesto en la lista con la siguiente justificación de retrasos,
según los constructores:

 Retrasos en las transferencias de los pagos de las mediciones de PMCMV.

 Cambios en los proyectos autorizan por el GIHAB/MB;

 Las invasiones ocurrieron en el negocio;

 Falta de mano de obra calificada en la región;

 Fiestas y festivos coincidiendo en medio de la semana, dispersando la atención de los

empleados;

 Servicios sin terminar, disconformidades con los defectos de diseño o construcción

detectados en el momento de la inspección por el GIHAB/MB;

 Reducción/renuncia de personal por la crisis financiera de la construcción;

 Período de lluvias en la región, previniendo cualquier trabajo a realizar;

 Última entrega del material por el proveedor;

 Retrasos en la emisión de documentos, pruebas o permisos de trabajo.

Si miramos así sabemos cuántos obstáculos y cómo buena flexibilidad para Res. Jardín de
Ipiranga regate de estos eventos y completar el trabajo antes del plazo, manteniendo así el
proyecto de imagen totalmente positiva, sin embargo, no hemos concluido de esta manera.

Caixa Econômica Federal ha los ojos en el programa de calidad para análisis de pós-obra de la
evolución del programa mi casa mi vida a los prestatarios a través de enlaces, los problemas
que podrían estar sucediendo en la propiedad, problemas de registro Estas en: estructura,
paredes, suelo, techo, puertas, ventanas, exterior y cubierta, instalaciones eléctricas, agua y
alcantarillado.
Las quejas recibidas son enviadas directamente a constructores, que deberán emitir un
informe de un conflicto o resolverlo en el menor tiempo posible. Si, como el uso de vicios de la
construcción o aplicación incorrecta del material, empresas constructoras, socios, directivos y
técnicos responsables son incapaces de emprender nuevas operaciones de crédito hasta el
problema que causó el cita se resuelve, como informes en la página web Caixa.gov.

En análisis realizado por Silva y Lee (2017) con los datos del primer trimestre de 2017, ojo 183
demandas del programa de calidad registran en SISAQ (gestión y sistema de Control con
PMCMV de calidad), entre las demandas de 94.53% registrado, el jardín de Ipiranga Residencial
con 38.72% es en el segundo lugar en la pós-obra de las empresas las quejas examinadas
(gráfico 2), refiriéndose a los daños físicos: grietas, problemas en el techo del trazador de
líneas, caldera, piso de cerámica, infiltración, Fugas y las lagunas.

Tabla 2 – empresas más reclamada. Fuente: SILVA; LEE (2017).

Teniendo en cuenta esto, podemos destacar la falta de control en un parámetro competitivo

destacado por Lustosa et al. (2008) – velocidad – como se mencionó, debe ir acompañada a lo
largo de las categorías de calidad y fiabilidad. La empresa no sufre retrasos y sí, promover
servicios, acompañando no así la calidad.

Segundo Carpinette (2012) gestión de la calidad es vista hoy como un factor estratégico para la
mejora de la competitividad y productividad de la empresa. Calidad es el grado al que el
producto cumple con éxito las necesidades del prestatario durante el uso, asegurando así la
fiabilidad del cliente.

Para ello, el CEF se toma en consideración con los constructores, la existencia del programa
brasileño de calidad y productividad en la construcción de vivienda (PBQP-H), cuyo objetivo es
apoyar el esfuerzo básico de la modernidad y promover la calidad y la productividad de la
industria de la construcción de viviendas con el fin de aumentar la competitividad de bienes y
servicios producidos por ella.
En este escenario, los programas de calidad son herramientas que permiten a las empresas a
enfocar su atención en el cliente, optimizar y estandarizar sus procesos, reducir costos y
aumentar la competitividad entre ellos. (SHANKAR, 1997)

CONSIDERACIONES FINALES

Vemos la necesidad de una buena planificación, control, logística y la interacción de todos los
servicios que se llevará a cabo a lo largo acompañado de calidad, evitando así retrasos, ocio,
trabajo y gastos no previstos, el implicaría un mayor gasto financiero.

Sin embargo, segundo Limmer (2013), que ha observado, tanto en la implementación y

administración de edificios residenciales más, es el predominio de un sistema informal. Hay,
entre los diferentes equipos que participan en el proceso, la integración mínima y necesaria
para agilizar los procedimientos para la ejecución del proyecto, que es esencial en una obra.

Antes de esto, allí fueron numerosas herramientas que ayudan a la construcción en lo

referente a su gestión, por lo tanto evitar más retrasos y trabajos de mantenimiento debido a
la falta de calidad en las empresas. Según Simão (2010), para algunas empresas, la gestión de
la producción se convirtió en una poderosa herramienta competitiva para apoyar estas
estrategias empresariales.

Goldman (2004 apud RESENDE, 2013, p. 26) Estados que la planificación es actualmente uno
de los principales factores para el éxito de cualquier empresa. En la construcción, es esencial
que un sistema que podría canalizar la información y el conocimiento de diferentes sectores y
luego dirigirlos de tal manera que toda esta información y conocimiento se puede utilizar por
la empresa y la retroalimentación sistema de sus características.

Así como en control de planificación, que consiste en un conjunto de técnicas y conceptos

disponibles para utilizan en toda la obra, donde le permite comprender la realidad y evaluar las
maneras de ir, junto con el desarrollo de un plan de producción para proveer de entregas de
actividades como necesidad y la ejecución de la orden.

La planificación y gestión deben involucrar en la organización de la obra, escala y administrar

recursos humanos, materiales, proporcionar y gestionar equipos, establecer metas, identificar
y actuar sobre las causas de los problemas que surgen, entre otros. El plan de implementación
proporciona procesos estabilizados en las ejecuciones de las obras civiles y de cualquier otra
empresa (GUTSCHOW, 1999 apud RESENDE, 2013, p. 28).

Porque segunda Limmer (2013) en un momento cuando se trata de calidad y, por

consecuencia, productividad, gestión de proyectos se realiza como un todo, por concatenación
recursos humanos, materiales, equipos y también políticos, el fin de obtener el producto
deseado, el trabajo terminado-dentro de los parámetros de tiempo, costo, calidad y riesgo
establecidos previamente.

Bien, como mencionamos, varios constructores de otros negocios retrasos justificados podrían
haberse evitados si hubiera una mayor atención a la planificación de la obra, como comprobar
los servicios que podrían ser realizados cerca de la temporada de lluvias sin necesidad de
tiempo de inactividad, así como la actualización de la documentación que necesita para estar
presente en la obra de esta continuidad, como pruebas o licencias, incluso una calidad inicial
de la producción sin la necesidad de la reanudación .
Grabado de una manera clara y concisa tales formas aspectos pueden utilizarse para aumentar
la capacidad de producción, como horas extras, subcontratación de la producción y
contratación de mano de obra, trabajando en conjunto con los parámetros de competitividad
– Costo, velocidad, calidad, flexibilidad y confiabilidad. Sin embargo, la empresa debe observar
siempre la mejor estrategia para desarrollar su propio plan de producción agregada,
interacción con el fin de mantener siempre el trabajo de calidad final.

Para ello, es tan esencial para la participación en el PBQP-H, en el que la búsqueda de estos
objetivos implica un conjunto de acciones, incluyendo: evaluación de la conformidad, servicios
y obras, mejora de la calidad de materiales, capacitación y reconversión de mano de obra,
acreditación de laboratorios, normas técnicas, evaluación de tecnologías innovadoras,
información al consumidor y la promoción de la comunicación entre los sectores involucrados.

Trabajo en conjunto con otras áreas, la programación de las diferentes actividades necesarias
para la realización efectiva del proyecto requiere experiencia y conocimiento de las prácticas
de construcción. Planificadores de buena ganan considerable conocimiento en programación,
participando en la planificación y control de proyectos reales, como Resende (2013).

Que el producto de planificación a ocupar un lugar destacado en el edificio, se convierten en

indispensables para la formación de profesionales calificados en el sitio de construcción. A la
luz de estas situaciones, es esencial para crear un sistema que es realmente eficaz en la
construcción, donde es capaz de asegurar el perfecto cumplimiento de los objetivos
previamente establecidos para la ejecución, para asegurar la calidad de los mismos.

Segundo Limmer (2013), este sistema de control debe estar siempre acorde a las necesidades
de la empresa, además de varios sistemas con diferentes grados de complejidad y perfección
puede aplicarse también, por lo que se puede analizar el diseño en todas sus aspectos, si
técnica, financiera, económica y gestión.

Como nuevas tecnologías para mejora y programación de obras aumentan con frecuencia de
cada momento, sin embargo, las empresas constructoras deben acompañarlos rigurosamente,
así que necesitan profesionales cualificados y la formación eficaz sistema para éstos, en que
puede pasar la información a todos los sectores, mediante la concatenación de todos los
servicios; Ya que no es fácil proporcionar una solución adecuada para todos los problemas que
podrían ocasionar retrasos en la producción y que por cierto pueden afectar la calidad de la
obra, pero es posible minimizarlos.

REFERENCIAS

ARNOLD, gestión de materiales T.J.R.. São Paulo: Atlas, 2008. En: SIMON, Luiz Eduardo.
Planificación de la producción. INDAIAL: UNIASSELVI grupo, 2010.

CARPINETTI, Luiz Cesar Ribeiro. Gestión de la calidad: conceptos y técnicas.  -2. Ed. São Paulo:
Atlas, 2012.

GOLDMAN, Pedrinho. Introducción al control de costo y planificación en brasileña de

ingeniería civil. 4. Ed. actual. São Paulo: Pini Ltd, 2004. En: RESENDE, Carlos César. Retrasos
debido a problemas de gestión de mano de obra. Rio de Janeiro: Escola Politécnica da
Universidade Federal Rio de Janeiro, 2013.

GUTSCHOW, C.A. Calidad en construcción. La formación y organización en niveles de

profesionales de la construcción: reto y compromiso. Recife, PE: GEQUACIL Core
administración de calidad en la construcción, 1999. En: RESENDE, Carlos César. Retrasos
debido a problemas de gestión de mano de obra. Rio de Janeiro: Escola Politécnica da
Universidade Federal Rio de Janeiro, 2013.

LIMMER, Carl Vincent. Planificación, presupuestación y control de proyectos y obras. Rio de

Janeiro: LTC, 2013.

LUSTOSA, Leonardo et al. Planificación de la producción y control. Oxford: Elsevier, 2008.

RESENDE, Carlos César. Retrasos debido a problemas de gestión de mano de obra. Rio de

Janeiro: Escola Politécnica da Universidade Federal Rio de Janeiro, 2013.

SILVA, Renata; LEE, Sarah. Retrasos en Social interesan proyectos de vivienda del sur y el
sureste de Pará. Marabá, PARÁ: Metropolitan College de Maraba, 2017.

SIMON, Luiz Eduardo. Planificación de la producción. INDAIAL: UNIASSELVI grupo, 2010.

Souza, Roberto; ABIKO, Alex. Metodología para el desarrollo e implementación de sistemas

de gestión de calidad en empresas de construcción de pequeñas y medianas empresas.
Boletín técnico de la Escuela Politécnica de la USP, Departamento de ingeniería de
construcción, BT/PCC/190. São Paulo: EPUSP, 1997.

Supervisión nacional mi casa mi vida. SUMCV, 2017. Disponible en <http:

www.sumcv.mz.caixa/sistemas/book/="">.</http:> acceso a 20 mar. 2017.