UNIVERSIDAD METROPOLITANA DE EDUCACIÓN CIENCIAS

Y TECNOLOGÍA

LICENCIATURA EN CONTABILIDAD

CÁTEDRA

NIIF PARA PYMES

PROFESOR

JHONATHAN YEPES

TRABAJO FINAL

NIIF DE PROPIEDADES DE INVERSIÓN

SÁBADO 30 DE NOVIEMBRE DE 2019

ÍNDICE

Contenido
Índice.................................................................................................................................2
Introducción.......................................................................................................................3
 Niif De Propiedades De Inversión...............................................................................4
 Definiciones....................................................................................................................4
Arrendamiento Financiero..............................................................................................4
Arrendamiento Operativo...............................................................................................4
 Objetivo....................................................................................................................5
 Alcance....................................................................................................................5
 Reconocimiento.......................................................................................................6
 Medición...................................................................................................................7
Modelo De Valor Razonable..........................................................................................7
Modelo Del Costo...........................................................................................................8
 Transferencia...........................................................................................................9
 Información A Relevar...........................................................................................10
 Disposiciones.........................................................................................................11
 Disposiciones Transitorias.....................................................................................12
 Fecha De Vigencia................................................................................................13
 Caso Práctico........................................................................................................17
Conclusiones...................................................................................................................18
Infografía..........................................................................................................................19

INTRODUCCIÓN

La NIIF 16 es el resultado del proyecto conjunto iniciado por el IASB junto con el
regulador contable estadounidense, FASB, cuyo objetivo inicial era la elaboración de
una norma de convergencia entre las NIIF y los principios contables estadounidenses
(US GAAP). El objetivo del proyecto era solventar las inquietudes de preparadores y

2
usuarios respecto de la falta de comparabilidad entre normativas, y también, en
general, resolver lo que los reguladores entendían como limitaciones de la norma
actual en relación con la información que arroja sobre arrendamientos operativos y en
general, la exposición de la entidad a los riesgos procedentes de este tipo de
contratos.

Hay que tener en cuenta que, a pesar de esta historia de trabajo previo, las
conclusiones finales del IASB y FASB van a diferir en diversos aspectos. El más
importante es que el FASB ha preferido seguir con un modelo dual para el arrendatario,
en el que todos los arrendamientos estarán en balance igualmente, pero tendrán una
distinta presentación en la cuenta de pérdidas y ganancias, utilizando para calificar el
tipo de arrendamiento y la forma e importe en que éste se presenta en la cuenta de
resultados, criterios similares a los actuales de NIC 17. Por tanto, la norma análoga que
va a emitir el FASB (se espera para los primeros meses de 2016) no será convergente
con la NIIF 16, a pesar de los orígenes del proyecto.

NIIF DE PROPIEDADES DE INVERSIÓN

DEFINICIONES
A. Propiedades de Inversión:
también llamadas propiedades

3
 inmobiliarias. Son bienes inmuebles tales como terreno o edificios destinados
exclusivamente al alquiler o generación de valorizaciones. Dichas propiedades
de inversión se encuentran, en la NIC 40 del estándar pleno y en la sección 16
de la NIIF para Pymes.
B. Arrendador: Es arrendador el propietario del bien y por supuesto, es quien se
obliga a ceder el uso de ese bien.
Es la persona que da en arrendamiento aquello que le pertenece.
C. Arrendatario: Es quien adquiere el derecho a usar el activo con fines
económicos, a través del pago de los cánones de arrendamiento.

ARRENDAMIENTO FINANCIERO

Cuando se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la

propiedad del activo.

ARRENDAMIENTO OPERATIVO

Es cualquier acuerdo de alquiler distinto al arrendamiento financiero; no transfiriéndose

los anteriores riesgos y ventajas sustanciales.

 COSTO

Todo desembolso de efectivo o equivalentes al efectivo para adquirir un activo en el

momento de su adquisición o construcción.

 Importe en Libros

Importe por el que un activo se reconoce en el estado de situación financiera

 Valor Razonable

Es el valor de intercambio de un activo o pasivo en igualdad de condiciones para las

partes.

Las propiedades de inversión en las

NIIF para Pyme, son las propiedades

4
inmobiliarias, que se mantienen para producir rentas, plusvalía o ambas, y no para su
uso o venta.

 OBJETIVO

El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de

inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes.

 ALCANCE

La nueva norma sobre arrendamientos aplica a todos los arrendamientos, incluidos los
arrendamientos del derecho de uso de activos subarrendados.

Solo las propiedades de inversión cuyo valor razonable se puede medir con fiabilidad
sin costo o esfuerzo desproporcionado, y en un contexto de negocio en marcha se
contabilizarán de acuerdo con esta sección por su valor razonable con cambios en
resultados.

Una entidad aplicará esta Norma a todos los arrendamientos, incluyendo los
arrendamientos de activos de derechos de uso en un subarrendamiento, excepto en:

a) acuerdos de arrendamiento para la exploración o uso de minerales, petróleo,

gas natural y recursos no renovables similares;
b) activos biológicos dentro del alcance de la NIC 41 Agricultura mantenidos por un
arrendatario;
c) acuerdos de concesión de servicios dentro del alcance de la CINIIF 12 Acuerdos
de Concesión de Servicios;
d) licencias de propiedad intelectual concedidas por un arrendador dentro del
alcance de la NIIF 15 Ingresos de Actividades Ordinarias procedentes de
Contratos con Clientes; y
e) derechos mantenidos por un arrendatario bajo acuerdos de licencia que estén
dentro del alcance de la NIC 38 Activos Intangibles para elementos como
películas de cine, videos, juegos, manuscritos, patentes y derechos de autor.

5
Un arrendatario, puede, pero no se le exige, aplicar esta Norma a arrendamientos de
activos intangibles distintos de los descritos en el párrafo 3(e).

 RECONOCIMIENTO

Se reconocerá cuándo y sólo cuando....

o Se tenga el derecho de obtener

sustancialmente todos los beneficios
económicos del activo a lo largo del
periodo de uso
o El Valor Razonable de las propiedades
de inversión pueda ser medido de
forma fiable.
o Los arrendamientos NO SEAN a corto plazo y TAMPOCO SEAN de bajo
valor.

El costo de una propiedad de inversión no se incrementará por:

a) los costos de puesta en marcha (a menos que sean necesarios para poner la
propiedad en la condición necesaria para que pueda operar de la manera
prevista por la administración),
b) las pérdidas de operación incurridas antes de que la propiedad de inversión
logre el nivel planeado de ocupación, o
c) las cantidades anormales de desperdicios, mano de obra u otros recursos
incurridos en la construcción o en el desarrollo de la propiedad.

 MEDICIÓN

 MEDICIÓN EN EL MOMENTO DEL RECONOCIMIENTO

PARA EL ARRENDADOR

Las propiedades de inversión se medirán inicialmente al costo. Esto siempre y cuando

se hayan adquirido desde el periodo de puesta en marcha la norma, de lo contrario se
medirá a valor razonable.

6
 Costos asociados a la Transacción

Costo de adquisición, precio de compra + desembolsos directamente atribuibles.

PARA EL ARRENDATARIO

Traerá a valor presente todos los pagos futuros por concepto de cánones de
arrendamiento, utilizando el tipo de interés implícito en el contrato, en caso que dicho
interés se pueda determinar fácilmente, de lo contrario el arrendatario deberá utilizar el
tipo de interés incremental de sus préstamos.

 MEDICIÓN POSTERIOR AL RECONOCIMIENTO

MODELO DE VALOR RAZONABLE

La compañía deberá hacer su medición posterior por:

Es el precio al que podría ser intercambiada, entre partes interesadas y debidamente

informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.

IMPOSIBILIDAD DE MEDIR EL VALOR RAZONABLE DE FORMA FIABLE

Si no se logra medir el valor razonable, la entidad contabilizará ESTAS propiedades de

inversión como propiedades, planta y equipo, utilizando el modelo de costo-
depreciación-deterioro del valor de la Sección 17.

MODELO DEL COSTO

Además de la información a revelar requerida por el párrafo 75, la entidad que aplique
el modelo del costo, siguiendo el párrafo 56 también revelará:

a) los métodos de depreciación utilizados;

7
b) las vidas útiles o las tasas de depreciación utilizadas;
c) el importe en libros bruto y la depreciación acumulada (junto con el importe
acumulado de las pérdidas por deterioro de valor), tanto al principio como al final
de cada periodo;
d) una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y
al final del periodo, que incluya lo siguiente:
- adiciones, revelando por separado las derivadas de adquisiciones
y las que se refieran a desembolsos posteriores capitalizados en el
importe en libros de esos activos;
- adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones
de negocios;
- los activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidos
en un grupo de activos para su disposición que haya sido
clasificado como mantenido para la venta, de acuerdo con la NIIF
5, así como otras disposiciones;
- la depreciación;
- el importe de la pérdida reconocida por deterioro de activos, así
como el importe de las pérdidas por deterioro de activos que haya
revertido durante el periodo según la NIC 36;
- las diferencias de cambio netas derivadas de la conversión de los
estados financieros a una moneda de presentación diferente, así
como las derivadas de la conversión de un negocio en el extranjero
a la moneda de presentación de la entidad que informa;
- traspasos de propiedades de inversión hacia o desde inventarios, o
bien hacia o desde propiedades ocupadas por el dueño; y
e) el valor razonable de las propiedades de inversión. Si bien, en los casos
excepcionales descritos en el párrafo 53, cuando la entidad no pueda determinar
el valor razonable de las propiedades de inversión de manera fiable, la entidad
revelará las siguientes informaciones:
- una descripción de las propiedades de inversión

8
 - una explicación del motivo por el cual el valor razonable no puede
determinarse de forma fiable;
- si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es
posible que se encuentre el valor razonable.

 TRANSFERENCIA

Se realizaran transferencias cuándo y sólo cuando...

Cuando ya no esté disponible una medición fiable del valor razonable sin un costo o
esfuerzo desproporcionado, la entidad contabilizará a partir de ese momento la partida
como propiedades, planta y equipo, de acuerdo con la Sección 17, hasta que vuelva a
estar disponible una medición fiable del valor razonable. Según la Sección 17, el
importe en libros de la propiedad de inversión en dicha fecha se convierte en su costo.
El párrafo 16.10(c) (iii) requiere revelar información sobre este cambio. Se trata de un
cambio de circunstancias y no de un cambio de política contable.

 INFORMACIÓN A RELEVAR

Información a relevar según NIIF 16

TODOS LOS ARRENDAMIENTOS COMO:

Para el arrendador

 Arrendamiento Financiero
o Un arrendador proporcionará una explicación cuantitativa y cualitativa de
los cambios significativos en el importe en libros de la inversión neta en
los arrendamientos financieros.

9
 o Un arrendador revelará un análisis de vencimientos de los pagos por
arrendamiento por cobrar, mostrando los pagos por arrendamiento sin
descontar a recibir anualmente durante un mínimo de cada uno de los
cinco primeros años y un total de los importes para los años restantes.
o Un arrendador conciliará los pagos por arrendamiento descontados con la
inversión neta en el arrendamiento.
o La conciliación identificará el ingreso financiero obtenido relacionado con
los pagos por arrendamiento por recibir y cualquier valor residual no
garantizado descontado.

 Arrendamiento Operativo
o Para partidas de propiedades, planta y equipo sujetas a un arrendamiento
operativo, un arrendador aplicará los requerimientos de información a
revelar de la NIC 16. Al aplicar los requerimientos de información a
revelar de la NIC 16, un arrendador desagregará cada clase de
propiedades, planta y equipo en activos sujetos a arrendamientos
operativos y activos no sujetos a arrendamientos operativos. Por
consiguiente, un arrendador proporcionará la información a revelar
requerida por la NIC 16 para activos sujetos a un arrendamiento operativo
(por clase de activo subyacente) de forma separada de los activos
mantenidos y usados por el arrendador de los que es éste propietario.
o Un arrendador aplicará los requerimientos de información a revelar de las
NIC 36, NIC 38, NIC 40 y NIC 41 para activos sujetos a arrendamientos
operativos.
o Un arrendador revelará un análisis de vencimientos de los pagos por
arrendamiento, mostrando los pagos por arrendamiento sin descontar a
recibir anualmente durante un mínimo de cada uno de los cinco primeros
años y un total de los importes para los años restantes.

10
Una entidad revelará:

 Los métodos e hipótesis empleados en la determinación del valor razonable de

las propiedades de inversión.
 Cuando la clasificación resulte difícil.
 Una conciliación entre el importe en libros de las propiedades de inversión al
inicio y al final del periodo, que muestre por separado lo siguiente:
 Adiciones.
 Ganancias o pérdidas netas procedentes de los ajustes al valor razonable.
 Transferencias a propiedades, planta y equipo cuando ya no esté disponible una
medición fiable del valor razonable sin un costo o esfuerzo desproporcionado
(véase el párrafo 16.8).

 DISPOSICIONES

Las propiedades de inversión se darán de baja en cuentas (eliminadas del estado de

situación financiera) en el momento de su disposición o cuando las propiedades de
inversión queden permanentemente retiradas de uso y no se esperen beneficios
económicos futuros procedentes de su disposición. La disposición de una propiedad de
inversión puede producirse bien por su venta o por su incorporación a un
arrendamiento financiero. Para determinar la fecha de disposición de una propiedad de
inversión, la entidad aplicará los criterios de la NIC 18, para reconocer el ingreso en la
venta de los bienes, y considerará las directrices correspondientes del Apéndice de la
NIC 18. La NIC 17 será de aplicación en el caso de una disposición que revista la forma
de arrendamiento financiero o venta con arrendamiento posterior.

 DISPOSICIONES TRANSITORIAS

MODELO DEL VALOR RAZONABLE

La entidad que, habiendo aplicado previamente la NIC 40 (2000), decida por primera
vez clasificar y contabilizar como propiedades de inversión algunos o todos los
derechos sobre propiedades mantenidas en régimen de arrendamiento operativo,
11
reconocerá el efecto de esa elección como un ajuste en el saldo inicial de las
ganancias acumuladas del periodo en el que se haya hecho la elección por primera
vez. Además:

a) si la entidad ya ha revelado públicamente (en sus estados financieros o por otra

vía) el valor razonable de sus derechos sobre propiedades en periodos
anteriores (determinado sobre una base que satisfaga la definición de valor
razonable que aparece en el párrafo 5 y las orientaciones establecidas en los
párrafos 36 a 52), se recomienda, pero no se obliga a:
- ajustar el saldo inicial de las ganancias acumuladas para el periodo
más antiguo que se presente, en el que se hubiera revelado
públicamente el valor razonable por primera vez; y
- Re expresar la información comparativa para esos periodos; y
b) si la entidad no ha revelado públicamente con anterioridad la información
descrita en (a), no Re expresará la información comparativa, y revelará este
hecho.

MODELO DEL COSTO

La NIC 8 se aplica a cualquier cambio en las políticas contables que resulte de la

adopción por primera vez de esta Norma, si ha optado por utilizar el modelo del costo.
El efecto del cambio de políticas contables incluye la reclasificación de cualquier
importe registrado como superávit de revaluación de propiedades de inversión.

 FECHA DE VIGENCIA

La nueva norma entra en vigor en enero de 2019. Antes de esa fecha, las empresas
deberían analizar sus contratos de arrendamientos y efectuar nuevas estimaciones que
deberán ser objeto de actualización periódica.

La Norma es aplicable para ejercicios anuales a partir del 1 de enero de 2019. Se

permitirá la aplicación anticipada a las entidades que apliquen la NIIF 15 Ingresos

12
procedentes de contratos con clientes con anterioridad o en la misma fecha de
aplicación inicial de

NIIF 16. En el entorno NIIF-UE hemos de tener en cuenta los trámites de endoso de
ambas normas.

La Norma establece requisitos específicos de transición para:

 La definición de arrendamiento (permitiendo aplicar la misma conclusión

alcanzada en virtud de la NIC 17 y CINIIF 4 Determinar si un contrato contiene
un Arrendamiento, con respecto de contratos celebrados con anterioridad a la
fecha de la aplicación inicial de la NIIF 16);

 La valoración del derecho de uso de activos y pasivos de arrendamiento

(evitando el cálculo retrospectivo total de estos saldos);

 Las transacciones de venta con arrendamiento posterior, anteriores a la fecha de

la aplicación inicial (se contabilizarán conforme a la conclusión a la que se llegó
en NIC 17, basada en la determinación de si la transacción fue una venta con
arrendamiento operativo posterior o con arrendamiento financiero) y,

 Los importes previamente reconocidos en relación con combinaciones de

negocio (cada activo o pasivo relacionado con los términos favorables o
desfavorables de los arrendamientos operativos previamente reconocidos se
darán de baja y el valor contable del derecho de uso asociado del activo será
ajustado por dicho importe).

La NIIF 16 podrá aplicarse por vez primera por los arrendatarios, bien de forma
completamente retrospectiva o bien mediante un método retrospectivo modificado. Si

13
se opta por este segundo método, la entidad no re-expresará la información
comparativa, y registrará el efecto acumulado de la primera aplicación de la norma
como un ajuste al saldo inicial del patrimonio (reservas o como corresponda) a la fecha
de primera aplicación.

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  IMPLEMENTANDO LA NUEVA NORMA DE ARRENDAMIENTOS

El IASB ha establecido como fecha efectiva el

1 de enero de 2019 teniendo en cuenta el
tiempo y coste que serán necesarios para
implementar la nueva Norma. Las entidades
tienen que tener en cuenta que en este tiempo
de transición a la NIIF 16 van a tener que
considerar:

 El impacto de la Norma sobre

indicadores y métricas clave del negocio, y los impactos que de ellos se derivan
para contratos, como cláusulas covenants en contratos de deuda, contratos de
remuneración a la dirección, etc. e incluso en el riesgo de crédito y los tipos de
interés de la financiación.
 Planificar potenciales cambios en las políticas de distribución de dividendos o
efectos fiscales, si los tuviera.
 Los análisis de impactos necesarios, especialmente aquellos cualitativos que
implican juicios, como por ejemplo los relativos a la definición de arrendamiento
y a establecer el período de arrendamiento.

Información a revela r

Una entidad revelará la siguiente información para todas las propiedades de inversión
contabilizadas por el valor razonable con cambios en resultados (párrafo 16.7):

a) Los métodos e hipótesis significativos empleados en la determinación del valor

razonable de las propiedades de inversión.
b) La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (como han
sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una
tasación hecha por un tasador independiente, de reconocida cualificación
profesional y con suficiente experiencia reciente en la zona y categoría de la

15
 propiedad de inversión objeto de valoración. Si no hubiera tenido lugar dicha
forma de valoración, se revelará este hecho.
c) La existencia e importe de las restricciones a la realización de las propiedades
de inversión, al cobro de los ingresos derivados de las mismas o de los recursos
obtenidos por su disposición.
d) Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de
propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o
mejoras de las mismas.
e) Una conciliación entre el importe en libros de las propiedades de inversión al
inicio y al final del periodo, que muestre por separado lo siguiente:
I. Adiciones, revelando por separado las procedentes de adquisiciones a
través de combinaciones de negocios.
II. Ganancias o pérdidas netas procedentes de los ajustes al valor
razonable.
III. Transferencias a propiedades, planta y equipo cuando ya no esté
disponible una medición fiable del valor razonable sin un costo o esfuerzo
desproporcionado (véase el párrafo 16.8).
IV. Las transferencias de propiedades a inventarios, o de inventarios a
propiedades, y hacia o desde propiedades ocupadas por el dueño.
V. Otros cambios.

No es necesario presentar esta conciliación para periodos anteriores.

De acuerdo con la Sección 20, el dueño de propiedades de inversión proporcionará

información a revelar del arrendador sobre arrendamientos en los que haya participado.
Una entidad que mantenga propiedades de inversión en arrendamiento financiero u
operativo, proporcionará la información a revelar del arrendatario para los
arrendamientos financieros y la información a revelar del arrendador para los
arrendamientos operativos en los que haya participado.

16
 CASO PRÁCTICO
CASO I

XYZ, S.A., es una empresa que se dedica a los bienes raíces y le consulta a usted que
es especialista en el manejo de la NIIF para PYMES que propiedades de las que posee
deben clasificarse como propiedades de inversión según la sección 16.

a. Un terreno para su uso futuro indeterminado.

b. Una propiedad en poder de su afiliada de XYZ, empresa que utiliza la
propiedad en el curso ordinario de sus negocios.
c. Un edificio vacío cedido en arrendamiento operativo.
d. Una propiedad para el uso en la producción.

Las propiedades que se clasifican como propiedades de inversión son la a) y la c) ya

que son mantienen para obtener rentas y plusvalías.

Interrogantes

1. ¿Qué método se utiliza para valorar las propiedades de inversión? Método de

revaluación (valor razonable).

2. ¿Qué pasa si el valor razonable no puede medirse de forma fiable o que para tal
medición se incurre en costos y esfuerzos desproporcionados? Las propiedades se
deben de clasificar como propiedad, planta y equipo.

17
 CONCLUSIONES

 La nueva norma sobre arrendamientos afectará a la mayoría de sociedades.

 El proceso de evaluación del impacto debería ponerse en marcha ahora. La
mayoría de sociedades alquilan activos. Según la NIIF 16, los arrendatarios
incluirán los arrendamientos en el balance. La nueva definición de
arrendamiento se convierte en la nueva prueba dentro/fuera de balance.
 Cambios en muchas ratios financieras.
 Las partes interesadas/inversores querrán comprender el impacto en el negocio.

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 INFOGRAFÍA

 https://prezi.com/swdxqeb7f42t/niif-16-propiedades-de-inversion/
 https://home.kpmg/es/es/home/tendencias/2016/01/niif-16-nueva-norma-sobre-
arrendamientos.html
 https://docs.google.com/viewer?
a=v&pid=sites&srcid=bmlpZnB5bWVzLmNvbXx3d3d8Z3g6M2YxZmI0Nzg1ZDc1
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 GOOGLE

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