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Compras Ventas Notario Ley
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NOTARIADO
El fraude inmobiliario fue uno de los temas más sonados en los últimos dos años. Se generó
un ambiente en donde los medios de comunicación denunciaban y reportaban sendos casos
de estafas, falsificaciones y suplantaciones a través de las más comunes operaciones
inmobiliarias, aprovechando vacíos legales o tergiversando las normas vigentes. La presión
mediática fue tal que los legisladores se vieron en la necesidad de proponer modificaciones
a la normativa sobre la materia, algunas de las cuales fueron aprobadas.
Una primera respuesta normativa que tuvo por objeto frenar el actuar delictivo en el
negocio inmobiliario fue la Ley N° 30313, promulgada en marzo de 2015, mediante la cual
se modificaba, entre otros, el artículo 4 del Decreto Legislativo N° 1049, Decreto
Legislativo del Notariado, restringiendo la competencia notarial para los actos de
disposición y gravamen de bienes inmuebles al ámbito territorial provincial en el que se
ubicaban. Así, si una persona deseaba disponer de un inmueble ubicado en Trujillo, debía
suscribir la escritura pública de compraventa ante un Notario de Trujillo. Ya no era posible
hacer dicho trámite ante cualquier Notario a nivel nacional.
Las críticas no tardaron en hacerse llegar y casi todas estaban vinculadas al incremento
innecesario de los costos de transacción que implicaba el tener que transportarse
necesariamente al lugar donde se encontraba el inmueble para poder celebrar el acto de
disposición o gravamen; entre otras tantas observaciones que, finalmente, conllevaron a una
nueva modificación de la legislación referida a la competencia notarial.
De esta manera, en setiembre de 2016 fue publicado el Decreto Legislativo N° 1232, que,
en síntesis, había realizado dos cambios respecto de la modificación anterior: (i) la
restricción de la competencia notarial en cuanto a disposición y gravamen ya no estaba
referida a los bienes inmuebles limitándolo únicamente a los predios; y (ii) la restricción ya
no alcanzaba a todos los sujetos de derecho, sino únicamente a las personas naturales. Esta
última modificación resultó la respuesta a la crítica referida a la dificultad que se generaba
en celebrar los actos de disposición y gravamen en el mismo lugar de ubicación del predio,
sobre todo, para las personas jurídicas (léase grandes empresas) que, como se sabe, operan
en su mayoría en Lima.
En principio, debemos señalar que la competencia notarial para personas naturales sigue
siendo provincial, y por tanto, los actos de disposición y gravamen de predios son nulos si
no se celebran ante un notario de su circunscripción, pero las reglas introducidas plantean
algunas excepciones: primero, se exceptúan aquellos actos de disposición y gravamen
realizados por personas naturales nacionales que se celebren en una circunscripción
territorial distinta a la ubicación del predio, siempre que el notario que de fe pública del
acto cuente con el sistema de identificación biométrica de RENIEC, y segundo, también se
exceptúan aquellos actos de disposición y gravamen realizados por personas naturales
extranjeras que cuenten con carné de extranjería, siempre que el notario que de fe pública
del acto cuente con acceso a la base de datos de la Superintendencia Nacional de
Migraciones.
Ahora bien, como se ha podido notar, tras la publicación del DL 1310, la restricción de la
competencia notarial en el ámbito provincial sigue dándose únicamente respecto de las
personas naturales (con las excepciones ya comentadas), mientras que dicha restricción no
existe para las personas jurídicas (a propósito del DL 1232). Ello significa que estas últimas
podrán celebrar actos de disposición y gravamen de predios en cualquier estancia notarial
del país y no será necesario el uso del sistema de identificación biométrica para dar validez
al negocio que celebren.
En resumen, se habría generado el siguiente escenario:
Actos de disposición y Dentro de la circunscripción Fuera de la circunscripción
gravamen de predios notarial notarial
No requiere el uso del
Sí requiere el uso del sistema
Persona natural sistema de identificación
de identificación biométrica
biométrica
No requiere el uso del No requiere el uso del
Persona jurídica sistema de identificación sistema de identificación
biométrica biométrica
Esto quiere decir que se eliminará el riesgo de suplantación en el caso de que los
contrayentes sean personas naturales y celebren los actos de disposición fuera de la
circunscripción del notario según la ubicación del predio, mientras que en los otros tres
escenarios restantes se sigue dejando carta blanca para cometer fraude inmobiliario en tanto
no se exige, bajo sanción de nulidad, el uso del sistema de identificación biométrica.
Por lo expuesto, mi inquietud sobre la distinción para aplicar esta norma entre personas
naturales y jurídicas, se mantiene, e incluso, se acrecienta. Y es que, ¿por qué el trato
diferenciado si finalmente quienes suscriben los actos de disposición y gravamen, en
representación de la persona jurídica, son las personas naturales? Por otro lado, ¿por qué
distinguir entre actos de disposición y gravamen de predios que se realizan dentro y fuera
de la circunscripción notarial de acuerdo a la ubicación del bien? A caso, ¿solo se pueden
cometer suplantaciones fuera del ámbito territorial donde se ubica el predio?